zunia.vn

Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z

zunia.vn

» Luận Văn - Báo Cáo

» Báo cáo khoa học

Báo cáo " Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất - những bất cập và đề xuất hoàn thiện"

Chia sẻ: Phung Han | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:5

Báo xấu

106
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất - những bất cập và đề xuất hoàn thiện Trong khi đó, tác động đến hành vi đạo đức chủ yếu và trước hết là biện pháp giáo dục, thuyết phục, nói cách khác, thông qua sự tác động vào ý thức chủ thể mà tác động đến hành vi đạo đức của họ. Thông qua gia đình, nhà trường, các thiết chế xã hội, thông qua giao tiếp hàng ngày, thông qua con đường tự ý thức, tự đánh giá…...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Báo cáo " Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất - những bất cập và đề xuất hoàn thiện"

nghiªn cøu - trao ®æi ThS. NguyÔn Nh− Quúnh * T hÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt l mét trong n¨m quyÒn n¨ng quan träng cña ng−êi sö dông ®Êt. Trªn c¬ së NghÞ quyÕt sè 05-NQ/HNT¦,(1) ®Þnh vÒ chñ thÓ cã quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông nãi chung v thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng trong Bé luËt d©n sù hiÖn nay kh«ng HiÕn ph¸p 1992, Bé luËt d©n sù, LuËt ®Êt ®ai v phï hîp. c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt liªn quan, ng−êi sö dông MÆc dï cßn nhiÒu ý kiÕn kh¸c nhau vÒ mèi ®Êt ®−îc dïng quyÒn sö dông ®Êt cña m×nh ®Ó quan hÖ gi÷a ph¸p luËt d©n sù v ph¸p luËt ®Êt b¶o ®¶m thùc hiÖn nghÜa vô, vay vèn phôc vô s¶n ®ai nh−ng theo t«i, chóng ta cÇn thèng nhÊt khi xuÊt kinh doanh. Tuy nhiªn, trong qu¸ tr×nh ¸p gi¶i quyÕt c¸c quan hÖ chuyÓn quyÒn sö dông dông, c¸c quy ®Þnh vÒ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt, tr−íc hÕt ph¶i dùa v o c¸c quy ®Þnh cña Bé ®Êt hiÖn h nh ® béc lé nh÷ng h¹n chÕ, khiÕm luËt d©n sù, ph¶i phï hîp víi Bé luËt d©n sù. Bëi khuyÕt. Trong b i viÕt n y, t«i nªu ra nh÷ng bÊt v×, thùc chÊt c¸c quan hÖ chuyÓn quyÒn sö dông cËp ®ã ®ång thêi ®Ò xuÊt mét sè kiÕn nghÞ nh»m ®Êt l lo¹i quan hÖ d©n sù cô thÓ. Cho nªn, ®Ó cã ho n thiÖn khung ph¸p luËt vÒ thÕ chÊp quyÒn sö sù thèng nhÊt v thuËn lîi cho viÖc ¸p dông, dông ®Êt. trong BLDS cÇn ph¶i quy ®Þnh râ tæ chøc, hé gia Sù bÊt cËp cña c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt hiÖn ®×nh v c¸ nh©n l chñ thÓ cña quan hÖ chuyÓn h nh vÒ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt thÓ hiÖn ë quyÒn sö dông ®Êt nãi chung v quan hÖ thÕ nh÷ng ®iÓm sau: chÊp quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng. Bªn c¹nh ®ã, 1. VÒ chñ thÓ cã quyÒn thÕ chÊp quyÒn sö ph¶i ph©n ®Þnh râ r ng ph¹m vi ®iÒu chØnh cña dông ®Êt Bé luËt d©n sù v LuËt ®Êt ®ai ®èi víi c¸c quan Mèi quan hÖ gi÷a phÇn "Nh÷ng quy ®Þnh vÒ hÖ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt” cña Bé luËt d©n sù v 2. VÒ bªn nhËn thÕ chÊp c¸c quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai ch−a ®−îc x¸c Theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn h nh, hé ®Þnh râ r ng. §iÓm ®Çu tiªn l ph¹m vi chñ thÓ gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt gi÷a Bé luËt d©n sù v LuËt ®Êt ®ai. Theo quy l©m nghiÖp ®−îc Nh n−íc giao hoÆc do nhËn ®Þnh cña ph¸p luËt ®Êt ®ai,(2) tæ chøc, hé gia ®×nh, quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p ®−îc thÕ chÊp gi¸ trÞ c¸ nh©n ®Òu cã quyÒn thÕ chÊp quyÒn sö dông quyÒn sö dông ®Êt t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông ViÖt ®Êt. Tuy nhiªn, theo quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù, Nam ®Ó vay vèn s¶n xuÊt, kinh doanh. Cßn ®èi chñ thÓ cña quan hÖ sö dông ®Êt nãi chung chØ víi ®Êt ë, ®Êt chuyªn dïng, hé gia ®×nh, c¸ nh©n bao gåm hé gia ®×nh v c¸ nh©n. Cã thÓ hiÓu l ®−îc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt t¹i c¸c tæ chøc khi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nãi chung còng kinh tÕ, tæ chøc tÝn dông v c¸ nh©n ViÖt Nam ë nh− thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng, hé gia trong n−íc. C¸c tæ chøc kinh tÕ ®−îc thÕ chÊp ®×nh, c¸ nh©n ph¶i tu©n thñ ®ång thêi c¸c quy quyÒn sö dông ®Êt t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông ViÖt ®Þnh cña Bé luËt d©n sù v c¸c quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai; cßn riªng ®èi víi tæ chøc, chØ ph¶i tu©n * Gi¶ng viªn Khoa t− ph¸p thñ c¸c quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai. Râ r ng, quy Tr−êng ®¹i häc luËt H Néi T¹p chÝ luËt häc sè th¸ng 3/2003 67
nghiªn cøu - trao ®æi Nam (§iÒu 729, 730 BLDS; §iÒu 24, 27 NghÞ quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Êt ®ai". NÕu ng−êi ®ang ®Þnh sè 17/1999/N§-CP). Nh− vËy, bªn nhËn thÕ sö dông ®Êt kh«ng cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö chÊp quyÒn sö dông ®Êt kh«ng thÓ l chi nh¸nh dông ®Êt nh−ng l¹i cã mét trong c¸c lo¹i giÊy tê ng©n h ng n−íc ngo i, ng©n h ng liªn doanh ®−îc quy ®Þnh t¹i kho¶n 2 §iÒu 3 NghÞ ®Þnh sè ho¹t ®éng hîp ph¸p ë ViÖt Nam, tæ chøc tÝn 17/1999/N§-CP (ng y 29/3/1999 vÒ thñ tôc dông, c¸ nh©n ë n−íc ngo i, ng−êi ViÖt Nam chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª, cho thuª ®Þnh c− ë n−íc ngo i. Trong khi nhu cÇu vay vèn l¹i, thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt v thÕ chÊp, gãp cña c¸c c¸ nh©n, tæ chøc trong n−íc ng y c ng vèn liªn doanh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt) lín m c¸c tæ chøc tÝn dông trong n−íc chØ chÊp còng cã thÓ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt sau khi nhËn cho vay tèi ®a b»ng 70% gi¸ trÞ quyÒn sö ® l m thñ tôc ®Ó ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn dông ®Êt ®−îc thÕ chÊp(3) th× quy ®Þnh nh− vËy sÏ quyÒn sö dông ®Êt. Tøc l , ng−êi sö dông ®Êt h¹n chÕ kh¶ n¨ng huy ®éng nguån vèn rÊt lín tõ vÉn ph¶i cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt c¸c tæ chøc tÝn dông ®Çy tiÒm n¨ng n y. MÆt míi ®−îc thùc hiÖn quyÒn thÕ chÊp. Quy ®Þnh kh¸c, quy ®Þnh bªn nhËn thÕ chÊp chØ l c¸ nh©n, n y dÉn ®Õn hÖ qu¶ l rÊt nhiÒu ng−êi sö dông tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam kh«ng thèng nhÊt víi ®Êt hîp ph¸p nh−ng kh«ng thÓ thùc hiÖn ®−îc quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Çu t− n−íc ngo i. Ph¸p quyÒn thÕ chÊp. Bëi v×: Thø nhÊt, trªn thùc tÕ tØ luËt ®Çu t− n−íc ngo i cho phÐp doanh nghiÖp lÖ c¸ nh©n, hé gia ®×nh, tæ chøc ® ®−îc cÊp giÊy cã vèn ®Çu t− n−íc ngo i ®−îc thÕ chÊp gi¸ trÞ chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt rÊt nhá. Trong quyÒn sö dông ®Êt t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông ViÖt gÇn 10 n¨m míi chØ cÊp ®−îc kho¶ng 16% giÊy Nam (tøc l bao gåm c¶ tæ chøc tÝn dông 100% chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt trªn ph¹m vi c¶ vèn n−íc ngo i, chi nh¸nh cña tæ chøc tÝn dông n−íc. KÕt qu¶ thèng kª cho thÊy viÖc cÊp giÊy n−íc ngo i, tæ chøc tÝn dông liªn doanh ho¹t chøng nhËn quyÒn së h÷u nh ë v quyÒn sö ®éng t¹i ViÖt Nam). LuËt c¸c tæ chøc tÝn dông dông ®Êt ë chØ ®−îc thùc hiÖn chñ yÕu ë ba th nh (1997) còng kh¼ng ®Þnh c¸c tæ chøc tÝn dông nãi phè lín l H Néi, th nh phè Hå ChÝ Minh, § chung ®−îc nhËn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt, N½ng.(4) ë c¸c ®Þa ph−¬ng kh¸c, tØ lÖ ®−îc cÊp kh«ng ph©n biÖt nh÷ng tæ chøc tÝn dông n o giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt rÊt thÊp. §Êt ®−îc nhËn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt cña chñ ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn chñ yÕu l ®Êt s¶n thÓ n o. xuÊt n«ng nghiÖp. Cßn ®Êt ë, ®Êt l©m nghiÖp, ®Êt LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt thuª cña c¸c doanh nghiÖp ®−îc cÊp Ýt nh−ng ®©y ®Êt ®ai (n¨m 2001) quy ®Þnh râ t¹i kho¶n 12 l¹i l nh÷ng ®èi t−îng cÇn cã giÊy chøng nhËn §iÒu 1 cho phÐp tæ chøc kinh tÕ, hé gia ®×nh, c¸ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó vay vèn h¬n c¶. TiÕn ®é nh©n ®−îc thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt “t¹i cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt rÊt tæ chøc tÝn dông ®−îc phÐp ho¹t ®éng t¹i ViÖt chËm. Nam”. Tuy nhiªn, cÇn ®−a quy ®Þnh n y v o Bé MÆt kh¸c, giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông luËt d©n sù víi ý nghÜa l v¨n b¶n ph¸p luËt cao ®Êt ®−îc biÕt ®Õn l chøng th− ph¸p lÝ x¸c nhËn nhÊt ®iÒu chØnh c¸c quan hÖ d©n sù. ng−êi sö dông ®Êt hîp ph¸p, ®¶m b¶o sù an to n 3. VÒ ®iÒu kiÖn bªn thÕ chÊp ph¶i cã giÊy cho bªn nhËn thÕ chÊp. Tuy nhiªn, chÝnh c¸c lo¹i chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt giÊy tê ®−îc ghi nhËn t¹i kho¶n 2 §iÒu 3 NghÞ ®Þnh Theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 693 BLDS, ®Ó ®−îc sè 17/1999/N§-CP còng x¸c nhËn tÝnh hîp ph¸p chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nãi chung còng nh− cña quyÒn sö dông ®Êt. VËy, t¹i sao kh«ng cho thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng, bªn thÕ phÐp c¸c chñ thÓ cã nh÷ng giÊy tê trªn ®−îc thùc chÊp ph¶i "cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông hiÖn ngay quyÒn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt v ®Êt do c¬ quan nh n−íc cã thÈm quyÒn cÊp theo ®ång thêi hoÆc sau ®ã sÏ l m thñ tôc xin cÊp 68 T¹p chÝ luËt häc sè th¸ng 3/2003
nghiªn cøu - trao ®æi GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt? Nh− vËy, nh©n d©n cÊp c¬ së vÒ diÖn tÝch ®Êt ®ang sö dông sÏ t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸c chñ thÓ cã quyÒn sö kh«ng cã tranh chÊp v ®¬n ®Ò nghÞ vay vèn. dông ®Êt hîp ph¸p ®−îc dïng t i s¶n n y ®Ó ®¶m Nh− vËy, cho ®Õn n¨m 2000 ® cã mét sè v¨n b¶o nghÜa vô nhanh chãng, rót ng¾n thêi gian, b¶n ph¸p luËt ®−îc ban h nh nh»m kh¾c phôc gi¶m bít phiÒn h cho hä v c¬ quan nh n−íc. nh÷ng vÊn ®Ò ph¸t sinh liªn quan ®Õn giÊy chøng Theo c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt ng©n h ng, nhËn quyÒn sö dông ®Êt víi ý nghÜa l ®iÒu kiÖn ®Ó muèn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ®Ó vay vèn ®−îc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt. Sù ra ®êi cña còng ph¶i cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông Th«ng t− sè 10/2000/TT-NHNN1, Th«ng t− sè ®Êt. Tuy nhiªn, ®Ó th¸o gì nh÷ng v−íng m¾c 12/2000/TTLT/NHNN-BTP-BTC-TC§C l cÇn nªu trªn, ng y 22/11/2000 Ng©n h ng nh thiÕt. Tuy nhiªn, xÐt trong tæng thÓ hÖ thèng v¨n n−íc, Bé T− ph¸p, Bé t i chÝnh v Tæng côc ®Þa b¶n ph¸p luËt, nh÷ng quy ®Þnh ®ã l¹i kh«ng phï chÝnh ® ban h nh Th«ng t− liªn tÞch sè hîp víi c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cã hiÖu lùc cao 12/2000/TTLT/NHNN-BTP-BTC TC§C h−íng dÉn h¬n l : Bé luËt d©n sù, NghÞ ®Þnh sè thùc hiÖn mét sè gi¶i ph¸p vÒ b¶o ®¶m tiÒn vay 17/1999/N§-CP, NghÞ ®Þnh sè 178/1999/N§-CP cña c¸c tæ chøc tÝn dông theo quy ®Þnh t¹i NghÞ ng y 29/12/1999 vÒ b¶o ®¶m tiÒn vay t¹i c¸c tæ quyÕt sè 11/2000/NQ-CP ng y 31/7/2000 cña chøc tÝn dông. ChÝnh phñ. Theo Th«ng t− n y doanh nghiÖp ®−îc 4. VÒ x¸c ®Þnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt Nh n−íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt nÕu cã mét trong thÕ chÊp c¸c lo¹i giÊy tê sau ®©y còng cã thÓ thÕ chÊp Theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 694 BLDS, gi¸ quyÒn sö dông ®Êt t¹i tæ chøc tÝn dông ®Ó vay chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt do c¸c bªn tho¶ thuËn vèn mÆc dï ch−a ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn trªn c¬ së b¶ng gi¸ do uû ban nh©n d©n tØnh, quyÒn sö dông ®Êt: 1. QuyÕt ®Þnh giao ®Êt cña c¬ th nh phè trùc thuéc trung −¬ng ban h nh theo quan nh n−íc cã thÈm quyÒn cïng víi chøng tõ khung gi¸ do ChÝnh phñ quy ®Þnh. Quy ®Þnh n y nép tiÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p kh«ng hîp lÝ, bëi v×: luËt; 2. QuyÕt ®Þnh cho thuª ®Êt cña c¬ quan nh Thø nhÊt, viÖc x¸c ®Þnh gi¸ theo c¸ch thøc n−íc cã thÈm quyÒn cïng víi hîp ®ång cho thuª trªn chØ ¸p dông trong c¸c tr−êng hîp: TÝnh thuÕ ®Êt v chøng tõ nép tiÒn thuª ®Êt theo quy ®Þnh chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, thu tiÒn sö dông ®Êt cña ph¸p luËt. Cßn ®èi víi hé n«ng d©n, chñ khi giao ®Êt, cho thuª ®Êt, tÝnh gi¸ trÞ t i s¶n trang tr¹i s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i khi giao ®Êt, båi th−êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt khi trång thuû s¶n mang tÝnh s¶n xuÊt h ng ho¸, cã Nh n−íc thu håi ®Êt ph¸t sinh tõ sau ph−¬ng ¸n s¶n xuÊt hiÖu qu¶, cã kh¶ n¨ng tr¶ nî ng y15/10/1993 nÕu ch−a ®−îc gi¶i quyÕt th× tæ chøc tÝn dông còng xem xÐt cho vay tèi ®a (§iÒu 5 NghÞ ®Þnh sè 87/CP ng y 17/8/1994 20 triÖu ®ång m kh«ng ph¶i thùc hiÖn biÖn ph¸p cña ChÝnh phñ quy ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i b¶o ®¶m tiÒn vay b»ng t i s¶n, chØ cÇn nép b¶n ®Êt; kho¶n 1 §iÒu 1 LuËt söa ®æi, bæ sung mét chÝnh giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt hoÆc sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai n¨m 2001). giÊy x¸c nhËn cña uû ban nh©n d©n cÊp c¬ së vÒ Thø hai, viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ quyÒn sö diÖn tÝch ®Êt ®ang sö dông kh«ng cã tranh chÊp v dông ®Êt nh− trªn kh«ng cßn phï hîp n÷a v ®¬n ®Ò nghÞ vay vèn (Th«ng t− sè 10/2000/TT- ¶nh h−ëng trùc tiÕp ®Õn lîi Ých cña bªn thÕ NHNN1 ng y 31/8/2000 cña Thèng ®èc Ng©n chÊp, bëi v×, NghÞ ®Þnh sè 87/CP ® ban h nh h ng nh n−íc). Trong thùc tÕ, c¸c tæ chøc tÝn tõ l©u v b¶ng gi¸ do uû ban nh©n d©n cÊp tØnh dông t¹i nhiÒu ®Þa ph−¬ng ® chÊp nhËn cho vay x¸c ®Þnh còng thÊp h¬n gi¸ chuyÓn nh−îng chØ víi ®iÒu kiÖn cã giÊy x¸c nhËn cña uû ban trªn thÞ tr−êng rÊt nhiÒu. T¹p chÝ luËt häc sè th¸ng 3/2003 69
nghiªn cøu - trao ®æi ChÝnh v× quy ®Þnh kh«ng hîp lÝ nªu trªn nªn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt g¾n liÒn víi t i s¶n. viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp Cã thêi gian, mét sè ng©n h ng còng chØ nhËn còng rÊt kh¸c nhau. NÕu bªn nhËn thÕ chÊp l thÕ chÊp ®èi víi nh÷ng quyÒn sö dông ®Êt g¾n c¸c tæ chøc tÝn dông nh n−íc, c¸ch x¸c ®Þnh gi¸ liÒn víi t i s¶n. nªu trªn ®−îc ¸p dông. NÕu bªn nhËn thÕ chÊp l Theo chóng t«i, c¸ch hiÓu v ¸p dông nh− tæ chøc, c¸ nh©n kh¸c th× gi¸ thÞ tr−êng ®−îc ¸p vËy kh«ng phï hîp, bëi v×: dông. Cho nªn, ®èi víi nh÷ng bªn nhËn thÕ chÊp Thø nhÊt, theo quy ®Þnh cña §iÒu 5 NghÞ kh¸c nhau, gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt cã thÓ ®Þnh sè 178/1999/N§-CP, khi thÕ chÊp t i s¶n chªnh lÖch rÊt lín. VÝ dô: Trong vô tranh chÊp g¾n liÒn víi ®Êt th× ph¶i thÕ chÊp c¶ quyÒn sö gi÷a b L©m Ngäc L¾m v b L©m ThÞ Minh dông ®Êt chø kh«ng cã nghÜa khi thÕ chÊp quyÒn (CÇn Th¬) to n bé gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt v sö dông ®Êt ph¶i thÕ chÊp c¶ t i s¶n g¾n liÒn (cã nh ®−îc to ¸n x¸c ®Þnh trªn c¬ së khung gi¸ l thÓ thÕ chÊp c¶ t i s¶n hoÆc kh«ng). 48.681.600 ®ång. Trong khi ®ã, nguyªn ®¬n l¹i Thø hai, nÕu hiÓu nh− vËy sÏ m©u thuÉn víi x¸c ®Þnh trªn c¬ së gi¸ thÞ tr−êng l 300 triÖu. quy ®Þnh cña §iÒu 346 v §iÒu 732 BLDS. Ng y 21/7/2000, To ¸n nh©n d©n tèi cao Thø ba, c¸ch hiÓu n y dÉn ®Õn nhiÒu v−íng ban h nh C«ng v¨n sè 92/2000/KHXX vÒ viÖc m¾c trong ¸p dông. Khi mét ng−êi muèn thÕ x¸c ®Þnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. Theo ®ã, gi¸ chÊp quyÒn sö dông ®Êt kh«ng (ch−a cã t i s¶n trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®−îc x¸c ®Þnh theo gi¸ thùc trªn ®ã) l¹i ph¶i “t¹o dùng” t i s¶n, sau ®ã míi tÕ chuyÓn nh−îng t¹i ®Þa ph−¬ng n¬i cã tranh ®em thÕ chÊp? NÕu vËy, sÏ ¶nh h−ëng ®Õn thêi chÊp ®èi víi tõng lo¹i ®Êt v o thêi ®iÓm xÐt xö. gian, tiÒn b¹c cña hä, h¹n chÕ ý nghÜa cña biÖn §©y l quy ®Þnh hîp lÝ, tuy nhiªn chØ ®−îc ¸p ph¸p b¶o ®¶m n y. H¬n n÷a, t i s¶n nh− thÕ n o dông trong tr−êng hîp cã tranh chÊp x¶y ra. míi ®−îc coi l cã t i s¶n g¾n liÒn víi ®Êt? §iÒu chóng ta b n ë ®©y l x¸c ®Þnh gi¸ t¹i thêi 6. VÒ xö lÝ quyÒn sö dông ®Êt ®−îc thÕ ®iÓm chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. chÊp 5. VÒ quy ®Þnh ph¶i thÕ chÊp quyÒn sö §Õn thêi h¹n thùc hiÖn nghÜa vô m bªn thÕ dông ®Êt g¾n liÒn víi t i s¶n chÊp kh«ng thùc hiÖn ®óng nghÜa vô th× quyÒn sö Bªn thÕ chÊp cã thÓ thÕ chÊp mét phÇn hoÆc dông ®Êt ®−îc xö lÝ ®Ó ®¶m b¶o quyÒn cho bªn to n bé quyÒn sö dông ®Êt, cã thÓ thÕ chÊp riªng nhËn thÕ chÊp (§iÒu 359 BLDS). §iÒu ®ã cã nghÜa quyÒn sö dông ®Êt hoÆc c¶ t i s¶n g¾n liÒn víi l ph−¬ng thøc xö lÝ quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp ®Êt, “nh ë, c«ng tr×nh x©y dùng kh¸c, rõng tr−íc hÕt do c¸c bªn tho¶ thuËn, thñ tôc b¸n ®Êu trång, v−ên c©y v c¸c t i s¶n kh¸c cña ng−êi gi¸ chØ ®−îc ®Æt ra trong tr−êng hîp c¸c bªn thÕ chÊp g¾n liÒn víi ®Êt chØ thuéc t i s¶n thÕ kh«ng tho¶ thuËn. Trong lÜnh vùc vay vèn ng©n chÊp, nÕu cã tho¶ thuËn” (§iÒu 732 BLDS). h ng, thø tù xö lÝ quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp Nh−ng trong quan hÖ vay vèn ng©n h ng, §iÒu 5 còng ®−îc quy ®Þnh thèng nhÊt nh− BLDS (xem NghÞ ®Þnh sè 178/1999/N§-CP l¹i quy ®Þnh: NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP, Th«ng t− sè “Khi thÕ chÊp t i s¶n g¾n liÒn víi ®Êt, kh¸ch 06/2000/TT-NHNN1). Tuy nhiªn, theo quy ®Þnh h ng vay ph¶i thÕ chÊp c¶ gi¸ trÞ quyÒn sö dông t¹i §iÒu 737 BLDS, bªn nhËn thÕ chÊp cã quyÒn ®Êt cïng víi t i s¶n ®ã, trõ tr−êng hîp ph¸p luËt yªu cÇu b¸n ®Êu gi¸ ngay khi ®Õn h¹n thùc hiÖn cã quy ®Þnh kh¸c”. NhiÒu ng−êi hiÓu quy ®Þnh nghÜa vô m bªn thÕ chÊp kh«ng thùc hiÖn ®óng n y nh− sau: Ng−êi sö dông ®Êt kh«ng ®−îc thÕ nghÜa vô. Nh− vËy, ngay trong BLDS vÉn ch−a chÊp riªng quyÒn sö dông ®Êt m b¾t buéc ph¶i quy ®Þnh thèng nhÊt. 70 T¹p chÝ luËt häc sè th¸ng 3/2003
nghiªn cøu - trao ®æi VÒ b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, NghÞ ®Êt. Trªn c¬ së ®ã, c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt ®Êt ®ai, ®Þnh sè 86/CP ng y 19/12/1996 cña ChÝnh phñ t i chÝnh, ng©n h ng ®iÒu chØnh cho phï hîp ban h nh quy chÕ b¸n ®Êu gi¸ t i s¶n cã quy nh−ng ph¶i tÝnh ®Õn ®Æc thï cña tõng ng nh luËt. ®Þnh: "Trong tr−êng hîp b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö HiÖn nay, nhiÒu v¨n b¶n ph¸p luËt ®iÒu chØnh dông ®Êt, th× hîp ®ång uû quyÒn b¸n ®Êu gi¸ t i quan hÖ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt rÊt phï hîp s¶n ®−îc kÝ kÕt khi c¬ quan nh n−íc cã thÈm víi thùc tiÔn (nh− LuËt c¸c tæ chøc tÝn dông, quyÒn cho phÐp b¸n ®Êu gi¸" (kho¶n 4 §iÒu 7). LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt Trong khi ®ã, c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cã liªn quan ®ai…) m Bé luËt d©n sù l¹i ch−a quy ®Þnh hoÆc kh¸c l¹i kh«ng ®Æt ra vÊn ®Ò cho phÐp cña c¬ ® quy ®Þnh nh−ng kh«ng cßn phï hîp. Cho nªn, quan nh n−íc cã thÈm quyÒn khi b¸n ®Êu gi¸ cÇn ph¶i xem xÐt ®Ó ®−a nh÷ng quy ®Þnh n y v o quyÒn sö dông ®Êt. Bé luËt d©n sù cho phï hîp. 7. VÒ c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt 2. Khi söa ®æi Bé luËt d©n sù cÇn quy ®Þnh râ Tõ nh÷ng bÊt cËp ® nªu ra trªn ®©y cho thÊy tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n l chñ thÓ cña quan mèi quan hÖ gi÷a c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt, c¸c quy hÖ sö dông ®Êt nãi chung v chñ thÓ cña quan hÖ ®Þnh ph¸p luËt vÒ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng. kh«ng thèng nhÊt, cßn nhiÒu quy ®Þnh chång 3. CÇn ®Èy nhanh tiÕn ®é cÊp giÊy chøng chÐo; mèi quan hÖ gi÷a c¸c v¨n b¶n, quy ®Þnh nhËn quyÒn sö dông ®Êt. KÓ tõ ng y ph¸p luËt ch−a râ r ng. §iÒu n y g©y rÊt nhiÒu 1/10/2001 (ng y LuËt söa ®æi, bæ sung mét khã kh¨n trong qu¸ tr×nh ¸p dông. sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai n¨m 2001 cã hiÖu §Ó ho n thiÖn c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt vÒ thÕ lùc), cïng víi uû ban nh©n d©n cÊp tØnh, chÊp quyÒn sö dông ®Êt, t¹o c¬ së ph¸p lÝ v÷ng c¸c uû ban nh©n d©n huyÖn, quËn, thÞ x , ch¾c, an to n cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ (Xem tiÕp trang 85) nh©n thùc hiÖn quyÒn cña m×nh, t«i xin ®Ò xuÊt mét sè kiÕn nghÞ sau ®©y: (1).Xem: NghÞ quyÕt sè 05-NQ/HNT¦ "TiÕp tôc ®æi míi v ph¸t triÓn kinh tÕ-x héi n«ng th«n" ng y 1. Ph¶i ho n thiÖn c¸c quy ®Þnh vÒ thÕ chÊp 10/6/1993 cña BCHT¦ §¶ng kho¸ VII. quyÒn sö dông ®Êt. ViÖc söa ®æi, bæ sung c¸c (2).Xem: LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993; LuËt söa ®æi, bæ sung v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai n¨m 1998; LuËt sè ph¶i dùa trªn nguyªn t¾c: V¨n b¶n ph¸p luËt cã 25/2001/QH10 ng y 22/5-29/6/2001 söa ®æi, bæ sung hiÖu lùc cao l c¬ së cho viÖc ban h nh c¸c v¨n mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai. b¶n ph¸p luËt thÊp h¬n, c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cã (3).Xem: Kho¶n 2 §iÒu 7 QuyÕt ®Þnh sè 167/H§QT Ng©n h ng n«ng nghiÖp v ph¸t triÓn n«ng th«n ng y hiÖu lùc thÊp ph¶i phï hîp víi v¨n b¶n ph¸p luËt 7/9/2000 vÒ viÖc ban h nh quy ®Þnh thùc hiÖn c¸c biÖn cã hiÖu lùc cao h¬n; v¨n b¶n ph¸p luËt ban h nh ph¸p b¶o ®¶m tiÒn vay trong hÖ thèng Ng©n h ng n«ng sau ph¶i phï hîp víi v¨n b¶n ph¸p luËt ® ban nghiÖp v ph¸t triÓn n«ng th«n. h nh tr−íc. XuÊt ph¸t tõ nguyªn t¾c n y, Bé luËt (4). Theo sè liÖu tõ Tæng côc ®Þa chÝnh, t¹i th nh phè d©n sù ph¶i l v¨n b¶n ph¸p luËt gèc khi ®iÒu H Néi cÊp ®−îc 70% giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông chØnh c¸c quan hÖ sö dông ®Êt nãi chung v quan ®Êt cho ®Êt ngo¹i th nh v kho¶ng 60.000 giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho ®Êt néi th nh. Th nh phè hÖ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng. HiÖn Hå ChÝ Minh cÊp ®−îc kho¶ng 40.000 giÊy. Th nh phè nay, chóng ta ®ang trong qu¸ tr×nh söa ®æi Bé § N½ng ® cÊp ®−îc kho¶ng 2400 giÊy chøng nhËn luËt d©n sù, cÇn ®−a v o Bé luËt nh÷ng quy ®Þnh quyÒn së h÷u nh ë v quyÒn sö dông ®Êt ë, 3000 giÊy mang tÝnh nguyªn t¾c vÒ thÕ chÊp quyÒn sö dông chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ë ch−a x©y dùng. T¹p chÝ luËt häc sè th¸ng 3/2003 71

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

LV.26: Bộ 320 Luận Văn Thạc Sĩ Y Học

320 tài liệu

1248 lượt tải

THÔNG TIN

TRỢ GIÚP

HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG

Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.