Đề tài "Cơ hội thị trường năm 2010 Nhìn nhận của CBRE "

Chia sẻ: Mini Trump | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:25

Thêm vào BST

Báo xấu

116
lượt xem 39
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

để thành công trong việc kinh doanh thành công trong thị trường hiện nay, nhu cầu đầu tư _tư vấn sử dụng cao nhất và tốt nhất vẫn là dự án, là thị trường mục tiêu, nghiên cứu khả thi, và nhiều tư vấn khác. Bên cạnh đó tư vấn chiến dịch tiếp thị cũng rất quan trọng vì nó chính là tiếp thị chi tiết để quảng bá dự án được chất lượng và hiệu quả.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề tài "Cơ hội thị trường năm 2010 Nhìn nhận của CBRE "

Cơ hội thị trường năm 2010 Nhìn nhận của CBRE Trình bày: Marc Townsend Lê Minh Dũng Tổng Giám đốc Giám đốc Thứ tư 25/11/2009
Nội dung Thị trường Đầu tư Việt Nam và thế giới Thị trường Nhà ở: Động lực và Xu hướng – Thị trường thứ cấp – Nhu cầu thực – Điều khoản thanh toán - Thị trường mục tiêu Cơ sở hạ tầng - Đầu tư quỹ đất Thị trường nhà ở nghỉ dưỡng Second home Thị trường Bán lẻ và WTO Thị trường Khách sạn - thị trường nội địa Giấy phép đầu tư – linh hoạt để giảm rủi ro Dịch vụ Tư vấn & Nhà thầu chuyên nghiệp 2 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Các chỉ số Tỷ giá VND/USD liên ngân hàng Giá vàng (USD/ounce) 19.500 19.000 18.500 18.000 17.500 17.000 16.500 16.000 15.500 15.000 14.500 Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec 2007 2008 2009 Giá vàng (Đồng/Lượng) Tỷ giá bình quân liên ngân hàng tăng 5% (lên 17.961 VND/USD), thu hẹp biên độ tỷ giá từ +/- 5% xuống còn +/-3% Giá vàng thế giới tăng 42% trong năm nay, tăng 15% chỉ trong 2 tháng vừa qua – Giá vàng Việt Nam tăng 28% trong 2 tháng vừa qua 3 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Các chỉ số Lãi suất cơ bản từ 7% lên 8% từ 01/12/09 – thắt chặt tín dụng HOSE tăng 260% từ đáy (24/2-22/10) nhưng trong 33 ngày qua đã giảm 20% (22/10-25/11) trước các lo ngại về lạm phát, thắt chặt tín dụng, và các biến động khó lường của thị trường Thị trường chứng khoán LÃI SUẤT - NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 05/07 07/07 09/07 11/07 01/08 03/08 05/08 07/08 09/08 11/08 12/08 01/09 03/09 05/09 07/09 09/09 11/09 Lãi suất cơ bản Lãi suất chiết khấu Lãi suất tái cấp vốn 4 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Thị trường đầu tư trên thế giới Suy giảm cùng lúc nhưng hồi phục không đồng thời – Thị trường Châu Á và Mỹ Latin tiên phong trong quá trình hồi phục Các nhà đầu tư trên thế giới đang tích cực mua vào những BĐS có khả năng giảm rủi ro danh mục đầu tư – Thị trường đầu tư đã qua thời điểm khó khăn và bắt đầu phục hồi – Trong Quý 3, tổng giá trị đầu tư tại Châu Á tăng 25% so với quý trước, 20% trong số đó là đầu tư nước ngoài (tăng từ mức dưới 9% tại thời điểm đầu năm) Mặc dù có sự gia tăng trong hoạt động đầu tư, chỉ số giá thuê văn phòng toàn cầu của CBRE vẫn giảm 2% so với quý trước – Điểm đáy dường như đã xuất hiện nhưng chưa rõ nét 5 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Các chủ đầu tư Việt Nam chiếm ưu thế Các công ty, quỹ, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp tư nhân, hộ gia đình Việt Nam sẽ xây dựng và phát triển Việt Nam Chất lượng, năng suất và hiệu quả hoạt động đang được nhanh chóng cải thiện Năng lực tài chính đang được nâng cao – mua lại dự án/đất dự án từ các nhà đầu tư nước ngoài – Vincom phát hành thành công 100 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế trên sàn giao dịch chứng khoán Singapore (lần đầu tiên doanh nghiệp Việt Nam phát hành trái phiếu trên thị trường vốn quốc tế) Các dự án lớn nhất thuộc về các chủ đầu tư trong nước: PetroVietnam, Bitexco, Vincom, EVN, M+C, Vinaconex Lợi thế của các chủ đầu tư Việt Nam lớn: Hệ thống phân phối, Quy trình cấp phép, Hiểu biết thị trường và Xây dựng Vai trò của các doanh nghiệp nước ngoài – Nguồn tài chính – Tư vấn – Vận hành 6 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Cơ sở hạ tầng – Các dự án cầu đường & giao thông sẽ góp phần làm tăng giá trị BĐS các vùng ven và giảm áp lực tại các quận trung tâm – Hà Đông hưởng nhiều lợi ích từ dự án đường Lê Văn Lương kéo dài và tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông – Dự án đường Vành đai 3 hoàn thiện sẽ thay đổi diện mạo các quận phía Nam và quận Long Biên. – Các đô thị vệ tinh góp phần làm giảm áp lực nội đô Hà Nội, đặc biệt là áp lực di dân đô thị 7 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Đầu tư Quỹ đất Ở đâu? Định hướng bởi các dự án phát triển hạ tầng tại các khu vực ngoài trung tâm (Từ Liêm, Quốc Oai, Hà Đông, v.v…) Lựa chọn thay thế: Khu vực phía đông & đông bắc sông Hồng chưa thực sự sôi động do: – Giao thông qua sông còn hạn chế – Số lượng các dự án thương mại chưa nhiều, mật độ dân cư thấp hơn – Quan niệm cũ về việc sinh sống ở bên kia sông Hồng Điều gì đang thay đổi? Vì sao đây là khu vực có nhiều triển vọng? – Cải thiện cơ sở hạ tầng, làm tăng khả năng kết nối tới khu vực phát triển công nghiệp trọng tâm của miền Bắc – 2 cây cầu lớn mới được hoàn thiện qua sông Hồng giúp cải thiện giao thông giữa 2 bờ sông và tạo thuận lợi cho nhiều dự án. Đường vành đai 3 góp phần giảm thời gian đi lại tới khu vực Phạm Hùng – Quan niệm cũ vẫn còn, nhưng người tiêu dùng luôn quan tâm tới giá cả. Các sản phẩm chất lượng cao với giá hợp lý hơn so với các dự án ở Hà Tây sẽ thu hút được nhiều người mua 8 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Giá đất dự án 9 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Thị trường Nhà ở Giải phóng mặt bằng và quy trình phê duyệt còn gây nhiều áp lực cho quỹ đất sạch dành cho phát triển SỐ LƯỢNG CĂN HỘ ĐƯỢC CHÀO BÁN Hạng 2004 2005 2006 2007 2008 2009 YTD 5 năm 2 tháng Thành phố vừa 2009 vừa Hạng qua qua 176 628 478 0 1.211 688 sang Bangkok - 3.912 3.200 * Cao cấp 950 308 240 2.095 1.204 2.483 Singapore - 18.000 6.520 * Trung 3.375 1.699 3.796 2.208 1.158 2.427 cấp HCMC 43.000 6.200 3.504 Bình dân 1.280 650 516 5.524 438 2.359 Hanoi 36.000 8.000 2.273 Tổng 5.781 3.285 5.030 9.827 4.011 7.957 * : Số liệu Q3/2009 Nguồn: CB Richard Ellis Nghị định 69/2009/NĐ-CP tuy làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng cho chủ đầu tư, nhưng thời gian giải phóng mặt bằng có thể sẽ được rút ngắn Thông tư số 03/2009/TT-BKH được kỳ vọng sẽ giúp làm tăng tính minh bạch thông qua đấu giá đất và cải thiện qui trình phát triển dự án ở ngoài khu vực trung tâm – Đấu giá đất tại TPHCM năm vừa qua không có nhiều thành công, điều này sắp tới có được cải thiện? 10 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Thị trường Nhà ở sôi động Nhu cầu phục hồi mạnh mẽ. Thị trường sôi động, cung đang bắt kịp cầu Các dự án có mức giá hợp lý sẽ được người mua có nhu cầu thực mong đợi Số lượng căn hộ Giá bán (US$/m2) chưa bao Ngày Quận Tên dự án Chủ đầu tư Tổng số Chào bán Đã bán gồm VAT Đặt cọc Cty CP Đầu tư Tài chính Ninh 10/2009 Từ Liêm FLC Landmark Tower Bắc 300 300 n/a 950-1.050 n/a 11/10/2009 Hà Đông Mulberry Lane CapitaLand-Hoàng Thành 1.478 330 100% 1.350-1.500 50 triệu VND 03/11/2009 Hà Đông Le Van Luong Residentials Tập đoàn Nam Cường 2.704 300 100% 730-1.090 50 triệu VND Công ty TNHH Keangnam 05/11/2009 Cầu Giấy Keangnam Hanoi Landmark Enterprises 918 200 50% 2.450-2.820 $10,000 07/11/2009 Hà Đông Mulberry Lane CapitaLand-Hoàng Thành 1.478 200 100% 1.600-1.900 50 triệu VND 07/11/2009 Cầu Giấy Indochina Plaza Hanoi Indochina Land Holdings 390 183 90% 2.500-2.700 $5,000 14/11/2009 Hà Đông Le Van Luong Residentials Tập đoàn Nam Cường 2.704 400 100% 730-1.090 50 triệu VND 2.090-2.225 (bao 18/11/2009 Ba Đình Hoa Binh Green Apartment Tập đoàn Hòa Bình 153 153 70% gồm nội thất) n/a 21/11/2009 Cầu Giấy Indochina Plaza Hanoi Indochina Land Holdings 390 207 n/a 2.550-2.800 $5,000 TỔNG SỐ 10.515 2.273 11 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Thị trường nhà ở Vẫn còn thiếu tính minh bạch Thị trường thứ cấp phản ánh tốt hơn nhu cầu thực Tiến độ thanh toán & Thị trường mục tiêu (người mua thực & giới đầu cơ) Nhận định triển vọng – Giới đầu cơ vẫn giữ vai trò nhất định: các dự án đầu tư gồm nhiều giai đoạn (VD khu đô thị) cần có một cộng đồng dân cư trong những giai đoạn đầu tiên (người ở, trường học, các tiện ích công cộng) – Các công trình hoàn thiện nhưng không có người ở sẽ gặp khó khăn trong việc chào bán các giai đoạn tiếp theo – Các công trình đã có người ở vẫn có thể tiếp tục chào bán trong các giai đoạn sau ngay cả khi thị trường đi xuống – Đa dạng hóa cấp độ sản phẩm cho nhiều đối tượng khách hàng – Khuyến khích các nhà đầu tư thứ phát cam kết tiến độ & chất lượng hoàn thiện 12 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Thị trường nhà ở Làm thế nào để thành công trong thị trường cạnh tranh ngày càng khốc liệt? – Hiểu rõ thị trường mục tiêu, các dự án cạnh tranh – Sử dụng tư vấn kết hợp với các đối tác nhằm nâng cao chất lượng, hình ảnh và hoạt động của dự án – Ngoài yếu tố vị trí, thiết kế và chất lượng sẽ là những yếu tố then chốt tạo nên sự khác biệt của dự án 13 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Thị trường nhà ở Các kế hoạch marketing và bán hàng khác nhau tùy thị trường mục tiêu. Cần có định vị thị trường rõ ràng về thương hiệu và hình ảnh dự án Dự án cao cấp Dự án bình dân Thành công của dự án phụ thuộc nhiều vào thương hiệu và danh tiếng của chủ đầu tư 14 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Marketing điện tử – Hiệu quả và Tiết kiệm Dành thời gian và tài chính để tạo các trang web chất lượng cao với tính năng tìm kiếm tối ưu (search engine optimized - SEO) – Internet hiện nay là công cụ tìm kiếm thông tin bất động sản chính – Website là môi trường tương tác thụ động, cần có thêm nhiều tính năng – Nghiên cứu – Tin tức – Các tài liệu hỗ trợ Kênh tiếp cận tới một khối lượng khách hàng mục tiêu lớn với chi phí duy trì thấp, tiết kiệm nhân lực Các vấn đề chính: – Giao diện cần được liên tục làm mới – Thời gian và chi phí đầu tư ban đầu cho việc xây dụng trang web - tư vấn công nghệ IT, thiết kế web, quản trị mạng – Thường không phải là thế mạnh chính của chủ đầu tư 15 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Thị trường nhà ở nghỉ dưỡng (Second Home Market) Nhân tố thành công của thị trường nhà Hồ sơ khách hàng: ở nghỉ dưỡng? – 60% người mua từ Hà Nội – Thương hiệu cao cấp – Tên tuổi quốc tế – 30% từ TPHCM – Giá hợp lý nhờ giá đất và chi phí đền bù – 10% Việt kiều / người nước ngoài thấp – Ý tưởng mới, kỳ vọng khả năng sinh lời Khu vực hấp dẫn: Đà Nẵng, Nha Trang từ BĐS (tăng giá bán / cho thuê) – Thị trường cho các dự án nhà ở nghỉ – Giao thông thuận tiện, hệ thống cơ sở dưỡng không nằm ven biển (Hà Tây, hạ tầng tốt, khu vực nổi tiếng (VD bờ Vĩnh Phúc, Hòa Bình, Đà Lạt) cũng có biển Đà Nẵng) rất nhiều tiềm năng HYATT REGENCY Giá biệt thự Ocean Villas: từ 862 USD / m² đất 16 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
WTO & Thị trường Bán lẻ Tác động trực tiếp của WTO đối với thị trường bán lẻ? Chưa nhiều! Động lực thị trường chủ yếu là nhờ tăng trưởng tiêu dùng nội địa thông qua sự thay đổi thói quen tiêu dùng. Thị trường tiếp tục tăng trưởng Các thương hiệu Việt đang nhanh chóng phát triển, và sẽ trở thành những khách thuê quan trọng đối với các vị trí mặt bằng bán lẻ 17 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
WTO & Thị trường Bán lẻ Với các dự án nằm ngoài khu vực trung tâm, việc xác định các khách thuê lớn, thương hiệu mục tiêu và chất lượng quản lý sẽ trở nên rất quan trọng – Tầm quan trọng của các khách thuê lớn – các nhà bán lẻ trong và ngoài nước vẫn đang tiếp tục mở rộng hệ thống bán lẻ – Các khách thuê chủ chốt sẽ thu hút thêm nhiều khách mua hàng tới dự án, nhưng giá thuê mặt bằng không cao Ngoài MẶT BẰNG BÁN LẺ Trung tâm trung tâm Tỉ lệ trống (%) 3,8 36,6 Giá chào thuê trung 54,20 USD 37,40 USD bình (/m²/tháng) Big C 18 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Thị trường Khách sạn Doanh thu trên phòng (RevPAR) của các khách sạn 5 sao tại Hà Nội cao hơn các khách sạn 5 sao tương đương tại Thái Lan, Philippines hay Indonesia 19 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Thị trường Khách sạn Cơ hội đầu tư khách sạn 3 sao và 4 sao. Các khách sạn hiện tại chưa cung cấp dịch vụ, chiến dịch tiếp thị và quảng bá tương đồng nhau Khách quốc tế (khách du lịch & thương gia) quan tâm hơn đến giá cả Về dài hạn, các khách sạn có chất lượng cao sẽ thu hút thêm nhiều khách thương gia và du lịch người Việt. – Lượng khách trong nước tới Hà Nội gấp 6 lần lượng khách nước ngoài: nếu chỉ 5% số khách này sử dụng khách sạn từ 3 sao trở lên, nhu cầu cho thị trường này sẽ tăng thêm tối thiểu là 300.000 lượt phòng mỗi năm Vị trí là yếu tố quan trọng. Phạm Hùng sẽ trở thành một khu vực phát triển, nhưng chỉ trong tương lai. Khách quốc tế thường sẽ chọn khu vực Hoàn Kiếm và Tây Hồ. Các khách sạn ở ngoài khu vực này sẽ nhắm tới khách thương gia và khách du lịch trong nước 20 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009