Đề tài: Nghiên cứu góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Chia sẻ: Công Bắc | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:62

Thêm vào BST

Báo xấu

152
lượt xem 22
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Chương 1 một số vấn đề lý luận về căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chương 2 pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chương 3 định hướng và giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là những nội dung chính trong 3 chương của đề tài "Nghiên cứu góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư". Mời các bạn cùng tham khảo để có thêm tài liệu phục vụ nhu cầu học tập và nghiên cứu.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề tài: Nghiên cứu góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 3 CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ ............................................................................................ 7 1.1. Khái quát chung về nhà chung cư và căn hộ chung cư .............................................. 7 1.1.1. Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư ........................................................ 7 1.1.2. Đặc điểm của nhà chung cư, căn hộ chung cư .................................................. 9 1.1.3. Phân loại nhà chung cư, căn hộ chung cư ........................................................ 12 1.2. Khái quát chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ........................................ 14 1.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ............................................... 14 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ......................................... 15 1.2.3. Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ................................................. 16 CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ ............................. 18 2.1. Quy định về chủ thể giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ....................... 18 2.1.1. Điều kiện về chủ thể ...................................................................................... 18 2.1.2. Các loại chủ thể ................................................................................................ 20 2.2. Quy định về nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ............................. 26 2.2.1. Đối tượng của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ....................................... 26 2.2.2. Quy định về phần sở hữu chung và sở hữu riêng ........................................... 29 2.2.3. Quy định về cách tính diện tích căn hộ chung cư ............................................ 31 2.2.4. Các quy định về kinh phí bảo trì nhà chung cư ................................................ 33 2.2.5. Quy định về giá cả và phương thức thanh toán ............................................... 35 2.2.6. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ...................................................................................................................... 35 2.3. Quy định về hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ........................... 37 2.4. Quy định về hiệu lực của hợp đồng ....................................................................... 38
2.5. Quy định về giải quyết các tranh chấp liên quan đến căn hộ chung cư ................. 39 2.6. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ................. 41 2.6.1. Thực trạng mua bán căn hộ chung cư .............................................................. 41 2.6.2. Điểm tích cực và hạn chế trong áp dụng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 42 ..................................................................................................................................... 2.6.3. Các tranh chấp điển hình về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư .................. 43 2.6.4. Nguyên nhân phát sinh những tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ................................................................................................................ 47 CHƯƠNG 3 ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ .......................................................... 49 3.1. Định hướng xây dựng và hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ..................................................................................................................... 49 3.2. Giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ....................................................................................... 50 3.2.1. Giải pháp về cơ chế chính sách và pháp luật .................................................. 50 3.2.2. Các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua 51 ..................................................................................................................................... KẾT LUẬN ..................................................................................................................... 58 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................... 60
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Nhu cầu về nhà ở với một nước có dân số đông như nước ta là rất cao. Đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh…vấn đề nhà ở là cực kì bức thiết, với quy mô dân số đông, dân nhập cư ngày càng nhiều mà đa số là người dân lao động có thu nhập thấp. Để giải quyết bài toán nhà ở tại các đô thị lớn thì nhà chung cư được đánh giá là lựa chọn tốt nhất để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội được có nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau. ̉ ̛ơc có khoang 700 đô thi, trong đó có 5 thành phô tr Tính đên nay, ca nu ́ ́ ̉ ̣ ́ ực thuọĉ ̛ ̛ ́ ực thuọc tinh, 45 thi xã và hon 500 thi trân. Nhu v trung uong, 44 thành phô tr ̂ ̉ ̣ ̛ ̣ ́ ̛ ạy, v ̂ ơi ty ́ ̉ lệ đô thi hóa 40% vào nam 2020 theo d ̣ ̆ ự báo cua B ̉ ộ Xây dựng, muc tiêu đê ra đôi v ̣ ̀ ́ ới diẹn tích bình quân đâu ngu ̂ ̀ ̛ơi se là 100m2, nghia là tuong đuong v ̀ ̃ ̃ ̛ ̛ ̛ ̛ ới khoang 450.000ha ̉ ́ ̣ đât đô thi. Tuy nhiên, hiẹn nay, di ̂ ẹn tích đât đô thi chi có 105.000ha, nghia là chi chiêm ̂ ́ ̣ ̉ ̃ ̉ ́ 25% so vơi yêu câu. Tai các thành phô l ́ ̀ ̣ ́ ớn nhu Hà N ̛ ội, Thành phô Hô chí Minh, hàng ́ ̀ ́ ̆ ự nhiên khoang t nam dân sô tang t ̆ ̉ ừ 50.000 70.000 ngươi và sô nh ̀ ́ ập cu t ̛ ừ các tinh ̉ ́ ̛ơc ch khác vào thành phô u ́ ưng 60.000 80.000 ngu ̀ ̛ơi. Nhu câu nhà ̀ ̀ ở cho sô dân tang ́ ̆ ́ ơn. M thêm là rât l ́ ạc dù theo thông kê, tuy ̆ ́ ệt đai đa sô có nhà ̣ ́ ở song thực tê nhu câu vê ́ ̀ ̀ nhà ở tai khu v ̣ ực đô thi rât cao, nhât là ̣ ́ ́ ở nhưng thành phô l ̃ ́ ớn nhu Hà N ̛ ội, Thành phố Hô Chí Minh và Đà Năng, xuât phát t ̀ ̃ ́ ừ nhu cầu thay đôi chô ̉ ̃ở do tang thu nh ̆ ập và di cư tìm viẹc làm ho ̂ ạc t ̆ ừ nhu câu cai thi ̀ ̉ ẹn điêu ki ̂ ̀ ện sông cua dân cu đô thi. Hon n ́ ̉ ̛ ̣ ̛ ưa, yêu ̃ câu nâng cao m ̀ ưc sông ngu ́ ́ ̛ời dân vê các điêu ki ̀ ̀ ện an ̆ ở sinh hoat, làm nay sinh các nhu ̣ ̉ câu vê nhà ̀ ̀ ở mơi và tang thêm di ́ ̆ ện tích ở cho ngươi dân đã có nhà. Đ ̀ ặc biệt sô h ́ ộ khá ̉ ̀ ́ ở rọng di gia đêu có ý muôn m ̂ ẹn tích, cai thi ̂ ̉ ẹn ti ̂ ẹn nghi sinh hoat. Nhu v ̂ ̣ ̛ ạy, ngoài nhu ̂ câu nhà ̀ ở cho sô dân tang thêm thì vi ́ ̆ ệc cai thi ̉ ẹn tình trang nhà ̂ ̣ ở kê ca xây d ̉ ̉ ựng mơí cho ngươi thu nh ̀ ạp thâp và tang thêm di ̂ ́ ̆ ện tích ở cua ngu ̉ ̛ơi dân thu ̀ ộc tâng l ̀ ớp khá giả là mọt nhu câu tât yêu trong tiên trình tang tru ̂ ̀ ́ ́ ́ ̆ ̛ơng kinh tê và phát triên đô thi, kích thích ̉ ́ ̉ ̣ tiêu dùng xã họi, t ̂ ư đó kích thích phát triên san xuât. ̀ ̉ ̉ ́
Xây dựng chung cu cao tâng là giai pháp co ban nhât đê giai quyêt vân đê nhà ̛ ̀ ̉ ̛ ̉ ́ ̉ ̉ ́ ́ ̀ ở ̉ ̉ nói chung và đam bao m ọt di ̂ ẹn tích sông h ̂ ́ ợp lý cho ngươi dân đô thi. M ̀ ̣ ột trong nhiêu ̀ ̣ muc tiêu được Bộ Xây dựng đê ra trong D ̀ ự thao Chiên lu ̉ ́ ̛ợc phát triên nhà ̉ ở đên nam ́ ̆ 2020 và tâm nhìn đên 2030 đang đu ̀ ́ ̛ơc co quan này lây ý kiên đê hoàn chinh, tru ̣ ̛ ́ ́ ̉ ̉ ̛ơc khi ́ ̉ trình Chính phu phê duyẹt là: Ty l ̂ ̉ ệ nhà ở chung cu tai khu v ̛ ̣ ực đô thi trên ca nu ̣ ̉ ̛ơc, chu ́ ̉ yêu là Hà N ́ ọi và Thành phô Hô Chí Minh se tiêp tuc đu ̂ ́ ̀ ̃ ́ ̣ ̛ợc nâng từ mức gân 4% hi ̀ ện taị ̉ ̛ ́ lên 15% đên nam 2020 trong tông co câu nhà ́ ̆ ở, nhăm giai quyêt nhu câu nhà ̀ ̉ ́ ̀ ở hiện tai, ̣ thực hiẹn quy hoach lai đô thi. Nh ̂ ̣ ̣ ̣ ưng sô li ̃ ́ ệu trên đã cho thây, các d ́ ự án nhà ở chung ̛ ̣ ̃ ̛ợc chú trong tang cao, cung câp di cu theo quy hoach se đu ̣ ̆ ́ ện tích sàn nhà ở lớn trong ̆ ơi. Tuy v vài nam t ́ ạy, do khung pháp lý chua hoàn chinh, cung nhu do nhiêu nguyên ̂ ̛ ̉ ̃ ̛ ̀ nhân khách quan, nhưng giao dich liên quan đên nhà ̃ ̣ ́ ở chung cu có chung m ̛ ọt th ̂ ực tiên: ̃ Nhà ở chung cu đu ̛ ̛ợc chu đâu tu bán cho ngu ̉ ̀ ̛ ̛ơi có nhu câu t ̀ ̀ ừ rât s ́ ớm băng nhiêu hình ̀ ̀ thưc nhu van ban vay vôn, góp vôn, h ́ ̛ ̆ ̉ ́ ́ ợp đông h ̀ ợp tác có quyên uu tiên mua can h ̀ ̛ ̆ ọ, h ̂ ợp đông mua bán. Nh ̀ ưng giao dich vê nhà ̃ ̣ ̀ ở đã có giây ch ́ ứng nhạn s ̂ ở hưu nhà không ̃ ́ ởi viẹc câp giây ch chiêm đa sô b ́ ̂ ́ ́ ứng nhận quyên s ̀ ở hữu ở nhà chung cu bi kéo dài. Các ̛ ̣ giao dịch mua bán căn hộ chung cư luôn là các giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm và thường có nhiều sai phạm, đặc biệt là sai phạm về hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành chính liên quan đến đăng ký quyền sở hữu. Trong khi đó việc sở hữu căn hộ chung cư thông qua giao dịch mua bán nhà ở đã và đang phát triển ngày càng phong phú, đa dạng và phức tạp. Do các nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau, chủ thể tham gia quan hệ mua bán chung cư đã không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán chung cư, dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra làm cho các giao dịch về mua bán căn hộ chung cư vốn phức tạp lại càng phức tạp hơn. Đề tài “ Nghiên cứu góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư” được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định. Từ đó tìm ra những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán chung cư tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán chung cư, hướng thị trường bất động sản ở nước ta phát triển lành mạnh.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ của đề tài Đề tài nghiên cứu tìm ra các luận cứ khoa học và thực tiễn cho việc xây dựng và hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong giai đoạn hiện nay. Đề tài được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định. Từ đó tìm ra những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản ở nước ta phát triển lành mạnh. Đề tài có nhiệm vụ làm rõ những cơ sở lí luận và thực tiễn một số nội dung các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán chung cư. Đánh giá thực trạng mua bán chung cư hiện nay, rồi từ đó ta đưa ra phương hướng, giải pháp để hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán chung cư. 3. Phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận và quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam cũng như thực trạng áp dụng các quy định này dưới góc độ Luật Dân sự, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. 4. Phương pháp nghiên cứu Để đạt được phạm vi và nhiệm vụ nghiên cứu nêu trên, đề tài được thực hiện trên cơ sở sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật; các phương pháp phân tích, tổng hợp tài liệu, thông tin liên quan đến nội dung nghiên cứu; phương pháp so sánh; phương pháp xã hội học. 5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Đề tài “Nghiên cứu góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư” là một đề tài nghiên cứu khoa học của sinh viên ở bậc đại học có tính hệ thống, toàn diện về các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam từ năm 2005 đến nay. 6. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đề tài gồm 3 chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận về căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Chương 2: Pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1. Khái quát chung về nhà chung cư và căn hộ chung cư 1.1.1. Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư Kinh tế xã hội phát triển đi cùng với tình trạng dân số ngày càng gia tăng trong khi diện tích đất ở thì hạn hẹp đã kéo theo tình trạng sức ép về nhu cầu nhà ở ngày càng lớn. Chính vì vậy, việc xây dựng những khu nhà cao tầng chính là một giải pháp tạo chỗ ở cho con người, giảm áp lực về đất đai và cư ngụ trong thời điểm hiện đại. Tuy nhiên, nhà chung cư không phải là ý tưởng mới xuất hiện trong thế kỷ 21 này mà đã có từ rất lâu. Khái niệm “chung cư” – “condominium” trong nhiều tài liệu cho thấy đây là một khái niệm đã được người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước Công nguyên. Trong tiếng Latin, "con" có nghĩa là "của chung" và "dominium" là quyền sở hữu hay "sử dụng". Trong tiếng Anh hiện đại, từ "condominium" là từ được sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ "apartment". Ngày nay, “condominium” là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một “condominium” được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, thì anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ đối với tất cả không gian chung thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó. Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ. Người La Mã là những người đầu tiên xây dựng nhà ở dạng chung cư với tên gọi “insula” dành cho người nghèo và tầng lớp dưới (pleb). Mỗi insula có thể chứa tới hơn 40 người trên diện tích trệt chỉ khoảng 400 m2, tầng cao xây dựng có khi lên đến
6 7 tầng. Trong thời kỳ cực thịnh của mình, số lượng chung cư insula tại Roma có thời điểm lên đến 50.000. Singapore và Hàn Quốc là xứ sở của nền văn hóa nhà ở căn hộ chung cư. Tại Nhật Bản, đất nước vốn có truyền thống sống trong loại nhà riêng lẻ, nay cũng chứng kiến sự nổi lên của những tòa cao ốc chung cư ở các đô thị. Tại một số nước tiên tiến khác, đô thị hóa cũng đi kèm với phát triển loại nhà căn hộ chung cư trong tình hình quỹ đất ngày càng ít đi. Tại Việt Nam, từ sau năm 1945 đến đầu năm 1993, đặc biệt vào khoảng thập kỷ 7080, xã hội chỉ biết đến khái niệm "nhà tập thể" với những ấn tượng bởi sự chung đụng vô lối, kết cấu và chất lượng thấp. Riêng Hà Nội có rất nhiều khu nhà tập thể có thể kể đến như: khu tập thể Nguyễn Công Trứ, Tân Mai, Tương Mai, Kim Liên, Trung Tự, Thành Công …với diện tích từ 18m² đến tối đa 60m². Những khu "nhà tập thể" này vẫn còn tồn tại cho tới tận ngày nay và riêng Hà Nội có 77 khu nhà như vậy, đang trong tình trạng nguy hiểm và đang được di dời để xây dựng lại. Chính phủ đã thông qua Nghị quyết số 34/2007/NQCP về việc cải tạo, xây dựng lại toàn bộ nhà tập thể trên toàn quốc đã hết niên hạn sử dụng, xuống cấp, nguy hiểm và phải hoàn thành vào năm 2015. Những "nhà tập thể" kiểu này thuộc đối tượng điều chỉnh của Pháp lệnh nhà ở năm 1991 với khái niệm "nhà ở chung"[12] Việc quản ly, s ́ ử dụng "nhà ở chung" phải tuân theo Quy chế quản ly và s ́ ử dụng nhà ở chung tại đô thị ban hành kèm theo Quyết định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng số 1127BXD/QLN ngày 16/8/1994[2]. Giữa năm 1994, Công ty Phát triển nhà và đô thị (nay là Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD) là doanh nghiệp đầu tiên được Thủ tướng Chính phủ ky Quy ́ ết định giao 184ha đất để tự xây khu đô thị hiện đại, đồng bộ với mục đích hoàn toàn để bán chứ không phải dành để "phân" hay "cấp" cho cán bộ, công nhân viên nhà nước. Đây chính là Dự án xây dựng khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm. Ngày 15/6/1997 chung cư 9 tầng đầu tiên mang ký hiệu CT4 thuộc Dự án này đã được khởi công [17] và khái niệm "chung cư" bắt đầu hình thành. Khái niệm "nhà chung cư" lần đầu tiên được pháp luật Việt Nam ghi nhận tại Điều 239 Bộ luật Dân sự 1995 và khoản 1 Điều 3 Quy chế quản ly s ́ ử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết định số 10/2003/QĐBXD ngày 03 tháng 04
năm 2003 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng như sau: Nhà chung cư là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở; có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín; có lối đi, cầu thang chung và hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung [9]. Luật Nhà ở năm 2005 ra đời, khái niệm “nhà chung cư” và “căn hộ chung cư” chính thức được luật hóa và được áp dụng cho đến nay như sau: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liên với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng” ([22], Khoản 1 điều 70). Như vậy, có thể hiểu “chung cư” là khái niệm để chỉ sự phát triển của những căn nhà, căn hộ và buồng được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Nó thường có dạng là một kiểu kiến trúc cao tầng, là tập hợp của nhiều căn hộ nhỏ khép kín thuộc sở hữu riêng và những tiện ích chung cho cư dân sinh sống trong đó và thường xuyên được xây dựng trên một khu đất rộng. Vì vậy, nhà chung cư tồn tại hai hình thức sở hữu đó là sở hữu chung và sở hữu riêng. 1.1.2. Đặc điểm của nhà chung cư, căn hộ chung cư a. Quản lý sử dụng nhà chung cư Do nhà chung cư có nhiều phần thuộc sở hữu chung, được sử dụng chung nên làm phát sinh nhu cầu quản lý sử dụng để đảm bảo hoạt động, an ninh của cả tòa nhà cũng như đời sống sinh hoạt của từng hộ dân. Việc quản lý sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc tự quản, phù hợp với pháp luật về nhà ở, các pháp luật có liên quan và quy định về sử dụng nhà chung cư. Để thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử dụng có Ban quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư. Ban
quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu ra. Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không quá 3 năm, số lượng thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Ban quản trị nhà chung cư có vai trò rất quan trọng, là người đại diện để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị có quyền và trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư; thực hiện thu, chi tài chính trong quá trình quản lý việc xử dụng nhà chung. b. Sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư Nhà chung cư là loại nhà có nhiều người sử dụng, bao gồm các chủ sở hữu căn hộ, những người thuê nhà để ở…Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát than, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó ([22], khoản 3 Điều 70). Quyền sở hữu đối với phần sở hữu chung trong nhà chung cư là quyền sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia. Ngoài diện tích căn hộ thuộc quyền sở hữu riêng của các chủ sở hữu, do đặc điểm xây dựng của nhà chung cư có các khu vực diện tích và hệ thống hạ tầng kỹ thuật được xây dựng theo một thiết kế kết cấu tổng thể như hành lang, lối đi, cầu thang, tầng hầm… để phục vụ cho việc sinh sống và sinh hoạt chung của các chủ sở hữu và chủ sử dụng nhà chung cư. Nếu các công trình trên được phân chia theo phần cho từng chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư đó thì việc tiếp cận và sử dụng của các chủ sở hữu khác đối với phần công trình này sẽ bị hạn chế và gây khó khăn trong sinh hoạt của cộng đồng. Vì vậy mà quyền sở hữu đối với phần
sở hữu chung này không thể phân chia theo phần cho từng chủ sở hữu hoặc sử dụng trong nhà chung cư đó mặc dù chi phí xây dựng lên phần diện tích này có thể đã được các chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư thanh toán theo diện tích căn hộ nhà chung cư (theo phần) mà mình đã mua. Theo đó, các chủ sở hữu có các quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với phần sở hữu chung. Chủ sở hữu và chủ sử dụng hợp pháp căn hộ nhà chung cư có quyền như nhau mà không phụ thuộc vào diện tích hay vị trí căn hộ mà họ sở hữu trong nhà chung cư đối với việc sử dụng và định đoạt đối với phần sở hữu chung và không ai trong số họ có quyền chiếm hữu riêng đối với phần sở hữu chung này. Xuất phát từ quyền năng này mà các chủ sở hữu và sử dụng có nghĩa vụ tương ứng đối với phần sở hữu chung. Đối với phần sở hữu chung này thì các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ chung cư đều có quyền khai thác, sử dụng như nhau cũng như phải có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo sự hoạt động của chúng. c. Vấn đề hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư Không giống với quyền sở hữu đối với các tài sản thông thường khác, quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư là quyền sở hữu tương đối hay bị hạn chế bởi một số quy định của pháp luật về Nhà ở. Xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là nhà nhiều tầng, sự tồn tại của nhà chung cư phụ thuộc vào sự liên kết về kết cấu xây dựng giữa các căn hộ với nhau và được đặt trong một thiết kế về kết cấu tổng thể. Nếu các phần kết cấu này bị phá vỡ thì sẽ ảnh hưởng đến tính bền vững và sự tồn tại của nhà chung cư. Vì vậy, quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ của mình sẽ bị một số hạn chế về quyền sử dụng và định đoạt. Việc sử dụng và định đoạt đối với căn hộ thuộc quyền sở hữu của mình sẽ phải tuân thủ quy định của pháp luật và quy chế quản ly nhà chung c ́ ư. Chủ căn hộ chung cư không những phải tuân theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung, mà còn phải tuân theo các quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với căn hộ của mình như: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng, sử dụng vật liệu màu sắc trên mặt ngoài căn hộ chung cư…hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập thể có sở hữu chung và có điều khoản rằng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy tắc quản
lý hiện hành của chung cư… Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ s ở hữu căn hộ chung cư là một đặc điểm riêng có của nhà chung cư. Vơi quyên s ́ ̀ ở hưu đôi v ̃ ́ ơi các tài san khác ho ́ ̉ ặc quyên s ̀ ở hữu đôi v ́ ới nhà ở ̉ ̉ ở hưu có các quyên nang chiêm h riêng le, thì chu s ̃ ̀ ̆ ́ ữu, sử dung và đinh đoat m ̣ ̣ ̣ ột cách tuyẹt đôi có nghia răng chu s ̂ ́ ̃ ̀ ̉ ở hưu có thê làm bât kê nh ̃ ̉ ́ ̉ ững gì ho muôn đôi v ̣ ́ ́ ới tài san ̉ thuọc s ̂ ở hưu cua mình (tr ̃ ̉ ừ nhưng hành vi vi pham pháp lu ̃ ̣ ật). Do vạy, có th ̂ ể nói răng ̀ ̀ ở hưu đôi v quyên s ̃ ́ ới các can h ̆ ộ chung cu là quyên s ̛ ̀ ở hữu bi han chê hay gi ̣ ̣ ́ ới han. ̣ ̀ ở hưu đôi v Ngoài ra, quyên s ̃ ́ ới tưng can h ̀ ̆ ộ có thê đu ̉ ̛ợc xác đinh phu thu ̣ ̣ ộc vào diện ̣ ̉ ưng can h tích và vi trí cua t ̀ ̆ ọ trong nhà chung cu và cung chính là can c ̂ ̛ ̃ ̆ ứ đê xác đinh giá ̉ ̣ ̣ ̉ ̆ ộ nhà chung cu hay giá tri cua quyên s tri cua can h ̛ ̣ ̉ ̀ ở hưu đôi v ̃ ́ ới can h ̆ ộ đó. ́ ơi quyên s Đôi v ́ ̀ ở hưu riêng cua chu đâu tu, chu đâu tu có quyên s ̃ ̉ ̉ ̀ ̛ ̉ ̀ ̛ ̀ ở hữu đôi v ́ ới nhưng di ̃ ẹn tích mà chu đâu tu gi ̂ ̉ ̀ ̛ ữ lai không bán và không thu ̣ ộc phân di ̀ ện tích thuộc sở hưu chung theo quy đinh cua pháp lu ̃ ̣ ̉ ạt. Các hang muc mà chu đâu tu có thê xác l ̂ ̣ ̣ ̉ ̀ ̛ ̉ ập ̀ ở hưu riêng cua mình có thê bao gôm: quyên s ̃ ̉ ̉ ̀ ̆ ọ mà chu đâu tu không bán ho Các can h ̂ ̉ ̀ ̛ ặc chua bán; ̛ Diẹn tích mà chu đâu tu gi ̂ ̉ ̀ ̛ ữ lai phuc vu cho các muc đích thuong mai nhu di ̣ ̣ ̣ ̣ ̛ ̛ ̣ ̛ ẹn̂ ̛ ̛ ̣ ̣ ̣ ̉ ̛ tích van phòng cho thuê, khu thuong mai và dich vu, bê boi, sân bóng... ̆ ̛ ̛ Tuong tự quyên s ̀ ở hưu riêng đôi v ̃ ́ ới can h ̆ ộ chung cu, quyên s ̛ ̀ ở hữu riêng cuả ̉ ̀ ̛ ̃ ̣ ơi han b chu đâu tu cung bi gi ́ ̣ ởi các quy đinh cua pháp lu ̣ ̉ ật vê nhà ̀ ở hiện hành. 1.1.3. Phân loại nhà chung cư, căn hộ chung cư Phân loại nhà chung cư, căn hộ chung cư có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc thẩm định giá trị căn hộ và các hạng mục tiện ích (khu công cộng, giải trí, bãi đậu xe...) kèm theo căn hộ được bán. Dựa vào việc phân loại này, chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá bán căn hộ phù hợp. Về nguyên lý, việc phân loại đúng đắn sẽ cho ra thị trường những hàng hóa có giá cả phù hợp với chất lượng. a. Phân loại nhà chung cư Nhà chung cư được phân làm bốn hạng đảm bảo phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế và kỹ thuật hiện hành; quy hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt; yêu cầu đối với từng hạng nhà chung cư [7]. Theo đó nhà chung cư được phân thành bốn hạng gồm: Thứ nhất, Chung cư hạng một chung cư cao cấp được quy định là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo; Thứ hai, Chung cư hạng hai chung cư có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý đạt mức độ tương đối hoàn hảo; Thứ ba, Chung cư hạng ba chung cư có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá; Thứ tư, Chung cư hạng bốn là chung cư có chất lượng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng. Trong bốn hạng nhà chung cư không có quy chuẩn nào đề cập đến căn hộ hạng sang, nhưng với nhiều người mua bán vẫn hay nói đến căn hộ hạng sang là họ nói theo giá trị của căn hộ chung cư đó. Việc phân loại nhà chung cư đã được đề cập từ khá lâu. Tuy nhiên, đến nay các cơ sở pháp lý để phân loại nhà chung cư vẫn còn rất sơ sài, trong khi thực tế cuộc sống đang đòi hỏi phải gấp rút đưa ra các tiêu chí phân loại nhà chung cư cụ thể để thị trường bất động sản phát triển tốt hơn. b. Phân loại căn hộ chung cư Các căn hộ chung cư bộ phận cấu thành cơ bản của nhà chung cư theo đó cũng được phân thành bốn hạng như cách phân loại đối với nhà chung cư.
Dựa vào hiện trạng vật chất căn hộ chung cư cũng có thể được phân thành hai loại là căn hộ chung cư dự án và căn hộ chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Căn hộ chung cư dự án là các căn hộ chưa được hình thành trên thực tế mà nó mới chỉ tồn tại trong dự án xây dựng nhà chung cư của chủ đầu tư đã được phê duyệt. Các căn hộ chung cư này mới chỉ được thể hiện trên bản vẽ với diện tích, thiết kế căn hộ,… Căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là những căn hộ đã được xây xong và có thể dùng vào mục đích chính yếu của nó là để ở và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu. Ngoài ra căn hộ chung cư cũng có thể được phân chia thành nhiều loại khác như: căn hộ chung cư kinh doanh, căn hộ chung cư đền bù; căn hộ chung cư mới; căn hộ chung cư cũ. 1.2. Khái quát chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 1.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hiện nay tuy pháp luật chưa có một khái niệm cụ thể nào về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, nhưng ta có thể dựa vào bản chất của loại hợp đồng này là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản mà cụ thể là hợp đồng mua bán nhà ở để rút ra khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2005 thì: Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà chính là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ nhân nhà và thanh toán tiền. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà nói chung và mang những đặc điểm riêng xuất phát từ tính đặc thù của
nhà chung cư. Do vậy, có thể hiểu Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư và chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Căn hộ chung cư là một loại tài sản – một bất động sản. Do đó, trước hết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở nói chung. Cụ thể: Thứ nhất, Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng ưng thuận. Khi tham gia giao kết hợp đồng các bên phải tuân theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác và trung thực. Họ có quyền quyết định có hay không tham gia vào quan hệ hợp đồng, có quyền lựa chọn và thảo luận về nội dung và hình thức của hợp đồng theo quy định của pháp luật. Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là khi các bên đã thỏa thuận các điều khoản và hoàn thành thủ tục công chứng, chứng thực. Thứ hai, Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng có tính chất đền bù. Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi bên bán chuyển giao căn hộ thuộc sở hữu của mình cho bên mua thì sẽ nhận được khoản tiền đền bù từ bên mua và ngược lại, bên mua sẽ nhận được tài sản là căn hộ chung cư được chuyển giao từ bên bán sau khi đã trả tiền cho bên bán khoản tiền có giá trị tương ứng. Thứ ba, Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng song vụ. Các bên trong quan hệ hợp đồng có các quyền và nghĩa vụ đối nhau. Quyền của bên này sẽ tương ứng với phần nghĩa vụ bên kia và ngược lại. Thứ tư, Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng có mục đích chuyển giao quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư từ bên bán sang cho bên mua. Khi hợp đồng có hiệu lực sẽ làm chấm dứt quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư của bên bán và làm phát sinh quyền sở hữu mới của bên mua đối với tài sản này.
Đây là điểm để phân biệt giữa hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với hợp đồng cho thuê, cho thuê mua,… Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn mang một số đặc điểm riêng biệt. Những đặc điểm riêng này xuất phát từ đối tượng của hợp đồng là những căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu và những căn hộ chung cư dự án sẽ được phân tích cụ thể ở nội dung chương sau. 1.2.3. Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Căn cứ vào những dấu hiệu đặc trưng của căn hộ chung cư, ta có thể phân hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thành các nhóm sau đây. a. Căn cứ vào mục đích của hợp đồng Căn cứ vào mục đích của hợp đồng thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được chia thành hai loại. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với mục đích để ở: Đây là loại hợp đồng khá phổ biến vì nhu cầu về nhà ở đang ngày càng tăng theo sự gia tăng dân số ở nước ta hiện nay; Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhằm mục đích kinh doanh: căn hộ chung cư ngoài mục đích là để ở thì bản chất của nó là một loại tài sản. Do vậy pháp luật vẫn cho phép các bên có thể giao kết loại hợp đồng này với hình thức mua đi bán lại nhằm mục tiêu sinh lời. b. Căn cứ vào đối tượng của hợp đồng Căn cứ vào đối tượng của hợp đồng thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được chia thành ba loại gồm: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai: Đây là loại hợp đồng mua bán có đối tượng là căn hộ chung cư dự án. Đó có thể là căn hộ chung cư chưa được hình thành vào thời điểm giao kết hợp đồng những chắc chắn sẽ có trong tương lai (căn hộ mới chỉ tồn tại trên dự án, bản vẽ đã được phê duyệt…)
hoặc là căn hộ đã hình thành trên thực tế nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại thời điểm giao kết hợp đồng; Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã bàn giao: nghĩa là đối tượng của hợp đồng ở đây đã được xây xong và có thể dùng vào mục đích chính của nó nhưng vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền ở hữu. Đối với loại hợp đồng này thì căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu. c. Căn cứ vào phương thức thanh toán Dựa vào phương thức thanh toán thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được chia thành ba loại sau: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả tiền một lần: Đây là hợp đồng mà bên mua và bên bán căn hộ chung cư thỏa thuận về việc bên mua sẽ thanh toán toàn bộ số tiền cho bên bán trong một lần duy nhất. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần: Trong loại hợp đồng này thì bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc thanh toán tiền mua theo số lần và trong khoảng thời gian nhất định. Trong thời gian trả chậm, trả tiền dần bên mua có quyền sử dụng căn hộ chung và được chuyển thành quyền sở hữu căn hộ từ bên bán sau khi đã trả đủ tiền cho bên bán. Hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư: Đây là loại hợp đồng mà bên thuê mua sẽ trở thành chủ sở hữu căn hộ chung cư đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua.
CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ Hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng là hợp đồng mua bán tài sản nằm trong sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2005. Tuy nhiên, do đối tượng của hợp đồng là bất động sản nên nó còn chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan. Để bảo vệ quyền lợi của cả người mua nhà và người bán nhà, các cơ quan quản lý nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh chặt chẽ hơn về vấn đề hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với những yêu cầu bắt buộc bên bán phải tuân thủ. Có thể kể đến các văn bản như: Nghị định 71/2010/NĐCP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Thông tư 16/2010/TTBXD hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐCP, Quyết định 08/2008/QĐBXD, ngày 28 tháng 5 năm 2008 Ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Thông tư số 05/2014/TTBXD ngày 09/5/2014 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung Điểm a, Khoản 2, Điều 17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐBXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng … 2.1. Quy định về chủ thể giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Các chủ thể tham gia hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư rất đa dạng, họ là những người có nhu cầu về chuyển dịch quyền sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư. Các chủ thể này có thể là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài. Khi tham gia vào quan hệ hợp đồng họ cần đáp ứng đủ các điều kiện về năng lực chủ thể. 2.1.1. Điều kiện về chủ thể a. Đối với chủ thể là cá nhân Cá nhân – chủ thể chủ yếu và thường xuyên của quan hệ mua bán căn hộ chung cư khi tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Về nguyên tắc, mọi cá nhân đều bình đẳng về năng lực pháp luật với nhau. Tuy
nhiên đối với mỗi cá nhân khác nhau thì năng lực pháp luật có thể bị hạn chế khác nhau. Ví dụ, người nước ngoài ở Việt Nam muốn mua căn hộ nhà chung cư thì chỉ được mua và sở hữu căn hộ chung cư khi là người có công đóng góp với Việt Nam, người kết hôn với công dân Việt Nam, có thời hạn cư trú tại Việt Nam trên 1 năm và chỉ được sở hữu 1 căn hộ chung cư tại thời điểm cư trú với mục đích để ở, không phải cho thuê hoặc sử dụng với mục đích khác [25]. Cá nhân từ 16 tuổi trở lên được quyền tự mình giao kết các hợp đồng phục vụ mục đích tiêu dùng sinh hoạt hàng ngày theo quy định của pháp luật dân sự. Tuy nhiên, do căn hộ chung cư là một đối tượng đặc biệt có giá trị lớn và phải đăng ký quyền sở hữu nên khi giao kết các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, theo quy định của pháp luật dân sự thì cá nhân phải từ đủ 18 tuổi trở lên và không bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự mới có toàn quyền trong việc xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự cũng như thực hiện các nghĩa vụ khi tham gia các giao dịch đó. Đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc người có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ thì theo quy định của pháp luật những người này phải thông qua người đại diện hợp pháp. Việc pháp luật quy định điều kiện về năng lực hành vi dân sự của chủ thể là cá nhân nhằm đảm bảo cho các chủ thể này khi tham gia giao kết hợp đồng một cách hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng, trung thực cũng như có thể thực hiện các nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ hợp đồng [19]. b. Đối với chủ thể là tổ chức Đối với chủ thể là tổ chức muốn tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì họ cần phải có tư cách pháp nhân. Năng lực chủ thể của pháp nhân bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Theo quy định của pháp luật dân sự, hai loại năng lực này phát sinh đồng thời tại thời điểm pháp nhân được thành lập hợp pháp và tồn tại tới khi pháp nhân chấm dứt hoạt động. Năng lực chủ thể của pháp nhân phải phù hợp với mục đích và lĩnh vực hoạt động của pháp nhân đó, do vậy, các pháp nhân khác nhau sẽ có năng lực chủ thể khác nhau. Theo qui định của pháp luật thì: tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và phải đăng kí kinh doanh bất động sản theo qui định
của pháp luật [5]. Các chủ thể này phải đủ điều kiện về năng lực tài chính có nghĩa khi đầu tư xây dựng dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án, số vốn này được quy định là: không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng dưới 20 ha và không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất trên 20 ha trở lên có được phê duyệt ([12], Điều 11) 2.1.2. Các loại chủ thể Có thể phân loại chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà thành hai loại là: chủ thể bán và chủ thể mua căn hộ nhà chung cư. Chủ thể bán có thể là nhà nước, chủ sở hữu nhà chung cư là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài, chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư là cá nhân hay tổ chức trong nước hoặc nước ngoài hoặc các chủ thể khác. Chủ thể mua có thể là cá nhân, hộ gia đình mua căn hộ chung cư để tạo lập nơi ở, là tổ chức, cá nhân người nước ngoài, là đồng sở hữu đối với căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung, người mua căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm trả dần, người mua căn hộ chung cư qua hợp đồng thuê mua… a. Bên bán Bên bán căn hộ chung cư có thể là cá nhân hoặc pháp nhân, là chủ sở hữu căn hộ chung cư hay là người được chủ sở hữu ủy quyền cho phép bán căn hộ chung cư hoặc là người được bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật. Bên bán nhà phải có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự. +Bên bán nhà là Nhà nước: Nhà nước trở thành chủ thể bán khi tiến hành bán căn hộ chung cư thuộc sở hữu của mình cho các cá nhân, tổ chức có nhu cầu và theo những điều kiện nhất định. Căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm: Căn hộ chung cư được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước (ngân sách Trung ương, ngân sách địa phương). Căn hộ chung cư có nguồn gốc thuộc sở hữu khác và được chuyển thành sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật. Căn hộ chung cư được tạo lập từ nguồn vốn ngân sách nhà nước là một phần tiền góp của cá nhân, của tập thể theo thỏa thuận hoặc theo hợp đồng mua trả góp nhưng chưa trả hết tiền. Nhà nước đầu tư, xây dựng các căn hộ chung cư nhằm mục đích chủ yếu là giải quyết yêu cầu về chỗ ở cho các đối tượng xã hội như cán bộ công chức, viên chức, sĩ quan,…khi đi công tác hoặc thực hiện nhiệm vụ và gặp khó khăn về chỗ ở. Các đối tượng này