Đồ án: Kinh tế đầu tư

Chia sẻ: Nguyen Van Quy | Ngày: | Loại File: DOCX | Số trang:54

Thêm vào BST

Báo xấu

476
lượt xem 99
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đồ án: Kinh tế đầu tư trình bày vai trò của đầu tư trong nền kinh tế quốc dân, vai trò của dự án trong quản lí đầu tư xây dựng, nội dung của dự án đầu tư xây dựng, nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội, giới thiệu dự án.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đồ án: Kinh tế đầu tư

M Ở ĐẦ U 1. VAI TRÒ CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN. • Đầu tư xây dựng công trình (ĐTXD) là hoạt đ ộng đầu t ư ph ổ bi ến trong xã h ội gắn liền với việc xây dựng công trình, mục tiêu đầu t ư s ẽ đ ược th ỏa mãn thông qua việc vận hành công trình xây dựng đã hoàn thành. • Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng c ủa m ỗi qu ốc gia, đều coi việc phát triển cơ sở hạ tầng, trang thi ết bị trong n ền kinh t ế qu ốc dân là nhiệm vụ quan trọng. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng ph ục v ụ t ốt m ục tiêu đặt ra thì hoạt động ĐTXD có vai trò quan tr ọng đ ược th ể hi ện qua các đ ặc tr ưng sau : - ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, c ơ sở hạ tầng, TSCĐ ph ục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây d ựng, phát tri ển các ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội. - ĐTXD đáp ứng các nhu cầu ngày càng cao c ủa con người góp ph ần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát tri ển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân t ộc và có tác đ ộng quan trọng đến môi trường sinh thái. - ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây d ựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia. • Đối với nước ta hiện nay đang trong giai đo ạn quá đ ộ lên Ch ủ nghĩa xã h ội, ho ạt động ĐTXD có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh t ế qu ốc dân: là c ơ s ở, nền tảng và động lực thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nghi ệp hóa, hi ện đại hóa đất nước mà Đảng, Nhà nước đã chủ trương đề ra. - Hoạt động ĐTXD tạo ra sản phẩm dưới dạng các công trình xây d ựng, đó chính là các TSCĐ tạo tiền đề về cơ sở vật chất ban đầu cho nền kinh t ế qu ốc dân, t ừ đó các ngành kinh tế khác khai thác để sinh lợi. - Hoạt động ĐTXD là một hoạt động trực tiếp tạo ra c ủa cải vật ch ất cho xã hội, góp phần làm tăng trưởng kinh t ế và đóng góp tr ực ti ếp vào t ổng sản phẩm quốc dân, tổng sản phẩm quốc nội (GNP & GDP). Ngoài ra nó còn đóng góp một nguồn thu khá lớn vào ngân sách Nhà n ước (t ừ vi ệc thu thuế, phí, lệ phí …). - Hoạt động ĐTXD chiếm một khối lượng rất lớn nguồn lực c ủa quốc gia, trong BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 1
đó chủ yếu là: Vốn, lao động, tài nguyên … Do đó, đầu tư không đúng m ục đích s ẽ gây ra những thất thoát và lãng phí vô cùng lớn, ảnh hưởng nghiêm trọng t ới n ền kinh t ế. - Thông qua các hoạt động ĐTXD góp phần thúc đẩy phát tri ển khoa h ọc công nghệ, đẩy nhanh tốc độ Công nghiệp hóa và Hiện đại hóa đất n ước, góp ph ần làm tăng năng suất lao động xã hội.  Tóm lại, hoạt động ĐTXD mà sản phẩm cuối cùng là công trình xây d ựng là một hoạt động mang tính tổng hợp và đầy đ ủ tất cả các ý nghĩa bao g ồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã h ội, khoa h ọc – công ngh ệ - k ỹ thu ật, môi trường, an ninh quốc phòng … 2. VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÍ VÀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG. • Dự án đầu tư xây dựng công trình (DAĐT) là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây d ựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao ch ất l ượng công trình ho ặc s ản ph ẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. • DAĐT là luận cứ có tính khoa học để đảm bảo cho vi ệc đ ầu t ư v ốn đúng m ục đích, đạt được mục tiêu đề ra với hiệu quả cao. Nội dung c ủa d ự án đ ầu t ư xây dựng quyết định chất lượng và kết quả của hoạt động đầu tư. • DAĐT là căn cứ để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin cấp giấy phép đầu t ư xây d ựng, là c ơ s ở đ ể các nhà đầu tư xem xét tính khả thi của dự án. • DAĐT có vai trò quan trọng vì thông qua nó nhà n ước có th ể ki ểm soát đ ược m ột cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (d ự án s ử d ụng v ốn nhà n ước) và hi ệu qu ả xã hội an ninh quốc phòng. • DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với m ục tiêu đ ặt ra, t ừ đó giúp cho nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn đ ồng th ời cũng ki ểm soát đ ược các công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và nh ững khía c ạnh khác đ ối v ới d ự án… 3. NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG. • Theo Điều 37 Luật Xây Dựng số 16/2003/QH11: N ội dung c ủa d ự án đ ầu t ư xây dựng bao gồm 2 phần : BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 2
- Phần 1: phần thuyết minh dự án. - Phần 2: phần thiết kế cơ sở. • Phần 1: Phần thuyết minh dự án. - Phần thuyết minh được lập tuỳ theo loại dự án đ ầu t ư xây d ựng công trình, bao gồm các nội dung chủ yếu sau: - Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các h ạng m ục công trình thu ộc dự án, phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất. - Các giải pháp thực hiện:  Phương án chung về giải phóng mặt bằng, tái định c ư và phương án h ỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có.  Phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô th ị và các công trình có yêu cầu kiến trúc.  Phương án khai thác và sử dụng lao động.  Phân đoạn thực hiện,tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án. - Đánh giá các tác động môi trường, các giải pháp phòng cháy ch ữa cháy và các yêu cầu về an ninh quốc phòng. - Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, ngu ồn vốn và kh ả năng cung cấp vốn theo tiến độ, phương án hoàn trả vốn đối với các d ự án có yêu c ầu thu hồi vốn và phân tích đánh giá hiệu quả kinh t ế - tài chính, hi ệu qu ả xã h ội c ủa dự án. • Phần 2: Phần thiết kế cơ sở của dự án. - Phần thiết kế cơ sở được lập phải phù hợp với từng d ự án đầu t ư xây d ựng công trình, bao gồm thuyết minh thiết kế cơ sở và các bản vẽ. - Phần thuyết minh thiết kế cơ sở gồm :  Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phương án thi ết k ế, t ổng m ặt b ằng công trình, hoặc phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến, vị trí, quy mô xây dựng các hạng mục công trình, việc kết nối giữa các hạng mục công trình thuộc dự án và với hạ tầng kỹ thuật của khu vực.  Phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đ ối với công trình có yêu c ầu công nghệ. BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 3
 Phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc.  Phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng k ỹ thuật ch ủ y ếu c ủa công trình.  Phương án bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy theo quy đ ịnh c ủa pháp luật.  Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn chủ yếu được áp dụng. - Phần bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:  Bản vẽ tổng mặt bằng công trình hoặc bản vẽ bình đ ồ ph ương án tuy ến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến.  Sơ đồ công nghệ, bản vẽ dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu c ầu công nghệ.  Bản vẽ phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc.  Bản vẽ phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ t ầng kỹ thu ật ch ủ yếu của công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực. 4. NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI. • Phân tích tài chính. - Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích nh ững khía c ạnh v ề m ặt tài chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Phân tích tài chính d ự án đ ầu t ư là nội dung quan trọng nhất của dự án. - Thông qua phân tích tài chính giúp cho ch ủ đ ầu t ư bỏ chi phí ra nh ư th ế nào, l ợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đ ạt ở m ức nào t ừ đó đi đ ến quy ết định có đầu tư hay không. Giúp cho chủ đầu tư có những thông tin c ần thi ết đ ể ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn. - Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là c ơ s ở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là c ơ s ở đ ể c ấp gi ấy phép đầu tư. - Nội dung phân tích tài chính bao gồm :  Xác định các yếu tố đầu vào cho việc phân tích, nh ư là: xác đ ịnh v ốn đ ầu t ư của dự án, doanh thu hàng năm, chi phí v ận hành hàng năm… BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 4
 Phân tích lỗ lãi của dự án.  Phân tích hiệu quả chỉ tiêu thông qua 2 nhóm ch ỉ tiêu: nhóm ch ỉ tiêu tĩnh ( ch ỉ tiêu chi phí tính cho 1 đơn vị sản phẩm, ch ỉ tiêu l ợi nhu ận tính cho 1 đ ơn v ị s ản phẩm ... ) và nhóm chỉ tiêu động ( chỉ tiêu NPV, NFV, NAV, IRR, BCR …).  Phân tích an toàn tài chính và độ nhạy của dự án. - Phân tích lỗ lãi của dự án  Phân tích lỗ lãi là việc xem xét trong t ừng năm vận hành c ủa d ự án l ỗ hay lãi bao nhiêu tiền.  Lợi nhuận trước thuế. Ltt = D – Csx  Trong đó : - Ltt : lợi nhuận trước thuế ( thu nhập chịu thuế). Csx: chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh không gồm VAT. D: doanh thu.  Lợi nhuận ròng. LT = Ltt - TTNDN  Trong đó: - LT : lợi nhuận ròng. TTNDN: thuế thu nhập doanh nghiệp. - Phân tích hiệu quả tài chính của dự án. - Phương pháp dùng nhóm chỉ tiêu tĩnh.  Chỉ tiêu chi phí tính cho 1 đơn vị sản phẩm.  Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho 1 đơn vị sản phẩm.  Phương pháp so sánh theo chỉ tiêu của mức doanh lợi đồng vốn đầu t ư. - Phương pháp dung nhóm chỉ tiêu động.  Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi. NPV = PB – PC =  Trong đó : PB : giá trị hiện tại của dòng lợi ích. PC : giá trị hiện tại của dòng tiền chi phí. Bt : khoản thu ở năm t. Ct : khoản chi ở năm t. n : thời kì phân tích đánh giá dự án đầu tư. r : suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án.  Phân tích : NPV ≥ 0 : dự án đáng giá. BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 5
NPV< 0 : dự án không đáng giá.  Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi NFV = FB – FC =  Trong đó : FB : giá trị tương lai của dòng tiền thu. FC : giá trị tương lại của dòng tiền chi. Bt : khoản thu ở năm t. Ct : khoản chi ở năm t. n : thời kì phân tích đánh giá dự án đầu tư. r : suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án.  Phân tích : NFV ≥ 0 : dự án đáng giá. NFV
 Phân tích : BCR ≥ 1 : dự án đáng giá. BCR
CĐ = 7 x SA + 6 x SB + 7 x SC + 8 x SD = 7 x 253 + 6 x 120 + 7 x 115 + 8 x 768 = 9440 (m2) - Tổng diện tích khu đất là S KĐ = 26.400 m2.  Mật độ xây dựng là : (9440/26400) % = 35,76 %. - Dự án còn có các hạng mục phụ khác:  1 sân tennis.  Sân bãi đỗ xe + Đường giao thông.  Hàng rào, cổng ra vào,tường bao.  Vườn hoa, cây cảnh, thảm cỏ.  Nhà quản lí khu, nhà bảo vệ.  Hệ thống cấp điện ngoài nhà.  Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà.  Các công trình phục vụ ngoài nhà khác. - Mặt bằng tổng thể khu biệt thự được thể hiện ở bản vẽ sau:  Khu đất nằm ở vị trí tiếp giáp giữa đường Trần Quốc To ản và Lý Thường Kiệt, phường Tây An, quận Ninh Kiều, thành ph ố Cần Th ơ, có tổng diện tích là 26.400 m2.  Khu đất được phân bố theo các hạng mục đã nêu trên.  Bảng thiết kế diện tích các hạng mục trong dự án. • Thời gian tính toán đánh giá dự án : - Thời gian phân tích dự án là 17 năm (gồm cả thời gian xây dựng), trong đó th ời gian xây dựng là 2 năm. - Thời gian vận hành dự án và khấu hao tài sản cố định là 25 năm. • Mục đích đầu tư : - Kinh doanh cho thuê diện tích ở , sinh hoạt và nghỉ dưỡng. - Đối tượng thuê là các tổ chức , cá nhân trong nước và ngoài n ước. • Giải pháp xây dựng và trang thiết bị : - Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại. - Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, m ặt cắt, giải pháp móng, …) đ ược thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công. - Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch. BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 8
- Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng t ương đ ương & đ ạt tiêu chu ẩn khách sạn quốc tế loại 3 sao. Bảng 1: Bảng thiết kế diện tích các hạng mục trong dự án. STT Tên hạng mục. Diện tích chiếm đất Tỉ lệ chiếm (m2) đất (%) 1. Xây dựng các nhà A, B, C, D. 9895 35,76 % 2. Sân tennis. 800 3,03% 3. Đường giao thông. 2800 10,61 % 4. Bãi đỗ xe. 755 2,86 % 5. Vườn hoa cây xanh, thảm cỏ. 5320 20,15 % 6. Nhà bảo vệ và quản lí dự án. 170 0,64 % 7. Sân chơi 2430 9,20 % 8. Vỉa hè 4064 15,40% 9. Các hạng mục khác 620 2,35 % 10. Tổng 26400 100% Bảng 1: Bảng thiết kế diện tích các hạng mục trong dự án.  Bản vẽ tổng mặt bằng dự án : Khu biệt thự cho thuê Ninh Kiều . BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 9
CHƯƠNG I : PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ A. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ. I. XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN (GTMĐT). 1. Công thức xác định tổng mức đầu tư của dự án . • Khi biết giá chuẩn xây dựng, số lượng giá c ả thi ết bị và chi phí khác thì T ổng m ức đầu tư được xác định theo công thức (1) sau: GTMĐT = GXD + GTB + GBT,TDC + GQL + GTV + GK + GDP (1) • Trong đó : - GTMĐT - Tổng mức đầu tư của dự án. - GXD - Chi phí xây dựng. - GTB - Chi phí thiết bị. - GBT,TDC - Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng m ặt bằng, tái định cư. - GQL - Chi phí quản lí dự án. - GTV - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng. - GK - Chi phí khác. - GDP - Chi phí dự phòng. 2. Xác định chi phí xây dựng. a. Các căn cứ xác định chi phí xây dựng. • Danh mục các công trình, các hạng m ục xây d ựng thu ộc d ự án đ ầu t ư xây d ựng Khu biệt thự cho thuê Ninh Kiều. BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 10
• Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục trong dự án theo thi ết kế. • Theo quyết định số 725 / QĐ – BXD ngày 09/08/2012 c ủa B ộ Xây d ựng công b ố tập suất vốn đâu tư xây dựng công trình và giá xây d ựng t ổng h ợp b ộ ph ận k ết cấu công trình năm 2011. • Các tập chỉ số giá phần xây dựng do Bộ Xây dựng công bố của các năm . • Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành (theo Luật thu ế giá tr ị gia tăng do Quốc hội ban hành, Luật số: 13/2008/QH12 và theo thông tư số 06/2012/TT-BTC của bộ tài chính hướng dẫn thi hành 1 số điều c ủa luật thuế giá tr ị gia tăng ). Lấy thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10 %, áp dụng theo mục 3 Điều 8, chương II, Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 quy định và theo Điều 11: thuế suất 10 % của thông tư số 06/2012/TT-BTC hướng dẫn thi hành luật thuế giá trị gia tăng về loại hàng hóa, dịch vụ áp dụng mức thuế 10% công b ố ngày 11 tháng 1 năm 2012 . b. Công thức xác định chi phí xây dựng của dự án. • Chi phí xây dựng của dự án được xác định bằng công thức (2) sau: GXD = (1 + ) (2) • Trong đó : - giXD - Chi phí xây dựng trước thuế gia trị gia tăng c ủa công trình, h ạng m ục thứ i. - n - Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án . - – Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp. • Đối với những hạng mục thông thường thường thì giXD được tính như sau: giXD = Si x Pi - Pi - Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đ ơn v ị di ện tích hay 1 đơn vị công suất của hạng mục thứ i. BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 11
- Si - Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục). • Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thì g iXD tính như phương pháp lập dự toán chi tiết hạng mục. c. Tính toán suất chi phí xây dựng. • Tính toán diện tích sàn xây dựng cho các h ạng mục xây d ựng nhà A,B,C và D.  Diện tích sàn cho các hạng mục xây dựng nhà A,B,C,D đ ược tính toán như trong bảng sau.(xem bảng 1 phần phụ lục I ). • Xác định suất chi phí xây dựng công trình. • Dự án được lập vào thời điểm quý II – năm 2013. Bộ Xây d ựng (BXD) mới chỉ ban hành tập suất vốn năm vào thời điểm đầu quý IV năm 2011 theo quy ết đ ịnh số 725/QD-BXD ngày 9/8/2012 của BXD nên phải quy đ ổi về suất v ốn năm 201 3 (dự kiến),thông qua chỉ số giá xây dựng bình quân , vi ệc tính toán thông qua công thức. SXD2013quý II = SXD2011 x (I bq quý)6 (b) • Tính I bq quý. • Trong đó ta có: Ibq được tính toán theo số liệu trong bảng sau, các chỉ s ố giá phần xây dựng lấy theo các số liệu từ các văn bản công b ố c ủa B ộ Xây d ựng và Sở xây dựng thành phố Cần Thơ. Các chỉ số giá xây dựng đều được lấy gốc năm 2006 = 100 %. • Các chỉ số giá xây dựng được lấy theo: - công văn số 68/QĐ – SXD của sở xây dựng thành ph ố Cần Th ơ ngày 11/05/2012. - quyết định số 06/QĐ – SXD của sở xây dựng thành ph ố Cần Th ơ công b ố ngày 17/01/2013. - quyêt đinh số 183 /QĐ-SXD ngày 29 thang 11 năm 2012 của Sở xây dựng ́ ̣ ́ thành phố Cần Thơ. - Quyêt đinh số 141 /QĐ-SXD ngày 24 thang 9 năm 2012 của Sở xây dựng ́ ̣ ́ thành phố Cần Thơ. BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 12
- quyết định số 78/QĐ- SXD ngày 08 tháng 6 năm 2012 c ủa s ở xây d ựng thành phố Cần Thơ. - Quyết định số 78 /QĐ – BXD công bố ngày 20 tháng 8 năm 2010,quy ết đ ịnh số 196/ QĐ – BXD công bố ngày 23 tháng 2 năm 2011. - quyết định sô 950/QĐ – BXD công bố ngày 31 tháng 10 năm 2011. - quyết định số 857/QĐ – BXD công bố ngày 20 tháng 9 năm 2011. - quyết định số 1019/ QĐ – BXD công bố ngày 16 tháng 11 năm 2010 Chọn gốc năm 2006 = 100%. Chỉ số giá phần Chỉ số giá phần STT QUÝ xây dựng liên hoàn 1 Qúy I năm 2010 163.46 2 Qúy II năm 2010 170.86 104.53% 3 Qúy III năm 2010 168.58 98.67% 4 Qúy IV năm 2010 172.97 102.60% 5 Qúy I năm 2011 196.91 113.84% 6 Qúy II năm 2011 204.19 103.70% 7 Qúy III năm 2011 207.87 101.80% 8 Qúy IV năm 2011 245.89 118.29% 9 Qúy I năm 2012 236.72 96.27% 10 Qúy II năm 2012 239.03 100.98% 11 Qúy III năm 2012 242.3 101.37% 12 Qúy IV năm 2012 240.98 99.46% CHỈ SỐ GIÁ PHẦN XÂY DỰNG BÌNH QUÂN 103.59%  Chỉ số giá phần xây dựng bình quân quý là : Ibq quý = = 103.59 % • Theo quyết định số 725 / QĐ – BXD ngày 09/08/2012 của B ộ Xây d ựng công b ố tập suất vốn đâu tư xây dựng công trình và giá xây d ựng t ổng h ợp b ộ ph ận k ết cấu công trình năm 2011, có suất chi phí xây dựng tính cho 1 m 2 sàn là 8,18 triệu đồng => SXD2011 = 8,18 (triệu đồng). • Thay các số liệu trên vào phương trình (a): BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 13
 SIIXD2013 = 8,18 x (103.59 %)6= 10,1078 (triệu đồng). • Suất chi phí xâ dựng khi trước thuế VAT là:  SXD2013 (trước thuế) = = 9,189 (triệu đồng ). d. Tính toán suất chi phí xây dựng các hạng mục phụ khác. • Tính toán chi phí xây dựng sân tennis. • Theo quyết định số 725 / QĐ – BXD ngày 09/08/2012 c ủa B ộ Xây d ựng, thì đ ối với sân tennis không có khán đài, kích th ước 40m x 20m, suất chi phí xây d ựng là 3,9 triệu đồng/ 1m2.  Suất chi phí xây dựng sân tennis (dự kiến) là : SXD2013 = 4,82 (triệu đồng)  Suất xây dựng sân trước thuế VAT dự kiến là: SXD2013 (trước thuế) = = 4,382 (triệu đồng) • Tính toán chi phí xây dựng đường giao thông. • Khu đất có 4 đường giao thông: 2 đường dài 69 m, 1 đ ường dài 170 m và 1 đường dài 220 m.  Tổng chiều dài đường giao thông là :  LGT = 2 x 69 + 170 x 1 + 220 x 1 = 528 (m) =0,528 (km) • Theo quyết định số 725 / QĐ – BXD ngày 09/08/2012 c ủa B ộ Xây d ựng, thì đ ối với đường cấp III, nền đường rộng 7,5 m, mặt đường r ộng 5,5 m, l ề đ ường rộng 2 x 1 m (trong đó lề gia cố rộng 2 x 0,5 m đ ồng nh ất v ới k ết c ấu áo đường ), mặt đường gồm 1 lớp BTN dày 7 cm trên l ớp móng c ấp ph ối đá dăm, suất chi phí xây dựng là : 10.280 triệu đồng/ km.  Suất chi phí xây dựng đường giao thông dự kiến là : SXD2013 = 12.702(triệu đồng ) BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 14
 Suất chi phí xây dựng đường trước thuế VAT (dự kiến) là : SXD2013 (trước thuế) = = 11.547 (triệu đồng). • Sân bãi đỗ xe lấy theo dự toán các công trình t ương t ự là 1,15 tri ệu đ ồng / 1m 2 (chưa bao gồm thuế VAT ). • Tính toán chi phí xây dựng hàng rào, cổng. • Hàng rào cao 1,8m, xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0,6m, rào s ắt cao 1,2 m, đơn giá xây dựng 1m hàng rào dự kiến tính theo các công trình tương tự là 1,4 triệu đồng / m (chưa bao gồm thuế VAT). • Cổng ra vào sử dụng 1 cổng chính chi phí dự ki ến là: 80 tri ệu đ ồng (bao g ồm tr ụ cổng và cổng) và 1 cổng phụ chi phí dự kiến là 50 tri ệu đ ồng. L ấy trung bình là 65 triệu đồng (chưa bao gồm thuế VAT). • Tính toán chi phí vườn hoa , thảm cỏ, cây xanh. • Đơn giá cho 1 m2 vườn hoa, thảm cỏ dự kiến tính theo các công trình có quy mô tương tự là 130 nghìn đồng /1 m2 (chưa bao gồm thuế VAT). • Dự kiến mỗi nhà đặt 5 cây cảnh trang trí, d ự kiến t ổng s ố cây c ảnh s ử d ụng cho các nhà là 140 cây.Đơn giá dự kiến cho 1 cây c ảnh là 350 nghìn đ ồng /1 cây c ảnh. (chưa bao gồm thuế VAT). • Cây xanh bao quanh dự án gồm cây xanh ven đường, trên v ỉa hè... .D ự ki ến khoảng 12 m / 1 cay, dự kiến khoảng 180 cây. Đơn giá d ự ki ến mua cây xanh là 180 nghìn đồng / 1 cây xanh (chưa bao gồm thuế VAT). • Tính toán chi phí xây dựng hệ thống kĩ thuật ngoài nhà. • Hệ thống cấp điện ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ th ống c ấp đi ện ngoài nhà là 1.5% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT). • Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: chi phí d ự ki ến l ấy cho h ệ th ống c ấp, thoát nước ngoài nhà là 2 % chi phí xây d ựng các hạng m ục chính (ch ưa bao g ồm thu ế VAT). BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 15
• Tính toán chi phí xây dựng nhà quản lí và nhà bảo vệ. • Nhà quản lí khu biệt thự: Nhà 1 tầng căn h ộ khép kín, k ết c ấu t ường g ạch ch ịu lực, mái BTCT đổ tại chỗ. Theo quyết định số 725/QĐ – BXD ngày 09/08/2012 của Bộ Xây dựng, suất chi phí xây dựng loại nhà trên là 4,26 triệu đ ồng/ 1m 2.  Suất chi phí xây dựng nhà quản lí dự kiến (chưa bao gồm thuế VAT) là: SXD2013 (trước thuế) = 4.785 (triệu đồng). • Nhà bảo vệ khu biệt thự : Nhà ở 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn. Theo quyết định số 725/QĐ – BXD ngày 09/08/2012 của B ộ Xây d ựng, su ất chi phí xây dựng loại nhà trên là 1,62 triệu đồng /1 m2.  Suất chi phí xây dựng nhà bảo vệ dự kiến (chưa bao gồm thuế VAT) là: SXD2013 (trước thuế) = 1.82 (triệu đồng ). • Tính toán chi phí xây dựng vỉa hè, sân chung. • Chi phí xây dựng vỉa hè lấy theo đơn giá dự kiến là 0,8 tri ệu đ ồng /1 m 2 sân vườn ( chưa bao gồm thuế VAT). • Chi phí xây dựng sân vườn, sân chơi chung lấy theo đ ơn giá d ự ki ến ở các công trình tương tự là 660.000 đồng /1 m2 sân vườn ( chưa bao gồm thuế VAT). • Tính toán chi phí san nền : • San nền bằng lớp cát đen dày 1m , chi phí d ự kiến san n ền lây theo các công trình tương tự là 80 nghìn đồng /1 m2 (chưa bao gồm thuế VAT ). • Chi phí cho các hạng mục khác • Trong dự án lấy dự kiến bằng 0.5% chi phí xây dựng hạng mục chính. • Tính toán chi phí xây dựng dự án. • Với các số liệu và các suất chi phí tính toán dự ki ến ở trên ,ta l ập b ảng tính su ất chi phí xây dựng của dự án. BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 16
• Thuế suất thuế giá trị gia tăng : 10 % • Đơn vị tính : triệu đồng. • Bảng suất chi phí xây dựng của dự án xây dựng khu biệt thự cho thuê Ninh Ki ều. e. Xác định chi phí xây dựng của dự án • Dựa theo bảng chi phí xây dựng của dự án xây d ựng khu bi ệt th ư cho thuê Ninh Kiều ở trên => ta có chi phí xây dựng dự kiến : GXD = 221180.97 triệu đồng. (Xem bảng 2 phần phụ lục I ) 3. Xác định chi phí thiết bị ( không bao gồm các dụng c ụ, đ ồ dùng không thuộc tài sản cố định). a. Chi phí mua sắm thiết bị. • Các căn cứ xác định chi phí mua sắm thiết bị. - Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm : các trang thi ết b ị trong nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản lí điều hành dự án... - Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao g ồm : giá mua, chi phí vận chuyển, kho bãi, bảo quãn, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường... - Thuế GTGT cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị gia tăng do Quốc hội ban hành, Luật số: 13/2008/QH12 và theo thông tư số 06/2012/TT-BTC của bộ tài chính hướng dẫn thi hành 1 số điều c ủa luật thu ế giá trị gia tăng ). • Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau: GMSTB = * Mi (1 + ) Trong đó: BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 17
- Qi – Số lượng (cái ) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i. - Mi – Gía tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i. - Xác định Mi Mi = mi + ni + Ki + Vi + hi . - mi – Gía gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN. - ni – Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiệt bị thứ i. - Ki – Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container... - Vi – Chi phí bảo quản, bảo dưỡng... tại hiện trường. - hi – Thuế và phí bảo hiểm. • Bảng thống kê số lượng các loại phòng.  Dựa theo bản vẽ thiết kế các hạng mục, ta có bảng th ống kê s ố l ượng phòng trong các hạng mục của dự án như sau. Các loại nhà: - 7 nhà A.6 nhà B.7 nhà C.8 nhà D. - Nhà quản lí (NQL). - Nhà bảo vệ (NBV). • Trang thiết bị quản lí và phục vụ chung cho dự án. - Hệ thống máy phát điện. - Một hệ thống PCCC chung toàn khu. - Một hệ thống lọc & bơm nước. - Mỗi biệt thự được trang bị thêm 1 máy hút bụi: 52 chiếc - Một Bộ Video trung tâm & ăng ten trung tâm. Tổn STT Loại phòng nhà A nhà B Nhà C Nhà D NQL NBV g 1 Số lượng 7 6 7 8 1 2 31 2 Phòng khách 7 6 7 32 0 0 52 BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 18
3 Phòng bếp 7 6 7 32 0 0 52 4 Bar 7 0 0 0 0 0 7 5 Phòng ăn 7 6 7 32 0 0 52 6 Phòng ngủ 28 30 35 128 0 0 221 7 Phòng SHC 14 6 0 0 0 0 20 8 Phòng vệ sinh 14 24 35 96 1 2 172 9 Phòng tắm 35 6 0 32 0 0 73 10 Phòng giặt 7 6 0 32 0 0 45 11 Phòng giúp việc 7 0 0 32 1 0 40 12 Phòng trang điểm 7 0 0 0 0 0 7 13 Phòng thể thao 0 0 0 32 0 0 32 14 Phòng thay đồ 14 6 0 32 0 0 52 15 Phòng thờ 7 6 0 32 0 0 45 16 Gara 7 6 7 36 0 0 56 17 Phòng trực 0 0 0 0 0 2 2 18 Phòng quản lí 0 0 0 0 1 0 1 Phòng tắm xông 18 7 0 0 32 0 0 39 hơi 19 Thư Viện 0 6 0 32 0 0 38 20 Kho 7 12 0 32 1 0 52 ( Xem bảng 3 phần phụ lục I.) • Theo tiêu chuẩn tối thiểu về cơ sở vật chất và tiêu chu ẩn phục vụ c ủa khách sạn du lịch, ta có trang thiết bị sử dụng trong các phòng như sau: - Phòng khách : 01 điều hòa nhiệt độ, 01 bộ bàn ghế salon, 01 telephone, 01 tivi LCD 32 inch, 01 radiocastte, 1 dàn âm thanh, 1 tủ nhỏ để quần áo hành lí. - Phòng ngủ : 01 điều hòa, 01 điện thoại, 01 tivi LCD 32 inch, 01 gi ường đ ệm, 01 tủ quần áo, 01 tủ lạnh 100 lít, 01 bàn trang điểm. - Phòng Bếp : 01 bếp ga, 01 tủ lạnh 245 lit, 01 tủ bếp, 01 máy hút mùi, 1 lò vi sóng. - Phòng ăn: 01 bộ bàn ghế, 01 điều hòa, 01 tivi LCD 32 inch,1 máy n ước nóng lạnh. - Phòng tắm : (các thiết bị sử dụng trong phòng tắm đã được tính tr ực ti ếp vào phần dự toán chi phí xây dựng công trình, ph ần vật li ệu và ph ụ ki ện v ệ sinh theo thông tư Số: 17/2000/TT-BXD của Bộ Xây dựng công bố ngày 29/12/2000) BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 19
- Phòng WC : (các thiết bị sử dụng trong phòng tắm đã đ ược tính trực ti ếp vào phần dự toán chi phí xây dựng công trình, ph ần vật li ệu và ph ụ ki ện v ệ sinh theo thông tư Số: 17/2000/TT-BXD của Bộ Xây dựng công bố ngày 29/12/2000) - Phòng giặt : 01 máy giặt. - Phòng người giúp việc : 01 giường đơn, 01 điện thoại, 01 tủ đứng, 01 quạt treo tường. - Phòng sinh hoạt chung : 01 điều hòa, 01 tivi LCD 32 inch, 01 dàn âm thanh, 01 salon to, 01 điện thoai, 01 radiocassette. - Phòng thờ: 01 tủ thờ. - Phòng thư viện : 01giá sách 3 tầng, 1 bàn làm việc, 01 dàn máy tính. - Phòng thay đồ : 1 giá treo quần áo, tủ quần áo 3 ngăn, gương lớn. - Phòng trang điểm : 1 bàn trang điểm. - Phòng điều hành quản lý : 08 bộ bàn ghế văn phòng, 01 tivi LCD 32 inch, 01 tổng đài điện thoại, 01 máy Fax, 03 điện tho ại lẻ, 02 đi ều hòa nhi ệt đ ộ, 01 salon to, 05 máy vi tính, 02 máy in, 01 máy nước nóng lạnh, 3 tủ tài li ệu. - Phòng trực bảo vệ: 01 bộ bàn ghế, 01 tivi 22 inch, 01 điện tho ại, 01 gi ường đệm, 01 bàn ăn, 1 quạt treo tường. - Gara + kho: mỗi gara cho phép chứa được 01 oto con 4 chỗ. - Phòng điều hành : 01 ôtô. • Kết quả tính toán chi phí mua sắm thiết bị được thể hiện như bảng sau : - Bảng : Chi phí mua sắm các thiết bị . - Gía các thiết bị được tham khảo theo giá cả các thiết bị trên hiện trường tại thời điểm hiện tại.  Qua bảng tính ta có : GMSTB = 16564.62 triệu đồng ( đã bao gồm thuế VAT ).  (Xem bảng 4 phần phụ lục I ) • Chi phí lắp đặt thiết bị. - Bảng : Chi phí lắp đặt các thiết bị. BÙI THỊ PHƯƠNG THẢO - 55 KT3 – 9743.55 Page 20