Khoá luận Tốt nghiệp Đại học: Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:97

Thêm vào BST

Báo xấu

41
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của Khoá luận nhằm phân tích đánh giá được giá đất Nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn của Dự án “Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn”. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khoá luận Tốt nghiệp Đại học: Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRIỆU THỊ THU DUNG Tên đề tài: XÂY DỰNG GIÁ ĐẤT CỤ THỂ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ TẠI TỔ 1 VÀ TỔ 2A, THỊ TRẤN BẰNG LŨNG, HUYỆN CHỢ ĐỒN, TỈNH BẮC KẠN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2017 – 2019 Thái Nguyên, năm 2019
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRIỆU THỊ THU DUNG Tên đề tài: XÂY DỰNG GIÁ ĐẤT CỤ THỂ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ TẠI TỔ 1 VÀ TỔ 2A, THỊ TRẤN BẰNG LŨNG, HUYỆN CHỢ ĐỒN, TỈNH BẮC KẠN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K49 LT – QLĐĐ Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2017 – 2019 Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Quang Thi Thái Nguyên, năm 2019
i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cần thiết của mỗi sinh viên trong quá trình đào tạo tại các trường Đại học. Đây là thời gian giúp mỗi sinh viên quen với công tác nghiên cứu khoa học, củng cố những kiến thức và vận dụng những kiến thức đó vào thực tế. Để đạt được mục tiêu trên, được sự nhất trí của Khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn”. Sau thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp tại Trung tâm Kỹ thuật tài nguyên và môi trường tỉnh Bắc Kạn bài khóa luận của em đã hoàn thành. Với lòng biết ơn sâu sắc em xin chân thành cảm ơn: Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban Chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, cùng toàn thể các thầy cô giáo trong khoa đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ em trong thời gian học tập và rèn luyện tại trường. Em xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Nguyễn Quang Thi Thầy đã trực tiếp, tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành khóa luận này. Em xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn, Trung tâm Kỹ thuật tài nguyên và môi trường tỉnh Bắc Kạn đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập cũng như trong việc hoàn thành bản khóa luận này. Em xin chân thành cảm ơn tới gia đình, bạn bè và người thân đã luôn cổ vũ, động viên em trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu. Do trình độ bản thân còn hạn chế và thời gian có hạn, bước đầu làm quen với thực tế và phương pháp nghiên cứu nên trong khóa luận không tránh khỏi những sai sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái nguyên, ngày….. tháng….. năm 2019 Sinh viên Triệu Thị Thu Dung
ii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Sơ đồ vị trí huyện Chợ Đồn ......................................................................31 Hình 4.2: Sơ đồ vị trí dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn ...................................................39
iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÍ HIỆU Kí hiệu Các chữ viết tắt CNH-HĐH : Công nghiệp hóa, hiện đại hóa CP : Chính phủ NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định UBND : Ủy ban nhân dân KT-XH : Kinh tế - xã hội BĐS : Bất động sản LUC : Đất chuyên trồng lúa nước LUK : Đất trồng lúa nước còn lại BHK : Đất bằng trồng cây hàng năm khác NTS : Đất nuôi trồng thủy sản ODT : Đất ở tại đô thị TĐĐG : Thửa đất định giá TĐSS1 : Thửa đất so sánh 1 TĐSS2 : Thửa đất so sánh 2 TĐSS3 : Thửa đất so sánh 3
vi MỤC LỤC DANH MỤC CÁC HÌNH .......................................................................................... ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÍ HIỆU ................................................. iii MỤC LỤC ................................................................................................................. vi Phần 1: MỞ ĐẦU........................................................................................................1 1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................................1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...........................................................................2 1.3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................3 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học.................................................3 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn ...............................................................................................3 Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..............................................................................4 2.1. Cơ sở khoa học .....................................................................................................4 2.1.1. Các khái niệm về giá đất, khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể ......................4 2.1.2. Tổng quan về thị trường đất đai ........................................................................5 2.1.3. Tổng quan về giá đất .........................................................................................7 2.1.4. Phương pháp định giá đất..................................................................................8 2.2. Cơ sở pháp lý .....................................................................................................17 2.2.1.Các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước có liên quan đến công tác định giá đất cụ thể .............................................................................................................17 2.2.2.Các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến công tác định giá đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn và hồ sơ pháp lý, kỹ thuật của dự án ............................................18 2.3. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................................19 2.4. Tổng quan về công tác xác định giá đất trên thế giới và Việt Nam .........................19 2.4.1. Tổng quan về công tác xác định giá đất trên Thế Giới ...................................19 2.4.2. Tổng quan về công tác xác định giá đất tại Việt Nam ....................................21 2.4.3. Tổng quan về công tác xác định giá đất tại địa bàn tỉnh Bắc Kạn ..................22 Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...........28 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................28 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................28 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................28 3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ......................................................................28
vii 3.2.1. Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................28 3.2.2. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................28 3.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................28 3.4. Phương pháp nghiên cứu của đề tài ...................................................................29 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ..............................................................29 3.4.2 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu : .............................................................29 3.4.3.Các Phương pháp xác định giá đất ...................................................................30 Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...........................................31 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Chợ Đồn...................................31 4.1.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên.......................................................................31 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................................34 4.1.3. Cảnh quan môi trường .....................................................................................36 4.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường ....................36 4.2. Giá đất Nhà nước quy định khu vực Dự án “Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn” ................................................................................38 4.2.1. Khái quát về dự án ..........................................................................................38 4.2.2. Tình hình điều tra một số loại đất nông nghiệp ..............................................40 4.2.3. Tình hình điều tra đối với đất ở tại đô thị .......................................................41 4.2.4. Kết quả điều tra ...............................................................................................42 4.3. Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn.................45 4.3.1. Xác định giá đất cụ thể của dự án ...................................................................45 4.3.2. Những lưu ý kèm theo kết quả định giá đất ....................................................67 4.4. Đánh giá tác động kinh tế - xã hội của phương án giá đất .................................68 Phần 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................69 5.1. Kết luận ..............................................................................................................69 5.2. Kiến nghị ............................................................................................................72 TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................73
1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Trong những năm qua, công tác định giá đất đã đạt được những hiệu quả nhất định, góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội của các vùng, miền, khu vực. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau những tồn tại, bất cập trong việc thực hiện. Thứ nhất, chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định trình tự thủ tục của việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giá đất. Chính vì vậy mà mỗi một địa phương cấp tỉnh lại có quy trình quyết định giá riêng, khá khác nhau. Thứ hai, định giá đất là một nghề chuyên môn, cần được đào tạo kỹ lưỡng, giao cho cơ quan hành chính quyết định giá đất là một cơ chế không phù hợp. Ở các nước phát triển, người ta luôn luôn phải thuê dịch vụ định giá đất độc lập để đề xuất giá đất phù hợp thị trường. Thứ ba, hiện nay pháp luật Việt Nam trao thẩm quyền quyết định về đất đai ( giao đất, cho thuê đất) và quyết định giá đất cho cùng một cơ quan nhà nước là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ( UBND). Điều này dễ dẫn tới khó kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền gắn với tư lợi. Thứ tư, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam luôn ghi giá đất thấp hơn giá thị trường rất nhiều, từ đây khó tìm được những chứng cứ về giá đất thị trường. Chính vì vậy đã và đang làm hạn chế hiệu quả đầu tư của các dự án, tình hình bất ổn định về trật tự xã hội đang xảy ra ở nhiều địa phương. Đặc biệt là tình trạng khiếu kiện đối với lĩnh vực đất đai đang có chiều hướng gia tăng, trong đó nội dung khiếu kiện chủ yếu là từ chính sách thu hồi đất, giá đất bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Vấn đề xây dựng giá đất để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được nhiều người quan tâm hơn cả vì trên thực tế có nhiều vướng mắc trong công tác này, đang gây bức xúc trong dư luận, xã hội, ảnh hưởng xấu đến ổn định sản xuất, đời sống của nhân dân nhiều nơi, làm chậm tiến độ triển khai dự án đầu tư và gây lãng phí đất đai. Thực tế công tác định giá đất cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn nói chung và rộng hơn là trên phạm vi toàn quốc đã và đang là một trong những vấn đề “nóng”, nảy sinh nhiều bức xúc, phức tạp do một mặt việc thu hồi đất phải giải quyết mối quan hệ về lợi ích vật chất giữa
2 một bên là chính sách, pháp luật của Nhà nước và một bên là đòi hỏi về lợi ích kinh tế của người bị thu hồi đất. Mặt khác, giải quyết không tốt, không thỏa đáng quyền của người bị thu hồi đất sẽ dễ gây ra những khiếu kiện, đặc biệt những khiếu kiện tập thể, làm mất ổn định xã hội…. Điều đó cũng ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình xây dựng và các dự án phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Nhiều dự án công trình phải “treo” nhiều năm thậm chí hàng chục năm vì giá đất không thỏa đáng và không hợp lý dẫn tới việc giải phóng mặt bằng bị ảnh hưởng. Cũng từ các tiêu cực xã hội nảy sinh, chất lượng công trình giảm sút, giá thành đội lên, các khoản tiền bồi thường của người dân không còn nguyên vẹn… Chợ Đồn là huyện vùng cao của tỉnh Bắc Kạn, trong những năm qua, huyện Chợ Đồn đã được Tỉnh uỷ, UBND tỉnh, Đảng bộ tỉnh Bắc Kạn quan tâm đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển KT-XH phù hợp với mục tiêu CNH-HĐH. Mặc dù đã đạt được những kết quả to lớn, cơ bản đáp ứng được nhiệm vụ đầu tư xây dựng phát triển KT-XH trên địa bàn theo chủ trương của tỉnh; xong thực tế trong thời gian qua công tác định giá đất cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất trên huyện Chợ Đồn còn những hạn chế tồn tại, dẫn đến tiến độ thực hiện còn chậm, còn xảy ra một số vụ việc khiếu kiện kéo dài, gây bức xúc cần tập trung giải quyết. Bên cạnh đó vấn đề an sinh xã hội, giải quyết công ăn việc làm đối với nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp đã bộc lộ nhiều bất cập, cần được các cấp uỷ Đảng và chính quyền quan tâm giải quyết. Qua tìm hiểu các vấn đề thực tế, và nhận thức được tầm quan trọng của công tác định giá đất cụ thể đến đời sống của người dân, tôi lựa chọn đề tài: “Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Phân tích đánh giá được giá đất Nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn của Dự án “Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn”. - “Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn”.
3 - Đánh giá tác động Kinh tế - xã hội của phương án giá đất. 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Nắm vững Luật Đất đai và các văn bản luật liên quan đến đến công tác Định giá đất cụ thể. - Củng cố và hoàn thiện các kiến thức về Luật Đất đai. 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Đánh giá thực trạng công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn. - Đề xuất những giải pháp phù hợp có tính khả thi đối với công tác định giá đất cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất.
4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học 2.1.1. Các khái niệm về giá đất, khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể 2.1.1.1. Khái niệm về giá đất Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. - Việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc: + Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; + Theo thời hạn sử dụng đất; + Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; + Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá đất như nhau. (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP). 2.1.1.2. Khung giá đất Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Việc xây dựng khung giá đất phải dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế- xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP). 2.1.1.3. Bảng giá đất Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành dựa trên nguyên tắc, phương pháp định
5 giá đất và khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần , được công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Việc xây dựng bảng giá đất phải dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế- xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất. - Việc điều chỉnh bảng giá đất được thực hiện trong các trường hợp: + Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự; + Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian từ 180% trở lên (Nghị định 44/2014/NĐ-CP). 2.1.1.4. Giá đất cụ thể Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Việc xác định giá đất cụ thể dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường. (Luật Đất đai, 2013). 2.1.2. Tổng quan về thị trường đất đai - Thị trường đất đai mang tính tự phát Thị trường đất đai ở nước ta còn non trẻ nên tồn tại nhiều mặt yếu kém và còn mang nặng tính tự phát. Tính tự phát của thị trường thể hiện chủ yếu ở chỗ quan hệ cung – cầu về đất đai, các quan hệ chuyển nhượng, mua bán và kinh doanh đất đai diễn ra tự do hoặc thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ, có hiệu quả của các cơ quan quản lý. Nguyên nhân của hiện tượng này là nhu cầu chuyển nhượng đất đai, nhu cầu mua nhà là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và ngày càng tăng lên. Nhưng trong suốt một thời gian dài chúng ta chưa nhận thức đúng và đủ tầm quan
6 trọng của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế – xã hội nói chung, đối với phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nói riêng. Vì chưa nhận thức đúng và đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có các chủ trương, chính sách, biện pháp cụ thể và phù hợp với các quan hệ trên thị trường để chúng vận hành theo các quy luật của cơ chế thị trường. Từ đó, các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất đai phải hoạt động trong dòng chảy của một thị trường không chính thức. - Thị trường đất đai những năm qua biến động thất thường gây ra những thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xã hội Sự bùng phát của thị trường đất đai ở Việt nam chính là tín hiệu bất thường gây thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xã hội. Tâm lý lo sợ giá nhà, đất tăng lên sẽ khó khăn cho việc mua bán nên nhiều người mua không cần mặc cả, không cần quan tâm đến tính hợp lệ của giấy tờ. Mặt khác, các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản đã huy động vốn từ nhiều nguồn, chủ yếu vay từ ngân hàng để đầu tư vào kinh doanh bất động sản nhằm thu lợi nhuận, các lĩnh vực đầu tư khác bị lấn át do vốn bị thu hút vào lĩnh vực bất động sản. Từ đó, ngân hàng thiếu tiền VND phải tăng lãi suất và đây chính là nguyên nhân làm thoái lui đầu tư, nền kinh tế lâm vào tình trạng nguy khốn. Các cơn sốt đất đẩy giá đất lên cao đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu do hoạt động đầu cơ đất đai gây nên. Người ta mua đất không vì mục đích kinh doanh mà nhằm mục đích chờ tăng giá tăng lên cao thì bán kiếm lời hoặc là do tâm lý sợ tiền mất giá trị mà người ta mua đất để giữ tiền và coi đó là cách giữ tiền tốt nhất, chắc chắn nhất. Mặt khác, trong thị trường nhà đất Việt nam tồn tại đầy rẫy những thông tin ảo do giới đầu cơ và một số môi giới nhà, đất tung ra để đẩy giá đất lên cao hoặc nhằm mục đích thăm dò thị trường điều này cũng tác động rất lớn đến giá đất đai trong thời gian qua. - Thị trường đất đai Việt nam hoạt động chủ yếu ở các đô thị Ở đô thị, hoạt động môi giới nhà đất tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các văn phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên ở khắp nơi nhất là khi có sốt đất thì các trung tâm văn phòng này mọc lên như nấm sau mưa. Hầu hết những hoạt động này
7 không đăng ký kinh doanh, cũng không thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Sở dĩ có tình trạng ngang nhiên như trên là do sự buông lỏng quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản nói chung và thị trường đất đai nói riêng. 2.1.3. Tổng quan về giá đất - Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất. - Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí
8 của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau. (Nghị định 44/2014/NĐ-CP). 2.1.4. Phương pháp định giá đất 2.1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất; - Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin: + Khảo sát thực địa, thu thập thông tin về thửa đất cần định giá; khảo sát, thu thập thông tin những thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường trong khoảng thời gian 02 năm trở lại đây tính đến thời điểm định giá đất. + Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ nguồn: Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp. - Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh. Cách tính tỷ lệ % điều chỉnh. % TĐĐG - % TĐSS Tỷ lệ % điều chỉnh = % TĐSS - Bước 3: Ước tính giá đất của những thửa đất cần định giá Giá của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:
9 Giá của thửa đất cần Giá đất của Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố định giá theo từng = từng thửa đất  khác biệt của từng thửa đất so sánh thửa đất so sánh so sánh với thửa đất cần định giá - Bước 4: Xác định giá đất của những thửa đất cần định giá Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh. Giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10% theo công thức: Giá đất bình quân Giá đất ước tính Tỷ lệ chênh - của TĐĐG của từng TĐSS lệch = x 100% Giá đất ước tính của từng TĐSS Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá, giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải đảm bảo chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%. 2.1.4.2. Phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất; - Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá. + Đối với đất trồng cây hàng năm và đất nuôi trồng thủy sản thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá. - Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá. + Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất. + Các khoản chi phí trên được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về
10 quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường. - Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau: Thu nhập ròng bình quân Thu nhập bình quân Chi phí bình quân một = - một năm một năm năm - Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau: Thu nhập ròng bình quân một năm Giá trị của thửa đất cần = định giá Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh. - Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau: Giá đất của thửa đất cần định Giá trị của thửa đất cần định giá = giá Diện tích thửa đất cần định giá 2.1.4.3. Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính; Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây: 1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất. 2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có
11 tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu. 3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm: - Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; - Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác; - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan; - Chi phí quản lý dự án; - Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn; - Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án; - Các chi phí khác theo quy định của pháp luật. Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau: Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương. 4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau: n TRi Tổng doanh thu phát triển =  (1  r ) i 1 i
12 n Ci Tổng chi phí phát triển =  (1  r ) i 1 i Trong đó: - TRi là doanh thu năm thứ i của dự án - Ci là chi phí năm thứ i của dự án - r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản). - n là số năm thực hiện dự án 5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau: Giá trị của thửa đất cần Tổng doanh thu phát = - Tổng chi phí phát triển định giá triển Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau: Giá đất của thửa đất cần Giá trị của thửa đất cần định giá = định giá Diện tích thửa đất cần định giá 2.1.4.4. Phương pháp hệ số điều chỉnh Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây: 1. Khảo sát, thu thập thông tin a) Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất. Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất. Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT trong đó nêu rõ:
13 Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất. Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá. Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai. b) Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất. c) Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương. 2. Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất a) Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều 3 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT trong đó nêu rõ: Khảo sát, thu thập thông tin + Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá. + Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm: - Giá đất + Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất.