Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

Chia sẻ: Caphesuadathemhanh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:78

Thêm vào BST

Báo xấu

59
lượt xem 14
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Khóa luận được nghiên cứu với mục tiêu nhằm đánh giá thực trạng và thực tiễn thi hành các quy định của pháp luật, khóa luận sẽ đưa ra một số kiến nghị nhằm khắc phục những khó khăn còn tồn tại, từ đó giúp hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT --------o0o------- NGUYỄN THỊ MINH THƯ PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC HỆ CHÍNH QUY Ngành: Luật kinh doanh HÀ NỘI - 2016
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LỜI CẢM ƠN --------o0o------- Để có thể hoàn thành khóa luận với đề tài “Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam”, bên cạnh những nỗ lực của bản thân, em đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, động viên, khích lệ, hướng dẫn của các thầy, cô giáo, gia đình và bạn bè. Trong 04 năm học tập và rèn luyện tại Khoa Luật, em đã nhận được sự chỉ bảo và giảng dạy tận tình của các thầy cô, đặc biệt là các thầy cô bộ môn Luật Kinh doanh. Chính các thầy cô đã cho chúng em những kiến thức nền tảng và kiến thức NGUYỄN THỊ MINH THƯ chuyên môn trong suốt thời gian học ở trường. Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, người đã trực tiếp hướng dẫn em thực hiện khóa luận tốt nghiệp này. PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT Tuy rất bận rộn với công việc nhưng cô vẫn luôn dành thời gian và tâm huyết để tận tình hướng dẫn, nhắc nhở và đôn đốc em ngay từ khi bắt đầu thực hiện khóa luận. Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, tập thể lớp K57LKD, và TẠI VIỆT NAM những người bạn thân đã luôn ở bên động viên, khích lệ. giúp đỡ em trong quá trình học tập cũng như trong cuộc sống. KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC HỆ CHÍNH QUY Hà Nội, tháng 05 năm 2016 Ngành: Luật kinh doanh Sinh viên Cán bộ hướng dẫn: PGS.TS. Doãn Hồng Nhung Nguyễn Thị Minh Thư Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Minh Thư Lớp: K57-LKD Khóa: QHL-2012 HÀ NỘI – 2016
LỜI CẢM ƠN Để có thể hoàn thành khóa luận với đề tài “Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam”, bên cạnh những nỗ lực của bản thân, em đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, động viên, khích lệ, hướng dẫn của các thầy, cô giáo, gia đình và bạn bè. Trong 04 năm học tập và rèn luyện tại Khoa Luật, em đã nhận được sự chỉ bảo và giảng dạy tận tình của các thầy cô, đặc biệt là các thầy cô bộ môn Luật Kinh doanh. Chính các thầy cô đã cho chúng em những kiến thức nền tảng và kiến thức chuyên môn trong suốt thời gian học ở trường. Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, người đã trực tiếp hướng dẫn em thực hiện khóa luận tốt nghiệp này. Tuy rất bận rộn với công việc nhưng cô vẫn luôn dành thời gian và tâm huyết để tận tình hướng dẫn, nhắc nhở và đôn đốc em ngay từ khi bắt đầu thực hiện khóa luận. Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, tập thể lớp K57LKD, và những người bạn thân đã luôn ở bên động viên, khích lệ. giúp đỡ em trong quá trình học tập cũng như trong cuộc sống. Hà Nội, tháng 05 năm 2016 Sinh viên Nguyễn Thị Minh Thư
DANH MỤC CÁC VĂN BẢN VIẾT TẮT 1. Luật Đất đai năm 1987 1. Luật Đất đai được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988 2. Luật Đất đai năm 1993 2. Luật Đất đai số 24/L-CTN ngày 14/07/1993 3. Luật Đất đai năm 2003 3. Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 4. Luật Đất đai năm 2013 4. Luật Đất đai số 22/2013/L-CTN ngày 09/12/2013 5. Luật Giá năm 2012 5. Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 6. Luật Phổ biến, giáo dục 6. Luật Phổ biến, giáo dục pháp luật pháp luật năm 2012 số 14/2012/QH13 ngày 20/06/2012 7. Nghị định số 44/2014/NĐ- 7. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày CP ngày 15/05/2014 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất 8. Thông tư số 36/2014/TT- 8. Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT BTNMT ngày 30/06/2014 ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC VĂN BẢN VIẾT TẮT MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM ............................................ 7 1.1. Khái niệm định giá đất ...................................................................................... 7 1.2. Khái niệm pháp luật về định giá đất và điều chỉnh pháp luật về định giá đất tại Việt Nam ........................................................................................................ 8 1.2.1. Chủ thể của pháp luật định giá đất .................................................................... 8 1.2.2. Khách thể của pháp luật định giá đất ................................................................ 9 1.2.3. Nội dung pháp luật về định giá đất ................................................................. 10 1.3 Sơ lược về lịch sử hình thành và phát triển các quy định của pháp luật Việt Nam về định giá đất giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2013 ..... 12 1.3.1. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1987 đến trước khi ban hành Luật đất đai năm 1993 ............................................................................................... 12 1.3.2. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 .............................................................................................. 14 1.3.3. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 đến trước khi ban hành Luật Đất Đai năm 2013 ............................................................................................. 17 1.4. Sự cần thiết định giá đất trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam .......... 20 1.5. Vai trò của định giá đất ................................................................................... 21 1.5.1. Vai trò của định giá đất đối với người sử dụng đất......................................... 21 1.5.2. Vai trò của định giá đất đối với Nhà nước ...................................................... 22 1.5.3. Vai trò của định giá đất đối với thị trường bất động sản ................................ 23 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM .................................................................................................. 25 2.1. Các quy định về định giá đất tại Việt Nam hiện nay .................................... 25
2.1.1. Thẩm quyền định giá đất ................................................................................. 25 2.1.2. Nguyên tắc định giá đất................................................................................... 26 2.1.3. Phương pháp định giá đất................................................................................ 27 2.1.4. Kỹ năng định giá đất ....................................................................................... 36 2.2. Áp dụng các quy định pháp luật về định giá đất tại Việt Nam hiện nay .... 38 2.2.1. Thuận lợi và kết quả đạt được ......................................................................... 38 2.2.2. Khó khăn còn tồn tại trong quá trình áp dụng pháp luật về định giá đất ........ 41 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM ......................................................................... 45 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về định giá đất ........................................ 45 3.2. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam ......... 47 3.3. Kinh nghiệm về định giá đất của một số quốc gia trên thế giới và một số gợi mở cho Việt Nam............................................................................................... 49 3.3.1. Kinh nghiệm của Hàn Quốc về định giá đất ................................................... 49 3.3.2. Kinh nghiệm từ tiểu bang Queensland (Australia) về định giá đất................. 51 3.3.3. Một số gợi mở cho Việt Nam về định giá đất ................................................. 54 3.4. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam ...... 56 3.4.1. Kiến nghị hoàn thiện cơ chế về tổ chức và thực hiện định giá đất ................. 56 3.4.2. Một số biện pháp bổ trợ nhằm nâng cao hiệu quả định giá đất ...................... 58 KẾT LUẬN .............................................................................................................. 63 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 64 PHỤ LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nhận định về giá trị của đất đai, tại trang 86 cuốn “Sự bí ẩn của tư bản” Hermdo De Soto đã viết: “Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải của các nước tiên tiến, ở các nước đang phát triển con số này là gần ba phần tư”. Việt Nam là một quốc gia đang phát triển. Vì thế nếu pháp luật không thể huy động tối đa tiềm năng 75% của cải này của quốc gia thì thật đáng lo ngại. Nhận thức được tầm quan trọng của đất, Nhà nước ta luôn quan tâm đến việc phát triển các chính sách đất đai và sửa đổi nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai. Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành vào năm 1987 đến nay, pháp luật đất đai đã và đang được sửa đổi, bổ sung và từng bước hoàn thiện cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước với nhiệm vụ trọng tâm là hoàn chỉnh các công cụ quản lý đất đai bao gồm: pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất, tài chính đất đai và hành chính trong quản lý đất đai. Trong đó tài chính đất đai là quản lý tất cả những gì thuộc lĩnh vực tài chính liên quan trực tiếp đến đất đai như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế đất, định giá đất… Trước năm 1993, pháp luật đất đai tại Việt Nam không thừa nhận giá trị của đất hay giá trị của quyền sử dụng đất, , quyền sử dụng đất không được tự do chuyển nhượng trên thị trường. Phải đến khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành thì lần đầu tiên đất được xác định là có giá. Tuy nhiên phải cần đến 10 năm sau đó khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành mới quy định cụ thể và chi tiết về khái niệm giá đất, nguồn hình thành giá đất, các phương pháp và nguyên tắc xác định giá đất… và giá đất được ghi nhận phải phù hợp với cơ chế thị trường. Điều đó đã tạo nên sự đổi mới toàn diện của hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam, đặc biệt là các quy định về định giá đất, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh quốc gia. Những thành tựu mà luật mang lại cho đất nước và người dân không nhỏ, tuy nhiên qua 10 năm thực tiễn thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã từng bước bộc lộ những bất cập cần phải khắc phục. Các bất cập điển hình đó là việc xác định giá đất sao 1
cho sát giá trị thị trường thực sự rất khó, làm tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng trong cơ chế cho thuê hoặc giao đất cho nhà đầu tư và gây bức xúc cho người bị Nhà nước thu hồi đất khi tiếp nhận giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không thỏa đáng1. Trên thực tế, giá đất để tính bồi thường luôn thấp hơn rất nhiều so với giá đất trên thị trường. Bảng giá công bố tại các địa phương chỉ bằng khoảng 30% - 60% so với giá thị trường nên khi áp dụng đã gây thất thu cho ngân sách nhà nước, làm phát sinh khiếu kiện khi bồi thường, giải phóng mặt bằng. Hoạt động của các tổ chức tư vấn giá đất còn hạn chế và chưa có quy định cụ thể2… Trước thực tiễn đó, Luật Đất đai số 45/2013/QH13 đã được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 có nhiệm vụ giải quyết những khó khăn, bất cập còn tồn tại của luật cũ. Liệu Luật Đất đai năm 2013 có tháo gỡ được những “nút thắt” mà Luật Đất đai năm 2003 không giải quyết được? Pháp luật đất đai Việt Nam đã có những quy định gì mới và cần sửa đổi, bổ sung gì về định giá đất? Với những lý do đó em đã lựa chọn đề tài “Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam” cho khóa luận tốt nghiệp của mình. Với trọng tâm là các quy định về định giá đất của pháp luật hiện hành và một số định hướng, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam. Em hi vọng những tìm hiểu, nghiên cứu của mình có thể góp một phần nhỏ trong việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Định giá đất luôn là một vấn đề thu hút sự quan tâm của giới khoa học nói chung và khoa học pháp lý nói riêng. Từ khi sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 đến nay khi Luật Đất đai năm 2013 đã thi hành được gần 02 năm đã có nhiều hội thảo khoa học được tổ chức với các bài tham luật liên quan đến đề tài khóa luận, tiêu biểu đó 1 Xem Thanh Hường, Nguồn VnMedia, “Nhức nhối những bất cập của Luật Đất đai năm 2003”, bài đăng ngày 01/03/2012 Website: http://www.tinmoi.vn/nhuc-nhoi-nhung-bat-cap-cua-luat-dat-dai-2003-01786938.html 2 Xem Trang thông tin điện tử tổng hợp Ban nội chính trung ương, “Những bất cập trong thu hồi đất và một số kiến nghị”, bài đăng ngày 12/08/2013 Website: http://noichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/201308/nhung-bat-cap-trong-thu-hoi-dat-va-mot- so-kien-nghi-291983/ 2
là: Hội thảo: “Thi hành pháp luật về đất đai ở Việt Nam – thực trạng và những giải pháp hoàn thiện” do Viện nghiên cứu lập pháp tổ chức tại Thừa Thiên Huế trong hai ngày 27 – 28/08/2012 với các tham luận của TS. Trần Kim Chung “ Định giá đất và phân cấp trong việc định giá đất; cập nhật, quản lý hệ thống thông tin về giá đất, đáp ứng yêu cầu quản lý của Nhà nước và góp phần phát triển thị trường bất động sản ở nước ta”và của TS. Trần Quang Huy, “Phương án giải quyết hài hòa mối quan hệ về quyền lợi giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư trong các dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế”; hội thảo khoa học: “Cơ sở khoa học của việc định giá đất” do Khoa Pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức tháng 10/2014 trong đó có tham luận của PGS.TS.Nguyễn Quang Tuyến, “Bình luận nội dung các quy định về định giá đất của Luật Đất đai năm 2013” và của PGS.TS.Doãn Hồng Nhung, “Cơ sở khoa học về giá đất và định giá đất”; hội thảo về phương pháp xác định giá đất do Hội đồng thẩm định giá Việt Nam tổ chức tại Hà Nội vào ngày 16/04/2014 nhằm xử lý những vướng mắc trong quá trình thực hiện Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Liên quan đến đề tài nghiên cứu, cũng có một số bài viết dưới hình thức bài đăng tạp chí như: tác giả ThS. Đặng Anh Quân “Bàn về giá đất của Nhà nước”, Tạp chí Khoa học và Pháp luật số 5/2006; tác giả Lưu Quốc Thái “Cơ chế hình thành và áp dụng giá đất theo pháp luật hiện hành”, Tạp chí Khoa học pháp lý số 3/201; tác giả Phạm Văn Bằng “Hoàn thiện pháp luật về xác định giá đất trong cơ chế thị trường”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề tháng 7 năm 2012; tác giả Nguyễn Thị Dung “Về giá đất trong Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Luật học, Đặc san tháng 11/2014; TS. Nguyễn Thị Nga “Bàn về vấn đề giá đất trong Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 5/2015. Phân tích chuyên sâu là các đề tài khoa học, luận văn thạc sĩ, khóa luận tốt nghiệp có đề cập đến định giá đất. Tiêu biểu trong số đó là: Nguyễn Thị Hương Mai, Khóa luận tốt nghiệp (2012), trường Đại học Luật Hà Nội: “ Tìm hiểu các quy định của pháp luật về giá đất”, Đoàn Thị Huyền, Luận văn thạc sĩ (2013), trường 3
Đại học Luật Hà Nội: “Quy định pháp luật về định giá đất – Kinh nghiệm một số nước trên thế giới và vận dụng vào Việt Nam”, Nguyễn Thị Thùy Linh, Luận văn thạc sĩ (2015), Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội: “Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang”, Nguyễn Ngọc Hà, Luận văn thạc sĩ (2016), Học viện Khoa học Xã hội: “Định giá đất khi Nhà nước bồi thường do thu hồi đất theo pháp luật đất đai Việt Nam hiện nay.” Các công trình nghiên cứu trên đây dù phân tích trực tiếp hay phân tích gián tiếp đều đã đề cập đến một số khía cạnh nhất định liên quan đến định giá đất. Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh hiện nay, khi Luật Đất đai năm 2013 mới thi hành được gần 02 năm, nội dung pháp luật về định giá đất có nhiều thay đổi nên chưa có nhiều các công trình nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề này. Bởi vậy trên cơ sở kế thừa thành quả nghiên cứu của các công trình trước và đồng thời tập trung phân tích các quy định mới của luật, em hi vọng khóa luận mang ý nghĩa thời sự và góp phần làm phong phú khoa học pháp lý. 3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu Thứ nhất, đối tượng nghiên cứu của khóa luận là những quy định của pháp luật hiện hành về định giá đất. Đó là các quy định của Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất và có so sánh đối chiếu với các quy định của pháp luật trước đó. Thứ hai, về phạm vi nghiên cứu. Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, khóa luận chỉ tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan đến định giá đất – một loại bất động sản đặc biệt nhất. Nghiên cứu về định giá đất, khóa luận chỉ nghiên cứu dưới góc độ pháp lý. Đó là những chế định pháp luật có liên quan trực tiếp đến hoạt động định giá đất. 4
4. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của khóa luận đó là: Thứ nhất, đưa ra những lý luận cơ bản nhất về định giá đất và pháp luật về định giá đất, cùng với đó là tóm tắt lịch sử hình thành và phát triển các quy định pháp luật về định giá đất tại Việt Nam. Thứ hai, tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật hiện nay, đánh giá thực tiễn thi hành từ đó chỉ ra những thuận lợi hay những khó khăn, bất cập còn tồn tại để từ đó có những định hướng giải quyết. Thứ ba, trên cơ sở đánh giá thực trạng và thực tiễn thi hành các quy định của pháp luật, khóa luận sẽ đưa ra một số kiến nghị nhằm khắc phục những khó khăn còn tồn tại, từ đó giúp hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam. 5. Phương pháp nghiên cứu Khi nghiên cứu đề tài, em đã sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng của Chủ nghĩa Mác – Lê nin. Song song với đó là việc sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: Phương pháp diễn giải và phương pháp lịch sử được sử dụng chủ yếu ở chương 1 để nghiên cứu về những lý luận cơ bản về giá đất và định giá đất. Phương pháp phân tích, phương pháp thu thập thông tin được sử dụng chủ yếu ở chương 2. Phương pháp phân tích giúp làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề xác định giá đất. Phương pháp thu thập thông tin được sử dụng để thu thập các tài liệu, các thông tin trên mạng Internet khi nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về định giá đất. Tại chương 3, phương pháp tổng hợp và phương pháp bình luận được sử dụng chủ yếu để khái quát kinh nghiệm về định giá đất của một số nước trên thế giới và đưa ra các định hướng giúp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật định giá đất tại Việt Nam. 5
6. Bố cục Với đề tài “Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam”, ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục các tài liệu tham khảo, nội dung chính của khóa luận gồm có 03 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về định giá đất và pháp luật về định giá đất tại Việt Nam Chương 2: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam Chương 3: Định hướng hoàn thiện pháp luật về định giá đất và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam 6
CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM 1.1. Khái niệm định giá đất Định giá là loại hoạt động chuyên môn mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, và tính xã hội. Hoạt động định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Khoản 5 Điều 4 Luật giá năm 2012 có quy định: “ Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ.” Định giá khác với thẩm định giá. Cũng trong Điều 4 Luật giá năm 2012 tại Khoản 15 có quy định: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”. Nói một cách đơn giản, định giá là xác định giá “lượt đi” và thẩm định giá là xác định giá “lượt về”. Nếu như định giá là hoạt động ước tính giá trị thì thẩm định giá là sự xem xét, đánh giá lại kết quả ước tính đó. Để thấy rõ hơn sự khác biệt giữa định giá và thẩm định giá, tại Phụ lục của khóa luận có bản trích một báo cáo thẩm định giá bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Về định giá đất, pháp luật đất đai tại Việt Nam hiện nay không đưa ra một khái niệm cụ thể về định giá đất mà chỉ đưa ra khái niệm giá đất theo quy định tại Khoản 19 Điều 13 Luật Đất đai năm 2013: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.” “Giáo trình định giá đất” năm 2005 của Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đưa ra khái niệm: “Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằnghình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Để định giá đất là người định giá căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế 7
và tự nhiên của thửa đất theo hạng đất và khả năng cho thu nhập thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu nhập từ đất và chính sách sử dụng đất , rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền nào đó trong quyền sử dụng đất.”3 Như vậy, nội dung cơ bản của định giá đất bao gồm: Thứ nhất, định giá đất là sự ước tính giá trị của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích đất, giá trị này được tính bằng tiền; Thứ hai, căn cứ theo những nguyên tắc, phương pháp nhất định; Thứ ba, tại một địa điểm nhất định; Thứ tư, tại một thời điểm nhất định; Thứ năm, cho mục đích xác định. Tóm lại, ta có thể đưa ra khái niệm định giá đất một cách khái quát như sau: “Định giá đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các cá nhân, tổ chức khác xác định số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất tại một thời điểm nhất định phục vụ cho mục đích cụ thể, theo những nguyên tắc và phương pháp nhất định.”4 Theo đó, việc định giá đất phải dựa trên những nguyên tắc, phương pháp, trình tự, thủ tục nhất định. Người định giá đất cũng cần phải có kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm và các kỹ năng định giá. Định giá đất cần độc lập, khách quan, minh bạch, chính xác và cụ thể. 1.2. Khái niệm pháp luật về định giá đất và điều chỉnh pháp luật về định giá đất tại Việt Nam 1.2.1. Chủ thể của pháp luật định giá đất Chủ thể của quan hệ pháp luật là chủ thể dựa trên cơ sở các quy phạm pháp luật mà tham gia vào một quan hệ pháp luật để hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ nhất định trong quan hệ đó. Chủ thể định giá đất bao gồm Nhà nước và các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. 3 Xem TS. Hồ Thị Lam Trà (chủ biên), Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội, Giáo trình Định giá đất,năm 2005, trang 44 4 Xem Đoàn Thị Huyền, Luận văn Thạc sĩ Luật học – Quy định pháp luật về định giá đất – Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới và vận dụng vào Việt Nam, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, năm 2013, trang 11. 8
Thứ nhất, chủ thể Nhà nước: Nhà nước tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Nhà nước tham gia vào các quan hệ pháp luật thông qua các cơ quan nhà nước. Thứ hai, chủ thể là tổ chức tư vấn định giá đất. Theo Điều 115 Luật đất đai năm 2013, tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất cần thỏa mãn các điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất thực hiện theo quy định của Chính phủ. Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định tại Luật này. 1.2.2. Khách thể của pháp luật định giá đất Khách thể của quan hệ pháp luật định giá đất là một vùng đất, khoảnh đất cụ thể với mục đích sử dụng đã được xác định, thuộc các loại đất sau đây: Thứ nhất, nhóm đất nông nghiệp bao gồm: (1) đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác, (2) đất trồng cây lâu năm, (3) đất rừng sản xuất, (4) đất nuôi trồng thủy sản, (5) đất làm muối. Thứ hai, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: (1) đất ở tại nông thôn, (2) đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; (3) đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; (4) đất ở tại đô thị; (5) đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; (6) đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao công sức và xương máu mới khai thác, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ được vốn đất như ngày nay.5 Đất đai – tài nguyên quý giá là thế và xác định giá đất là nội dung rất khó trong quản lý nhà nước về đất đai. Vì vậy, việc định giá phải được Nhà nước quy 5 Xem Lời nói đầu Luật đất đai năm 1987 9
định chặt chẽ, cụ thể, chi tiết nhằm đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, quyền lợi của người sử dụng đất và quyền lợi của các chủ thể khác có liên quan. 1.2.3. Nội dung pháp luật về định giá đất Pháp luật về định giá đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động về định giá, phương pháp định giá, đối tượng định giá của các quan hệ pháp luật phát sinh trong quá trình định giá đất trên một diện tích đất nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, định giá đất cho một mục đích nhất định, nhằm đảm bảo định giá đất đầy đủ, đúng, chính xác, cơ bản cho mục tiêu của các chủ thể trong quan hệ định giá đặt ra. Giá đất được hình thành là cơ sở để các bên tham khảo, cân nhắc quyết định cho việc thực hiện mục tiêu, định hướng định giá để từ đó đưa ra quyết định áp dụng giá đất trong thực tiễn đời sống, sản xuất kinh doanh và quản lý nhà nước đối với đất đai.6 Thứ nhất, nguồn hình thành giá đất. Nguồn hình thành giá đất với sự đa dạng vốn có của nó trong đời sống thực tế, bởi vì giá đất không chỉ xuất phát từ những nguồn cố định mà luôn có sự vận động. Nguồn hình thành giá đất cơ bản nhất xuất phát từ việc công bố bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Căn cứ theo những nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất do Chính phủ ban hành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kì.7 Giá đất còn được thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Đối với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất Nhà nước ban hành chỉ khống chế về “giá sàn” và “giá trần”. Điều đó có nghĩa giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Theo quy định của pháp luật hiện nay, giá đất còn do các tổ chức tư vấn xác định giá đất. Lần đầu tiên định giá đất độc lập được quy định trong Luật đất đai năm 2013. Đây là một điểm mới của luật đất đai sửa đổi. Cụ thể, tại Khoản 4, Điều 115 Luật đất đai năm 2013: “Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ 6 Xem PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Sách chuyên khảo “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Nhà xuất bản tư pháp, Hà Nội, năm 2013, trang 113. 7 Xem Điều 114 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 10
quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất.” Khác với các quy định cũ giá đất tư vấn chỉ được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất. Thực tế trong cơ chế thị trường tại Việt Nam hiện nay, giá đất giao dịch rất quan trọng. Đó là mức giá do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các bên tham gia giao dịch có quyền thỏa thuận với nhau về giá trị quyền sử dụng đất trên tinh thần tự do, tự nguyện và không trái các quy định của pháp luật. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và những người có liên quan, Nhà nước không can thiệp quá sâu vào các giao dịch mà chỉ có những tác động cần thiết để đảm bảo giá đất phản ánh đúng giá của thị trường. Như vậy, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định ( giá đất do Nhà nước quy định); đấu giá quyền sử dụng đất; tư vấn xác định giá đất và người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Thứ hai, hình thức định giá đất Dựa trên các mục đích sử dụng khác nhau sẽ có nhiều hình thức định giá đất, do đó việc định giá đất được áp dụng trong từng hoàn cảnh sẽ có kết quả khác nhau. Trong khóa luận này, em xin phép đề cập tới hai hình thức định giá đất, đó là: định giá đất hàng loạt và định giá đất cá biệt. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ cũng quy định hai hình thức định giá đất này. Hình thức định giá đất hàng loạt sử dụng khi xây dựng khung giá đất và bảng giá đất. Hình thức định giá đất cá biệt sử dụng khi xác định giá đất cụ thể. Định giá đất hàng loạt là biện pháp định giá đất cho một khu vực đất bằng cách lựa chọn một số địa điểm điển hình để định giá rồi từ đó suy ra giá đất của tất cả các vị trí khác nhau trên khu đất. Việc định giá tại một mảnh đất đã lựa chọn được thực hiện theo nguyên tắc và phương pháp định giá do pháp luật quy định.8 Kết quả định giá đất hàng loạt mang tính chính xác tương đối vì đây là kết quả của 8 Xem PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Sách chuyên khảo “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Nhà xuất bản tư pháp, Hà Nội, năm 2013, trang 50. 11
bài toán suy luận giá từ các địa điểm đã lựa chọn để định giá. Độ chính xác của kết quả suy luận phụ thuộc chủ yếu vào việc lựa chọn các địa điểm và phương pháp suy luận. Khi thực hiện biện pháp định giá đất hàng loạt phương pháp suy luận chủ yếu là phương pháp tuyến tính tức là dựa trên tỉ lệ của khoảng cách tới các điểm đã biết giá, vấn đề còn lại là lựa chọn các địa điểm định giá sao cho ở những vị trí điển hình về giá và đảm bảo đủ mật độ.9 Định giá đất cá biệt là việc thực hiện định giá đất cho một mảnh đất cụ thể theo các nguyên tắc và phương pháp định giá đất do pháp luật quy định. Do định giá đất là một hoạt động kỹ thuật đòi hỏi tính chuyên môn nghiệp vụ cao nên định giá cho một thửa đất phải do các định giá viên được cấp phép hành nghề thực hiện.10 Pháp luật đất đai tại Việt Nam có quy định về tư vấn giá đất thông qua nghiệp vụ định giá đất trong Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 115 Tư vấn xác định giá đất và Điều 116 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất. Theo đó, luật đã quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của tổ chức tư vấn giá đất và giá đất do tư vấn xác định sẽ là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định giá đất. Điều đó đã khẳng định vai trò của tổ chức tư vấn giá đất bởi trong các quy định trước đây, giá đất tư vấn chỉ mang tính chất tham khảo. Với sự tham vấn của các tổ chức tư vấn, quy trình định giá đất của Nhà nước sẽ được rút ngắn, giá đất được đảm bảo sát với giá thị trường, và nhận được sự đồng thuận của người dân các tranh chấp, khiếu kiện về đất đai sẽ giảm bớt. 1.3 Sơ lược về lịch sử hình thành và phát triển các quy định của pháp luật Việt Nam về định giá đất giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2013 1.3.1. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1987 đến trước khi ban hành Luật đất đai năm 1993 Trong thời gian này, thị trường bất động sản bắt đầu nhen nhóm ra đời trên cơ sở Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ VI (năm 1986) về phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần. Tuy nhiên các văn bản pháp luật đất đai thời kì này như Luật 9 Xem Đinh Thu Trang, Luận văn Thạc sĩ – Đánh giá ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Hà Nội, năm 2012, trang 30. 10 Xem PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Sách chuyên khảo “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Nhà xuất bản tư pháp, Hà Nội, năm 2013, trang 53 12
Đất Đai năm 1987, Nghị định số 30/HĐBT/1989 ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng ( nay là Chính phủ) về hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai năm 1987 vẫn mang nặng dấu ấn của cơ chế cũ, cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Các quan hệ nhà đất nặng nề cơ chế cấp phát, xin cho. Luật Đất Đai đầu tiên của Việt Nam không thừa nhận giá trị của đất cũng như giá trị của quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất không được tự do dịch chuyển trên thị trường. Việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong các trường hợp sau đây: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó.Việc chuyển quyền sử dụng đất đai nếu ở nông thôn thì do Uỷ ban nhân dân xã quyết định, nếu ở thành thị thì do Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định.11 Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những trường hợp sau đây: tổ chức sử dụng đất bị giải thể, chuyển đi nơi khác, hoặc bị thu hẹp mà giảm nhu cầu sản xuất; tất cả số người trong hộ sử dụng đất đã chuyển đi nơi khác hoặc đã chết; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao; thời hạn sử dụng đất đã hết; người sử dụng đất không sử dụng đất được giao trong 6 tháng liền mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho phép; người sử dụng đất vi phạm nghiêm trọng những quy định về sử dụng đất; đất giao không đúng thẩm quyền quy định; cần sử dụng đất cho nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội.12 Trong trường hợp thu hồi đất, người được giao đất phải đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật.13 11 Xem Điều 16 Luật Đất Đai năm 1987 được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988 12 Xem Điều 14 Luật Đất Đai năm 1987 được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988 13 Xem Điều 48 Luật Đất Đai năm 1987 được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988 13
Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác.14 Trong 57 điều của Luật Đất Đai năm 1987 và các văn bản hướng dẫn không có điều khoản nào quy định cụ thể về định giá đất. Thực trạng pháp luật trong giai đoạn này cho thấy sự thiếu vắng các nền tảng pháp lý cần thiết cho công tác định giá đất. Điều này dẫn đến các giao dịch “ngầm” về đất đai khi các quy định pháp luật không đáp ứng được nhu cầu về chuyển dịch đất đai của thị trường. Vì vậy, có thể nói, pháp luật về định giá đất trong giai đoạn này kém phát triển. 1.3.2. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản thực sự có bước chuyển mình và được định hướng trong một trật tự pháp lý kể từ khi Hiến pháp năm 1992 ra đời. Hiến pháp ghi nhận quyền sở hữu toàn dân về đất đai ( Điều 17) và thừa nhận quyền sử dụng đất có thể chuyển dịch. Theo đó, Luật Đất đai năm 1993 ra đời có quy định tại Khoản 2 Điều 3: “ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. Điều này cho thấy đất đai bắt đầu được xác định là có giá. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng tạo tiền đề cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng vận động trong hành lang pháp lý của Nhà nước. Luật Đất đai năm 1993 có quy định: căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất được phân thành các loại: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng.15 Như vậy Nhà nước xác định giá các loại đất trên cơ sở 06 loại. Đây là căn cứ để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Trong giai đoạn này, trên thị trường không có các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất vì pháp luật chỉ quy định giá đất do Nhà nước quy định. Theo Điều 12 Luật Đất đai năm 1993: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển 14 Xem Điều 49 Luật Đất Đai năm 1987 được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988 15 Xem Điều 11 Luật Đất đai số 24/L-CT ngày 14/07/1993 14