Khóa luận tốt nghiệp: Nâng cao hiệu quả Marketing cho dự án Hưng Ngân Garden của Công ty trách nhiệm hữu hạn Dịch vụ Bất động sản Thảo Việt

Chia sẻ: Lộ Lung | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:63

Thêm vào BST

Báo xấu

77
lượt xem 11
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của đề tài là thu hoạch được kinh nghiệm và những kiến thức thực tế nhất từ việc trải nghiệm suốt quá trình thực hiện một chiến dịch Marketing cho một sản phẩm mới của một công ty; nắm rõ những bước cơ bản trong quá trình thực hiện và triển khai kế hoạch; tìm hiểu thêm về chiến lược Marketing đối với một sản phẩm có giá trị cao như nhà cửa, đất đai… Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khóa luận tốt nghiệp: Nâng cao hiệu quả Marketing cho dự án Hưng Ngân Garden của Công ty trách nhiệm hữu hạn Dịch vụ Bất động sản Thảo Việt

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP NÂNG CAO HIỆU QUẢ MARKETING CHO DỰ ÁN HƯNG NGÂN GARDEN TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN THẢO VIỆT Ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH Chuyên ngành: QUẢN TRỊ MARKETING Giảng viên hướng dẫn : TS. ĐẶNG THANH VŨ Sinh viên thực hiện : MAI NGỌC TÚ UYÊN MSSV : 1054010881 Lớp : 10DQM01 TP. Hồ Chí Minh, 2014
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp này thật sự là công trình nghiên cứu thất sự của cá nhân, được thực hiện dưới sự hướng dẫn của Thầy Tiến Sĩ Đặng Thanh Vũ. Các số liệu, kết luận được trình bày trong khóa luận là trung thực và chưa từng được công bố dưới hình thức nào. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm với bài báo cáo này. Sinh viên Mai Ngọc Tú Uyên
ii LỜI CÁM ƠN Khóa luận tốt nghiệp đã hoàn thành với tất cả sự nổ lực của bản thân. Bên cạnh đó nó cũng là kết quả của sự giúp đỡ của nhiều cá nhân, đơn vị. Qua đây em xin chân thành gửi lời cảm ơn chân thành đến tất cả những người đã giúp đỡ em. Cảm ơn Ban Giám Hiệu trường Đại Học Công Nghệ Thành PHố Hồ Chí Minh, Ban chủ nhiệm Khoa Quản Trị Kinh Doanh, các thầy cô giảng dạy và các anh chị đã giúp em hoc tập và hoàn thành bài khóa luận tốt nghiệp này. Xin cho em gửi đến Tiến sĩ Đặng Thanh Vũ lời cảm ơn chân thành nhất. Cảm ơn Thầy đã nhiệt tình chỉ bảo, truyền đạt cho em những kiến thức bổ ích và hướng dẫn tận tình trong suốt quá trình tôi thực hiện bài khóa luận. Cảm ơn Ông Dương Quốc Việt- giám đốc công ty TNHH Bất động sản Thảo Việt cùng các anh chị trong công ty đã nhiệt tình giúp đỡ, cung cấp thông tin, số liệu, các tài liệu liên quan để em hoàn thành bài khóa luận tốt nhất. Một lần nữa xin gửi đến mọi người lời cảm ơn chân thành nhất. Xin chân thành cảm ơn. TP Hồ Chí Minh, ngày 7 tháng 7 năm 2014 Sinh viên Mai Ngọc Tú Uyên
iii NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN ------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------ Giảng viên hướng dẫn TS. ĐẶNG THANH VŨ
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN .................................................. iii MỤC LỤC ............................................................................................................. iv DANH MỤC CÁC BẢNG .................................................................................... vii DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH ..................................................... viii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................. ix LỜI MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ MARKETING VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4 1.1 Cơ sở lí luận về Marketing ................................................................................ 4 1.1.1 Khái niệm về Marketing ............................................................................... 4 1.1.2 Phân loại Marketing ..................................................................................... 4 1.1.3 Chiến lược Marketing Mix ........................................................................... 5 1.1.3.1 Khái niệm Marketng Mix ...................................................................... 5 1.1.3.2 Vai trò của Marketing Mix trong kinhdoanh .......................................... 7 1.2 Quy mô thị trường bất động sản ....................................................................... 8 1.2.1 Đặc điểm thị trường bất động sản ................................................................. 8 1.2.2 Quy mô thị trường bất động sản hiện nay ..................................................... 10 1.2.3 Các quan điểm hiện nay về Marketing trong ngành bất động sản .................. 12 Tóm tắt chương 1 .................................................................................................. 14 CHƯƠNG 2: TÌNH HÌNH THỰC HIỆN MARKETING CHO DỰ ÁN HƯNG NGÂN GARDEN TẠI CÔNG TY TNHH DV BĐS THẢO VIỆT ...................................................... 15 2.1 Giới thiệu khái quát về Công Ty TNHH DV BĐS Thảo Việt .......................... 15 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển................................................................. 15
v 2.1.2 Sứ mệnh – tầm nhìn ...................................................................................... 19 2.1.2.1 Sứ mệnh ................................................................................................ 19 2.1.2.2 Tầm nhìn ............................................................................................... 19 2.1.3 Giá trị cốt lõi ................................................................................................ 19 2.1.4 Văn hóa công ty............................................................................................ 19 2.1.5 Cơ cấu tổ chức.............................................................................................. 20 2.1.5.1 Sơ đồ tổ chức ........................................................................................ 20 2.1.5.2 Cơ cấu lao động..................................................................................... 21 2.1.5.3 Chức năng nhiệm vụ các phòng ban ...................................................... 24 2.2 Thực trạng hoạt động kinh doanh tại công ty TNHH DV BĐS Thảo Việt ..... 25 2.2.1 Thực trạng sản xuất kinh doanh tại công ty ................................................... 25 2.2.2 Môi trường kinh doanh tác động đến hoạt động của công ty ......................... 26 2.2.3 Thực trạng Marketing tại công ty TNHH DV BĐS Thảo Việt ...................... 28 2.3 Tình hình thực hiện Marketing cho sản phẩm Dự án Hưng Ngân Garden .... 30 2.3.1 Phân tích thị trường ...................................................................................... 30 2.3.2 Phân tích SWOT ........................................................................................... 33 2.3.3 Mục tiêu Marketing ...................................................................................... 34 2.3.4 Chiến lược Marketing ................................................................................... 34 2.3.5 Chương trình hành động ............................................................................... 36 2.4 Phân tích chương trình Marketing cho “Dự án Hưng Ngân Garden” ........... 39 Tóm tắt chương 2 ...................................................................................................... 42 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ MARKETING CHO DỰ ÁN HƯNG NGÂN GARDEN TẠI CÔNG TY TNHH DV BĐS THẢO VIỆT ............................................................................................. 43 3.1 Định hướng phát triển cho công ty trong thời gian sắp tới.............................. 43 3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả marketing cho dự án Hưng Ngân Garden tại Công Ty TNHH DV BĐS Thảo Việt .................................................... 44 3.2.1 Giải pháp 1: Thành lập bộ phận Marketing hoạt động chuyên nghiệp ........... 44 3.2.1.1 Cơ sở của giải pháp ............................................................................... 44 3.2.1.2 Điều kiện thực hiện giải pháp ................................................................ 45 3.2.1.3 Kết quả đạt được từ giải pháp ................................................................ 46 3.2.2 Giải pháp 2: Tăng cường mức độ quan tâm của khách hàng mục tiêu ........... 46
vi 3.2.2.1 Cơ sở của giải pháp ............................................................................... 46 3.2.2.2 Điều kiện thực hiện giải pháp ................................................................ 46 3.2.2.3 Kết quả đạt được từ giải pháp ................................................................ 47 3.2.3 Giải pháp 3: Nâng cao chương trình 4P ........................................................ 47 3.2.3.1 Cơ sở của giải pháp ............................................................................... 47 3.2.3.2 Điều kiện thực hiện giải pháp ................................................................ 48 3.2.3.3 Kết quả đạt được từ giải pháp ................................................................ 49 3.3 Kiến nghị ............................................................................................................ 50 Tóm tắt chương 3 ...................................................................................................... 51 KẾT LUẬN ............................................................................................................... 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 53
vii DANH MỤC CÁC BẢNG SỬ DỤNG Bảng 2.1 Các ngành nghề kinh doanh của công ty ...............................................16 Bảng 2.2 Bảng thể hiện cơ cấu lao động .............................................................21 Bảng 2.3 Bảng thể hiện tỷ trọng về các loại hợp đồng lao động ...........................23 Bảng 2.4 Tóm tắt kết quả kinh doanh trong những năm qua ................................25 Bảng 2.5 Đánh giá các yếu tố bên trong của công ty ...........................................28 Bảng 2.6 Phân tích các yếu tố của Dự án Hưng Ngân Garden .............................32 Bảng 2.7 Phân tích SWOT ...................................................................................33 Bảng 2.8 Phương thức thanh toán ........................................................................35 Bảng 2.9 Bảng ngân sách hoạt động Marketing cho dự án Hưng Ngân Garden....36
viii DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH Sơ đồ 2.1 Sơ đồ tổ chức của công ty Thảo Việt ..................................................... 20 Biểu đồ 2.1 Cơ cấu lao động của công ty tính đến tháng 3 năm 2014 ..................... 22 Biểu đồ 2.2 Thể hiện hợp đồng lao động của nhân viên ......................................... 23 Biểu đồ 2.3 Thực trạng hoạt động kinh doanh của công ty BĐS Thảo Việt............ 26 Hình 2.1 Hình ảnh công ty ..................................................................................... 18 Hình 2.2 Dự án Hưng Ngân Garden....................................................................... 31 Hình 2.3 Toàn cảnh khu phức hợp Hưng Ngân Garden.......................................... 34
ix DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản DV Dịch vụ TNHH Trách nhiệm hữu hạn CBCNV Cán bộ công nhân viên
1 LỜI MỞ ĐẦU 1. LÝ DO THỰC HIỆN ĐỀ TÀI Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nến kinh tế quốc dân. Phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp phần to lớn vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển. Nhận thấy tầm quan trọng và khả năng sinh lợi của thị trường bất động sản Việt Nam, các nhà đầu tư trong và ngoài nước đang xúc tiến đầu tư mạnh vào thị trường này. Tuy nhiên, muốn nhận định và đưa ra cái nhìn chính xác về thị trường bất động sản quá là không đơn giản. Đặc biệt đối với thực trạng thị trường hiện nay, việc này cũng giống như chuẩn trị một cơn bệnh của thị trường, người tìm ra liều thuốc đúng nhất và nhanh nhất chính là người thầy giỏi và chắc chắn sẽ thu được lợi nhuận tiên phong trên thị trường bất động sản. Chúng ta đang đề cập đến vấn đề đầu tư tạo lập và kinh doanh bất động sản. Thế giới đang ngày càng trở nên phẳng hơn, khả năng tiếp cận thông tin của nhân loại càng phong phú hơn bao giờ hết. Hiện nay, chỉ bằng những cái nhấp chuột, cả thế giới bất động sản mở ra trước mắt khách hàng với muôn vàn màu sắc, muôn vàn chủng loại, muôn vàn hình thức khác nhau. Thế nên, nhà đầu tư không thể khoanh tay ngồi chờ khách hàng tự tìm đến mình nữa. Họ phải vận động hết mình nhằm tiêu thụ sản phẩm. Nói đến vấn đề tiêu thụ sản phẩm là kể đến vai trò quan trọng của chiến lược marketing. Có thể thấy, marketing là một khoảng chi phí vô hình, những nhà đầu tư không chuyên sẽ cảm thấy vô bổ khi chi trả hàng loạt các khoảng phí không tên cho hoạt động nghiên cứu marketing tại doanh nghiệp mà lợi ích thì khó có thể đo lường trước. Thế nhưng, những nhà đầu tư thật thụ sẽ nhìn thấy tầm quan trọng của marketing bất động sản. Nó chính là công cụ vô hình theo chân nhà đầu tư trong suốt quá trình tạo lập dự án và tiêu thụ sản phẩm, giúp tạo ra lợi nhuận gấp nhiều lần thông qua việc đưa sản phẩm đến đúng khách hàng mục tiêu. Marketing bất động sản hiện nay đang dần thể hiện vai trò nòng cốt của nó hơn bao giờ hết. Tuy nhiên không phải doanh nghiệp nào cũng nhận thấy và khai thác triệt để lợi ích của marketing bất động sản. Hay chính xác hơn là nó chưa thật sự cần thiết trong quá khứ và nhà đâu tư cũng không quá dồi dào về nguồn vốn để thực hiện hoàn chỉnh một chiến lược nghiên cứu marketing. Cũng chính vì tầm quan
2 trọng lớn lao của Marketing trong thời đại hiện nay, tôi đã chọn đề tài: “Nâng cao hiệu quả Marketing cho dự án Hưng Ngân Garden của công ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Dịch Vụ Bất Động Sản Thảo Việt” làm chuyên đề báo cáo khóa luận tốt nghiệp của mình. 2. MỤC TIÊU THỰC HIỆN ĐỀ TÀI - Thu hoạch được kinh nghiệm và những kiến thức thực tế nhất từ việc trải nghiệm suốt quá trình thực hiện một chiến dịch Marketing cho một sản phẩm mới của một công ty. - Nắm rõ những bước cơ bản trong quá trình thực hiện và triển khai kế hoạch. - Tìm hiểu thêm về chiến lược Marketing đối với một sản phẩm có giá trị cao như nhà cửa, đất đai… - Phân tích thực trạng hoạt động Marketing của công ty và đóng góp ý kiến cũng như đề xuất kiến nghị. 3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng nghiên cứu - Những cơ sở lý luận về Marketing và thị trường bất động sản hiện nay. - Thực trang hoạt động Marketing của công ty TNHH DV BĐS Thảo Việt trong những năm gần đây. - Dự án căn hộ Hưng Ngân Garden và các hoạt động Marketing cho dự án của công ty TNHH DV BĐS Thảo Việt. - Nghiên cứu và tìm giaỉ pháp nhằm nâng cao các hoạt động Marketing cho dự án để hoàn thiện những mục tiêu đề ra. 3.2 Phạm vi nghiên cứu - Về thời gian: Đề tài được nghiên cứu từ những số liệu có liên quan đến công ty, dự án Hưng Ngân Garden từ 2011-2014 - Về không gian: Đề tài được nghiên cứu tại công ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Dịch Vụ Bất Động Sản Thảo Việt, thành phố Hồ Chí Minh. 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU - Phương pháp tổng hợp tài liệu. - Phương pháp phân tích, hệ thống các yếu tố ảnh hưởng. - Phương pháp tiếp cận các phòng ban.
3 5. BỐ CỤC ĐỀ TÀI Gồm 3 chương:  Chương 1: Cơ sở lý luận về Marketing và thị trường bất động sản  Chương 2: Tình hình thực hiện hoạt động Marketing cho dự án Hưng Ngân Garden tại công ty TNHH DV BĐS Thảo Việt  Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả Marketing cho dự án Hưng Ngân Garden tại công ty TNHH DV BĐS Thảo Việt ***
4 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ MARKETING VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ MARKETING 1.1.1 Khái niệm về marketing Có rất nhiều khái niệm khác nhau về Marketing, tùy thuộc vào hoàn cảnh thực tế và nhận thức khác nhau mà người ta có những cách định nghĩa Marketing khác nhau. Sự khác nhau không chỉ ở mức độ chi tiết mà còn phản ảnh ở nội dung mà nó chưa đựng. Nhưng ai cũng công nhận rằng Marketing ra đời nhằm hỗ trợ có hiệu quả cho hoạt động thương mại, bán hàng và tiêu thụ sản phẩm. Trải qua nhiều giai đoạn, thuật ngữ Marketing được đề cập đến như Marketing bán hàng, Marketing bộ phận. Ngày nay, dưới ánh sáng của khoa học kỹ thuật, trình độ tổ chức quản lý và với trình độ tiên tiến của nền công nghiệp hiện đại, Marketing công ty hay Marketing hiện đại ra đời. Theo quan điểm mới này, hoạt động Marketing đã có bước phát triển mạnh cả về lượng và chất, giải thích một cách đúng đắn hơn ý nghĩa mà nó chưa đựng. Ta có thể định nghĩa Marketing như sau: “ Marketing là quá trình thực hiện các hoạt động nhằm đạt được các mục tiêu của tổ chức thông qua việc đoán trước các nhu cầu của khách hàng hoặc người tiêu thụ để điều khiển các dòng hàng hóa dịch vụ thỏa mãn các nhu cầu từ nhà sản xuất tới các khách hàng hoặc người tiêu thụ ( Theo E.J McCarthy). 1.1.2 Phân loại marketing  Marketing truyền thống hay Marketing cổ điển Toàn bộ hoạt động Marketing chỉ diễn ra trên thị trường trong khâu lưu thông. Hoạt động đầu tiên của Marketing là làm việc với thị trường và việc tiếp theo của nó trên các kênh lưu thông. Như vậy, về thực chất Marketing cổ điển chỉ chú trọng đến việc tiêu thụ nhanh chóng những hàng hóa, dịch vụ sản xuất ra và không chú trọng đến khách hàng. Trong điều kiện cạnh tranh gay gắt hơn nếu chỉ quan tâm đến khâu tiêu thụ thì chưa đủ mà còn cần quan tâm đến tính đồng bộ của cả hệ thống. Việc thay thế Marketing cổ điển bằng lý thuyết Marketing khác là điều tất yếu.
5  Marketing hiện đại Sự ra đời của Marketing hiện đại đã góp phần to lớn vào việc khắc phục tình trạng khủng hoảng thừa và thúc đẩy khoa học, kỹ thuật phát triển. Marketing hiện đại đã chú trọng đến khách hàng hơn, coi thị trường là khâu quan trọng nhất của quá trình tái sản xuất hàng hóa và khách hàng và nhu cầu của họ đóng vai trò quyết định. Mặt khác do chú ý đến tính đồng bộ của cả hệ thống nên các bộ phận đơn vị đều tập trung tạo nên sức mạnh tổng hợp đáp ứng tốt nhất nhu cầu khách hàng. Mục tiêu của Marketing là tối đa hóa lợi nhuận nhưng đó là mục tiêu tổng thể, dài hạn còn biểu hiện trong ngắn hạn là sự thỏa mãn thật tốt nhu cầu khách hàng. 1.1.3 Chiến lược marketing mix 1.1.3.1 Khái niệm marketing mix Để tiến hành kinh doanh có hiệu quả, tăng khả năng cạnh tranh và tối ưu hóa lợi nhuận. Công ty cần tiến hành khai thác thông tin về nhu cầu người tiêu dùng đối với sản phẩm của mình đang kinh doanh và các đối thủ hiện có và tiềm năng trên thị trường. Căn cứ vào lượng thông tin đã thu thập ở trên Công ty tiến hành phân đoạn thị trường, lựa chọn thị trường trọng điểm và sử dụng phối hợp các công cụ Marketing. Bằng việc thiết lập chiến lược Marketing các hoạt động Marketing của Công ty được thực hiện theo một kế hoạch có mục tiêu đích đến cụ thể phù hợp với những đặc điểm thị trường của Công ty. Marketing Mix của Công ty có thể được hiểu như sau: “Tiếp thị hỗn hợp (Marketing Mix) là tập hợp các công cụ tiếp thị được doanh nghiệp sử dụng để đạt được trọng tâm tiếp thị trong thị trường mục tiêu” ( Theo E.J McCarthy). Marketing Mix là một bộ các biến số có thể điều khiển được, chúng được quản lý để thỏa mãn thị trường mục tiêu và mục tiêu của tổ chức. Trong Marketing Mix có nhiều công cụ khác nhau, mỗi công cụ là một biến số có thể điều khiển được và được phân loại theo 4 yếu tố hay được gọi là 4Ps: sản phẩm (Product), giá cả (Price), phân phối (Place), xúc tiến khuếch trương( Promotion).  Sản phẩm (Product) Khi nói về sản phẩm – hàng hóa, người ta thường quy nó về một hình thức tồn tại vật chất cụ thể và do đó nó chỉ bao hàm những thành phần hoặc yếu tố có thể quan sát được. Đối với các chuyên gia Marketting, họ hiểu sản phẩm – hàng hóa ở
6 một phạm vi rộng lớn hơn nhiều, cụ thể là:Sản phẩm – hàng hóa là tất cả những cái, những yếu tố có thể thõa mãn nhu cầu hay ước muốn của khách hàng, cống hiến những lợi ích cho họ và có khả năng đưa ra chào bán trên thị trường với mục đích thu hút sự chú ý mua sắm, sử dụng hay tiêu dùng. Chiến lược sản phẩm giúp doanh nghiệp xác định phương hướng đầu tư, thiết kế sản phẩm phù hợp thị hiếu, hạn chế rủi ro, thất bại, chỉ đạo thực hiện hiệu quả các P còn lại trong marketting hỗn hợp Yếu tố quyết định vị trí của một hãng trên thị trường là ở chỗ: - Liệu sản phẩm của hãng có vượt lên được sản phẩm cạnh tranh không? - Vượt lên như thế nào? - Làm thế nào để khách hàng mua hàng của mình? Tất cả những điều trên chỉ thực hiện được khi hãng có một chiến lược sản phẩm đúng đắn, tạo ra sản phẩm mới với chất lượng tốt. Nhân tố quyết định sự thành công của doanh nghiệp chính là bản thân sản phẩm của họ. Việc xác định đúng đắn chiến lược sản phẩm có ý nghĩa sống còn đối với sự tồn tại của doanh nghiệp.  Giá (Price) Chiến lược và chính sách giá là cả một nghệ thuật. Giá là một thành phần quan trọng trong giải pháp tổng hợp (Marketing Mix) và cần phải được quản trị một cách thông minh như là cách mà ta quản trị những thành phần khác. Nhìn chung giá là một phần đi kèm với kế hoạch sản phẩm/thị trường và không phải là một thực thể riêng lẻ. Giá thể hiện giá trị (thường dưới hình thức tiền bạc) mà khách hàng sẵn sàng trả để được thoả mãn nhu cầu. Như vậy ta có thể nói một thương hiệu bán được giá cao hơn các thương hiệu khác là nhờ tạo ra được nhiều giá trị cho khách hàng hơn.  Phân phối (Place) Phân phối là bao gồm tất cả những hoạt động nhằm cung ứng đúng hàng hóa cho đúng đối tượng khách hàng, tại đúng nơi, đúng thời điểm, đúng mức giá mà họ mong muốn. Bởi vì phân phối là một bộ phận chủ yếu cấu thành nên chi phí của sản phẩm hay dịch vụ. Do đó nó cũng là một nguồn lực tiềm tàng của lợi thế cạnh tranh, có ảnh hưởng đến vị thế và chi phí thấp hay sự khác biệt hóa dựa trên khả năng
7 cung ứng dịch vụ vượt trội cho khách hàng. Chính vì thế có thể nói rằng, một hệ thống phân phối hiệu quả sẽ đem lại cho tổ chức những phương tiện để đạt được lợi thế cạnh tranh.  Chiêu thị (Promotion) Ngoài việc triển khai một sản phẩm tốt, định giá hấp dẫn và tạo ra khả năng tiếp cận sản phẩm cho khách hàng mục tiêu của mình, các doanh nghiệp còn phải truyền thông cho khách hàng và công chúng của họ về công ty và sản phẩm. Tuy nhiên, thông tin cần truyền đạt đến khách hàng mục tiêu phải trải qua nhiều giai đoạn, bằng những phương tiện truyền thông khác nhau và thực hiện bởi những đối tượng truyền thông khác nhau. Công ty có thể áp dụng các hình thức chiêu thị phổ biến như: - Quảng cáo: là hình thức giới thiệu gián tiếp và khuyếch trương các ý tưởng, hàng hóa và dịch vụ đến các khách hàng, thông qua các phương tiện truyền thông và do tổ chức trả tiền để thực hiện. - Khuyến mãi: là những kích thích ngắn hạn dưới hình thức thưởng nhằm khuyến khích việc sử dụng thử hoặc mua sản phẩm, dịch vụ. - Quan hệ công chúng: là các chương trình được thiết kế hay cổ động hoặc bảo vệ hình ảnh của công ty đối với giới công chúng của doanh nghiệp. - Bán hàng cá nhân: là các tương tác trực tiếp thông qua lực lượng bán với một hoặc nhiều khách hàng tiềm năng nhằm mục đích giới thiệu sản phẩm hay xúc tiến giải quyết các đơn hàng. - Marketing trực tiếp: sử dụng thư, điện thoại, fax, e-mail hoặc Internet để giao tếp trực tiếp với khách hàng. 1.1.3.2 Vai trò của marketing mix trong kinh doanh Để tồn tại và phát triển, mọi doanh nghiệp cần đặt cho mình một mục tiêu và cố gắng để đạt được mục tiêu đó. Khi việc quản lý và điều hành công việc dựa trên những kinh nghiệm, trực giác và sự khôn ngoan không thể đảm bảo sự thành công của doanh nghiệp thì việc lập kế hoạch cho toàn bộ các hoạt động của doanh nghiệp là điều cần thiết. Có kế hoạch cụ thể sẽ giúp cho doanh nghiệp thấy rõ hơn mục tiêu cần vươn tới của mình và chỉ đạo sự phối hợp các hoạt động hoàn hảo hơn. Đồng
8 thời kế hoạch cũng giúp cho nhà quản trị suy nghĩ có hệ thống những vấn đề kinh doanh nhằm đem lại những chuyển biến tốt đẹp hơn. Nằm trong chiến lược chung của doanh nghiệp, kế hoạch Marketing Mix thể hiện sự cố gắng của Công ty nhằm đạt tới một vị trí mong muốn xét trên vị thế cạnh tranh và sự biến động của môi trường kinh doanh. Chỉ khi lập được chiến lược Marketing Mix thì Công ty mới có thể thực hiện một cách đồng bộ các hoạt động Marketing bắt đầu từ việc tìm hiểu và nhận biết các yếu tố môi trường bên ngoài, đánh giá những điều kiện khác bên trong của Công ty để từ đó có những chính sách về sản phẩm, giá cả, phân phối và xúc tiến nhằm đạt tới mục tiêu đã định sẵn. Với ý nghĩa đó việc xây dựng kế hoạch Marketing Mix thực sự là công việc quan trong cần thiết cần phải làm đối với mỗi doanh nghiệp. Đây là công việc đầu tiên để xây dựng một chương trình Marketing của doanh nghiệp và làm cơ sở để tổ chức và thực hiện các hoạt động khác trong quản trị doanh nghiệp nói chung và quản trị Marketing nói riêng. Kế hoạch Marketing Mix là hoạt động hết sức quan trọng trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp thương mại, kế hoạch Marketing Mix giúp cho doanh nghiệp tìm kiếm những thông tin hữu ích về thị trường, có điều kiện mở rộng thị trường và tăng quy mô kinh doanh. Các công cụ Marketing giúp doanh nghiệp chiếm lĩnh thị trường, tăng thị phần, đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ bằng cách nâng cao khả năng cạnh tranh và làm thỏa mãn nhu cầu khách hàng. Nhờ có kế hoạch Marketing Mix các hoạt động của doanh nghiệp được thực hiện một cách đồng bộ, doanh nghiệp sẽ tiếp cận với thị trường tiềm năng, chinh phục và lôi kéo khách hàng và có thể nói rằng kế hoạch Marketing là cầu nối giúp doanh nghiệp gần hơn với thị trường 1.2 QUY MÔ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Đặc điểm thị trường bất động sản Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới kinh doanh bất động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Do không có thị trường chung nên các
9 thông tin về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Gần đây tại Việt Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đã hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn. Vừa qua Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/ TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, theo đó: “ Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản ( trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn sự phát triển của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời, sự thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương. Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tinh độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo. Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia. Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định.
10 1.2.2 Quy mô thị trường bất động sản hiện nay Theo Chiến lược phát triển độ thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 Ha hiện nay lên đến 460.000 Ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hóa là 28% hiện nay, dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025. Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô thị sẽ đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/ người tại đô thị vào năm 2020. Vào đầu năm 2013 thị trường bất động sản đã và đang có những tín hiệu tích cực sau 2 đến 3 năm đầy sóng gió. Thị trường bất động sản khó khăn với con số hàng chục ngàn căn hộ “ tồn kho”, hàng trăm dự án xây dựng dở dang phải đắp chiếu,… đã ảnh hưởng đến không chỉ các doanh nghiệp bất động sản mà còn gây thiệt hại lớn cho các ngành xây dựng, công nghiệp vật liệu và rất nhiều ngành nghề khác liên quan. Đó là chưa kể con số dư nợ hàng triệu tỷ đồng nằm trong bất động sản và đa số các khoản vay ngân hàng đều thế chấp bằng bất động sản. Vậy nên, việc Nhà nước cần can thiệp theo hướng hỗ trợ thị trường những điểm có thể hỗ trợ được, nhằm giúp thị trường sớm hồi phục là cần thiết. Hỗ trợ không có nghĩa là nhằm giúp đỡ riêng các doanh nghiệp bất động sản mà giúp khai thông một số bế tắc của thị trường, tạo thêm công ăn việc làm cho nhiều người lao động, giúp người dân thu thập trung bình thêm cơ hội sở hữu căn hộ thông qua việc cho vay mua căn hộ với lãi suất ưu đãi,…. qua đó cũng là tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế. Để thị trường tự điều tiết có thể gây nên sự lãng phí nguồn lực của xã hội, có thể khiến cả Nhà nước, Doanh nghiệp bất động sản, các ngành liên quan và người dân đều thiệt hại. Tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ, mục đích của chính sách hỗ trợ khá rõ ràng, đó là hướng thị trường vào phân khúc có nhu cầu thực của đa số người dân vốn có thu nhập chưa cao. Một khi lòng tin của người mua được phục hồi, thanh khoản được cải thiện ở phân khúc này sẽ tác động tích cực đến các phân khúc khác. Các doanh nghiệp cũng