Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Nha Trang, tỉnh khánh Hòa giai đoạn 2011 – 2016

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:117

Thêm vào BST

Báo xấu

26
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận cho đối tượng là hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Nha Trang trong giai đoạn từ năm 2011-2016, nhằm đánh giá những khó khăn, vướng mắc trong khâu đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp cụ thể để giải quyết và giúp công tác này ngày hoàn thiện hơn.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Nha Trang, tỉnh khánh Hòa giai đoạn 2011 – 2016

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ MAI TÔN ĐỊNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ NHA TRANG GIAI ĐOẠN 2011-2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý Đất đai HUẾ - 2017 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ MAI TÔN ĐỊNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ NHA TRANG GIAI ĐOẠN 2011-2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý Đất đai Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. DƯƠNG VIẾT TÌNH HUẾ - 2017 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, luận văn này là kết quả nghiên cứu của tác giả dưới sự hướng dẫn khoa học của giáo viên hướng dẫn PGS.TS.Dương Viết Tình. Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này hoàn toàn trung thực, chính xác và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn này đều đã được cảm ơn và mọi thông tin tham khảo, trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc. Thừa Thiên Huế, ngày tháng 6 năm 2017 Tác giả luận văn Lê Mai Tôn Định PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Luận văn là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu ở nhà trường, kết hợp với kinh nghiệm thực tiễn trong quá trình công tác, sự nỗ lực cố gắng của bản thân. Đạt được kết quả này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến quý thầy, cô giáo trường Đại học Nông lâm Huế; đã nhiệt tình giúp đỡ, hỗ trợ cho tôi trong suốt quá trình học tập. Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất đến thầy PGS.TS Dương Viết Tình- Trường Đại học Nông Lâm Huế là người trực tiếp hướng dẫn khoa học; Thầy đã nhiệt tình, dày công giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn đến các lãnh đạo, các anh chị đồng nghiệp UBND thành phố Nha Trang; Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh Hòa; lãnh đạo và chuyên viên các phòng ban thuộc thành phố Nha Trang, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Khánh Hòa đã giúp đỡ, tạo điều kiện cho tôi nghiên cứu và hoàn thành luận văn này. Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình, bạn bè, người thân luôn đứng bên cạnh tôi động viên, khích lệ trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn. Mặc dù bản thân đã rất cố gắng nhưng luận văn không tránh khỏi những khiếm khuyết, tôi mong nhận được sự góp ý chân thành của quý thầy, cô giáo, đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn! Thừa Thiên Huế, ngày tháng 6 năm 2017 Tác giả luận văn Lê Mai Tôn Định PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Đề tài “Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Nha Trang, tỉnh khánh Hòa giai đoạn 2011 – 2016”. được thực hiện nhằm mục đích đánh giá được hiệu quả và những tồn tại của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Nha Trang. Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa và phù hợp với tình hình thực tế của địa bàn nghiên cứu. Trong quá trình thực hiện, đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, sơ cấp, phương pháp phỏng vấn, phương pháp điều tra khảo sát thực địa và phương pháp phân tích, xử lý số liệu. Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nha Trang 05 năm qua tuân thủ các quy định chung của Nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Về mặt kinh tế: cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, tạo điều kiện thuận lợi cho công dân trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tăng thu cho ngân sách Nhà nước, thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào thị trường bất động sản. Người sử dụng đất được mua đất với giá cả hợp lý, không mất các loại phí liên quan khác, được đảm bảo an toàn về mặt pháp lý. Về mặt xã hội: Tạo ra trật tự xã hội tránh trường hợp tranh chấp, kiện tụng trong việc sử dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ tạo sự an tâm trong việc sỡ hữu đất đai từ đó sẽ dốc hết sức trong việc cải tạo tăng năng xuất trong việc sử dụng đất từ đó tăng năng xuất kinh tế góp phần phát triển kinh tế xã hội. Về công tác quản lý Nhà nước: cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực chất là sự vận hành lành mạnh của cơ chế quản lý hành chính Nhà nước về đất đai, góp phần lành mạnh các thủ tục hành chính. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã tạo sức ép đối với công tác quản lý đất đai, thông qua đó các cơ chế, chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất đã từng bước được Luật hoá và được hướng dẫn ngày càng cụ thể. cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã tác động tới công tác quản lý đất đai của các cấp, dẫn tới việc quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện hơn. Ngoài ra cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần phát triển thị trường bất động sản, làm cở sở Nhà nước xác định giá đất ngày một sát giá thị trường hơn. Trên cơ sở các kết quả nghiên cứu, đề tài đã đề xuất được một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cách chặt chẽ, hiệu quả và phù hợp với tình hình thực tế của địa bàn nghiên cứu. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii TÓM TẮT...................................................................................................................... iii MỤC LỤC ..................................................................................................................... iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................... vii DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................................... viii DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH, BIỂU ĐỒ ................................................................. ix MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1 1. Đặt vấn đề ....................................................................................................................1 2. Mục đích và mục tiêu của đề tài ..................................................................................2 2.1. mục đích ...................................................................................................................2 2.2. Mục tiêu cụ thể .........................................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .....................................................................................2 3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................2 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................3 1.1. Cơ sở lý luận của việc nghiên cứu quá trình cấp giấy CNQSD đất. ........................3 1.1.1. Khái niệm công tác đăng ký, cấp giấy CNQSD đất ..............................................3 1.1.2. Vai trò của công tác đăng ký, cấp giấy CNQSD đất. ............................................4 1.1.3. Cơ sở và quy định pháp lý trong việc cấp giấy CNQSD đất .................................5 1.1.4. Trình tự, thủ tục hành chính đối với lĩnh vực cấp giấy CNQSD đất ...................10 1.1.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......15 1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu. ...........................................................23 1.2.1. Tình hình cấp giấy CNQSD đất của cả nước ......................................................23 1.2.2. Các văn bản pháp luật liên quan đến đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Trung ương và địa phương ...........................................................................................................................25 1.3. Các nghiên cứu có liên quan...................................................................................36 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 1.3.1. Tình hình kê khai đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên thế giới ...........................27 1.3.2. Tình hình cấp Giấy chứng nhận tại Việt Nam.....................................................32 Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................................38 2.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................................38 2.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................38 2.3. Nội dung nghiên cứu ..............................................................................................38 2.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................38 2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu ....................................................38 2.4.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê và xử lý số liệu ..............................39 2.4.3. Phương pháp biểu đồ ...........................................................................................39 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................................40 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Nha Trang ......................................40 3.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Nha Trang .....................................................40 3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội.....................................................................................50 3.1.3. Đánh giá chung ....................................................................................................59 3.2. Thực trạng về công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Nha Trang ..............................................................................................................................61 3.2.1. Tình hình sử dụng đất đai ....................................................................................61 3.2.2. Thực trạng về quản lý đất đai ..............................................................................66 3.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại TP Nha Trang ...........................................................................................................72 3.3.1. Thực trạng công tác đăng ký đất đai tại thành phố Nha Trang ...........................72 3.3.2. Tình hình cấp Giấy chứng nhận QSDD tại thành phố Nha Trang giai đoạn 2011 – 2016 ............................................................................................................................73 3.4. Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ. ............90 3.4.1. Chính sách pháp luật ...........................................................................................90 3.4.2. Điều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật, kinh phí ........................................................93 3.4.3. Vấn đề tổ chức bộ máy, biên chế và kiện toàn công tác chuyên môn .................93 3.4.4. Về xây dựng, quản lý, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính ....................................94 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 3.4.5. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ........................................................................95 3.4.6. Bất cập trong thể hiện các thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......95 3.4.7. Về phía người sử dụng đất...................................................................................96 3.5. Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ trên địa bàn thành phố. ......97 3.5.1. Xây dựng, hoàn thiện hệ thống chính sách thực hiện tốt pháp luật đất đai .........97 3.5.2. Kiện toàn bộ máy đăng ký, cấp GCN QSDĐ trên toàn thành phố ......................98 3.5.3. Các giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .98 3.5.4. Tăng nguồn lực tài chính cho hoạt động quản lý đất đai ....................................99 3.6. Cải cách thủ tục hành chính..................................................................................100 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .....................................................................................102 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...........................................................................................104 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT CNQSD : Chứng nhận quyền sử dụng đất ĐKQSD : Đăng ký quyền sử dụng đất GCNQSDD : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ-CP : Nghị định Chính Phủ TT-BTC : Thông tư Bộ Tài chính TT-BTNMT : Thông tư Bộ Tài nguyên Môi trường TNMT : Tài nguyên môi trường TN&MT TPNT : Tài nguyên Môi trường thành phố Nha Trang UBND : Ủy ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đăng ký VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp ............................................................62 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp ......................................................63 Bảng 3.3. Hiện trạng đất chưa sử dụng ........................................................................64 Bảng 3.4. Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng từ năm 2011 đến năm 2016 ..... 65 Bảng 3.5. Đánh giá tồn tại và nguyên nhân trong quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Nha Trang ..............................................................................................71 Bảng 3.6. Kết quả cấp giấy CNQSD đất ở thành phố Nha Trang đến ngày 31/12/2016.... 72 Bảng 3.7. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........................................75 Bảng 3.8. Tổng hợp ưu nhược điểm việc cấp GCNQSD đất theo văn phòng đăng ký 2 cấp ở thành phố Nha Trang tỉnh Khánh Hòa .................................................................79 Bảng 3.9. Tổng hợp ưu nhược điểm việc cấp GCNQSD đất theo văn phòng đăng ký 1 cấp ở thành phố Nha Trang tỉnh Khánh Hòa .................................................................81 Bảng 3.10. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.......................................83 Bảng 3.11. Kết quả cấp GCNQSDĐ tại thành phố Nha Trang năm 2016 ....................89 Bảng 3.12. Quá trình cấp giấy trên địa bàn thành phố từ 2011 - 2016 .........................90 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH, BIỂU ĐỒ Hình 3.1. Sơ đồ thành phố Nha Trang ...........................................................................40 Hình 3.2. Kết quả đăng ký chuyển quyền sử dụng đất ..................................................86 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng. Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn và có vị trí cố định trong không gian. Vì vậy, đất đai cần phải được quản lý, sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Quá trình đô thị hoá làm cho mật độ dân cư ngày càng gia tăng, các công trình công cộng, khu chế xuất, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu vui chơi giải trí, khu thương mại dịch vụ,… được xây dựng ngày càng nhiều. Đây là một trong những vấn đề cần quan tâm không chỉ với nước ta, mà còn với các nước đã và đang phát triển trên thế giới. Để công tác quản lý Nhà nước về đất đai đi vào ổn định thì mỗi quốc gia đều phải xây dựng cho mình chương trình, kế hoạch, chiến lược phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện của đất nước mình. Đặc biệt là đối với nước ta, một đất nước mà quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ và để đảm bảo tính thống nhất trong trong công tác quản lý đối với đất đai thì công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận là một trong những nhiệm vụ quan trọng, góp phần hoàn thiện tính pháp lý của hồ sơ địa chính để người sử dụng đất được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình một cách thuận lợi nhất, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, xây dựng các công trình,...trong thời gian dài. Xã hội ngày càng phát triển, kéo theo nhu cầu về đất đai cũng tăng cao, tình trạng tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai xảy ra nhiều. Nguyên nhân chính là do người sử dụng đất không đi kê khai, đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật mặc dù Nhà nước ta đã ban hành các văn bản quy định bắt buộc đối với người sử dụng đất khi có quyền sử dụng thì phải có Giấy chứng nhận để thực hiện các quyền về đất đai của mình, nhưng trên thực tế họ không thực hiện vì tư tưởng của họ cho rằng đất đai, tài sản của mình thì không ai có quyền lấy đi được, tư tưởng này làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung của toàn xã hội. Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn và nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề trên, để làm sáng tỏ thêm một số nội dung liên quan đến người sử dụng đất, cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai nhằm đưa ra một số nhận định và giải pháp cụ thể góp phần thúc đẩy công tác này ngày một hoàn thiện hơn, tạo một nền kinh tế ổn định, giảm thiểu đến mức thấp nhất các mâu thuẫn, tranh chấp đất đai xảy ra trên địa bàn của thành phố Nha Trang trong thời gian đến, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Nha Trang giai đoạn 2011-2016”. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 2. Mục đích và mục tiêu của đề tài 2.1. mục đích Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận cho đối tượng là hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Nha Trang trong giai đoạn từ năm 2011-2016, nhằm đánh giá những khó khăn, vướng mắc trong khâu đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp cụ thể để giải quyết và giúp công tác này ngày hoàn thiện hơn. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng đăng ký và cấp giấy của Hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa; - Phân tích được những khó khăn và các yếu tổ ảnh hưởng đến việc cấp giấy và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố; - Đề xuất được giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần bổ sung cơ sở khoa học cho việc hoàn thiện qui trình cấp giấy CNQSD đất một cách khoa học trên cơ sở xác định những hạn chế trong khâu đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyển sử đụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân giai đoạn 2011-2016. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Góp phần thúc đẩy quá trình cấp giấy CNQSD đất của sở Tài nguyên và Môi trường cũng như thực hiện tốt chỉ tiêu và tiến độ cấp giấy do Bộ Tài nguyên môi trường và UBND tỉnh Khánh Hòa đặt ra. Ngoài ra còn giúp công tác quản lý Nhà nước về đất đai của sở Tài nguyên và Môi trường đi vào nề nếp. - Rút ra được bài học kinh nghiệm trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận ở thành phố Nha Trang nói riêng và toàn tỉnh Khánh Hòa nói chung; từ đó hoàn thiện một số mặt còn hạn chế trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và đề xuất được các giải pháp tối ưu để có thể áp dụng và nhân rộng kinh nghiệm cho các đơn vị khác trong tỉnh. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận của việc nghiên cứu quá trình cấp giấy CNQSD đất. 1.1.1. Khái niệm công tác đăng ký, cấp giấy CNQSD đất Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất [15]. Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn: Giai đoạn một là đăng ký đất ban đầu và giai đoạn hai là đăng ký biến động đất đai. Đăng ký ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy CNQSD đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện. Còn đăng ký biến động thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập [15]. Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng, công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà nước biết được cách để quản lý lợi ích chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý. Lợi ích công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai. Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là sở hữu Nhà nước, Nhà nước giao cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác trong lòng đất và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước. Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân nghĩa là bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định pháp luật để đảm bảo lợi ích chung toàn xã hội. Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý. Đăng ký đất đai là điều kiện để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất [15]. Biết mục đích sử dụng, từ đó có điều chỉnh hợp lý. Các thông tin hồ sơ địa chính cung cấp gồm tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, hạng đất, thời hạn sử dụng, mục đích sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý của những thay đổi này. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 1.1.2. Vai trò của công tác đăng ký, cấp giấy CNQSD đất. * Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở bảo vệ lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích của toàn xã hội Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý [13] [14],. Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Người sử dụng đất thực hiện việc đăng ký diện tích mình sử dụng với Nhà nước để Nhà nước quản lý, ngăn cấm các hành vi lấn chiếm, sử dụng đất không đúng mục đích, kém hiệu quả. “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất’’ khi bị tranh chấp, xâm phạm giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, cải tạo đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; Khi có bất kỳ tranh chấp nào về đất đai hoặc các vấn đề liên quan đến đất đai, người sử dụng đất hợp pháp là người có đầy đủ các giấy tờ do Nhà nước cấp sẽ được bảo vệ. Đối với nước ta, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa Quyết định đối với việc giải quyết các vấn đề tồn tại trong lịch sử, giải quyết có hiệu quả các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi công tác bồi thuờng, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Bên cạnh đó, thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật như nghĩa vụ tài chính…đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội. * Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất đai, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả nhất. Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp các thông tin về đất đai, thể hiện chi tiết tới từng thửa đất, đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai, nhờ đó Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và mọi biến động đất đai theo pháp luật, nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất. [2], [3], * Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung quan trọng, có mối quan hệ mật thiết với các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai; giúp nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai[1], [4], Như chúng ta đã biết, đăng ký đất đai, thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung khác như: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 - Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất: là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện đúng thủ tục, đối tượng, quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. - Công tác điều tra, đo đạc: là cơ sở khoa học để xác định đặc điểm tự nhiên như vị trí, hình thể, diện tích.. thửa đất phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký. - Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Định hướng cho việc giao đất, đảm bảo sử dụng quỹ đất một cách ổn định, hợp lý và có hiệu quả. - Công tác giao đất, cho thuê đất: Cơ sở pháp lý cao nhất để xác định nguồn gốc hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Công tác phân hạng và định gía đất: Xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc hoàn thành tốt nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là tiền đề, là cơ sở để thực hiện tốt các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trên, giúp thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai. * Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở đảm bảo thị truờng bất động sản phát triển bền vững Trong những năm vừa qua, hoạt động của thị trường bất động sản đang diễn ra với tốc độ nhanh, góp phần tăng trưởng kinh tế, tuy vậy, cho đến nay, trên thị trường bất động sản ở nước ta vẫn tồn tại những giao dịch tự phát, hiện tượng mua bán ngầm, đầu cơ trục lợi diễn ra mạnh mẽ, tranh chấp đất đai phát sinh và Nhà nước bị thất thu một khoản lớn. Để điều chỉnh thị trường này hoạt động lành mạnh thì công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghiêm túc, tạo cơ sở pháp lý vững chắc, đảm bảo công bằng trong xã hội. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi trong giao dịch bất động sản, thúc đẩy sự phát trển của thị trường bất động sản, tạo điều kiện huy động nguồn vốn đầu tư thông qua hoạt động thế chấp vay vốn. Tóm lại, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công việc có vai trò rất quan trọng, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai. 1.1.3. Cơ sở và quy định pháp lý trong việc cấp giấy CNQSD đất * Cơ sở xét cấp giấy CNQSD đất - Các văn bản pháp luật về đất đai: Các văn bản pháp luật về đất đai là cơ sở pháp lý của quản lý Nhà nước về đất đai. Trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các văn bản pháp luật về đất đai quy định đối tượng được cấp Giấy chứng nhận, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận cũng như các chế tài pháp lý trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, còn có các Thông tư hướng dẫn việc thực hiện các quy định trong việc cấp PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó thúc đẩy tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ quan trọng trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chứa đựng các thông tin về việc bố trí, sắp xếp, sử dụng các loại đất đai cho các mục đích sử dụng khác nhau. Qua đó Nhà nước nắm chắc quỹ đất và xây dựng chính sách sử dụng đất đai đồng bộ và hiệu quả. Việc tính thuế, xác định giá cả cho các loại đất đai phải dựa vào việc đánh giá, phân hạng đất đai và quy mô đất đai của các đối tượng sử dụng. Những vấn đề cơ bản đó đều được thể hiện trong các văn bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, là cơ sở quan trọng trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. đảm bảo công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tiến hành theo đúng quy định. - Các giấy tờ về quyền sử dụng đất: Một trong những căn cứ để xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là các giấy tờ về quyền sử dụng đất như: giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, giấy tờ hợp pháp về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, mua thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Căn cứ vào những giấy tờ này để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Tình hình sử dụng đất đai: Thông qua việc kiểm tra tại thực địa, chúng ta biết được thửa đất đó có sử dụng đúng mục đích hay không, có theo đúng quy hoạch hay không và có xãy ra tranh chấp, khiếu nại không... Đó là một trong những điều kiện để cơ quan có thẩm quyền xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. [12], * Đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo Điều 53, 54, 55, 56, 57 Luật đất đai năm 2003; Điều 53, 54, 55, 56, 57 Luật đất đai năm 2013 quy định những đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [12]: - Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn; - Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quỳên sử dụng đất; - Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 + Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ổn định, được uỷ ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; + Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. + Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn là miền núi, hải đảo, nay được UBND xã, nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. + Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ trên, nhưng đất được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất trong hạn giao đất ở theo quy định. + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo bản án hoặc Quyết định của toà án nhân dân, Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 + Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ trên, nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. + Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày luật này có hiệu lực mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trường hợp chưa thực hịên nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật. + Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được UBND xã, phường, thị trấn có đất xác nhận là sử dụng chung cho cộng đồng dân cư, không có tranh chấp. [12], * Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo Điều 59 Luật đất đai năm 2003; Điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: - Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở), tổ chức, cá nhân nước ngoài. - Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. * Các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến công tác cấp giấy CNQSD đất. - Luật đất đai năm 1993 ngày 15/10/1993 - Nghị định 64/NĐ-CP ngày 26/9/1993 của Chính phủ về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân. - Nghị định 02/NĐ-CP ngày 15/01/1994 của Chính phủ về giao đất Lâm nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân. - Nghị định 60/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về giao đất cấp giấy CNQSD đất đô thị. - Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và 2001. - Thông tư 346/1998/TT-TCDC ngày 16/3/1998 của Tổng cục địa chính hướng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy CNQSD đất. - Nghị định 17/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ quy định thủ tục chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp góp vốn bằng giá trị QSD đất - Nghị định 38/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư 1990/2001/TT-TCDC ngày 30/11/2001của tổng cục Địa chính địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy CNQSD đất. (thay thế Thông tư 346/1998/TT-TCDC ngày 16/3/1998 ) - Luật đất đai 2003 ngày 01/7/2004 - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003. - Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất - Nghị Định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai - Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy CNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai . - Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy CNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Luật đất đai 2013 Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013. - Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma