Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án tại thành phố Huế

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:104

Thêm vào BST

Báo xấu

21
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu đề tài là đánh giá được hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Huế qua một số dự án điển hình. Từ đó đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Huế.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án tại thành phố Huế

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN QUANG TRUNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI THÀNH PHỐ HUẾ LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. TRẦN THANH ĐỨC CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN TS. NGUYỄN HỮU NGỮ HUẾ - 2016 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan kết quả đạt được trong luận văn là sản phẩm nghiên cứu và tìm hiểu của riêng cá nhân tôi, chưa được sử dụng để bảo vệ bất cứ học vị nào. Trong toàn bộ nội dung của luận văn, những điều được trình bày hoặc là của cá nhân tôi hoặc là được tổng hợp từ nhiều nguồn tài liệu. Tất cả tài liệu tham khảo đều có xuất xứ và trích dẫn rõ ràng, hợp pháp. Huế, tháng 4 năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Quang Trung PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chương trình đào tạo thạc sĩ ngành quản lý đất đai và luận văn tốt nghiệp này, tôi xin trân trọng cám ơn: Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo sau Đại học trường Đại học Nông lâm Huế, Ban chủ nhiệm Khoa Tài nguyên Đất và Môi trường nông nghiệp đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi được tham gia khóa học Cao học Quản lý đất đai K20B. Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lời cám ơn chân thành đến TS.Trần Thanh Đức, giáo viên hướng dẫn khoa học đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi trong suốt thời gian làm luận văn tốt nghiệp. Trân trọng cám ơn các cán bộ của Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Huế; Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Huế và UBND thành phố Huế, đã hợp tác, giúp đỡ và chia sẻ tài liệu, số liệu để tôi hoàn thành tốt việc thu thập số liệu, tài liệu. Xin được gửi lời cám ơn gia đình, bạn bè và những người thân đã động viên, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cám ơn! Huế, tháng 4 năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Quang Trung PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv TÓM TẮT LUẬN VĂN Đề tài này được thực hiện tại thành phố Huế với mục tiêu chính đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu, phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp phân tích, xử lý số liệu, kết quả nghiên cứu cho thấy. Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất là quá trình hoạt động có mục đích, do cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện, bằng hành vi của mình làm cho những quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đi vào cuộc sống, trở thành những hành vi thực tế, hợp pháp của các chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Những hạn chế trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Huế thời gian qua: Trong định giá đất tuy đã có nhiều cố gắng, song vẫn chưa phù hợp với thị trường, giá đưa ra có khi lại quá cao, có khi lại quá thấp. Việc thông báo, niêm yết quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá còn gặp khó khăn, số lượng doanh nghiệp đấu giá chuyên nghiệp được thành lập ở thành phố Huế nói riêng và tỉnh Thừa Thiên Huế nói chung còn ít. Nhiều đấu giá viên vẫn còn lúng túng trong quá trình thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý nhà nước về bán đấu giá tài sản còn hạn chế về số lượng. Sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước trong việc quản lý các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp chưa được chặt chẽ, công tác tuyên truyền pháp luật chưa được thường xuyên, chất lượng chưa cao, việc xử lý vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất còn khó khăn, bất cập. Các giải pháp nhằm đảm bảo thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Huế trong điều kiện phát triển kinh tế -xã hội hiện nay: Hoàn thiện quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Nâng cao trình độ, năng lực chuyên môn nghiệp vụ và phẩm chất của đội ngũ đấu giá viên. Xây dựng mối quan hệ chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước để đơn giải hoá thủ tục nhằm tạo điều kiện để các chủ thể thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Tăng cường thanh tra, kiểm tra, sơ kết, tổng kết và xử lý nghiêm minh đối với những hành vi vi phạm trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và tăng cường công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất cho Nhân dân. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................ ii LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................... iii TÓM TẮT LUẬN VĂN ..................................................................................... iv MỤC LỤC ............................................................................................................ v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................ vii DANH MỤC BẢNG ......................................................................................... viii DANH MỤC HÌNH ............................................................................................. x MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................... 1 2. Mục đích của đề tài ........................................................................................... 2 3. Mục tiêu cụ thể. ................................................................................................. 2 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................................................... 2 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................. 3 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN .......................................................................................... 3 1.1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản ..................................................... 3 1.1.2. Khái quát về giá đất, định giá đất và bất động sản ..................................... 8 1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................................... 8 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN .................................................................................... 11 1.2.1. Tình hình công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới ....................................................................................................................... 11 1.2.2. Khái quát về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............................. 13 1.2.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ................................ 20 1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN............................. 22 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................... 25 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ............................................. 25 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................ 25 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 25 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ........................................................................ 26 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................ 26 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ....................................................... 26 2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ......................................................... 26 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 2.3.3. Phương pháp phân tích xử lý, số liệu ........................................................ 27 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 28 3.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI, SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ HUẾ. ............................................................ 28 3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên ................................................................ 28 3.1.2. Khái quát tình hình kinh tế - xã hội .......................................................... 30 3.1.3. Hiện trạng và biến động đất đai tại thành phố Huế giai đoạn 2010 -2014.... 37 3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI 03 DỰ ÁN NGHIÊN CỨU ...................................................................................... 41 3.2.1. Các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn thành phố Huế ..................................................................................................... 41 3.2.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng trên địa bàn thành phố Huế ...................................................................................................................... 44 3.2.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng trên địa bàn thành phố Huế. .... 45 3.2.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Huế ..................................................................................................... 50 3.2.5. Đánh giá chung về công tác đấu giá và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án được chọn nghiên cứu .................................................................. 69 3.3. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA 03 DỰ ÁN NGHIÊN CỨU........................................................................ 70 3.3.1. Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất .................................... 70 3.3.2. Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Huế ........ 77 3.4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ ...................................................................................................................... 79 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................... 81 1. KẾT LUẬN ..................................................................................................... 81 2. ĐỀ NGHỊ ......................................................................................................... 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................... 84 PHỤ LỤC ........................................................................................................... 86 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản CP Chính phủ CSXH Chính sách xã hội KĐ Khởi điểm MNCD Mặt nước chuyên dùng NĐ Nghị định QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất TĐ Trúng đấu TT Thị trường TTCN Tiểu thủ công nghiệp UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố Huế giai đoạn 2011 – 2014 ........ 30 Bảng 3.2. Cơ cấu kinh tế của thành phố Huế giai đoạn 2011 - 2014...................... 31 Bảng 3.3. Tình hình dân số thành phố Huế năm 2014.............................................. 34 Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế năm 2014.................................... 38 Bảng 3.5. Biến động các loại đất của thành phố Huế giai đoạn 2010 - 2014.......... 40 Bảng 3.6. Các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn thành phố Huế....................................................................................................... 41 Bảng 3.7. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng tại thành phố Huế ...... 44 Bảng 3.8. Kết quả đấu giá QSDĐ tại khu tái định cư Phú Hiệp giai đoạn 1, phường Phú Hiệp, thành phố Huế ............................................................................................ 52 Bảng 3.9. Kết quả đấu giá QSDĐ tổng hợp qua các phiên của khu tái định cư Phú hiệp giai đoạn 1, phường Phú Hiệp, thành phố Huế ................................................. 53 Bảng 3.10. Kết quả điều tra giá đất trên thị trường ở khu tái định cư Phú Hiệp ..... 54 giai đoạn 1, phường Phú Hiệp, thành phố Huế ......................................................... 54 Bảng 3.11. Ý kiến của người dân tham gia đấu giá QSD đất khu tái định cư Phú Hiệp giai đoạn 1, phường Phú Hiệp, thành phố Huế .................................. 55 Bảng 3.12. Kết quả đấu giá QSDĐ tại khu tái định cư Phú Hiệp giai đoạn 2, phường Phú Hiệp, thành phố Huế .............................................................................. 57 Bảng 3.13. Kết quả đấu giá QSDĐ tổng hợp qua các phiên của khu tái định cư Phú Hiệp giai đoạn 2, phường Phú Hiệp, thành phố Huế. ............................................... 59 Bảng 3.14. Kết quả điều tra giá đất trên thị trường ở khu tái định cư Phú Hiệp giai đoạn 2 ........................................................................................................................... 60 Bảng 3.15. Ý kiến của người tham gia đấu giá QSD đất khu tái định cư Phú Hiệp giai đọa 2, phường Phú Hiệp, thành phố Huế............................................. 61 Bảng 3.16. Kết quả đấu giá QSDĐ tại khu quy hoạch phân lô Hương Long, phường Hương Long, thành phố Huế ........................................................................ 64 Bảng 3.17. Kết quả đấu giá QSDĐ tổng hợp qua các phiên của dự án khu quy hoạch phân lô Hương Long, phường Hương Long, thành phố Huế ........................ 66 Bảng 3.18. Kết quả điều tra giá đất trên thị trường ở khu quy hoạch phân lô Hương Long, phường Hương Long, thành phố Huế ............................................................. 67 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix Bảng 3.19. Ý kiến của người tham gia đấu giá QSDĐ khu phân lô Hương Long, phường Hương Long, thành phố Huế ........................................................................ 68 Bảng 3.20. Hiệu quả kinh tế từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các dự án nghiên cứu.................................................................................................................... 71 Bảng 3.21. Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường trung bình và giá trúng đấu trung bình ..................................................................................................................... 73 Bảng 3.22. Tổng hợp điều tra ý kiến của người tham gia đấu giá QSDĐ ............... 74 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x DANH MỤC HÌNH Hình 3.1. Bản đồ hành chính thành phố Huế ...................................................... 28 Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế của thành phố Huế năm 2014 ..................................... 31 Hình 3.3. Cơ cấu sử dụng đất thành phố Huế năm 2014 .................................... 38 Hình 3.4. Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu với giá khởi điểm của dự án đấu giá khu tái định cư Phú Hiệp giai đoạn 1 ............................................................ 53 Hình 3.5. Ý kiến người dân về giá trúng đấu và giá thị trường của đất đấu giá tại khu tái định cư Phú Hiệp giai đoạn 1 .................................................................. 55 Hình 3.6. Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu với giá khởi điểm của dự án đấu giá khu tái định cư Phú Hiệp giai đoạn 2 ............................................................ 60 Hình 3.7. Ý kiến người dân về giá trúng đấu và giá thị trường của đất trúng đấu giá tại khu tái định cư Phú Hiệp giai đoạn 2 ....................................................... 61 Hình 3.8. Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu với giá khởi điểm của dự án đấu giá khu quy hoạch phân lô Hương Long ............................................................. 66 Hình 3.9. Ý kiến người dân về giá trúng đấu và giá thị trường của đất đấu giá tại khu quy hoạch phân lô Hương Long ................................................................... 68 Hình 3.10. So sánh số tiền chênh lệch thu được sau đấu giá của 3 dự án .......... 71 Hình 3.11. Giá thị trường và giá trúng đấu của 3 dự án ..................................... 73 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất của ngành nông nghiệp mà còn là cơ sở, nền tảng cho mọi hoạt động sản xuất cũng như sinh hoạt của con người. Nền kinh tế xã hội đang ngày càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng, nên quá trình sử dụng đất đòi hỏi phải có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước nhằm đảm bảo sự ổn định, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất trên các lĩnh vực kinh tế, xã hội và môi trường. Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước luôn đổi mới, hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội của đất nước nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình phát triển đất nước. Tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn chế trong công tác quản lý đất đai, các chủ thể sử dụng đất chưa nhận thức đầy đủ về vai trò của đất đai trong nền kinh tế, nên nguồn vốn quý báu này đôi lúc bị khai thác và sử dụng chưa đúng với giá trị của nó, gây lãng phí cho ngân sách Nhà nước và cho các doanh nghiệp. Mặt khác, tư duy về thị trường bất động sản còn chưa phổ biến, hành lang pháp lý thiếu đồng bộ làm cho thị trường bất động sản hoạt động kém hiệu quả. Những năm gần đây, trong điều kiện kinh tế của đất nước còn nhiều khó khăn, để nâng cao hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất, Nhà nước đã chủ trương “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” với hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất là một giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt của nó hơn các hình thức giao đất khác, nó thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Trong thời gian qua, tại thành phố Huế công tác đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến. Tuy nhiên phương pháp tổ chức và thực hiện còn một số hạn chế như việc điều tra để xây dựng giá sàn còn chưa khoa học và còn mang nặng tính hành chính, quy chế đấu giá có sự khác nhau ở một số dự án,... Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm đánh giá lại tính hiệu quả, đề xuất được phương pháp tổ chức và thực hiện hợp lý, góp phần vào việc đẩy mạnh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Huế, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án tại thành phố Huế". 2. Mục đích của đề tài Đánh giá được hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Huế qua một số dự án điển hình. Từ đó đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Huế. 3. Mục tiêu cụ thể: - Phân tích dánh giá được ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 03 dự án nghiên cứu. - Đề xuất được các giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 4.1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm sáng tỏ cơ sở lý luận và những vấn đề liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó làm tài liệu nghiên cứu cho các vấn đề kế tiếp. 4.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ phản ánh đúng thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Huế hiện nay. Đồng thời để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách của địa phương, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, góp phần giúp các nhà quản lý có cái nhìn khách quan hơn, sát thực hơn để tổ chức những đợt đấu giá lần sau tốt hơn và đạt hiệu quả hơn. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1.1. Bất động sản a. Khái niệm Theo Bộ luật Dân sự 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản khác do pháp luật quy định”[15]. Ở Việt Nam, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS là giá trị QSDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất bao gồm các giao dịch: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất [16]. b. Đặc điểm Bất động sản mang những đặc điểm chủ yếu sau đây: Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích của từng mảnh đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ,… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt [16],[21]. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai công trình cạnh nhau và cùng xây dựng theo một thiết kế. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân… tất cả những yếu tố đó tạo nên tính cá biệt của BĐS [16]. Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 lâu hơn. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS mang lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của BĐS trong khu vực đó. Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh,… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS [21]. 1.1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong khoảng thời gian nhất định. Thị trường BĐS có thể được hiểu một cách đơn giản hoặc cụ thể hơn là hệ thống các quan hệ thông qua đó các giao dịch về BĐS được thực hiện [17], [21]. Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường BĐS có liên quan đến một lượng tài sản lớn trong nền kinh tế của một nước. Việc phát triển thị trường BĐS tạo ra những kích thích cho đầu tư vào đất đai. Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị QSDĐ có điểu kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất [17]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 1.1.2. Khái quát về giá đất, định giá đất và bất động sản 1.1.2.1. Khái quát về giá đất Những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong không gian và thời gian. Ở Việt Nam, giá đất chính là mệnh giá QSDĐ. Giá đất cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh [12], [17], [10]. Giá đất dựa trên giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị và được thể hiện ra bên ngoài bằng giá cả. Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và pháp luật [12]. Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ QSDĐ và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất [10], [12], [13]. * Phân loại giá đất: Giá đất được phân thành các loại chủ yếu sau: Giá chuẩn: Là loại giá do Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong cơ chế thị trường. Trong quy định giá chuẩn có: Khung giá đất Chính phủ quy định giá tối thiểu và giá tối đa; bảng giá của tỉnh/thành phố. Nhà nước quy định giá các loại đất để phục vụ cho các mục đích sau: Tính thuế chuyển QSDĐ; thu tiền khi giao đất, cho thuê đất; tính giá trị tài sản khi giao đất; bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi. Đặc điểm của giá chuẩn: Không sát với giá thị trường, nhưng nó vẫn mang tính logic nếu như vị trí càng thuận lợi giá đất càng cao, hạng đất càng cao giá đất càng thấp [12], [16]. Giá thị trường: Là loại giá đất luôn luôn biến động có thể cao hay thấp phụ thuộc vào điều kiện mua bán, được mọi người chấp nhận và qua điều tra xác định được giá thị trường. Giá thị trường được xác định trên cơ sở các yếu tố sau: Do tự nguyện giữa người bán và người mua thỏa thuận nhất trí; phụ thuộc vào mục đích PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 của mua bán đất; nhu cầu đất đai của người mua và thị trường; tác động của môi trường sống và xã hội; một số yếu tố về mục đích sử dụng đặc biệt. Giá chứng khoán: Đất đai và các tài sản thuộc đất đai có thể trở thành tài sản trong thị trường chứng khoán và như vậy có thể mua phiếu chứng khoán tạo ra giá chứng khoán. Giá bảo hiểm: Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận. Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa đất với cơ quan bảo hiểm. Giá thế chấp: Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa đất. Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp. Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp. Giá cho thuê: Giá cho thuê đất đai là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ đất trong suốt thời gian thuê đất. Chính là một phần lợi nhuận do sử dụng đất mang lại mà người thuê trả cho chủ đất. Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm [10], [12], [16]. 1.1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là một tài sản thống nhất, gọi chung là BĐS. Trong hoạt động định giá có định giá BĐS và định giá đất. Định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Các nước như Mỹ, Nhật, Thụy Điển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Trung Quốc, định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế [10]. Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giống nhau, sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 a. Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước Thông qua hoạt động định giá giá đất và hoạt động định giá đất Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định thị trường bằng các biện pháp kinh tế, hoặc các biện pháp hành chính thông qua các hình thức thu tiền sử dụng đất, thu thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và BĐS phải nộp theo quy định của pháp luật. b. Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết. Về chế độ định giá bất động sản: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các BĐS khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá là những loại đất và BĐS thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng. Ở Việt Nam, việc định giá BĐS được bắt đầu tiến hành vào ngày 1 tháng 10 hàng năm và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 để áp dụng cho năm đó. Nội dung, trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản: Trình tự, thủ tục định giá đất và BĐS tại mỗi nước có thể được phân chia thành số bước nhiều ít khác nhau, nhưng nội dung và sản phẩm của hoạt động định giá được quy định tại các nước là cơ bản tương tự nhau [10]. Ở Việt Nam, qui trình định giá BĐS được thực hiện theo 6 bước sau đây: Bước 1 là xác định tổng quát về BĐS cần định giá, bước 2 là lập kế hoạch định giá, bước 3 là khảo sát hiện trường, thu thập thông tin, bước 4 là phân tích thông tin; bước 5 là xác định giá BĐS, bước 6 là lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá [12], [16]. Phương pháp định giá đất và bất động sản: Hiện nay đa số các nước sử dụng những phương pháp định giá đất và BĐS truyền thống, đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương pháp so sánh giá bán); phương pháp giá thành (còn gọi là phương pháp chi phí hay phương pháp chiết trừ) và phương pháp thu nhập. Tùy theo điều kiện thông tin của mỗi thửa đất, mỗi BĐS mà định giá viên lựa chọn phương pháp thích hợp nhất. Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá: Hiện nay, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt Nhà nước của cơ quan định giá Nhà nước. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 Đối với cơ quan định giá của Nhà nước: Cơ quan định giá của Nhà nước có chức năng xây dựng giá đất và BĐS và thực hiện quản lý Nhà nước về công tác định giá đất và BĐS trên phạm vi cả nước. Cơ chế ban hành giá đất và BĐS được định giá theo chu kỳ hoặc định giá đột xuất (tuỳ theo quy định của mỗi nước). Trường hợp những thửa đất hoặc BĐS có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được thì buộc phải đưa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật. Đối với cơ quan định giá của tư nhân: được hình thành và phát triển trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của người sử dụng đất và hữu tư BĐS như: thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và BĐS giữa các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức công ty kinh doanh BĐS hoặc tư vấn pháp luật. Có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới. Tuy nhiên công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ, có thể nằm ở các cơ quan khác nhau nhưng đều có những điểm giống nhau về mặt kỹ thuật chuyên môn, nghiệp vụ (đều có những nét cơ bản giống nhau) và độc lập khi hoạt động để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS [10], [12]. 1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Khái niệm và vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất a. Khái niệm Đấu giá QSDĐ là việc chuyển nhượng QSDĐ thông qua hình thức đấu giá công khai, thực hiện bởi tổ chức bán đấu giá tài sản, trong đó người trả giá cao nhất sẽ được nhận QSDĐ đấu giá [18]. b. Vai trò Đấu giá QSDĐ là công cụ để nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất, nhằm đảm bảo tính công khai minh bạch trong quản lý và sử dụng đất. Đấu giá QSDĐ thể hiện một số vai trò chính sau: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 Thứ nhất, đấu giá QSDĐ sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch, góp phần giải quyết được bài toán về việc xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang rất bức xúc hiện nay. Thứ hai, việc đấu giá QSDĐ sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách Nhà nước. Điều này sẽ hạn chế tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Thứ ba, đấu giá QSDĐ sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho” trong giao đất, cho thuê đất. Việc thông báo, nêm yết công khai các thông tin liên quan đến đấu giá QSDĐ trên các phương tiện thông tin đại chúng, tạo điều kiện nhiều người tham gia đấu giá sẽ dần loại bỏ cơ chế “xin - cho”. Thứ tư, đấu giá QSDĐ các lô đất phân lô gắn với các thông số quy hoạch trong xây dựng thửa đất trúng đấu tạo nên hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, hạn chế đất bỏ hoang không đưa vào sử dụng [14], [18]. 1.1.3.2. Nguyên tắc, yêu cầu trong đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá QSDĐ ở các địa phương trong cả nước đều gắn với những quy định cụ thể riêng của từng địa phương, nhưng đều phải tuân thủ các nguyên tắc, yêu cầu chung của Nhà nước. a. Nguyên tắc Đảm bảo công khai, liên tục, khách quan, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia, đúng trình tự, thủ tục theo quy định của quy chế và các quy định khác của pháp luật. Mọi cuộc bán đấu giá QSDĐ đều phải do đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá theo đúng trình tự, thủ tục quy định, trừ trường hợp bán đấu giá QSDĐ trong trường hợp đặc biệt quy định tại điều 20 của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ và trong trường hợp không thuê được tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp quy định tại khoản 2, điều 12 của Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. Hội đồng bán đấu giá QSDĐ trong trường hợp đặc biệt được thành lập để bán đấu giá QSDĐ có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 được tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp khi đã hết hạn thông báo công khai về thuê tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện đấu giá thì tiến hành lập hội đồng bán đấu giá theo quy định. b. Yêu cầu Diện tích đất đưa ra đấu giá QSDĐ phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc đấu giá được thực hiện từng ô đất, lô đất, thửa đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu sử dụng. Trường hợp đấu giá cả dự án hoặc lô đất gồm nhiều thửa đất có công năng sử dụng khác nhau do UBND tỉnh quyết định [10]. 1.1.3.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố: a. Vị trí của khu đất Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Hay ở quỹ đất phân lô bán đấu giá theo quy hoạch thì những lô đất “góc” có 2 mặt tiền sẽ có giá cao hơn những lô đất chỉ có 1 mặt tiền. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại,… sẽ có giá cao hơn ở các vị trí xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng xa trung tâm hơn. b. Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung tâm, mặt tiền,… nhưng chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thì sẽ có những hạn chế nhất định và ngược lại, cũng khu đất đó nếu được đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ như hệ thống giao thông, hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ thông tin liên lạc, điện sinh hoạt, điện sản xuất (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma