Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:125

Thêm vào BST

Báo xấu

11
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu và phân tích được các chính sách, văn bản, quy trình, thủ tục, hình thức tổ chức liên quan đến đấu giá được áp dụng tại thành phố Đồng Hới. Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới. Đề xuất được các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Huế, ngày 20 tháng 6 năm 2017 Tác giả luận văn Phan Hải Hoài PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài nguyên đất & Môi trường nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã tận tình truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập và viết Luận văn tốt nghiệp. Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn thầy giáo, PGS.TS Hồ Kiệt, người hướng dẫn khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tôi rất nhiều để hoàn thành Luận văn này. Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Bình - Sở Tài Nguyên và Môi trường; Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Đồng Hới; Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Quảng Bình; Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình; Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Đồng Hới, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Đồng Hới, Cán bộ và nhân dân các xã, phường trên địa bàn nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và bạn bè đã tạo điều kiện và động viên giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tôi hoàn thành đề tài này. Đồng Hới, ngày … tháng … năm 2017 Tác giả Phan Hải Hoài PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Đất đai là tài sản quý giá của bất cứ quốc gia nào trên thế giới. Ở nước ta, để phục vụ quá trình phát triển của đất nước thì đất đai trở thành “nguồn vốn tại chỗ” được huy động. Để huy động nguồn vốn từ đất đai một cách có hiệu quả thì đấu giá quyền sử dụng đất là giải pháp được lựa chọn. Để thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng, đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bìn” được thực hiện. Để thực hiện đề tài đã sử dụng chủ yếu phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp. Thu thập số liệu thứ cấp có sẵn từ các cơ quan nhà nước, các phòng, ban chuyên môn. Thu thập số liệu sơ cấp bằng mẫu bảng hỏi: tiến hành phỏng vấn 50 người trong 3 phiên bán đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra tại thành phố thành phố Đồng Hới. Kết quả nghiên cứu: Bài luận văn này nhằm phân tích thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới qua 3 dự án điển hình tại thành phố Đồng Hới giai đoạn từ 2014-2017. (1) Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở HTKT khu dân cư phía Tây sông cầu Rào, phường Nam Lý giai đoạn 1 và giai đoạn 2, phiên bán đấu giá diễn ra trong năm 2014 và 2015 với tổng số lô đất đưa ra đấu giá 62 lô; (2) Dự án đấu giá quyền sử dụng 6 lô đất ở trên trục đường Hữu Nghị, phường Bắc Lý, phiên bán đấu giá diễn ra trong năm 2016; (3) Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị giai đoạn 2, đưa ra bán đấu giá trong năm 2017 với 148 lô đất đưa ra bán đấu giá. Kết quả cho thấy đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới đem lại hiệu quả trên ba khía cạnh: kinh tế, xã hội và công tác quản lý nhà nước về đất đai. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới vẫn còn tồn tại một số hạn chế cần tìm biện pháp khắc phục. Qua 3 dự án nghiên cứu mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm là 1,08 lần. Đây là một mức tăng khá thấp so với mặt bằng chung của các dự án đấu giá khác. Một trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng này là do có sự can thiệp của các đối tượng mô giới, ”cò đất” đã tiến hành giàn xếp giá cả và các dự án đấu giá này đã có giá khởi điểm cao gần sát với giá thị trường. Các lô đất thuộc các dự án đưa ra đấu giá nằm ở những ví trí thuận lợi, năng động, nơi có nhu cầu cao sẽ thu hút đông đảo hồ sơ người tham gia đăng ký đấu giá, chênh lệch thu được từ đấu giá thường cao hơn. Thông qua việc phân tích kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của ba dự án nêu trên, đã khái quát được thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, những hiệu quả và hạn chế còn tồn tại trong công tác đấu giá, từ đó có những giải pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả cho công tác này trong những dự án đấu giá tiếp theo. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii TÓM TẮT...................................................................................................................... iii MỤC LỤC ......................................................................................................................iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................... vii DANH MỤC BẢNG ................................................................................................... viii DANH MỤC HÌNH .......................................................................................................ix MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1 1. Đặt vấn đề ....................................................................................................................1 2. Mục đích, mục tiêu của đề tài ......................................................................................2 2.1. Mục đích của đề tài: .................................................................................................2 2.2. Mục tiêu của đề tài ...................................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .....................................................................................2 3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................2 Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................3 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................................3 1.1.1. Khái niệm về đất đai và thị trường bất động sản ...................................................3 1.1.2. Khái quát về giá đất, định giá đất và bất động sản ................................................4 1.1.3. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất và các hình thức đấu giá ....................10 1.1.4. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.............................14 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI .......................................................................21 1.2.1. Đấu giá quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới ..................................21 1.2.2. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............................................................25 1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ......................32 Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...............................................................................................................................36 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .......................................................36 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .........................................................................................36 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................36 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..................................................................................37 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................................................................37 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ................................................................37 2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu ...................................................................................38 2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích ........................................................................39 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................................40 3.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI CỦA THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI ....................40 3.1.1. Khái quát chung về thành phố Đồng Hới ............................................................40 3.1.2. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Đồng Hới ...............................49 3.2. THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI....................................................................................................................56 3.2.1. Tóm tắt các dự án nghiên cứu .............................................................................56 3.2.2. Kết quả bán đấu giá quyền sử dụng đất ở thuộc Dự án HTKT khu dân cư phía Tây sông Cầu Rào, phường Nam Lý .............................................................................57 3.2.3. Kết quả bán đấu giá quyền sử dụng đất ở 6 lô đất ở tại nút giao thông đường Hữu Nghị và đường Lý Thường Kiệt, phường Bắc Lý .................................................63 3.2.4. Kết quả bán đấu giá quyền sử dụng đất ở thuộc Dự án khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị, phường Bắc Lý giai đoạn 2 ..............................................................66 3.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ, TỒN TẠI HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở .........................................................................................72 3.3.1. Hiệu quả về kinh tế ..............................................................................................72 3.3.2. Hiệu quả về xã hội ...............................................................................................75 3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai ........................................75 3.3.4. Hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ ở tại thành phố Đồng Hới ........................77 3.4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở .........................................................................................81 3.4.1. Giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ .....................................................................81 3.4.2. Đơn giản hóa thủ tục về đấu giá QSDĐ ..............................................................82 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................84 1. Kết luận......................................................................................................................84 2. Kiến nghị ...................................................................................................................85 TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................86 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTP Bộ Tư pháp GCN Giấy chứng nhận NĐ-CP Nghị định Chính phủ QĐ Quyết định QH Quốc hội TT Thông tư QSDĐ Quyền sử dụng đất TCĐC Tổng cục Địa chính HTKT Hạ tầng kỹ thuật Trđ Triệu đồng UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1. Chi phí dịch vụ đấu giá quyền sử dụng đất trả cho tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp ................................................................................................................30 Bảng 3.1. Giá trị sản xuất các ngành trên địa bàn thành phố Đồng Hới .......................44 Bảng 3.2. Tỷ lệ sinh, tỷ lệ chết, tỷ lệ tăng tự nhiên qua các năm .................................44 Bảng 3.3. Kế hoạch sử dụng đất năm 2015 của thành phố Đồng Hới ..........................52 Bảng 3.4. Khái quát đặc điểm các dự án .......................................................................57 Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư phía Tây sông Cầu Rào, phường Nam Lý giai đoạn 1 ..........................................................................................59 Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư phía Tây sông Cầu Rào, phường Nam Lý giai đoạn 2 ..........................................................................................61 Bảng 3.7. Kết quả bán đấu giá 6 lô đất ở tại phường Bắc Lý .......................................65 Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị, phường Bắc Lý giai đoạn 2 ...........................................................................................69 Bảng 3.9. Chênh lệch giá đất giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá .........................73 Bảng 3.10. Kết quả điều tra về hiện tượng thông thầu và người thân cùng nộp hồ sơ tại thành phố Đồng Hới ......................................................................................................78 Bảng 3.11. Kết quả điều tra việc nắm bắt thông tin của cá nhân tham gia đấu giá tại thành phố Đồng Hới ......................................................................................................78 Bảng 3.12. Tổng hợp ý kiến về mục đích đấu giá QSDĐ tại TP Đồng Hới .................80 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC HÌNH Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai ...............................................................................8 Hình 1.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời giá ...............................................................9 Hình 1.3. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật Bản ......................................24 Hình 3.1. Vị trí hành chính thành phố Đồng Hới ..........................................................40 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở rộng. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu thế tất yếu là mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ. Quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa tham gia vào thị trường bất động sản. Quyền sử dụng đất được xem là nguồn vốn tại chỗ được huy động, phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Để huy động được nguồn vốn tại chỗ từ đất đai một cách có hiệu quả nhất thì đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng được quy định trong Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt của nó hơn các hình thức giao đất khác, nó thực sự là một hướng đi đúng cho việc khai thác quỹ đất của Nhà nước và sự phát triển của thị trường BĐS. Thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Việc đưa đất vào đấu giá nhằm khai thác tối đa tiềm năng của đất đai, góp phần điều tiết được quan hệ cung - cầu đất đai, tăng cường quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế và huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai, dân chủ. Thấy được những lợi ích từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, trong những năm gần đây, đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng ở các tỉnh thành trong cả nước, đã trở thành một hướng đi mới cho thị trường bất động sản, góp phần rút ngắn khoảng cách giữa giá đất quy định so với giá thị trường, làm cơ sở cho Nhà nước điều chỉnh khung giá đất hiện hành sát với giá thị trường. Thành phố Đồng Hới là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Quảng Bình là một trong những đô thị đang có xu hướng phát triển lớn nhất của vùng Bắc Trung Bộ, thuận lợi về mặt du lịch, hàng hải, tiếp thu nhanh tiến bộ khoa học công nghệ, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước để phát triển một nền kinh tế hành hoá nhiều thành phần có sức cạnh tranh cao. Tốc độ đô thị hóa ở thành phố Đồng Hới diễn ra khá mạnh mẽ, những dự án đầu tư được triển khai trên toàn địa bàn thành phố, như xây dựng các khu công nghiệp, công trình giao thông công cộng và lợi ích quốc PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 gia đã không ngừng tăng lên. Đặc biệt thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Đồng Hới hoạt động sôi nổi với nhiều hình thức và còn có xu hướng tiếp tục tăng trong những năm tới. Thời gian qua thành phố Đồng Hới đã thực hiện đấu giá đất theo nhiều phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế nhất định. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá với các phương án khác nhau, từ đó đề xuất một số giải pháp giúp quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả hơn. Trên cơ sở đó, đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” được thực hiện. 2. Mục đích, mục tiêu của đề tài 2.1. Mục đích của đề tài: Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới và đưa ra các đề xuất nhằm bổ sung, hoàn thiện quy trình đấu giá quyền sử dụng đất cho thành phố Đồng Hới. 2.2. Mục tiêu của đề tài - Tìm hiểu và phân tích được các chính sách, văn bản, quy trình, thủ tục, hình thức tổ chức liên quan đến đấu giá được áp dụng tại thành phố Đồng Hới. - Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới. - Đề xuất được các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học Góp phần làm rõ các chính sách liên quan đến tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu sẽ đánh giá đúng thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Đồng Hới, giúp cho các cơ quan chuyên môn của thành phố có những giải pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1. Khái niệm về đất đai và thị trường bất động sản 1.1.1.1. Đất đai Về mặt thuật ngữ khoa học đất đai được hiểu theo nghĩa rộng như sau: đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ, dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...) [25]. Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tài sản vì đất đai có giá trị sử dụng, là đối tượng được trao đổi mua bán. Ngoài ra đất đai còn là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội. Đất đai cố định về mặt vị trí, có giới hạn về không gian nhưng vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà có xu hướng tăng lên. Vì đất đai là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nên đòi hỏi cần phải định giá. Đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…;do chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định và thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể vì thế làm ảnh hưởng đến giá đất [18]. 1.1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó. Thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS. Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo. Sự không hoàn hảo của thị trường này xác định khi đem ra so sánh với thị trường hàng tiêu dùng và thị trường của các tư liệu sản xuất khác. Trên thị trường BĐS, cung về hàng hóa BĐS phản ứng trễ hơn so với sự biến động về cầu và giá cả BĐS bởi việc tạo ra hàng hóa BĐS phức tạp, tốn nhiều thời gian và bắt đầu là việc tìm hiểu thông tin về đất đai, xin giấy làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công…Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động giá cả đòi hỏi Nhà nước phải có những can thiệp nhất định để ổn định thị trường. Thị trường BĐS rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. Thực tế cho thấy những cơn sốt nóng lạnh đã xảy ra theo nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế. Những tác động đó đều ảnh hưởng đến hành vi mua bán trên thị trường. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Việc quản lý Nhà nước đối với BĐS bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS. Những thủ tục pháp lý cần thiết sẽ làm BĐS có giá trị hơn. Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất động sản; thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập vào thị trường thì thị trường bất động sản có 3 cấp, gồm: - Thị trường cấp I: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai). - Thị trường cấp II: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. - Thị trường cấp III: Thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã được mua hoặc thuê [2]. 1.1.2. Khái quát về giá đất, định giá đất và bất động sản 1.1.2.1. Khái quát về giá đất Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hóa khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền KTXH, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...[4], [10] Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp giá trị QSDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá bán QSDĐ được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thỏa thuận và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”[23]. 1.1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, việc định giá đất nói riêng và BĐS nói chung phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất…Định giá BĐS sẽ góp phần điều tiết thị trường BĐS, đảm bảo giá BĐS được công khai và sát giá thị trường, giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tình trạng đầu cơ, tích lũy. Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, đó là: định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 động quản lý Nhà nước, hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập trong đó các nội dung được thể chế hóa rất đầy đủ và chi tiết. Về chế độ định giá BĐS: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các BĐS khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và BĐS thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng mục đích sử dụng; việc định giá đất và BĐS được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tùy theo quy định của mỗi nước. Trong trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc BĐS thì việc định giá đất và BĐS được tiến hành đột xuất theo yêu cầu. Về phương pháp định giá đất và BĐS: Tất cả các nước đều sử dụng những phương pháp định giá truyền thống đó là: [18], [20] + Phương pháp so sánh + Phương pháp giá thành + Phương pháp thu nhập Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá: Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt Nhà nước của cơ quan định giá Nhà nước. 1.1.2.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất Giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. * Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong CNTB, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong CNTB có các loại địa tô: địa tô PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong CNXH, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới CNTB. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. Như vậy, địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này. - Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. *Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi. Nếu lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, vì lúc này người mua đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 trình phát triển KTXH thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xảy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là: Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại. Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng đất. Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et. Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn. * Quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. P S P0 E P1 E' D0 D1 O Q1 Q0 Q Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai Theo hình 1.1 đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và cầu, điểm PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 cân bằng cũng thay đổi theo: Lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1. Quan hệ cung - cầu trên thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trên thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư... Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: Giá do nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ). Giá S D1 G1 D G Số lượng đất đai Hình 1.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời giá Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Vì vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 1.1.3. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất và các hình thức đấu giá 1.1.3.1. Giá đất trong đấu giá QSDĐ Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Vì vậy giá đất cũng chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước thực hiện điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó. Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên giá đất bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như vị trí thửa đất, hệ thống cơ sở hạ tầng, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, thị hiếu xã hội,.... Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật. Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác định. Để được nhà nước giao đất, cho thuê đất người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất (đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất). Như vậy, định giá đất được hiểu là "sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định"[22]. 1.1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Việc xác định giá đất để thực hiện đấu giá phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước và người tham gia đấu giá. Giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất. Do đó khi xác định giá đất để thực hiện đấu giá cần dựa vào các yếu tố sau: * Vị trí của khu đất Vị trí là một trong những nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Nhân tố vị trí chủ yếu xét về vị trí kinh tế, vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Bao gồm khoảng cách đến trung tâm thành phố, trung tâm thương mại hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân cư và bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất [20]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 * Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng Yếu tố cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng nhất định đến giá đất. Một thửa đất nằm ở khu vực có hệ thống cơ sở hạ tầng như đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống điện, công viên được đầu tư xây dựng đồng bộ tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và sản xuất sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất. Vì vậy khi định giá đất cần xem xét yếu kỹ yếu tố cơ sở hạ tầng tại vị trí thửa đất cần định giá[20]. * Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ Thửa đất nằm ở khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, dịch vụ, văn phòng, môi trường sống trong lành sẽ làm tăng sức thu hút dân cư đến ở. Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu thửa đất nằm ở khu vực gần khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất thường làm cho môi trường sống bị ô nhiễm sẽ giảm sức hút dân cư đến sinh sống ở khu vực này dẫn đến giá đất giảm[20]. * Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau Một thửa đất có thể sử dụng cho các mục đích khác khác nhau, mỗi mục đích sử dụng thì giá trị mang lại từ thửa đất cũng khác nhau. Chính vì vậy, giá đất luôn chịu ảnh hưởng bởi mục đích vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường khác, nó có đặc tính riêng như tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Do đó khi định giá đất để đưa ra đấu giá cần xem xét mục đích sử dụng của thửa đất theo quy hoạch để xác định giá đất phù hợp với mục đích sử dụng đất đó[18]. 1.1.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay Theo quy định tại Khoản 1, Điều 5, Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2010 của Bộ Tài chính, việc xác định giá đất khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất [3]. Trên cơ sở đó việc định giá đất để đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo các phương pháp sau: - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp thu nhập - Phương pháp chiết trừ - Phương pháp thặng dư PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma