Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:106

Thêm vào BST

Báo xấu

18
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình và đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Văn Mạnh Khánh Toàn PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài nguyên đất & Môi trường nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã tận tình truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập và viết Luận văn tốt nghiệp. Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn cô giáo PGS.TS. Hoàng Thị Thái Hòa, người hướng dẫn khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tôi rất nhiều để hoàn thành Luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn các tập thể và cá nhân: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Bình, UBND huyện Quảng Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quảng Ninh, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quảng Ninh, Chi cục Thống kê huyện Quảng Ninh, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Quảng Ninh, UBND xã Vạn Ninh, UBND thị trấn Quán Hàu, các hộ gia đình, cá nhân thuộc nhóm hộ điều tra trên địa bàn xã Vạn Ninh và thị trấn Quán Hàu đã giúp đỡ tận tình, phối hợp và tạo mọi điều kiện để tôi hoàn thiện đề tài này. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đông đảo bạn bè và các đồng nghiệp đã góp ý, giúp đỡ, động viên và tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Mặc dù đã có nhiều cố gắng, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý của quý thầy, cô giáo, cùng những người quan tâm để đề tài được hoàn thiện tốt hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn./. Huế, ngày tháng năm 2017 Học viên thực hiện Văn Mạnh Khánh Toàn PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Đất đai là tài sản quý giá của bất cứ quốc gia nào trên thế giới. Ở nước ta, để phục vụ quá trình phát triển của đất nước thì đất đai trở thành “nguồn vốn tại chỗ” được huy động. Để huy động nguồn vốn từ đất đai một cách có hiệu quả thì đấu giá quyền sử dụng đất là giải pháp được lựa chọn. Để thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình”. Đề tài đã sử dụng chủ yếu phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp. Thu thập số liệu thứ cấp có sẵn từ các cơ quan nhà nước, các phòng, ban chuyên môn. Thu thập số liệu sơ cấp bằng mẫu bảng hỏi: tiến hành phỏng vấn 40 người trong hai dự án đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra tại huyện Quảng Ninh. Kết quả nghiên cứu: luận văn này nhằm phân tích thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh qua 2 dự án điển hình giai đoạn từ 2014-2016. (1)Dự án Xây dựng khu dân cư thị trấn Quán Hàu đưa ra bán đấu giá năm 2014 và 2015 với tổng số 166 lô; (2) Dự án Xây dựng khu ở mới Bàu Đưng xã Vạn Ninh được đưa ra bán đấu giá trong năm 2016 với tổng số 151 lô. Kết quả cho thấy đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh đã đem lại hiệu quả trên ba khía cạnh: kinh tế, xã hội và công tác quản lý nhà nước về đất đai song bên cạnh đó công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh vẫn còn tồn tại một số hạn chế cần tìm biện pháp khắc phục. Qua hai dự án nghiên cứu mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm là 1,30 lần. Trong đó, dự án xây dựng khu dân cư thị trấn Quán Hàu có mức chênh lệch cao hơn so với dự án xây dựng khu ở mới Bàu Đưng xã Vạn Ninh, đạt 1,31 lần, qua đó phần nào thể hiện được dự án thuộc khu vực đô thị có vị trí thuận lợi, năng động, nơi có nhu cầu cao hơn sẽ thu hút đông đảo khách hàng đăng ký tham gia đấu giá, chênh lệch thu được từ đấu giá thường cao hơn. Thông qua việc phân tích kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của hai dự án nêu trên, đã khái quát được thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, những hiệu quả và hạn chế còn tồn tại trong công tác đấu giá, từ đó có những giải pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả cho công tác này trong những dự án đấu giá tiếp theo. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii TÓM TẮT...................................................................................................................... iii MỤC LỤC ......................................................................................................................iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................vi DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................... vii DANH MỤC HÌNH .................................................................................................... viii MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1 1. Đặt vấn đề .................................................................................................................... 1 2. Mục đích và mục tiêu nghiên cứu ............................................................................... 2 2.1. Mục đích nghiên cứu ................................................................................................ 2 2.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................. 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ..................................................................................... 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................ 3 1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ........................................................................ 3 1.1.1. Khái niệm chung về đất đai và thị trường bất động sản ........................................ 3 1.1.2. Khái niệm chung về giá đất, định giá đất và bất động sản .................................... 4 1.1.3. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất và các hình thức đấu giá .................... 11 1.1.4. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ............................. 15 1.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu .................................................................. 23 1.2.1. Đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới .................................... 23 1.2.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam........................................ 26 1.3. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài ..................................................... 30 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................................................... 32 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................... 32 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................... 32 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 32 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 2.2. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 32 2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 32 2.3.1. Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu ................................................. 32 2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................... 33 2.3.3. Phương pháp phân tích tổng hợp ......................................................................... 33 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 34 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình ............................................................................ 34 3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên của huyện Quảng Ninh ......................................... 34 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .................................................................. 37 3.1.3. Khái quát hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình. .............................................................................................................................. 44 3.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình....... 53 3.2.1. Tóm tắt các dự án nghiên cứu ............................................................................. 53 3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình........ 57 3.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án đã đấu giá trên địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình. ........................................................................... 66 3.3. Phân tích hiệu quả và hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Quảng Ninh.................................................................................................................... 74 3.3.1. Phân tích hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Quảng Ninh ...... 74 3.3.2. Phân tích hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ ở tại huyện Quảng Ninh ........... 80 3.4. Đề xuất một số nhóm giải pháp về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình ....................................................................................... 82 3.4.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước ............................................................... 82 3.4.2. Giải pháp về kỹ thuật ........................................................................................... 83 3.4.3. Giải pháp về cơ chế tài chính .............................................................................. 84 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................................... 85 Kết luận.......................................................................................................................... 85 Kiến nghị ....................................................................................................................... 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 87 PHỤ LỤC PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường CN-XD Công nghiệp xây dựng ĐVT Đơn vị tính GTGT Giá trị gia tăng GPMB Giải phóng mặt bằng GCN Giấy chứng nhận HTX Hợp tác xã NĐ-CP Nghị định Chính phủ NLTS Nông lâm thủy sản NTM Nông thôn mới QH Quốc hội QSDĐ Quyền sử dụng đất QĐ Quyết định TT Thông tư TM-DV Thương mại dịch vụ UBND Ủy ban nhân dân XDCB Xây dựng cơ bản PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu về phát triển kinh tế huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016 ..................................................................................................................... 37 Bảng 3.2. Tổng hợp tình hình tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai của huyện Quảng Ninh tính đến ngày 30/10/2016 ......................................................................... 45 Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký, cấp GCN và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Quảng Ninh tính đến năm 2016 .......................... 47 Bảng 3.4. Kết quả giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân năm 2016 ...................................................................................... 48 Bảng 3.5. Diện tích, cơ cấu các loại đất huyện Quảng Ninh năm 2016 ........................ 52 Bảng 3.6. Thông tin thu hồi GPMB Dự án đầu tư xây dựng Khu dân cư thị trấn Quán Hàu................................................................................................................................. 55 Bảng 3.7. Tổng mức đầu tư dự án xây dựng khu ở mới Bàu Đưng xã Vạn Ninh ......... 56 Bảng 3.8. Khái quát đặc điểm các dự án ....................................................................... 57 Bảng 3.9. Bước giá tối thiểu để đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình61 Bảng 3.10. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư thị trấn Quán Hàu ......... 69 Bảng 3.11. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu ở mới Bàu Đưng xã Vạn Ninh, huyện Quảng Ninh ......................................................................................................... 72 Bảng 3.12. Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá QSDĐ qua hai dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Quảng Ninh ............................................................................................ 75 Bảng 3.13. Một số ý kiến của người tham gia đấu giá QSDĐ ở tại các phiên đấu giá trên địa bàn huyện Quảng Ninh ..................................................................................... 77 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai ............................................................................... 9 Hình 1.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời giá ............................................................. 10 Hình 3.1. Sơ đồ bản đồ hành chính huyện Quảng Ninh ................................................ 34 Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế của huyện Quảng Ninh năm 2016 ......................................... 38 Hình 3.3. Cơ cấu sử dụng đất của huyện Quảng Ninh năm 2016 ................................. 53 Hình 3.4. Mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm dự án khu dân cư ........ 70 Hình 3.5. Mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm dự án xây dựng khu ở mới Bàu Đưng xã Vạn Ninh ....................................................................................... 74 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội và an ninh quốc phòng. Đất đai có những tính chất đặc trưng riêng, là tài nguyên không thể tái tạo và trở thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được, đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp. Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng. Nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả. Trong những năm qua, nền kinh tế nước ta phát triển và vận động theo cơ chế thị trường, các thành phần kinh tế phát triển và mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không ngoại lệ. Quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa tham gia vào thị trường bất động sản.Quyền sử dụng đất được xem là nguồn vốn tại chỗ được huy động, phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Để huy động được nguồn vốn tại chỗ từ đất đai một cách có hiệu quả nhất thì đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng được quy định trong Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Hiện nay, đất nước ta đang phát triển trong xu thế hội nhập với khu vực và quốc tế. Nền kinh tế thị trường cùng với sự gia tăng về dân số, mật độ dân cư ngày càng lớn và sự phát triển của nhiều ngành kinh tế làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Chính điều này đã đặt ra yêu cầu cho công tác quản lý, khai thác và sử dụng quỹ đất ngày càng phải hiệu quả hơn. Đứng trước yêu cầu đó, để khắc phục những tồn tại của chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt của nó hơn các hình thức giao đất khác, nó thực sự là một hướng đi đúng cho việc khai thác quỹ đất của Nhà nước và sự phát triển của thị trường bất động sản. Giá đất quy định của Nhà nước và giá đất trên thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất đai. Huyện Quảng Ninh nằm ngay sát trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội của tỉnh Quảng Bình, là một trong những địa phương đang có xu hướng phát triển mạnh, đặc biệt thị trường bất động sản trên địa bàn huyện hoạt động sôi nổi với nhiều hình thức và còn có xu hướng tiếp tục tăng trong những năm tới. Công tác đấu giá PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trong những năm qua đã đem lại một số lợi ích phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội và quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, trong quá trình tổ chức thực hiện cũng đã bộc lộ những khó khăn, thiếu sót nhất định. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất để từ đó đề xuất bổ sung, hoàn chỉnh quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất. Xuất phát từ tình hình trên, tôi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình”. 2. Mục đích và mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục đích nghiên cứu Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình và đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh. 2.2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình. - Phân tích hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại các dự án nghiên cứu. - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn * Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất. Góp phần bổ sung và hoàn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất. * Ý nghĩa thực tiễn Kết quả đề tài góp phần phát huy những ưu điểm và khắc phục những mặt còn hạn chế để công tác đấu giá, đề đề xuất giải pháp ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất có thể cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Quảng Bình. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 1.1.1. Khái niệm chung về đất đai và thị trường bất động sản 1.1.1.1. Đất đai Về mặt thuật ngữ khoa học đất đai được hiểu theo nghĩa rộng như sau: đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ, dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...)[10]. Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tài sản vì đất đai có giá trị sử dụng, là đối tượng được trao đổi mua bán. Ngoài ra đất đai còn là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội. Đất đai cố định về mặt vị trí, có giới hạn về không gian nhưng vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà có xu hướng tăng lên. Vì đất đai là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nên đòi hỏi cần phải định giá. Đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…;do chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định và thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể vì thế làm ảnh hưởng đến giá đất [10]. 1.1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó[11]. Thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS [11]. Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo. Sự không hoàn hảo của thị trường này xác định khi đem ra so sánh với thị trường hàng tiêu dùng và thị trường của các tư liệu sản xuất khác [11]. Trên thị trường BĐS, cung về hàng hóa BĐS phản ứng trễ hơn so với sự biến động về cầu và giá cả BĐS bởi việc tạo ra hàng hóa BĐS phức tạp, tốn nhiều thời gian và bắt đầu là việc tìm hiểu thông tin về đất đai, xin giấy làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công…Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động giá cả đòi hỏi Nhà nước phải có những can thiệp nhất định để ổn định thị trường [11]. Thị trường BĐS rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. Thực tế cho thấy những cơn sốt nóng lạnh đã xảy ra theo nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế. Những tác động đó đều ảnh hưởng đến hành vi mua bán trên thị trường [11]. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Việc quản lý Nhà nước đối với BĐS bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS. Những thủ tục pháp lý cần thiết sẽ làm BĐS có giá trị hơn [11]. BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt nên thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dich các quyền lợi chứa đựng trong BĐS. 1.1.2. Khái niệm chung về giá đất, định giá đất và bất động sản 1.1.2.1. Giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...[12], [18]. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp giá trị QSDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá bán QSDĐ được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thỏa thuận và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường” [12]. 1.1.2.2. Định giá đất và bất động sản Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, việc định giá đất nói riêng và BĐS nói chung phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất…Định giá BĐS sẽ góp phần điều tiết thị trường BĐS, đảm bảo giá BĐS được công khai và sát giá thị trường, giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tình trạng đầu cơ, tích lũy. Định giá đất và BĐS là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Mỹ, Thụy Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS diễn ra thuận lợi. Hiện nay hoạt động định giá đất và BĐS tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước [12]. Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ mày Nhà nước nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây [10]: * Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước. Nhờ có hệ thống định giá BĐS hoạt động tốt, các nước có thể xác định rõ giá trị tài sản quốc gia; ở Thụy Điển, tổng giá trị thị trường của BĐS là 580 tỷ USD (trong đó PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 có 350.000 BĐS nông lâm nghiệp trị giá 50 tỷ; 2.285.000 BĐS là nhà ở riêng trị giá 200 tỷ; 115.000 nhà chung cư trị giá 130 tỷ; 166.000 BĐS công nghiệp trị giá 70 tỷ và 94.580 BĐS được miễn thuế trị giá 130 tỷ. Ngoài ra, thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và BĐS khác phải nộp theo quy định của pháp luật. * Hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập trong đó các nội dung được thể chế hóa rất đầy đủ và chi tiết Về chế độ định giá BĐS: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các BĐS khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và BĐS thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng mục đích sử dụng; việc định giá đất và BĐS được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tùy theo quy định của mỗi nước. Trong trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc BĐS thì việc định giá đất và BĐS được tiến hành đột xuất theo yêu cầu. Về phương pháp định giá đất và BĐS: Tất cả các nước đều sử dụng những phương pháp định giá truyền thống đó là: + Phương pháp so sánh: Sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của những BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường (BĐS so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những BĐS cần định giá. + Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí): Dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể được tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao. + Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư): Là phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai [10]. Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá: Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt Nhà nước của cơ quan định giá Nhà nước. Tổ chức định giá Nhà nước: Có chức năng xây dựng giá đất và BĐS; thực hiện quản lý Nhà nước về công tác định giá đất và BĐS trên phạm vi cả nước. Theo đó, giá đất và BĐS được định giá và ban hành theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những BĐS có giá trị lớn (tùy theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Ủy ban định giá Trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều Bộ, ngành của Chính phủ và đại đại diện của Hiệp hội định giá Trung ương do các PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 tổ chức định giá tư nhân thành lập tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc BĐS có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được, thì buộc phải đưa ra tòa để giải quyết, quyết định của tòa sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật. Tổ chức định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và BĐS như thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và BĐS của các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức Công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty kinh doanh BĐS hoặc tư vấn pháp luật. Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới. Tuy nhiên công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ, có thể nằm ở các cơ quan khác nhau (có nước thuộc Bộ Tài chính, Bộ Đất Đai và Tài nguyên, Bộ Tư pháp hoặc Tòa án) nhưng đều có những điểm giống nhau về mặt kỹ thuật chuyên môn, nghiệp vụ (đều có những nét cơ bản giống nhau) và độc lập khi hoạt động để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS. 1.1.2.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất Giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. * Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong CNTB, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong CNTB có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong CNXH, khi ruộng đất thuộc sở PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới CNTB. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. Như vậy, địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này. - Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. * Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi. Nếu lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, vì lúc này người mua đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển KTXH thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xảy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là: Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại. Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng đất. Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et. Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn. * Quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. P S P0 E P1 E' D0 D1 O Q1 Q0 Q Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai Theo hình 1.1 đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và cầu, điểm PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 cân bằng cũng thay đổi theo: Lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1. Quan hệ cung - cầu trên thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trên thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư... Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: Giá do nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ). Giá S D1 G1 D G Số lượng đất đai Hình 1.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời giá Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Vì vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 1.1.3. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất và các hình thức đấu giá 1.1.3.1. Giá đất trong đấu giá QSDĐ Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Vì vậy giá đất cũng chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước thực hiện điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó. Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên giá đất bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như vị trí thửa đất, hệ thống cơ sở hạ tầng, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, thị hiếu xã hội,.... Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật. Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác định. Để được nhà nước giao đất, cho thuê đất người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất (đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất). Như vậy, định giá đất được hiểu là "sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định"[12]. 1.1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Việc xác định giá đất để thực hiện đấu giá phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước và người tham gia đấu giá. Giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất. Do đó khi xác định giá đất để thực hiện đấu giá cần dựa vào các yếu tố sau: * Vị trí của khu đất Vị trí là một trong những nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Nhân tố vị trí chủ yếu xét về vị trí kinh tế, vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Bao gồm khoảng cách đến trung tâm thành phố, trung tâm thương mại hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân cư và bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất [14]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12 * Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng Yếu tố cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng nhất định đến giá đất. Một thửa đất nằm ở khu vực có hệ thống cơ sở hạ tầng như đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống điện, công viên được đầu tư xây dựng đồng bộ tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và sản xuất sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất. Vì vậy khi định giá đất cần xem xét yếu kỹ yếu tố cơ sở hạ tầng tại vị trí thửa đất cần định giá[14]. * Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ Thửa đất nằm ở khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, dịch vụ, văn phòng, môi trường sống trong lành sẽ làm tăng sức thu hút dân cư đến ở. Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu thửa đất nằm ở khu vực gần khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất thường làm cho môi trường sống bị ô nhiễm sẽ giảm sức hút dân cư đến sinh sống ở khu vực này dẫn đến giá đất giảm[14]. * Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau Một thửa đất có thể sử dụng cho các mục đích khác khác nhau, mỗi mục đích sử dụng thì giá trị mang lại từ thửa đất cũng khác nhau. Chính vì vậy, giá đất luôn chịu ảnh hưởng bởi mục đích vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường khác, nó có đặc tính riêng như tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Do đó khi định giá đất để đưa ra đấu giá cần xem xét mục đích sử dụng của thửa đất theo quy hoạch để xác định giá đất phù hợp với mục đích sử dụng đất đó[14]. 1.1.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay Theo quy định tại Khoản 1, Điều 5, Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2010 của Bộ Tài chính, việc xác định giá đất khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất [3]. Trên cơ sở đó việc định giá đất để đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo các phương pháp sau: - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp thu nhập - Phương pháp chiết trừ - Phương pháp thặng dư Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất, các thông tin, số liệu cần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong điều PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma