Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:97

Thêm vào BST

Báo xấu

50
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu đề tài là tìm hiểu và đánh giá được thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định để đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi. Các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Các số liệu sử dụng, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn do tôi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn của địa bàn nghiên cứu. Các kết quả này chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Thừa Thiên Huế, ngày... tháng... năm 2016 Học viên Đặng Lê Hữu Phước PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài này, tôi xin cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Huế, Ban chủ nhiệm Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp và các thầy cô giáo đã truyền đạt những kiến thức quý báu cho tôi. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy TS. Phạm Hữu Tỵ, người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo và luôn tạo điều kiện để cho tôi hoàn thành được luận văn này. Xin chân thành cảm ơn UBND thành phố Quy Nhơn, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố... đã luôn tạo điều kiện thuận lợi để cho tôi trong việc thu thập số liệu để phục vụ cho đề tài. Sau cùng tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến gia đình, bạn bè đã luôn tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập cũng như thực hiện luận văn. Tuy nhiên, do kiến thức của bản thân và thời gian thực tập còn hạn chế nên nội dung đề tài không tránh khỏi những sai sót và khiếm khuyết, kính mong nhận được sự giúp đỡ, góp ý, chỉ dẫn thêm của các thầy cô giáo và các bạn để luận văn được hoàn thiện hơn. Thừa Thiên Huế, ngày... tháng... năm 2016 Học viên Đặng Lê Hữu Phước PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Thành phố Quy Nhơn là trung tâm hành chính, chính trị của tỉnh Bình Định, được công nhận là đô thị loại I, với ưu thế về vị trí địa lí, có cảng biển và cơ sở hạ tầng đô thị phát triển. Việc thực hiện giao dịch về đất đai trên địa bàn thành phố tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất rất nhiều, dẫn đến việc quá tải trong công việc, dồn hồ sơ, không thực hiện đảm bảo thời gian trình tự thủ tục hồ sơ đất đai theo quy định. Đề tài nhằm đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố, từ đó tìm ra được các nguyên nhân làm hạn chế hoạt động và đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai, góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai, của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính. Bằng các phương pháp nghiên cứu như thu thập số liệu, điều tra phỏng vấn người dân, thảo luận nhóm và tham vấn ý kiến chuyên gia, nghiên cứu đã đạt được các kết quả cơ quản sau: + Kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong tiến độ và kết quả thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đạt 88,72% số Giấy chứng nhận cần cấp). + Văn phòng đăng ký đất đai thành lập và hoạt động theo phương châm lấy người sử dụng đất và yêu cầu giao dịch của xã hội là trung tâm và đối tượng phục vụ, thể hiện qua ý kiến của người sử dụng đất trong kết quả điều tra xã hội học: - Mức độ công khai thủ tục hành chính (89,36%); - Tiến độ giải quyết hồ sơ đạt (63,83%); - Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ đạt tỷ lệ (78,72%), + Hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai cũng còn nhiều yếu điểm chưa đáp ứng yêu cầu giải quyết hồ sơ; + Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký đất đai còn chậm củng cố, việc quản lý điều hành hoạt động chưa sâu sát, trách nhiệm chưa được phân định rõ ràng, chồng chéo trong giải quyết công việc. Quy chế làm việc của Văn phòng đăng ký đất đai chưa được hoàn thiện, sự phân công, phân cấp, phối hợp trong nội bộ Văn phòng đăng ký đất đai, cũng như các đơn vị liên quan khác thiếu chặt chẽ. + Mặt khác, hạn chế trong các hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai cũng xuất phát từ việc chưa thực hiện được đồng bộ việc đăng ký quyền sử dụng đất với việc lập hồ sơ địa chính. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv Nghiển cứu của đề tài đã đưa ra 06 giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gồm: Giải pháp về chính sách pháp luật; Giải pháp về tổ chức; Giải pháp về nhân lực; Giải pháp về kỹ thuật, ngiệp vụ; Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật và giải pháp về vơ chế. Đồng thời có những đề xuất kiến nghị đối với UBND tỉnh Bình Định và UBND thành phố Quy Nhơn để Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoạt động hiệu quả hơn. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii TÓM TẮT LUẬN VĂN ................................................................................................ iii MỤC LỤC .......................................................................................................................v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................. viii DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................................ix DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ ............................................................... x MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .....................................................................................3 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................4 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI..................................................4 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến đất đai và bất động sản........................................4 1.1.2. Một số khái niệm về đăng ký đất đai, bất động sản. .............................................8 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................10 1.2.1. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở Việt Nam .....................................................10 1.2.2. Tham khảo các mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới ....................................................................................................................18 1.2.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta .....22 1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN .......................................28 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................................................................................... 30 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .......................................................30 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..........................................................................................30 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 30 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..................................................................................30 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................................................................31 2.3.1. Thu thập số liệu ...................................................................................................31 2.3.2. Xử lý số liệu ........................................................................................................31 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................32 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ-XÃ HỘI VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ở THÀNH PHỐ QUY NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH ............................................32 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định ..........32 3.1.2. Tình hình quản lý sử dụng đất tại thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định ...........36 3.2. THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QSD ĐẤT THÀNH PHỐ QUY NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH ......................................43 3.2.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định ....................................................................................................43 3.2.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn. ............................................................................................................................. 46 3.2.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn .............................................................................................................................. 49 3.2.4. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định .....................................................................................63 3.3. NGUYÊN NHÂN LÀM HẠN CHẾ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QSD ĐẤT THÀNH PHỐ QUY NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH ............................... 71 3.3.1. Chính sách pháp luật đất đai ...............................................................................71 3.3.2. Chức năng, nhiệm vụ ...........................................................................................71 3.3.3. Tổ chức, cơ chế hoạt động ...................................................................................72 3.3.4. Đối tượng giải quyết ............................................................................................ 72 3.4. ĐỀ XUẤT ĐƯỢC CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ QUY NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH. .........................................................................................73 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii 3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật .......................................................................73 3.4.2. Giải pháp về tổ chức ............................................................................................ 73 3.4.3. Giải pháp về nhân lực ..........................................................................................74 3.4.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ .........................................................................74 3.4.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ........................................................75 3.4.6. Giải pháp về cơ chế ............................................................................................. 75 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ...........................................................................................76 1. KẾT LUẬN ...............................................................................................................76 2. ĐỀ NGHỊ ...................................................................................................................77 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 78 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng HSĐC Hồ sơ địa chính QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu SDĐ Sử dụng đất TCVN Tiêu chuẩn Việt Nam TNMT Tài nguyên và Môi trường TTBĐS Thị trường bất động sản UBND ỦY ban nhân dân VPĐK Văn phòng đăng ký PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐK các cấp .............................................................. 22 Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước ......................................................24 Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Quy Nhơn năm 2015 .............................. 36 Bảng 3.2. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất .. Error! Bookmark not defined. Bảng 3.3 Tiến độ cấp GCN của thành phố Quy Nhơn 2010 - 2015 ............................. 50 Bảng 3.4. Tình hình giải quyết hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu tại thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định .....................................................................................52 Bảng 3.5. Tình hình giải quyết trường hợp cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận QSD đất của Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Quy Nhơn ...............................................54 Bảng 3.6. Tình hình giải quyết hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận QSD đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế của Văn phòng đăng ký QSD đất Tp Quy Nhơn ...55 Bảng 3.7. Số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp và xoá thế chấp QSDĐ của Văn phòng đăng ký QSDĐ thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định..................................................57 Bảng 3.8. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính thành phố Quy Nhơn ........................59 Bảng 3.9. Tình hình lập hồ sơ địa chính của thành phố Quy Nhơn .............................. 60 Bảng 3.10. Mức độ công khai thủ tục hành chính .........................................................64 Bảng 3.11. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK .............................................66 Bảng 3.12. Đánh giá thái độ và mức độ hướng dẫn của VPĐK ....................................68 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ Hình 3.1. Sơ đồ ranh giới hành chính của thành phố Quy Nhơn ..................................... 32 Hình 3.2. Hình ảnh của các cửa giao dịch tại Văn phòng đăng ký QSDĐ ..................... 48 Biểu đồ 3.1. Cơ cấu đất đai của thành phố Quy Nhơn ...................................................... 36 Biểu đồ 3.2. So sánh số GCN kê khai và số GCN đã cấp giai đoạn 2010-2015 ............ 51 Biểu đồ 3.3. Tình hình đăng ký và cấp GCN lần đầu giai đoạn 2010-2015 ................... 53 Biểu đồ 3.4. Tình hình đăng ký và cấp đổi, cấp lại GCN giai đoạn 2010-2015 ............ 54 Biều đồ 3.5. Tình hình đăng ký và cấp GCN do nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế giai đoạn từ năm 2010-2015 ............................................................................................ 56 Sơ đồ 2.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam ................................................................................................... 17 Sơ đồ 3.1: Cơ cấu tổ chức văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn ......................................................................................................................... 43 Sơ đồ 3.2. Quy trình Đăng ký lần đầu ................................................................................ 46 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của nhân loại, dân tộc. Mọi hoạt động sống của con người đều liên quan đến đất đai. Các Nhà nước đều quan tâm đến đất đai và quản lý đất đai với mục đích củng cố quyền thống trị, thu thuế, bảo đảm lợi ích hợp pháp của công dân. Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai. Việc đăng ký với Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch đất đai; Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an; Lợi ích đối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng giá trị gia tăng vốn (thế chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; Giảm tranh chấp đất đai. Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay tương đối cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương. Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là tại các đô thị. Thành phố Quy Nhơn là trung tâm hành chính, chính trị của tỉnh Bình Định, được công nhận là đô thị loại I trực thuộc tỉnh, với ưu thế về vị trí địa lí, có cảng biển và cơ sở hạ tầng đô thị phát triển. Quy Nhơn được Thủ tướng Chính phủ xác định là một trong ba trung tâm thương mại và du lịch của vùng duyên hải Nam Trung Bộ (cùng với Đà Nẵng và Nha Trang). Quy Nhơn đang từng bước chỉnh trang đô thị, xây dựng và nâng cấp để trở thành một trong những trung tâm chính trị - kinh tế - văn hoá - xã hội và du lịch, là đô thị lớn nằm trong chuỗi đô thị của các tỉnh vùng kinh tế trọng điểm miền Trung. Vì vậy việc thực hiện giao dịch về đất đai trên địa bàn thành phố tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất rất nhiều, dẫn đến việc quá tải trong công việc, dồn hồ sơ, không thực hiện đảm bảo thời gian trình tự thủ tục hồ sơ đất đai theo quy định cả cấp xã và cấp huyện. Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, tôi lựa chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định” nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai, của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính. 2. Mục tiêu nghiên cứu a. Mục tiêu chung Tìm hiểu và đánh giá được thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định để đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định. b. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định; - Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định, nhằm nâng cao công tác quản lý nhà nước về đất đai. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 1) Ý nghĩa khoa học: - Từ kết quả nghiêm cứu của đề tài góp phần làm cơ sở thực tiễn và lý luận để xây dựng mô hình Văn phòng đăng ký cấp huyện hợp lý, hiệu quả - Làm cơ sở khoa học cho việc định hướng xây dựng hệ thống đăng ký đất đai hoạt động hiệu quả, góp phần cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hơn các thủ tục thực hiện. 2) Ý nghĩa thực tiễn: - Xây dựng, kiện toàn lại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định hoạt động đạt hiệu quả cao, đáp ứng nhu cầu đăng ký của công dân - Tạo điều kiện cho người dân tiếp cận và thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai được thuận lợi, nhanh chóng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến đất đai và bất động sản 1.1.1.1. Đất đai Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất. Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Một định nghĩa đầy đủ có thể như sau gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”. a) Về mặt thổ nhưỡng (soil) Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì. Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại. Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển [2]. b) Về tài nguyên, tài sản (land) Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai được định nghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” 1.1.1.2. Bất động sản Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức...). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng, ví dụ: - Pháp luật Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. - Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ - Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. - Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ... ” cũng là các bất động sản. Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [3] PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau 1.1.1.3. Thị trường bất động sản a) Khái niệm Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hoá dịch vụ bất động sản được trao đổi TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS. Thị trường Bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường Bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ. [7] b) Tính chất - Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu - Thị trường bất động theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả. - Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà. [8] c) Đặc điểm - Thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. - Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. - Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 - Thị trường bất động sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo - Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản. d) Chức năng của thị trường Bất động sản - Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; - Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; - Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; - Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. e) Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: - Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng; -Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; -Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao động; - Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở. g) Các yếu tố của thị trường bất động sản - Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ; Ví dụ: TTBĐS Ôxtraylia: pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế chấp BĐS; không phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về BĐS giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán đất; Hệ thống thông tin BĐS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; BĐS được định giá nhưng giá mua bán và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BĐS quyết định; Việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký BĐS; TTBĐS Trung Quốc: người được Nhà nước giao đất có thu tiền được quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; khi chuyển nhượng thế chấp BĐS thì đồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; Nhà nước thực hiện chế độ định giá và báo giá BĐS; Nhà nước thực hiện chế độ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giới BĐS gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất. [8] PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 - Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau; - Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán; mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước...; - Thoả thuận giá mua bán; - Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận; - Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan đăng ký BĐS; - Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay; - Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS.[7] 1.1.2. Một số khái niệm về đăng ký đất đai, bất động sản. 1.1.2.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ: - Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai; - Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính). Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. [19] 1.1.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. - Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội; - Lợi ích đối với công dân: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; + Khuyến khích đầu tư cá nhân; + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. 1.1.2.3. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản a) Hồ sơ đất đai, bất động sản: Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. - Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. - Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. b)Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản: Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc đồng thuận; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. c) Đơn vị đăng ký - thửa đất: Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký. [15]. Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc. [25] 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.2.1. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở Việt Nam 1.2.1.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam từ năm 1980 đến nay * Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Trong thời gian này, Nhà nước đã quan tâm hơn đến công tác đăng ký đất đai, nhiều văn bản pháp luật đã được ban hành như: - Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Chính phủ về công tác quản lý đất đai trong cả nước. - Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn. - Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước. Tuy nhiên, hệ thống tổ chức đất đai giai đoạn này còn nhiều hạn chế, chưa có biện pháp cụ thể để quản lý toàn bộ quỹ đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma