Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:99

Thêm vào BST

Báo xấu

29
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu đề tài là đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất từ đó đề xuất giải pháp đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

i ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THANH BÌNH ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai HUẾ - 2016 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THANH BÌNH ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. HỒ KIỆT CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM KHÓA LUẬN HUẾ - 2016 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan các số liệu, tài liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ bất kỳ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thanh Bình PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành bản luận văn này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của: - PGS.TS Hồ Kiệt, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài; - Các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên Đất và Môi trường Nông nghiệp, Phòng Đào tạo Sau Đại học, Trường Đại học Nông Lâm Huế; - UBND quận Hải Châu, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hải Châu; Văn phòng Đăng ký Đất đai Hải Châu; Các phòng, ban và UBND các phường của quận Hải Châu. Tôi xin chân thành cảm ơn tới các cá nhân, tập thể, cơ quan nêu trên và các đồng nghiệp đã giúp đỡ, khích lệ và tạo những điều kiện cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thanh Bình PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v TÓM TẮT Việc thực hiện các quyền sử dụng đất (QSDĐ) trên địa bàn quận Hải Châu khá nghiêm túc, minh bạch mang lại hiệu quả cao trong công tác quản lý nhà nước về đất đại. Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số vấn đề bất cập trong công tác thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Xuất phát từ thực tế trên, tôi chọn đề tài “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng”.Nhằm đánh giá tình hình thực hiện các QSDĐtừ đó đề xuất giải pháp đảm bảo việc thực hiện các QSDĐcủa người sử dụng đất tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.Thực hiện đề tài tôi đã sử dụng các phương pháp sau:Điều tra thu thập số liệu; Sử dụng bản đồ để minh họa và Xử lý thống kê. * Đánh giá tình hình thực hiện các quyền chung Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:Nhìn chung, việc cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Hải Châu cho tất cả các loại đất cơ bản hoàn thành, tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý hồ sơ địa chính. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quận Hải Châu đã thực hiện công khai, dân chủ, minh bạch trên cơ sở đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước và lợi ích chính đáng của người dân. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐhợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai:Để giải quyết có hiệu quả khiếu nại, tố cáo, tranh chấp trong lĩnh vực đất đai, các cơ quan chức năng cần phải tìm ra được những nguyên nhân dẫn đến việc khiếu nại, tố cáo, tranh chấp. * Đánh giá tình hình thực hiện các quyền giao dịch QSDĐ Qua quá trình khảo sát tại quận Hải Châu, các giao dịch đất đai chỉ xảy ra ở các nội dung: quyền chuyển nhượng QSDĐ, quyền thừa kế, tặng cho QSDĐ, quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ. Những hoạt động như quyền chuyển đổi QSDĐ,quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ chưa được thể hiện trong công tác quản lý. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:Qua điều tra khảo sát một số người dân, đa số đề nghị thay vì công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phòng Công chứng thì việc này nên giao trách nhiệm cho VPĐK đất đai đảm nhiệm. Tình hình thực hiện quyền thừa kế, tặng cho QSDĐ: Do tính chất pháp lý đặc thù của loại tài sản này khi xem xét về thừa kế QSDĐ phải kết hợp vận dụng các quy định của Luật Đất đai và Luật Dân sự để việc giải quyết. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ: Đa số người sử dụng đất nhận thức được tầm quan trọng của việc thế chấp QSDĐ. Điều này phản ánh xu thế hiện nay, người sử dụng đất thiếu vốn, cần vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................................iii LỜI CẢM ƠN............................................................................................................................ iv MỤC LỤC ................................................................................................................................ vii DANH MỤC HÌNH .................................................................................................................. ix DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................................ ix DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................................................... x MỞ ĐẦU .................................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................................... 1 2. Mục đích nghiên cứu .............................................................................................................. 1 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ................................................................................................ 1 3.1. Ý nghĩa khoa học ................................................................................................................. 1 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................................ 2 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................................... 3 1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................................................ 3 1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất ......................................................... 3 1.1.2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ....................................................................... 8 1.1.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ................................................. 12 1.2. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................................... 19 1.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .................................... 19 1.2.2. Những đổi mới cơ bản của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 ....................... 22 1.2.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................... 27 1.3. Những nghiên cứu có liên quan ......................................................................................... 30 1.3.1. Mô hình Văn Phòng Đăng ký quyền sử dụng đất so với mô hình hai cấp……. 30 1.3.2. Đánh giá tình hình đăng ký đất đai và việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ……… 31 1.3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất khi tham gia thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng …………………………………………………………. 34 1.3.4. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình …………………………………………………………………………. 35 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG ................................................................. 38 VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................................................... 38 2.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................................ 38 2.2. Phạm vi, thời gian nghiên cứu của đề tài........................................................................... 38 2.3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................................... 38 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii 2.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................................... 38 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................................... 40 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng .................... 40 3.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................................... 40 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................................... 43 3.1.3 Nhận xét, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................................... 49 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại quận Hải Châu .................................................. 50 3.2.1. Công tác quản lý nhà nước về đất đai............................................................................. 50 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai .................................................................. 58 3.3. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền chung ................................................................. 66 3.3.1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ............................................................................................................................... 66 3.3.2. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật 2013 ..................... 68 3.3.3. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai ...................................................... 69 3.4. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền giao dịch QSDĐ................................................. 73 3.4.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................................... 74 3.4.2. Tình hình thực hiện quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ................................... 75 3.4.3. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất......................... 76 3.4.4. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất ............................................. 77 3.4.5. Tình hình thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ............................ 77 3.5. Đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu .......................................................................................................................................... 77 3.4.1. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất. .................................................... 78 3.4.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất .................... 79 3.4.3. Giải pháp về chính sách. ................................................................................................. 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................................. 80 1. Kết luận……………………………………………………………………………………………..80 2. Kiến nghị…………………………………………………………………………………………….80 TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................................ 84 PHỤ LỤC ................................................................................. Error! Bookmark not defined. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC HÌNH Hình 3.1: Vị trí hành chính quận Hải Châu .............................................................................. 40 Hình 3.2: Phương án Quy hoạch tổng thể quận Hải Châu đến năm 2020 ................................ 52 Hình 3.3: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu năm 2014 ................................ 61 Hình 3.4: Đơn kiếu nại trong lĩnh vực đất đai so với các lĩnh vực khác .................................. 71 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Tình hình dân số quận Hải Châu .............................................................................. 44 Bảng 3.2: Diện tích sử dụng đất quận Hải Châu ...................................................................... 59 Bảng 3.3: Diện tích đất năm 2014 so với năm 2010 ............................................................... 65 Bảng 3.4: Kết quả Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2010 - 2015 .................. 67 Bảng 3.5: Kết quả thu hồi đất trên địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2009-2015 .................... 69 Bảng 3.6: Tổng hợp số đơn khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai tại quận Hải Châu .............. 70 Bảng 3.7: Kết quả Chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2010 - 2014 ........................... 74 Bảng 3.8: Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất giai đoạn 2010-2014 ................................... 76 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Đọc là QSDĐ Quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân BĐS Bất động sản TN-MT Tài nguyên – Môi trường VPĐK Văn phòng đăng ký TTHC Thủ tục Hành chính PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Đất nước ta đang trong quá trình hội nhập và phát triển, đất đai có vai trò đặt biệt quan trọng và to lớn. Nhận thức được tầm quan trọng đó Đảng và Nhà nước ta đã rất quan tâm đến công tác quản lý nhà nước về đất đai. Hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai từng bước được tăng cường; chính sách, pháp luật về đất đai ngày càng được hoàn thiện; các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm. Tuy nhiên, trong thực tế việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn nhiều hạn chế, bởi lẽ công tác tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai và các chính sách, pháp luật có liên quan chưa nghiêm, nhận thức của người dân chưa đầy đủ. Trong bối cảnh chung đó, quận Hải Châu - Quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng, là nơi tập trung chủ yếu các cơ quan ban ngành, là trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị và giáo dục của thành phố Đà Nẵng. Do đó việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận khá nghiêm túc, minh bạch mang lại hiệu quả cao trong công tác quản lý nhà nước về đất đại. Tuy nhiên, hiện nay vẫn tồn tại một số vấn đề bất cập trong công tác thực hiện các quyền của người sử dụng đất như không kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, thế chấp hay cho thuê không qua cơ quan quản lý vẫn còn diễn ra dẫn đến tranh chấp, khiếu nại về đất đai. Vì vậy, nghiên cứu đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai của Nhà nước, đồng thời bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người sử dụng đất. Xuất phát từ thực tế trên, tôi xin chọn đề tài “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng”. 2. Mục đích nghiên cứu Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất từ đó đề xuất giải pháp đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là những dẫn liệu cụ thể, góp phần làm rõ cơ sở khoa học để đánh giá quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Qua việc đánh giá công tác thực hiện các quyền sử dụng đất tìm ra những mặt thuận lợi và khó khăn trong công tác quản lý đất đai nói chung và công tác thực hiện các quyền sử dụng đất nói riêng của quận Hải Châu; từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục những tồn tại, nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận 1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 1.1.1.1. Quyền sở hữu Quyền sở hữu được hiểu là quyền năng mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện lên tài sản theo ý chí của mình và bao gồm 3 quyền năng: - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ). - Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu được quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng những cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân - Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua các giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu [5] 1.1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai được được hình thành và phát triển theo từng giai đoạn lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 [18] . Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) [8] Luật Đất đai 1993 (được sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững [8] Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tại chương I (Điều 4) Luật Đất đai 2013 đã quán triệt tư tưởng xuyên suốt, nhất quán về sở hữu đất đai trong Luật, phù hợp với Hiến pháp, đó là đất đai thuộc sở hữu toàn do do Nhà nước là đại điện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Luật Đất đai 2013 (Chương II) còn quy định cụ thể về 08 quyền của Nhà nước đại diện chủ sở hữu về đất đai như:quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quyết định mục đích sử dụng đất, quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất, quyết định giá đất, quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, quyết định chính sách tài chính về đất đai, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (từ Điều 13 đến Điều 20); việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai (Điều 21)[16] Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại [5] PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại [5] Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật [5] 1.1.1.3. Quyền sử dụng đất Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế [14] QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106 Luật Đất đai 2003) [15]. Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 So với quy định của Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai năm 2013 quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất. Quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể: + Về giao đất không thu tiền sử dụng đất: Đáng chú ý là trường hợp các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính không được thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất như Luật Đất đai năm 2003 mà phải chuyển sang thuê đất. Đối chiếu với quy định này thì các đơn vị sự nghiệp như của sở sẽ phải chuyển sang thuê đất, các trường học, bệnh viện tự chủ về mặt tài chính… đều phải chuyển sang thuê đất. + Về giao đất có thu tiền sử dụng đất: Trước đây các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân trong nước được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất thì nay không còn được thực hiện phương thức này Đối với các dự án nhà ở để bán, cho thuê, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.Đồng thời bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất Bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho. + Về thuê đất: Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Như trên đã nêu, bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp. [16] Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 167).Trong đó nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế Trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định. Trường hợp không chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện. - Quy định cụ thể các trường hợp phải công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất (khoản 3 Điều 167). Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự. Luật cũng quy định rõ việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn. [16] Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền: - Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại [5] [21] - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.[5] [21] - Cho, tặng, thừa kế quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.[5] [21] - Thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.[5] [21] - Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đấtlà hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.[5] [21] 1.1.2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 1.1.2.1.Cơ sở pháp lý phát sinh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Theo quan niệm về sở hữu tài sản truyền thống trong dân luật được các nước Châu Âu lục địa thừa nhận, quyền sở hữu bao gồm 3 nhóm quyền năng: Nhóm quyền chiếm hữu, nhóm quyền sử dụng và nhóm quyền định đoạt. Như vậy nhóm quyền sử dụng chỉ là một trong những quyền năng của chủ sở hữu tài sản. Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 đình, cá nhân (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất. Lý luận về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở nước ta hình thành và phát triển dựa trên quan điểm xác định quyền lợi của người lao động là động lực trực tiếp phát triển xã hội của Đảng trong lĩnh vực đất đai; theo đó, hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông, lâm nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và được chuyển QSDĐ. Việc công nhận quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng đất của người lao động đã đưa lại hiệu quả kinh tế rõ rệt: nước ta từ chỗ là nước thiếu lương thực đã tự túc được vấn đề lương thực và trở thành nước xuất khẩu gạo lớn thứ 2 trên thế giới. Như vậy, quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng ổn định. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất lại tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối. [23] 1.1.2.2. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất được biểu hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau đây: Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu; Thứ hai, mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể: - Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất đai là quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất; - Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các khía cạnh sau: Một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đai; Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định theo hướng bỏ quy định về bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, mở rộng mục đích của việc thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ để vay vốn sản xuất kinh doanh như quy định hiện hành; bổ sung quy định về quyền của tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; quyền của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (khoản 4). Hơn nữa, không phải đối với bất cứ đối tượng sử dụng đất nào cũng có đầy đủ các quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định. Luật Đất đai 2013 đã quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất cụ thể như sau: - Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cụ thể: người sử dụng đất được thực hiện các quyền nêu trên khi có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và phải ở trong thời hạn sử dụng đất; khi thực hiện các quyền thì phải đăng ký tại văn phòng đăng ký và giao dịch thực hiện có hiệu lực kể từ ngày đăng ký vào sổ địa chính.[16] - Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại theo giá đất được xác định lại, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.[16] PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma