Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Giải pháp định giá đất cho các dự án bất động sản tại thành phố Đà Nẵng

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:86

Thêm vào BST

Báo xấu

46
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là nhận diện các nội dung về thực trạng định giá đất cho các dự án bất động sản tại thành phố Đà Nẵng; Đưa ra những định hướng và giải pháp nhằm đề xuất những giải pháp định giá đất cho các dự án bất động sản tại thành phố Đà Nẵng phù hợp.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Giải pháp định giá đất cho các dự án bất động sản tại thành phố Đà Nẵng

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan các số liệu, tài liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ bất kỳ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Huế, ngày 08 tháng 04 năm 2016 Tác giả luận văn Trần Minh Thỏa PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành bản luận văn này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của TS. Hồ Kiệt - người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài; Các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên Đất và Môi trường Nông nghiệp, Phòng Đào tạo Sau Đại học, Trường Đại học Nông Lâm Huế; UBND quận Cẩm Lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cẩm Lệ; Các phòng, ban và UBND các phường của quận Cẩm Lệ. Tôi xin chân thành cảm ơn tới các cá nhân, tập thể, cơ quan nêu trên và các đồng nghiệp đã giúp đỡ, khích lệ và tạo những điều kiện cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Tôi xin trân trọng cảm ơn! Huế, ngày 08 tháng 04 năm 2016 Tác giả luận văn Trần Minh Thỏa PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Trần Minh Thỏa, 2016, Luận văn tốt nghiệp thạc sỹ Kiểm soát và Bảo vệ Môi trường chuyên ngành Quản lý đất đai, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Nông Lâm Huế. Giáo viên hướng dẫn: PGS. TS. Hồ Kiệt Đề tài nghiên cứu: “Giải pháp định giá đất cho các dự án bất động sản tại thành phố Đà Nẵng”. Thị trường bất động sản nước ta mới tự phát hình thành vào nửa cuối thập kỷ 90 thế kỷ trước và trong mươi năm qua đã kịp trải qua vài đợt phát triển nóng lạnh. Khuôn khổ pháp lý tương đối hoàn chỉnh chỉ mới ra đời trong mấy năm gần đây, bắt đầu bằng việc ban hành Luật Đất đai mới (2013) thay thế cho Luật năm 2003 và 1993, cùng Luật Xây dựng (2003), Luật Kinh doanh BĐS (2006) và Luật Nhà ở (2006). Tại thành phố Đà Nẵng nói riêng định giá đất cho một dự án bất động sản chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn mang tính hành chính và cảm tính. Giá cả thị trường đất đai và nhà cửa với giá quy định chính thức thường sai lệch nhau rất nhiều dẫn đến sự kém minh bạch cũng như cản trở việc hình thành một thị trường bất động sản lành mạnh. Đề tài “Giải pháp định giá đất cho các dự án bất động sản tại thành phố Đà Nẵng” nhằm nhận diện các nội dung về thực trạng định giá đất cho các dự án bất động sản tại thành phố Đà Nẵng và đưa ra những định hướng cũng như giải pháp từ đó đề xuất phương pháp định giá đất phù hợp cho các dự án bất động sản tại thành phố Đà Nẵng. Bằng việc sử dụng các thuộc tính của bất động sản như vị trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà, công trình tiện ích, liên kết vùng,… làm biến số độc lập và giá bất động sản là biến số phụ thuộc tạo nên những cơ sở lý luận chặc chẽ mang tính chất đặc trưng về giá cho từng dự án độc lập, điều này sẽ cung cấp được hiện trạng định giá đất cho dự án bất động sản tại thành phố Đà Nẵng và bước đầu xây dựng được hệ thống định giá đất cho thành phố Đà Nẵng. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii TÓM TẮT...................................................................................................................... iii MỤC LỤC ......................................................................................................................iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................vi DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................... viii MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài...............................................................................................1 2. Mục đích của đề tài ......................................................................................................1 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .....................................................................................1 3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................1 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................1 4. Những điểm mới của đề tài .........................................................................................2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................3 1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ............................................................................................3 1.1.1. Bất động sản ..........................................................................................................3 1.1.2. Thị trường bất động sản .........................................................................................3 1.1.3. Dự án bất động sản ................................................................................................7 1.1.4. Giá đất và giá bất động sản....................................................................................8 1.1.5. Định giá đất, định giá bất động sản .....................................................................13 1.1.6. Các phương pháp xác định giá bất động sản .......................................................14 1.1.7. Các bước thực hiện của quy trình định giá ..........................................................16 1.1.8. Phần mềm và công cụ hỗ trợ ...............................................................................18 1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài .......................................................................................20 1.2.1. Định giá bất động sản trên thế giới......................................................................20 1.2.2. Định giá bất động sản tại Việt Nam ....................................................................23 1.3. Một số nghiên cứu trước đó có liên quan đến đề tài ..............................................25 CHƯƠNG 2. MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........26 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 2.1. Mục tiêu cụ thể .......................................................................................................26 2.2. Nội dung nghiên cứu ..............................................................................................26 2.3. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu ...........................................................................26 2.3.1. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................26 2.3.2. Đối tượng nghiên cứu ..........................................................................................26 2.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................26 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ..............................................................................26 2.4.2. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu ..............................................................27 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................28 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Đà Nẵng ........................28 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...............................................................................................28 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................................32 3.1.3. Tình hình văn hóa – xã hội ..................................................................................34 3.1.4. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến giá bất động sản ..........35 3.2. Thực trạng về các dự án bất động sản tại Đà Nẵng ................................................37 3.2.1. Quy mô của dự án bất động sản ..........................................................................38 3.2.2. Phân tích nguồn cung - cầu về sản phẩm bất động sản .......................................40 3.2.3. Những tác động tương hỗ ảnh hưởng đến giá bất động sản tại thành phố Đà Nẵng ..41 3.3. Kết quả định giá bất động sản cho một số dự án bất động sản tại Đà Nẵng ..........43 3.3.1. Phân tích Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường ..............................................44 3.3.2. Phương pháp chi phí ............................................................................................47 3.3.3. Phương pháp định giá lô mặt tiền và lô độc lập ..................................................49 3.3.4. Định giá lô độc lập ..............................................................................................61 3.4. Nhận xét và thảo luận .............................................................................................63 3.4.1. Nhận xét ...............................................................................................................63 3.4.2. Thảo luận .............................................................................................................64 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................66 TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................68 PHỤ LỤC ......................................................................................................................70 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Đọc là BĐS Bất động sản HĐND Hội đồng nhân dân KHKT Khoa học kỹ thuật QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất QH Quy hoạch TT BĐS Thị trường bất động sản UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Bảng một số hàm xử lý trong Exel được sử dụng ........................................19 Bảng 3.1: Bảng kê các dự án đất nền tiêu biểu tại Đà Nẵng .........................................38 Bảng 3.2: Bảng kê các dự án nhà ở chung cư tiêu biểu tại Đà Nẵng ............................39 Bảng 3.3: Bảng kê các dự án nghỉ dưỡng tiêu biểu tại Đà Nẵng ..................................39 Bảng 3.4: Bảng kê các doanh nghiệp trong nước hoat động bđs tại Đà Nẵng ..............40 Bảng 3.5: Bảng kê các doanh nghiệp trong nước hoat động BĐS tại Đà Nẵng ............40 Bảng 3.6: Bảng phân khu dự án KDC Green Lake .......................................................43 Bảng 3.7: Bảng chi phí xây dựng hạ tầng .....................................................................48 Bảng 3.8: Bảng quy trình định giá đất theo mặt tiền và lô độc lập ...............................49 Bảng 3.9: Bảng Phân loại đường và vỉa hè ...................................................................53 Bảng 3.10: Bảng thuộc tính đường theo phương án quy hoạch ....................................53 Bảng 3.11: Bảng giá trị S c,R,m,n phân loại đường theo khu dân cư ...........................58 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Màn hình chính làm việc của Mapinfo..........................................................19 Hình 3.1: Màn hình làm việc trên Mapinfo của lớp dữ liệu vị trí Green Lake .............50 Hình 3.2: Màn hình làm việc trên Mapinfo của lớp dữ liệu giao thông ........................51 Hình 3.3: Màn hình làm việc trên Mapinfo của lớp dữ liệu thủy văn ...........................51 Hình 3.4: Màn hình làm việc trên Mapinfo của lớp dữ liệu ranh giới hành chánh .......52 Hình 3.5: Biểu đồ thể hiện hàm f(w) tương ứng đường xe tải & đường dịch vụ ..........54 Hình 3.6: Màn hình làm việc trên Mapinfo gọi lịnh “ DistanceCalc” ..........................56 Hình 3.7: Màn hình làm việc trên Mapinfo sau khi chạy lịnh “ DistanceCalc”............56 Hình 3.8: Đồ thị biểu hiện khoảng ảnh hưởng của bậc hệ số n .....................................59 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Theo phân tích của các chuyên gia kinh tế, ở những nước phát triển, nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan (thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động) phát triển từ 1,5 đến 2 USD. Điều này cho thấy, sự phát triển của thị trường bất động sản đóng góp không nhỏ cho sự phát triển của nền kinh tế, vì phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc... từ đó tạo chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành trong nền kinh tế quốc doanh. Để phát triển thị trường bất động sản nhà nước đã ban hành những khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản tương đối hoàn chỉnh: Luật Đất đai mới (2003), Luật Đầu tư (2005), Luật Nhà ở (2005) và Luật Kinh doanh bất động sản (2006) mới đây nhất có luật đất đai 2013 và tạo các thể chế hỗ trợ thị trường gồm phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức tư vấn, dịch vụ mua - bán bất động sản. Đà Nẵng là một trong những thành phố có tốc độ phát triển về thị trường BĐS cao và quy mô lớn trong cả nước, chỉ đứng sau thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Việc đánh giá đúng về giá trị tiềm năng cũng như tạo hành lan về giá minh bạch trở nên một nhu cầu cấp thiết để TT BĐS Đà Nẵng phát triển bền vững trong giai đoạn hội nhập hiện nay. 2. Mục đích của đề tài Nhận diện các nội dung về thực trạng định giá đất cho các dự án bất động sản tại thành phố Đà Nẵng; Đưa ra những định hướng và giải pháp nhằm đề xuất nhữnggiải pháp định giá đất cho các dự án bất động sản tại thành phố Đà Nẵng phù hợp. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học Nghiên cứu một cách tổng quan cơ sở lý luận cho việc định giá đất nói chung và định giá đất cho các dự án bất động sản ở Đà Nẵng nói riêng. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Cung cấp được hiện trạng định giá đất cho dự án bất động sản tại thành phố Đà Nẵng. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 Xây dựng được hệ thống định giá đất cho thành phố Đà Nẵng Cung cấp được cho nhà quản lý, nhà đầu tư phương pháp định giá đất phù hợp với những đặc thù riêng của thành phố Đà Nẵng. 4. Những điểm mới của đề tài Tại Việt Nam nói chung và tại thành phố Đà Nẵng nói riêng định giá đất cho một dự án bất động sản chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn mang tính hành chính và cảm tính. Giá cả thị trường đất đai và nhà cửa với giá quy định chính thức thường sai lệch nhau rất nhiều dẫn đến sự kém minh bạch cũng như cản trở việc hình thành một thị trường bất động sản lành mạnh. Khắc phục tình trạng này trên thế giới người ta đưa ra các phương pháp mới nhất để định giá bất động sản thường dựa vào thuộc tính của bất động sản như vị trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà, công trình tiện ích, liên kết vùng,…được sử dụng làm biến số độc lập và giá bất động sản là biến số phụ thuộc tạo nên những cơ sở lý luận chặc chẽ và mang tính chất đặc trưng về giá cho từng dự án độc lập. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 1.1.1. Bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản Căn cứ vào điều 174, luật dân sự số 33/2005/QH11 đã đưa ra khái niệm về bất động sản như sau: 1. Bất động sản là các tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. 2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. 1.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản - Tính cá biệt và khan hiếm - Tính bền lâu - Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau - Các tính chất khác: Tính thích ứng; Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý; Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. 1.1.2. Thị trường bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan. Là “nơi”diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản. a) Thị trường bất động sản thế giới Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đã đạt đến đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây có các trang trại với quy mô lớn hàng ngàn hecta. Ở các nước đang phát triển trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Sự sụp đổ thị trường bất động sản tại một số nước đã gây hậu quả rất nặng nề cho nền kinh tế - xã hội của những nước đó.Ở Thái Lan, thị trường bất động sản sôi động, đặc biệt là đầu tư vào chứng khoán bất động sảnđã đẩy giá bất động sản lên mức rất cao dẫn đến sự sụp đổ của thị trường bất động sản vào năm 1997, khiến đồng tiền của nước này bị mất giá mạnh, tạo ra phản ứng dây chuyền tàn phá nền kinh tế Thái Lan và nhiều nước Đông - Nam Á. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính Châu Á năm 1997. Tại Hàn Quốc, cuộc khủng hoảng bất động sản vào những năm cuối thập niên 80 thế kỷ XX đã gây ra nạn xung đột, bạo động triền miên do người dân nhận thấy rằng, dù thu nhập của họ có tăng nhưng không bắt kịp giá nhà và tiền thuê nhà tăng quá cao. Hậu quả là sự bất ổn về chính trị và tăng trưởng kinh tế bị sụt giảm. Mỹ hiện đang phải đối mặt với nền kinh tế trên đà sụt giảm, thậm chí là suy thoái do ảnh hưởng từ cơn địa chấn bùng nổ thị trường bất động sản, đồng đô-la Mỹ ngày càng mất giá. Chính phủ nước này đang nỗ lực tìm mọi biện pháp để cứu một nền kinh tế lớn nhất thế giới này. Các nước khác cũng đều có giá thuê nhà tăng cao. Vì vậy, nhiều nước như Trung Quốc, Xin-ga-po, Ma-lai-xi-a… đang có những biện pháp, chính sách khác nhau nhằm kìm hãm sự sôi động và tăng giá quá mức bình thường đối với thị trường BẤT ĐỘNG SẢN vốn rất nhạy cảm này. Tại Pháp, mặc dù đất đai phần lớn thuộc sở hữu tư nhân, nhưng Nhà nước quản lý đất đai nói chung và thị trường bất động nói riêng rất chặt chẽ thông qua việc xây dựng hệ thống địa chính nhằm đảm bảo quyền sở hữu; đảm bảo quyền chuyển nhượng đất đai với đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất; phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả đáp ứng nhu cầu cộng đồng; đảm bảo thuận tiện cho hoạt động ngân hàng thông qua việc thế chấp đất đai và tạo cơ sở xây dựng một hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng. Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. b) Thị trường bất động sản Việt Nam Thị trường bất động sản nước ta mới tự phát hình thành vào nửa cuối thập kỷ 90 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 thế kỷ trước và trong mười năm qua đã kịp trải qua vài đợt biến động "nóng, lạnh". Khuôn khổ pháp lý mới cho thị trường bất động sản chỉ ra đời tương đối hoàn chỉnh chỉ trong mấy năm gần đây, bắt đầu bằng việc ban hành Luật Đất đai (2003), tiếp theo là Luật xây dựng (2003), Luật kinh doanh bất động sản (2006) và Luật nhà ở (2006). Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản trên địa bàn cả nước nói chung luôn luôn có những biến động không ổn định và hết sức phức tạp, đặc biệt là tại hai thành phố lớn Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Vào thời điểm năm 2000, thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động sôi động, thị trường không chính quy phát triển mạnh hơn thị trường chính quy. Năm 2001 thị trường bắt đầu có dấu hiệu nóng lên, giá nhà đất tăng nhanh, cơn sốt kéo dài và lan nhanh sang địa bàn của tất cả các tỉnh thành phố. Tình trạng này kéo dài sang cả năm 2002 và nửa đầu năm 2003.Mức độ giao dịch về nhà đất trong thời gian này là rất lớn, nhất là các khu đô thị, kể cả nhà chung cư. Song trên thực tế việc giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu tư (giữa chủ đầu tư xây dựng với bên mua cho mục đích kinh doanh kiếm lời) mà ít có giao dịch với người mua cho mục đích để ở. Cuối năm 2003 và năm 2004, với việc ban hành Luật Đất đai 2003, trong đó không cho phép "phân lô bán nền" tại các dự án nhà đã làm cho thị trường bất động sản tại các dự án phát triển nhà ở giảm mạnh và gần như bị "đóng băng". Tình trạng này kéo dài trong cả năm 2005 và 2006. Nhiều nơi phải giảm giá (có nơi giảm 30%) đã ảnh hưởng lớn đến việc triển khai các dự án đang thi công và các dự án phát triển nhà ở mới. Tuy nhiên thời gian này thị trường nhà ở, đất ở tại các điểm dân cư cũ (dạng làng, bản) hoặc các nhà chung cư cũ vẫn diễn ra, tuy có chậm hơn trước; điều đó phản ánh nhu cầu nhà ở, đất ở trong dân cư vẫn tiếp tục gia tăng và khả năng chi trả của người dân là rất thấp so với mức giá nhà, đất tại các khu đô thị mới. Cuối năm 2006 đầu năm 2007, giá nhà đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh cũng như Hà Nội bắt đầu leo thang cùng với làn sóng nguồn vốn từ thị trường chứng khoán đổ sang. Năm 2008 là năm thăng trầm với thị trường bất động sản Việt Nam, giá nhà đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng. Bước sang năm 2009 thị trường bắt đầu "ấm" trở lại, giá đất cũng đang có những chuyển biến phù hợp hơn với nhu cầu. Tuy nhiên các nhà đầu tư bất động sản cũng đang đứng trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác động vào Việt Nam. Năm 2010 cùng với tốc độ phát triển kinh tế của đất nước, nhu cầu sử dụng đất trở nên nóng hổi ở tất cả các lĩnh lực. Các nhà đầu tư luôn nắm bắt cơ hội mở rộng hoạt động kinh doanh bằng cách tham gia vào thị trường siêu lợi nhuận này. Chính vì PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 vậy thị trường bất động sản cũng đã có những bước chuyển mình mạnh mẽ đẩy giá đất tăng nhanh một cách chóng mặt. Thị trường bất động sản Việt Nam đã phần nào khẳng định được vai trò, vị trí của nó trong nền kinh tế quốc dân. Mặc dù đã có những bước phát triển nhất định, song nhìn chung vẫn còn sơ khai và thiếu ổn định. Tương lai thị trường bất động sản như thế nào là một câu hỏi không chỉ dành riêng cho các nhà đầu tư mà cho cả các nhà quản lý và hoạch định chính sách. Để phát triển thị trường bất động sản không những cần đòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư mà còn cần cơ chế chính sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội. 1.1.2.2. Phân loại thị trường bất động sản a) Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi - Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,.. - Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v... - Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là tư liệu tiêu dùng tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v... b) Căn cứ vào khu vực có bất động sản như: Khu vực đô thị, Khu vực nông thôn, Khu vực giáp ranh c) Căn cứ theo công dụng của bất động sản - Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp) - Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá...) - Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX...) - Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn) - Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v... d) Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh doanh) như: mua bán chuyển nhượng hay cho thuê bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất, thế chấp – bảo hiểm bất động sản, dịch vụ bất động sản PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 e) Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường - Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp). - Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. - Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê. Thị trường bất động sản nước ta bao gồm thị trường bất động sản sơ cấp và thị trường bất động sản thứ cấp - Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Chủthể tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất. - Thị trường thứ cấp là giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo lập bất động sản sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hoá bất động sản. 1.1.3. Dự án bất động sản 1.1.3.1. Khái niệm dự án bất động sản Dự án bất động sản là các dự án xây dựng gồm: dự án nhà cao tầng, dự án nhà văn phòng hay khu đô thị mới… Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm xây dựng hạ tầng kỹ thuật như san lấp mặt bằng, cấp điện, nước, thoát nước, đường giao thông và nếu là dự án lớn vài chục héc-ta thì có thêm hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, chợ... sau đó thông qua các sàn giao dịch bất động sản bán cho người có nhu cầu. 1.1.3.2. Đặc điểm pháp lý - Dự án phải có văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng. - Có hồ sơ hoàn tất đền bù cho chủ sử dụng đất nông nghiệp. Có hồ sơ chấp thuậncủa UBND quận, huyện chuyển Văn phòng kiến trúc sư trưởng. (Ðến thời điểm này, trên thực địa, thường là chủ đầu tư đã bắt đầu san lấp mặt bằng). - Có văn bản kiến trúc sư trưởng chấp thuận phê duyệt quy hoạch. (Trên thực địa,thường thì lúc này chủ đầu tư bắt đầu xây dựng hạ tầng theo thiết kế được duyệt). - Có quyết định giao đất của cấp có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh thành ký quyết định giao đất có diện tích đến 5ha; Thủ tướng Chính phủ ký quyết định giao đất có diện tích trên 5ha). Trên thực tế, phải có biên bản nghiệm thu bàn giao hạ tầng cho đơn vị quản lý nhà nước trên địa bàn và biên bản bàn giao nhà, đất ở cho người mua. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy đỏ) cho đất ở, giấy chủ quyền nhà (giấy hồng) cho nhà ở. 1.1.4. Giá đất và giá bất động sản 1.1.4.1. Giá đất Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là "giá trị đất đai" (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có "giá trị trao đổi". Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là "giá cả của đất đai" thường gọi là giá đất. Giá đất cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật canh tranh, quy luật cung cầu. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá đất là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần và giá đất là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Do đó, giá đất ở nước ta không giống giá đất ở một số quốc gia khác có chế độ tư hữu đất đai. Giá đất ở nước ta là giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất. Tuy thời gian sử dụngđất tương đối dài nhưng trong thời gian sử dụng, người sử dụng đất cũng có quyền chuyển nhượng, chuyểnđổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Do vậy Luật Đất đai quy định: giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003). 1.1.4.2. Giá bất động sản Cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu về bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, do đó giá cả bất động sản có một số đặc trưng riêng: - Tính song trùng tức là bao gồm cả giá đất và công trình - Tính khu vực - Có hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hoặc giá cho thuê Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản đó đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau. Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt của bất động sản, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cá PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 biệt của người mua và người bán. Nhìn từ góc độ dài hạn, giá bất động sản luôn luôn có xu hướng tăng lên vì tài nguyên đất đai là có hạn. 1.1.4.3. Các đặc trưng của giá đất Giá đất không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hoá thông thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế - xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Đất đai cố định về vị trí nên giá thị trường của đất rất khó hình thành thống nhất mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố vị trí của thửa đất khác nhau sẽ quyết định giá đất khác nhau. Giá đất có tính cá biệt rõ ràng, ở mảnh đất khác nhau, cấp hạng khác nhau thì sẽ có giá khác nhau. Vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau. 1.1.4.4. Cơ sở khoa học hình thành giá đất a) Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 Về thực chất địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Trong chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Địa tô chênh lệch: là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí. Phần này nhà tư bản sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ đất. Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của địa tô chênh lệch. - Địa tô chênh lệch I: là lợi nhuận thu được khi đầu tư hai lượng tư bản và lao động như nhau trên cùng một diện tích như nhau. Điều này có nghĩa lợi nhuận thu được do độ phì nhiêu của đất mang lại và nó phụ thuộc vào vị trí thửa đất, điều kiện thời tiết và thị trường tiêu thụ. - Địa tô chênh lệch II: là lợi nhuận thu được do sự đầu tư hai lượng tư bản và lao động khác nhau trên cùng một diện tích như nhau. Điều này có nghĩa lợi nhuận thu được do đầu tư thâm canh. Địa tô tuyệt đối: là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả của sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. b) Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi. Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng. Địa tô Giá đất = Lãi suất ngân hàng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 1.1.4.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy lên cao; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường: "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"..., có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên Quốc lộ, Tỉnh lộ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản, cụ thể là: a) Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản -Nhóm các yếu tố tự nhiên Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản. Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Địa hình bất động sản toạ lạc: địa hình nơi bất động sản toạ lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với bất động sản là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12 Đặcđiểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất động sản tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị bất động sản bị sút giảm và ngược lại. - Nhóm các yếu tố kinh tế Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ BẤT ĐỘNG SẢN mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng. - Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường Tính hữu dụng của bất động sản. Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường. b) Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,... hiện có. Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…). - Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là: Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động sản gia tăng. Các chính sách tác động trực tiếp như: chính sách cho phép Việt kiều mua bất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma