Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Nghiên cứu thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Bình Định

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:116

Thêm vào BST

Báo xấu

33
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu đề tài là nghiên cứu được thực trạng việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Bình Định, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, bất cập, rút ngắn thời gian và đẩy nhanh tiến độ thực hiện, mang lại hiệu quả thiết thực cho cả Nhà nước và các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Nghiên cứu thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Bình Định

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Huế, ngày… tháng… năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Thành Sơn PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện Luận văn, tôi luôn nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân đã tạo mọi điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành Luận văn này. Tôi xin ghi nhận và trân trọng cảm ơn. Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo TS. Nguyễn Hữu Ngữ, Trưởng Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp - Trường Đại học Nông Lâm Huế đã trực tiếp hướng dẫn khoa học cho tôi trong suốt thời gian nghiên cứu. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành và tạo điều kiện thuận lợi của quý Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Phòng Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm Huế; các cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bình Định, Sở Tài nguyên và Môi trường Bình Định, Sở Xây dựng Bình Định, Cục Thống kê Bình Định, Cục thuế Bình Định và đồng nghiệp đã tận tình giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Huế, ngày… tháng 4 năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Thành Sơn PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Luận văn này đã tập trung phân tích, đánh giá thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Bình Định. Kết quả nghiên cứu của luận văn đã làm cơ sở đề xuất các giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện chính sách pháp luật, nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế. Khi nghiên cứu, tôi đã tiến hành điều tra, thu thập thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, đất đai; số liệu, tài liệu về tình hình quản lý, sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận và kết quả chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế; tham gia quan sát thực địa; phỏng vấn lãnh đạo, cán bộ chuyên môn và tổ chức kinh tế. Trên cơ sở số liệu, tài liệu thu thập được, tôi đã tiến hành tổng hợp, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế. Kết quả nghiên cứu công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Bình Định cho thấy: Hệ thống chính sách pháp luật ngày càng được hoàn thiện; quy trình, thủ tục chứng nhận đã được ban hành. Tuy nhiên, việc chứng nhận quyền sở hữu rừng trồng, cây lâu năm chưa được quy định cụ thể. Toàn tỉnh Bình Định, đến hết năm 2014 có 3.732 tổ chức kinh tế, sử dụng 59.462,24 ha đất. Đến 31/5/2015, toàn tỉnh chỉ chứng nhận tài sản được 484 trường hợp/2.081 GCN đã cấp cho tổ chức kinh tế, loại tài sản đã chứng nhận chủ yếu là công trình xây dựng và nhà ở. Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hầu như không xuất phát từ ý thức của tổ chức kinh tế, diễn ra rất nhỏ lẻ. Khi tổ chức kinh tế có nhu cầu vay vốn ngân hàng bằng thế chấp tài sản gắn liền với đất thì mới thực hiện. Công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế còn gặp một số khó khăn như: Nhà nước chưa quy định cụ thể loại cây trồng, mật độ cây trồng lâu năm hay rừng trồng như thế nào thì được chứng nhận; Nhà nước cũng chưa có chế tài xử lý những trường hợp không đăng ký biến động đối với tài sản sau đăng ký mà có biến động gây khó khăn cho công tác quản lý; UBND tỉnh Bình Định chưa ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ khi chứng nhận quyền sở hữu rừng trồng, cây lâu năm gây vướng mắc cho quá trình thực hiện. Thời gian chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế thường kéo dài so với quy định. Nguyên nhân cơ bản từ phía tổ chức kinh tế như tài sản đăng ký chứng nhận quyền sở hữu xây dựng vượt so với giấy phép đã cấp, xây dựng không phép, không có trong hợp đồng chuyển nhượng. Qua nghiên cứu này, đề tài đã đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Bình Định. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................ ii TÓM TẮT ..................................................................................................................... iii MỤC LỤC ..................................................................................................................... iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................ vi DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ..................................................................................... viii MỞ ĐẦU ..........................................................................................................................i 1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài ......................................................................................................2 2.1. Mục tiêu chung .........................................................................................................2 2.2. Mục tiêu cụ thể .........................................................................................................3 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .....................................................................................3 3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................4 1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ........................................................................4 1.1.1. Đất đai....................................................................................................................4 1.1.2. Giấy chứng nhận ....................................................................................................5 1.1.3. Tài sản....................................................................................................................7 1.1.4. Sở hữu, quyền sở hữu và các quyền về tài sản ......................................................9 1.1.5. Tổ chức kinh tế ....................................................................................................12 1.1.6. Vai trò của việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ....................14 1.2. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................................15 1.2.1. Tình quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất một số nước trên thế giới .........15 1.2.2. Tình hình quản lý đất đai và chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam ............................................................................................................................... 19 1.2.3. Chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tác tổ chức kinh tế ở Bình Định ...... 29 1.3. Những công trình nghiên cứu có liên quan ............................................................ 36 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................................................................................... 38 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..........................................................................38 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..........................................................................................38 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 38 2.2. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 38 2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................38 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu .................................................................38 2.3.2. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ............................................................... 39 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................41 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Bình Định ...............................................41 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................... 41 3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội......................................................................................47 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở tỉnh Bình Định .........................................52 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai .....................................................................................52 3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai ....................................................................................63 3.3. Khái quát về các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Bình Định ............................... 68 3.4. Thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế ...................................................................................................................71 3.4.1. Kết quả chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất .................................71 3.4.2. Loại tài sản gắn liền với đất chứng nhận quyền sở hữu ......................................74 3.4.3. Thời gian chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho các tổ chức kinh tế ..................75 3.4.4. Thông tin tài sản gắn liền với đất thể hiện trên giấy chứng nhận .......................80 3.4.5. Thuận lợi, bất cập và khó khăn của việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế ...............................................................................84 3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế ......................................88 3.5.1. Giải pháp chính sách pháp luật ............................................................................88 3.5.2. Giải pháp về quy trình, thủ tục ............................................................................89 3.5.3. Giải pháp về cơ cấu tổ chức ................................................................................89 3.5.4. Quản lý và thực hiện nghiêm quy định về xây dựng ...........................................90 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ...........................................................................................91 1. Kết luận......................................................................................................................91 2. Đề nghị ......................................................................................................................92 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 94 PHỤ LỤC ......................................................................................................................98 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầu đủ BĐĐC Bản đồ địa chính CNTS Chuyển nhượng tài sản CSDL Cơ sở dữ liệu CSDLĐĐ Cơ sở dữ liệu đất đai DNTN Doanh nghiệp tư nhân DTTN Diện tích tự nhiên ĐK ĐĐ Đăng ký đất đai ĐVHC Đơn vị hành chính GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng GRDP tổng sản phẩm trên địa bàn HĐMB Hợp đồng mua bán QHKHSDĐ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất TKĐĐ Thống kê đất đai TNHH Trách nhiệm hữu hạn UBND Ủy ban nhân dân Dự án Hoàn thiện và hiện đại hóa hệ VLAP thống quản lý đất đai Việt Nam XDCB Xây dựng cơ bản PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Diện tích, tỷ lệ các loại đất tỉnh Bình Định...................................................44 Bảng 3.2. Diện tích, dân số và đơn vị hành chính tỉnh Bình Định ................................ 47 Bảng 3.3. Hiện trạng dân số, lao động của tỉnh Bình Định ...........................................48 Bảng 3.4. Tổng sản phẩm trên địa bàn giai đoạn 2010-2014 ........................................49 Bảng 3.5. Cơ cấu tổng sản phẩm trên địa bàn giai đoạn 2010-2014 ............................. 50 Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả đo đạc bản đồ địa chính ...................................................54 Bảng 3.7. Kết quả cấp GCN đến ngày 31/5/2015 .........................................................56 Bảng 3.8. Tổng hợp kết quả xây dựng CSDL đất đai ...................................................57 Bảng 3.9. Tình hình giao, cho thuê, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất .................60 Bảng 3.10. Hiện trạng sử dụng đất toàn tỉnh năm 2015 ................................................63 Bảng 3.11. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ..........................................65 Bảng 3.12. Biến động cơ cấu sử dụng đất toàn tỉnh giai đoạn 2010 - 2015..................66 Bảng 3.13. Biến động sử dụng đất của các tổ chức kinh tế giai đoạn 2010 - 2015 ......67 Bảng 3.14. Thống kê các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Bình Định .........................68 Bảng 3.15. Tình hình phân bố tổ chức kinh tế giai đoạn 2010-2014 ............................ 70 Bảng 3.16. Kết quả cấp GCN thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh Bình Định ..............71 Bảng 3.17. Thống kê kết quả chứng nhận tài sản cho tổ chức kinh tế ..........................72 Bảng 3.18. So sánh kết quả chứng nhận sở hữu tài sản với kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .....................................72 Bảng 3.19. Thống kê loại tài sản gắn liền với đất đã chứng nhận quyền sở hữu ..........74 Bảng 3.20. Tổng hợp kết quả điều tra các tổ chức kinh tế về thời gian thực hiện chứng nhận tài sản so với quy định ..........................................................................................75 Bảng 3.21. Tổng hợp kết quả điều tra lãnh đạo và cán bộ chuyên môn về thời gian thực hiện chứng nhận tài sản .................................................................................................76 Bảng 3.22. Thống kê hồ sơ của công ty cổ phần xây lắp điện Tuy Phước ...................77 Bảng 3.23. Thống kê hồ sơ của công ty TNHH Thép Thái...........................................77 Bảng 3.24. Thống kê hồ sơ của công ty TNHH Nông sản MB .....................................79 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 1.1. Quy trình cấp GCN quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế tại tỉnh Bình Định ..........................................................................................................34 Hình 3.1. Vị trí vùng nghiên cứu ...................................................................................42 Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất toàn tỉnh năm 2015 ........................................................64 Hình 3.3. Biến động cơ cấu sử dụng đất toàn tỉnh giai đoạn 2010-2015 ......................66 Hình 3.4. Cơ cấu loại hình tổ chức kinh tế qua các năm ...............................................69 Hình 3.5. So sánh số trường hợp đã được chứng nhận sở hữu tài sản với GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp. ....................73 Hình 3.6. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ...........................................................82 Hình 3.7. Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng khác ...........................83 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Theo quy định tại Luật Doanh nghiệp năm 2014, tổ chức kinh tế là các doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp bao gồm Doanh nghiệp tư nhân, Công ty Cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty hợp doanh; Hợp tác xã, Liên hiệp hợp tác xã được thành lập theo Luật Hợp tác xã và các tổ chức kinh tế thành lập theo Luật Đầu tư [25]. Khoản 1, Điều 5, Luật đất đai 2013 quy định về người sử dụng đất thì tổ chức kinh tế là một trong những người sử dụng đất thuộc nhóm đối tượng tổ chức trong nước sử dụng đất [24]. Các tổ chức kinh tế được sử dụng đất dưới nhiều hình thức và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Trong quá trình sử dụng đất, các tổ chức kinh tế có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp Luật đất đai qua các thời kỳ. Hiện nay, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định cụ thể tại Chương XI của Luật đất đai năm 2013, trong đó có quyền được thế chấp tài sản gắn liền với đất [24]. Tài sản gắn liền với đất là các loại bất động sản ở trên đất, theo Khoản 1, Điều 174 của Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005 quy định “Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định” [21]. Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được thực hiện lần đầu tiên theo quy định của Nghị định số 60/1994/NĐ-CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị [13]. Đặc biệt Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã quy định chủ sử dụng đất được chứng nhận quyền sử dụng đất và chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên cùng một loại giấy gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Theo đó, tài sản gắn liền với đất được quyền chứng nhận sở hữu là nhà ở, công trình xây dựng và rừng trồng. Đồng thời các tổ chức kinh tế chỉ được quyền chứng nhận sở hữu đối với những tài sản gắn liền với đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước [15]. Trong quá trình sản xuất kinh doanh, hầu hết các tổ chức kinh tế đều có nhu cầu thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, giai đoạn này, các tài sản gắn liền với đất chưa được chứng nhận quyền sở hữu vẫn PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 được các tổ chức tín dụng nhận thế chấp và cho vay vốn. Chính điều này, các tổ chức kinh tế không chú trọng đến việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Ngày 18/11/2011, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, theo quy định tại Thông tư này thì các tổ chức kinh tế chỉ được đăng ký thế chấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi tài sản đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu [10]. Do đó, kể từ khi thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT có hiệu lực thi hành các tổ chức kinh tế có nhu cầu vay vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh đồng loạt thực hiện thủ tục để được chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Các tổ chức kinh tế được quyền chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất là các loại bất động sản, bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất, cây lâu năm...Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất của Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh. Trên địa bàn tỉnh Bình Định, tính đến 31/12/2014 có 3.732 tổ chức kinh tế đang hoạt động trên các lĩnh vực khác nhau [17]. Thực tế qua hơn bốn năm thực hiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Bình Định cho thấy còn nhiều bất cập, phiền hà, gây khó khăn không nhỏ cho các tổ chức kinh tế khi thực hiện thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, làm ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các tổ chức kinh tế. Điều này cũng làm giảm khả năng giải ngân của các tổ chức tín dụng, ảnh hưởng đến công tác quản lý của cơ quan Nhà nước có liên quan, kìm hãm phát triển sản xuất và gây ảnh hưởng không nhỏ đến phát triển kinh tế của địa phương. Nhằm đánh giá đúng thực trạng và đề xuất được các giải pháp để thực hiện tốt quy trình chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tác tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Bình Định, tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Bình Định”. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu chung Nghiên cứu được thực trạng việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Bình Định, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, bất cập, rút ngắn thời gian và đẩy nhanh tiến độ thực hiện, mang lại hiệu quả thiết thực cho cả Nhà nước và các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bình Định. - Đánh giá được thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Bình Định. - Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Bình Định 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu góp phần hoàn thiện cơ sở pháp lý và đề xuất được các phương án tối ưu trong quá trình thực hiện chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất. Kết quả nghiên cứu của đề tài còn là tài liệu tham khảo cho sinh viên và bạn đọc quan tâm đến lĩnh vực quản lý đất đai. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Góp phần giúp các nhà quản lý và hoạch định chính sách ở tỉnh Bình Định nắm được thực trạng và những bất cập để điều chỉnh các quy định liên quan phù hợp. Đề xuất các giải pháp hợp lý nhằm đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 1.1.1. Đất đai Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Có thể nói, đất đai vừa là xuất phát điểm vừa là yếu tố cơ bản của đời sống con người, của các sinh vật trên trái đất và quá trình sản xuất của xã hội. Nói về vai trò của đất đai C.Mác viết: “Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp”. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. Cũng chính bởi lịch sử đấu tranh để tồn tại và phát triển của đất nước đã quy định chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam. Ở nước ta “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [24]. Thực hiện quyền năng của chủ sở hữu Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,... (gọi chung là người sử dụng đất) khai thác, sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Để bảo vệ quyền của người sử dụng đất, Nhà nước quy định người sử dụng đất có QSDĐ và đó là một quyền tài sản. Chế độ sở hữu mà đặc biệt là sở hữu đất đai và các tư liệu sản xuất quan trọng khác ở Việt Nam luôn được ghi nhận trong các bản Hiến pháp năm 1946, Hiến pháp năm 1959, Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp năm 2013. Tuy nhiên, do tình hình lịch sử và hoàn cảnh đất nước nên trong mỗi giai đoạn lịch sử, Hiến pháp và pháp luật Việt Nam quy định chủ thể, phạm vi, nội dung của chế độ sở hữu đất đai không giống nhau và cơ chế thực hiện, bảo vệ các quyền sở hữu cũng khác nhau. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu trong Hiến pháp năm 1980 và tiếp tục được khẳng định trong Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013. Điều 19, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ,... đều thuộc sở hữu toàn dân” [20]. Và đến nay, Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định lại tại Điều 53: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”[23]. Nhà nước có chính sách khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư, tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa học, công nghệ vào bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống đồi núi trọc, PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; phát triển kết cấu hạ tầng để làm tăng giá trị của đất. 1.1.2. Giấy chứng nhận Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong việc sử dụng đất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy theo quy định của Luật đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung của hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng. Với những thông tin được thể hiện trên giấy chứng nhận như: tên người sử dụng đất, số hiệu thửa đất, diện tích, mục đích sử dụng, tài sản gắn liền với đất, những biến động sau khi cấp giấy… GCNQSDĐ giữ một vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất. Về phía Nhà nước, tiến độ và mức độ hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận nó chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình và giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách thuận tiện. Về phía người sử dụng đất, giấy chứng nhận là cơ sở để họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất. Cụ thể và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Chính vì vậy, Nhà nước và các cấp chính quyền địa phương luôn chú trọng, quan tâm đến hoạt động cấp GCNQSDĐ. Luật Đất đai 1987 tuy có đề cập đến việc cấp GCNQSDĐ nhưng nó là loại giấy nào thì Luật không quy định rõ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính thức áp dụng thống nhất cho tổ chức, cá nhân từ Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường), bìa của mẫu giấy này có màu đỏ nên thường được gọi là “bìa đỏ” hay “sổ đỏ”. Tuy nhiên, mẫu giấy này chỉ áp dụng cấp cho quyền sử dụng đất mà không áp dụng cấp cho đất có nhà ở tại đô thị. Chính vì vậy, ngày 05/7/1994 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 60/1994/NĐ-CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, quy định người sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở tại đô thị được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Mẫu giấy chứng nhận này do Bộ Xây dựng phát hành và có bìa màu hồng nhạt, thường được gọi là “giấy hồng” hoặc “sổ hồng” [13]. Cũng trong khoảng thời gian này, thực trạng nảy sinh phổ biến là sự buông lỏng quản lý về nhà, đất thuộc trụ sở làm việc của các cơ quan, đơn vị của Nhà nước gây ra bất hợp lý, lãng phí, sử dụng không đúng mục đích tài sản Nhà nước. Do vậy, để tăng cường, nâng cao trách nhiệm của các tổ chức trong việc bảo tồn quỹ đất, công trình trụ sở cơ quan, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Quy chế quản lý và sử dụng nhà làm PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 việc của các cơ quan hành chính sự nghiệp kèm theo Quyết định 399TC/QLCS ngày 17 tháng 5 năm 1995. Những năm tiếp theo, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06 tháng 3 năm 1998 về quản lý tài sản Nhà nước, Nghị định này mở rộng đối tượng quản lý, quy định các cơ quan, đơn vị Nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai, nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với đất tại cơ quan quản lý công sản cấp tỉnh và được cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu Nhà nước. Mẫu giấy chứng nhận này do Bộ Tài chính phát hành có màu tím, thường được gọi là “giấy tím” [14]. Như vậy, trong khoảng thời gian này đã cùng lúc tồn tại cả 3 mẫu GCNQSDĐ hợp pháp do 3 cơ quan khác nhau chịu trách nhiệm phát hành và tổ chức thực hiện cấp cho người sử dụng đất. Với những quy định đó, mỗi loại giấy chứng nhận được cấp theo một trình tự, thủ tục khác nhau; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất liên quan cũng có ít nhiều khác biệt, đồng thời hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước đối với từng loại đất và tài sản trên đất cũng bị tách rời, thuộc nhiều cơ quan khác nhau, gây khó khăn trong việc kiểm soát biến động đất đai. Với mong muốn tạo thuận tiện cho người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính, thống nhất việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất, không phụ thuộc loại đất, mục đích sử dụng đất, đến Luật Đất đai 2003 quy định về GCNQSDĐ đã có sự thay đổi cơ bản. Khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy định: “GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản” [22]. Người đã được cấp giấy đỏ, giấy hồng và giấy tím sẽ được đổi sang giấy mới khi có sự chuyển quyền sử dụng đất. Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về GCNQSDĐ thì mẫu giấy chứng nhận này cũng có màu đỏ. Như vậy, một sản phẩm giấy đỏ mới đã ra đời theo Luật Đất đai 2003 thay thế cho ba loại giấy tờ đỏ, hồng, tím hợp pháp đang tồn tại, thống nhất chung một giấy chứng nhận cho mọi loại đất và cả tài sản trên đất. Tuy vậy, giấy chứng nhận này chỉ thực hiện chứng nhận quyền sử dụng đất, không công nhận quyền sở hữu tài sản trên đất. Chính việc không công nhận quyền sở hữu tài sản trên đất nên ngày 15 tháng 7 năm 2005 Chính phủ ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, dựa trên Nghị định này Bộ Xây dựng đã ban hành mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây có màu hồng. Như vậy, việc cấp Giấy chứng nhận dường như quay trở lại thời điểm ban đầu với sự tồn tại song song hai giấy chứng nhận là giấy hồng và giấy đỏ. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 Để thuận lợi và thống nhất trong việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất trên cùng một loại giấy, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thực hiện Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 21 tháng 10 năm 2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 17/2009/TT- BTNMT mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để thay thế cho mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT: “Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen” [9]. Luật đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, để hướng dẫn về giấy chứng nhận theo đúng quy định của Luật, ngày 19 tháng 5 năm 2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định “Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm”. Như vậy, đến thời điểm này việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn tiếp tục thực hiện cấp trên cùng một giấy. 1.1.3. Tài sản 1.1.3.1. Khái niệm tài sản Theo từ điển tiếng Việt, tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu. Nhìn tổng quát, tài sản được hiểu là tất cả các nguồn lực hữu hình hoặc vô hình, bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản của một chủ thể nhất định, có khả năng mang lại lợi ích cho các chủ thể đó. Theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005, tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản [21]. Tài sản này được hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm: Vật: gồm cả vật đang có và vật sẽ được hình thành trong tương lai như công trình đang được xây dựng, tàu thuyền đang đóng hoặc sẽ đóng, hoa quả sẽ có,… Tiền, giấy tờ có giá như cổ phiếu, trái phiếu, công trái, séc, giấy ủy nhiệm chi, tín phiếu, sổ tiết kiệm,… PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 Các quyền tài sản như quyền sử dụng đất, quyền đòi nợ, quyền sở hữu trí tuệ,… 1.1.3.2. Phân loại tài sản Tài sản có thể được phân loại theo nhiều cách. Trong luật La tinh tài sản được phân loại thành động sản và bất động sản, tài sản hữu hình và tài sản vô hình, vật tiêu hao và vật không tiêu hao, vật cùng loại và vật đặc định, vốn và lợi tức, vật được sở hữu và vật không được sở hữu, tài sản công và tài sản tư. Trong luật Anh-Mỹ thì tài sản được phân loại thành quyền đối vật và quyền đối nhân, đất đai và các tài sản khác bao gồm tiền, động sản hữu hình mà không phải là tiền [2]. Bộ luật Dân sự Việt Nam có xu hướng phân loại tài sản tương tự như luật La tinh, tại Chương XI qui định về các loại tài sản, trong đó có các khái niệm động sản và bất động sản, vật đặc định và vật cùng loại, vật chính và vật phụ,….[21] Động sản và bất động sản được quy định tại Điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do luật qui định [21]. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản [21]. Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở, chưa có các quy định cụ thể về danh mục các tài sản này, nên việc phân định các tài sản là động sản hay bất động sản thường không đơn giản. Dựa vào cách hiểu phổ biến, bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Người ta coi tài sản là bất động sản khi chúng có các điều kiện sau: là một yếu tố vật chất có ích cho con người; được kiểm chứng bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; có thể đo lường bằng giá trị nhất định; không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; tồn tại lâu dài. Với quan niệm này, bất động sản được phân chia thành những nhóm: + Đất đai: Đất không di dời được, đất đai được xác định chủ quyền, đất đai được đo lường bằng giá trị. + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc di dời không đáng kể; các công trình xây dựng công nghiệp, công trình giao thông, công trình thương mại - du lịch - dịch vụ được xây dựng gắn liền với đất đai; các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo, các di sản văn hóa vật thể, các công trình bảo tồn quốc gia, ... không coi là bất động sản hoặc coi là bất động sản đặc biệt); các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó như máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 + Các tài sản khác gắn liền với đất: Vườn cây lâu năm (bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây); một số công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác do pháp luật quy định. Thông thường việc gắn các “động sản” vào nhà ở và công trình xây dựng phải do chủ sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng đó thực hiện, do vậy các bất động sản và động sản này là cùng một chủ sở hữu. Tuy nhiên, có những trường hợp động sản và bất động sản không nhất thiết là của một chủ sở hữu, đó là trường hợp cho thuê nhà, thuê khoán công trình xây dựng mà người thuê gắn các “động sản” của mình vào bất động sản đang thuê [7]. Các tài sản khác gắn liền với đất đai cũng được xem là bất động sản. Những tài sản này chỉ được xem là bất động sản khi nó “gắn liền” với đất do vị trí tự nhiên, nếu tách ra khỏi đất đai thì các tài sản này trở thành động sản như khoáng sản đã khai thác, cây đã bị đốn khỏi mặt đất, lúa đã bị thu hoạch,… Từ cách phân loại trên, mặc dù tài sản được phân loại thành hoa lợi, lợi tức, vật chính hay vật phụ, vật chia được hay không chia được, vật đặc định hay cùng loại, vật tiêu hao hay không tiêu hao, vật hữu hình hay vô hình,... ta đều nhận thấy rằng với cách phân loại nào đi nữa thì tài sản vẫn tồn tại ở dạng động sản hay bất động sản. Cách phân loại tài sản thành động sản hay bất động sản là cách phân loại bao trùm nhất. Với cách phân loại này thì tất cả tài sản đều được xếp vào động sản hay bất động sản mà không bỏ sót một loại tài sản nào. Với cách phân loại khác thì chúng ta chỉ phân biệt được tài sản ở một khía cạnh nào đó mà không bao gồm hết những tài sản còn lại. 1.1.4. Sở hữu, quyền sở hữu và các quyền về tài sản 1.1.4.1. Khái niệm về sở hữu và quyền sở hữu Sở hữu là quan hệ giữa người với người (quan hệ xã hội) đối với tài sản, trong đó chỉ rõ tài sản, tư liệu sản xuất và thành quả lao động thuộc về ai. Sở hữu thể hiện các quan hệ sản xuất xã hội, phương thức chiếm hữu và phân phối trong từng hình thái kinh tế - xã hội và quan hệ xã hội nhất định. Sở hữu thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Sở hữu là quan hệ kinh tế khách quan, quan hệ xã hội quan trọng đòi hỏi phải được pháp luật điều chỉnh. Như vậy quyền sở hữu là quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với tài sản, xuất hiện trên cơ sở của các quy phạm pháp luật. Nội dung quyền sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 - Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản. Trong trường hợp chủ sở hữu chiếm hữu tài sản thuộc sở hữu của mình thì chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, quản lý tài sản nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội. Việc chiếm hữu của chủ sở hữu không bị hạn chế, gián đoạn về thời gian, trừ trường hợp chủ sở hữu chuyển giao việc chiếm hữu cho người khác hoặc pháp luật có quy định khác. Khi chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản cho người khác thì người được uỷ quyền thực hiện quyền chiếm hữu tài sản đó trong phạm vi, theo cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định. - Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Trong trường hợp chủ sở hữu thực hiện quyền sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình thì chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Quyền sử dụng tài sản có thể được chuyển giao cho người khác thông qua hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. - Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản. Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Người được chủ sở hữu uỷ quyền định đoạt tài sản phải thực hiện việc định đoạt phù hợp với ý chí, lợi ích của chủ sở hữu. Người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình theo thoả thuận với chủ sở hữu tài sản đó hoặc theo quy định của pháp luật. 1.1.4.2. Các quyền về tài sản Khi nền kinh tế càng phát triển sẽ góp phần phân tách nhanh chóng các quyền của chủ sở hữu, làm cho chiếm hữu, sử dụng và định đoạt ngày càng được các chủ thể khác nhau thực hiện. Từ đó, khái niệm sở hữu ngày càng mất ý nghĩa, thay vào đó là sự tập hợp của các quyền tài sản. Khi nghiên cứu về quyền tài sản, đã có tác giả viết: "Quyền tài sản có thể hiểu là cách ứng xử của con người đối với nhau liên quan đến tài sản. Pháp luật quy định mối quan hệ giữa con người đối với nhau đối với tài sản, chứ không quy định quan hệ giữa con người với tài sản. Trong quyền tài sản bao giờ cũng có hàm ý tập trung quyền kiểm soát cho người này và giới hạn hoặc loại trừ quyền đó đối với người khác"[ 2]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 Theo một lý thuyết của Harold Demsetz (1967), quyền tài sản được hiểu là tập hợp của rất nhiều quyền và lợi ích, trong đó có các quyền cơ bản như quyền kiểm soát việc sử dụng tài sản, quyền thụ hưởng lợi nhuận thu được từ việc sử dụng tài sản, các quyền chuyển nhượng, thế chấp tài sản. Theo lý thuyết này, một quyền tài sản đương nhiên có thể bị kiểm soát và chia sẻ lợi ích bởi nhiều chủ thể. Ở Trung Quốc, vấn đề quyền tài sản được nghiên cứu và đề cập một cách rõ ràng, họ cho rằng: "Quyền tài sản là tập hợp một nhóm quyền lợi với tài sản bao gồm quyền sở hữu, quyền kinh doanh, quyền sử dụng, xử lý và quyền thu lợi. Quyền sở hữu là cơ sở của chế độ quyền tài sản. Quyền kinh doanh bao gồm các quyền sử dụng, quyết định xử lý,... Quyền thu lợi là sự thực hiện về kinh tế của quyền sở hữu và quyền kinh doanh. Quan hệ quyền tài sản là quan hệ hành vi chế ước thừa nhận lẫn nhau tạo nên khi chiếm hữu và sử dụng, thể hiện mối quan hệ giữa người với người quyết định mọi hành vi và quan hệ kinh tế" [1]. Theo pháp luật Việt Nam, quyền tài sản được hiểu là quyền trị giá được xác định bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Chủ sở hữu tài sản thì có các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản. Người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình khi có sự thỏa thuận của chủ sở hữu tài sản. Bộ luật Dân sự hiện hành quy định các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản bao gồm: + Quyền sử dụng đất. + Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác. + Các quyền khác theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật như quyền sở hữu trí tuệ, quyền đòi nợ,... [21]. 1.1.4.3. Các hình thức sở hữu Xác định hình thức sở hữu đối với tài sản có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Theo Điều 172, Bộ luật dân sự năm 2005, ở Việt Nam hiện nay có các hình thức sở hữu sau: Sở hữu Nhà nước: Tài sản thuộc hình thức sở hữu Nhà nước bao gồm đất đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước, núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi thiên nhiên ở vùng biển, thềm lục địa và PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12 vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác do Pháp luật quy định. Nhà nước CHXHCN Việt Nam thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản thuộc hình thức sở hữu Nhà nước. Sở hữu tập thể: là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập thể ổn định khác do cá nhân, hộ gia đình cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất, kinh doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng có lợi. Sở hữu tư nhân: là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình. Sở hữu tư nhân bao gồm sở hữu cá thể, sở hữu tiểu chủ, sở hữu tư bản tư nhân. Sở hữu chung: là sở hữu của nhiều chủ sở hữu đối với tài sản. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Tài sản thuộc sở hữu chung là tài sản chung. Sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính chị - xã hội: là sở hữu của tổ chức đó nhằm thực hiện mục đích chung quy định trong điều lệ. Sở hữu của tổ chức chính thị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp: là sở hữu của cả tổ chức đó nhằm thực hiện mục đích chung của các thành viên được quy định trong điều lệ. 1.1.5. Tổ chức kinh tế Tổ chức kinh tế là tổ chức được có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật nhằm thực hiện các hoạt động kinh doanh với mục đích thu lợi nhuận. Theo Luật Doanh nghiệp năm 2005, tổ chức kinh tế bao gồm Doanh nghiệp tư nhân, Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty hợp danh; Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo Luật Hợp tác xã và các tổ chức kinh tế thành lập theo Luật Đầu tư [21]. - Doanh nghiệp tư nhân: Là doanh nghiệp do một cá nhân làm chủ và tự chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình về mọi hoạt động của doanh nghiệp. Chủ sở hữu duy nhất của doanh nghiệp tư nhân là một cá nhân. Doanh nghiệp tư nhân thường làm việc theo nghề nghiệp của chủ doanh nghiệp. Chủ sở hữu doanh nghiệp đồng thời là nhà quản lý các hoạt động hằng ngày của doanh nghiệp. Doanh nghiệp tư nhân không có tư cách pháp nhân. Chủ doanh nghiệp tư nhân là đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp [21]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma