Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Nghiên cứu thực trạng giá đất ở thông qua đánh giá quyền sử dụng đất tại thành phố Quy Nhơn

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:117

Thêm vào BST

Báo xấu

38
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích giá đất ở tại địa bàn thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định thông qua một số dự án ĐGQSDĐ; hiệu quả và những tồn tại hạn chế của công tác ĐGQSDĐ; -hân tích sự chênh lệch giữa giá đất do UBND tỉnh xây dựng với giá đất trúng đấu giá và giá đất thị trường; Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác ĐGQSDĐ, xây dựng bảng giá đất do Nhà nước quy định và giá đất cụ thể phù hợp hơn với giá đất của thị trường.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Nghiên cứu thực trạng giá đất ở thông qua đánh giá quyền sử dụng đất tại thành phố Quy Nhơn

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan kết quả nghiên cứu và số liệu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai sử dụng để bảo vệ một học vị nào khác. Tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này và tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Huế, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Trần Nguyễn Thanh Thanh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành khóa học và đề tài nghiên cứu, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ quý báu của Quý thầy cô trong Ban giám hiệu nhà trường, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Phòng Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm Huế, xin gửi tới quý thầy, cô lòng biết ơn chân thành và tình cảm quý mến nhất. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến thầy giáo PGS.TS Nguyễn Minh Hiếu, người hướng dẫn khoa học, thầy đã nhiệt tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình hoàn thiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn các tập thể và các cán bộ, công chức công tác tại: Chi cục Quản lý đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường Bình Định, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Bình Định; UBND thành phố Quy Nhơn, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quy Nhơn, UBND phường Nguyễn Văn Cừ, phường Đống Đa, phường Nhơn Bình, công ty TNHH bán đấu giá tài sản Bình Định, công ty TNHH bán đấu giá tài sản Đông Dươn, công ty TNHH bán đấu giá tài sản Nam Việt và các hộ gia đình, cá nhân thuộc các nhóm hộ điều tra tại thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện cho tôi hoàn thành đề tài này. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã góp ý, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Huế, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Trần Nguyễn Thanh Thanh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Trần Nguyễn Thanh Thanh, 2016, luận văn tốt nghiệp thạc sỹ Kiểm soát và Bảo vệ Môi trường chuyên ngành Quản lý đất đai, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Nông lâm Huế. Giáo viên hướng dẫn: PGS. TS. Nguyễn Minh Hiếu Đề tài nghiên cứu “Nghiên cứu thực trạng giá đất ở thông qua ĐGQSDĐ tại thành phố Quy Nhơn” với mong muốn: nghiên cứu giá đất ở thông qua ĐGQSDĐ trên địa bàn thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác ĐGQSDĐ, xây dựng giá đất của Nhà nước và xác định giá đất cụ thể phù hợp hơn với giá đất của thị trường. Điều tra thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp liên quan đến giá đất hình thành qua ĐGQSDĐ, Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành và giá đất thị trường tại một số khu QHDC có tổ chức ĐGQSDĐ. Đồng thời sử dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp, phát phiếu điều tra các đối tượng: cán bộ làm công tác quản lí ĐGQSDĐ, các hộ gia đình, cá nhân: tham gia ĐGQSDĐ, có giao dịch thị trường, ở gần khu vực đấu giá nhằm nắm bắt và phân tích chênh lệch giữa các loại giá đất. Kết quả nghiên cứu đề tài cho thấy trong những năm qua công tác ĐGQSDĐ đã đem rất nhiều lợi ích cho thành phố Quy Nhơn như: tăng thu Ngân sách, loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin – cho”,... phục vụ cho mục tiêu mở rộng và phát triển của thành phố; góp phần lành mạnh các thủ tục hành chính và thực hiện quản lí đất đai ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện hơn. Mặc dù vậy, bên cạnh những mặt tích cực mà ĐGQSDĐ mang lại thì vẫn còn nhiều hạn chế chưa được khắc phục. Hầu hết khu QHDC thực hiện ĐGQSDĐ trên địa bàn thành phố Quy Nhơn đều có giá đất thị trường cao hơn giá trúng đấu giá và cao hơn nhiều so với GKĐ và giá Nhà nước. Điều này chứng tỏ việc xây dựng Bảng giá đất Nhà nước và GKĐ để đưa ra đấu giá chưa thực sự theo sát giá đất thực tế trên thị trường. Để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, đòi hỏi phải thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ và từng bước tháo gỡ vướng mắc và bất cập. Vấn đề cơ bản nhất về cơ chế chính sách là phải tạo lập thị trường đất đai cạnh tranh, minh bạch có sự điều tiết của Nhà nước. Khi đã có thị trường đất đai, việc xác lập giá thị trường sẽ rất thuận lợi và đó là căn cứ chính để Nhà nước quy định giá đất theo khung và bảng giá phục vụ cho công tác quản lí Nhà nước về giá đất, khi đó sẽ đảm bảo được yêu cầu giá đất thị trường phù hợp với giá đất quy định của Nhà nước. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii TÓM TẮT LUẬN VĂN ................................................................................................ iii MỤC LỤC ......................................................................................................................iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................... vii DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................................... viii MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................................2 2.1. Mục tiêu chung .........................................................................................................2 2.2. Mục tiêu cụ thể .........................................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .....................................................................................2 3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................................4 1.1. CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .........................................4 1.1.1. Giá đất....................................................................................................................4 1.1.2. Định giá đất ...........................................................................................................7 1.1.3. Quyền sử dụng đất và người sử dụng đất ............................................................ 13 1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................................................14 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...........................................17 1.2.1. Đấu giá đất một số nước trên thế giới .................................................................17 1.2.2. Đấu giá quyền sử đụng đất tại Việt Nam ............................................................ 20 1.2.3. Đấu giá quyền sử đụng đất trên địa bàn tỉnh Bình Định .....................................26 1.3. NHỮNG NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI .........................................27 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................................................................................... 29 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .......................................................29 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..........................................................................................29 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 29 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..................................................................................29 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................................................................30 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu ...................................................30 2.3.2. Phương pháp phân tích, xử lí số liệu ...................................................................32 2.3.3. Phương pháp bản đồ ............................................................................................ 32 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................33 3.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÍ, SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ QUY NHƠN ...........................................33 3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ......................................................33 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội. ...................................................................................36 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội .....................................39 3.1.4. Tình hình quản lí và sử đụng đất đai ...................................................................40 3.2. THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở THÔNG QUA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ QUY NHƠN ............47 3.2.1. Quy chế đấu giá quyến sử dụng đất và nguyên tắc lựa chọn các dự án, các lô đất mẫu ................................................................................................................................ 47 3.2.2. Giá đất ở thông qua đấu giá quyền sử dụng đất tại khu quy hoạch dân cư khu vực 2 - 6, phường Nhơn Bình ........................................................................................52 3.2.3. Giá đất ở thông qua đấu giá quyền sử dụng đất tại khu quy hoạch dân cư đảo 1A, 1B Bắc sông Hà Thanh, phường Đống Đa ............................................................. 55 3.2.4. Giá đất ở thông qua đấu giá quyền sử dụng đất tại khu quy hoạch dân cư thuộc khu đất Trung đoàn Vận tải 655, phường Nguyễn Văn Cừ .......................................................58 3.2.5. Giá đất ở thông qua đấu giá quyền sử dụng đất tại khu quy hoạch dân cư phía Đông đường Điện Biên Phủ, phường Nhơn Bình .........................................................61 3.3. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ VÀ NHỮNG TỒN TẠI HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ QUY NHƠN .....................64 3.3.1. Đánh giá chung ....................................................................................................64 3.3.2. Hiệu quả ...............................................................................................................66 3.3.3. Hạn chế ................................................................................................................69 3.4. PHÂN TÍCH CHÊNH LỆCH GIỮA CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT ................................ 71 3.4.1. Phân tích sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá đất đấu giá .....................71 3.4.2. Phân tích sự chênh lệch giữa giá Nhà nước, đất trúng đấu giá và giá thị trường .....74 3.5. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ............................................................................................... 79 3.5.1. Đề xuất nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất để phục vụ xây dựng Bảng giá đất và giá đất cụ thể phù hợp với giá thị trường ......................................................79 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 3.5.2. Đề xuất đối với công tác xây dựng Bảng giá đất, xác định giá đất cụ thể và quản lí thị trường bất động sản ............................................................................................... 84 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ...........................................................................................88 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 90 PHỤ LỤC ......................................................................................................................94 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản BTC Bộ tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GĐT Giá đấu trúng GKĐ Giá khởi điểm GPMB Giải phóng mặt bằng GTT Giá thị trường QHDC Quy hoạch dân cư QSDĐ Quyền sử dụng đất TB Trung bình TĐC Tái định cư TNHH Trách nhiệm hữu hạn Trđ Triệu đồng UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Một số loại thổ nhưỡng chính của thành phố Quy Nhơn .............................. 35 Bảng 3.2. Chuyển dịnh cơ cấu kinh tế thành phố Quy Nhơn ........................................38 Bảng 3.3. Cơ cấu sử dụng đất thành phố Quy Nhơn .....................................................40 Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Quy Nhơn ..............................................41 Bảng 3.5. Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng quản lí đất thành phố Quy Nhơn ..........42 Bảng 3.6. Giao đất, thu hồi đất giai đoạn 2010 -2014 thành phố Quy Nhơn ................43 Bảng 3.7. Thống kê kết quả đo đạc bản đồ địa chính chính quy (đến năm 2014) ........44 Bảng 3.8. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn (tính đến tháng 6/2015) .................................................................................................46 Bảng 3.9. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bình Định ...........47 Bảng 3.10. Mức tối thiểu của bước giá .........................................................................50 Bảng 3.11. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu quy hoạch dân cư khu vực 2 - 6, phường Nhơn Bình ........................................................................................................53 Bảng 3.12. Chênh lệch giá trúng đấu giá, giá Nhà nước và giá thị trường khu vực 2 - 6, phường Nhơn Bình ........................................................................................................54 Bảng 3.13. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu quy hoạch dân cư đảo 1A, 1B Bắc sông Hà Thanh, phường Đống Đa..........................................................................56 Bảng 3.14. Chênh lệch giá trúng đấu giá, giá Nhà nước và giá thị trường tại khu quy hoạch dân cư đảo 1A, 1B Bắc sông Hà Thanh, phường Đống Đa ................................ 57 Bảng 3.15. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu quy hoạch dân cư thuộc khu đất Trung đoàn Vận tải 655, phường Nguyễn Văn Cừ .......................................................59 Bảng 3.16. Chênh lệch giá trúng đấu giá, giá Nhà nước và giá thị trường tại khu hoạch dân cư thuộc khu đất Trung đoàn Vận tải 655, phường Nguyễn Văn Cừ .....................60 Bảng 3.17. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu quy hoạch dân cư phía Đông đường Điện Biên Phủ, phường Nhơn Bình ...................................................................62 Bảng 3.18. Chênh lệch giá trúng đấu giá, giá Nhà nước và giá thị trường tại khu QHDC phía Đông đường Điện Biên Phủ, phường Nhơn Bình .....................................63 Bảng 3.19. Nguồn thu từ giao đất tái định cư có thu tiền và đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................................................................................................67 Bảng 3.20. Chênh lệch trung bình giữa giá Nhà nước và giá đấu giá ...........................72 Bảng 3.21. Chênh lệch trung bình giữa giá Nhà nước, giá trúng đấu giá đấu giá và giá thị trường .......................................................................................................................75 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC HÌNH Hình 1.1. Sơ đồ quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ...................................................23 Hình 1.2. Một trong những khu vực đã đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.....................................................................................................................24 Hình 3.1. Biểu đồ dân số thành phố Quy Nhơn 2010 – 2014 [9]..................................36 Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất thành phố Quy Nhơn .........................................40 Hình 3.3. Biểu đồ diện tích đất đất tái định cư và đấu giá quyền sử dụng đất ..............67 Hình 3.4. Biểu đồ tiền thu được từ đất tái định cư và đấu giá quyền sử dụng đất ........68 Hình 3.5. Biểu đồ chênh lệch giá đất Nhà nước và giá đấu giá ....................................72 Hình 3.6. Biểu đồ chênh lệch giữa giá Nhà nước, giá trúng đấu giá và giá thị trường .75 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai luôn được xem là nguồn tài nguyên không thể thiếu đối với sự tồn tại của loài người nói chung và mỗi quốc gia nói riêng. Con người dùng sức lao động tác động lên đất đai tạo ra của cải vật chất phục vụ xã hội. Chính sự đầu tư lao động của con người đã biến đất đai trở thành một loại hàng hoá, loại hàng hoá đặc biệt được lưu thông trong thị trường. Ở nước ta trong công cuộc đổi mới chuyển dịch nền kinh tế sang cơ chế thị trường đã hình thành và phát triển hệ thống các thị trường như thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường BĐS, thị trường tài chính...Trong tất cả các loại thi trường này thì thị trường BĐS cùng với thị trường lao động trở thành đầu vào của các loại hình sản xuất kinh tế - xã hội. Trong thị trường BĐS giá đất được xem là yếu tố giúp cho việc lưu thông đất đai trong thị trường, thể hiện tiềm năng kinh tế đất đai của quốc gia, là công cụ quan trọng để Nhà nước quản lí đất đai, điều tiết thị trường phát triển theo định hướng XHCN trở thành đòn bẩy kinh tế, giúp cho việc sử dụng đất đai đạt hiệu quả cao và tiết kiệm. Thị trường BĐS ở nước ta tồn tại song song hai hệ thống giá đất chính là giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành do giao dịch thực tế trên thị trường. Hai hệ thống giá này cùng tồn tại, bổ trợ và điều tiết lẫn nhau giúp Nhà nước quản lí giá đất trong thị trường. Tuy nhiên, trong tình hình phát triển hiện nay vẫn còn rất nhiều ngành, nhiều lĩnh vực sản xuất gặp khó khăn, vướng mắc liên quan đến giá đất vì trong thực tế giá đất do Nhà nước quy định thường chỉ bằng 30  70% giá đất của thị trường. Chính điều này đã khiến giá đất luôn có sự biến động bất thường làm xáo trộn thị trường BĐS. Ngoài ra, quá trình đô thị hoá đã và đang diễn ra mạnh mẽ kèm theo đó là sự gia tăng đột biến của thị trường đất ở, bên cạnh sự lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất tự phát còn có hiện tượng mua bán chia tách các thửa đất manh mún, lộn xộn, thiếu quản lí… Để khắc phục nhược điểm này Nhà nước ta đã đề ra nhiều chủ trương, biện pháp và một trong những biện pháp đem lại hiệu quả cao nhất đó là “Giao đất, cho thuê đất bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Việc đưa đất vào đấu giá vừa nhằm khai thác tối đa tiềm năng của đất đai, tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển các khu dân cư đô thị, vừa góp phần điều tiết được quan hệ cung - cầu của thị trường đất đai vốn rất nhạy cảm và phức tạp, vừa nhằm tăng cường quản lí đất đai bằng công cụ kinh tế và huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai, dân chủ. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 Trong những năm gần đây ĐGQSDĐ đã góp phần làm cho công tác quản lí Nhà nước về đất đai công bằng hơn và hợp lí hơn, khắc phục nhược điểm của sự chênh lệch giá đất. Nhưng bên cạnh những mặt tích cực đó thì cũng đã nảy sinh rất nhiều vấn đề như đấu giá ngầm, thông thầu, đấu giá kín…làm giảm đi tác dụng và ý nghĩa tích cực của công tác ĐGQSDĐ trong cả nước nói chung và thành phố Quy Nhơn tỉnh Bình Định nói riêng. Để hiểu rõ hơn về giá đất ở được hình thành thông qua ĐGQSDĐ, đồng thời giúp nghiên cứu tìm hiểu về một loại hình đấu giá tài sản đặc biệt: “Đấu giá quyền sử dụng đất”, tôi đã lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng giá đất ở thông qua đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Quy Nhơn” để nghiên cứu. 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu chung Nghiên cứu giá đất ở thông qua ĐGQSDĐ trên địa bàn thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác ĐGQSDĐ, xây dựng giá đất của Nhà nước và giá đất cụ thể phù hợp hơn với giá đất của thị trường. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Phân tích giá đất ở tại địa bàn thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định thông qua một số dự án ĐGQSDĐ; hiệu quả và những tồn tại hạn chế của công tác ĐGQSDĐ; - Phân tích sự chênh lệch giữa giá đất do UBND tỉnh xây dựng với giá đất trúng đấu giá và giá đất thị trường; - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác ĐGQSDĐ, xây dựng bảng giá đất do Nhà nước quy định và giá đất cụ thể phù hợp hơn với giá đất của thị trường. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học - Củng cố lí luận về giá đất, ĐGQSDĐ; - Làm rõ những quy định của Nhà nước và địa phương về công tác ĐGQSDĐ; - Kết quả nghiên cứu đã góp phần bổ sung, hoàn thiện chính sách về định giá đất ở và ĐGQSDĐ, từ đó có thể vận dụng vào những địa bàn cụ thể. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Nghiên cứu thể hiện cách nhìn khách quan, thực tế về tình hình thực hiện công tác ĐGQSDĐ đất ở trên địa bàn thành phố Quy Nhơn nhằm giúp các cơ quan chuyên môn hạn chế những mặt tiêu cực và phát huy những ưu điểm về kinh tế - xã hội của công tác ĐGQSDĐ; qua đó đề xuất quy trình tổ chức và thực hiện ĐGQSDĐ thích hợp để có thể nhân rộng mô hình ĐGQSDĐ cho các địa phương khác; - Kết quả nghiên cứu là cơ sở tham khảo để xây dựng bảng giá đất của UBND tỉnh. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1. Giá đất  Cơ sở khoa học về giá đất Cơ sở khoa học hình thành nên giá đất theo quan điểm của Mác thì giá đất chính là “địa tô tư bản hoá”. Khái niệm địa tô: “địa tô chính là phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản kinh doanh nông nghiệp mà nhà đầu tư trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai để có được quyền sử dụng đất trong một thời gian nhất định” [10]. Căn cứ vào nguyên nhân và điều kiện sinh ra địa tô mà Mác chia địa tô thành các loại như sau: Địa tô chênh lệch (địa tô cấp sai): - “Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch thu được từ mảnh đất tốt hơn (tốt hơn về vị trí, độ phì nhiêu…) đem cho thuê mà chủ sở hữu có được, hay nó còn là sự chênh lệch giữa giá trị sản xuất xã hội của nông sản được làm ra trên đất loại xấu và giá trị cá biệt của nông sản làm ra trên đất loại trung bình và tốt” [33]. Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung – Giá cả sản xuất cá biệt Địa tô tuyệt đối: - “Địa tô tuyệt đối là phần địa tô mà người sử dụng đất phải nộp cho chủ sở hữu, đó là khoản chênh lệch giữa giá cả thị trường và chi phí sản xuất của nông sản trên đất, là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung” [33]. - Giá đất không tham gia trực tiếp vào giá cả sản xuất mà chỉ được cấu thành trong chi phí sản xuất cá biệt của chủ đầu tư. Căn cứ vào phạm trù địa tô và lãi suất ngân hàng có thể đưa ra công thức xác định giá đất về mặt lí thuyết như sau: Địa tô Giá cả đất đai = Tỷ suất lợi tức hiện hành PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 Địa tô lũng đoạn (độc quyền): Loại địa tô này thường gắn với các loại đất xây dựng, đất hầm mỏ, đất có vị trí thuận lợi, quý hiếm chính những yếu tố này dẫn đến sự độc quyền trong chiếm hữu và dẫn đến sự độc quyền về giá cả.  Khái niệm giá đất Giá đất - giá trị đất đai là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, tại một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hóa, đất đai không có khấu hao, nó vô hạn về thời gian sử dụng, nếu con người biết sử dụng đất hợp lí, sáng tạo thì hiệu quả sử dụng nó không ngừng được tăng lên. “Giá QSDĐ là số tiền tính trên một đơn vị diện tích do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ” [22].  Đặc điểm và vai trò của giá đất Giá đất với những đặc điểm đặc biệt nên có vai trò và ý nghĩa rất quan trọng đối với việc quản lí của Nhà nước đối với đất đai và việc sử dụng đất ngày càng có hiệu quả và hợp lí hơn. - Giá đất là thước đo kinh tế của đất: trong quá trình sử dụng đất thì đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên khả năng sinh lợi của đất cũng khác nhau, tùy thuộc vào việc đất đó được sử dụng vào mục đích gì. Để đánh giá được khả năng sinh lợi của đất thì yếu tố đầu tiên cần phải xem xét đó chính là giá đất. - Giá đất là trung tâm của mọi hoạt động kinh tế đất: đất đai có vai trò rất quan trọng đối với đời sống kinh tế xã hội, QSDĐ cũng trở thành một loại hàng hóa đặc biệt tham gia vào thị trường - thị trường QSDĐ (hay thị trường BĐS), tại đây diễn ra mọi hoạt động kinh tế của đất và trung tâm của mọi hoạt động này chính là giá đất.  Sự khác nhau giữa giá đất và các giá các loại tài sản thông thường Giá đất khác với giá các loại tài sản thông thường - hàng hóa khác. Sự khác nhau có tính bản chất này được thể hiện ở những điểm sau: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 - Không thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn có của đất. - Giá đất chứa đựng những yếu tố địa phương, vùng - cục bộ và bị tác động bởi yếu tố cung - cầu về đất; chứa đựng những yếu tố xã hội, đặc biệt là trong lĩnh vực tạo ra nhu yếu phẩm để duy trì cuộc sống con người cũng như góp phần tạo ra môi trường sinh thái. Xét về tổng quan thì giá đất có xu hướng tăng theo thời gian. - Giá đất không những chịu sự tác động bởi yếu tố cung cầu, yếu tố kinh tế, yếu tố pháp lí, trình độ khai thác sử dụng đất mà còn bị tác động bởi yếu tố tâm lí, xã hội.  Đặc trưng của giá đất ở nước ta Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng QSDĐ, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có QSDĐ trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Có thể nhận thấy thị trường đất đai hiện nay tồn tại hai hệ thống giá đất chính: - Hệ thống giá thứ nhất là hệ thống giá đất do Nhà nước quy định để quản lí quỹ đất quốc gia, điều chỉnh mối quan hệ pháp lí, mối quan hệ kinh tế về đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Hệ thống giá đất này có đặc trưng là cố định trong 05 năm. “Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất” [8]. - Hệ thống giá thứ hai được hình thành trên thị trường trong mối quan hệ kinh tế (mua - bán, trao đổi, chuyển nhượng...) về đất đai giữa những người có QSDĐ và những người có nhu cầu sử dụng đất, hệ thống giá này giá này phụ thuộc vào quan hệ cung - cầu về đất, quỹ đất, chính sách quản lí đất đai của Nhà nước... trên thị trường. Tại Việt Nam giá đất là giá của QSDĐ và có sự quản lí chặt chẽ của Nhà nước, giá đất được xác định phải đảm báo một số nguyên tắc: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 “- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; - Theo thời hạn sử dụng đất” [23].  Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất “Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng” [28]. Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm rất nhiều các yếu tố khác nhau và có thể phân loại chúng thành những nhóm yếu tố khác nhau, cụ thể: - Nhóm yếu tố thông thường: là những yếu tố ảnh hưởng chung, có tính phổ biến, cộng đồng ảnh hưởng đến giá cả đất đai trong điều kiện kinh tế xã hội thông thường, khi định giá lấy đó làm cơ sở để định giá cụ thể cho các loại đất đai. Yếu tố thông thường bao gồm: yếu tố hành chính, nhân khẩu, quốc tế xã hội, kinh tế. - Yếu tố khu vực: chỉ điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội nơi có đất và tạo sự liên kết giữa chúng tạo ảnh hưởng tới giá đất. Bao gồm các yếu tố sau đây: cơ sở hạ tầng thửa đất, yếu tố môi trường bao gồm: môi trường tự nhiên và môi trường nhân văn, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như địa chất, địa hình, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm, tiếng ồn, độ bụi… - Yếu tố cá biệt của thửa đất: “nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất” [28], bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình thể, vị trí thửa đất, loại đất… 1.1.2. Định giá đất  Khái niệm và mục đích của định giá đất Với vai trò to lớn của giá đất trong việc quản lí và sử dụng đất, ta có thể thấy một công tác cơ bản cơ bản không thể thiếu chính là định giá đất. Đây là công việc hết sức quan trọng để có thể tiếp cận được giá đất và phục vụ trong nhiều lĩnh vực có liên quan đến giá đất. “Định giá đất là một môn khoa học mang tính nghệ thuật nhằm ước tính giá trị của quyền /đất bằng hình thái tiền tệ dựa trên quan hệ về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và khả năng sinh lợi của đất trong một thời điểm xác định với mục đích sử dụng xác định” [10]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 Mục đích của định giá đất: - Định giá đất là công việc quan trọng phục rất nhiều trong các lĩnh vực khác nhau có liên quan đến giá đất. - Phục vụ cho giao dịch, lưu thông trong thị trường BĐS (thị trường BĐS là thị trường mà ở đó đối tượng đưa ra trao đổi, mua bán là BĐS, bao gồm QSDĐ và nhà ở, các công trình gắn liền với đất), làm căn cứ để đưa ra giá đất để giao dịch như thế chấp, góp vốn, cầm cố, bảo hiểm, bồi thường… - Phục vụ cho việc quản lí và điều chỉnh của Nhà nước đối với đất đai như quản lí đất đai, đưa ra hệ thống giá đất, xác định các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện…  Các nguyên tắc áp dụng để định giá đất Để tiến hành định giá đất được chính xác và phù hợp với yêu cầu của thực tiễn đề ra chúng ta phải dưa trên những nguyên tắc cơ bản sau: - Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất (HBU): đất có thể có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và cho thu nhập khác nhau. Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất được hiểu là sử dụng cao nhất và tốt nhất cả về mặt vật chất và mặt pháp luật. Thửa đất được sử dụng tốt nhất và cao nhất là thửa đất thoả mãn đựơc các điều kiện sau đây: sử dụng hợp pháp, thu nhập ròng lớn nhất Pmax/năm, trong thời gian sử dụng xác định. - Nguyên tắc thay thế: giá một thửa đất được quyết định bởi giá cả thửa đất có thể thay thế nó với tính chất tường đồng, do người mua bán hiểu biết về thông tin quyết định sau khi đã so sánh với các giao dịch thực tế trên thị trường, quyết định thông qua việc so sánh điều kiện đất đai và giá trị sử dụng. - Nguyên tắc cung cầu: đất đai là loại hàng hóa đặc biệt nên quan hệ cung cầu của đất cũng có những điểm đặc biệt so với các loại hàng hóa khác. Nguyên tắc cung - cầu lấy nguyên tắc cạnh tranh và nguyên tắc thay thế làm cơ sở. - Nguyên tắc dự báo: giá thị trường của một thửa đất là giá trị hiện tại của tất cả những lợi nhuận trong tương lai có thể thu được từ thửa đất đó mang lại. Những lợi ích này dưới dạng là một nguồn thu nhập hoặc là những tiện lợi, những lợi ích trong tương lai được dự báo chính là những lợi ích dựa trên sự nghiên cứu trước thị trường. Người định giá đất không được dựa trên ý kiến cá nhân trong việc xác định những lợi ích trong tương lai của bất kì một BĐS nào. Việc mua bán đất đai và những thu nhập trước đó từ đất chỉ có tầm quan trọng giúp cho người định giá thấy được điều có thể dự kiến trong tương lai. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 - Nguyên tắc thu lợi định kì: để định giá đất ta phải dự kiến được giá đất trong một thời kì ở tương lai dựa trên cơ sở suy đoán từ thu nhập trong quá khứ và phân tích thị trường, xu thế phát triển kinh tế. Phương pháp thường áp dụng theo nguyên tắc này là: phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập. - Nguyên tắc thu lợi giảm dần: khi gia tăng các đầu tư các yếu tố sản xuất thì thu nhập gia tăng theo, nhưng chỉ gia tăng đến một mức giới hạn nào đó, nếu đến giới hạn mà vẫn tăng đầu tư thì thu nhập sẽ không tăng theo tỉ lệ đầu tư mà có khi sẽ giảm đi, đó là nguyên tắc thu lợi giảm dần. - Nguyên tắc biến động: giá đất biến động theo các yếu tố: thửa đất, điều kiện thị trường, tâm lí khách hàng…Tất cả các điều kiện trên có thể thay đổi theo thời gian, vì vậy khi định giá đất phải nắm đựơc quan hệ nhân quả giữa giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến nó, nắm rõ được quy luật biến động của chúng để dự đoán cho chính xác. - Một số nguyên tắc khác: nguyên tắc hoà hợp, nguyên tắc ưu tiên cho đất đai…  Các phương pháp xác định giá đất Hiện nay, thực hiện định giá đất ở nước ta tuân theo quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất [4], bao gồm các phương pháp: * Phương pháp so sánh trực tiếp Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp: - Bước 1: khảo sát, thu thập thông tin - Bước 2: phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá Giá đất ước tính của thửa Mức điều chỉnh về giá do Giá đất của từng đất cần định giá theo từng= ± các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh thửa đất so sánh thửa đất so sánh với thửa đất - Bước 3: ước tính giá đất của thửa đất cần định giá - Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 * Phương pháp thu nhập Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập: - Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá - Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá - Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau: Thu nhập ròng bình Thu nhập bình Chi phí bình quân = - quân một năm quân một năm một năm - Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau: Giá trị của thửa Thu nhập ròng bình quân một năm = đất cần định giá Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau: r x (1 + r)n Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = (1+r)n - 1 Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (theo năm). Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá. - Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau: Giá đất của thửa đất Giá trị của thửa đất cần định giá = cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá * Phương pháp chiết trừ Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 - Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin - Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các BĐS so sánh Giá trị hiện tại của tài Giá trị xây dựng mới tại sản gắn liền với đất của = - Giá trị hao mòn thời điểm định giá đất bất động sản so sánh - Bước 3: Ước tính giá đất của BĐS so sánh + Giá trị đất của BĐS so sánh thực hiện theo công thức sau: Giá trị đất của Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền = Giá trị BĐS so sánh - BĐS so sánh với đất của BĐS so sánh + Việc ước tính giá đất của BĐS so sánh thực hiện theo công thức sau: Giá đất của BĐS Giá trị của BĐS so sánh = so sánh Diện tích thửa đất của BĐS so sánh - Bước 4: Xác định giá đất của BĐS cần định giá + Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các BĐS nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các BĐS (tương tự như Bước 4 của phương pháp so sánh trực tiếp). + Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các BĐS đó. * Phương pháp thặng dư Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư: - Bước 1: Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá - Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS - Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của BĐS - Bước 4: Trường hợp dự án đầu tư phát triển BĐS kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của BĐS thực hiện theo công thức sau: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma