Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Nghiên cứu thực trạng thị trường nhà và đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:112

Thêm vào BST

Báo xấu

28
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển thị trường nhà và đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới. Nghiên cứu tình hình cung và cầu nhà và đất ở và các nhân tố cấu thành thị trường nhà và đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới. Định hướng một số giải pháp chủ yếu phát triển thị trường nhà và đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Nghiên cứu thực trạng thị trường nhà và đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Huế, ngày 20 tháng 6 năm 2017 Tác giả luận văn Hoàng Thị Lệ Bình PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chương trình học và thực hiện đề tài tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ quý báu của quý Thầy, Cô trong Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp, Phòng Đào tạo sau đại học của nhà trường. Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cô lòng biết ơn chân thành và tình cảm quý mến nhất. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Cô giáo PGS. TS. Hoàng Thị Thái Hòa, người hướng dẫn khoa học, đã tận tâm giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn. Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Bình - Sở Tài Nguyên và Môi trường; Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Đồng Hới; Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Quảng Bình; Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình; Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Đồng Hới; Phòng Quản Lý đô thị thành phố Đồng Hới; Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Đồng Hới, Cán bộ và nhân dân các xã, phường trên địa bàn nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và bạn bè đã tạo điều kiện và động viên giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tôi hoàn thành đề tài này. Đồng Hới, ngày … tháng … năm 2017 Tác giả Hoàng Thị Lệ Bình PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Trong giai đoạn từ năm 2010 - 2016, quá trình đô thị hóa trên địa bàn thành phố Đồng Hới diễn ra mạnh mẽ, theo đó thị trường nhà và đất ở đã từng bước hình thành rõ nét và phát triển với tốc độ nhanh chóng đã góp phần không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế của tỉnh. Nền kinh tế phát triển nhanh đặt ra nhu cầu nhà ở tăng nhanh cả về số lượng và chất lượng đang gây sức ép lên thị trường nhà và đất ở. Thị trường nhà và đất ở tại thành phố Đồng Hới phát triển còn tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Cung cầu về nhà và đất ở be met can đối, đặc biệt là nhà ở của Nhân dân chưa đáp ứng yêu cầu thực tế. Tình trạng đầu cơ nhà và đất ở, kích cầu ảo để nâng giá làm cho thị trường nhà và đất ở “nóng lạnh” thất thường phát triển lành mạnh thị trường nhà và đất ở sẽ ảnh hưởng tích cực đến các thị trường khác và góp phần ổn định xã hội. Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường nhà và đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình cùng với những nhân tố ảnh hưởng, quy định xu hướng phát triển của thị trường là vấn đề cấp thiết cả về mặt phương diện lý luận lẫn thực tiển. Do đó đề tài: “Nghiên cứu thực trạng thị trường nhà và đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” giai đoạn 2010 - 2016 được chọn để thực hiện. Để thực hiện đề tài tôi đã sử dụng phương pháp chọn điểm nghiên cứu theo đó căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Quảng Bình và điều kiện thực tế của thành phố Đồng Hới, tôi tiến hành lựa chọn một số tuyến đường có tính chất đại từ 3 phường, xã: Phường Đức Ninh Đông, phường Đồng Phú và xã Bảo Ninh, phản ánh được sự phát triển KTXH của thành phố Đồng Hới và chia làm 3 nhóm khu vực. Đồng thời sử dụng phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp. Việc điều tra chủ yếu để thu thập, xác định các thông tin mang tính chất định tính qua các ý kiến, nhận định của người dân về các vấn đề cần làm rõ về thị trường nhà và đất ở. Đã tiến hành điều tra 90 phiếu trên 3 phường xã Đồng Phú, Đức Ninh Đông, Bảo Ninh. Sau đó dùng phương pháp phân tích, xử lý số liệu để thống kê, mô tả, so sánh, tổng hợp. Kết quả nghiên cứu: Bài luận văn này nhằm nghiên cứu thực trạng thị trường nhà đất tại thành phố Đồng Hới giai đoạn 2010 - 2016, Thị trường nhà và đất ở thành phố Đồng Hới có những đặc điểm riêng của một thị trường mới hình thành, các hoạt động giao dịch trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột phá, thị trường nhà và đất ở có những giai đoạn phát triển sôi động, giá đất tăng cao so với giá quy định, tuy nhiên đến một mức nào đó thì chừng lại hay “đóng băng”.. .Vấn đề nổi bật nhất của thị trường nhà và đất ở tại thành phố Đồng Hới nguồn cung không đáp ứng cầu, đặc biệt là cầu về nhà và đất ở giá rẻ đã làm cho thị trường nhà và đất ở mất cân đối về cung - cầu. Bên cạnh đó nạn đầu cơ trục lợi, nạn “môi giới”, “cò đất”, đây là nguyên nhân dẫn đến thị trường nhà và đất ở luôn biến động, giá nhà và đất ở thường xuyên được đẩy lên cao so với giá quy định của nhà nước từ 2 - 3 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv lần. Nhận diện về thị trường nhà và đất ở và các nhân tố cấu thành nhà và đất ở tại thành phố Đồng Hới trong thời gian 2010 - 2016 là một công việc quan trọng trong quá trình định hướng các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường nhà và đất ở vì từ những phân tích trên sẽ tìm ra những mặt yếu, mặt được trong quá trình phát triển cũng như những tồn tại yếu kém từ đó tìm ra những nguyên nhân và biện pháp thúc đẩy. Các cơ quan có thẩm quyền cần có biện pháp theo dõi thật chặt chẽ để hạn chế đến mức thấp nhất nạn đầu cơ đất trên thị trường, làm được điều này thì mới tạo ra một thị trường công bằng đáp ứng cho những người có nhu cầu thực sự để họ đến tìm hiểu và giao dịch trên thị trường. Thúc đẩy và khuyến khích sự phát triển của thị trường nhà và đất ở tại thành phố Đồng Hới, việc đề ra một hệ thống các giải pháp toàn diện và đồng bộ là vấn đề mang tính thời sự và bức xúc. Giải quyết được vấn đề trên sẽ phát huy được những điểm mạnh của thị trường nhà và đất ở đóng góp tích cực trong nền kinh tế quốc dân đồng thời hạn chế những hậu quả xấu mà thị trường nhà và đất ở mang lại. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................. i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................. ii TÓM TẮT....................................................................................................................... iii MỤC LỤC ....................................................................................................................... v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .............................................................................. viii DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................................ ix DANH MỤC HÌNH ẢNH, ĐỒ THỊ ............................................................................... x MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................... 1 2. Mục đích và mục tiêu của đề tài .................................................................................. 2 2.1. Mục đích của đề tài................................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài..................................................................... 2 3.1. Ý nghĩa khoa học ...................................................................................................... 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ...................................................................................................... 2 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................. 3 1.1. Cơ sở lý luận về thị trường nhà và đất ở .................................................................. 3 1.1.1. Tổng quan thị trường nhà và đất ở ........................................................................ 3 1.1.2. Sự vận động thị trường nhà đất ........................................................................... 12 1.2. Cơ sở thực tiễn về thị trường nhà đất ..................................................................... 21 1.2.1. Thị trường nhà đất trên thế giới ........................................................................... 21 1.2.2 Thị trường nhà đất tại Việt Nam .......................................................................... 24 1.2.3 Bài học cho thành phố Đồng Hới ......................................................................... 28 1.3. Các kết quả nghiên cứu liên quan đến đề tài .......................................................... 29 1.3.1. Những nghiên cứu về thị trường nhà đất trên thế giới ........................................ 29 1.3.2. Những nghiên cứu về thị trường nhà đất trong nước .......................................... 30 Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................................................................................... 32 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 2.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................. 32 2.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................ 32 2.2.1. Phạm vi không gian ............................................................................................. 32 2.2.2. Phạm vi thời gian ................................................................................................. 32 2.3. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 32 2.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 32 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu ................................................... 33 2.4.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu .................................................................. 34 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CƯU VÀ THẢO LUẬN ............................................ 35 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình .... 35 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................... 35 3.1.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ............................................................... 37 3.1.3. Thực trạng phát triển KT-XH .............................................................................. 38 3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất tại thành phố Đồng Hới ...................... 39 3.2. Nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển thị trường nhà và đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới ...................................................................................................... 42 3.2.1. Tình hình thị trường nhà và đất ở thành phố Đồng Hới giai đoạn 2010 - 2016 .. 42 3.2.2. Tình hình chuyển QSDĐ ở tại thành phố Đồng Hới ........................................... 44 3.2.3. Tình hình giá đất tại thành phố Đồng Hới ........................................................... 46 3.3. Nghiên cứu tình hình cung và cầu nhà và đất ở và các nhân tố cấu thành thị trường nhà và đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới. ............................................................. 63 3.3.1. Tình hình cung nhà đất tại tại thành phố Đồng Hới ............................................ 63 3.3.2. Tình hình cầu nhà đất tại thành phố Đồng Hới ................................................... 70 3.3.3. Các nhân tố cấu thành thị trường nhà và đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình............................................................................................................. 74 3.4. Đề xuất một số giải pháp chủ yếu phát triển thị trường nhà và đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình .......................................................................................... 90 3.4.1.Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ......................................................................... 90 3.4.2. Đăng ký đất đai và cấp GCN QSDĐ và QSHN .................................................. 91 3.4.3. Cải cách hành chính............................................................................................. 91 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii 3.4.4. Tăng cường chất lượng nguồn cung các loại nhà cho thuê, nhà đất xã hội, nhà đất giá rẻ. ....................................................................................................................... 92 3.4.5. Giải pháp tác động tới cầu trên thị trường nhà đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới ................................................................................................................................. 93 3.4.6. Giải pháp nhằm phát triển, nâng cao năng lực cho hệ thống các tổ chức trung gian thị trường và đội ngủ nhân viên môi giới. ............................................................. 95 3.4.7. Cần có chính sách linh hoạt cho thị trường nhà đất ............................................ 96 3.4.8. Giải pháp nhằm hoàn thiện và hiện đại hoá cơ sở hạ tầng khoa học - công nghệ.97 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................................... 98 1. Kết luận...................................................................................................................... 98 2. Kiến Nghị .................................................................................................................. 99 TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................... 100 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Cụm từ được viết tắt BĐS Bất động sản CPF Quỹ tiết kiệm trung ương (Central Provident Fund) HDB Ủy ban phát triển nhà đất (Housing and Development Board) NSNN Ngân sách nhà nước NXB Nhà xuất bản KDC Khu dân cư KĐTM Khu đô thị mới KTTT Kinh tế thị trường KT-XH KT-XH GCN Giấy chứng nhận GCN QSDĐ và QSHN GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà QSDĐ Quyền sử dụng đất TĐC Tái định cư TTBĐS Thị trường bất động sản UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1. Tỷ lệ sinh, tỷ lệ chết, tỷ lệ tăng tự nhiên qua các năm ................................. 37 Bảng 3.2 Diện tích, cơ cấu các loại đất tại thành phố Đồng Hới năm 2016 ................. 40 Bảng 3.3. Biến động sử dụng các loại đất trong giai đoạn 2010-2016 ......................... 42 Bảng 3.4. Số hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ từ 2010 - 2016 tại thành phố Đồng Hới ... 45 Bảng 3.5. Giá đất ở quy định tại một số tuyến đường thành phố Đồng Hới áp dụng cho khu vực nghiên cứu từ năm 2010 - 2016 ....................................................................... 48 Bảng 3.6. Số liệu điều tra về cơ sở định giá trong giao dịch về nhà đất ....................... 52 Bảng 3.7. Thống kê số giao dịch chuyển nhượng QSDĐ tại một số tuyến đường thuộc các nhóm điều tra ........................................................................................................... 54 Bảng 3.8. Giá đất ở tại khu vực nghiên cứu thuộc nhóm I ............................................ 56 Bảng 3.9. Giá đất ở tại khu vực nghiên cứu thuộc nhóm II .......................................... 59 Bảng 3.10. Giá đất ở tại khu vực nghiên cứu thuộc nhóm III ....................................... 61 Bảng 3.11 . Số liệu điều tra về yếu tố tác động đến giá đất giai đoạn 2010 đến nay .... 62 Bảng 3.12.Các dự án được đầu tư để bán đấu giá trên thị trường thành phố Đồng Hới từ năm 2010 đến năm 2016 ........................................................................................... 66 Bảng 3.13. Điều tra về nhu cầu giao dịch nhà đất hiện nay .......................................... 72 Bảng 3.14. Số liệu điều tra về mục đích mua nhà đất hiện nay .................................... 73 Bảng 3.15. Dân cư đô thị và nông thôn tại thành phố Đồng Hới giai đoan 2010 - 201584 Bảng 3.16. Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng khi mua nhà đất ....................................... 87 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x DANH MỤC HÌNH ẢNH, ĐỒ THỊ Hình 3.1. Ví trí vùng nghiên cứu ................................................................................... 35 Hình 3.2. Cơ cấu các loại đất thành phố Đồng Hới năm 2016 ...................................... 40 Hình 3.3. Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ tại một số tuyến đường ............................ 54 Hình 3.4. Đường Lý Thường Kiệt ................................................................................. 58 Hình 3.5. Đường cầu Nhật Lệ ....................................................................................... 60 Hình 3.6. Mức giá mà người mua có thể chi trả hiện nay ............................................. 72 Hình 3.7. Thay đổi dân số thành thị và nông thôn tại thành phố Đồng Hới ................. 84 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường nhà và đất ở là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển KT-XH, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước. Thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình được thành lập năm 2004 theo Nghị định số 156/2004/NĐ-CP ngày 16/8/2004 của Chính phủ trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên, dân số và các đơn vị hành chính trực thuộc của thị xã Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình và được nâng cấp thành đô thị loai II trực thuộc tỉnh Quảng Bình vào năm 2014. Trong giai đoạn từ năm 2010 - 2016, quá trình đô thị hóa trên địa bàn thành phố Đồng Hới diễn ra mạnh mẽ, theo đó thị trường nhà và đất ở đã từng bước hình thành rõ nét và phát triển với tốc độ nhanh chóng đã góp phần không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế của tỉnh. Nền kinh tế phát triển nhanh đặt ra nhu cầu nhà ở tăng nhanh cả về số lượng và chất lượng đang gây sức ép lên thị trường nhà và đất ở. Mặc dù Chính Phủ nói chung và tỉnh Quảng Bình nói riêng đã có nhiều cố gắng, nổ lực và nhiều phương pháp để bình ổn thị trường nhà và đất ở, song trên thực tế nãy sinh nhiều diễn biến phức tạp, phát sinh nhiều vấn đề bức xúc trong xã hội. BĐS nói chung mà đặc biệt là nhà và đất ở chưa được khai thác, sử dụng hiệu quả, còn lãng phí thất thoát. Hiện tượng tiêu cực tham nhũng liên quan đến nhà và đất ở đang gây bất bình trong xã hội làm giảm lòng tin của nhân dân. Thị trường nhà và đất ở phát triển còn tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Cung cầu về nhà và đất ở bị mất cân đối, đặc biệt là nhà ở của Nhân dân chưa đáp ứng yêu cầu thực tế. Sau khi thành phố Đồng Hới được thành lập và nâng cấp thành đô thị loại II, tình trạng đầu cơ nhà và đất ở, kích cầu ảo để nâng giá làm cho thị trường nhà và đất ở “nóng lạnh” thất thường, tình trạng “sốt giá” rồi “đóng băng” diễn ra liên tiếp làm xuất hiện tình trạng không chỉ các nhà đầu tư nhỏ và vừa bị phá sản mà ngay cả các nhà đầu tư lớn cũng đã phải tuyên bố phá sản. Do môi trường pháp lý chưa hoàn thiện, thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận; các thủ tục trong giao dịch còn phức tạp, chi phí giao dịch cao, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia không được đảm bảo, còn hiện tượng lừa đảo trong kinh doanh nhà và đất ở và dịch vụ môi giới nhà và đất ở…Do vậy, đây là loại thị trường mới cần được cần phải được đầu tư nghiên cứu hệ thống, bài bản để điều hành PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 thị trường nhà và đất ở nhằm phát huy những mặt tích cực và hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực. Từ đó cho thấy, phát triển lành mạnh thị trường nhà và đất ở sẽ ảnh hưởng tích cực đến các thị trường khác và góp phần ổn định xã hội. Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường nhà và đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình cùng với những nhân tố ảnh hưởng, quy định xu hướng phát triển của thị trường là vấn đề cấp thiết cả về mặt phương diện lý luận lẫn thực tiễn. Do đó đề tài: “Nghiên cứu thực trạng thị trường nhà và đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” được chọn để thực hiện. 2. Mục đích và mục tiêu của đề tài 2.1. Mục đích của đề tài Đánh giá được thực trạng thị trường nhà và đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình, làm cơ sở cho đề xuất các giải pháp quản lý thị trường nhà và đất ở có hiệu quả tại địa bàn nghiên cứu. 2.2. Mục tiêu của đề tài - Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình. - Nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển thị trường nhà và đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới. - Nghiên cứu tình hình cung và cầu nhà và đất ở và các nhân tố cấu thành thị trường nhà và đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới.. - Định hướng một số giải pháp chủ yếu phát triển thị trường nhà và đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học - Góp phần cung cấp cơ sở lý luận trong nghiên cứu về thị trường nhà và đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình. - Kết quả nghiên cứu sẽ sử dụng làm tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu liên quan đến thị trường nhà và đất ở tiếp theo. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Góp phần hoàn thiện chính sách quản lý thị trường nhà và đất ở tại địa phương. - Trên cơ sở những mục tiêu và định hướng phát triển thị trường nhà và đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình đề xuất một số nhóm giải pháp chủ yếu để đạt được mục tiêu định hướng đó. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về thị trường nhà và đất ở 1.1.1. Tổng quan thị trường nhà và đất ở 1.1.1.1. Khái niệm thị trường nhà đất TTNĐ là một bộ phận của TTBĐS, nơi diễn ra việc mua, bán hàng hoá nhà đất, trong đó người mua và người bán trao đổi hàng hoá cho nhau theo giá cả được hình thành dưới tác động của các quy luật thị trường và sự điều tiết của nhà nước. Xét yếu tố cấu thành, TTNĐ gồm: hàng hoá đặc thù là nhà đất, các chủ thể chủ yếu là người mua và người bán, cơ chế thị trường (sự thể hiện của quy luật giá trị ra bề mặt thị trường thông qua quan hệ cung - cầu, cạnh tranh - độc quyền) và sự điều tiết của nhà nước, trong đó hàng hoá nhà đất gồm các yếu tố nhà và đất hợp thành. Do đó, theo nghĩa hẹp, TTNĐ gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn với nhà. Theo nghĩa rộng, TTNĐ bao gồm cả đất ở, vườn tược và khuôn viên gắn với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác. Với tư cách là một bộ phận của BĐS, TTNĐ được hình thành, vận hành và phát triển một cách độc lập tương đối so với các bộ phận khác của thị trường BĐS. Trong nền KTTT, ở đâu có nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với nhà và đất thì ở đó có thể hình thành TTNĐ. TTNĐ có liên quan đến một vùng, một khu vực, hoặc toàn bộ lãnh thổ đất nước. Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng theo quy định của pháp luật với các quyền: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy, về thực chất hàng hoá trao đổi trên TTNĐ bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy TTNĐ có thể hình dung một cách trừu tượng là nơi mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. TTNĐ ở các vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau tuỳ theo số lượng, quy mô của những người tham gia, kết cấu hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa người mua và người bán. 1.1.1.2. Vai trò thị trường nhà đất - Thị trường nhà đất là thị trường có liên quan trực tiếp đến vấn đề kinh tế không chỉ của người dân nói riêng mà còn liên quan đến trực tiếp vào nguồn thu ngân sách hàng năm của địa phương thông qua các hoạt động giao dịch thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn đầu tư ... PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 - Khi thị trường nhà đất phát triển (có phát sinh giao dịch) sẽ giúp nhà nước huy động được một lượng lớn vốn tại chỗ. - Theo các nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận: Nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra [12, tr.33]. - Thị trường nhà đất liên quan trực tiếp đến thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường lao động... thông qua việc chuyển nhượng nhà đất, kinh doanh, xây dựng nhà ở, nhà cho thuê hoặc nhà ở xã hội. Nếu quản lý và phát triển hiệu quả thị trường nhà đất sẽ đáp ứng được lượng lớn nhu cầu nhà của nhân dân, những “cơn sốt” nhà đất hầu hết đều lan toả sang các thị trường khác và ảnh hượng trực tiếp đến người dân. Vì vậy, phát triển, bình ổn và quản lý hiệu quả thị trường nhà đất, đảm bảo cho giá cả phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường nhà đất. - Thị trường nhà đất góp vai trò thúc đẩy sản xuất, huy động được vốn nhàn rỗi trong xã hội cho đầu tư phát triển kinh tế xã hội, đồng thời đây cũng là một phương thức tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Thị trường nhà đất thuộc tổng thể các thị trường trong nền kinh tế quốc dân, có quan hệ mật thiết đến thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa. Do đó, phát triển thị trường nhà đất ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng, phát triển các thị trường khác, cũng tức là góp phần phát triển thị trường chung [10]. Phát triển thị trường nhà đất góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, trong điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trường nói chung và thị trường nhà đất nói riêng không chỉ bó hẹp trong phạm vi một quốc gia. Và khi nó phát triển vượt khỏi một quốc gia thì sẽ hình thành phát triển các quan hệ xã hội tạo sự thuận lợi hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc, giữa các cộng đồng... góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, thông qua thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư, cư trú, sinh sống và tham gia vào thị trường nhà đất như xây dựng nhà ở xã hội, xây dựng nhà để bán ... . - Thị trường nhà đất ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội: Nếu thị trường nhà đất không phát triển hoặc hoạt động không lành mạnh: Giá cả lên xuống thất thường, người có tiền thực hiện đầu cơ, buôn bán đất đai, lũng đoạn giá cả... sẽ tác động trực tiếp vào mọi hoạt động xã hội, xáo trộn tư tưởng, sự hoài nghi vào chính sách pháp luật... làm cho xã hội thiếu ổn định, vì đất đai, nhà ở luôn gắn chặt với hoạt động sản xuất và đời sống con người và các hoạt động xã hội của con PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 người. Còn nếu như thị trường nhà đất phát triển và hoạt động một cách lành mạnh thì chứng tỏ các chính sách pháp luật đã phù hợp và xã hội sẽ ổn định. - Thị trường nhà đất góp phần nâng cao đời sống của nhân dân: Thị trường nhà đất phát triển góp phần làm ổn định và phát triển nền kinh tế. Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy việc áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hóa, xã hội, thể thao... Sự vận động của thị trường nhà đất tác động sản xuất và tiêu dùng; sản xuất thỏa mãn nhu cầu ngày càng cao của con người về nơi ăn, chốn ở, đi lại và sinh hoạt, nơi ở con người thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Thị trường nhà đất phát triển ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường hàng hóa, thị trường vốn,... góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường, đáp ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống con người. Như vậy, thị trường nhà đất đã góp phần vào việc nâng cao đời sống của người dân. - Phát triển thị trường nhà đất góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi mới quản lý đất đai, nhà ở: Thông qua hoạt động và phát triển của thị trường nhà đất, nhà nước tiếp tục đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai. Vì chỉ có thông qua thị trường nhà đất các giao dịch dân sự về đất đai mới được thực hiện và thông qua thị trường sự không phù hợp thực tiễn của chính sách đất đai và trong quản lý đất đai mới được bộc lộ rõ nét. Nhờ sự đổi mới, hoàn thiện của chính sách đất đai và trong quản lý đất đai sẽ làm cho một thị trường không chính thức (thị trường ngầm) khắc phục tình trạng hành chính hóa các quan hệ dân sự về đất đai, khắc phục tình trạng Nhà nước làm thay thị trường... Hiện nay, nhà nước ta đang tiếp tục đổi mới, hoàn thiện các hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Thị trường nhà đất hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước với người sử dụng đất, trên cơ sở đó bổ sung hoàn thiện cơ chế chính sách và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai. 1.1.1.3. Đặc điểm thị trường nhà đất Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS, được hình thành và phát triển trong nền KTTT với những đặc điểm cơ bản sau đây: Thứ nhất, TTNĐ mang tính chất không tập trung, trải rộng trên tất cả các vùng của đất nước. TTNĐ thường tương đối phân tán theo vùng, phản ánh tính đặc thù của địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 nhau quy định. Rõ ràng TTNĐ ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở nông thôn, miền núi v.v. Thứ hai, TTNĐ là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó. Điều này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán về sử dụng nhà đất. Thậm chí trong các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán nhà thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước đó. Hàng hoá được đem ra giao dịch trên thị trường là các chứng chỉ pháp lý (sổ đỏ, sổ hồng) và các thông tin liên quan, chỉ khi nào giá cả của hàng hoá được ác định cơ bản thì người mua mới tiến hành khảo sát thực địa và thẩm định lại các thông tin. Thông thường phải mất khoảng thời gian nhất định, độ dài và ngắn của thời gian thẩm định phụ thuộc vào độ thuận lợi và khó khăn của địa bàn mà ngôi nhà đó xõy dựng, mục đích đầu cơ hay sử dụng của người mua và tính chuyên nghiệp của các dịch vụ cung cấp. Trong thực tiễn, một nhà kinh doanh nhà đất có thể thực hiện thành công nhiều giao dịch trong một địa phương nhất định nhưng khi chuyển sang một thị trường khác đòi hỏi người đó phải thu thập và đánh giá toàn bộ nguồn thông tin của thị trường mới. Ví dụ: một người kinh doanh nhà đất chỉ tiến hành giao dịch ở Hà Nội, nhưng lại được mời vào thành phố Hồ Chí Minh để định giá một tài sản nhà đất cho một người mua nào đó, thì rõ ràng người này không thể nắm bắt được mọi thông tin về TTNĐ ở thành phố Hồ Chí Minh. Ông ta sẽ phải mất nhiều thời gian để thu thập đầy đủ thông tin giúp cho việc định giá được chính xác. Trong hoàn cảnh như vậy, có lẽ nhanh chóng và đơn giản nhất là nhà đầu tư nên trực tiếp tiếp xúc và thuê một chuyên gia TTNĐ ngay tại thành phố Hồ Chí Minh tư vấn. Như vậy, nhà đầu tư sẽ tiết kiệm được thời gian và chi phí để thu thập thông tin thị trường. Tuy nhiên, sẽ là không cần thiết khi chúng ta định giá một tài sản có giá trị tương đối đồng loạt khắp cả nước. Trong trường hợp này, chuyên gia trong một thị trường địa phương sẽ có đủ hiểu biết để thực hiện giao dịch ở các thị trường địa phương khác. Riêng đối với tài sản nhà đất thì nhà đầu tư thường phải chịu toàn bộ chi phí chung về tư vấn chuyên môn, trừ khi bản thân nhà đầu tư có đủ kinh nghiệm để tự làm lấy công việc này. Cung trên TTNĐ không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại nhà đất với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian. Đó là thời gian dành cho việc tạo nguồn cung cấp cho thị trường, như mua đất, xin cấp giấy phép xây dựng, v.v... Những biến động xảy ra trong TTNĐ chậm hơn nhiều so với phần lớn các thị trường khác. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, cung của một loại nhà đất cụ thể có thể tăng lên bằng cách chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. Ví dụ, nếu số lượng văn phòng làm việc không đủ để cho thuê, thì người cho thuê có thể cải tạo nhà PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 ở chuyển thành văn phòng. Nhưng việc thay đổi mục đích sử dụng đó chỉ có thể được thực hiện khi quy hoạch cho phép và ngược lại. Thứ ba, một đặc điểm khác của TTNĐ là tổng cung đất đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù việc cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng cung đất là cố định và việc hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích sử dụng cụ thể đó. Thứ tư, TTNĐ tại Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung mang đặc điểm sở hữu toàn dân. Nói một cách cụ thể, do căn cứ vào Hiến pháp mà đất đai nói chung thuộc sở hữu toàn dân, do vậy nhà đất với tư cách là một hàng hóa đặc biệt cũng có đặc điểm sở hữu toàn dân. Thứ năm, trong điều kiện thiếu hụt về thông tin, TTNĐ dễ phát sinh thị trường ảo gây ra hiện tượng lừa đảo. 1.1.1.4. Các tác nhân tham gia vào thị trường nhà và đất ở hiện nay a. Nhà nước - Nhà nước tham gia vào thị trường nhà và đất ở với tư cách là một người quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trường nhà và đất ở, thúc đẩy thị trường phát triển như tạo lập khuôn khổ pháp lý cho thị trường nhà và đất ở thông qua các bộ luật, luật và các Nghị định, văn bản dưới luật để hướng dẫn: Luật Đất đai, Luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh thị trường nhà và đất ở, cung cấp thông tin về nhà và đất ở cho người dân có nhu cầu về nhà và đất ở. - Ngoài ra nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường nhà và đất ở thông qua các trung tâm giao dịch Nhà và đất ở, Công ty khai thác quản lý đất, các ban quản lý được giao giải phóng mặt bằng, bố trí TĐC, các Công ty quản lý nhà (nhà ở riêng lẽ và nhà ở chung cư) ... Cụ thể là thông qua việc bố trí TĐC, chuyển đổi lô đất, bán đấu giá QSDĐ, bán hoá giá nhà theo Nghị định 61/CP, mua bán, nhà, cho thuê nhà chung cư, nhà ở xã hội. Đấy là một trong các yếu tố thúc đẩy và phát triển thị trường nhà và đất ở. b. Cá nhân Tham gia vào thị trường với hai tư cách: - Tư cách 1: Bên cung: các cá nhân có quyền sở hữu nhà và đất ở sẽ tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh. - Tư cách 2: Bên cầu: các cá nhân có nhu cầu sử dụng nhà và đất ở phục vụ cho đời sống hoặc sản xuất kinh doanh sẽ tham gia vào thị trường để tìm ra các nhà và đất ở thỏa mãn nhu cầu đó. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 Nhưng thực tế hiện nay, một cá nhân có thể tham gia vào thị trường nhà và đất ở đồng thời với hai tư cách, trên cơ sở mua đi bán lại hoặc thông qua môi giới cho các cá nhân có nhu cầu để hưởng phần giá trị chênh lệch. c. Các nhà thầu xây dựng Đây cũng là một trong các thành phần tham gia trực tiếp vào thị trường nhà và đất ở, thông qua việc đầu tư xây dựng, nhận thầu các công trình xây dựng như nhà ở, nhà cho thuê, chung cư ... Dựa vào quá trình đầu tư xây dựng này, các nhà thầu xây dựng biết được giá trị và điều kiện thuận lợi tại nơi đây nên có thể bỏ vốn ra mua lại nhà ở, sửa chữa và bán lại kiếm lời. d. Các tổ chức, trung tâm môi giới BĐS - Khi một khu vực, một thành phố có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, đầu tư cơ sở hạ tầng, bố trí TĐC thì các trung tâm, tổ chức môi giới này cũng đồng thời hình thành và xuất hiện. - Đây là một trong những tác nhân quan trọng trong việc phát triển và hình thành thị trường nhà và đất ở, nơi này có lực lượng này tham gia nhiều chứng tỏ thị trường nhà đất ở đây phát triển mạnh bởi vì họ là chất xúc tác quan trọng thúc đẩy sự phát triển của thị trường. - Tuy nhiên, lực lượng này hiện nay đa phần hoạt động tự phát, chưa đúng cách, chưa chuyên nghiệp, chưa qua đào tạo, họ mới chỉ giúp người bán gặp người mua. e. Các tổ chức tin dụng, Ngân hàng - Thành phần tham gia vào thi trường nhà và đất ở chủ yếu là cung cấp vốn cho các nhà kinh doanh, các nhà đầu tư, những cá nhân có nhu cầu về vốn, thông qua việc nhận thế chấp nhà đất. - Ngoài ra các tổ chức này có thể cùng tham gia gốp vốn hoặc tự thành lập riêng một bộ phận để tự kinh doanh nhà đất. Nhưng nhìn chung hiện tại thị trường nhà đất đã đóng băng nên việc giải ngân để giúp cho các doanh nghiệp, cá nhân nhằm cứu thị trường nhà đất của các ngân hàng, tổ chức tín dụng còn rất hạn chế, lãi xuất cho vay còn quá cao. 1.1.1.5. Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trường nhà đất - Một thị trường nhà đất ổn định khi cùng phát triển đồng bộ với nhịp sống và đòi hỏi của cầu. Bên cung có thể dễ dàng bắt mạch được ai cần gì, ở đâu. Các chủ đầu tư chỉ cần một kế hoạch quy hoạch thành phố hợp lý để phát triển nguồn đất sạch và một cơ chế hành chính minh bạch để có thể đưa sản phẩm ra thị trường trong thời gian ngắn nhất (và với giá thấp nhất) có thể được khi có tín hiệu của cầu. Hiện nay, một dự PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 án phát triển tốt cần đến 3-5 năm để ra sản phẩm. Thời gian và giá tín dụng (lãi suất) cao chắc chắn sẽ nâng giá thành vượt khả năng thanh toán của đa số người dân. - Về phía người mua thì họ cần thông tin minh bạch: ai bán gì, ở đâu, chất lượng ra sao, giá cả phù hợp và một số cơ sở hạ tầng tốt cho việc sinh sống, đi lại. Những điều kiện này sẽ làm cầu nối cung-cầu, tạo nên sự linh động và tính bền vững cho thị trường nhà đất. Trong tháng 8/2008, hội thảo do Hiệp hội nhà đất (BĐS) Việt Nam phối hợp Tạp chí nhà đất Việt Nam tổ chức nhằm tìm kiếm giải pháp về vốn cho thị trường BĐS. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, kiêm Chủ tịch Hiệp hội nhà đất Việt Nam, cho biết: "Thị trường nhà đất là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, liên quan trực tiếp với một lượng tài sản lớn và trực tiếp tác động đến nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng nhà đất trong tổng của cải xã hội ở các nước tuy có mức độ khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến Nhà đất chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Hằng năm, các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà đất bình quân ở nước ta lên đến khoảng 20.000 tỉ đồng, chiếm khoảng 7% GDP. Ở những nước phát triển như Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc... tổng thu ngân sách từ thị trường BĐS chiếm tới 20% GDP". Do đó việc hình thành thị trường nhà đất cần có một số yếu tố sau: a. Dựa vào chính sách kinh tế và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ, của mỗi tỉnh, thành - Các chính sách của Chính phủ là một yếu tố nhạy cảm ảnh hưởng lớn đến thị trường nhà đất. Nếu khu vực nào đó được Nhà nước quan tâm phát triển thì quá trình đầu tư ở đây sẽ tăng lên, cơ sở hạ tầng được đầu tư và hoàn thiện dẫn đến đời sống của người dân ở đây sẽ được nâng lên, từ đó nhu cầu về nhà đất cũng tăng lên. Ngoài ra, các chính sách kinh tế của Chính phủ có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường nhà đất. Cụ thể với sự phát triển của cơ sở sản xuất theo ngành, lãnh thổ sẽ làm gia tăng nhu cầu nhà đất, khi sản xuất phát triển thì đòi hỏi phải có nguồn lao động để đáp ứng nhu cầu lao động sản xuất do đó có sự tập trung của dân cư. Đây là điều kiện cho thị trường nhà đất phát triển. - Chính sách của Chính phủ về nhà ở nói chung và chính sách về nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, gia đình thuộc đối tượng chính sách xã hội... làm tăng nhu cầu về nhà ở, đất ở hoặc có thể giảm cầu về nhà ở, đất ở. Tất cả các chính sách kinh tế của Chính phủ đều ảnh hưởng đến thị trường nhà đất. - Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất làm thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất, làm gia tăng các giao dịch mua, bán, thuê, cho thuê lại đất đai, nhà ở cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến cung cấp của nhà đất, tác động vào thị trường nhà đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 Mặt khác, khi làm quy hoạch, nhất là quy hoạch tại các khu đô thị, quy hoạch các trung tâm, các khu chức năng trong đô thị... sẽ làm thay đổi mục đích sử dụng đất của các loại đất tạo ra môi trường sống mới, thúc đẩy lịch sử phát triển của thị trường nhà đất, làm tăng các giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà đất ở các trung tâm đô thị, thương mại, dịch vụ, du lịch, các khu vui chơi giải trí vì ở đây nhu cầu về nhà đất là rất lớn. - Hiện nay quá trình đô thị hóa và phát triển của đô thị là một quá trình tất yếu của mọi quốc gia trong quá trình phát triển kinh tế, chuyển đổi cơ cấu kinh tế. Các quá trình đó làm tăng nhu cầu về nhà đất cả về số lượng lẫn cơ cấu nhà đất, vì sự đa dạng của nhà đất nhằm thỏa mãn và phù hợp với từng ngành kinh tế, từng cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, phù hợp nhu cầu về đời sống. Đặc biệt ở nước ta và nhiều nước đang phát triển, luồng di dân tự do từ khu vực nông thôn ra đô thị cùng với sự tăng trưởng trong giáo dục và đào tạo lao động, học sinh từ nông thôn chuyển đến đô thị là một sức ép thách thức lớn về nhà ở, làm cho thị trường nhà đất ở đô thị sôi động hơn. b. Sự phát triển kinh tế -Sự phát triển của thị trường nhà đất của mỗi quốc gia, hay một tỉnh, thành nào ngoài các chính sách của nhà nước thì điều quan trọng khác nữa là phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế của quốc gia, tỉnh, thành đó. Đây là yếu tố rất quan trọng trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kinh tế phát triển là sẽ kéo theo ngành công nghiệp, thương mại dịch vụ, du lịch phát triển. - Quá trình phát triển và mở rộng quy mô của các ngành đòi hỏi phải có quỹ đất lớn để đáp ứng nhu cầu dẫn đến sự phát triển mạnh mẽ của thị trường nhà đất. Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất của các loại đất đang bỏ hoang, đất nông nghiệp hoặc các loại đất đang sử dụng nhưng kém hiệu quả, từ đó làm tăng các quan hệ giao dịch đất đai và trị trường nhà đất phát triển. - Trong đó, về nông nghiệp khi kinh tế phát triển thì cần có một sự đảm bảo về an ninh lương thực, do đó mở rộng diện tích gieo trồng có một sự đảm bảo về an ninh lương thực, bằng việc khai phá đất hoang hóa, đất tự nhiên để phát triển kinh tế tự cung tự cấp. Công nghiệp - dịch vụ phát triển dẫn đến tỷ trọng của công nghiệp - dịch vụ tăng, từ đó quy mô sản xuất cũng tăng lên chủ yếu là lấy từ quỹ đất phi nông nghiệp mà quỹ đất phi nông nghiệp để đáp ứng nhu cầu này chủ yếu là được chuyển từ đất nông nghiệp sang kéo theo sự phát triển của thị trường nhà đất. Mặt khác, sự phát triển kinh tế là sự phát triển của khoa học công nghệ làm cho lượng hàng hóa ngày càng phong phú và đa dạng. Tức làm cho thị trường nhà đất ngày càng phát triển. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma