Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà của đối tượng có nhu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:102

Thêm vào BST

Báo xấu

28
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn nghiên cứu thực trạng việc triển khai cho vay mua nhà ở đối với đối tượng có thu nhập thấp của ngân hàng trên địa bàn Tp.HCM đã và đang diễn ra như thế nào trong giai đoạn vừa qua; tìm các giải pháp tối ưu trong việc triển khai cho vay mua nhà ở của ngân hàng đến đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM,... Mời các bạn cùng tham khảo.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà của đối tượng có nhu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM --------FG--------- NGUYỄN THỊ NGỌC THẢO CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Tài chính Ngân hàng Mã số: 60340201 LUAÄN VAÊN THAÏC SÓ KINH TEÁ TP. Hồ Chí Minh, năm 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM --------FG--------- NGUYỄN THỊ NGỌC THẢO CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Tài chính Ngân hàng Mã số: 60340201 Giáo viên hướng dẫn TS. NGUYỄN HỮU HUY NHỰT LUAÄN VAÊN THAÏC SÓ KINH TEÁ TP. Hồ Chí Minh, năm 2013
i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên: Nguyễn Thị Ngọc Thảo, là học viên lớp cao học ngành Ngân hàng, Khóa 20. Sau quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Kinh tế Tp.HCM, cùng sự hướng dẫn tận tình của các Thầy Cô trong trường nói chung và khoa Ngân hàng nói riêng, tôi đã hoàn thành đề tài luận văn “Các nhân tố ảnh hưởng khả năng vay mua nhà của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”. Tôi xin cam đoan rằng: 1. Đây là công trình do chính bản thân nghiên cứu, trình bày, không sao chép bất cứ luận văn nào. 2. Các số liệu thu thập được và trình bày trong luận văn này là trung thực và hợp pháp. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung của đề tài nghiên cứu. Tác giả: Nguyễn Thị Ngọc Thảo
ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i MỤC LỤC ................................................................................................................. ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................... vi DANH MỤC BẢNG ............................................................................................... vii DANH MỤC HÌNH ............................................................................................... viii GIỚI THIỆU..............................................................................................................1 1. Sự cần thiết của đề tài .............................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...........................................................................2 4. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu ..................................................................2 5. Kết cấu của đề tài nghiên cứu .................................................................................3 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ Ở CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP ...........4 1.1. Tổng quan về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp ...........................................4 1.1.1. Quan điểm về đối tượng thu nhập thấp .............................................................4 1.1.2. Quan điểm về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp .......................................6 1.1.3. Tổng quan về cho vay mua nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp ..................9 1.2. Nhu cầu nhà ở và khả năng chi trả mua nhà ở của người thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM .............................................................................................................12 1.2.1 Đặc điểm kinh tế, xã hội và thị trường nhà ở của Tp.HCM ............................12 1.2.2 Nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM ..................13 1.2.3 Khả năng chi trả mua nhà ở của người có thu nhập thấp tại Tp.HCM ............16
iii 1.3. Thực trạng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM ....................................................................................................................18 1.3.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp tại TP.HCM ..............................................................................................18 1.3.1.1. Các nhân tố tác động từ phía người đi vay..................................................19 1.3.1.2. Các nhân tố tác động từ bên ngoài ..............................................................22 1.3.2. Tình hình vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM ....................................................................................................................25 1.4. Tổng quan các nghiên cứu trước đây .................................................................27 1.4.1. Nghiên cứu ngoài nước ...................................................................................27 1.4.2. Nghiên cứu trong nước ...................................................................................28 1.4.2.1 Nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng (2010) về “Các giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở đối tượng thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam” .....................................................................................................................28 1.4.2.2 Nghiên cứu của Bùi Thị Mai Hoài và Sử Đình Thành (2011) về “Chính sách tài chính phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp”. ..........................30 TÓM TẮT CHƯƠNG 1 ..........................................................................................32 CHƯƠNG 2: KIỂM ĐỊNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM ...................................................................................................................33 2.1. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................33 2.1.1. Công cụ điều tra và thu thập dữ liệu ...............................................................33 2.1.2. Mẫu nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu .................................................33 2.1.2.1. Mẫu nghiên cứu............................................................................................33 2.1.2.2. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................34
iv 2.1.3. Thiết kế bảng câu hỏi và thang đo ..................................................................35 2.2. Mô hình nghiên cứu ...........................................................................................37 2.2.1 Biến phụ thuộc và các biến độc lập..................................................................37 2.2.2. Các giả thiết nghiên cứu ..................................................................................38 2.3. Xử lý dữ liệu và phân tích ..................................................................................39 2.3.1. Kiểm định độ tin cậy của thang đo ..................................................................39 2.3.2. Phân tích các nhân tố khám phá ......................................................................39 2.3.3. Mô hình hồi quy Binary logistic......................................................................40 2.4. Kết quả nghiên cứu ............................................................................................40 2.4.1. Đặc điểm người dân và thực trạng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp .........................................................................................................................40 2.4.2. Phân tích và kiểm định mô hình các nhân tố tác động đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM....................................47 2.4.2.1. Phân tích về mẫu nghiên cứu ........................................................................47 2.4.2.2. Phân tích độ tin cậy của thang đo các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM ............................48 2.4.2.3. Phân tích nhân tố khám phá các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM....................................50 2.4.2.4. Mô hình hồi quy Binary logistic và kết quả kiểm định các giả thiết ............52 2.5. Kết luận về kết quả nghiên cứu ..........................................................................57 TÓM TẮT CHƯƠNG 2 ..........................................................................................59 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ Ở CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM ...................61
v 3.1. Định hướng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Tp.HCM đến năm 2020 .........................................................................................................................61 3.2. Giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao khả năng vay mua nhà ở đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM................................................................................61 3.2.1. Giải pháp về phía cơ quan nhà nước ...............................................................62 3.2.2. Giải pháp về phía cung nhà ở ..........................................................................63 3.2.2.1 Phân khúc nhà ở cho từng đối tượng với từng mức thu nhập khác nhau....63 3.2.2.2 Chú trọng đến chất lượng nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập thấp ......64 3.2.2.3 Tự chủ về nguồn lực tài chính .....................................................................65 3.2.3. Giải pháp về phía đối tượng có thu nhập thấp.................................................65 3.2.4. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước..........................................................66 3.2.5. Các kiến nghị đối với các ngân hàng thực hiện cho vay hỗ trợ mua nhà ở dành cho người có thu nhập thấp .......................................................................................67 3.3. Hạn chế nghiên cứu và đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo .............................67 3.3.1. Hạn chế nghiên cứu .........................................................................................67 3.3.2. Hướng tiếp theo ...............................................................................................68 TÓM TẮT CHƯƠNG 3 ..........................................................................................69 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................70 PHỤ LỤC 1: BẢNG HỎI VỀ NHÂN KHẨU .......................................................72 PHỤ LỤC 2: BẢNG HỎI ĐIỀU TRA CHÍNH THỨC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM .........................................................................75 PHỤ LỤC 3: KIỂM ĐỊNH ĐỘ TIN CẬY THANG ĐO BIẾN...........................78 PHỤ LỤC 4: PHÂN TÍCH NHÂN TỐ KHÁM PHÁ ..........................................89
vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 1. HOF: Quỹ Phát triển nhà ở Tp.HCM 2. HoREA: Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM 3. KNTCV: Khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM 4. NHNN: Ngân hàng nhà nước 5. UNDP: Chương trình Phát triển của Liên Hiệp Quốc 6. UBND: Uỷ ban nhân dân 7. Tp.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh
vii DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1: Nhu cầu diện tích xây dựng nhà ở của Tp.HCM ......................................15 Bảng 1.2: Kết quả triển khai chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở đối với khách hàng cá nhân trên cả nước..................................................................................................26 Bảng 1.3: Kết quả chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở đối với khách hàng cá nhân trên địa bàn Tp.HCM ................................................................................................26 Bảng 2.1: Bảng tổng hợp các thông tin sơ bộ về nhân khẩu .....................................35 Bảng 2.2: Bảng tổng hợp các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM ..........................................................36 Bảng 2.3: Giả thiết nghiên cứu .................................................................................38 Bảng 2.4. Thống kê giới tính và tuổi của khách hàng ..............................................40 Bảng 2.5. Thống kê tình trạng hôn nhân của khách hàng .........................................41 Bảng 2.6. Thống kê trình độ học vấn của khách hàng ..............................................42 Bảng 2.7. Thống kê nghề nghiệp của khách hàng ....................................................42 Bảng 2.8. Thống kê mức thu nhập và chi tiêu ..........................................................43 Bảng 2.9. Thống kê đã từng vay vốn của khách hàng ..............................................43 Bảng 2.10. Thống kê số người phụ thuộc của khách hàng .......................................44 Bảng 2.11. Thống kê các trở ngại tiếp cận nguồn vốn vay của khách hàng .............44 Bảng 2.12. Thống kê yếu tố tìm kiếm thông tin nguồn vốn vay của khách hàng.....45 Bảng 2.13: Thống kê các yếu tố quan tâm khi vay vốn của khách hàng ..................45 Bảng 2.14. Thống kê cảm nhận khả năng tiếp cận vốn vay của khách hàng............46 Bảng 2.15. Mô tả các chỉ tiêu thống kê của các biến nghiên cứu .............................47 Bảng 2.16. Kết quả tính toán độ tin cậy thang đo .....................................................49 Bảng 2.17. Kết quả phân tích nhân tố khám phá ......................................................50
viii Bảng 2.18. Các nhân tố tác động đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM................................................................................50 Bảng 2.19. Các kiểm định của hệ số mẫu .................................................................52 Bảng 2.20. Tổng hợp kết quả mô hình ......................................................................52 Bảng 2.21: Bảng phân loại ........................................................................................53 Bảng 2.22: Tổng hợp giá trị các biến ........................................................................53 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Mô hình nghiên cứu dự kiến .....................................................................37
1 GIỚI THIỆU 1. Sự cần thiết của đề tài Gói cho vay hỗ trợ mua nhà ở 30.000 tỷ đồng đã chính thức được bắt đầu triển khai nhưng cho đến nay đối tượng tiếp cận được vốn vay (kể cả đối tượng người mua nhà thu nhập thấp và các doanh nghiệp) rất ít; đồng thời xoay quanh chính sách này còn rất nhiều vấn đề cần nghiên cứu, tranh luận: Xác định đối tượng thu nhập thấp: cho tới nay việc triển khai gói cho vay trị giá 30.000 tỷ, không chỉ người dân mà bản thân các ngân hàng vẫn còn nhiều lúng túng. Một trong những khó khăn là việc xác định khái niệm đối tượng thu nhập thấp được tham gia gói vay này. NHNN cho rằng, đối tượng, điều kiện vay vốn đã được quy định cụ thể trong Thông tư 11 của NHNN và Thông tư 07 của Bộ Xây dựng. Trong khi đó tại hầu hết các ngân hàng, nhân viên tín dụng đều thừa nhận các thủ tục cho vay còn rất khó khăn. Để có thể được hỗ trợ cho vay mua nhà ở cho người thu nhập thấp thì đầu tiên khách hàng phải có hợp đồng ký kết với chủ đầu tư mua nhà sau ngày 7/1/2013, tiếp theo là các loại giấy tờ như: giấy chứng nhận của UBND phường, xã về tình trạng nhà ở, hợp đồng lao động, bảng lương, bảo hiểm xã hội, giấy chứng minh nhân thân... Dường như việc hỗ trợ cho vay mua nhà ở thu nhập thấp còn khá mới mẻ, nên nhân viên tín dụng gặp lúng túng khi tư vấn cho khách hàng. Hầu hết người thu nhập thấp chưa tiếp cận được vốn vay mua nhà ở. Do đó, số tiền giải ngân theo gói cho vay hỗ trợ mua nhà ở cho người có thu nhập thấp đến nay vẫn còn rất nhỏ giọt. Vậy nguyên nhân của tình trạng trên là do đâu? Hơn nữa Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập và phát triển, đô thị hoá ngày càng tăng nhanh dẫn đến sự phân hoá giữa người nghèo và người giàu tại càng trở nên khá rõ rệt. Những người thu nhập thấp đang phải đương đầu với vấn đề thiếu nhà ở hoặc ở trong các khu ở tồi tàn, chật chội và hệ thống hạ tầng quá tải do họ không có khả năng về kinh tế để tự cải thiện chỗ ở của mình. Do vậy tìm ra một giải pháp đồng bộ về chính sách, đặc biệt là vấn đề về hỗ trợ vốn vay mua nhà ở cho người thu nhập thấp hiện đang là một trong những vấn đề cấp thiết; đồng thời
2 cũng là một trong những hướng giải pháp tháo gỡ các khó khăn cho thị trường bất động sản. Xuất phát từ các vấn đề thực tiễn đó, tác giả đã quyết định lựa chọn đề tài: “Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà của đối tượng có nhu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” làm luận văn nghiên cứu. 2. Mục tiêu nghiên cứu Một là, Thực trạng việc triển khai cho vay mua nhà ở đối với đối tượng có thu nhập thấp của ngân hàng trên địa bàn Tp.HCM đã và đang diễn ra như thế nào trong giai đoạn vừa qua? Hai là, Có các nhân tố nào tác động đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM. Đồng thời phân tích mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố. Ba là, Tìm các giải pháp tối ưu trong việc triển khai cho vay mua nhà ở của ngân hàng đến đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp tại Tp.HCM. - Không gian nghiên cứu: tập trung chủ yếu tại địa bàn Tp.HCM và tại hệ thống các phòng giao dịch, chi nhánh các ngân hàng trên địa bàn được cho vay theo thông tư số 11/2013/TT-NHNN gồm ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam, ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam, ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam, ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam, ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long. - Thời gian nghiên cứu khảo sát từ tháng 6/2013 đến 9/2013; dữ liệu thứ cấp được thu thập trong giai đoạn từ 2010 – hết 9/2013. 4. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu
3 • Tác giả đã góp phần hệ thống hóa và củng cố hệ thống lý luận về nhà ở thu nhập thấp, đối tượng thu nhập thấp, … vốn đang còn nhiều tranh cãi. • Phác họa được bức tranh về việc triển khai vốn vay mua nhà ở cho nhóm đối tượng thu nhập thấp tại địa bàn Tp.HCM. • Phân tích và ước lượng được tác động của các nhân tố tới khả năng tiếp cận vốn vay mua nhà đối với đối tượng thu nhập thấp. • Nghiên cứu còn là tài liệu khoa học hữu ích cho các nhà quản lý, nhà quản trị doanh nghiệp, và các bạn đọc quan tâm đến lĩnh vực nghiên cứu tài chính - ngân hàng. 5. Kết cấu của đề tài nghiên cứu Với vấn đề nêu trên đề tài được cấu trúc như sau : • Giới thiệu • Chương 1: Tổng quan về các nhân tố ảnh hưởng khả năng vay mua nhà của đối tượng có thu nhập thấp • Chương 2: Mô hình và kết quả nghiên cứu • Chương 3: Kết luận và một số kiến nghị
4 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ Ở CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP 1.1. Tổng quan về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp 1.1.1. Quan điểm về đối tượng thu nhập thấp Đối tượng thu nhập thấp là người có thu nhập tương đối ổn định, có khả năng tích luỹ vốn để tự cải thiện điều kiện ở nhưng cần sự hỗ trợ, tạo điều kiện của Nhà nước về vay vốn, về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn làm nhà có khả năng hoàn trả). Đối tượng thu nhập thấp thường hội tụ một số đặc điểm: có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống; phải chi một phần lớn trong thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền mua nhà ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản; sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại; chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp, diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 4 m2/đầu người (Viện nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây dựng, 2012). Theo các nhà kinh tế, để xác định thu nhập thấp thì việc xây dựng hệ thống các chỉ số định lượng là cần thiết. Có 3 phương pháp xác định thu nhập thấp (Bùi Thị Mai Hoài và Sử Đình Thành, 2011): o Phương pháp giới hạn thu nhập thấp (LICO: Low – income cutoffs) Theo phương pháp này, ngưỡng thu nhập thấp của các hộ gia đình là mức thu nhập mà ở đó tỷ lệ chi tiêu cho lương thực, chỗ ở và quần áo của hộ gia đình lớn hơn con số trung bình của xã hội về chính tỷ lệ này. Trong phương pháp LICO, quan hệ giữa thu nhập và nhu cầu thiết yếu về lương thực, chỗ ở và quần áo là trọng tâm để xác định giới hạn thu nhập thấp. o Phương pháp đo lường thu nhập thấp (Low income measures: LIM) Theo phương pháp này, cơ sở để xác định thu nhập thấp là một tỷ lệ phần trăm nhất định trên thu nhập trung bình của các hộ gia đình trong xã hội.
5 Thu nhập này được điều chỉnh theo quy mô gia đình: nhiều người hay ít người, già hay trẻ … LIM là phương pháp thông dụng nhất, có tính chất quốc tế và được sử dụng để so sánh giữa các quốc gia với nhau. Khảo sát thực tế cho thấy, mỗi quốc gia đưa ra mức tỷ lệ phần trăm khác nhau. Chẳng hạn, tỷ lệ này ở Canada là 50%, ở Anh là 60%, ở Mỹ là 80%. Hộ gia đình nào có tỷ lệ thu nhập so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình trong xã hội thấp hơn tỷ lệ này gọi là hộ gia đình thu nhập thấp. o Phương pháp đo lường dựa vào rổ hàng hóa thị trường (Market Basket Measure – MBM) Theo phương pháp này, người ta tiến hành ước lượng chi phí của một rổ hàng hóa, dịch vụ thiết yếu trong một năm tham chiếu. Bất kỳ hộ gia đình nào có mức thu nhập thấp hơn chi phí của rổ hàng hóa thì được xem như là sống trong điều kiện thu nhập thấp. Điều cần lưu ý rằng, MBM sử dụng dữ liệu dựa vào giá cả hàng hóa, chứ không phải dựa vào mức chi tiêu. Mức chi tiêu phản ánh số tiền chi tiêu và hành vi chi tiêu. Rổ hàng hóa phản ánh chi phí sinh hoạt đối với các hộ gia đình. Thực tế tại Việt Nam, cụm từ thu nhập thấp là một khái niệm được sử dụng để hình dung một cách tương đối về đối tượng nghèo trong xã hội. Không có văn bản nào định nghĩa thế nào là thu nhập thấp, mức chuẩn của thu nhập thấp là bao nhiêu. Khái niệm này được hiểu một cách chung chung trong phát biểu định tính, không cần định lượng. Nhưng khi đưa vào áp dụng như một quy chuẩn để cho vay vốn theo Thông tư 07/2013/TT-BXD và Thông tư 11/2013/TT-NHNN thì gặp lúng túng, mặc dù đã có thông tư quy định cụ thể về đối tượng và điều kiện cho vay vốn. Ở từng địa phương khác nhau, tiêu chí về thu nhập cao và thấp sẽ khác nhau, thành phố khác nông thôn, nông thôn khác các vùng núi, hải đảo. Theo tổng hợp của tác giả, có hai phương án xác định mức thu nhập thấp thuộc diện được mua, được thuê mua nhà ở xã hội):
6 - Theo khoản 2 điều 38 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010: Đối tượng được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ ngân sách nhà nước là người có mức thu nhập bình quân hàng tháng dưới mức thu nhập bình quân của địa phương theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố. Thu nhập bình quân đầu người năm 2012 của Tp.HCM là 3.600 USD/năm (hơn 76 triệu đồng/năm), tương đương 6,3 triệu đồng/tháng. - Theo quy định tại khoản 4 điều 14 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010: Các đối tượng thuộc diện được mua, được thuê mua nhà ở xã hội có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Mức nộp thuế thu nhập cá nhân hiện nay là từ 9 triệu đồng/tháng trở lên. 1.1.2. Quan điểm về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp Nhà ở xã hội (social housing): Khái niệm “Nhà xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc. Nhà ở xã hội là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập, hoặc có nhưng không đáng kể. Họ là những người không thể nào và không bao giờ tự mình kiếm được một chỗ ở. Những người này thường là người vô gia cư, người già đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, những người sau khi mãn hạn tù nhưng không còn sức lao động… Loại nhà này trong nhiều trường hợp được gọi là nhà từ thiện, đa phần được tài trợ bởi nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của những người sống trong nhà xã hội (Nguyễn Minh Hòa và Mai Hà, 2012). Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà người đăng ký ở nhà xã hội có thể được miễn phí hoàn toàn hoặc được thuê với giá thấp. Phần tiền thuê này thường được các tổ
7 chức từ thiện như nhà thờ, tổ chức phi chính phủ, các mạnh thường quân chi trả qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho người sử dụng vì sợ họ tiêu phung phí. Đặc điểm chính của loại nhà này là người sử dụng không có bất cứ quyền sở hữu, không được chuyển nhượng, không thừa kế mà chỉ có quyền sử dụng có thời hạn trong 10 – 15 năm. Những nhà này không làm bằng vật liệu kiên cố (có thể gọi là nhà tạm), nhưng có đủ các tiện nghi tối thiểu như điện, nước, gas, nhà vệ sinh, nhà bếp, nhà tắm. Vị trí của loại nhà này được đặt ở những mảnh đất mà chủ sở hữu chưa dùng đến. Nó không đặt ở khu vực trung tâm hay các nút giao thông đông đúc, có thể đặt ở ngoại thành, các khu vực xa… Những người sống trong nhà xã hội phải cam kết pháp lý, hết thời hạn sử dụng nếu chủ sở hữu cần lấy lại để đưa vào khai thác như xây các công trình mới thì phải chấp hành, không kiện cáo. Khi đó tùy tình hình mà nhà nước sẽ bố trí họ vào sống trong các khu nhà ở xã hội khác. Nhưng dù loại hình nhà ở này là của nhà nước hay các tổ chức từ thiện thì cũng được quản lý bởi một tổ chức Chính phủ để đảm bảo các vấn đề về an ninh trật tự, vệ sinh môi trường và cũng tránh trường hợp bị những người có dụng tâm xấu lợi dụng để kiếm tiền từ những người tốt bụng. Nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp: Nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp là một loại sản phẩm hàng hóa không phải làm từ thiện mà là để bán. Đối tượng mua là người có thu nhập thấp có thể từ lương, tiền làm công, nhưng do số tiền kiếm được ít, chỉ đủ trang trải cuộc sống và tích lũy chút ít nhưng không thể nào mua được nhà ở nếu không có sự hỗ trợ nào. Loại nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp thường có giá rẻ hơn các loại nhà khác với lý do: Nhà ở vẫn đảm bảo độ bền vững với những tiêu chuẩn xây dựng cơ bản nhưng không sử dụng các thiết bị đắt tiền (như không có thang máy, không sử dụng nội thất cao cấp, không đi kèm các dịch vụ tiện ích xa xỉ như hồ bơi, sân tennis…); Có diện tích nhỏ hơn so với các căn hộ cao cấp, trong nhiều trường hợp vài ba căn hộ sử dụng chung một nhà bếp và nhà vệ sinh; Được Chính phủ giảm hoặc miễn một số các loại thuế cho chủ đầu tư (như thuế đất) và hỗ trợ tài chính thông qua việc
8 can thiệp để được vay ngân hàng với lãi suất thấp, hỗ trợ một phần tiền đền bù giải tỏa (nếu có), hỗ trợ một phần tài chính thông qua việc can thiệp được giảm giá vật liệu xây dựng…; Người mua được giảm giá căn hộ và trả dần trong 15 – 20 năm không tính lãi hoặc lãi suất rất thấp (Nguyễn Minh Hòa và Mai Hà, 2012). Người mua có thể có quyền sở hữu theo luật định. Ở một số nước như Hàn Quốc, do được nhiều ưu đãi nên không được tự do mua bán, sang nhượng. Khi muốn bán, phải bán lại cho quỹ nhà của chính phủ theo giá thỏa thuận để cơ quan quản lý nhà điều tiết cho người khác. Theo thực tế tại Việt Nam, khái niệm nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp vẫn chưa được phân biệt rõ ràng. Nhà ở xã hội theo như khái niệm ở trên rất ít, bởi lẽ Chính phủ không đủ ngân sách để hỗ trợ nhiều cho đối tượng này. Phần lớn các dự án nhà ở được xây dựng hiện nay mà nhận được sự ưu đãi của Chính phủ là nhà ở thu nhập thấp. Do đó, trong bài nghiên cứu, tác giả sử dụng thuật ngữ nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp được hiểu là một. Nhà ở thương mại giá rẻ: Ngoài nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ cũng được Nhà nước, các nhà đầu tư quan tâm, hỗ trợ và phát triển để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp. Nhà ở thương mại giá rẻ là một loại hình nhà ở được lưu thông tự do trên thị trường nhà ở, việc mua bán hay cho thuê không phải chịu những ràng buộc đặc thù nào. Người mua, kể cả đối tượng thu nhập thấp, nếu có đủ tiền thì có thể chọn mua căn hộ thích hợp tại khu vực họ muốn. Để có được giá rẻ thì căn hộ thường có diện tích nhỏ, vào khoảng 40-60 m2 đủ đáp ứng nhu cầu ở cho người có thu nhập thấp. Ngoài ra hiện cũng có cả loại căn hộ 20-30 m2 cho người độc thân hay mới lập gia đình. Chính quyền thay vì quy định diện tích tối thiểu của căn hộ, chỉ nên quy định diện tích ở tối thiểu hợp vệ sinh tính theo đầu người tại từng giai đoạn phát triển của địa phương (ví dụ quy định trong thông tư 07/2013/TT-BXD là 8m2/người). Giới hạn đó dần dần sẽ được nâng lên khi kinh tế phát triển hơn.
9 Một số yếu tố khác cũng có tác động đáng kể đến giá nhà, như số tầng ít (khoảng 3-5 tầng) nên không sử dụng thang máy và nền móng cũng không phức tạp; áp dụng công nghệ xây dựng tiên tiến, sử dụng vật liệu hoàn thiện và trang bị điện nước đơn giản; đất do chính quyền cấp với giá khuyến khích. Căn hộ giá rẻ khác căn hộ căn hộ cao cấp về kiến trúc căn hộ, về vật liệu hoàn thiện và trang thiết bị bên trong, còn kiến trúc bên ngoài của chung cư vẫn phải đẹp để đảm bảo mỹ quan đô thị. 1.1.3. Tổng quan về cho vay mua nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp Từ ngày 01/07/2006 khi Luật nhà ở có hiệu lực, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách nhằm thúc đẩy sự phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp. Tiếp đó là các quy định hướng dẫn thi hành này như Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thi hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP; Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg ngày 12/12/2008 về Chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở; Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 về việc ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê; Quyết định 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; Thông tư số 10/2009/TT-BXD ngày 16/06/2009 hướng dẫn quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp; Thông tư số 18/2009/TT-NHNN ngày 14/08/2009 của NHNN quy định chi tiết việc cho vay của các ngân hàng thương mại đối với các đối tượng mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị;… Ngày 07/01/2013, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP về một số giải pháp thao gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Theo đó, NHNN sẽ thực hiện giải ngân khoản cho vay tái cấp vốn khoảng 30.000 tỷ đồng đối với ngân hàng. Ngày 15/05/2013, NHNN ban hành thông tư số 11/2013/TT-NHNN Quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở và Bộ Xây dựng ban hành thông tư số 07/2013/TT-BXD hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở.
10 Thông tư số 07/2013/TT-BXD quy định cá nhân được vay vốn để mua nhà ở xã hội hoặc mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 gồm: (i) Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội - nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; lực lượng vũ trang nhân dân; (ii) Đối tượng thu nhập thấp là người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; người đã được nghỉ lao động theo chế độ quy định; người lao động tự do, kinh doanh cá thể. Cũng theo thông tư này, điều kiện được vay vốn để mua nhà ở xã hội là khi đối tượng đã có hợp đồng mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật; còn điều kiện được vay vốn để mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 gồm: (i) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc có nhà ở nhưng diện tích quá chật chội (thấp hơn 8m2 sử dụng/người); (ii) Phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở hoặc nếu tạm trú thì phải có đóng bảo hiểm xã hội từ một năm trở lên; (iii) Đã có hợp đồng mua nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật. Đồng thời, các đối tượng này phải có văn bản xác nhận của đơn vị đang công tác về nơi công tác và thực trạng về nhà ở hoặc văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân xã (phường) nơi khách hàng có hộ khẩu thường trú hoặc đăng ký tạm trú xác nhận về hộ khẩu và thực trạng nhà ở. Mỗi cá nhân, hộ gia đình chỉ được vay một lần hỗ trợ nhà ở theo quy định của Thông tư này. Ngoài các điều kiện cho vay theo quy định của pháp luật hiện hành về cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng; quy định tại Thông tư số 07/2013/TT- BXD, thông tư số 11/2013/TT-NHNN quy định khách hàng phải đáp ứng thêm các điều kiện: (i) Có mục đích vay vốn để trả khoản tiền chưa thanh toán mua nhà ở đối với các hợp đồng đã ký với chủ đầu tư kể từ ngày 07 tháng 01 năm 2013; (ii) Có đề nghị vay vốn để mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và cam kết khách hàng, các thành viên trong hộ gia đình của khách hàng chưa được vay vốn hỗ trợ tại ngân hàng để mua nhà ở theo quy định tại Thông tư này; (iii) Có đủ vốn tối thiểu tham