Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản để tạo vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:101

Thêm vào BST

Báo xấu

44
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nội dung chính của luận văn là chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản để giải phóng các khoản vay thế chấp bất động sản có rủi ro cao khỏi hệ thống ngân hàng. Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tạo vốn cho thị trường bất động sản phát triển. Tính khả thi của việc chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản tại Việt Nam. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản để tạo vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH -------------- Phạm Vũ Minh Khoa CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ TẠO VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2011
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH -------------- Phạm Vũ Minh Khoa CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ TẠO VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS NGUYỄN THỊ NGỌC TRANG Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2011
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu khoa học do chính tôi thực hiện. Các thông tin và số liệu sử dụng trong luận văn này được trích dẫn đầy đủ tại danh mục tài liệu tham khảo và hoàn toàn trung thực, chính xác. Tác giả: Phạm Vũ Minh Khoa
MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH MỞ ĐẦU...................................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1: CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ................................................. 5 1.1.1. Khái niệm chứng khoán hoá và chứng khoán hóa khoản vay thế chấp bất động sản ........................................................................................................................ 5 1.1.1.1. Chứng khoán hoá.............................................................................................. 5 1.1.1.2. Chứng khoán hoá khoản vay thế chấp bất động sản .......................................... 6 1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển chứng khoán hoá các khoản vay thế chấp bất động sản ........................................................................................................................ 7 1.1.2.1. Giai đoạn hình thành (1920 -1980).................................................................... 7 1.1.2.1.1. Trước chiến tranh thế giới thứ II .................................................................... 7 1.1.2.1.2. Sau chiến tranh thế giới thứ II ........................................................................ 8 1.1.2.2. Giai đoạn phát triển (từ 1980 đến nay) .............................................................. 11 1.2. SỰ CẦN THIẾT CỦA CHỨNG KHOÁN HOÁ KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN............................................................................................. 11
1.2.1. Hiệu quả tài chính cao hơn................................................................................... 11 1.2.2. Cải thiện cấu trúc của bảng cân đối kế toán.......................................................... 12 1.2.3. Quản lý rủi ro tốt hơn........................................................................................... 12 1.3. MỘT SỐ MÔ HÌNH CHỨNG KHOÁN HOÁ.................................................... 14 1.3.1. Mô hình của Nick Davis (2000)........................................................................... 14 1.3.2. Mô hình áp dụng thành công tại Ấn Độ (Công ty Dun & Bradstreet) ................... 16 1.3.3. Mô hình của Pactrick Wood (2007) ..................................................................... 19 1.4. XÁC ĐỊNH LỢI ÍCH CỦA NGƯỜI PHÁT HÀNH CHỨNG KHOÁN MBS.............................................................................................................................. 21 1.5. NHỮNG BÀI HỌC CHO VIỆT NAM TRONG VIỆC TRIỂN KHAI CHỨNG KHOÁN HÓA.............................................................................................. 22 Kết luận chương 1 ....................................................................................................... 23 CHƯƠNG 2: TÍNH KHẢ THI CỦA VIỆC CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 2.1. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY ... 24 2.1.1. Thực trạng ........................................................................................................... 24 2.1.2. Những thuận lợi của ngành bất động sản Việt Nam hiện nay ............................... 25 2.1.2.1. FDI vẫn tập trung cho ngành bất động sản ........................................................ 25 2.1.2.2. Thu hút nguồn vốn từ các thị trường khác......................................................... 26 2.1.2.3. Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2010 khả quan của một số doanh nghiệp bất động sản .................................................................................................................. 27 2.1.3. Những khó khăn của ngành bất động sản Việt Nam hiện nay............................... 27 2.1.3.1. Quy định về thuế thu nhập khi chuyển nhượng bất động sản............................. 27 2.1.3.2. Quy định mới về giá đất đền bù ........................................................................ 28
2.1.3.3. Qui định Nhà nước về việc hạn chế cho vay đối với bất động sản ..................... 29 2.1.3.4. Giá nguyên vật liệu tăng cao ............................................................................. 31 2.1.3.5. Lãi suất tăng cao ............................................................................................... 32 2.1.3.6. Cung vượt quá cầu ở nhiều mảng sản phẩm ...................................................... 33 2.2. THỰC TRẠNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM...... 34 2.2.1. Nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản ............................................................. 34 2.2.2. Thực trạng cho vay thế chấp bất động sản trong thời gian qua ............................. 35 2.3. NHỮNG TIỀN ĐỀ CHO VIỆC CHỨNG KHOÁN HÓA TẠI VIỆT NAM...... 36 2.3.1. Tổ chức cho vay thế chấp bất động sản ................................................................ 36 2.3.1.1. Ngân hàng......................................................................................................... 36 2.3.1.2. Quỹ phát triển nhà ở ......................................................................................... 37 2.3.1.3. Quỹ tiết kiệm nhà ở........................................................................................... 37 2.3.2. Tổ chức hỗ trợ cho việc chứng khoán hóa............................................................ 39 2.3.2.1. Tổ chức bảo lãnh phát hành .............................................................................. 39 2.3.2.2. Tổ chức xếp hạng tín nhiệm .............................................................................. 41 2.3.3. Tổ chức chuyên trách chứng khoán hóa ............................................................... 44 2.3.3.1. Qui định về mua bán nợ tồn đọng ..................................................................... 44 2.3.3.2. Qui định về chứng khoán hóa............................................................................ 46 2.3.3.3. Qui định về Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT).......................................................................................................................... 47 2.4. NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG VIỆC ỨNG DỤNG CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ........ 49 2.4.1. Những thuận lợi................................................................................................... 49 2.4.1.1. Thị trường tiềm năng ........................................................................................ 49
2.4.1.2. Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao .................................................................... 52 2.4.1.3. Học hỏi được kinh nghiệm của các nước đi trước ............................................. 53 2.4.1.4. Hội nhập quốc tế............................................................................................... 54 2.4.2. Những khó khăn .................................................................................................. 54 2.4.2.1. Chưa có pháp lý và các tổ chức trung gian để thực hiện nghiệp vụ chứng khoá hóa........................................................................................................................ 54 2.4.2.2. Chưa minh bạch về thông tin ............................................................................ 54 2.4.2.3. Thị trường bất động sản chưa phát triển và thiếu minh bạch.............................. 55 2.4.2.4. Rủi ro nợ vay dưới chuẩn.................................................................................. 56 Kết luận chương 2 ....................................................................................................... 57 CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH VÀ CÁC BƯỚC CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1. SỰ CẦN THIẾT CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ................................................................ 59 3.1.1. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp ............................................ 59 3.1.2. Nâng cao hiệu quả của ngân hàng thương mại ..................................................... 60 3.2. NHỮNG ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN .......................................................................... 61 3.2.1. Về môi trường pháp lý ......................................................................................... 61 3.2.2. Về môi trường pháp luật ...................................................................................... 62 3.2.3. Về môi trường thuế.............................................................................................. 62 3.2.4. Về tăng cường tín nhiệm...................................................................................... 63 3.2.5. Về xếp hạng tín nhiệm ......................................................................................... 64 3.2.6. Các vấn đề khác................................................................................................... 64
3.2.6.1. Ngân hàng thương mại...................................................................................... 64 3.2.6.2. Cung cấp thông tin đầy đủ cho nhà đầu tư......................................................... 64 3.3. XÂY DỰNG MÔ HÌNH CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN.................................................................................... 65 3.3.1. Lợi ích của SPV................................................................................................... 68 3.3.2. Rủi ro và hướng xử lý .......................................................................................... 70 3.4. LOẠI HÌNH TỔ CHỨC CỦA SPV ..................................................................... 71 3.5. LOẠI KHOẢN VAY ĐỀ NGHỊ CHỨNG KHOÁN HÓA.................................. 74 3.6. LOẠI CHỨNG KHOÁN ĐỀ NGHỊ PHÁT HÀNH ............................................ 74 3.7. NHỮNG RỦI RO TIỀM ẨN TRONG QUÁ TRÌNH CHỨNG KHOÁN HÓA KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM .................... 76 KẾT LUẬN.................................................................................................................. 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chứng khoán được bảo đảm ABS Asset Backed Securities bằng tài sản tài chính Association of Southeast Asia Hiệp hội các quốc gia Đông ASEAN Nations Nam Á Asian Credit Information Cổng thông tin tín nhiệm châu ASIAGATE Gateway Á BĐS Bất động sản CAR Capital Adequacy Ratio Hệ số an toàn vốn Công ty CB Richard Ellis Việt CBRE CB Richard Ellis Nam CIC Credit Infomation Center Trung tâm thông tin tín dụng CPI Consumer Price Index Chỉ số giá tiêu dùng Enterprise Credit Rating Appraise Trung tâm Khoa học Thẩm CRC Science Center định Tín nhiệm Doanh nghiệp Debt and Asset Trading Công ty TNHH MTV Mua bán DATC Corporation nợ Việt Nam FDI Foreign Direct Investment Đầu tư trực tiếp nước ngoài FHA Federal Housing Administration Cơ quan nhà ở liên bang The Federal Home Loan Công ty cho vay mua nhà có FHLMC Mortgage Corporation (Freddie thế chấp liên bang Mac) The Federal National Mortgage Tổ chức thế chấp Nhà nước FNMA Association (Fannie Mae) liên bang GDP Gross Domestic Product Tổng sản phẩm quốc nội Government National Mortgage GNMA Tổ chức thế chấp quốc gia Association (Ginnie Mae) Sở Giao dịch chứng khoán Hà HNX Hanoi Stock Exchange Nội Công ty cho vay những người HOLC Home Owners’ Loan Corporation sở hữu nhà Sở Giao dịch chứng khoán HOSE Hochiminh Stock Exchange Thành phố Hồ Chí Minh IMF International Monetary Fund Quỹ tiền tệ quốc tế Chứng khoán có thế chấp bất MBS Mortgage Backed Securities động sản làm đảm bảo NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại ODA Official Development Assistance Hỗ trợ phát triển chính thức Organization Economic for Tổ chức hợp tác và phát triển OECD Cooperation and Development kinh tế
Quỹ tín thác đầu tư bất động REIT Real Estate Investment Trust sản SGDCK Sở giao dịch chứng khoán Tổ chức trung gian chuyên SPV Special Purpose Vehicle trách TCTD Tổ chức tín dụng TTCK Thị trường chứng khoán VA Veterans Administration Hội Cựu chiến binh Công ty thông tin tín nhiệm và VietnamCredit xếp hạng doanh nghiệp Việt Nam WTO World Trade Organization Tổ chức thương mại thế giới
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Giá đất tại các thành phố lớn Châu Á ............................................................ 24 Bảng 2.2: Dự án bất động sản có vốn FDI đăng ký lớn .................................................. 26 Bảng 2.3: Kết quả kinh doanh năm 2010 của các công ty BĐS niêm yết ....................... 27 Bảng 2.4: Qui mô thị trường chứng khoán giai đoạn 2000 – 2010 ................................. 50 Bảng 2.5: Kết quả phát hành TPCP theo phương thức huy động vốn ............................. 51
DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Vốn FDI giai đoạn 2006 – 2010 ..................................................................... 25 Hình 2.2: Thực trạng huy động, cho vay giai đoạn 2003 - 2010..................................... 29 Hình 2.3: Tốc độ tăng trưởng CPI từ 07/2010 - 06/2011................................................ 31 Hình 2.4: Lãi suất huy động kỳ hạn 3 tháng và lãi suất cho vay bình quân của Ngân hàng Á Châu từ 07/2010 – 06/2011 ............................................................................... 32 Hình 2.5: Dư nợ cho vay thế chấp bất động sản giai đoạn 2008 – 2010 ......................... 35 Hình 2.6: Dư nợ cho vay thế chấp bất động sản của các ngân hàng................................ 36 Hình 3.1: Quy trình chứng khoán hóa đề xuất cho Việt Nam trong giai đoạn đầu .......... 67
1 MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trong báo cáo phân tích số liệu Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam 2009, Bộ Xây dựng dự báo về nhu cầu về nhà ở và vốn đầu tư để phát triển nhà ở đến năm 2015. Cụ thể: Dân số Việt Nam ước tính đạt 91,5 triệu người, do đó diện tích nhà ở cần đáp ứng cho cả thành thị và nông thôn sẽ vào khoảng 1.966,6 triệu mét vuông (bình quân 21,5m2 sàn xây dựng/người). Để hoàn thành chỉ tiêu này, nhu cầu vốn đầu tư vào nhà ở dự tính khoảng 2.205.000 tỷ đồng (tương đương 100 tỷ USD), trung bình, mỗi năm cần khoảng 20 tỷ USD vốn đầu tư. Các doanh nghiệp bất động sản chưa có thực lực về tài chính vì tỷ trọng vốn tự có quá nhỏ so với nhu cầu đầu tư và đa phần phải vay ngân hàng đến 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm. Điều đó làm ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư và khả năng thanh toán. Thậm chí, các doanh nghiệp Việt Nam cũng mất nhiều cơ hội để thâm nhập vào phân khúc thị trường bất động sản cao cấp do ít vốn. Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, đến hết ngày 31/12/2010, dư nợ cho vay thế chấp bất động sản đạt khoảng 224.843 tỷ đồng. Tuy nhiên, số tiền trên vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vốn mà thị trường đang cần từ nay đến hết năm 2015. Trong thời gian gần đây, Ngân hàng Nhà nước liên tục đưa ra những chính sách để kiểm soát rủi ro cho hệ thống ngân hàng trong việc cho vay thế chấp bất động sản. - Thông tư 15/2009/TT-NHNN ngày 10/08/2009 qui định tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của ngân hàng là 30%. Với qui định này, các ngân hàng cân nhắc việc cho vay thế chấp bất động sản. - Thông tư 13/2010/TT-NHNN ngày 20/05/2010 nâng hệ số an toàn vốn CAR (Vốn tự có/ Tổng tài sản “Có” rủi ro) của các ngân hàng từ 8% lên 9%. Về cơ bản, chỉ có hai cách để tăng tỷ lệ CAR, đó là tăng tử số "vốn tự có" và giảm mẫu số "tổng tài sản có rủi ro". Đồng thời qui định khoản vay kinh doanh bất động sản có hệ số rủi
2 ro tăng từ 100% lên 250%. Như vậy việc cho vay thế chấp bất động sản càng nhiều làm cho CAR càng nhỏ. Ngoài ra, thông tư 13 cũng qui định tỷ lệ cho vay không vượt quá 80% vốn huy động. Như vậy nguồn cung vốn cho vay sẽ bị giảm đáng kể và do đó cũng tác động đến việc cho vay thế chấp bất động sản. - Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 01/03/2011 qui định giảm tỷ trọng cho vay lĩnh vực phi sản xuất xuống tối đa là 20% vào cuối tháng 6/2011 và 15% vào cuối tháng 12/2011. Việc vay mua bất động sản để ở, bán, cho thuê được xếp vào lĩnh vực phi sản xuất nên buộc các ngân hàng không những không tiến hành cho vay mới mà còn phải tiến hành thu hồi nợ cho vay thế chấp bất động sản trước hạn để giảm tỷ lệ cho vay lĩnh vực phi sản xuất xuống. Chính quyết định này làm cho thị trường bất động sản vốn đã gặp khó khăn với Thông tư 13 nay còn chịu nhiều khó khăn hơn. Bên cạnh đó, hệ thống ngân hàng thương mại đang khát vốn đã đẩy lãi suất huy động đầu vào lên cao làm cho lãi suất cho vay trung dài hạn thế chấp bất động sản hiện đang ở mức 24%/năm thuộc vào hàng cao nhất thế giới. Nhiều dự án bất động sản phải hoãn lại chờ đến khi lãi suất hạ nhiệt, nhiều doanh nghiệp phải bán lại dự án để cầm cự do không đủ tiền trả lãi vay và tính riêng quý 2/2011 có tổng cộng 7 công ty đang niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán đã bị lỗ như LGL, NTB, IDJ, ITC, công ty mẹ CII, công ty mẹ KBC, công ty mẹ HAG. + Chứng khoán hóa xuất phát từ Mỹ và sau đó được ứng dụng hiệu quả vào nhiều quốc gia tại Châu Âu, Châu Á. Tính đến nay, chứng khoán hóa đã có lịch sử phát triển hơn 40 năm và đã mang lại nhiều thành công cho các quốc gia triển khai, đặc biệt trong việc triển khai chứng khoán hóa khoản vay thế chấp bất động sản. Thông qua hoạt động chứng khoán hóa, các khoản vay thế chấp bất động sản được giải phóng khỏi ngân hàng, giúp ngân hàng tránh khỏi rủi ro tín dụng và rủi ro trả trước của người vay từ đó cải thiện đáng kể cấu trúc tài chính của ngân hàng. Bên cạnh đó, ngân hàng nhận được lượng tiền mặt từ việc bán khoản vay để rồi sau đó tiếp tục cho vay. Khi đó, đối với thị trường bất động sản, vốn vay từ ngân hàng sẽ dễ
3 tiếp cận hơn và chi phí vay cũng thấp hơn. Như vậy, thông qua chứng khoán hóa, bài toán về vốn cho thị trường bất động sản đã được giải quyết. + Tại Việt Nam, hệ thống ngân hàng chưa đủ lực và nhạy cảm với vấn đề rủi ro trong khi nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản lại quá lớn nhưng chủ yếu dựa vào vốn vay. Với những xung đột không thể dung hòa này cùng với những lợi ích từ chứng khoán hóa, tôi đề xuất tiến hành “Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản để tạo vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam”. 2. Mục tiêu nghiên cứu + Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản để giải phóng các khoản vay thế chấp bất động sản có rủi ro cao khỏi hệ thống ngân hàng. + Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tạo vốn cho thị trường bất động sản phát triển. + Tính khả thi của việc chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản tại Việt Nam. + Đề xuất những giải pháp ứng dụng chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản vào Việt Nam. 3. Phạm vi nghiên cứu + Hoạt động kinh doanh bất động sản. + Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản. + Hoạt động chứng khoán hóa của một số quốc gia đã thực hiện chứng khoán hóa thành công. 4. Phương pháp nghiên cứu + Đề tài chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích định tính trên cơ sở lý thuyết đã có trước đó. Qua quá trình phân tích, các dữ liệu được tập hợp có hệ thống, logic nhằm làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu.
4 + Ngoài ra, đề tài cũng đã sử dụng phương pháp phân tích định lượng các số liệu thực tiễn để cũng cố quan điểm của đề tài về những thuận lợi và khó khăn của nền kinh tế tác động đến khả năng chứng khoán hóa tại Việt Nam. 5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Hiện tại, lĩnh vực bất động sản rất khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng và đồng thời chi phí vay quá cao đã làm ảnh hưởng đến việc phát triển thị trường bất động sản. Đề tài này muốn đề xuất giải pháp để tạo vốn cho thị trường bất động sản phát triển bền vững. Đây chính là ý nghĩa thực tiễn của đề tài. 6. Kết cấu của luận văn Luận văn này được kết cấu thành 03 chương (không kể phần mở đầu và phần kết luận) như sau: Chương 1. “Chứng khoán hóa khoản vay thế chấp bất động sản và vai trò đối với thị trường bất động sản” giới thiệu về lịch sử hình thành, phát triển của chứng khoán hóa, đồng thời giới thiệu những lợi ích trong việc tạo vốn cho phát triển thị trường bất động sản. Chương này đúc kết những kinh nghiệm thực tiễn cho Việt Nam. Chương 2. “Tính khả thi của việc chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam”. Chương này đề cập đến thực trạng, thuận lợi, khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam và thực trạng cho vay thế chấp bất động sản trong thời gian qua. Chương này cũng đưa ra những tiền đề hỗ trợ cho việ chứng khoán hóa tại Việt Nam. Chương 3. “Mô hình và các bước chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản ở Việt Nam”. Qua kết quả phân tích ở chương 01 và 02, tôi đề xuất mô hình chứng khoán hóa phù hợp với Việt Nam trong giai đoạn đầu, đề xuất loại khoản vay nên chứng khoán hóa, đề xuất loại chứng khoán phát hành, đề xuất thành lập công ty chuyên trách chứng khoán hóa.
Chương 1 5 CHƯƠNG 1 CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Chứng khoán hoá và chứng khoán hóa khoản vay thế chấp bất động sản 1.1.1.1. Chứng khoán hóa Thuật ngữ “Chứng khoán hóa” hoàn toàn mới mẻ ở Việt Nam, nhưng được nhắc nhiều hơn ở các nước có thị trường tài chính phát triển cũng như một số nước có nền kinh tế mới nổi. Vậy Chứng khoán hoá là gì? Theo định nghĩa của Ủy ban Chứng khoán Mỹ: “Chứng khoán hóa là việc tạo ra các chứng khoán dựa trên các luồng tiền cố định hoặc mang tính chất tuần hoàn của một tập hợp tách biệt các khoản phải thu hoặc các tài sản tài chính. Chứng khoán này tùy theo cấu trúc thời hạn của chúng sẽ được chuyển đổi thành tiền trong một khoảng thời gian xác định kèm theo những quyền lợi khác và quyền đối với tài sản được sử dụng nhằm đảm bảo việc trả nợ hoặc phân phối định kỳ các khoản phải thu được cho người sở hữu chứng khoán”. Theo định nghĩa của OECD năm 1995: “Chứng khoán hóa là việc phát hành các chứng khoán có tính khả mại được đảm bảo không chỉ bằng khả năng thanh toán của chủ thể phát hành mà bằng các nguồn thu dự kiến có được từ các tài sản đặc biệt. Chủ thể phát hành không còn là nhân tố quyết định đến chất lượng của những chứng khoán phát hành mà chính là khả năng sinh lời của các tài sản dùng làm tài
Chương 1 6 sản bảo đảm mới quyết định thu nhập và độ an toàn của các chứng khoán phát hành”. Theo luật chứng khoán của Singapore: “ Chứng khoán hóa về cơ bản là một tiến trình trong đó tài sản hay các khoản sinh lợi từ tài sản được bán cho các tổ chức trung gian chuyên trách (SPV), các SPV này sẽ huy động vốn bằng cách phát hành chứng khoán được đảm bảo chủ yếu bằng các tài sản đó”. Tại Việt Nam, thuật ngữ “Securitisation” chưa được chính thức dịch sang tiếng Việt, nhiều tác giả tạm dịch là “chứng khoán hóa”. Nguyên tắc căn bản của nó là biến các chứng từ tài sản (nằm bên asset của bảng cân đối tài khoản, tức sử dụng nguồn vốn của ngân hàng) thành các sản phẩm có thể mang ra bán trên thị trường chứng khoán. Theo kỹ thuật này, bất cứ chứng từ tài sản nào cũng có thể “chứng khoán hóa” được, từ chứng từ tín dụng truyền thống, tín dụng bất động sản, tín dụng thương mại, v.v. 1.1.1.2. Chứng khoán hóa khoản vay thế chấp bất động sản Tiến sỹ kinh tế trường Đại học Kinh Tế TP.HCM Nguyễn Khắc Quốc Bảo (2006) thông thường, kỹ thuật chứng khoán hóa được thực hiện trên 2 nhóm tài sản đó là: (1) các khoản vay được thế chấp bằng bất động sản và (2) các tài sản tài chính không được thế chấp bằng bất động sản. Như vậy, tương ứng với hai loại tài sản trên thì sau khi được chứng khoán hóa sẽ hình thành hai loại chứng khoán: (1) Các chứng khoán dựa trên thế chấp bất động sản (Mortgage backed securities), gọi tắt là MBS và (2) các chứng khoán tài sản tài chính (Asset backed secuirities), gọi tắt là ABS. ABS là các trái phiếu được hình thành từ các tài sản tài chính. Các tài sản tài chính ở đây được hiểu là các khoản phải thu khác với các khoản vay có tài sản thế chấp, ví dụ như các khoản phải thu từ thẻ tín dụng, khoản vay mua ô tô, vay để xây nhà, vay để tiêu dùng cho gia đình. Từ đó rút ra được điểm khác biệt lớn nhất giữa ABS và các loại trái phiếu khác là mức độ tín nhiệm của các nguồn thu, khả năng thanh toán của các tài sản tài chính.
Chương 1 7 MBS là trái phiếu được hình thành từ các khoản vay thế chấp bất động sản. Những người mua MBS, thay vì, trả cho nhà đầu tư nhận một khoản trái tức cố định và tiền gốc, thì người phát hành chứng khoán thanh toán bằng dòng tiền phát sinh từ những khoản vay thế chấp bất động sản được dùng để đảm bảo cho số trái phiếu. Như vậy, chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản là một kỹ thuật tài chính trong đó một tập hợp các khoản vay thế chấp bất động sản được bán cho một tổ chức trung gian chuyên trách, mà tiền mua các hợp đồng này được tổ chức trung gian chuyên trách này huy động thông qua phát hành trái phiếu được đảm bảo chính bằng các khoản thu từ tập hợp các hợp đồng cho vay thế chấp bất động sản đó. 1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển chứng khoán hoá các khoản vay thế chấp bất động sản Sự phát triển của thị trường tài chính, gắn liền với nhu cầu vốn cho phát triển kinh tế ngày càng cao, đặc biệt là nhu cầu vốn tín dụng trung và dài hạn. Trong khi đó khả năng đáp ứng của các định chế tài chính còn hạn chế, thì việc bán lại các khoản nợ hoặc chia nhỏ các khoản nợ và bán lại thông qua hình thức phát hành chứng chỉ có giá đã mang lại hiệu quả tích cực, dần trở thành một kỹ thuật trong hoạt động khai thác và sử dụng vốn của các định chế tài chính. Quá trình này chính là yếu tố cơ bản, là nguyên nhân hình thành và phát triển kỹ thuật chứng khoán hóa. Lịch sử hình thành và phát triển của kỹ thuật chứng khoán hóa phản ánh qua hai giai đoạn. 1.1.2.1. Giai đoạn hình thành (1920 -1980) - Trước chiến tranh thế giới thứ II Cuối thập niên 1920 và đầu thập niên 1930, nền kinh tế Mỹ rơi vào suy thoái trầm trọng, kèm theo đó là giá bất động sản giảm liên tục chỉ còn khoảng một nữa so với những năm 1927 – 1928. Các tổ chức cho vay dựa trên tài sản thế chấp làm bảo đảm là bất động sản lúc này bắt đầu tịch biên tài sản để xử lý nợ. Kết quả là đại đa số người dân vay tiền từ NHTM đã lâm vào tình trạng khó khăn về nhà ở. Trước tình hình đó, năm 1933 Chính phủ Liên bang đã thành lập Công ty cho vay những
Chương 1 8 người sở hữu nhà (Home Owners’ Loan Corporation – HOLC) để tái tài trợ cho số tiền nợ của những người vay mua nhà bằng cách bán ra các trái phiếu do Chính phủ bảo đảm. Việc làm này không những giúp tái ổn định nền kinh tế mà còn ngăn chặn hàng ngàn ngôi nhà thoát khỏi cảnh bị tịch biên và kết quả là trong 3 năm đầu thực hiện tái tài trợ cho trên 1 triệu nhà ở. Năm 1934, Chính phủ thành lập Cơ quan Nhà ở Liên bang (Federal Housing Administration – FHA) với mục tiêu cơ bản là: - Bảo hiểm các món cho vay thế chấp nhà ở của các nơi cho vay tư nhân. - Đặt ra các tiêu chuẩn xây dựng và bảo hiểm nhưng không cho vay tiền, không lên bản vẽ hay xây dựng nhà. - Giúp ổn định thị trường nhà đất và thị trường cho vay thế chấp. Năm 1938, Quốc hội Mỹ đã thành lập Tổ chức Thế chấp Nhà nước Liên bang (the Federal National Mortgage Association – FNMA hay còn gọi là Fannie Mae) nhằm mục đích tạo ra một thị trường thứ cấp cho các khoản vay được FHA bảo đảm. Năm 1968, Fannie Mae được tư nhân hóa và ngày nay trở thành tổ chức nắm giữ các khoản vay thế chấp hộ gia đình lớn nhất. - Sau chiến tranh thế giới thứ II Giai đoạn 1926 - 1946 là giai đoạn của suy thoái kinh tế và chiến tranh, do vậy việc xây dựng nhà ở rất ít. Sau chiến tranh kết thúc, 5 triệu người từ chiến trường đã trở về với gia đình tạo ra một nhu cầu rất lớn về nhà ở. Năm 1946, Chính phủ Mỹ đã lập ra Hội Cựu chiến binh (Veterans Administration – VA) nhằm tài trợ cho các cựu chiến binh trở về sau chiến tranh có thể mua nhà. Lúc mới thành lập, VA không yêu cầu người vay phải có một khoản tiền trả trước, đồng thời lãi suất mà VA áp dụng là cố định và thường ngang bằng hoặc thấp hơn lãi suất của FHA.