Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: Conmeothayxao | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:87

Thêm vào BST

Báo xấu

43
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của nghiên cứu này nhằm xác định và lượng hoá được những yếu tố ảnh hưởng đến ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu của khách hàng tại TP.HCM, qua đó hiểu được bản chất của ý định đó. Đo lường được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM, qua đó xác định rõ được yếu tố nào là quan trọng nhất.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ------------------- NGUYỄN CÔNG PHƢƠNG NGHIÊN CỨU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH CHỌN MUA CĂN HỘ CHUNG CƢ TRUNG CẤP, BÌNH DÂN CỦA NGƢỜI MUA NHÀ LẦN ĐẦU TẠI TP.HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH - Năm 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ------------------- NGUYỄN CÔNG PHƢƠNG NGHIÊN CỨU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH CHỌN MUA CĂN HỘ CHUNG CƢ TRUNG CẤP, BÌNH DÂN CỦA NGƢỜI MUA NHÀ LẦN ĐẦU TẠI TP.HCM Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã số: 60340102 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS. TS. PHẠM XUÂN LAN TP. HỒ CHÍ MINH - Năm 2013
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc. Học viên thực hiện Luận văn TP. Hồ Chí Minh, ngày… tháng… năm…
MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các từ viết tắt Danh mục các bảng Danh mục các hình Chƣơng 1: Giới thiệu vấn đề nghiên cứu ............................................................. 1 1.1. Trình bày vấn đề nghiên cứu..........................................................................1 1.2. Ý nghĩa, tính cấp thiết của đề tài....................................................................2 1.3. Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................3 1.4. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................3 1.5. Phương pháp nghiên cứu................................................................................3 1.6. Cấu trúc luận văn ........................................................................................... 4 Chƣơng 2: Cơ sở lý thuyết .....................................................................................6 2.1. Tổng quan lý thuyết .......................................................................................6 2.1.1. Định nghĩa về chung cư, căn hộ .............................................................. 6 2.1.2. Định nghĩa căn hộ chung cư trung cấp và bình dân ................................ 7 2.1.3. Định nghĩa về người mua nhà lần đầu .....................................................7 2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ của người mua nhà lần đầu ...7 2.3. Mô hình lý thuyết đề xuất ............................................................................13 Chƣơng 3: Phƣơng pháp nghiên cứu..................................................................17 3.1. Thiết kế nghiên cứu...................................................................................... 17 3.2. Nghiên cứu định tính....................................................................................19
3.2.1. Mục tiêu .................................................................................................19 3.2.2. Phương pháp thực hiện ..........................................................................19 3.2. 3. Kết quả hiệu chỉnh thang đo trong nghiên cứu định tính .....................20 3.3. Nghiên cứu định lượng ................................................................................22 Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu ...........................................................................29 4.1. Thống kê mẫu khảo sát ................................................................................29 4.2. Đánh giá độ tin cậy của thang đo .................................................................31 4.2.1. Tiêu chuẩn đánh giá ...............................................................................31 4.2.2. Kết quả phân tích Crobach’s Alpha ....................................................... 32 4.3. Kiểm định thang đo bằng Phân tích nhân tố khám phá EFA ....................... 35 4.3.1. Tiêu chuẩn đánh giá ...............................................................................35 4.3.2. Kết quả phân tích ...................................................................................35 4.4. Kiểm định mô hình nghiên cứu và các giả thuyết .......................................41 4.4.1. Xem xét mối tương quan giữa các biến: ................................................41 4.4.2. Mô hình nghiên cứu và các giả thuyết:..................................................42 4.4.3. Phân tích hồi quy ...................................................................................43 4.4.4. Kiểm định mô hình hồi quy ...................................................................44 4.4.4. Kiểm định các giả thuyết .......................................................................48 Chƣơng 5: Kết luận và kiến nghị ........................................................................53 5.1. Tổng quan nghiên cứu..................................................................................53 5.2. Kết quả nghiên cứu ...................................................................................... 53 5.3. Đóng góp của nghiên cứu ............................................................................54 5.3.1. Đóng góp về mặt lý thuyết ....................................................................54 5.3.2. Đóng góp về mặt thực tiễn.....................................................................55
5.4. Hàm ý cho nhà quản trị ................................................................................55 5.4.1. Đề xuất với Chủ đầu tư căn hộ, Doanh nghiệp Bất động sản................55 5.4.2. Đề xuất với Chính phủ ...........................................................................56 5.5. Giới hạn nghiên cứu và hướng nghiên cứu tương lai ..................................57 Tài liệu tham khảo Phụ lục
Danh mục các từ viết tắt TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh EFA : Phân tích nhân tố khám phá HUB : The U.S. Department of Housing and Urban Development (Bộ phát triển nhà ở và đô thị Mỹ) Danh mục các bảng Bảng 3.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua lần đầu tại TP.HCM ...........................................................................21 Bảng 4.1: Thống kê về diện tích căn hộ mà người khảo sát muốn mua ................29 Bảng 4.2: Thống kê về độ cao căn hộ mà người khảo sát muốn mua ...................29 Bảng 4.3: Thống kê về thời gian mà những đối tượng được khảo sát mong muốn thanh toán .......................................................................................................................... 30 Bảng 4.4: Thống kê về giá trị trung bình ............................................................... 30 Bảng 4.5: Bảng tổng hợp Kết quả phân tích Cronbach Alpha trước khi phân tích EFA ....................................................................................................................................33 Bảng 4.6: Bảng liệt kê hệ số tải nhân tố ở phân tích EFA lần thứ 2 .....................36 Bảng 4.7: Đánh giá lại độ tin cậy của nhân tố mới (MT) ......................................38 Bảng 4.8: Đánh giá lại độ tin cậy của nhân tố mới (VT).......................................39 Bảng 4.9: Kết quả phân tích EFA thang đo Ý định mua căn hộ ........................... 40 Bảng 4.10: Kết quả phân tích tương quan Pearson................................................41 Bảng 4.11: Bảng tóm tắt giả thuyết trong mô hình nghiên cứu............................. 43 Bảng 4.12: Kết quả đánh giá độ phù hợp của mô hình..........................................45 Bảng 4.13: Kết quả kiểm định độ phù hợp của mô hình .......................................45 Bảng 4.14: Kết quả kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến ........................................46 Bảng 4.15: Bảng kết quả kiểm định Durbin-Watson.............................................47
Bảng 4.16: Kết quả phân tích hồi quy bội ............................................................. 48 Bảng 4.17: Tóm tắt kết quả kiểm định giả thuyết..................................................51 Danh mục các hình Hình 2.1 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ tại Amman, Jordan (Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad, 2011) ...................................12 Hình 2.2 Mô hình Nghiên cứu “Đáp ứng nhu cầu và lựa chọn nhà của người mua nhà lần đầu tại Kuala Lumpur” của Tan Teck Hong 2012 ................................................13 Hình 2.3 Mô hình nghiên cứu đề xuất ..................................................................14 Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu .............................................................................18 Hình 4.1: Mô hình nghiên cứu kiểm định ............................................................ 43 Danh mục phụ lục PHỤ LỤC 1: Dàn bài thảo luận nghiên cứu định tính PHỤ LỤC 2: Kết quả nghiên cứu định tính sơ bộ PHỤ LỤC 3: Bảng câu hỏi khảo sát chính thức PHỤ LỤC 4: Kết quả phân tích Cronbach alpha lần 1 PHỤ LỤC 5: Kết quả phân tích EFA lần 1 PHỤ LỤC 6: Kết quả phân tích EFA lần 2 PHỤ LỤC 7: Phân tích Cronbach Alpha lại sau khi thực hiện EFA lần 2 PHỤ LỤC 8: Kết quả phân tích EFA cho biến phụ thuộc PHỤ LỤC 9: Kết quả phân tích tương quan Pearson PHỤ LỤC 10: Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính bội PHỤ LỤC 11: Đồ thị dò tìm các vi phạm giả định hồi quy
1 Chƣơng 1: Giới thiệu vấn đề nghiên cứu 1.1. Trình bày vấn đề nghiên cứu Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của con người, “an cư” thì mới “lạc nghiệp”. Trong thời đại ngày nay, khi dân số tăng nhanh thì nhu cầu này lại càng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết, đặc biệt là ở những khu vực đông dân cư và có kinh tế phát triển như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội… Quỹ đất không phát triển nhưng dân số lại gia tăng, nên phát triển quỹ nhà ở theo chiều cao là xu thế phù hợp hiện nay. Nhà chung cư ra đời từ đó. Sản phẩm nhà chung cư là sự kết tinh giữa các yếu tố kỹ thuật, kiến trúc công trình và chất lượng dịch vụ – quản lý của mỗi khu chung cư. Tính độc lập và riêng biệt về sở hữu được kết nối hoàn hảo trong một không gian chung của toà nhà, những công trình tiện ích có trong cơ cấu sản phẩm nhà chung cư đã tạo ra những giá trị riêng biệt của nhà chung cư. Chính vì vậy, nhà ở chung cư ngày càng gắn bó chặt chẽ với đời sống cộng đồng dân cư đô thị và trở thành nhu cầu phổ biến đối với người tiêu dùng. Các chung cư, các toà nhà cao tầng ngày càng được xây dựng nhiều và sự ưa thích loại nhà ở này trong dân chúng cũng ngày một tăng. Tuy nhiên về mặt thực tế, kể từ sau cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới 2008, thị trường bất động sản nói chung, thị trường căn hộ nói riêng đã rơi vào thời kỳ đóng băng, ế ẩm, liên tục giảm giá. Số lượng căn hộ tồn kho tại thị trường TP.HCM đã vượt con số 16.000 căn hộ, trong đó căn hộ chung cư trung cấp và bình dân chiếm gần 70% lượng hàng tồn kho đó (theo báo cáo CBRE quý 2, 2013). Để tháo gỡ khó khăn, khơi thông thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường căn hộ, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất một số giải pháp, trong đó giải pháp chính là đưa ra cơ chế hỗ trợ tín dụng ưu đãi (khoảng 8%/năm trong thời hạn từ 5 đến 10 năm) cho người mua căn hộ lần đầu để mua căn hộ. Vậy với chính sách đề xuất trên thì đó có phải là những yếu tố quan trọng tác động đến ý định mua căn hộ lần đầu
2 của khách hàng, liệu có phá băng được thị trường bất động sản và sẽ giải phóng một lượng lớn hàng tồn kho hay không? Mặc dù hiện nay trên thế giới đã có nhiều nghiên cứu khoa học được công bố về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu, nhưng việc áp dụng những mô hình lý thuyết đó vào hoàn cảnh Việt Nam có thể không phù hợp do mỗi quốc gia có các đặc thù riêng về kinh tế, văn hoá, xã hội. Ngoài ra, dựa trên cơ sở tìm kiếm được của người thực hiện, thì đến nay trong nước vẫn chưa đủ các nghiên cứu về cách khách hàng ra ý định mua căn hộ lần đầu cũng như các yếu tố chính ảnh hưởng đến ý định đó. Chính vì những vấn đề nêu trên, tác giả đã ý định chọn đề tài “Nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại thành phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu, phân tích từ đó góp phần đưa ra cái nhìn chi tiết hơn về việc lựa chọn căn hộ chung cư của người dân, đồng thời đánh giá khả năng hiệu quả của chính sách mà Hiệp hội bất động sản TP. HCM đề xuất và đưa ra thêm những kiến nghị để giúp các công ty bất động sản đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng, từ đó giải phóng nhanh lượng hàng tồn kho, vượt qua được những khó của cuộc khủng hoảng kinh tế ngày nay, và làm cơ sở để xây dựng những căn hộ khác trong tương lai. 1.2. Ý nghĩa, tính cấp thiết của đề tài Từ sau cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu 2008 - 2009 bắt nguồn từ tình trạng bong bóng của thị trường nhà đất ở Mỹ, đến nay nó đã lan rộng và ảnh hưởng nặng nề đến nhiều nước trên thế giới. Cuộc khủng hoảng này được coi là cuộc khủng hoảng nghiêm trọng nhất từ trước đến nay. Cũng như nhiều nước khác, nền kinh tế Việt nam bị ảnh hưởng nặng nề do khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Nhiều doanh nghiệp bị lao đao và khốn khó vì khủng hoảng, thị trường hàng xuất khẩu bị giảm sút, nguy cơ mất việc làm và thất nghiệp tăng cao, nhu cầu tiêu dùng giảm…Không nằm ngoài ảnh hưởng, thị trường bất động sản cả nước nói
3 chung và tại TP.HCM nói riêng đã rơi vào trạng thái đóng băng, trong bối cảnh chung đó, phân khúc căn hộ chung cư trở nên ế ẩm, liên tục giảm giá. Trong bối cảnh đó, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư gặp trình trạng khó khắn, khủng hoảng dẫn đến phá sản do không tìm được đầu ra trong khi nhu cầu về nhà ở tại TP. HCM là rất lớn. Do đó, việc nghiên cứu ý định chọn mua của khách hàng trong lĩnh vực căn hộ là vô cùng bức thiết, giúp doanh nghiệp hiểu được các yếu tố, yêu cầu khách hàng để từ đó có được chiến lược kinh doanh, marketing tốt hơn, phù hợp hơn trong bối cảnh hiện nay. 1.3. Mục tiêu nghiên cứu Xác định và lượng hoá được những yếu tố ảnh hưởng đến ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu của khách hàng tại TP.HCM, qua đó hiểu được bản chất của ý định đó. Đo lường được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM, qua đó xác định rõ được yếu tố nào là quan trọng nhất. Từ kết quả nghiên cứu, rút ra được những gợi ý, phương án cho chiến lược marketing, chiến lược kinh doanh định hướng khách hàng trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng. 1.4. Đối tƣợng nghiên cứu Nghiên cứu được thực hiện trên phạm vị TP.HCM. Đối tượng khảo sát là nhóm các khách hàng có ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và chưa mua nhà lần nào tại TP.HCM. Đối tượng nghiên cứu là các yếu tố ảnh hưởng đến các ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM. 1.5. Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng 2 phương pháp: Nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng.
4 Nghiên cứu định tính bằng cách phỏng vấn sâu một số khách hàng đã mua căn hộ chung cư, và những người có ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân. Kết quả nghiên cứu này được dùng để hoàn chỉnh mô hình nghiên cứu và hiệu chỉnh các thang đo sử dụng từ những nghiên cứu trước. Nghiên cứu định lượng được thực hiện bằng cách phỏng vấn trực tiếp thông qua bảng câu hỏi. Nội dung bảng câu hỏi gồm hai phần chính: (1) Khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ lần đầu với một số câu hỏi, sử dụng thang đo Likert với 5 mức độ; (2) Một số câu hỏi phụ về căn hộ chung cư mà người phỏng vấn mong muốn. Dựa trên dữ liệu thu thập được, tiến hành phân tích thống kê mô tả mẫu, Kiểm tra hệ số tin cậy Cronbach Alpha để đảm bảo độ tin cậy của thang đo. Phân tích nhân tố khám phá (EFA) để gộp dữ liệu; phân tích hồi quy để xác định yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ lần đầu cuả khách hàng tại TP.HCM và kiểm định giả thuyết nghiên cứu. 1.6. Cấu trúc luận văn Luận văn được tổ chức thành 5 chương, gồm: Chƣơng 1: Giới thiệu tổng quan về nghiên cứu với phần đầu tiên là lý do lựa chọn đề tài, sau đó là mục tiêu, phạm vi và phương pháp nghiên cứu. Cuối cùng là kết cấu của đề tài. Chƣơng 2: Giới thiệu cơ sở lý luận cho nghiên cứu. Trên cơ sở này, mô hình nghiên cứu được xây dựng cùng với các giả thuyết về mối quan hệ giữa các khái niệm trong mô hình. Chương này bao gồm ba phần chính, (1) tổng quan về căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và người mua nhà lần đầu; (2) cơ sở lý thuyết về ý định chọn mua căn hộ của người mua nhà lần đầu, và (3) mô hình lý thuyết đề xuất. Chƣơng 3: Giới thiệu phương pháp nghiên cứu sử dụng để xây dựng và điều chỉnh thang đo, kiểm định mô hình nghiên cứu cùng các giả thuyết đề ra. Chương này gồm hai phần chính. Trước tiên trình bày thiết kế nghiên cứu. Thứ hai là các thang đo lường các khái niệm nghiên cứu và cách thức điều chỉnh chúng được giới thiệu.
5 Chƣơng 4: Trình bày về kết quả thực hiện nghiên cứu gồm: mô tả dữ liệu thu thập được, tiến hành đánh giá và kiểm định thang đo, kiểm định sự phù hợp của mô hình nghiên cứu, kiểm định các giả thuyết của mô hình nghiên cứu. Chƣơng 5: Tóm tắt các những cái chính trong luận văn này, trình bày các kết quả nghiên cứu chính, đề xuất hàm ý quản lý, nghiên cứu cho thấy hạn chế và kiến nghị cho các nghiên cứu trong tương lai.
6 Chƣơng 2: Cơ sở lý thuyết Chương 1 giới thiệu tổng quan về dự án nghiên cứu. Chương 2 này nhằm mục đích giới thiệu cơ sở lý luận cho nghiên cứu. Trên cơ sở này, mô hình nghiên cứu được xây dựng cùng với các giả thuyết về mối quan hệ giữa các khái niệm trong mô hình. Chương này bao gồm ba phần chính, (1) tổng quan về căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và người mua nhà lần đầu; (2) cơ sở lý thuyết về ý định chọn mua căn hộ của người mua nhà lần đầu, và (3) mô hình lý thuyết đề xuất. 2.1. Tổng quan lý thuyết 2.1.1. Định nghĩa về chung cƣ, căn hộ Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở 2005 (điều 70), trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể. Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy…Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
7 2.1.2. Định nghĩa căn hộ chung cƣ trung cấp và bình dân Theo thông tư 14/2008/TT-BXD Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư, thì căn hộ chung cư trung cấp và bình dân được định nghĩa như sau: Nhà chung cư hạng 3 (chung cư trung cấp) là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá; Nhà chung cư hạng 4 (chung cư bình dân) là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng. Và theo cách phân loại của giới bất động sản theo thị trường hiện nay thì căn hộ chung cư trung cấp và bình dân có giá dưới 20 triệu đồng/1m2 2.1.3. Định nghĩa về ngƣời mua nhà lần đầu HUB (Bộ phát triển nhà ở và đô thị Mỹ) định nghĩa “Người mua nhà lần đầu” là người chưa bao giờ sở hữu một ngôi nhà trước đây. Đó có thể là một cá nhân hoặc một cặp vợ chồng mua căn nhà cho lần đầu tiên. Về cơ bản “Người mua nhà lần đầu” là nhóm người trẻ tuổi, dựa trên Duffy và Quail (2005) thì họ là những người trong phạm vi từ 24 tuổi đến 34 tuổi. 2.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến ý định mua căn hộ của ngƣời mua nhà lần đầu Mua một căn hộ là một trong những ý định kinh tế quan trọng nhất mà con người thực hiện trong đời, và nó đòi hỏi phải thu thập rất nhiều thông tin liên quan đến đặc điểm của nó (Garasky, 2007). Theo Saunders (1990), con người có sở thích tự nhiên đối với việc được sở hữu nhà của mình. Ý định sở hữu một ngôi nhà có thể bị ảnh hưởng bởi một mong muốn có một tài sản của chính mình, mong muốn cho sự ổn định và niềm tự hào về quyền sở hữu (Haurin et al., 2002). Có rất nhiều bằng chứng rằng động cơ đã là một lý do quan trọng trong việc giải thích về việc sở hữu nhà (Tan, 2009). Theo lý thuyết động lực của nhà tâm lý học Abraham Maslow, việc sở hữu một ngôi nhà có thể đáp ứng
8 nhiều hơn nhu cầu hộ gia đình. Ví dụ, một ngôi nhà cung cấp một nơi cư trú và một sự bảo vệ khỏi những đe doạ từ bên ngoài. Lợi ích từ việc sở hữu nhà tới người sở hữu và xã hội có thể được tìm thấy trong nhiều bài nghiên cứu về nhà ở từ lợi ích xã hội đến lợi ích kinh tế. Theo Haurin 2002 đã chứng minh rằng việc sở hữu một căn nhà sẽ cải thiện môi trường gia đình, trong đó có đời sống đứa trẻ, cải thiện khả năng nhận thức và làm giảm các vấn đề về hành vi. Đặc điểm căn hộ Có rất nhiều bài nghiên cứu nhấn mạnh tầm quan trọng của yếu tố đặc điểm căn hộ ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ của người mua nhà lần đầu. Đặc điểm nhà ở và các yếu tố liên quan đóng vai trò rất quan trọng trong các ý định mua của người mua nhà lần đầu (Opoku & Muhmin, 2010). Sirgy (2005) cho rằng giá trị của đặc điểm căn hộ sẽ liên quan đến chức năng chính mà căn hộ đó được mong đợi. Ông nói rằng một ngôi nhà được thiết kế để đáp ứng các nhu cầu liên quan đến cuộc sống hàng ngày: ngủ (như trong phòng ngủ và các tiện nghi ngủ khác), ăn uống (như trong nhà bếp, tiếp cận với nước sạch, và khu vực ăn uống), bài tiết chất thải của cơ thể và chải chuốt (như trong phòng tắm), sống (như trong khu vực và các tiện nghi sống khác). Nhưng tầm quan trọng của những đặc điểm căn hộ này sẽ khác nhau tại những quốc gia khác nhau, và xã hội văn hoá khác nhau sẽ ảnh hưởng rất lớn đến tầm quan trọng của từng đặc điểm căn hộ và ý định của người mua lần đầu (Opoku & Muhmin, 2010). Trong nghiên cứu của Kauko (2006) thì đặc điểm căn hộ có tầm ảnh hưởng quan trọng hơn so với vị trí của căn hộ đối với người dân tại Randstad ở Hà Lan. Theo R G Ariyawansa, 2007 thì giải thích năm đặc điểm của căn hộ là: Chất lượng xây dựng, Thiết kế, Diện tích, Tính pháp lý, Khả năng bán lại. Chất lượng căn hộ, về mặt kỹ thuật căn hộ là một cấu trúc gồm sàn, tường, trần nhà. Và một căn hộ có cấu trúc tốt khi nó đáp ứng được về độ bền, chịu lực, chi phí xây dựng. Vì vậy chất lượng của vật liệu xây dựng, công nghệ xây dựng là một yếu tố quan trọng mà người mua nhà lần đầu sẽ rất quan tâm (Ariyawansa 2007).
9 Vị trí Đối với đặc điểm vị trí của nhà ở, khoảng cách đến nơi làm việc, tới trường học, cửa hàng bán lẻ, các trạm giao thông công cộng được xem là yếu tố cân nhắc quan trọng trong việc mua nhà. Nghiên cứu của Kauko (2007) chỉ ra rằng một vị trí tốt là một yếu tố quan trọng ý định sự thành công hay thất bại của các dự án phát triển nhà ở. Levine (1998) đã chỉ ra rằng thời gian đi lại có thể có một ảnh hưởng đến việc lựa chọn căn hộ của một số gia đình, đặc biệt đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp đến trung bình. Nói chung các hộ gia đình muốn chọn một ngôi nhà thuận tiện cho nơi làm việc của họ (Tu & Goldfinch, 1996). Theo Tan (2011), khoảng cách đến nơi tiện ích công cộng có thể có nghĩa là cung cấp tiện lợi để đến được trường học, cửa hàng bán lẻ và giao thông công cộng. Khoảng cách đến trường chủ yếu liên quan đến hộ gia đình có trẻ em khi ý định vị trí cho ngôi nhà (Clark, 2006). Tương tự như vậy, khoảng cách đến các nhà bán lẻ có thể là một trong những cân nhắc chính cho người mua nhà vì bán lẻ là một trong những khía cạnh quan trọng nhất trong đời sống của các hộ gia đình (Tan, 2011). Tại Việt Nam, việc mua sắm thực phẩm hàng ngày là một cân nhắc kỹ cho việc lựa chọn ngôi nhà. Tuy nhiên lợi ích từ vị trí gần các cửa hàng bán lẻ theo một số nghiên cứu thì nó lại chính là lực cản đối với việc lựa chọn căn hộ bởi vì quá đông đúc và ô nhiễm tiếng ồn (Hurtubia, 2010). Theo Friedman 2000 thì việc lựa chọn vị trí được xem là quan trọng khi gần những nơi như nơi làm việc, dịch vụ y tế, mua sắm, trường học,… Ông đã tìm ra rằng những người mua nhà lần đầu tại Montreal, Canada cân nhắc vị trí gần nơi làm việc và giao thông công cộng hơn là vị trí gần trung tâm y tế, mua sắm và trường học. Môi trƣờng xung quanh Có một số nghiên cứu tiến hành trên các đặc điểm môi trường xung quanh từ ô nhiễm, tội phạm, an ninh, sự sạch sẽ (Tan, 2012). Theo Tan (2012), một căn hộ nằm trong khu vực có môi trường xung quanh tốt sẽ được yêu thích hơn và người mua sẽ sẵn lòng trả thêm một khoản tiền cho căn hộ có môi trường như vậy. Nghiên cứu của Yusuf & Resosudarmo (2009) về vấn đề của không khí sạch hơn đã rõ ràng chứng minh tầm quan trọng của chất lượng không khí đối với sự lựa chọn của các hộ gia đình ở Indonesia.
10 Phát hiện của họ cho thấy rằng tất cả các hệ số tương của các biến ô nhiễm như CO, SO2, chì là số âm, cho thấy chất lượng không khí tốt hơn có liên quan đến giá bất động sản cao. Ngoài ra giá nhà sẽ tỷ lệ nghịch với môi trường xung quanh ô nhiễm như ô nhiễm nguồn nước và tiếng ồn. Và theo một số nghiên cứu thì người mua sẽ sẵn lòng trả thêm cho căn hộ để sống trong môi trường với tỷ lệ tội phạm thấp và những vấn đề an ninh khác (Wang và Li, 2006). Goh và cộng sự (2007) cũng lưu ý rằng những chủ đầu tư căn hộ nên cân nhắc yếu tố an ninh để phát triển dự án xây dựng của mình. Tan (2011) cũng tiết lộ thêm rằng những khu vực có cổng bảo vệ có thể tăng giá nhà lên thêm khoảng 18%. Ngoài ra theo nghiên cứu của Cook (1998) thì những người mua nhà lần đầu thì cần biết những thông tin về Hàng xóm của căn hộ đó trước khi về ở. Đó là lý dó việc tiếp xúc với những hàng xóm không tốt sẽ kéo theo những vấn đề như an ninh khu vực, giảm giá trị căn hộ, vấn đề giao thông, tiếng ồn,…Theo Greenberg & Crossney (2005) thì ông họ chia Môi trường xung quanh thành hai hướng: hướng tiêu cực và hướng tích cực. Hướng tiêu cực hầu hết liên quan đến tội phạm, an ninh thấp, giao thông kém,… có xu hướng làm giảm giá trị căn hộ. Trong khi đó những hướng tích cực như hàng xóm tốt, trường học tốt, mua sắm tốt sẽ làm gia tăng chất lượng của môi trường xung quanh. Andersen (2008) cho biết các yếu tố trong các thuộc tính môi trường xung quanh là: (1) tránh phiền toái xã hội (yếu tố này có mối liên hệ rất chặt chẽ với lựa chọn về các vấn đề xã hội trong nhà ở: vấn đề xã hội và tội phạm, và tiếng ồn), (2) điều kiện thuận lợi cho những đứa trẻ (các biến quan trọng nhất là điều kiện tốt cho trẻ em, trường học tốt, phương tiện công cộng,…), (3) đồng nhất xã hội (người dân trong khu phố phải không được quá khác nhau và có một số tính nhất quán với mong muốn sống gần nơi mà người ta lớn lên), (4) Gần với thiên nhiên và môi trường xung quanh (sống gần khu vực có nhiều cây cối và nước), (5) gần các quan hệ xã hội (quan trọng nhất là ở gần nơi lớn lên, với bạn bè và gia đình)
11 Tài chính Trong “Lựa chọn nhà ở và thuộc tính quan trọng của người thu nhập thấp tại Ả rập Saudi” năm 2010 tác giả Opoku đã đưa ra yếu tố “Tài chính” ảnh hưởng đến lựa chọn nhà ở của người thu nhập thấp và được đo lường bằng “Giá nhà” và “Kỳ thanh toán”. Và theo Haddad và cộng sự (2011) trong Nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ tại Amman, Jordan” đã chỉ ra những yếu tố “Tỷ lệ lãi suất”, “Thu nhập” có ảnh hưởng đáng kể đến hành vi mua căn hộ tại Jordan. Giá là một trong những công cụ tiếp thị quan trọng để thu hút khách hàng đến mua sản phẩm (Armstrong & Kotler, 2003). Tiếp thị thường áp dụng chiến lược giá khác nhau để đạt được mục tiêu bán hàng của họ mong muốn. Trong thị trường cạnh tranh khốc liệt, chiến lược giảm giá cũng thường được sử dụng bởi các nhà tiếp thị. Giá vẫn còn là một yếu tố ý định quan trọng trong việc mua sản phẩm. Còn đối với căn hộ, sản phẩm tiêu dùn lâu dài, thì mức độ quan trọng của yếu tố giá thì càng cao hơn. Theo Haddad 2011 thì yếu tố giá đóng vai trò quan trọng trong ý định mua nhà. Ý định mua căn hộ của ngƣời mua nhà lần đầu Nghiên cứu của Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad 2011 tại Jordan phát hiện ra rằng các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ bao gồm: Kinh tế, Thẩm mỹ, Marketing, Xã hội, Địa lý. Nghiên cứu kết luận rằng đã có khác biệt đáng kể trong việc ra ý định liên quan đến việc mua căn hộ theo mẫu giới tính, tuổi. Và không có khác biệt đáng kể theo tình trạng hôn nhân hoặc trình độ học vấn.
12 Kinh tế Thẩm mỹ Ý định mua căn hộ Marketing chung cư của khách hàng Xã hội Địa lý Hình 2.1 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ tại Amman, Jordan (Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad, 2011) Nghiên cứu “Đáp ứng nhu cầu và lựa chọn nhà của người mua nhà lần đầu tại Kuala Lumpur” của Tan Teck Hong 2012 đã tìm hiểu các các đặc điểm của ngôi nhà ảnh hưởng đến ý định mua của người mua lần đầu tại khu vực đô thị. Kết quả nghiên cứu đã tiết lộ các yếu tố vị trí và môi trường xung quanh đóng vai trò chính trong ý định sở hữu nhà. Nghiên cứu này có liên quan đến các doanh nghiệp bất động sản vì nó cung cấp các thông tin cần thiết để cải thiện hệ thống phân phối nhà ở bằng cách giải quyết nhu cầu nhà ở của người mua nhà lần đầu. Các nhà bất động sản nên nhạy cảm với sự quan tâm của người mua nhà lần đầu bởi các yếu tố quyết định liên quan đến việc sở hữu nhà. Với giá nhà ở khu vực đô thị tại luôn ở mức cao, môi trường đã trở thành khó khăn cho người mua nhà lần đầu để sở hữu một căn nhà. Từ phân tích, những người trả lời trong khảo sát không chỉ chú ý đến chất lượng căn nhà mà còn cần phải có môi trường tốt và an toàn trong khu phố. Do người dân có thách thức trong việc giải quyết vấn đề an ninh trong thành phố mà tỷ lệ tội phạm ngày càng leo thang. Những yếu tố này đã được quan tâm trong những dự án nhà mới với khu vực được bảo vệ tốt hơn. Do đó những doanh nghiệp bất động sản nên tạo một môi trường an ninh và an toàn cho người mua nhà lần đầu. Kết quả cũng chỉ ra yếu tố vị trí liên quan đến chợ, siêu thị, trường học, nơi làm việc,…đóng vai trò quan trọng trong việc sở hữu nhà. Do đó mong muốn cho chính phủ để xây nhà