Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nợ xấu bất động sản tại Việt Nam - Ước lượng quy mô, đánh giá tác động và cách thức xử lý

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:71

Thêm vào BST

Báo xấu

16
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của đề tài này là ước lượng quy mô nợ BĐS và nợ xấu BĐS của Việt Nam; đánh giá tác động của nợ xấu BĐS đến các rủi ro hoạt động của ngân hàng. Đánh giá cách thức xử lý nợ liên quan đến BĐS của Việt Nam và nghiên cứu kinh nghiệm xử lý nợ xấu BĐS của các nước để gợi ý cho Việt Nam.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nợ xấu bất động sản tại Việt Nam - Ước lượng quy mô, đánh giá tác động và cách thức xử lý

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT  TRẦN THANH TÙNG NỢ XẤU BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM: ƯỚC LƯỢNG QUY MÔ, ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG VÀ CÁCH THỨC XỬ LÝ Chuyên ngành: Chính sách công Mã số: 60340402 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC Tiến sĩ HUỲNH THẾ DU TP. Hồ Chí Minh 2014
i MỤC LỤC MỤC LỤC .............................................................................................................................. i PHẦN I: MỞ ĐẦU ................................................................................................................. iv LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................. iv LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................................ v TÓM TẮT ............................................................................................................................. vi DANH MỤC VIẾT TẮT ....................................................................................................viii DANH MỤC BẢNG BIỂU .................................................................................................. ix PHẦN II: NỘI DUNG CHÍNH ................................................................................................. 1 Chương 1 ............................................................................................................................... 1 BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU VÀ VẤN ĐỀ CHÍNH SÁCH .................................................. 1 1.1. Bối cảnh nghiên cứu và vấn đề chính sách ........................................................................... 1 1.2. Mục đích và câu hỏi nghiên cứu ........................................................................................... 2 1.3. Phạm vi và phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 3 1.4. Cấu trúc của luận văn ............................................................................................................ 3 Chương 2 ............................................................................................................................... 4 KHUNG PHÂN TÍCH VÀ CÁC MÔ HÌNH XỬ LÝ NỢ XẤU BẤT ĐỘNG SẢN ............ 4 2.1. Thất bại của thị trường tín dụng BĐS và sự can thiệp của nhà nước .................................... 4 2.2. Quy mô của tín dụng BĐS và nợ xấu BĐS trong nền kinh tế ............................................... 5 2.3. Tác động của nợ xấu BĐS đến rủi ro hoạt động của hệ thống ngân hàng............................. 6 2.4. Mô hình xử lý nợ xấu BĐS ................................................................................................. 10 2.5. Cách thức xử lý nợ xấu BĐS ở các nước ............................................................................ 12 1). Hoa Kỳ - cuối thập niên 1980 và đợt khủng hoảng 2007-2010 .......................................... 12 2). Nhật Bản - những năm 1990 và giai đoạn sau 1997 ........................................................... 12 3). Trung Quốc - giai đoạn cuối thập niên 1990 và đầu những năm 2000 ............................... 13 Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)
ii 4). Các nước Châu Á trong đợt khủng hoảng 1997.................................................................. 14 Chương 3 ............................................................................................................................. 17 ƯỚC LƯỢNG QUY MÔ DƯ NỢ VÀ NỢ XẤU BẤT ĐỘNG SẢN, ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA NỢ XẤU BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ..................................................... 17 3.1. Đặc điểm hoạt động tín dụng BĐS tại Việt Nam ................................................................ 17 3.2. Đánh giá và ước lượng quy mô dự nợ và nợ xấu BĐS Việt Nam ....................................... 18 1). Số liệu chính thức ............................................................................................................... 18 2). Các ước tính khác ............................................................................................................... 23 3). Đánh giá và ước lượng nợ BĐS và nợ xấu BĐS tại Việt Nam ........................................... 24 3.3. Tác động của nợ xấu BĐS đến các rủi ro của Hệ thống ngân hàng .................................... 28 1). Khả năng cho vay mới ........................................................................................................ 28 2). Khả năng mất thanh khoản ................................................................................................. 28 3). Khả năng thua lỗ và mất vốn .............................................................................................. 29 4). Khả năng sụp đổ Hệ thống ngân hàng ................................................................................ 29 Chương 4 ............................................................................................................................. 30 ĐÁNH GIÁ CÁCH THỨC XỬ LÝ NỢ XẤU BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ........ 30 4.1. Kiểm soát cho vay BĐS ........................................................................................................ 30 4.2. Minh bạch thông tin nợ xấu .................................................................................................. 31 4.3. Tái cấu trúc Hệ thống ngân hàng .......................................................................................... 32 4.4. Các giải pháp xử lý nợ xấu BĐS cụ thể ................................................................................ 32 Chương 5 ............................................................................................................................. 35 KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH ............................................................................. 35 5.1. Các kết luận chính ............................................................................................................... 35 5.2. Gợi ý chính sách .................................................................................................................. 35 1). Lựa chọn mô hình ............................................................................................................... 35 2). Các nguyên tắc nền tảng ..................................................................................................... 36 3). Các giải pháp cụ thể ............................................................................................................ 38 5.3. Hạn chế của nghiên cứu ...................................................................................................... 40 Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)
iii PHẦN III: NỘI DUNG THAM KHẢO.................................................................................... 41 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................... 41 PHỤ LỤC THAM KHẢO ........................................................................................................... 45 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ................................................................................................ 45 Phụ lục 1....................................................................................................................................... 46 THÔNG TIN BẤT CẤN XỨNG TRONG THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN ...... 46 Phụ lục 2....................................................................................................................................... 48 BỐI CẢNH KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH TOÀN CẦU 2007 VÀ KHỦNG HOẢNG CHO VAY THẾ CHẤP NHÀ Ở DƯỚI CHUẨN TẠI MỸ.................................................................. 48 Phụ lục 3....................................................................................................................................... 51 BỐI CẢNH NỢ XẤU BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHẬT BẢN..................................................... 51 Phụ lục 4....................................................................................................................................... 52 BỐI CẢNH NỢ XẤU BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TRUNG QUỐC ............................................... 52 Phụ lục 5....................................................................................................................................... 53 BỐI CẢNH KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH CHÂU Á 1997 ..................................................... 53 Phụ lục 6....................................................................................................................................... 56 CÁC NGÂN HÀNG THUA LỖ, PHÁ SẢN TRONG ĐỢT KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH CHÂU Á 1997 ............................................................................................................................. 56 Phụ lục 7....................................................................................................................................... 57 CÁC NGÂN HÀNG THUA LỖ, PHÁ SẢN TRONG ĐỢT KHỦNG HOẢNG CHO VAY THẾ CHẤP NHÀ DƯỚI CHUẨN TẠI MỸ TỪ NĂM 2008 - 2012 ................................................... 57 Phụ lục 8....................................................................................................................................... 61 CÁC ĐỢT KHỦNG HOẢNG HỆ THỐNG NGÂN HÀNG VÀ CHI PHÍ XỬ LÝ .................... 61 Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)
iv PHẦN I: MỞ ĐẦU LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu do cá nhân tôi thực hiện. Các số liệu sử dụng trong Luận văn được trích dẫn nguồn đầy đủ và chính xác theo sự hiểu biết của tôi. Các ý kiến phân tích và đánh giá đã nêu trong Luận văn này thể hiện quan điểm của tác giả, không phải là quan điểm đại diện cho Trường đại học kinh tế thành phố Hồ Chí Minh và Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright. Tác giả Trần Thanh Tùng Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)
v LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Luận văn này, cùng với sự cố gắng của bản thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ quý báu của các giảng viên trong Trường Fulbright, các ý kiến chia sẻ của bạn bè, người thân và đồng nghiệp trong ngành ngân hàng trong suốt quá trình thực hiện Luận văn này. Tôi trân trọng cám ơn thầy Huỳnh Thế Du, giảng viên Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright là người trực tiếp hướng dẫn nghiên cứu. Thầy đã có nhiều ý kiến gợi mở, hướng dẫn nhiệt tình, giúp tôi xác định vấn đề và nội dung nghiên cứu phù hợp, giúp tôi từng bước hoàn thiện Luận văn này. Tôi trân trọng cám ơn thầy Nguyễn Xuân Thành, giám đốc Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Việt Nam và thầy Đỗ Thiên Anh Tuấn, giảng viên Chương trình Fulbright đã giúp tôi trong việc lựa chọn đề tài và định hướng nội dung nghiên cứu của Luận văn. Tôi trân trọng cám ơn các giảng viên, học viên Chương trình Fulbright, các đồng nghiệp trong ngành ngân hàng về việc đã chia sẻ số liệu và đóng góp ý kiến giúp tôi có được nhiều góc nhìn khác nhau đối với đề tài nghiên cứu. Tôi rất biết ơn gia đình, người thân và bạn bè đã chia sẻ những khó khăn cùng tôi và động viên tôi trong thời gian thực hiện Luận văn này. Trân trọng cám ơn tất cả. Trần Thanh Tùng Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)
vi TÓM TẮT Kết quả nghiên cứu của Luận văn này cho thấy có bằng chứng rõ ràng về mối liên quan giữa tín dụng bất động sản (BĐS) và các rủi ro trong hoạt động của hệ thống ngân hàng (HTNH) ở các nước cũng như ở Việt Nam. Theo một nghiên cứu của Christopher Crowe và các tác giả khác (2011), trong 40 quốc gia được khảo sát, thì 30 có khủng hoảng BĐS, 27 có khủng hoảng tín dụng, 23 có khủng hoảng kép BĐS và tín dụng. Các rủi ro liên quan đến cho vay BĐS có thể dẫn tới khủng hoảng tài chính. Ở hầu hết các quốc gia có tỷ lệ cho vay quá mức vào BĐS đều có trục trặc đối với hệ thống tài chính. Kích thước của bong bóng BĐS1 càng lớn khi giá BĐS gia tăng cùng với nợ quá hạn tăng lên trong khi thu nhập của hộ gia đình giảm xuống. Luận văn này thực hiện phân tích các đặc điểm của thị trường tín dụng BĐS tại Việt Nam; tìm hiểu các nguyên nhân gây ra nợ xấu trong lĩnh vực cho vay BĐS; thực hiện ước lượng quy mô dư nợ và nợ xấu BĐS tại Việt Nam giai đoạn 2012-2013; thực hiện đánh giá tác động của nợ xấu BĐS đối với rủi ro của HTNH Việt Nam và đánh giá cách thức xử lý nợ liên quan đến BĐS của Việt Nam trong thời gian gần đây. Tác giả đã ước lượng dư nợ BĐS cuối năm 2013 của Việt Nam là khoảng 1 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 30% tổng nợ của HTNH. Nợ xấu BĐS theo ước tính cẩn trọng nhất vào khoảng 227 nghìn tỷ đồng, nhưng khả năng có thể nhất là khoảng 320 nghìn tỷ đồng, chiếm 32% dư nợ BĐS, tương đương 9,3% GDP của Việt Nam. Ước lượng này đưa ra kết quả cao hơn nhiều so với con số cao nhất được công bố trong năm 2012, đó là nợ BĐS khoảng 230 nghìn tỷ, nợ xấu BĐS khoảng 28 nghìn tỷ. Tác giả cho rằng, số tiền cần thiết để xử lý hiệu quả nợ xấu ít nhất phải được 50% giá trị nợ xấu BĐS, tức khoảng 160 nghìn tỷ đồng, bằng khoảng 4,7% GDP. Số tiền này dùng để mua lại các BĐS có khả năng sinh lợi trong tương lai với mục đích thu hồi vốn ngân sách đã bỏ ra và góp phần làm tăng khả năng của chính phủ trong việc bình ổn thị trường BĐS. Để có được 160 nghìn tỷ, cần phải phát hành trái phiếu chính phủ, tuy nhiên số tiền này phải được dùng để cứu nền kinh tế chứ không phải để cứu các chủ đầu tư BĐS hay ngân hàng yếu kém. Muốn vậy, chính phủ phải tính toán và chỉ ra những lợi ích của việc phát hành trái phiếu nhằm nhận được sự đồng thuận của xã hội. Trong đợt khủng hoảng 2008, để ứng phó với nợ xấu, đặc biệt là nợ xấu BĐS, Việt Nam đã có nhiều giải pháp tương đối đầy đủ; bao gồm các chính sách kiểm soát cho vay BĐS, các 1 Kích thước bong bóng được tính giữa tỷ lệ nợ quá hạn và thu nhập của hộ gia đình. Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)
vii giải pháp cơ cấu lại nợ cho doanh nghiệp BĐS; các chính sách giảm lãi suất, nới lỏng cho vay rồi đến các giải pháp hỗ trợ thị trường BĐS đều đã được áp dụng. Đề án cơ cấu lại hệ thống ngân hàng đã được chính phủ phê duyệt và thực hiện từ tháng 3/2012. Tiếp theo, Công ty quản lý tài sản Việt Nam (VAMC) được thành lập để xử lý nợ xấu của hệ thống (6/2013). Sau hơn hai năm thực hiện tái cơ cấu, điểm thành công nổi bật là thanh khoản của HTNH đã đi vào ổn định; còn lại các giải pháp nhằm giảm nợ xấu dường như không hiệu quả hoặc chưa phát huy tác dụng. Nợ xấu BĐS vẫn đang ẩn náu chờ cho qua giai đoạn nóng bỏng mà không có một biện pháp mạnh nào được thực hiện. Luận văn này cũng ước lượng chi phí mất mát của chủ đầu tư và ngân hàng khi phải xử lý nợ BĐS và chỉ ra động cơ mà các chủ thể của quá trình xử lý nợ xấu BĐS không muốn thực hiện. Chủ đầu tư BĐS thì không muốn trắng tay khi phải chuyển giao tài sản; các ngân hàng thì e ngại mất vốn và liên đới trách nhiệm; cả hai chủ thể này đều hy vọng vào sự phục hồi của thị trường BĐS. Chủ thể cuối cùng là Ngân hàng nhà nước lại chịu quá nhiều áp lực từ các mối quan hệ và các nhóm lợi ích nên không thể đưa ra những giải pháp mạnh. Vì thế trong thời gian vừa qua, chúng ta thấy các giải pháp trung dung, được cho tất cả các bên như giải pháp cơ cấu lại nợ cho doanh nghiệp, các gói hỗ trợ thị trường BĐS, các gói nới lỏng cho vay BĐS… được dùng nhiều hơn là các giải pháp mạnh có tính phá hủy sáng tạo như cho phá sản các ngân hàng yếu kém, buộc thanh lý các dự án BĐS có nợ xấu. Thực tế cho thấy các giải pháp đã áp dụng chưa thể làm giảm bớt nợ xấu mà còn có nguy cơ tích tụ thêm nợ xấu BĐS trong thời gian tới. Các mô hình và kinh nghiệm xử lý nợ xấu liên quan đến BĐS của các nước cũng được nghiên cứu. Kết quả cho thấy, mỗi mô hình đều có những thành công và thất bại nhất định, việc lựa chọn mô hình xử lý nợ phân tán, tập trung hay mô hình kết hợp giữa tập trung và phân tán tùy thuộc vào điều kiện của mỗi quốc gia. Nói chung, khi tỷ lệ nợ xấu cao thì cần thiết phải áp dụng mô hình tập trung hoặc kết hợp. Tác giả cho rằng xử lý nợ xấu BĐS nên là ưu tiên quan trọng trong quá trình xử lý nợ xấu nói chung, mô hình lựa chọn cho Việt Nam nên là mô hình kết hợp tập trung và phân tán. Các nguyên tắc nền tảng và giải pháp cụ thể được đề xuất dựa trên kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn của Việt Nam. Tuy nhiên, xử lý nợ xấu BĐS là một vấn đề quan trọng và phức tạp. Việc đề xuất chính sách xử lý nợ chắc chắn có nhiều tranh luận khác nhau. Mỗi giải pháp chính sách đều cần có các điều kiện đi kèm, việc lựa chọn phụ thuộc vào các nhà hoạch định chính sách. Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)
viii DANH MỤC VIẾT TẮT AMC : Asset Management Company – Công ty quản lý tài sản (nợ) BCXTT : Bất cân xứng thông tin BĐS : Bất động sản BXD : Bộ xây dựng CDRC : Corporate Debt Restructuring Committee - Ủy ban tái cơ cấu nợ doanh nghiệp CIEM : Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (Việt Nam) DATC : Debt and Asset Trading Corporation – Công ty mua bán nợ và tài sản FED : Federal Reserve System – Cục dự trữ liên bang (Mỹ) FV : Fair Value – Giá trị hợp lý GDP : Gross Domestic Product – Tổng sản phẩm trong nước HTNH : Hệ thống ngân hàng IMF : Quỹ tiền tệ quốc tế NFSC : National Financial Supervisory Committee - Ủy ban giám sát tài chính quốc gia NHNN : Ngân hàng nhà nước (Việt Nam) RTC : The Resolution Trust Corporation - Công ty xử lý tài sản nợ TCTC : Tổ chức tài chính TCTD : Tổ chức tín dụng TMCP : Thương mại cổ phần TSBĐ : Tài sản bảo đảm TTBCX : Thông tin bất cân xứng VAMC : Vietnam Asset Management Company - Công ty quản lý tài sản Việt Nam Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)
ix DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1 Tỷ trọng BĐS trong danh muc cho vay của các ngân hàng châu Á Bảng 2 Tỷ lệ các doanh nghiệp gặp khó khăn trả nợ ngắn hạn Bảng 3 Các lý do thanh lý tài sản tại Malaysia, 1992- 2001 Bảng 4 Dư nợ tín dụng theo ngành nghề, 2011 -2013 Bảng 5 Vốn đầu tư vào BĐS và tồn kho BĐS, 2012-2013 Bảng 6 Nợ xấu BĐS theo các quan điểm Bảng 7 Ước lượng nợ xấu BĐS dựa vào tỷ trọng tín dụng BĐS Bảng 8 Ước lượng nợ xấu BĐS dựa vào tổng vốn đầu tư BĐS Bảng 9 Mất mát cho vay BĐS của ngân hàng và chủ đầu tư, 2007-2011 Bảng 10 Các đợt khủng hoảng ngân hàng và chi phí xử lý Hình 1 Bùng nổ tín dụng và BĐS với khủng hoảng tài chính Hình 2 Bong bóng BĐS làm tăng nợ quá hạn Hình 3 Bong bóng BĐS làm tăng mức độ khủng hoảng Hình 4 Bùng nổ BĐS và thời điểm khủng hoảng tài chính ở các nước Hình 5 Bùng nổ BĐS và thời điểm khủng hoảng tài chính ở Việt Nam Hình 6 Mối quan hệ giữa Danaharta, Danamodal và CDRC Hình 7 Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu theo báo cáo của các TCTD, 2011 -2013 Hình 8 Tỷ lệ nợ xấu theo công bố của NHNN Việt Nam, 2012 -2013 Hình 9 6 Ngành có tỷ lệ nợ quá hạn cao nhất và hiệu quả SXKD Hình 10 Dư nợ và tỷ lệ nợ xấu khu vực BĐS Hình 11 Tỷ lệ nợ xấu theo công bố của thanh tra của NHNN Việt Nam, 2004 -2012 Hình 12 Cơ cấu dư nợ tín dụng BĐS Hình 13 Tỷ lệ nợ/ tổng vốn của khu vực doanh nghiệp, 2008-2013 Hình 14 Các ngân hàng phá sản tại Mỹ Hình 15 Tỷ lệ tăng giá BĐS cho thuê ở các thành phố Châu Á, 1990 -1998 H ình 16 Tỷ lệ tăng trưởng GDP trước và sau khủng hoảng ở các nước châu Á Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)
1 PHẦN II: NỘI DUNG CHÍNH Chương 1 BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU VÀ VẤN ĐỀ CHÍNH SÁCH 1.1. Bối cảnh nghiên cứu và vấn đề chính sách Giai đoạn từ năm 2008 cho đến nay (2014) thị trường Bất động sản (BĐS) Việt Nam rơi vào tình trạng suy thoái và “đóng băng”. Bắt đầu từ sự sụt giá cho đến khi ngừng hẳn giao dịch mua bán; tiếp theo là hàng ngàn doanh nghiệp bị phá sản2. Các ngân hàng không thu được nợ gốc và lãi đến hạn, các khoản nợ liên tục phải cơ cấu. Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã ban hành nhiều chính sách, đưa ra nhiều biện pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp BĐS. Sau một thời gian dài, thị trường BĐS vẫn chìm sâu. Kể từ đợt khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008, Nợ xấu vẫn không ngừng gia tăng và luôn là tiêu điểm của hoạt động ngân hàng Việt Nam trong quá trình tái cấu trúc hệ thống ngân hàng (HTNH). Do đó việc tìm kiếm giải pháp hạn chế nợ xấu, nhất là nợ xấu BĐS là vấn đề đặc biệt quan tâm của các nhà nghiên cứu và hoạch định chính sách (Tô Ánh Dương, 2013). Con số nợ xấu và nợ xấu BĐS Việt Nam là bao nhiêu? Là một câu hỏi còn nhiều tranh cãi. Theo báo cáo của Bộ xây dựng (BXD) dẫn số liệu từ NHNN, đến 30/10/2012 nợ BĐS là 207.955 tỷ đồng, nợ xấu BĐS là 13,5% tương đương 28 nghìn tỷ đồng (tổng dư nợ các lĩnh vực khoảng 3 triệu tỷ đồng); đến 28/2/2013, dư nợ BĐS khoảng 230.615 tỷ đồng, nhưng nợ xấu BĐS chỉ là 5,68% tương đương 13 nghìn tỷ đồng. Trong khi đó theo một báo cáo của Ủy ban giám sát tài chính Quốc gia (UBGSTCQG, NFSC) công bố vào tháng 7/2013 thì nợ xấu BĐS chiếm khoảng 33-35%3 dư nợ BĐS (khoảng 76-80 nghìn tỷ đồng), tức là gấp gần 6 lần con số báo cáo của NHNN. Nói chung nợ xấu BĐS và chứng khoán rõ ràng là một con số rất đáng ngờ (Trịnh Quang Anh, 2013). 2 Theo báo cáo của Bộ xây dựng công bố ngảy 07/01/2014, trong năm 2013 đã có 10.077 doanh nghiệp BĐS, xây dựng bị phá sản 3 http://thoibaokinhdoanh.vn/441/news-detail/669017/lang-kinh/phia-sau-con-so-no-xau-bat-dong-san.html ngày 23/7/2013 Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)
2 Về tổng nợ xấu của hệ thống ngân hàng, việc đánh giá con số vẫn chưa có sự thống nhất. Theo báo cáo chính thức của NHNN thì tỷ lệ nợ xấu của cả hệ thống ở mức thấp và an toàn; cụ thể tỷ lệ nợ xấu được các Tổ chức tín dụng (TCTD) báo cáo là 4,08%% (cuối 2012) và 4,73% (10/2013). Tuy nhiên theo các chuyên gia và các tổ chức đánh giá tín nhiệm quốc tế thì nợ xấu thực tế của Việt Nam là cao hơn nhiều. Theo các phân tích của Fitch Ratings, con số nợ xấu thời điểm 9/2012 khoảng 15%; một báo cáo trên tờ Wall Street Journal tháng 9/2012, tập đoàn Barclays, cho rằng tỷ lệ nợ xấu của Việt Nam đã lên tới 20% (Tô Ngọc Hưng, 2013). Tổ chức Moody’s (2014) cũng cho rằng nợ xấu Việt Nam cuối năm 2013 ít nhất là 15%. Vì vậy nợ xấu của HTNH nói chung và quy mô nợ xấu BĐS ở mức nào là một vấn đề cần được nghiên cứu làm rõ. Các nghiên cứu cũng như thực tế đã cho thấy nợ xấu BĐS đã tác động vô cùng lớn đến tình hình tài chính và sự sụp đổ của các ngân hàng. Từ khủng hoảng tài chính châu Á 1997 bắt nguồn từ bong bóng BĐS Thái Lan, đến khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 cũng bắt nguồn từ việc cho vay thế chấp nhà ở dưới chuẩn tại Mỹ. Ở Việt Nam, các ngân hàng bị mất thanh khoản, phải sát nhập đều có liên quan đến việc cho vay quá mức vào lĩnh vực BĐS5. Trong bối cảnh này, vấn đề đặt ra là các ngân hàng phải xử lý nợ xấu BĐS ra sao? Nhà nước sẽ lựa chọn cách can thiệp nào để tránh đổ vỡ hệ thống? Cuối cùng là các tranh luận về việc sử dụng nguồn lực nào để xử lý nợ xấu sao cho hiệu quả và công bằng? Trên đây là những vấn đề gợi mở định hướng nghiên cứu cho đề tài luận văn này. 1.2. Mục đích và câu hỏi nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của đề tài này là ước lượng quy mô nợ BĐS và nợ xấu BĐS của Việt Nam; đánh giá tác động của nợ xấu BĐS đến các rủi ro hoạt động của ngân hàng. Đánh giá cách thức xử lý nợ liên quan đến BĐS của Việt Nam và nghiên cứu kinh nghiệm xử lý nợ xấu BĐS của các nước để gợi ý cho Việt Nam. Với mục đích nghiên cứu trên, luận văn này sẽ trả lời các câu hỏi chính sau đây: 1). Quy mô nợ BĐS và nợ xấu BĐS tại Việt Nam hiện nay là bao nhiêu? 2). Nợ xấu BĐS tác động như thế nào đến các rủi ro trong hoạt động của hệ thống ngân hàng Việt Nam? 5 Điển hình là vụ hợp nhất của ba ngân hàng TMCP là Sài Gòn, Đệ Nhất, Tín Nghĩa vào cuối năm 2011 do bị mất thanh khoản nghiêm trọng buộc phải sát nhập dưới sự bảo trợ của NHNN và Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) để tránh sụp đổ. Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)
3 3). Nợ xấu BĐS ở Việt Nam đang được xử lý như thế nào? 1.3. Phạm vi và phương pháp nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu của đề tài này là nợ xấu BĐS của các ngân hàng tại Việt Nam. Số liệu về dư nợ cho vay và nợ xấu được thu thập từ số liệu được công bố chính thức, số liệu của các nghiên cứu khác trên phương tiện thông tin đại chúng. Trên cơ sở suy luận hợp lý, tác giả có phân tích đánh giá để ước lượng được con số nợ xấu BĐS phù hợp với tình hình thực tế. Phương pháp nghiên cứu của luận văn này là phương pháp thống kê mô tả. 1.4. Cấu trúc của luận văn Luận văn có 3 phần chính. Phần mở đầu gồm lời cam đoan, lời cảm ơn, danh mục viết tắt, danh mục bảng biểu. Phần nội dung chính gồm 5 chương. Chương 1 giới thiệu chung về bối cảnh và vấn đề chính sách cần nghiên cứu. Chương 2 trình bày cơ sở lý thuyết, khung phân tích của luận văn và các cách thức xử lý nợ xấu BĐS. Chương 3 ước lượng quy mô nợ BĐS và nợ xấu BĐS; đánh giá tác động của nợ xấu BĐS đến các rủi ro hoạt động của HTNH. Chương 4 đánh giá cách thức xử lý nợ xấu BĐS của Việt Nam. Chương 5 kết luận và gợi ý chính sách. Phần cuối là nội dung tham khảo, gồm danh mục tài liệu tham khảo và các phụ lục. Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)
4 Chương 2 KHUNG PHÂN TÍCH VÀ CÁC MÔ HÌNH XỬ LÝ NỢ XẤU BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Thất bại của thị trường tín dụng BĐS và sự can thiệp của nhà nước Thị trường tự do, hay cơ chế thị trường thường phân bổ các nguồn lực trong nền kinh tế một cách tối ưu trong hầu hết các trường hợp. Tuy nhiên, thất bại thị trường luôn tồn tại và đây là cơ sở cho sự can thiệp của nhà nước. Joseph E. Stiglitz (1995) cho rằng “những thất bại của thị trường là cơ sở để có hoạt động của chính phủ”. Thất bại của thị trường tín dụng nói chung và tín dụng BĐS là do các nguyên nhân chính như: 1) Thị trường tín dụng không hoàn hảo: do tồn tại các yếu tố như cho vay dựa trên mối quan hệ, vấn đề sở hữu chéo, chi phí giao dịch ngầm, cho vay chỉ dựa trên tài sản bảo đảm; 2) Thông tin bất cân xứng: trong hoạt động tín dụng luôn tồn tại TTBCX, đặc biệt lĩnh vực BĐS, BCXTT càng nghiêm trọng hơn; 3) Các yếu tố ngoại tác: trong thị trường BĐS có ngoại tác trong việc phân bổ nguồn lực khan hiếm là đất đai. Trong một thời gian dài, đất đai tại Việt Nam không được quy hoạch bài bản và bị khai thác một cách tràn lan. Có quá nhiều nhà đầu tư vào lĩnh vực BĐS đã tạo ra ngoại tác tiêu cực cho các nhà đầu tư khác. Hậu quả là bong bóng BĐS tăng cao, nguồn cung dư thừa. Nhiều dự án bị tạm ngưng do thiếu vốn, thị trường ảm đạm kéo dài khiến nhiều doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng thua lỗ, không có tiền trả nợ ngân hàng, dẫn đến nguy cơ nợ BĐS trở thành nợ xấu (Tô Ngọc Hưng, 2013). Khi thị trường BĐS thất bại, nhà nước phải có biện pháp can thiệp. Tuy nhiên trong quá trình can thiệp thì nhà nước có thể gặp thất bại. Joseph E. Stiglitz (1995) cho rằng, các thất bại của nhà nước bao gồm: 1) Thông tin hạn chế: Chính phủ không thấy trước và không dự đoán được tác động của các chính sách; 2) Kiểm soát hạn chế đối với phản ứng của tư nhân: Khu vực tư nhân hành động vì mục tiêu thị trường do đó chính phủ bị hạn chế kiểm soát; 3) Kiểm soát hạn chế đối với bộ máy hành chính quan liêu: Sự khác biệt về nhận thức và mong muốn giữa cơ quan lập pháp và cơ quan hành pháp làm nên khác biệt khi thực hiện các chính Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)
5 sách; 4) Những hạn chế do các quá trình chính trị áp đặt: Quá trình ra chính sách mất rất nhiều thời gian, tác động và bị ảnh hưởng bởi nhiều nhóm lợi ích, vấn đề rủi ro đạo đức và người đại diện hành động vì tư lợi làm cho quá trình ra chính sách bị kéo dài và bóp méo. Trong quá trình xử lý nợ xấu và đặc biệt là nợ xấu BĐS, chắc chắn nhà nước phải đối mặt với vấn đề nêu trên. 2.2. Quy mô của tín dụng BĐS và nợ xấu BĐS trong nền kinh tế Đòn bẩy tài chính trong thị trường BĐS: Hầu hết khách hàng mua BĐS đều có vay nợ, hoạt động BĐS thường dùng đòn bẩy cao hơn bất kỳ hoạt động đầu tư nào khác. Một khoản vay thế chấp điển hình có tỷ lệ cho vay bình quân trên giá trị tài sản tại các quốc gia trên toàn cầu là 71% (Christopher Crowe et al, 2011). Ở Việt Nam, tỷ lệ nợ của các doanh nghiệp nói chung lên đến 64,4% (NFSC, 2014). Kết quả khảo sát các doanh nghiệp niêm yết cho thấy, đòn bẩy tài chính (Tổng nợ/Vốn chủ sở hữu) của các doanh nghiệp ngành xây dựng và BĐS là 2,76 lần, cao nhất trong các ngành (Trịnh Thị Phan Lan, 2013). Chính đòn bẩy tài chính cao đã dẫn đến tỷ trọng nợ BĐS luôn cao ở hầu hết các quốc gia. Tỷ trọng tín dụng BĐS trong tổng dư nợ: Các nghiên cứu đều cho thấy quy mô tín dụng BĐS luôn chiếm tỷ trọng cao trong tổng nợ của các nền kinh tế. Ở các nước châu Á nợ BĐS chiếm từ 15-55% tổng dư nợ, (Koichi Mera và Bertrand Renaud, 2000). Cụ thể tại Hồng Kông là 40-55%; Malaysia, Thái Lan, Singapore là 30-40%; Trung Quốc là 35-40%. Bảng 1: Tỷ trọng BĐS trong danh mục cho vay của các ngân hàng châu Á,1995-1997 Quốc gia Tỷ trọng cho vay BĐS (%) Hồng Kông 40-55 Đài Loan 35-45 Malaysia 30-40 Thái Lan 30-40 Trung Quốc 35-40 Singapore 30-40 Hàn Quốc 15-25 Philippines 15-25 Indonesia 25-30 Nguồn: Koichi Mera và Bertrand Renaud (2000) Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)
6 Ở Mỹ, tỷ lệ nợ BĐS giai đoạn 1980-90 chiếm 15-25% (Robet E. Litan). Đến năm 2000, tỷ lệ cho vay thế chấp tài sản bất động sản của các hộ gia đình Mỹ dao động quanh mức 45% (Christopher Crowe et al, 2011). Tại Phần Lan, tỷ lệ nợ vay mua nhà ở chiếm từ 24-45% GDP (Helena Marrez and Peter Pontuch, 2013). Do tỷ lệ nợ BĐS cao như vậy, nên khi có khủng hoảng thì quy mô nợ xấu BĐS ở các nước khủng hoảng là rất lớn. Ở Mỹ, giai đoạn khủng hoảng tín dụng thế chấp thập niên 90, nợ xấu phải xử lý của các khoản vay BĐS và cầm cố lên đến 50% tài sản của hệ thống (Huỳnh Thế Du, 2004). Trong đợt khủng hoảng 1997, nợ xấu (theo thống kê của chính phủ) của các nước Đông Nam Á đã tăng vọt, cụ thể là 50,1% đối với Thái Lan (01/1999), 25% của Indonesia (04/1998), và 14,6% của Malaysia (12/1998) (Ken-ichi Takayasu, Yosie Yokoe, 1999). Nợ xấu BĐS chưa có số thống kê nhưng khó có thể thấp hơn tỷ lệ nợ xấu nêu trên. 2.3. Tác động của nợ xấu BĐS đến rủi ro hoạt động của hệ thống ngân hàng Các bằng chứng cho thấy việc cho vay quá mức vào BĐS đã tác động tiêu cực đến rủi ro của hệ thống ngân hàng và tài chính. Bắt đầu từ bất ổn của thị trường BĐS làm suy giảm khả năng trả nợ của khách hàng vay, dẫn đến rủi ro cho hoạt động ngân hàng trên các mặt như: 1) Khả năng cho vay mới; 2) Khả năng mất thanh khoản; 3) Khả năng thua lỗ, mất vốn; 4) Khả năng sụp đổ, phá sản. Từ đó có thể gây ra các đợt khủng hoảng tài chính khu vực hay toàn cầu. Christopher Crowe (2011) đã khảo sát mối quan hệ giữa bong bóng BĐS và khủng hoảng tài chính, hiệu suất kinh tế vĩ mô tại 40 nước có khủng hoảng; kết quả cho thấy, 30 nước có bùng nổ BĐS, 27 nước có bùng nổ tín dụng và 23 nước có bùng nổ kép BĐS và tín dụng (Hình 1). Ngoài ra, trong số 46 đợt khủng hoảng ngân hàng có hệ thống có số liệu về giá nhà thì có hơn hai phần ba đã bắt đầu bằng sự bùng nổ phá sản trong giá nhà, cao hơn nhiều so với nguyên nhân từ bùng nổ giá cổ phiếu, chỉ 15%. Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)
7 Hình 1: Bùng nổ tín dụng và BĐS với khủng hoảng tài chính Nguồn: Christopher Crowe et al, 2011. Tác giả tổng hợp Cơ chế tác động của tín dụng BĐS đến khủng hoảng tài chính diễn ra theo các bước: 1) Bùng nổ và suy giảm của BĐS làm giảm khả năng trả nợ của bên vay; 2) Tỷ trọng nợ BĐS cao và khó khăn của bên vay làm tăng nợ quá hạn; 3) Nợ quá hạn tăng cao làm mất khả năng thanh toán của các ngân hàng; 4) Hiệu ứng dây chuyền và lây lan. Đầu tiên khi BĐS suy giảm sẽ làm cho doanh nghiệp và người mua nhà không trả được nợ. Trong đợt khủng hoảng châu Á 1997, tỷ lệ các doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn trong trả nợ ngắn hạn đã gia tăng đáng kể và chiếm tỷ lệ cao nhất trong các ngành, từ 43,9-86,9% (Bảng 2). Bảng 2: Tỷ lệ các doanh nghiệp gặp khó khăn trả nợ ngắn hạn 1995 1996 1997 1998 Quý 2/ 1999 (%) Quốc gia Tổng Tổng Tổng Tổng Tổng Sản xuất Dịch vụ BĐS Indonesia 12.6 17.9 40.3 58.2 63.8 41.8 66.8 86.9 Hàn Quốc 8.5 11.2 24.3 33.8 26.7 19.6 28.1 43.9 Malaysia 3.4 5.6 17.1 34.3 26.3 39.3 33.3 52.8 Thái Lan 6.7 10.4 32.6 30.4 28.3 21.8 29.4 46.9 Nguồn: Koichi Mera và Bertrand Renaud (2000) Tiếp theo là nợ quá hạn BĐS gia tăng. Theo nghiên cứu của Christopher Crowe (2011), kết quả khảo sát tại các bang của Mỹ cho thấy tỷ lệ nợ quá hạn tăng theo xu hướng tăng của giá nhà ở, kích thước của bong bóng cũng tăng theo6 (Hình 2). Từ năm 2000-06, ở các nước có 6 Kích thước bong bóng được tính giữa tỷ lệ nợ quá hạn và thu nhập của hộ gia đình. Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)
8 tốc độ tăng giá nhà càng cao thì sự suy giảm GDP càng lớn. Kích thước bong bóng cho thấy sự thay đổi của nợ vay, bong bóng càng lớn khi giá nhà đất tăng cao và kinh tế suy thoái (Hình 3). Thời điểm khủng hoảng tài chính thường xảy ra ngay sau giai đoạn bùng bổ của thị trường BĐS và lây lan nhanh chóng đến các nước (Hình 4); trong đợt khủng hoảng 2008, ở Việt Nam cũng tương tự (Hình 5). Hình 2: Bong bóng BĐS làm tăng nợ quá hạn Nguồn: Christopher Crowe et al (2011) Hình 3: Bong bóng BĐS làm tăng mức độ khủng hoảng Nguồn: Christopher Crowe et al (2011) Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)
9 Hình 4: Bùng nổ BĐS và thời điểm khủng hoảng tài chính ở các nước Nguồn: Christopher Crowe et al (2011) Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)
10 Hình 5: Bùng nổ BĐS và thời điểm khủng hoảng tại Việt Nam Nguồn: Nghiên cứu & Tư vấn Savills (2013). Tác giả tổng hợp Hậu quả nặng nề nhất mà khủng hoảng tài chính do nợ BĐS gây ra là làm sụp đổ các hệ thống tài chính. Một loạt các tổ chức tài chính tên tuổi đã sụp đổ trong đợt khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 ở Mỹ bắt nguồn từ cho vay quá mức vào thị trường thế chấp dưới chuẩn. Tại Mỹ, năm 2008 có hơn 20 ngân hàng phá sản, đến 2009 có đến 140 ngân hàng và đến 2010 là gần 160 ngân hàng, TCTC gặp thất bại do liên quan đến cho vay BĐS (FDIC, Alex Cullen). Các ngân hàng bị sáp nhập, phá sản tại Thái Lan, Indonesia, Malaysia, Nhật Bản trong đợt khủng hoảng châu Á 1997 cũng bắt nguồn từ bong bóng BĐS (xem phụ lục). 2.4. Mô hình xử lý nợ xấu BĐS Các mô hình xử lý nợ xấu ra đời nhằm mục đích sửa chữa thất bại của thị trường tín dụng với các nhiệm vụ cốt lõi là làm lành mạnh tình hình tài chính của các ngân hàng bằng cách bán tài sản thế chấp để thu hồi nợ; cơ cấu lại ngân hàng và các doanh nghiệp có nợ xấu. Một trong những nhiệm vụ quan trọng của việc xử lý nợ là tránh tình trạng đổ vỡ của các tổ chức tài chính (TCTC) tạo ra hiệu ứng lây lan làm ảnh hưởng cả hệ thống. Các mô hình xử lý nợ cơ bản gồm: 1) Mô hình xử lý nợ phân tán; 2) Mô hình xử lý nợ tập trung; 3) Mô hình xử lý nợ kết hợp tập trung và phân tán (Daniela Klingebiel, 2000). Theo các các tài liệu mà tác giả có được cho thấy chưa có nghiên cứu nào đưa ra một mô hình riêng biệt để xử lý nợ xấu BĐS. Tuy nhiên, về cơ bản, các cách thức xử lý nợ xấu BĐS được lồng ghép trong quá trình xử lý nợ của hệ thống ngân hàng nói chung. Vì nợ BĐS thường chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ và BĐS thường là tài sản được ưu tiên nắm giữ. Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014)