Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà Nội - thực trạng và giải pháp

Chia sẻ: Dfxvcfv Dfxvcfv | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:123

Thêm vào BST

Báo xấu

369
lượt xem 105
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà Nội - thực trạng và giải pháp với mục đích nghiên cứu vấn đề về BĐS, thị trường BĐS, kinh doanh và quản lý BĐS, phân tích, đánh giá thực trạng quản lý và giải pháp.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà Nội - thực trạng và giải pháp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG ------------------ PHẠM THỤC ANH QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI HÀ NỘI – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Chuyên ngành : Kinh tế thế giới và Quan hệ Kinh tế Quốc tế LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NGUYỄN HOÀNG ÁNH HÀ NỘI - 2007
-1- LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đối với bất cứ quốc gia nào, phát triển kinh tế luôn đi cùng với sự phát triển của các dự án bất động sản. Là một nước có nền kinh tế đang đổi mới, Việt nam lại càng cần thiết phải chú ý vào việc phát triển cơ sở hạ tầng, trong đó có các dự án bất động sản để đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài và phát triển các nguồn lực trong nước. Trong hai thập kỷ gần đây, một trong những thay đổi mà bất cứ người dân nào cũng có thể nhận thấy, đó là sự xuất hiện của những toà nhà văn phòng, khách sạn, căn hộ, trung tâm thương mại… do nước ngoài đầu tư xây dựng và quản lý. Những công trình này đã làm cho thành phố trở nên hiện đại hơn, ngày càng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội. Tuy nhiên, khi Việt nam gia nhập WTO, nhu cầu về văn phòng, khách sạn, nhà ở,… và các dịch vụ có liên quan sẽ tăng lên rất nhanh chóng. Để có thể có thể trở thành một thủ đô ngang tầm với các nước phát triển khác ở khu vực, Hà nội vẫn đang rất cần có thêm nhiều dự án như vậy. Bên cạnh đó, làm thể nào để quản lý, vận hành và phát triển có hiệu quả nhất các dự án, vừa đảm bảo mang lại lợi ích kinh tế, xã hội cho Thành phố, vừa đảm bảo quyền lợi của các nhà đầu tư luôn là thách thức đối với các cơ quan chính quyền và các nhà đầu tư, kinh doanh và quản lý bất động sản trong và ngoài nước. Nhận thấy tầm quan trọng của việc quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà nội, tác giả quyết định chọn đề tài “Quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà nội: Thực trạng và Giải pháp” cho luận văn thạc sỹ của mình.
-2- 2. Tình hình nghiên cứu Trên thế giới đã có rất nhiều các đề tài, sách giáo khoa, báo, tạp chí và các diễn đàn về quản lý và phát triển bất động sản như “Kinh tế học đô thị và thị trường bất động sản” của tác giả Denise DePasquale & William C. Wheaton; “Xây dựng thị trường bất động sản ở các nền kinh tế chuyển đổi” của Gavin Adlington và nhiều tác giả, “Các thể chế về đất đai và thị trường bất động sản” của Klaus Deininger,... và các báo cáo của các tổ chức quốc tế như Ngân hàng Thế giới, Tổ chức Lương thực Thế giới,.... Tại Việt nam hiện nay cũng có nhiều bài báo và một số công trình nghiên cứu về bất động sản, tiêu biểu như : “Đề án phát triển thị trường bất động sản” (Đề án của Bộ Xây dựng tháng 2/2004); “Chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản” (PGS. TS. Ngô Doãn Vịnh, Viện trưởng Viện Chiến lược và Phát triển, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và TS. Lưu Đức Hải, Phụ trách ban nghiên cứu các ngành dịch vụ, Viện Chiến lược và Phát triển); “Chính sách thu hút đầu tư trong và ngoài nước vào thị trường bất động sản”. Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu sâu về các dự án bất động sản ở khía cạnh đầu tư nước ngoài và việc quản lý, phát triển những dự án này. Vì vậy, đây sẽ là luận văn đầu tiên nghiên cứu một cách hệ thống về việc quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài. Trong đó, tác giả nghiên cứu vấn đề cơ sở lý luận về bất động sản, tình hình đầu tư nước ngoài vào các dự án bất động sản ở Việt nam và Hà nội. Tác giả cũng thu thập và tổng hợp những quan điểm, ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước, các chủ đầu tư dự án bất động sản và các nhà quản lý bất động sản đối với vấn đề này hiện nay. 3. Mục đích nghiên cứu Đề tài có những mục đích sau: - Nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản, kinh doanh và quản lý bất động sản;
-3- - Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt nam và Hà nội; - Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường việc quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tốt hơn, để Hà nội ngày càng phát triển trở thành một thủ đô có tầm cỡ sánh ngang các nước trong khu vực và trên thế giới trong bối cảnh Việt nam trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương mại Thế giới. 4. Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực hiện mục đích nói trên, đề tài có các nhiệm vụ cụ thể sau đây: - Hệ thống hoá các vấn đề lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản và quản lý kinh doanh bất động sản. - Đánh giá chung về thực trạng quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt nam và Hà nội, - Đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý và phát triển các dự án này tốt hơn. - 5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: + Các lý luận chung về bất động sản, quản lý và kinh doanh bất động sản. + Tình hình quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài hiện nay và việc quản lý, kinh doanh và phát triển bất động sản của các nhà đầu tư và các công ty bất động sản. - Phạm vi nghiên cứu: Do khuôn khổ luận văn và thời gian có hạn, đề tài chỉ nghiên cứu một số lý luận chung về bất động sản, thị trường bất động sản và quản lý bất động sản, phân tích thực trạng hoạt động quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, vì khái niệm bất động sản
-4- rất rộng lớn và số lượng các dự án bất động sản ở Việt nam rất nhiều nên trong phạm vi của luận văn này, tác giả chỉ giới hạn tập trung vào nghiên cứu sự quản lý và phát triển của các dự án bất động sản với ý nghĩa là những công trình xây dựng vốn đầu tư nước ngoài đưa vào kinh doanh văn phòng, căn hộ, khách sạn và trung tâm thương mại tại Hà nội. 6. Phương pháp nghiên cứu Đề tài dựa trên phương pháp luận nghiên cứu của chủ nghĩa Mac- Lênin về duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Ngoài ra, đề tài còn áp dụng các phương pháp nghiên cứu khác như nghiên cứu tại địa bàn, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, diễn giải, quy nạp và phỏng vấn một số người có trách nhiệm trong các cơ quan quản lý nhà nước và các công ty kinh doanh và quản lý bất động sản. 7. Kết cấu của luận văn Luận văn gồm có 3 chương Chương 1: Tổng quan về bất động sản và quản lý bất động sản Chương 2: Tình hình quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà nội Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện việc quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà nội Do còn hạn chế về thời gian, nguồn tài liệu nghiên cứu và kinh nghiệm của bản thân, nội dung của luận văn sẽ không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót. Tác giả mong muốn nhận được ý kiến đóng góp của các nhà khoa học, các thầy cô giáo, các độc giả và những người quan tâm đến luận văn này. Xin trân trọng cảm ơn.
-5- Chương 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Các khái niệm 1.1.1 Khái niệm bất động sản và phân loại bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản (BĐS) là một khái niệm được dùng phổ biến ở nhiều quốc gia trên thế giới. Trong tiếng Anh, người ta thường sử dụng từ real estate (hoặc real property, realty) để nói về BĐS: “Về mặt luật pháp, đó là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn với nó với quyền sở hữu từ dưới lòng đất lên đến không gian. Về mặt kinh tế, đó là khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và các hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng các tài sản này” [25]. Theo cách định nghĩa như trên, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng... và tất cả những gì liên quan hay gắn liền đến đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định và bao gồm cả những quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng kèm theo đó. Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít khi sử
-6- dụng các thuật ngữ bất động sản và động sản. Trong pháp luật kinh tế trước đây thường sử dụng thuật ngữ tài sản cố định, tài sản lưu động và xác định nội hàm của chúng. Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành bất động sản và động sản. Trong đó, điều 174 quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ở đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Động sản là những tài sản không phải bất động sản”. [6] Trong khái niệm trên yếu tổ không thể di dời được coi là tiêu thức đầu tiên trong việc xác định BĐS. Ngoài ra, khái niệm này còn liệt kê thứ tự các yếu tố không thể di dời được như nhà xây trên đất, vật xây dựng khác gắn liền với nhà và các tài sản cố định khác do pháp luật qui định bởi vì trong BĐS còn chứa các tài sản cố định. Như vậy, không kể các tài sản cố định theo cách thống kê kế toán (tàu thuỷ, máy bay, ô tô, máy móc, thiết bị...) là vật có thể di dời được song không phải là BĐS, BĐS chỉ bao gồm các tài sản cố định gắn với đất và nhà mà thôi. Khái niệm của Bộ Luật Dân sự Việt Nam đưa ra nhìn nhận BĐS một cách bao quát nhất, phổ biến nhất là đất và vật kiến trúc trên đất. Khái niệm này sẽ được tác giả sử dụng xuyên suốt đề tài nghiên cứu. 1.1.1.2 Phân loại bất động sản Theo khái niệm đã nêu trên thì BĐS có rất nhiều loại. Tuỳ theo mục đích nghiên cứu và tiếp cận khái niệm BĐS, có nhiều cách phân loại BĐS. Về mặt quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS thành ba nhóm: + BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ
-7- sở làm việc,... Trong nhóm này, BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản., tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này cũng tác động lớn đến quá trình phát triển của nền kinh tế và phát triển đô thị bền vững. Nhóm này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở tất cả các nước trên thế giới. + BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ở nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm... + BĐS đặc biệt: Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đền chùa, nghĩa trang,... Nhóm này có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Về mặt kinh tế, nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã phân chia bất động sản thành 5 loại chủ yếu theo từng lĩnh vực: + Nhà ở là loại bất động sản được sử dụng làm nơi cư ngụ cho các gia đình, cá nhân + Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước... + Bất động sản nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại, vườn cây lâu năm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác rau quả, các trại nuôi trồng thuỷ sản,... + Bất động sản thương mại bao gồm các toàn nhà văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi công ích, khu vui chơi, thể thao,... + Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường, trường học, bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử dụng,...
-8- Dù phân loại theo cách nào, cũng có thể thấy một cách hiểu phổ biến về BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu năm. Như vậy, tài sản có thể coi là BĐS khi có các điều kiện sau: - Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; - Được sở hữu (chiếm giữ) bởi cá nhân hay cộng đồng người; - Có thể đo lường được bằng giá trị nhất định; - Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; - Tồn tại lâu dài. 1.1.1.3 Đặc điểm của bất động sản Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hoá khác, nhưng đặc điểm nổi bật nhất của BĐS là BĐS có tính cố định và giá trị của nó phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng. + Tính cố định: là đặc trưng khác biệt của BĐS so với các loại hàng hoá khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động giao dịch khác với các thị trường hàng hoá khác. Với các hàng hoá khác, người bán và người mua có thể di chuyển hàng hoá tuỳ ý nhưng điều này hầu như không thể thực hiện đối với BĐS.. Hàng hoá BĐS không thể đem đi trưng bày ở nơi khác mà thường phải được giới thiệu thông qua hình ảnh, bản vẽ hoặc các tài liệu, hình thức mô tả khác. Vì đặc điểm này mà việc quản lý BĐS có thể được thực hiện dễ dàng hơn cho dù có thay đổi nhiều chủ sở hữu. Pháp luật qui định việc giao dịch BĐS thông qua các chứng từ, chứng thư về quyền sử dụng và phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền nhằm mục đích quản lý chặt chẽ BĐS và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Tính cố định còn làm cho hàng hoá BĐS mang tính địa điểm và tính địa phương rất cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có những giá trị rất khác nhau. Ví dụ, cùng loại BĐS giống nhau nhưng ở vị trí trung tâm thành phố thì giá trị khác với
-9- ngoại ô, ở đô thị lớn thì khác với các thị trấn nhỏ hoặc tỉnh lẻ ... Tính cố định này đã đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS khác so với các thị trường hàng hoá thông thường, thông qua dự báo và kế hoạch tạo lập chủ động của chính quyền địa phương để điều tiết cung cầu. + Giá trị BĐS: BĐS thường được coi là các tài sản có giá trị lớn và có thể gia tăng giá trị (thông qua đầu tư, kinh doanh…). Do đó, BĐS trở thành đối tượng để đầu tư hoặc đơn giản là để bảo toàn giá trị đồng tiền tích luỹ và cũng là đối tượng thu hút đầu cơ. Giá trị BĐS đất đai có đặc thù rất khác biệt so với các BĐS khác. Giá trị của BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng, hay nói cách khác, là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS. Ví dụ, khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại,... Nói một cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng. + Tính hữu hạn: Bất động sản đất đai là loại tài sản bị hạn chế về mặt gia tăng về số lượng. Bản thân đất không tự sinh sôi thêm được mà chỉ có thể có các công trình được xây trên đất. Quỹ đất là có giới hạn và do đó, việc xây dựng cũng không thể là vô hạn. Đặc điểm này sẽ làm cho có lúc đất đai trở nên khan hiếm cho một mục đích đầu tư nào đó và giá đất sẽ bị biến động theo. Vì vậy, đòi hỏi các nhà hoạch định chính sách phải có sự nghiên cứu rất kỹ trước khi đưa ra một bản quy hoạch phát triển cho một vùng, một khu vực nào đó để tránh đầu tư lãng phí, kém hiệu quả. 1.1.1.4 Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá Theo định nghĩa của kinh tế học cổ điển, để của cải nói chung trở thành hàng hoá thì xã hội phải có sự phần công lao động đến một mức độ nhất định,
-10- đồng thời phải có sự cách biệt tương đối giữa các chủ thể sản xuất. Đối với những hàng hoá đặc biệt thì phải có những điều kiện đặc biệt. Đất là tài nguyên khi nó thuần tuý là sản vật của tự nhiên, do thiên nhiên mang đến cho con người. Đất có khả năng sinh lời nhưng sẽ không sinh lời nếu không có bàn tay lao động của con người. Đất sẽ trở thành hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt nếu nó hội tụ các điều kiện sau: + Đất phải là sản phẩm của lao động do con người bỏ công sức khai phá, giữ gìn. + Đất phải có quyền sở hữu, quyền sử dụng tách biệt một cách rõ ràng và được pháp luật thừa nhận mới đem trao đổi, giao dịch được như đem cho thuê, đem chuyển nhượng, thế chấp,... Để đất trở thành hàng hoá, có ba điều cần chú ý sau: + Hàng hoá theo đúng nghĩa thì cần phải là vật có ích, và tính có ích phải do con người tạo ra chứ không phải do thiên nhiên trao tặng và nó phải có ích cho người khác, cho xã hội chứ không phải cho bản thân người làm ra nó. Như vậy, đất mới có giá trị trao đổi. + Bản thân đất rất quý nhưng chính quyền sở hữu và sử dụng nó mới có giá trị trao đổi. Có các cấp độ khác nhau về quyền sở hữu, có thể là quyền sở hữu tuyệt đối hoặc quyền thuê đất trong một thời gian nhất định theo một hợp đồng thuê đất với nhà nước hoặc người sở hữu đất. Tài sản cố định trên đất cũng có quyền sở hữu và sử dụng và có giá trị trao đổi. + Ở Việt nam và một số nước trên thế giới hiện nay vẫn có sự tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Trong đó, đất thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là người đại diện, chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng hoá. Điều này cũng được quy định rõ trong Luật Đất đai của Việt Nam: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” [8]. Luật Đất đai cũng đồng
-11- thời quy định các loại đất được tham gia thị trường BĐS cũng như các điều kiện để đất tham gia thị trường BĐS. 1.1.2. Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản Trong kinh tế học, khái niệm kinh doanh có thể được hiểu như sau: “Kinh doanh là một khoa học xã hội trong việc quản lý con người để tổ chức và duy trì năng suất tập thể để hoàn thành các mục đích sản xuất và sáng tạo, thông thường nhằm mục đích thu được lợi nhuận” [20]. Một cách diễn giải khái niệm này là kinh doanh là các hoạt động của con người nhằm mục đích thu được lợi nhuận. Luật Doanh nghiệp của Việt nam cũng đưa ra khái niệm: “Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi” [7]. Kinh doanh bất động sản theo đó có nghĩa là các hoạt động của con người liên quan đến BĐS nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận. Vì bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt nên việc kinh doanh bất động sản cũng có những điểm khác với kinh doanh những loại hàng hoá khác. Theo Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam thì: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản” [12]. Như vậy, trong lĩnh vực bất động sản, có hai khái niệm tách rời là kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Cũng theo định nghĩa của Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam thì “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” [13]. Các đối tượng thực hiện hoạt động này là các nhà đầu tư phát triển BĐS, các quỹ phát triển BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền, đất, công nghệ,... Trong khi đó “Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá
-12- BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS”[14]. Tham gia vào hoạt động này có các công ty tư vấn đầu tư, các công ty môi giới BĐS, các công ty quản lý BĐS, các đại lý marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán,... Tuy là những khái niệm tách rời nhau nhưng hoạt động kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS luôn luôn đi gắn liền nhau và có tác động qua lại và ảnh hưởng tới nhau trong việc phát triển BĐS. Việc kinh doanh BĐS không thể thành công được nếu như không có sự tồn tại của hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS. Cũng như vậy, nếu không có hoạt động kinh doanh BĐS thì kinh doanh dịch vụ BĐS cũng không tồn tại. Ví dụ, khi tìm đất đầu tư và xây dựng thì chủ đầu tư (người kinh doanh BĐS) luôn phải có sự giúp đỡ của công ty tư vấn, môi giới (người kinh doanh dịch vụ BĐS), ngược lại, phải có nhu cầu của các các nhà đầu tư BĐS thì các công ty tư vấn, môi giới và quản lý mới phát triển đựơc công việc kinh doanh của họ. Khi có càng nhiều dự án kinh doanh BĐS ra đời thì sẽ có càng nhiều người tham gia kinh doanh dịch vụ BĐS. 1.1.3. Thị trường bất động sản 1.1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường là một khái niệm thường xuyên được nhắc tới trong kinh doanh. Một trong những khái niệm chung nhất về thị trường là: “Thị trường là một sự sắp đặt xã hội cho phép những người mua và người bán tìm hiểu thông tin và thực hiện việc trao đổi tự nguyện các hàng hóa và dịch vụ” [24]. Hiện nay cũng chưa có một khái niệm chính tắc nào được đưa ra cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, do những đặc điểm riêng của hàng hoá BĐS, từ khái niệm tổng quát có thể có các cách hiểu về thị trường BĐS như sau: + Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị trường và sự quản lý của nhà nước.
-13- + Thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. + Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao cho chúng có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham gia thị trường. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất của BĐS. Khái niệm này nghiêng về thị trường BĐS như một mô hình, tổ chức để các quyền liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập. Tuy nhiên, các cách hiểu trên đều có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS, đó là tổng hoà các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ. Cụ thể hơn, đó là tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá BĐS (các quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu về BĐS) và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS. Như vậy, sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hoá do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế xã hội. Trên thực tế, nội dung cơ bản của thị trường BĐS và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp, đó là thị trường nhà đất vì trong thị trường BĐS, thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt nhất và vận hành sôi động nhất. Thị trường nhà đất được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá quyền sử dụng đất đai, công trình xây dựng cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi quyền sử dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. Bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ nó không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Kinh doanh BĐS chính là các hoạt động của các cá nhân hoặc tổ chức trên thị trường bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Các hoạt động này có thể là đầu tư, cho thuê, quản lý, chuyển nhượng BĐS,… và các dịch vụ kèm theo như môi giới, tư vấn, đánh giá bất động sản,… Do đó, thị
-14- trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm hay chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản… và các giao dịch trên thị trường BĐS cũng chịu tác động bởi các quy luật như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh,... như trên các thị trường hàng hoá khác. 1.1.3.2 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản Dưới góc độ kinh tế thương mại, thị trường BĐS được nhìn nhận trên cơ sở tổng thể các yếu tố cấu thành của thị trường này, bao gồm: + Hàng hoá BĐS: đất đai, công trình trên đất, ... + Các lực lượng tham gia thị trường BĐS: Người mua, người bán, nhà đầu tư, nhà quản lý, người trung gian, người thuê và cho thuê BĐS,... + Cơ sở vật chất hạ tầng của thị trường BĐS: Nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, các phương tiện hỗ trợ cho việc trao đổi, mua bán, giao dịch, phương tiện thông tin, cơ sở pháp lý,... + Cơ chế vận hành của thị trường: Sự quản lý của nhà nước và sự điều tiết của các quy luật trên thị trường Như vậy, phát triển thị trường BĐS chính là thúc đẩy sự phát triển của các yếu tố nêu trên, mà cụ thể là: + Mở rộng quy mô và tốc độ trao đổi, mua bán, nâng cao chất lượng và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS. + Phát triển năng lực các lực lượng tham gia thị trường, tạo điều kiện bình đẳng và công bằng cho mọi lực lượng tham gia thị trường thuận lợi theo đúng quy định của pháp luật. + Có cơ chế đảm bảo thị trường vận hành theo các quy luật của thị trường. + Phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng thông tin, sàn giao dịch trao đổi BĐS,...
-15- + Phát triển các phương thức và công cụ điều tiết của nhà nước nhằm đảm bảo tính định hướng và sự ổn định của thị trường. 1.1.3.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản + Những đặc điểm giống với thị trường các hàng hoá khác: - Thị trường BĐS cũng phải chịu tác động của các qui luật thị trường như các thị trường hàng hoá khác như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, qui luật cạnh tranh,…và chịu ảnh hưởng của các nhân tố như cung, cầu về BĐS, số lượng các giao dịch về BĐS, giá cả, cạnh tranh, các chính sách của nhà nước và chính quyền địa phương ... - Quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS được pháp luật bảo vệ. Việc giao dịch và kinh doanh BĐS luôn yêu cầu sự minh bạch, công khai. + Những đặc điểm riêng của thị trường BĐS: - Phương thức chuyển nhượng đặc biệt: Do BĐS không phải là hàng hoá thông thường, quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS bị tách rời nhau nên khi mua bán, chuyển nhượng hàng hoá BĐS, phải có cơ chế để quyền sở hữu được thực hiện về mặt kinh tế. Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS luôn kèm theo hợp đồng, chứng thư. - Chi phí chuyển nhượng đặc biệt: Việc mua bán chuyển nhượng BĐS luôn có các chi phí giao dịch BĐS như thuế trước bạ, phí quản lý, thuế giá trị gia tăng, thuế chuyển nhượng, phí công chứng, phí luật sư, phí hoa hồng cho môi giới, thông tin, ... Theo thông lệ thì tổng phí giao dịch BĐS hợp lý chiếm khoảng từ 6% đến 8% giá mua bán, chuyển nhượng BĐS. Việc định giá khung tổng hợp các chi phí giao dịch, dịch vụ và thuế là do các cơ quan chức năng của nhà nước thực hiện. Thuế sử dụng đất là thuế trả hàng năm tính theo hoa lợi thu trên đất. Nhìn chung thì thuế sử dụng đất không ảnh hưởng nhiều đến thị trường BĐS nhưng trong việc định giá BĐS, thuế sử dụng đất cũng được xem là một yếu tố giúp định giá BĐS chính xác hơn.
-16- - Thị trường BĐS có liên quan mật thiết đến thị trường tín dụng BĐS. Bởi vì muốn thị trường BĐS hình thành và phát triển thì phải có cơ chế tín dụng BĐS như tín dụng cho người mua, tín dụng thế chấp, các khoản vay đầu tư dài hạn... Ở các nước có thị trường BĐS phát triển thì lượng tín dụng BĐS lại càng cao và có xu hướng hình thành những ngân hàng chuyên nghiệp về tín dụng BĐS trong nền kinh tế. 1.1.4. Quản lý thị trường bất động sản và quản lý bất động sản Một trong những khái niệm khái quát nhất về quản lý là: “Quản lý là quá trình lãnh đạo và hướng dẫn toàn bộ hoặc một phần của một tổ chức, thường là một doanh nghiệp, thông qua việc triển khai và điều khiển các nguồn lực (con người, tài chính, nguyên vật liệu, tri thức hoặc tài sản vô hình)”[25]. Trong lĩnh vực BĐS, quản lý là quá trình thực hiện và phối hợp các chức năng hoạch định, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát các hoạt động trong thị trường BĐS trong sự tác động của hệ thống quản lý đến hệ thống bị quản lý nhằm đạt được mục tiêu thông qua việc sử dụng các công cụ và chính sách quản lý. Có thể chia hoạt động quản lý thành hai cấp độ: 1.1.4.1 Quản lý thị trường bất động sản Vai trò quản lý thị trường bất động sản là thuộc trách nhiệm của nhà nước. Quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS là một quá trình thực hiện và phối hợp bốn loại chức năng: hoạch định, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát đối với các giao dịch trên thị trường BĐS nhằm thúc đẩy sự phát triển tích cực của thị trường này. Đối với thị trường BĐS, quản lý nhà nước có những vai trò sau: + Định hướng: Nhà nước định hướng và hướng dẫn các doanh nghiệp trong các hoạt động đầu tư và kinh doanh trên thị trường BĐS nhằm khai thác mọi tiềm năng phát triển thị trường thông qua các chiến lược, quy hoạch, các chương trình mục tiêu, các kế hoạch, chính sách và các quy định pháp luật.
-17- + Tạo lập môi trường kinh doanh: nhà nước tạo lập và cải thiện môi trường kinh doanh cho các doanh nghiệp thông qua việc khai thông các quan hệ thương mại trên thị trường BĐS và ban hành hệ thống pháp luật đồng bộ như ban hành Luật đầu tư, luật kinh doanh bất động sản, luật thuế,... Nhà nước cũng thông qua các quan hệ đối ngoại của mình để thu hút đầu tư, huy động vốn cho việc phát triển thị trường BĐS. + Hỗ trợ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS: Trong quá trình quản lý kinh tế và thương mại, nhà nước luôn sử dụng quyền lực và khả năng của mình để hỗ trợ các doanh nghiệp thông qua các chính sách xây dựng, tín dụng, lãi suất, tỷ giá, các loại quỹ đầu tư,... và các công ty tư vấn pháp luật cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, nhà nước cũng quan tâm phát triển những lĩnh vực khác nhằm hỗ trợ cho các hoạt động của thị trường bất động sản như thông tin, xúc tiến thương mại, ... + Giải quyết các mâu thuẫn trên thị trường: Nhà nước chính là chỗ dựa cho doanh nghiệp trong việc giải quyết những mâu thuẫn phát sinh trong giao dịch trên thị trường như mâu thuẫn giữa các chủ thể kinh doanh với nhau, mâu thuẫn trong việc thực hiện các quy định về thuế, thủ tục hành chính pháp luật, ... thông qua hệ thống luật pháp, các quy định, chuẩn mực và bộ máy tổ chức của mình nhằm lành mạnh hoá các quan hệ kinh tế, xã hội trong lĩnh vực BĐS và tạo động lực phát triển kinh tế. Thị trường và doanh nghiệp không thể tự mình giải quyết những mâu thuẫn này. + Điều tiết thị trường bất động sản: Thị trường điều tiết cung cầu và giá cả theo cả hai hướng tích cực và tiêu cực. Nhưng nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong nhận thức và chủ động sử dụng các biện pháp công cụ để can thiệp thị trường nhằm phát huy mặt tích cực và hạn chế mặt tiêu cực của nó. Nhà nước không trực tiếp tham gia vào các nghiệp vụ kinh doanh BĐS mà chỉ tạo môi trường thuận lợi giúp các chủ thể kinh doanh pháp huy lợi thế so sánh, khai thác nội lực và nâng cao hiệu quả hoạt động.
-18- 1.1.4.2. Quản lý bất động sản Bên cạnh việc quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản còn có hoạt động quản lý BĐS của các chủ đầu tư của dự án BĐS hoặc các công ty đứng ra quản lý BĐS thay mặt cho chủ đầu tư một dự án. Ở Việt Nam , nói đến quản lý BĐS, trước đây người ta chỉ nghĩ tới việc quản lý của nhà nước bằng các chính sách, biện pháp áp dụng đối với bất động sản và việc kinh doanh BĐS (mà chủ yếu là đất đai). Tuy nhiên, sau khi thực hiện chính sách mở cửa, thu hút đầu tư của nước ngoài vào thị trường bất động sản, khái niệm quản lý BĐS (real estate management/ property management) ngày càng trở nên phổ biến đối với các nhà đầu tư BĐS. Khi nhiều dự án bất động sản thương mại được xây dựng và đưa vào hoạt động thì nảy sinh nhu cầu quản lý vận hành những BĐS này, vì phần lớn chúng được đem vào bán hoặc cho thuê. Do đó, trên thị trường BĐS, cùng với việc tăng lên của số lượng các nhà đầu tư và các dự án BĐS, các tập đoàn, công ty quản lý và tiếp thị BĐS cũng ra đời và ngày càng mở rộng hoạt động của mình. Trên thế giới, quản lý BĐS được hiểu là: “Việc quản lý đất đai và các công trình xây dựng gắn liền với nó bằng một loạt các chức năng liên quan đến đất đai và các công trình xây dựng đó, bao gồm thu tiền thuê nhà/đất, thanh toán các chi phí, sửa chữa, bảo dưỡng công trình, cung cấp các dịch vụ kèm theo, bảo hiểm, giám sát công việc của các nhân viên, đàm phán với các khách hàng (thuê hoặc mua) hiện tại và khách hàng tiềm năng...” [27]. Luật Kinh doanh BĐS của Việt Nam cũng đưa ra khái niệm dịch vụ quản lý BĐS là: “Hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng BĐS uỷ quyền thực hiện thực hiện việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản” [15]. Như vậy, về cơ bản, quan điểm của nhà nước Việt Nam về quản lý BĐS cũng gần với những khái niệm được đưa ra trên thế giới.
-19- Phạm vi công việc và trách nhiệm quản lý giữa chủ sở hữu (chủ đầu tư) BĐS và khách thuê (khách hàng) phụ thuộc vào các điều khoản và điều kiện thuê BĐS. Chủ đầu tư có thể tự thực hiện các công việc này hoặc giao lại một số hoặc toàn bộ các hạng mục đó cho một hoặc một số công ty hoặc đại lý BĐS thực hiện. Toàn bộ những thoả thuận của chủ đầu tư và công ty quản lý sẽ được thể hiện trong hợp đồng quản lý được ký kết giữa hai bên. Trong đó sẽ có các quy định về quyền hạn và trách nhiệm của các bên, bao gồm cả việc thanh toán các chi phí Quản lý hoặc phân chia doanh thu, lợi nhuận hoặc lỗ từ việc kinh doanh. Về bản chất, quản lý BĐS cũng là một loại dịch vụ trong kinh doanh BĐS. Dịch vụ này được cung cấp bởi những công ty chuyên nghiệp và đang ngày càng chứng tỏ ưu thế của mình trong việc kinh doanh các dự án BĐS có vốn đầu tư lớn, nhất là khi nó được cung cấp từ các công ty đã xây dựng được thương hiệu hoặc uy tín cho mình. 1.2. Vai trò của việc quản lý và phát triển BĐS trong nền kinh tế quốc dân 1.2.1. Làm tăng giá trị đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển Trong sự phát triển các dự án BĐS, đặc biệt là BĐS thương mại, có thể dễ dàng nhận thấy là số lượng các công trình xây dựng ngày càng tăng lên. Điều này làm phong phú thêm các hình thức của tài sản BĐS và làm tăng thêm giá trị của đất nơi có công trình xây dựng đó. Đồng thời, việc phát triển các dự án BĐS sẽ kéo theo nhu cầu về một loạt nhu cầu về vật tư, vật liệu xây dựng, máy móc, trang thiết bị, công nghệ xây dựng, thông tin... Khi phát triển các dự án BĐS thì các ngành sản xuất cung cấp những hạng mục này cũng phát triển theo, từ những hạng mục như sản xuất sắt thép, xi măng, gạch ốp lát, sơn,... đến máy móc thiết bị như máy phát điện, điều hoà, bơm nước,... và các hàng hoá tiêu dùng như đồ nội thất, đồ nhà bếp,.... Nếu việc quản lý BĐS tốt và thị trường