Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam

Chia sẻ: ViJiji ViJiji | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:103

Thêm vào BST

Báo xấu

59
lượt xem 21
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích về thực trạng thẩm định giá bất động sản. Trên cơ sở đó, đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả, vận dụng thực tế trong công tác thẩm định giá bất động sản, góp phần thúc đẩy phát triển nền kinh tế thông qua hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp thẩm định giá.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam

GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ CÔNG NGHIỆP LONG AN ------------------------------------------------------------------------ VÕ THÀNH NHÂN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng Mã ngành: 8.34.02.01 Long An, năm 2019
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ CÔNG NGHIỆP LONG AN --------------------------------------------------------------------- VÕ THÀNH NHÂN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Tài chính Ngân hàng Mã ngành: 8.34.02.01 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN ĐĂNG DỜN Long An, năm 2019
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, và kết quả trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong các tạp chí khoa học và công trình nào khác. Các thông tin số liệu trong luận văn này đều có nguồn gốc và được ghi chú rõ ràng. Tác giả (ký và ghi rõ họ tên) Võ Thành Nhân
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ hỗ trợ của các thầy, cô giáo Trường Đại học Kinh tế - Công nghiệp Long An trong suốt quá trình học tập. Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy PGS.TS. Nguyễn Đăng Dờn, người trực tiếp hướng dẫn khoa học và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu để có được luận văn này. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn đến Ban Lãnh đạo; tập thể cán bộ công chức tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam đã giúp đỡ tôi trong thời gian thực hiện luận văn cũng như trong công tác. Mặc dù đã hết sức cố gắng nhưng do còn thiếu kinh nghiệm trong nghiên cứu khoa học, vì vậy luận văn này chắc chắn còn nhiều khiếm khuyết. Tôi rất mong nhận được các ý kiến đánh giá góp ý của các thầy cô, các anh chị học viên, các đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn. Tác giả (ký và ghi rõ họ tên) Võ Thành Nhân
iii NỘI DUNG TÓM TẮT Ngày nay, sự phát triển tài chính quốc tế và sự toàn cầu hóa của nền kinh tế thị trường đã đi đến giai đoạn thống nhất hóa các tiêu chuẩn thẩm định giá. Đồng thời những thay đổi về nền kinh tế và kinh doanh đã nảy sinh nhanh chóng giữa các quốc gia làm tăng thêm sự mở rộng nhận thức về tầm quan trọng của việc thẩm định giá. Thẩm định giá còn là yêu cầu cần thiết đối với tất cả các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế để tính toán giá trị tài sản trong thế chấp, hạch toán kế toán, tính thuế, thừa kế, phát mãi, giải thể hoặc xử lý tài sản trong các vụ án dân sự, hình sự và các yêu cầu khác theo quy định của pháp luật. Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) tiền thân là Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam – Bộ Tài chính. Được thành lập và phát triển đầu tiên tại Việt Nam từ năm 1999, SIVC đã xây dựng hệ thống được đánh giá cao cả về quy mô lẫn chất lượng trong lĩnh vực thẩm định giá và tư vấn. Trong quá trình công tác tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam, tôi đã nhận thức được tầm quan trọng của việc nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản tại công ty. Do vậy, tôi đã lựa chọn đề tài: “Thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam” làm đề tài luận văn tốt nghiệp của mình. Luận văn đã đi vào phân tích thực trạng quy trình và các phương pháp thẩm định giá bất động sản được áp dụng tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam trên cả 02 khía cạnh về cả thành công cũng như hạn chế và nguyên nhân dẫn đến hạn chế đó. Từ đó, luận văn đã đề xuất một số giải pháp như: nhóm giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản; nhóm giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản và một số nhóm giải pháp hỗ trợ khác để hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty.
iv ABSTRACT Today, the international financial development and globalization of the market economy has come to the stage of unification of valuation standards. At the same time, rapid economic and business changes between countries have increased the awareness of the importance of price appraisal. Valuation is also an essential requirement for all organizations and individuals of all economic sectors to calculate the value of assets in mortgages, accounting, tax calculation, inheritance, sale promotion, dissolution or handling of property in civil, criminal and other cases as prescribed by law. During the course of my career at Southern Valuation and Information Joint Stock Company, I was aware of the importance of improving the quality of real estate valuation at the Company. Therefore, I have chosen the topic: "Real estate valuation at the Southern Information and Valuation Corporation" as my graduation thesis. The thesis has gone into analyzing the status of processes and methods of real estate valuation applied at the Southern Information and Valuation Joint Stock Company on both the success and the limitations. and the cause of that limitation. Since then the thesis has proposed a number of solutions such as: a group of solutions to perfect the real estate price appraisal process; the group of solutions to complete the real estate price appraisal method and a number of other support solution groups to complete the process and methods of real estate price appraisal at the company.
v MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 1 1. Sự cần thiết của đề tài ......................................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................................... 2 3. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................................... 2 4. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................................ 2 5. Câu hỏi nghiên cứu ............................................................................................................. 3 6. Những đóng góp mới của luận văn ..................................................................................... 3 7. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................................... 3 8. Tổng quan các công trình nghiên cứu trước ....................................................................... 3 9. Kết cấu của luận văn ........................................................................................................... 5 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ........................................ 6 1. Thẩm định giá trị bất động sản ........................................................................................... 6 1.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản ........................................................................ 6 1.2. Vai trò của thẩm định giá bất động sản ....................................................................... 6 1.3. Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản ..................................................................... 7 1.4. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản................................................................. 8 2. Quy trình thẩm định giá bất động sản ........................................................................... 10 2.1. Khái niệm về quy trình thẩm định giá bất động sản .............................................. 10 2.2. Quy trình thẩm định giá bất động sản .................................................................... 10 2.3. Những ưu điểm và hạn chế của quy trình thẩm định giá bất động sản .................. 13 3. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản .............................................................. 14 3.1. Phương pháp so sánh ............................................................................................. 14 3.2. Phương pháp thu nhập ........................................................................................... 17 3.3. Phương pháp chi phí .............................................................................................. 23 3.4. Phương pháp thặng dư ........................................................................................... 26 4. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thẩm định giá bất động sản ......................................... 28 4.1. Yếu tố chủ quan ..................................................................................................... 28 4.2. Yếu tố khách quan ................................................................................................. 29 Kết luận chương 1 ................................................................................................................. 31 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM ..................................................... 32 2.1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) ......... 32 2.1.1. Sự ra đời của Công ty ............................................................................................. 32
vi 2.1.2. Chức năng nhiệm vụ, lĩnh vực kinh doanh của Công ty ......................................... 32 2.1.3. Kết quả hoạt động thẩm định giá của Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC)....................................................................................................... 33 2.2. Thực trạng thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC)........................................................................................................... 36 2.2.1. Những giấy tờ cần thiết đối với tài sản yêu cầu cần thẩm định giá bất động sản ... 36 2.2.2. Thực trạng việc thẩm định giá bất động sản tại SIVC ............................................ 37 2.2.3. Nghiên cứu tình huống vận dụng thẩm định giá bất động sản qua hợp đồng thẩm định giá cụ thể tại SIVC ........................................................................................... 39 2.2.3.1. Nghiên cứu tình huống 1: Thẩm định giá quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 9141, tờ bản đồ số 03, tọa lạc tại phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An; Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở tham khảo để vay vốn ngân hàng (áp dụng theo quy định của Bộ Tài chính – Thông tư 126/2015/TT-BTC, ngày 20/08/2015). Tình huống này tác giả đang thực hiện xác định giá trị tài sản tại SIVC. .................... 39 2.2.3.2. Nghiên cứu tình huống 2: Thẩm định giá quyền sử dụng đất, tọa lạc tại xã Đức Hòa Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An - sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp; Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở tham khảo để thực hiện nghĩa vụ tài chính (áp dụng theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường – Thông tư 36/2014/TT- BTNMT, ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường). Tình huống này tác giả đang thực hiện xác định giá trị tài sản tại SIVC. .................................................... 43 2.2.4. Đánh giá về thẩm định giá bất động sản tại SIVC ................................................. 50 2.2.4.1. Những kết quả đạt được trong việc thẩm định giá bất động sản tại SIVC ...... 50 2.2.4.2. Hạn chế trong việc thẩm định giá bất động sản tại SIVC ................................ 51 2.2.4.3. Nguyên nhân dẫn đến hạn chế trong việc vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại SIVC ................................................................... 56 Kết luận chương 2:................................................................................................................ 58 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM ........... 59 3.1. Định hướng phát triển Công ty trong thời gian tới ........................................................ 59 3.1.1. Về công tác chuyên môn ......................................................................................... 59 3.1.2. Các công tác khác ................................................................................................... 60 3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) ................................................................... 61 3.2.1. Hoàn thiện việc vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản ............... 61
vii 3.2.1.1. Các phương pháp thẩm định giá được áp dụng tại SIVC ................................ 61 3.2.1.2. Giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản tại SIVC ............................................................................................................................. 61 3.2.2. Hoàn thiện việc vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản............................ 69 3.2.2.1. Hoàn thiện công tác lập kế hoạch thẩm định giá ............................................. 69 3.2.2.2. Hoàn thiện công tác thu thập, xử lý, đánh giá thông tin .................................. 70 3.2.2.3. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường phục vụ công tác đánh giá tài sản .... 72 3.2.2.4. Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường .................................................... 72 3.2.3. Các giải pháp khác .................................................................................................. 73 3.2.3.1. Tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài, bền vững với các Công ty thẩm định giá khác và các tổ chức có liên quan .................................................................... 73 3.2.3.2. Bồi dưỡng kiến thức, nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên thẩm định giá chuyên nghiệp, đội ngũ thẩm định viên về giá chất lượng cao..................................... 73 3.3. Một số kiến nghị ............................................................................................................ 74 3.3.1. Kiến nghị đối với Bộ Tài chính .............................................................................. 74 3.3.3. Kiến nghị đối với Công ty ...................................................................................... 75 KẾT LUẬN............................................................................................................................... 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................... 79 Tài liệu Tiếng Việt: .............................................................................................................. 79
viii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT STT TỪ VIẾT TẮT VIẾT ĐẦY ĐỦ 1 BĐS Bất động sản 2 TCTĐGVN Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 3 TĐG Thẩm định giá 4 TĐV Thẩm định viên 5 TSSS Tài sản so sánh 6 TSTĐG Tài sản thẩm định giá 7 TTBĐS Thị trường bất động sản 8 UBND Ủy ban Nhân dân 9 SIVC Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG ANH Ký hiệu Nội dung diễn giải SIVC Southern Information and Valuation Corporation. DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU BẢNG BIỂU TÊN BẢNG BIỂU TRANG Bảng 2.1: Số liệu chi tiết về công tác thẩm Bảng 2.1 định giá của SIVC 35 Bảng 2.2: Bảng số liệu kết quả hoạt động kinh Bảng 2.2 36 doanh của SIVC Bảng 2.3: Kết quả kinh doanh tổng hợp của Bảng 2.3 37 SIVC
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài Sự phát triển của nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nhiều loại hình dịch vụ cũng được hình thành và phát triển nhằm phục vụ công cuộc xây dựng và phát triển đất nước, trong đó công tác thẩm định giá góp phần giải quyết kịp thời nhu cầu của các cơ quan quản lý nhà nước về quản lý và kiểm soát sự hình thành, vận hành của thị trường giá cả, kiểm soát chi tiêu, triển khai các dự án đầu tư, đánh giá lại tài sản phục vụ cho việc mua bán tài sản, góp vốn liên doanh, cổ phần hóa, thanh lý tài sản hoặc sát nhập doanh nghiệp. Thẩm định giá tài sản là một lĩnh vực đang nhận được nhiều sự quan tâm của xã hội. Hiểu một cách đơn giản, thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản được tiến hành bởi các tổ chức đủ điều kiện hành nghề theo quy định của pháp luật bằng nhiều cách tiếp cận và phương pháp khoa học. Thẩm định giá tài sản là một hoạt động có nhiều ứng dụng trong nền kinh tế và trong xã hội. Kết quả thẩm định giá có thể được sử dụng cho các mục đích khác nhau. Theo nhu cầu thực tế ở Việt Nam hiện nay, lĩnh vực này chủ yếu gắn với hoạt động quản lý nhà nước đối với các loại tài sản như đất đai, doanh nghiệp nhà nước, các tài sản khác thuộc sở hữu nhà nước, hoặc gắn với việc thẩm định giá các loại tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng... Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005, bất động sản bao gồm đất đai và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản, công trình trên đất như các tòa nhà, công trình xây dựng. Đây là nguồn tài sản lớn đối với mỗi quốc gia nói chung và mỗi cá nhân nói riêng. Do đó chúng ta cần có một tổ chức trung gian, độc lập, khách quan để đưa ra những giá trị thị trường của bất động sản. Hiện nay, tại Việt Nam cũng đã có nhiều doanh nghiệp, công ty thẩm định giá với cung cách làm việc chuyên nghiệp, tuân thủ những nguyên tắc, tiêu chuẩn của thẩm định giá. Tuy nhiên, đây là một nghề mới mẽ ở Việt Nam nên việc thẩm định giá bên cạnh những ưu điểm thì cũng còn có những mặt tồn tại cần phải có những giải pháp khắc phục. Đặc biệt là thẩm định giá bất động sản là công việc đòi hỏi phải hiểu biết về các quy định pháp luật liên quan đến thẩm định giá, sự am hiểu về
2 các vấn đề kinh tế, nắm bắt được tình hình biến động giá cả của bất động sản trên thị trường, để từ đó có thể đưa ra kết quả thẩm định giá về bất động sản một cách chính xác, độ tin cậy cao, góp phần phát triển nền kinh tế, hạn chế rủi ro trong các hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại các ngân hàng; hạn chế thất thu ngân sách nhà nước trong việc xác định nghĩa vụ tài chính đất đai của các cá nhân, tổ chức kinh tế;…Do vậy, việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta là rất quan trọng và cấp thiết để từ đó có thể đưa ra những giải pháp khắc phục những hạn chế và khó khăn đó. Trong quá trình công tác tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC), tôi đã nhận thức được tầm quan trọng của việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và tại SIVC nói riêng. Do vậy, tôi đã lựa chọn đề tài: “Thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam” làm đề tài luận văn tốt nghiệp của mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu * Mục tiêu chung Phân tích về thực trạng thẩm định giá bất động sản. Trên cơ sở đó, đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả, vận dụng thực tế trong công tác thẩm định giá bất động sản, góp phần thúc đẩy phát triển nền kinh tế thông qua hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp thẩm định giá. * Mục tiêu cụ thể Nghiên cứu hoạt động thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) tập trung giải quyết các mục tiêu cơ bản sau đây: - Phân tích thực trạng về thẩm định giá bất động sản tại SIVC. - Đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả thẩm định giá bất động sản tại SIVC. 3. Đối tượng nghiên cứu Thẩm định giá bất động sản. 4. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi về không gian địa điểm: Nghiên cứu quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại SIVC.
3 - Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu về hoạt động thẩm định giá của công ty trong khoảng thời gian từ năm 2014 đến năm 2018. 5. Câu hỏi nghiên cứu Quy trình và những phương pháp thẩm định giá nào về bất động sản đang được áp dụng phổ biến tại SIVC. Giải pháp nào sẽ góp phần nâng cao hiệu quả thẩm định giá về bất động sản để áp dụng thực tế tại SIVC. 6. Những đóng góp mới của luận văn * Đóng góp về phương diện khoa học Góp phần phân tích, làm rõ về mặc lý thuyết, lý luận thực tiễn đối với quy trình và phương pháp thẩm định giá về bất động sản và hoàn thiện các quy trình, các phương pháp thẩm định giá đó để áp dụng cho SIVC trên toàn hệ thống tại các tỉnh, thành phố. * Đóng góp về phương diện thực tiễn Trên cơ sở nghiên cứu về thẩm định giá bất động sản, kết hợp với vận dụng thực tế, đề xuất những giải pháp để góp phần nâng cao hiệu quả thẩm định giá bất động sản để phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành và tình hình thực tế tại đơn vị. 7. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp chủ yếu trong luận văn là phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh khái quát hóa, nghiên cứu tình huống dựa trên số liệu được cung cấp và tình hình thực tế của SIVC. Sử dụng phương pháp thống kê, thu thập dữ liệu, phân tích… 8. Tổng quan các công trình nghiên cứu trước Nghiên cứu của tác giả Trần Thị Thanh Hà (2018). “Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay”. Đề tài này, tác giả làm rõ lý luận về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản, đánh giá thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam, có tham khảo kinh nghiệm các nước để từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam trên hai góc độ: hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản trong tiêu chuẩn thẩm định giá và
4 việc xây dựng, vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản tại các doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá ở Việt Nam. Nghiên cứu của tác giả Võ Ngọc Luân (2017). “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Bản Việt”. Đề tài này, tác giả hệ thống lại các lý luận về nội dung thẩm định giá bất động sản, tạo nền tảng cho việc nghiên cứu thực tiễn công tác thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng. Bên cạnh đó, tác giả đưa ra các khuyến nghị cụ thể, thiết thực gắn liền với thực tế của ngân hàng. Qua đó, các ngân hàng có thể vận dụng nghiên cứu này để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá tại các ngân hàng. Nhìn chung, các nghiên cứu nói trên đều xác định hoạt động thẩm định giá bất động sản có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế hiện nay. Các nghiên cứu đã đánh giá thực trạng còn tồn tại của hoạt động thẩm định giá bất động sản của các tổ chức kinh tế (các ngân hàng, các doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá,…) để đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản. Luận văn “Thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam” của tác giả thực hiện trên cơ sở kế thừa những nghiên cứu nói trên đồng thời cung cấp hướng nghiên cứu mới như sau: Tính kế thừa Thứ nhất, kế thừa những giá trị về cơ sở lý luận về bất động sản và thẩm định giá bất động sản. Đây là những lý thuyết cơ bản và nền tảng để thực hiện nghiên cứu đề tài này. Thứ hai, kế thừa trên cơ sở có chọn lọc một số giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm định giá bất động sản của các nghiên cứu nói trên. Tính mới của đề tài Nghiên cứu đánh giá thực trạng thẩm định giá bất động sản tại SIVC. Đây là nội dung chưa có nghiên cứu nào kể trên thực hiện. Qua nghiên cứu tổng quan về các tài liệu nêu trên, cho thấy các vấn đề lý luận về thẩm định giá bất động sản đã được nghiên cứu khá nhiều và đã được phát triển một cách hệ thống. Một số vấn đề thực tiễn về thẩm định giá ở Việt Nam nói chung và thẩm định giá bất động sản nói
5 riêng tại các doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá ở Việt Nam cũng đã được nghiên cứu. Tuy nhiên, chưa có công trình khoa học hoặc luận văn nào nghiên cứu về thẩm định giá bất động sản tại SIVC trong những năm gần đây. 9. Kết cấu của luận văn Chương 1: Tổng quan thẩm định giá bất động sản. Chương 2: Thực trạng thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam. Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam. Do thời gian nghiên cứu có hạn nên việc phân tích đánh giá sẽ không tránh khỏi những hạn chế song cũng mang lại những ý nghĩa thiết thực cho Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam nói riêng, cũng như ngành thẩm định giá Việt Nam nói chung. Rất mong được sự góp ý của thầy giáo, cô giáo và của các bạn đọc.
6 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Thẩm định giá trị bất động sản 1.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản Theo Luật giá Việt Nam năm 2012 thì: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”. “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị truờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”. Thẩm định giá BĐS là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của BĐS trong những điều kiện của một thị trường nhất định, phục vụ cho mục đích đã được xác định rõ, tại một thời điểm, địa điểm nhất định bằng những phương pháp phù hợp. 1.2. Vai trò của thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá tài sản nói chung, thẩm định giá bất động sản nói riêng là một hoạt động rất cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường, có thể coi là trung tâm của tất các các hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh tế đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá là để xác định giá trị của tài sản ở trên thị trường. Thẩm định giá BĐS là một trong những việc rất quan trọng đối với mỗi quốc gia nói riêng và toàn thế giới nói chung. Thẩm định giá là công việc đòi hỏi phải có chuyên môn cao và đạo đức nghề nghiệp lớn bởi nó nắm giữ một số vai trò như sau: Thẩm định giá là một trong những công cụ quản lý vĩ mô góp phần ngăn chặn sự lợi dụng để đưa giá trị tài sản chênh lệch quá cao hoặc quá thấp so với thị trường. Thực tiễn cho thấy, thẩm định giá có vai trò quan trọng làm căn cứ cho các hoạt động: chuyển quyền sử dụng BĐS; chuyển nhượng BĐS; thế chấp BĐS; thẩm định giá để cho thuê; thẩm định giá bảo hiểm; phục vụ cho lập báo cáo tài chính và các lĩnh vực tái phát triển; ...
7 Thẩm định giá BĐS sẽ làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa trên thị trường. Thẩm định giá BĐS giúp nhà nước thực hiện các chủ trương chính sách như cổ phần hóa, bán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn. Thẩm định giá và tư vấn giá góp phần làm công khai minh bạch giá đất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác và khách quan. Như vậy, công tác thẩm định giá BĐS có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, giúp các chủ thể có thể đưa ra các quyết định đúng đắn trong quản lý cũng như giao dịch BĐS. 1.3. Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản Việc thẩm định giá BĐS có thể thực hiện trên cơ sở giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường. Thông thường việc thẩm định giá BĐS được thực hiện dựa trên cơ sở giá trị thị trường.  Giá thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản: “Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc” (TĐGVN 02). Việc thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường căn cứ vào thông tin giá giao dịch trên thị trường của các BĐS tương tự BĐS cần thẩm định giá. Việc thẩm định giá BĐS dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải đặt BĐS trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất.  Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản: “Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị phổ biến (của tài sản tương tự) thị trường; mà căn cứ (chủ yếu) vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác” (TĐGVN 03).
8 Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác. 1.4. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản Giá trị của tài sản được hình thành bởi sự tác động của nhiều yếu tố như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần nghiên cứu, vận dụng các nguyên tắc cơ bản dưới đây để phân tích, đánh giá các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản, từ đó đưa ra kết luận về giá trị của tài sản.  Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản. Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.  Nguyên tắc cung - cầu Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.  Nguyên tắc thay đổi Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó. Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.  Nguyên tắc thay thế
9 Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác. Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.  Nguyên tắc cân bằng Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá.  Nguyên tắc đóng góp Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể. Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.  Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh
10 giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản.  Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua. 2. Quy trình thẩm định giá bất động sản 2.1. Khái niệm về quy trình thẩm định giá bất động sản Về ngôn ngữ, quy trình là một từ ghép với “quy” có nghĩa là quy định, quy tắc và “trình” chính là trình tự, thứ tự. Như vậy, quy trình là trình tự thực hiện một hoạt động đã được quy định, mang tính chất bắt buộc, đáp ứng những mục tiêu cụ thể của hoạt động nhất định, ví dụ như: các hoạt động sản xuất, kinh doanh, đào tạo, nghiên cứu… Quy trình là trình tự các bước công việc đã được quy định. Quy trình cũng thuộc phạm trù pháp luật của một tổ chức. Quy trình có thể không được viết thành văn bản, vì nhiều lý do. Quy trình có thể bắt nguồn từ một ý tưởng, kinh nghiệm sống, kinh nghiệm nghề nghiệp hay thành tựu của một công trình khoa học. Quy trình thẩm định giá BĐS là trình tự thực hiện hoạt động thẩm định giá BĐS đã được quy định, mang tính chất bắt buộc, là một quá trình có hệ thống và logic, thể hiện trình tự hành động cũng như nội dung các công việc của người TĐG trong quá trình thẩm định giá BĐS. 2.2. Quy trình thẩm định giá bất động sản Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05 quy định tại Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính thì: Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau: Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá, bao gồm: