Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:92

Thêm vào BST

Báo xấu

32
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu với mong muốn tìm ra những yếu tố thuận lợi nào tác động đến giá trị bất động sản, những biến động bất lợi nào tác động đến thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản tại TP.HCM tác động của các nhân tố này như thế nào, từ đó đề ra những giải pháp phù hợp để thu hút các nhà đầu tư đầu tư vào thị trường bất động sản, để giúp thị trường bất động sản TP.HCM vượt qua những khó khăn hiện tại, đứng vững và phát triển mạnh mẽ trong thời gian sắp tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH **** TRẦN THỊ THANH NHƯ THU HÚT ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS PHAN THỊ BÍCH NGUYỆT TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2010
LỜI CẢM ƠN Em xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô của Trường Đại Học Kinh Tế TP.Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy, hỗ trợ em trong suốt quá trình theo học tại trường và đặc biệt em cũng xin chân thành cảm ơn PGS.TS Phan Thị Bích Nguyệt đã hướng dẫn em viết hoàn thành luận văn thạc sĩ kinh tế. Tác giả luận văn Trần Thị Thanh Như
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này do chính tôi nghiên cứu và thực hiện dựa trên những tài liệu tham khảo có được. Các thông tin và số liệu nêu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và có nguồn gốc rõ ràng. Tác giả luận văn Trần Thị Thanh Như
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Viết đầy đủ BĐS Bất động sản TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh USD Đô la Mỹ VND Việt Nam Đồng GTGT Giá trị gia tăng CSHT Cơ sở hạ tầng FDI Foreign Direct Investment ( Đầu tư trực tiếp nước ngoài) GDP Gross Domestic Product ( Tổng sản phẩm quốc nội) KCN Khu công nghiệp KCX Khu chế xuất OPIC Oversea Private Investment Corporation (tổ chức cung cấp tài chính của Chính Phủ Hoa Kỳ) REIT Real Estate Investment Trust (Quỹ đầu tư tín thác bất động sản) WTO World Trade Organisation (Tổ chức thương mại thế giới) ICOR Incremental Capital – Output Rate (Hệ số sử dụng vốn) TTCK Thị trường chứng khoán CTCP Công ty cổ phần NĐT Nhà đầu tư WB Ngân hàng thế giới VLXD Vật liệu xây dựng UBND Ủy ban nhân dân
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Tổng quan về kinh tế Việt Nam, quý 3/2010 Bảng 2: Nguồn cung căn hộ cho thuê Bảng 3: Thống kê nguồn cung thị trường cao ốc văn phòng tháng 7/2010 Bảng 4: Thống kê công suất lắp đầy của thị trường cao ốc văn phòng cho thuê Bảng 5: Thống kê thị trường khách sạn 3 – 5 sao Bảng 6: Tình hình hoạt động của thị trường khách sạn (3-5sao) tại TP.HCM trong quý 2/2010 Bảng 7: Thống kê một số trung tâm bán lẻ và khu thương mại cao cấp Bảng 8: Tình hình hoạt động thị trường bán lẻ TP.HCM quý 2/2010 Bảng 9: Dự báo sơ bộ một số chỉ tiêu chính cho kinh tế Việt Nam năm 2010 và 2011, 2020
DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1: Thị trường sơ cấp căn hộ bán, quý 2 năm 2010 Hình 2: Nguồn cung tiềm năng tương lai từ năm 2010 trở đi Hình 3: Tốc độ tăng trưởng GDP, doanh số bán lẻ và tốc độ tăng trưởng bán lẻ ở TP.HCM theo năm Hình 4: Vốn FDI qua các năm Hình 5: Tỷ trọng lao động trong hai ngành Nông lâm nghiệp và Xây dựng Hình 6: Nguồn cung thị trường căn hộ 2010F Hình 7: Tỷ lệ đô thị hóa Hình 8: Hệ số ICOR Việt Nam qua các thời kỳ
MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................................... 1 U CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ...................................................................................................................................... 12 1.1. Bất động sản, hàng hóa bất động sản và hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản................................................................................................................... 12 1.1.1 Bất động sản:.............................................................................................. 12 1.1.2 Hàng hóa bất động sản:............................................................................. 12 1.1.3 Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản: .......................................... 13 1.2. Khái niệm đầu tư, đặc điểm và vai trò của đầu tư vào thị trường bất động sản ............................................................................................................................ 14 1.2.1 Khái niệm ................................................................................................... 14 1.2.2 Đặc điểm ..................................................................................................... 14 1.2.3 Vai trò của đầu tư vào thị trường bất động sản ..................................... 15 1.2.4 Sự khác biệt giữa thị trường bất động sản so với các thị trường khác:16 1.3.Những nhân tố tác động đến thu hút đầu tư thị trường bất động sản ........ 17 1.3.1 Những yếu tố tác động thuận lợi .............................................................. 17 1.3.2. Những biến động bất lợi........................................................................... 22 1.4 Kinh nghiệm thu hút đầu tư vào thị trường Bất động sản ở Mỹ: ............... 25 1.5 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam: ............................................................... 29 Kết luận chương 1 ...................................................................................................... 32 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM THỜI GIAN QUA............................................................................. 33 2.1.Đánh giá thực trạng đầu tư vào thị trường bất động sản tại TP.HCM thời gian qua:.................................................................................................................. 33 2.1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam .................................. 33 2.1.2 Thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh........................... 34 2.1.2.1. Thị trường đất nền........................................................................... 38
2.1.2.2. Thị trường căn hộ, nhà ở.................................................................. 40 2.1.2.3 Thị trường văn phòng cho thuê ........................................................ 43 2.1.2.4. Thị trường bất động sản du lịch ...................................................... 45 2.1.2.5. Thị trường mặt bằng bán lẻ ............................................................. 47 2.1.2.6. Thị trường khu công nghiệp, khu chế xuất .................................... 50 2.1.2.7. Dịch vụ quản lý bất động sản........................................................... 51 2.2 Thực trạng thu hút những nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản TPHCM ................................................................................................................... 52 2.2.1 Đầu tư nước ngoài ..................................................................................... 52 2.2.2 Đầu tư trong nước .................................................................................... 53 2.2.3 Thị trường tài chính: Thị trường chứng khóan, ngân hàng.................. 53 2.2.4 Hộ dân cư.................................................................................................... 55 2.3. Mối tương quan giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán56 2.4. Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức, ưu điểm, nhược điểm và nguyên nhân............................................................................................................ 59 Kết luận chương 2 ...................................................................................................... 68 CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM THU HÚT ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM .............................................................................. 69 3.1. Triển vọng Ngành Bất động sản từ năm 2011 đến năm 2020 ..................... 69 3.1.1 Thị trường đất nền.................................................................................... 72 3.1.2 Thị trường căn hộ ..................................................................................... 73 3.1.3 Thị trường văn phòng cho thuê............................................................... 73 3.1.4 Thị trường mặt bằng bán lẻ..................................................................... 73 3.1.5 Thị trường bất động sản du lịch.............................................................. 74 3.2. Các giải pháp nhằm thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản tại TP.HCM .................................................................................................................. 74 3.2.1 Hoàn thiện chính sách thuế trên thị trường bất động sản tại Tp.HCM74 3.2.2. Các giải pháp thúc đẩy đầu tư trên thị trường bất động sản tại TP.HCM .............................................................................................................................. 76
3.2.2.1 Giải pháp về quy hoạch ...................................................................... 76 3.2.2.2 Giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật ......................................... 78 3.2.2.3 Giải pháp quản lý cải cách hành chính............................................. 78 3.2.3. Các giải pháp gia tăng nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản tại TP.HCM .............................................................................................................. 79 3.2.3.1. Giải pháp phát hành trái phiếu Chính phủ để đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng .................................................................................................... 79 3.2.3.2 Giải pháp để tiếp tục thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI .. 79 3.2.3.3 Giải pháp phát triển thị trường tài chính......................................... 81 3.2.3.4 Giải pháp phát triển các quỹ đầu tư ................................................. 83 3.2.3.5 Giải pháp huy động vốn cá nhân....................................................... 83 3.2.4. Giải pháp khuyến khích đầu tư phát triển các dự án nhà cho người thu nhập thấp............................................................................................................. 84 3.2.5. Các giải pháp nhằm để đầu tư ổn định và bền vững vào thị trường bất động sản ............................................................................................................... 86 Kết luận chương 3 ...................................................................................................... 89 KẾT LUẬN ................................................................................................................. 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 91
LỜI MỞ ĐẦU Mặc dù mới được hình thành trong một khoản thời gian chưa lâu nhưng đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng được đánh giá là rất giàu tiềm năng, có nhiều đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế xã hội. Chính thị trường bất động sản đã góp phần thúc đẩy quá trình hiện đại hóa và đô thị hóa, mang lại nhiều giải pháp nhà ở cho các tầng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn đầu tư cho nền kinh tế. Có thể nói thị trường bất động sản ngày càng đóng vai trò vị trí quan trọng trong nền kinh tế xã hội ở nước ta. Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng còn nhiều bất ổn, khá nhạy cảm với những tác động xung quanh như: biến động giá ngoại tệ, giá vàng, lãi suất, dòng vốn đầu tư nước ngoài, sự chu chuyển luồng vốn đầu tư qua lại giữa các thị trường, biến động trên thị trường chứng khoán, các chính sách về tín dụng, về đất đai, nhà ở, … của Nhà nước …thậm chí ảnh hưởng bởi những tin đồn, tâm lý dân cư. Thị trường bất động sản “nóng sốt”, “đóng băng” không lường trước được, giá trị bất động sản chưa phản ánh đúng giá trị thật của nó. Nạn đầu cơ tích trữ đất đai vẫn gia tăng, thị trường bất động sản phi chính thức vẫn phát triển mạnh, các nhà đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn về vốn, thủ tục hành chính phức tạp, nhiều quy định pháp lý còn là rào cản để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển, chưa thật sự thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản. Với những nỗ lực của Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để điều tiết thị trường bất động sản nhằm hướng thị trường luôn đi theo một quỹ đạo lành mạnh và là động lực phát triển nền kinh tế. Tuy nhiên những tác động tích cực từ các chính sách luôn đòi hỏi một khoản thời gian cần thiết để phát huy hiệu quả và hơn thế nữa rất nhiều chính sách được ban hành, ở bất kỳ một quốc gia nào, cũng phải đánh đổi những lợi ích kinh tế trước mắt để đạt được hiệu quả lâu dài và bền vững. Hiện nay những thay đổi về chính sách tài chính, chính sách tiền tệ, tín dụng, sự thay đổi các sắc thuế liên quan đến bất động sản cùng những tác động lớn từ sự mất cân đối cung cầu trên thị trường bất động sản, kèm theo đó là tình hình lạm phát, sự bất ổn của kinh tế toàn cầu, hiện tượng suy thoái thị trường bất động sản ở nhiều nước trên thế giới đã khiến thị
trường bất động sản tại TP.HCM từ đầu năm 2008 đến nay đã gặp nhiều trở ngại. Đứng trước thực trạng đó, việc nghiên cứu thực trạng đầu tư bất động sản tìm ra giải pháp để thu hút đầu tư trở lại vào thị trường bất động sản tại TP.HCM là việc hết sức cấp thiết trong thời điểm này. Đề tài “THU HÚT ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH” được tác giả thực hiện với mong muốn tìm ra những yếu tố thuận lợi nào tác động đến giá trị bất động sản, những biến động bất lợi nào tác động đến thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản tại TP.HCM tác động của các nhân tố này như thế nào, từ đó đề ra những giải pháp phù hợp để thu hút các nhà đầu tư đầu tư vào thị trường bất động sản, để giúp thị trường bất động sản TP.HCM vượt qua những khó khăn hiện tại, đứng vững và phát triển mạnh mẽ trong thời gian sắp tới. Đối tượng nghiên cứu của đề tài là thị trường bất động sản tại TP.HCM Phạm vi thời gian nghiên cứu là giai đoạn từ 2001 đến hết quý 2 năm 2010, trong đó trọng tâm là giai đoạn từ đầu năm 2007 đến hết Quý 2 năm 2010. Đây là giai đoạn có nhiều biến động mạnh trên thị trường bất động sản tại TP.HCM trong thời gian gần đây. Phương pháp nghiên cứu: chủ yếu là phương pháp so sánh – để so sánh sự biến động trên thị trường bất động sản giữa giai đoạn nghiên cứu với các giai đoạn trong quá khứ, phương pháp diễn dịch và tổng hợp – làm cơ sở cho việc làm rõ các thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản tại TP.HCM. Ngoài ra tác giả còn tìm hiểu, tóm lược những kết quả nghiên cứu trước đó để bổ sung cho việc nghiên cứu ở đề tài này. Bố cục của đề tài gồm 3 chương: Chương 1: TỔNG QUAN VỀ THU HÚT ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Chương 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM THỜI GIAN QUA Chương 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM THU HÚT ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THU HÚT ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Bất động sản, hàng hóa bất động sản và hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.1 Bất động sản: - “ Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định” (Theo điều 181 Bộ luật dân sự nước ta) - Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch mua bán và các giao dịch khác về bất động sản. 1.1.2 Hàng hóa bất động sản: Theo luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 thì các loại bất động sản sau được xem là hàng hóa và được đưa vào kinh doanh: - Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh doanh, bao gồm: công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật, trừ một số loại nhà, công trình xây dựng sau đây: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình bí mật nhà nước; công trình an ninh, quốc phòng; công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sỡ hữu nhà nước và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh. - Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai. Bất động sản là nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất quy định trên phải có đủ điều kiện sau: - Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: + Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
+ Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; + Không có tranh chấp về quyền sỡ hữu; + không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; + Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; + Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. - Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: + Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; + Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; + Không có tranh chấp; + Trong thời hạn sử dụng đất; + Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; + Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thược dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. 1.1.3 Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản:
Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước - Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây: + Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; + Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; + Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; + Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; + Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại. - Tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây: + Dịch vụ môi giới bất động sản; - Dịch vụ định giá bất động sản; - Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; - Dịch vụ tư vấn bất động sản; - Dịch vụ đấu giá bất động sản; - Dịch vụ quảng cáo bất động sản; - Dịch vụ quản lý bất động sản. 1.2. Khái niệm đầu tư, đặc điểm và vai trò của đầu tư vào thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm Đầu tư kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua, …nhằm mục đích sinh lời. Đầu tư kinh doanh bất động sản nhằm xây nhà để bán đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, vừa đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng, kinh doanh thương mại, nhà hàng, khách sạn, thuê cơ sở hạ tầng để xây dựng hãng xưởng, nhà máy, … 1.2.2 Đặc điểm
- Đầu tư trung dài hạn do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang lại nếu đầu tư ngắn thì là đầu cơ - Vốn lớn nhưng linh hoạt có thể cần 1 lần, nhiều lần theo tiến độ dự án, chịu ảnh hưởng chung của nền kinh tế trong từng giai đoạn ví dụ việc tăng lãi suất, giảm lãi suất, nếu vay một lần mà sử dụng không hết thì vẫn phải trả lãi dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả - Lợi nhuận nhiều nhưng rủi ro cao xuất phát từ bản thân thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu, … Một khi thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất động sản gần như không có làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán. Nếu thị trường tốt, thị trường chuyển từ đóng băng sang nóng sốt, nhà đầu tư chuyển bại thành thắng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng gia tăng, lợi nhuận của nhà đầu tư bấy giờ là rất lớn, một lời một, hoặc hai hoặc ba, hoặc … 1.2.3 Vai trò của đầu tư vào thị trường bất động sản Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế. Trong điều kiện Việt Nam có một nền kinh tế tăng trưởng liên tục trong hơn 10 năm qua thì đầu tư vào bất động sản càng có ý nghĩa thiết thực trong việc phát triển thị trường bất động sản từ đó tạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững. Cụ thể: - Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi: vốn nhàn rỗi trong dân cư sẽ được đầu tư vào bất động sản hướng đến lợi nhuận và hiệu quả. - Đầu tư vào thị trường bất động sản nhằm phát triển thị trường bất động sản nhằm phát triển nền kinh tế - Góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn… góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước.
- Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: đầu tư mở rộng nhà xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập. - Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn. - Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thông qua việc đầu tư của các nhà đầu tư, các doanh nghiệp nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị trường bất động sản để có cách điều tiết hợp lý trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường. 1.2.4 Sự khác biệt giữa thị trường bất động sản so với các thị trường khác: - Thị trường bất động sản thường hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa - Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây sốt). - Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. - Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. - Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường). - Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh, v.v…giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ trang trí nội ngoại thất, thị trường lao động, v.v…dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. 1.3.Những nhân tố tác động đến thu hút đầu tư thị trường bất động sản 1.3.1 Những yếu tố tác động thuận lợi Cũng như đầu tư vào các thị trường khác, đầu tư vào thị trường bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, dân cư…Tuy nhiên, sự ảnh hưởng của các yếu tố này đến sự thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản lại có những đặc điểm, biểu hiện riêng, cụ thể: - Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nông nghiệp, vấn đề này đòi hỏi phải có quá trình chuyển dịch đất sử dụng trong hoạt động sản xuất nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương mại - dịch vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về bất động sản và tạo sự phát triển cho thị trường bất động sản. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát triển của khoa học, kỹ thuật và công nghệ tác động trực tiếp vào việc tạo lập, thay thế, cải tạo.. hàng hoá bất động sản phù hợp với yêu cầu mới của nền kinh tế và xã hội. - Dân số Trước hết, tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng hoá trên thị trường, các ngành sản xuất đòi hỏi phải mở rộng, phát triển về quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Tuy nhiên, do đất đai giới hạn và tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp khác nên luôn có những sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi phải được giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu. Tiếp đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng nhà ở, đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại,
nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí, thể dục thể thao…, những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu về bất động sản, nhất là các bất động sản tại các khu vực dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ. - Pháp luật Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động có tính chất quyết định đến sự thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh. - Chính sách kinh tế: Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất, từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực không được Chính phủ Trung ương, Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến sự thu hút đầu tư và tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng. - Các chính sách khác có tác động trực tiếp như: • Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. • Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản • Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất… • Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản - Phong tục địa phương: Tập quán, truyền thống là những yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản. Tập quán, truyền thống ảnh hưởng trực tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp…trên thị trường bất động sản, nó có tác dụng đẩy nhanh hoặc làm hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua-bán, thuê-cho thuê,…; nó cũng có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với nhau. Trong khi đó, thị hiếu lại tác động đến thị trường bất động sản trên hai khía cạnh chủ yếu sau, một là, thị hiếu về vị trí bất động sản ở đâu, môi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa trung tâm, vị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở..., hình dạng một lô đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng, địa hình, phương hướng của bất động sản phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người có nhu cầu; hai là, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại, cổ điển… cũng là những nhân tố trực tiếp làm ảnh hưởng đến cung và cầu hàng hoá trên thị trường bất động sản. - Nguồn vốn – nguồn tài trợ cho đầu tư vào bất động sản: Khi bắt đầu một kế hoạch đầu tư, nhà đầu tư phải hoạch định vốn đầu tư từ nguồn nào từ nguồn vốn tự có, từ vay ngân hàng, từ huy động từ khách hàng, từ hợp tác liên danh liên kết, phát hành trái phiếu, cổ phiếu hay xây dựng BT, … tỷ lệ mỗi loại chiếm bao nhiêu phần trăm trong cơ cấu vốn, huy động khi nào, và khi nào thu hồi vốn, chi phí sử dụng vốn cao hay thấp, phù hợp hay không phù hợp…các chính sách hỗ trợ nguồn vốn đầu tư như thế nào, … hoạch định được nguồn vốn tài trợ nhà đầu tư sẽ mạnh dạn quyết định đầu tư hay không?
Nguồn vốn cho thị trường bất động sản là nguồn vốn cung cấp cho thị trường đất đai, nhà ở, các dự án khu dân cư, các dự án cao ốc chung cư, cao ốc văn phòng, khu công nghiệp, khu chế xuất …. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản là một trong những yếu tố quan trọng quyết định lượng cung cho thị trường bất động sản. Thông thường nguồn vốn cho thị trường bất động sản được hình thành từ các nguồn chủ yếu sau: vốn từ ngân hàng mà các doanh nhiệp kinh doanh bất động sản vay; vốn huy động trước từ các nhà đầu tư cá nhân hoặc tổ chức để triển khai một dự án bất động sản; vốn từ các quỹ đầu tư; vốn từ thị trường tài chính. Nguồn vốn nhà nước: bao gồm hai nguồn vốn từ Trung ương và vốn của địa phương. Nguồn vốn này chủ yếu là vốn đầu tư vào các hạng mục cơ sở hạ tầng như giao thông, cầu đường, hệ thống điện, hệ thống cấp thoát nước, cây xanh, vệ sinh môi trường…,kế đến là đầu tư vào các công trình công cộng; vốn đầu tư cho khu dân cư tái định cư bị giải tỏa từ các công trình công cộng; vốn cho khu nhà ở cho người có thu nhập thấp;vốn tài trợ tín dụng cho người dân để mua nhà,… Nguồn vốn của các chủ đầu tư: khi triển khai một dự án đầu tư bất động sản, nguồn tài chính đòi hỏi đối với nhà đầu tư gồm có tiền mua đất, chi phí về thủ tục pháp lý,chi phí đền bù giải tỏa, chi phí xây dựng,… gọi chung là vốn đầu tư cho dự án. Để triển khai thành công dự án bất động sản nhà đầu tư phải có tối thiểu 30% trên tổng vốn thì dự án mới khả thi, nguồn vốn này bắt buộc nhà đầu tư phải có. Nguồn vốn từ ngân hàng: các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện một dự án đầu tư bất động sản thường sử dụng nguồn vốn vay từ các ngân hàng. Lượng vốn doanh nghiệp vay từ ngân hàng phụ thuộc rất nhiều vào phương án kinh doanh của doanh nghiệp, phụ thuộc vào phương thức thanh toán, uy tín của nhà đầu tư cũng như tài sản thế chấp và tình trạng pháp lý của dự án. Nguồn vốn huy động trước từ các nhà đầu tư các nhân hoặc tổ chức: để triển khai một dự án đầu tư bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường huy động vốn ứng trước của các nhà đầu tư bằng hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh đối với tổ chức hay hợp đồng hứa bán đối với nhà đầu tư cá nhân. Nghĩa là nhà kinh doanh bất