Luận văn Thạc sĩ Luật học: Giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam và kinh nghiệm nước ngoài

Chia sẻ: Cẩn Ngữ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:144

Thêm vào BST

Báo xấu

19
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Trong đề tài này, người viết tìm hiểu, nghiên cứu các quy định của pháp luật và trên cơ sở tổng hợp những ý kiến khác nhau bàn về vấn đề này nhằm mục đích chỉ ra những ưu điểm, cũng như những nhược điểm còn chưa phù hợp, những vướng mắc khi áp dụng pháp luật vào giải tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam và kinh nghiệm nước ngoài

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ------***------ BÙI SỸ KHÁNH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI TẠI TÒA ÁN VIỆT NAM VÀ KINH NGHIỆM NƯỚC NGOÀI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2014
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ------***------ BÙI SỸ KHÁNH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI TẠI TÒA ÁN VIỆT NAM VÀ KINH NGHIỆM NƯỚC NGOÀI Chuyên ngành: Luật Quốc tế Mã số: 60 38 01 08 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS. Lê Văn Bính Hà Nội – 2014
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy, tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi được bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Bùi Sỹ Khánh
MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1 Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI 7 1.1. Khái niệm chung về người Việt Nam định cư ở nước ngoài .................... 7 1.1.1. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài ................................ 7 1.1.2. Sự hình thành và phát triển của cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài.................................................................................................... 10 1.1.3. Đặc điểm người Việt Nam định cư ở nước ngoài ................................ 11 1.2. Khái niệm chung về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở . 14 1.2.1. Khái niệm quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất .......... 14 1.2.2. Đặc điểm của tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ....................................................................................................... 18 1.2.3. Các dạng tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất... 20 1.3. Khái quát các quy định về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài qua các thời kỳ . 23 1.3.1. Giai đoạn trước năm 1993 .................................................................. 23 1.3.2. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 ................................................ 23 1.3.3. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay .......................................................... 26 1.4. Giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà theo kinh nghiệm của Tòa án nước ngoài.................................................................................................... 30 Chương 2: CƠ SỞ PHÁP LÝ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀNSỞ HỮU NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓSỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ ỞNƯỚC NGOÀI TẠI TÒAÁN VIỆT NAM .................................................................................. 42 2.1. Quy định của pháp luật về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............. 42
2.1.1 Đối tượng và điều kiện người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..................... 42 2.1.2 Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...................................... 51 2.2. Một số quy định về thủ tục tố tụng trong giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam ................................................... 60 2.2.1. Vị trí, vai trò, chức năng, nhiệm vụ của Tòa án Việt Nam trong giải quyết tranh chấp tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam ............................................................................................................. 60 2.2.2. Thủ tục xem xét giải quyết tại Tòa án nhân dân các cấp ..................... 69 Chương 3: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HỆU QUẢ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP QUYỀN SỞ HỮU NHÀ ỞGẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ SỰ THAM GIACỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀITẠI TÒA ÁN VIỆT NAM ..... 94 3.1. Thực trạng giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam ................................................................................................. 94 3.1.1. Tình hình giải quyết tại Tòa án Việt Nam trong một số năm gần đây . 95 3.1.2. Một số vướng mắc và những vấn đề thường gặp phải trong quá trình giải quyết...................................................................................................... 98 3.1.3. Nhận xét chung về thực trạng giải quyết ........................................... 116 3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam ................................................. 121 3.2.1. Phướng hướng nâng cao hiệu quả giải quyết..................................... 121 3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả việc giải quyết ..................................... 123 KẾT LUẬN ............................................................................................... 131 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................. 133
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT - HĐTP: Hội đồng thẩm phán - TANDTC: Tòa án nhân dân tối cao - VKSNDTC: Viện kiểm sát nhân dân tối cao - TAND: Tòa án nhân dân - TTTP: Tương trợ tư pháp - ĐƯQT: Điều ước quốc tế - YTNN: Yếu tố nước ngoài - CHXHCN: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Theo truyền thống văn hóa của người Phương Đông thì có an cư mới lạc nghiệp nên mỗi người dân nước ta đều có mong muốn được sở hữu riêng một căn nhà hoặc thửa đất để đảm bảo điều kiện cần thiết cho cuộc sống. Vì vậy nhà đất là loại tài sản có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với mỗi cá nhân, tổ chức và được Đảng, Nhà nước rất quan tâm chú ý điều tiết quyền sở hữu, quyền sử dụng sao cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Do những biến động của lịch sử cùng với những sự kiện chính trị to lớn của đất nước ta trong thế kỷ 20, đồng thời trong những năm gần đây sự giao lưu hợp tác quốc tế mở rộng, đã dẫn đến một bộ phận không nhỏ người dân Việt Nam ra nước ngoài công tác, làm ăn, sinh sống. Tuy nhiên, cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài vẫn luôn hướng về quê cha đất mẹ với mong muốn có ngày trở lại quê hương, về với nguồn cội để sinh sống, cống hiến và đóng góp sức lực của mình để phục vụ quê hương đất nước. Do đó, thực tế trong nhiều năm qua khi mà pháp luật chưa cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở Việt Nam thì đã có rất nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài gửi tiền, vàng bạc và các tài sản khác để nhờ người thân thích, bạn bè ở trong nước đầu tư, mua hộ nhà và đứng tên hộ trên các giấy tờ đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Cho đến năm 2001 thì quy định đầu tiên về quyền được mua nhà và quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất của người Việt Nam ở nước ngoài được ghi nhận (tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 và Nghị định 81/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 11 năm 2001). Đến khi Luật đất đai 2003 (đã được thay thế bằng Luật đất đai 2013) và Luật nhà ở 2005 ra đời thì Nhà nước ta đã ghi nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài (tại Điều 121 Luật Đất đai 2003 và Điều 126 Luật Nhà ở 2005). Tuy nhiên theo những quy định này thì chỉ một số đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ những điều kiện nhất định mới được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất nhưng thực tế thì những giao dịch nhờ mua hộ nhà đất và đứng tên hộ trên các giấy 1
tờquyền sở hữu, quyền sử dụng vẫn diễn ra dưới nhiều hình thức với nhiều đối tượng khác nhau. Từ đó, đã phát sinh nhiều tranh chấp về nhà, đất giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người đứng tên hộ tại Việt Nam. Thực tiễn giải quyết tại Tòa án cho thấy các tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất vốn đã phức tạp, kéo dài thì các tranh chấp về quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất đối với các trường hợp mua hộ, nhờ đứng tên hộ của người Việt Nam định cư tại nước ngoài lại càng phức tạp, khó khăn hơn. Đã có rất nhiều vụ án phải xử đi xử lại nhiều lần, kéo dài nhiều năm, thậm chí quan điểm giải quyết của các cấp Tòa án còn chưa thống nhất. Có thể xác định rằng giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất đối với các trường hợp nhờ mua hộ, đứng tên hộ có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một trong những loại việc khó khăn phức tạp nhất và là khâu còn yếu trong công tác giải quyết các tranh chấp dân sự có YTNN của ngành TANDViệt Nam. Nó bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân nhưng quan trọng nhất vẫn sự chồng chéo, thường xuyên thay đổi của hệ thống pháp luật về nhà ở, đất đai về địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và đặc biệt còn thiếu những văn bản hướng dẫn về công tác xét xử, giải quyết hậu quả pháp lý của của các giao dịch này. Vì vậy, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định pháp luật về việc người người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, thẩm quyền giải quyết của Tòa án; thực trạng giải quyết tranh chấp này trong hệ thống Tòa án và kinh nghiệm một số nước trên thế giới. Trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của công dân có ý nghĩa quan trọng cả về lý luận và thực tiễn hiện nay. Qua đó tạo động lực lòng tin và tiếp tục thu hút nguồn lực của cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài về Việt Nam sinh sống đầu tư, góp phần xây dựng và bảo vệ Tổ quốc xã hội chủ nghĩa. Và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp cũng đồng thời góp phần vào việc “Xây dựng nền tư pháp trong sạch vững mạnh, dân chủ, nghiêm minh, bảo vệ công lý, từng bước hiện đại, vục vụ nhân dân, phụng sự Tổ quốc Việt Nam xã hội chủ nghĩa, hoạt động tư pháp mà trọng tâm là hoạt động xét xử được tiến hành 2
có hiệu quả và hiệu lực cao” như Đảng ta đã nhấn mạnh tại Nghị quyết số 49/NQ-TW của Bộ Chính trị. Đó là lý do tôi lựa chọn đề tài đề tài: “Giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam và kinh nghiệm nước ngoài” làm luận văn tốt nghiệp thạc sỹ của mình. 2. Tình hình nghiên cứu và tính mới của Đề tài Quyền được mua và sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các vấn đề về giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở luôn thu hút được sự quan tâm của đông đảo không những cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài mà còn cả người dân trong nước cũng như giới nghiên cứu khoa học pháp lý. Về quyền có nhà ở đã có một số công trình nghiên cứu như: Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam, TS Nguyễn Quang Tuyến, Tạp chí dân chủ và pháp luật, số 10/2004; Các quy định của pháp luật về việc cho phép tố chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua và sở hữu nhà ở Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp, Phạm Thị Mai Duyên, Người hướng dẫn: TS Nguyễn Thị Nga, Trường Đại học Luật Hà Nội 2009; Pháp luật về việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp, Phạm Thị Tuyến, Người hướng dẫn: TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2005. Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì tranh liên quan đến bất động sản là nhà và đất ở có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là vụ việc dân sự có YTNN và thuộc đối tượng điều chỉnh của Tư pháp quốc tế Việt Nam, về vấn đề này đã có một số công trình nghiên cứu như: Giải quyết tranh chấp dân sự có yếu tố nước ngoài bằng Tòa án Việt Nam thực trạng và giải pháp, Luận văn thạc sĩ, Nguyễn Văn Năm, Người hướng dẫn TS. Trần Văn Thắng, Khoa Luật ĐHQGHN 2007; Pháp luật quốc tế và pháp luật nước ngoài về giải quyết tranh chấp dân sự có yếu tố nước ngoài bằng Tòa án – những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Lê Quang Minh, Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Bá Diến, Khoa Luật ĐHQGHN. 3
Tuy nhiên, việc nghiên cứu tổng quát các quy phạm pháp luật về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam và về giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam, thì cho đến nay chưa có một đề tài khoa học nào nghiên cứu được công bố, mà mới chỉ có một vài bài viết khai thác những khía cạnh khác nhau như: Vài suy nghĩ về Điều 125, 126 Luật nhà ở, Võ Quốc Tuấn, Tạp chí Tòa án, 02/2013; Một vụ kiện tranh chấp nhà mà một bên đương sự là ngưởi Việt Nam đang định cư ở nước ngoài, Thanh Tú, Tạp chí Tòa án, 09/2006. Do đó việc nghiên cứu một cách tổng thể các quy định của pháp luật về việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam và việc giải quyết các tranh chấp đó cũng chính là cơ hội để luận văn này có thể góp phần đóng góp cho khoa học pháp lý hiện nay. 3. Mục đích, nhiệm vụ và phạm vi nghiên cứu của đề tài Mục đích nghiên cứu Khi tiếp tiếp cận, nghiên cứu và tìm hiểu vấn đề: “Giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam và kinh nghiệm nước ngoài”, người viết tìm hiểu, nghiên cứu các quy định của pháp luật và trên cơ sở tổng hợp những ý kiến khác nhau bàn về vấn đề này nhằm mục đích chỉ ra những ưu điểm, cũng như những nhược điểm còn chưa phù hợp, những vướng mắc khi áp dụng pháp luật vào giải tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án. Thông qua quá trình nghiên cứu các cơ sở lý luận và thực tiễn việc giải quyết các tranh chấp này tại Tòa án, đề xuất một số kiến nghị nhằm định hướng phát triển và khắc phục những nhược điểm còn chưa phù hợp đó. Mong rằng qua việc nghiên cứu, phân tích của đề tài góp phần làm sáng tỏ hơn các quy định của pháp luật về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam và giải quyết các tranh chấp đó tại Tòa án. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được những mục đích đã đặt ra thì khi nghiên cứu phải đạt được những nhiệm vụ sau đây: 4
- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận cơ bản về người Việt Nam định cư ở nước ngoài, quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở và quá trình phát triển các quy định của pháp luật cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam làm cơ sở lý luận cho việc tiếp cận nội dung pháp lý về việc giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài bằng Tòa án Việt Nam. - Nghiên cứu quy định của pháp luật và kinh nghiệm xét xử của một số nước trên thế giới về giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. - Phân tích những quy định pháp luật hiện hành về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam; về trình tự thủ tục giải quyết các tranh chấp này tại Tòa án. - Phân tích thực trạng hoạt động xét xử các tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam, với việc đánh giá qua số liệu thống kê và một số vụ án điển hình cụ thể. - Phân tích đánh giá, tìm ra những nguyên nhân chủ quan, khách quan của việc giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam - Đề xuất một số kiến nghị về những giải pháp nhằm góp phần giúp các cơ quan chức năng tháo gỡ khó khăn nói chung cũng như hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết loại tranh chấp này. Phạm vi nghiên cứu Trong các tranh chấp về quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giải quyết tại Tòa án Việt Nam thì tranh chấp về việc đòi lại tài sản là quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất là tranh chấp có số lượng lớn và phức tạp nhất hiện nay. Do đó,đề tài này chủ yếu tập trung nghiên cứu phân tích các quy định của pháp luật hiện hành làm cơ sở cho việc giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam 5
định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam đối với các quan hệ pháp luật đòi lại tài sản là quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời phân tích thực tiễn giải quyết các tranh chấp đòi lại tài sản lưà quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Tòa án các cấp trong thời gian qua.Qua đó đưa ra những đề xuất để nâng cao hiệu quả hoạt động của việc giải quyết loại tranh chấp này tại Tòa án Việt Nam. 4. Phương pháp nghiên cứu Luận văn được thực hiện trên cơ sở vận dụng những quan điểm cơ bản của Đảng và Nhà nước trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và phát triển kinh tế và hội nhập quốc tế về việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp đó phát sinh trong giai đoạn hiện nay. Luận văn vận dụng các phương pháp luận của triết học Mác - Lê Nin, Lý luận của Nhà nước và pháp luật trong điều kiện thực tế hiện nay. Bên cạnh đó Luận văn còn sử dụng các phương pháp như phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp, khảo sát thực tiễn... để giải quyết vấn đề đặt ra. 5. Kết cấu của luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được nghiên cứu thành 03 Chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài Chương 2: Cơ sở pháp lý giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam Chương 3: Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả việc giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Tòa án Việt Nam. 6
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI 1.1. Khái niệm chung về người Việt Nam định cư ở nước ngoài 1.1.1. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận dân cư không nhỏ trong cộng đồng các dân tộc Việt Nam, là một động lực lớn phát triển kinh tế - xã hội cho đất nước. Với tư cách là một chủ thể khi tham gia vào các quan hệ pháp luật, khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài được đề cập tới trong nhiều văn bản pháp luật và dần được hoàn thiện. Trước đây, thuật ngữ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” đã được nhiều văn bản pháp quy của Nhà nước ta sử dụng nhưng chưa có sự thống nhất. Từ năm 1982 trở về trước, trong các văn bản pháp quy, người ta thường sử dụng thuật ngữ “Việt kiều”, “người Việt Nam ở nước ngoài”, “người Việt Nam sinh sống ở nước ngoài”…. Thuật ngữ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” được sử dụng trong Quyết định số 84-HĐBT ngày 28/07/1983 của Hội đồng Bộ trưởng về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Ban Việt kiều Trung ương. Từ đó, thuật ngữ này được sử dụng phổ biến trong các văn bản pháp luật ở nước ta như Chỉ thị số 16-HĐBT ngày 28 tháng 10 năm 1988 của Hội đồng Bộ trưởng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại các nước xã hội chủ nghĩa, Quyết định số 567-TTg ngày 18 tháng 11 năm 1993 của Thủ tướng Chính phủ về việc mời chuyên gia, trí thức người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia tư vấn, Quyết định số 59-TTg ngày 1 tháng 4 năm 1994 của Thủ tướng Chính phủ về việc giải quyết cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài hồi hương về Việt Nam…Tuy nhiên, nội hàm của khái niệm này vẫn chưa được xác định rõ, nhiều sự giải thích chỉ nằm trong một số văn bản hướng dẫn mà lại thiếu thống nhất, không chính xác, do đó dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau. Đến năm 1998, với sự ra đời của Luật quốc tịch Việt Nam thì thuật ngữ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” mới được giải thích rõ ràng. Theo 7
quy định tại khoản 4 Điều 2 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 1998, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Thống nhất với quy định của Luật quốc tịch, Nghị định 81/2001/NĐ-CP của Chính phủ ngày 5/11/2001 quy định về việc Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Nghị định này là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài đã được quy định tại Luật quốc tịch Việt Nam ngày 1/1/1999 (Điều 2). Sau đó, tại Khoản 1 Điều 65 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 cũng định nghĩa: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam hoặc người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài theo quy định của Luật Quốc tịch Việt Nam ngày 20/5/1998 (có hiệu lực từ 1/1/1999)”. Trong đó, công dân Việt Nam là người có quốc tịch Việt Nam bao gồm hai trường hợp họ là những người có quốc tịch Việt Nam làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài và chưa nhập quốc tịch của bất kỳ nước nào hoặc họ là những người còn giữ quốc tịch Việt Nam nhưng đã nhập quốc tịch nước ngoài; còn người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài thì chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể. Khi Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 ra đời thay thế Luật Quốc tịch Việt Nam năm 1998, quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài rõ ràng và chi tiết hơn. Khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 kế thừa quy định của Luật Quốc tịch năm 1998, đồng thời luật mới bổ sung định nghĩa về người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Với Công dân Việt Nam: theo Điều 5 Luật quốc tịch thì người có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam; công dân Việt Nam được Nhà nước Việt Nam bảo đảm các quyền công dân và phải làm tròn nghĩa vụ công dân với Nhà nước và xã hội theo quy định của pháp luật; Nhà nước Việt Nam có chính sách để công dân Việt Nam ở nước ngoài có điều kiện hưởng các quyền công dân và làm các nghĩa vụ công dân phù hợp với hoàn cảnh sống xa đất nước. 8
Với người gốc Việt Nam định cư lâu dài ở nước ngoài, theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật quốc tịch hiện hành thì: người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con cháu của họ đang cư trú sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Trước đây, khi hướng dẫn thi hành Luật khuyến khích đầu tư trong nước (đã hết hiệu lực thi hành), tại phần I thông tư số 02/2005/TTLT/BKH- BTP-BNG-BCA ngày 25/5/2005 hướng dẫn việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài thường trú tại Việt Nam theo nghị định số 51/1999/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật khuyến khích đầu tư trong nước đã nêu chi tiết hơn về người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau: - Người có quốc tịch Việt Nam cư trú, làm ăn sinh sống lâu dài ở nước ngoài; - Người có gốc Việt Nam cư trú, làm ăn sinh sống lâu dài ở nước ngoài; - Người có cha đẻ, mẹ đẻ, hoặc ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại hiện nay có, hoặc đã từng có quốc tịch Việt Nam. Theo quy định tại Điều 13 Luật Quốc tịch năm 2008 và Mục 5 Nghị định số 78/2009/NĐ-CP ngày 22/9/2009 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Quốc tịch thì: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam trước ngày 1/7/2009 thì vẫn còn quốc tịch Việt Nam và phải đăng ký với cơ quan đại diện của Việt Nam ở nước ngoài để giữ quốc tịch Việt Nam trong thời hạn đến hết ngày 1/7/2014. Việc đăng ký giữ quốc tịch Việt Nam được thực hiện đến hết ngày 1/7/2014. Hết thời hạn này, nếu không đăng ký giữ quốc tịch Việt Nam thì công dân đó sẽ mất quốc tịch Việt Nam. Trong trường hợp công dân đó muốn có quốc tịch Việt Nam thì phải làm thủ tục xin trở lại quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên tại Luật số 56/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quốc tịch Việt Nam có hiệu lực kể từ ngày 26/6/2014 đã sửa đổi bổ sung khoản 2 Điều 13 của Luật Quốc tịch 2008 như sau: - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam trước ngày Luật này có hiệu lực thì vẫn còn quốc tịch Việt Nam. 9
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chưa mất quốc tịch Việt Nam mà không có giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam thì đăng ký với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài để được xác định có quốc tịch Việt Nam và cấp Hộ chiếu Việt Nam. Do đó yêu cầu về việc đăng ký để giữ quốc tịch của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được bãi bỏ. Vì vậy những người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang quốc tịch nước ngoài hay không mang quốc tịch nước ngoài đến trước thời điểm ngày 26/6/2014 (ngày có hiệu lực của Luật quốc tịch sửa đổi)vẫn còn quốc tịch Việt Nam thì sẽ tiếp tục được mang quốc tịch Việt Nam. Như vậy quy định của Luật quốc tịch đã tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài vì điều kiện sống phải nhập quốc tịch nước ngoài nhưng vẫn giữ được quốc tịch Việt Nam (tức mang từ 02 quốc tịch trở lên). Như vậy, khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm hai nhóm chủ thể là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Vì vậy, một người còn quốc tịch Việt Nam (công dân Việt Nam) hay đã thôi quốc tịch Việt Nam và nhập quốc tịch nước khác (người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài) thì theo quy định trên họ vẫn được coi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 1.1.2. Sự hình thành và phát triển của cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài Cách đây hàng trăm năm đã có người Việt Nam ra nước ngoài sinh sống. Vào thế kỷ thứ XII, do hoàn cảnh đất nước, một nhánh con cháu họ Lý sang Hàn Quốc lập nghiệp. Thế kỷ thứ XVII có người Việt Nam sang làm ăn tại Campuchia. Thế kỷ thứ XVIII đến đầu thế kỷ thứ XIX, người Việt Nam sang lánh nạn và làm ăn tại Campuchia, Lào, Thái Lan, Trung Quốc. Sau chiến tranh thế giới thứ nhất và thứ hai, một số người Việt Nam đi du học, làm công chức tại Pháp hoặc bị động viên đi phu, đi lính tại một số thuộc địa của Pháp. Trong thời kỳ chiến tranh, có thêm một số người ra đi lánh nạn kiếm sống, theo chồng hồi hương hoặc đi tu nghiệp, du học ở nước ngoài. Tuy nhiên trước năm 1975 số lượng người Việt Nam ở nước ngoài không lớn, mới chỉ khoảng 160 - 200 nghìn người ở 10 nước, phần đông có tư tưởng sinh sống tạm thời, chờ điều kiện thuận lợi trở về nước. 10
Từ sau năm 1975, đã có sự thay đổi sâu sắc về số lượng, thành phần, tính chất cũng như địa bàn sinh sống của cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài, số người ra đi (di tản trước tháng 04/1975, vượt biên trong các năm 1978-1980, theo chương trình ra đi có trật tự và các chương trình nhân đạo 1980-1996) đã lên tới khoảng 2 triệu người, chủ yếu tới Mỹ, Úc, Canada, Nhật Bản, các nước Tây Âu và Bắc âu... Thêm vào đó sau năm 1980, một số khá đông sinh viên, thực tập sinh và lao động Việt Nam ở các nước Liên Xô và Đông Âu cũ ở lại làm ăn [21]. Đến nay, theo thống kê chưa đầy đủ, có khoảng 4 triệu người Việt Nam đang sinh sống ở khoảng 100 nước và vùng lãnh thổ, trong đó hơn 80% ở các nước công nghiệp phát triển: Hoa Kỳ khoảng 1,5 triệu người; Pháp khoảng 300 nghìn người; Úc, Canada mỗi nước khoảng 250 nghìn; Campuchia, Thái Lan, Đức, Nga - mỗi nước khoảng 100 nghìn; Đài Loan 100 nghìn; Hàn Quốc 75 nghìn; Anh, Czech mỗi nước khoảng 40 nghìn; Ba Lan 30 nghìn; Lào 20 nghìn; Trung Quốc, Bỉ, Thuỵ Điển - mỗi nước trên dưới 10 nghìn... Phần đông bà con có cuộc sống ngày càng ổn định và hòa nhập vào xã hội nơi cư trú, có vị trí nhất định trong đời sống kinh tế, xã hội ở nước sở tại. Cuộc sống của cộng đồng người Việt có ảnh hưởng ở mức độ khác nhau tới mối quan hệ giữa các nước sở tại với Việt Nam. Bên cạnh đó, trong những năm qua hàng trăm nghìn người Việt Nam đã ra nước ngoài lao động, học tập, tu nghiệp đoàn tụ gia đình, hình thành các cộng đồng đáng kể người Việt tại một số địa bàn như Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia, các nước Tây Á… Như vậy, có thể thấy những người Việt Nam đầu tiên đặt nền móng cho quá trình hình thành cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài cách đây hàng trăm năm, trải qua nhiều bước thăng trầm của lịch sử cho đến trước năm 1975 cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có nhiều biến động với số lượng ít. Sau sự kiện năm 1975 vì nhiều lý do cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài tăng lên nhanh chóng, nếu trước năm 1975 khoảng 200.000 người thì sau năm 1975 con số đã lên tới 2 triệu người. Cho tới nay cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã khoảng 4 triệu người [21]. 1.1.3. Đặc điểm người Việt Nam định cư ở nước ngoài 11
Trong những năm gần đây, xu hướng phát triển của cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài ngày càng ổn định, hội nhập vào xã hội ở đất nước sở tại, tiếp thu những giá trị văn hóa của nước sở tại nhưng vẫn giữ gìn và phát huy bản sắc văn hóa dân tộc, từng bước có vị trí trong việc làm cầu nối cho quan hệ giữa nước ta với nước sở tại. Hiện nay, đời sống của phần lớn kiều bào ta ở mức trung bình so với người dân nước sở tại. Số người giàu có tiêu chuẩn của nước sở tại ngày càng tăng. Các doanh nghiệp của kiều bào ta ngày càng lớn mạnh vừa tích lũy vừa mở rộng làm ăn, bà con đã bước đầu xây dựng được cơ sở cho cuộc sống ổn định lâu dài ở hầu hết các nước và vùng lãnh thổ. Mặc dù tiềm lực kinh tế còn chưa lớn, nhưng cộng đồng người Việt Nam có tiềm năng tri thức đáng kể và rất đa dạng. Hàng trăm nghìn người được đào tạo ở trình độ đại học hoặc công nhân kỹ thuật bậc cao ở các nước công nghiệp phát triển, có điều kiện tiếp cận với thông tin và thành tựu mới về quản lý, khoa học và công nghệ. Một số người giữ vị trí quan trọng trong các viện nghiên cứu, trường đại học, bệnh viện, doanh nghiệp và các tổ chức quốc tế. Một thế hệ tri thức mới là những người gốc Việt đang hình thành và phát triển, nhất là ở các nước, khu vực như Tây Âu, Bắc Mỹ, Nhật Bản tập trung nhiều ở lĩnh vực như luật học, tin học , lý học, hóa học, điện tử, quản lý và chứng khoán… Người Việt Nam sinh sống ở các nước thường tập trung thành những khu vực, thị trấn, khu phố riêng nên tạo được môi trường thuận lợi cho việc giữ gìn bản sắc văn hóa dân tộc và sinh hoạt truyền thống. Tuy vậy, nhiều gia đình thường phải vật lộn kiếm sống và ít có cơ hội về nước nên chưa có điều kiện chăm lo giữ gìn các giá trị văn hóa Việt Nam. Do ở nước ngoài nhiều năm nên trong các gia đình 3-4 thế hệ thường có hiện tượng ông bà, cha mẹ còn nói với nhau bằng Tiếng Việt, nhưng con cháu nói được rất ít hoặc chỉ nghe hiểu mà không nói, không viết được bằng tiếng Việt. Cộng đồng người Việt hình thành từ năm 1975 trở lại đây, tuy phần lớn mới có 2-3 thế hệ nhưng thế hệ sinh trưởng ở nước ngoài cũng đang ngày càng nói ít bằng tiếng Việt. Do đó nhu cầu giao lưu văn hóa giữa cộng đồng Việt và nhu cầu về tiếng Việt ngày càng ít đi [21]. 12
Nhiều người Việt Nam ra đi từ những năm 1975 còn mặc cảm với quá khứ của mình. Do chưa có điều kiện tiếp cận với những thông tin trung thực về sự thay đổi ở quê nhà nên những người này còn ít nhiều có thành kiến với cuộc sống trong nước. So với cộng đồng kiều dân khác trên thế giới thì đây là đặc điểm khá điển hình của cộng đồng kiều bào ta. Tại tất cả các nước Phương tây, cuộc sống của kiều bào tương đối ổn định, mặc dù mức độ hội nhập về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, giáo dục… còn thấp hơn so với cộng đồng người Hoa, Nhật Bản, Hàn Quốc…Một số người Việt ở Mỹ, Đức, Úc được bổ nhiệm vào các vị trí quan trọng trong chính quyền như: Trợ lý Bộ trưởng, thành viên trong nhóm cố vấn tổng thống, nghị sỹ bang…Những người có thái độ trung gian chiếm phần lớn trong cộng đồng, dù lúc này hay lúc khác bị các thế lực cực đoan lôi kéo đe dọa nhưng nhìn chung bà con tránh liên quan đến hoạt động chính trị mà chỉ tập trung làm ăn, khi có điều kiện thì về nước thăm thân nhân, giúp gia đình, đi du lịch hoặc có cơ hội thì đầu tư…dư luận chung ngày càng quan tâm hơn đến chính sách của Nhà nước đối với kiều bào. Đa số bà con ở các nước, nhất là Mỹ hoan nghênh ủng hộ Hiệp định thương mại Việt Nam Hoa Kỳ đã ký kết. Nhiều người, nhất là giới trẻ hăng hái, tích cực đầu tư hoặc giới thiệu bạn bè, các đối tác đầu tư kinh doanh vào Việt Nam. Các hội người Việt Nam và các tổ chức nghề nghiệp, quốc tế, đồng hương, từ thiện ở Mỹ, Pháp, Bỉ, Hà Lan, Nhật … đã và đang có những hoạt động thiết thực hướng về quê hương đất nước [22]. Cuộc sống của những người Việt Nam sống ở Nga và Đông âu có những bước phát triển nhất định, nhưng chưa ổn định. Nhiều người không có ý định lập nghiệp lâu dài, thêm vào đó, dòng người nhập cư mới từ Việt Nam tiếp tục vào khu vực này làm cho cộng đồng thêm phức tạp, phải đối mặt với nhiều khó khăn, nhất là về địa vị pháp lý và an ninh cộng đồng. Tình trạng phạm pháp trong cộng đồng như: tàng trữ sử dụng, làm giấy tờ giả mạo, cạnh tranh chèn ép nhau trong kinh doanh… khiến bà con không yên tâm làm ăn và ảnh hưởng đến quan hệ đối với cộng đồng nước sở tại. Cuộc sống của bà còn người Việt Nam ở các nước láng giềng, nhất là Lào, Trung Quốc đang có điều kiện phát triển thuận lợi và ổn định. Chính quyền Thái Lan đã giải quyết cho những người thuộc thế hệ thứ 2, thứ 3 nhập 13
quốc tịch Thái Lan và cấp giấy tờ định cư cho những người thuộc thế hệ thứ nhất. Ở Camphuchia tuy đời sống vật chất của của kiều bào ta còn gặp nhiều khó khăn nhưng hơn các nước láng giềng khác nhưng cuộc sống tinh thần của người Việt Nam tại đây đang được cải thiện đáng kể.[21] Đáng chú là cho dù người Việt sống ở bất cứ nơi nào trên thế giới nhưng cộng đồng người Việt luôn hướng về quê hương, mong muốn cho quê hương hội nhập, phát triển hơn nữa. Tuy nhiên có một bộ phận đồng bào do chưa hiểu đúng về tình hình trong nước, nên còn có thái độ dè dặt, hay tiêu cực với tình hình trong nước, thậm chí một số người đi ngược lại lợi ích chung của toàn dân tộc. Sự đóng góp của bà con kiều bào vào quá trình xây dựng và bảo vệ đất nước còn ít, chưa phán ánh đúng tiềm năng của cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài. Qua đây chúng ta thấy so với các cộng đồng thiểu số khác, cộng đồng người Việt ở nước ngoài là cộng đồng trẻ, năng động thông minh, nhanh chóng hòa nhập với đời sống nước sở tại, nhiều người đã có những thành công lớn trong hoạt động kinh doanh, học hàm, học vị, địa vị xã hội, nghiên cứu khoa học…tuy nhiên cộng đồng người Việt ở nước ngoài là cộng đồng phức tạp về thành phần xã hội, xu hướng chinh trị, đa dạng về nghề nghiệp, tôn giáo dân tộc, đặc biệt là bị phân hóa bởi sự khác biệt về giai cấp, chính kiến và hoàn cảnh ra đi cũng như cư trú ở các địa bàn khác nhau, tính liên kết gắn bó trong cộng đồng còn chưa cao. 1.2. Khái niệm chung về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất 1.2.1. Khái niệm quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất Thứ nhất: Về nhà ở và quyền sở hữu nhà ở: Theo từ điển Tiếng Việt do Nguyễn Như Ý chủ biên, nhà ở được quan niệm là“Chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình” Trên phương diện pháp lý, Điều 1 Luật Nhà ở năm 2005 định nghĩa: Nhà ở là “công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” [74]. Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định có các loại nhà ở sau: nhà ở tự do tạo lập, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ. 14