Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về quản lý chung cư ở Việt Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:123

Thêm vào BST

Báo xấu

28
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài này nhằm mục đích tìm ra những luận cứ khoa học và thực tiễn cho việc quản lý nhà chung cư ở Việt Nam hiện nay cũng như những kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành về quản lý và sử dụng nhà chung cư. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về quản lý chung cư ở Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THANH NHÀN PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ CHUNG CƢ Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2015
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THANH NHÀN PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ CHUNG CƢ Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS. TS. DOÃN HỒNG NHUNG HÀ NỘI – 2015
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. TS. Doãn Hồng Nhung. Những số liệu, những kết luận nghiên cứu được trình bày trong luận văn này trung thực và chính xác. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật - Đại học Quốc Gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Nguyễn Thị Thanh Nhàn
LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn các giảng viên đã và đang đảm nhiệm công tác nghiên cứu, giảng dạy tại Khoa Luật – Đại học Quốc Gia Hà Nội, đặc biệt là những thầy cô đã tận tình giảng dạy tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu tại trường. Tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến PGS. TS. Doãn Hồng Nhung đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt quá trình triển khai, nghiên cứu và hoàn thành luận văn thạc sỹ. Đồng thời, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè những người đã quan tâm, động viên và tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này. Hà Nội, ngày….tháng…. năm 2015 Nguyễn Thị Thanh Nhàn
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BQT Ban quản Trị CĐT Chủ đầu tư UBND Ủy ban nhân dân TĐC Tái định cư KĐT Khu đô thị PCCC Phòng cháy chữa cháy HTX Hợp tác xã SCI Công ty đầu tư Bất động sản HDB Tổng cục nhà đất và phát triển đô thị Singapore HĐQT Hội đồng quản trị HIP Chương trình nâng cấp căn hộ NOXH Nhà ở xã hội HKTT Hộ khẩu thường trú TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh
MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU........................................................................................................................................................................1 CHƢƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀQUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ ............................................................................................................... 6 1.1Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà chung cư, căn hộ chung cư: ...................... 6 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư: .......................................................6 1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư: ........................................................8 1.1.3 Phân loại nhà chung cư, căn hộ chung cư: .........................................................9 1.1.4 Vai trò của nhà chung cư .................................................................................12 1.2 Sự cần thiết phải quản lý nhà chung cư: ............................................................. 12 1.3 Khái niệm quản lý nhà chung cư......................................................................... 14 1.3.1 Định nghĩa quản lý nhà chung cư ....................................................................14 1.3.2 Mô hình quản lý nhà chung cư .........................................................................14 1.4 Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý nhà chung cư: ...................................... 17 1.4.1 Khái niệm pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý nhà chung cư ...................17 1.4.2 Nội dung cơ bản về pháp luật quản lý nhà chung cư: ......................................23 1.5 Kinh nghiệm quản lý nhà chung cư của một số nước trên thế giới và gợi mở cho Việt Nam ................................................................................................................... 32 1.5.1 Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới ...............................................32 1.5.2 Gợi mở về quản lý nhà chung cư ở Việt Nam .................................................42 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢỞ VIỆT NAM HIỆN NAY.....................................................................................................................................................44 2.1 Những thành tựu đã đạt được trong hoạt động quản lý nhà chung cư. ............... 44 2.2 Những khó khăn, hạn chế còn tồn tại, các tranh chấp phổ biến liên quan đến quản lý nhà chung cư ................................................................................................ 46 2.2.1 Tranh chấp giữa các chủ thể - Chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân ..................46 2.2.2 Tranh chấp trong quá trình quản lý, vận hành nhà chung cư: ..........................53
2.2.3 Tranh chấp về các loại chi phí: ........................................................................62 2.3 Nguyên nhân của tranh chấp trong quản lý nhà chung cư .................................. 66 2.4 Các rủi ro trong quản lý thuê/ thuê mua nhà chung cư ....................................... 70 CHƢƠNG 3:HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ Ở VIỆT NAM................................................................................................................................78 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà chung cư: ....................... 78 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà chung cư................................ 80 3.3 Kiến nghị để hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà chung cư .............................. 83 3.4 Các giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về quản lý nhà chung cư ở Việt Nam ................................................................................................................... 85 3.4.1 Giải pháp nâng cao năng lực cho cán bộ chuyên trách ....................................85 3.4.2 Tăng cường công tác phổ biến và hỗ trợ pháp luật của các cơ quan nhà nước trong công tác quản lý nhà chung cư ........................................................................86 3.4.3 Giải pháp tăng cường sự quản lý, giảm sát của cơ quan nhà nước ..................87 3.4.4 Giải pháp hỗ trợ của Hiệp hội Bất động sản trong việc tham gia hỗ trợ hoạt động quản lý bất động sản nói chung và quản lý nhà chung cư nói riêng ................88 3.4.5 Nâng cao nhận thức về quyền và nghĩa vụ của người dân ...............................89 KẾT LUẬN.................................................................................................................................................................91 DANH MỤC TÀI TIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu: Quyền có nhà ở là một trong những quyền cơ bản của công dân và được quy định trong Hiến pháp nước ta. Nhu cầu nhà ở của người dân là rất lớn, đặc biệt là ở các thành phố lớn, đô thị đặc biệt như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Bởi lẽ, mỗi năm có hàng nghìn sinh viên tốt nghiệp từ các trường đại học và ở lại thành phố tìm việc làm, những người đến tuổi lập gia đình và tách ra khỏi hộ gia đình để ở riêng, diện tích nhà ở chật và kinh tế gia đình ngày được cải thiện, có đủ năng lực tài chính để mua một ngôi nhà ở khác có diện tích lớn hơn hoặc điều kiện tốt hơn, hộ gia đình có nhiều thế hệ cùng chung sống trong một nhà ở… Để đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân, hàng loạt nhà chung cư đã ra đời. Sự xuất hiện của nhà chung cư đã góp phần cải thiện đáng kể bộ mặt đô thị và giải quyết chỗ ở cho người dân. Tuy nhiên, cùng với đó nhiều vấn đề vướng mắc trong quá trình sử dụng đã nảy sinh giữa chủ đầu tư và người dân. Tranh chấp diện tích sử dụng chung, phí dịch vụ cao tại một số nhà chung cư cao cấp và hoạt động không hiệu quả của Ban quản trị nhà chung cư đã và đang là vấn đề cấp bách cần giải quyết. Mối quan hệ “Bốn bên” giữa chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư và người dân trong khai thác sử dụng nhà chung cư còn nhiều bất cập, đặc biệt vai trò của chủ đầu tư sau khi bàn giao căn hộ cho người mua nhà còn chưa hợp lý. Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ và Luật nhà ở năm 2014... đều có quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư và thành lập Ban quản trị nhà chung cư để đại diện quyền lợi cho người dân sống trong nhà chung cư. Tuy nhiên với những quy định hiện nay thì để người dân lập ra Ban quản trị nhà chung cư đã khó, nhưng để vận hành nó còn khó hơn nhiều, thậm chí nhiều người cho rằng Ban quản trị nhà chung cư là hữu danh vô thực. Ban quản trị nhà chung cư nếu không phải là một pháp nhân, không có con dấu và tài khoản riêng thì thật khó có thể có điều kiện để ký kết các hợp đồng kinh tế với các doanh nghiệp quản lý vận hành, bảo trì, các đơn vị cung cấp các dịch vụ hạ tầng kỹ thuật cho nhà chung cư. 1
Ngoài ra, theo quy định hiện hành thì chủ đầu tư tạm giữ, sau đó chuyển giao 2% phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư khi được thành lập, tuy nhiên quy chế bảo quản dài hạn và quản lý hiệu quả số tiền đó để sửa chữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật xuống cấp còn chưa được đề cập đến. Việc thiếu những quy định cụ thể để điều chỉnh các mối quan hệ trong việc quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư đang là nguyên nhân chính của những mâu thuẫn xảy ra liên tiếp giữa chủ đầu tư và người mua nhà chung cư thời gian vừa qua. Mâu thuẫn này tích tụ theo thời gian và tạo nên định kiến không tốt về loại hình nhà ở này. Về lâu dài, những bất cập đó cản trở việc triển khai chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 của Chính phủ. Để gỡ nút thắt, việc xây dựng các quy định về nhà chung cư đang là đòi hỏi bức thiết từ thực tế cuộc sống. Do đó, tác giả lựa chọn việc nghiên cứu và hoàn thiện “Pháp luật về quản lý chung cư ở Việt Nam” nhằm mục đích góp phần hoàn thiện pháp luật về vấn đề này cho luận văn thạc sỹ của mình dưới sự hướng dẫn của PGS. TS. Doãn Hồng Nhung. 2. Tình hình nghiên cứu: Trong vòng 2-3 năm gần đây, nhiều luật gia, luật sư đã có những bài viết được đăng trên các báo giấy và báo điện tử liên quan tới vấn đề quản lý nhà chung cư ở Việt Nam. Bài viết của Ths. Lê Văn Cư - Phó Viện trưởng Viện kinh tế xây dựng-Bộ xây dựng (2011), “Lựa chọn mô hình tổ chức cung ứng dịch vụ ở khu đô thị mới dưới góc độ tiếp cận quyền sở hữu tài sản” được đăng trong Tạp chí Kinh tế xây dựng số 2 năm 2011 chỉ mới đưa ra phương án thành lập tổ chức tự quản của các chủ sở hữu trong các khu nhà ở đô thị mới nhằm thống nhất quản lý đơn vị cung ứng dịch vụ nhà ở. Bài viết “Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới” của TS Đoàn Dương Hải (2013) được đăng trong Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013 đưa ra mô hình thành lập Ban quản trị quản lý nhà chung cư dưới hình thức một công ty trách nhiệm hữu hạn. Nhưng bài viết chưa đưa ra được hình thức hoạt động cho mô hình này và kinh phí để duy trì công ty như thế nào. Bên cạnh đó là một số bài báo, tạp chí có liên quan đến các vấn đề còn đang tranh chấp trong quá trình quản lý nhà chung cư, tuy nhiên chưa có công trình nghiên cứu nào đi sâu tìm hiểu và phân tích các quy định của pháp luật. 2
Vì thế, chưa có một căn cứ khoa học và đầy đủ cho việc quản lý nhà chung cư ở Việt Nam dẫn đến tình trạng tranh chấp thường xuyên giữa người dân, đại diện là ban quản trị, đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư và chủ đầu tư trong khi đó cơ quan chức năng thì chưa biết phải giải quyết thế nào. Mới đây, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật nhà ở năm 2014 được ban hành vào ngày 25/11/2014 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2015. Sự ra đời của hai luật này có tác động lớn đối với hoạt động phát triển nhà ở và kinh doanh bất động sản, đặc biệt sẽ giải quyết được phần nào những bất cập về quản lý nhà chung cư hiện nay. Trong đó, Luật nhà ở năm 2014 đã có thêm một chương riêng về việc “Quản lý, sử dụng nhà chung cư” (Mục I, chương VII). Điều này đã giải quyết được phần nào tình trạng tranh chấp, khó khăn vướng mắc trong quản lý nhà chung cư ở Việt Nam hiện nay. 3. Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài này nhằm mục đích tìm ra những luận cứ khoa học và thực tiễn cho việc quản lý nhà chung cư ở Việt Nam hiện nay cũng như những kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành về quản lý và sử dụng nhà chung cư. Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ của đề tài là: - Tập hợp, hệ thống hóa các quy định hiện hành về quản lý nhà chung cư; góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn cho việc xây dựng chính sách, pháp luật về việc quản lý nhà chung cư - Đánh giá các quy định trong hệ thống các quy định về quản lý nhà chung cư hiện hành. Chỉ ra những điểm mới trong Luật nhà ở năm 2014 và Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 về vấn đề quản lý đối với nhà chung cư ở Việt Nam. - Trên cơ sở thực trạng về quản lý nhà chung cư, những hạn chế còn tồn tại và thông qua các bài học kinh nghiệm từ mô hình một số nước trên thế giới để đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư ở Việt Nam. 4. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu: Đề tài có đối tượng là pháp luật về quản lý nhà ở chung cư. Trong đó đối tượng tập trung chủ yếu là quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ pháp luật về quản lý chung cư như Nhà nước, chủ đầu tư, người dân mua nhà trong chung cư và hoạt động quản lý của nhà nước và chủ đầu tư. 3
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là các văn bản pháp luật hiện hành: Bộ luật dân sự 2005, Luật nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh BĐS năm 2014, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản có liên quan đến quản lý chung cư. Trên cơ sở của các văn bản pháp luật, tìm hiểu thực tiễn thi hành các quy định này tại Việt Nam, đặc biệt là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. 5. Tính mới và những đóng góp của đề tài: Luận văn là công trình mới đi sâu vào phân tích một cách toàn diện, đầy đủ và có hệ thống vấn đề pháp luật về quản lý nhà chung cư ở Việt Nam, tổng hợp, bổ sung và phát triển hệ thống các luận điểm khoa học, lý luận về quản lý đối với nhà chung cư. Luận văn cũng đi sâu vào thực thực trạng trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, các rủi ro trong việc quản lý thuê/thuê mua nhà chung cư. Bên cạnh đó, Luận văn cũng chỉ ra những điểm mới của Luật nhà ở năm 2014 và Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 về vấn đề quản lý đối với nhà chung cư ở Việt Nam. Bên cạnh đó, Luận văn cũng đưa ra quan niệm tổng quan về quản lý nhà chung cư ở một số nước tiên tiến trên thế giới; đưa ra mô hình có giá trị tham khảo của nước ngoài về xây dựng và thực thi chính sách pháp luật về quản lý nhà chung cư thông qua đó đưa ra những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà chung cư. Từ đó bổ sung thêm một số giải pháp giúp góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư ở Việt Nam. Hoàn thành luận văn này, tôi hi vọng những kiến thức khoa học trong luận văn sẽ là tài liệu phục vụ cho việc học tập, giảng dạy và nghiên cứu khoa học tại các cơ sở đào tạo luật ở Việt Nam, đặc biệt đối với chuyên ngành luật kinh tế. Nội dung luận văn sẽ có ý nghĩa thiết thực, bổ ích, cần thiết cho mọi cá nhân khi tìm hiểu vấn đề về quản lý nhà chung cư ở Việt Nam. Tôi mong rằng, những kiến nghị khoa học trong luận văn sẽ được sử dụng trong công việc pháp điển hoá pháp luật, sẽ là đóng góp có ý nghĩa thiết thực cho những cán bộ áp dụng pháp luật để giải quyết những vấn đề phát sinh trong thực tiễn liên quan đến quản lý nhà chung cư ở Việt Nam 4
6. Phƣơng pháp nghiên cứu: Để giải quyết các yêu cầu và mục đích mà đề tài đặt ra, luận văn chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin; - Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử… được sử dụng trong Chương 1 khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận về nhà chung cư, quản lý nhà chung cư; - Phương pháp so sánh luật học, phương pháp phân tích được sử dụng trong khi nghiên cứu mô hình tại một số nước trên thế giới; - Phương pháp đánh giá, phương pháp bình luận, phương pháp thống kê,… được sử dụng trong Chương 2 khi nghiên cứu về nội dung và thực trạng pháp luật về quản lýnhà chung cư; - Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp,… được sử dụng trong Chương 3 về một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư. 7. Bố cục luận văn: Ngoài lời mở đầ u và kế t luận, nội dung của đề tài bao gồm ba chương: - Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về quản lý nhà chung cư - Chương 2: Thực trạng pháp luật về quản lý nhà chung cư ở Việt Nam hiện nay - Chương 3: Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư ở Việt Nam 5
CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ 1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà chung cƣ, căn hộ chung cƣ: 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư: Khái niệm nhà chung cư đã xuất hiện từ rất lâu đời, khá quen thuộc với các nước trên thế giới. Sự xuất hiện của nhà chung cư đã khai thác được tối đa quỹ đất, giải quyết được bài toán tập trung dân số ở một khu vực. Từ thời La Mã cổ đại, thế kỷ thứ 6 trước công nguyên đã sử dung khái niệm “nhà chung cư” (condominium), trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Ngày nay, “condominium” (được viết tắt là “condo”) là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất nhà chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ nhà chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án nhà chung cư chứa căn hộ đó. Khái niệm nhà chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án nhà chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ nhà chung cư. Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án nhà chung cư (project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ nhà chung cư đơn lẻ. Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ) [69]. Ở Việt Nam, trước đây, vào thời kỳ chiến tranh hay những năm đầu thống nhất đất nước thì nhà chung cư được biết dưới một cái tên khác là: khu tập thể. Các khu tập thể này được xây dựng theo phương châm “nhanh, bền, tốt, rẻ” để phục vụ cán bộ công nhân viên hưởng lương từ ngân sách nhà nước. Mặc dù có những công trình xây dựng xen kẽ, phục vụ cho cán bộ của một cơ quan, đơn vị nhưng chủ yếu các nhà ở tập thể này được xây dựng thành các khu vực quần thể riêng biệt, tạo 6
thành các tiểu khu nhà ở như các Khu tập thể: Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ, Văn Chương... Thiết kế của các khu tập thể này theo đúng nghĩa nhà chung cư với đầy đủ các chức năng được xây dựng đồng bộ kèm theo, đáp ứng yêu cầu và góp phần ổn định đời sống của cư dân. Dưới cơ chế bao cấp, việc sử dụng nhà ở tập thể hoàn toàn không mất tiền. Sau khi cơ chế bao cấp chấm dứt, các khu tập thể vẫn tồn tại nhưng người cư trú phải trả tiền như những người thuê nhà ở. Nhà chung cư được coi như là giải pháp tối ưu cho các bài toán về nhà ở của các tầng lớp lao động có thu nhập cố định và tương đối thấp (như giáo viên, viên chức, công chức nhà nước…) trong điều kiện sự gia tăng dân sơ cơ học khiến giá đất trở nên ngày càng đắt đỏ. Đến năm 2005, Luật Nhà ở mới có khái niệm rõ ràng hơn về nhà chung cư: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.” [3, Khoản 1 Điều 70] Theo Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005: Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của từng hộ gia đình, cá nhân. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích sở hữu riêng Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ- BXD, ngày 28/5/2008 không quy định thế nào là nhà chung cư. Trong đó, “nhà chung cư độc lập” là một nhà chung cư có vị trí tách biệt với các nhà chung cư khác;“cụm nhà chung cư” là tập hợp từ hai nhà chung cư trở lên có vị trí gần nhau, có chung một phần diện tích công cộng hoặc thiết bị kỹ thuật thuộc phần sở hữu chung[20, Khoản 3 Điều 4]. Cho đến Luật Nhà ở năm 2014 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2015), để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế cũng như sự thay đổi của xã hội,khái niệm nhà chung cư cũng đã cụ thể hơn: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có 7
lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.” [5, Khoản 3 Điều 3] Trên cơ sở các định nghĩa trên, ta có thể xác định phạm vi khái niệm nhà chung cư như sau: Nhà chung cư là một dạng nhà ở tập trung ở các khu đô thị, bao gồm các căn hộ riêng biệt, độc lập cho nhiều hộ gia đình sinh sống. Chủ sở hữu căn hộ có các phần sở hữu riêng và sở hữu chung tất cả các không gian cộng đồng trong nhà chung cư. *Cụm nhà chung cƣ: là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên trong cùng một địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung cư được xây dựng trước đây. Theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD: “Cụm nhà chung cư” là tập hợp từ hai nhà chung cư trở lên có vị trí gần nhau, có chung phần diện tích công cộng hoặc thiết bị kỹ thuật thuộc phần sở hữu chung. Ví dụ như Cụm nhà chung cư An Sinh, Cầu Diễn, Hà Nội; cụm nhà chung cư Cầu Bươu, Thanh Trì Hà Nội; cụm nhà chung cư Ehome Đông Sài Gòn. 1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư: Một là, đối với phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ nhà chung cư đều có quyền ngang nhau trong việc khai thác, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung, phải có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo sự hoạt động của chúng. [2, Điều 255]. Hai là, đối với việc chuyển đổi công năng phần sở hữu chung thành sở hữu riêng: phần sở hữu chung thuộc quyền sở hữu và sử dụng của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư. Các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung đó. Hơn nữa, giá trị phần sở hữu chung đã được phân bổ vào giá trị căn hộ, các chủ sở hữu nhà chung cư cũng phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành để được khai thác và sử dụng toàn bộ phần sở hữu chung này. 8
Do đó, chủ đầu tư không được tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung thành phần sở hữu riêng. Về mặt pháp lý, việc chuyển đổi hình thức sở hữu từ sở hữu chung sang sở hữu riêng phải có sự đồng thuận của tất cả các đồng chủ sở hữu (đương nhiên là chủ đầu tư sẽ phải thanh toán cho các chủ sở hữu khác một khoản lợi ích nhất định) cũng như sự ghi nhận/đồng ý của cơ quan chức năng [60]. Trong thực tế có thể có chủ đầu tư đã nêu cụ thể từ ngay trong hợp đồng mua bán căn hộ về nội dung sở hữu chung và sở hữu riêng. Ba là, việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư:Các chủ căn hộ trong nhà chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu không giống hoàn toàn với quyền sở hữu tài sản thông thường, vì họ là chủ sở hữu trong một cộng đồng sở hữu chung. Chủ căn hộ không những phải tuân theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung, mà các quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với căn hộ của mình chẳng hạn: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng, sử dụng vật liệu màu sắc trên mặt ngoài căn hộ nhà chung cư,… hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập thể có sở hữu chung và có điều khoản rằng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy tắc quản lý hiện hành của nhà chung cư. Bốn là, trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật 1.1.3 Phân loại nhà chung cư, căn hộ chung cư: Hiện nay, khi thị trường bất động sản ở Việt Nam vẫn chưa minh bạch, người dân vẫn còn tin vào quảng cáo của các nhà đầu tư để mua nhà thì việc phân loại nhà chung cư rất cần thiết. Dựa vào việc phân loại nhà chung cư, chủ đầu tư thẩm định giá trị căn hộ và các hạng mục tiện ích (khu công cộng, giải trí, bãi đậu xe...) kèm theo căn hộ được bán. Từ đó, chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá bán căn hộ phù hợp. Về nguyên lý, việc phân loại đúng đắn sẽ cho ra thị trường những hàng hóa có giá cả phù hợp với chất lượng. Khi nhà chung cư được phân loại đúng thì khách hàng sẽ mua được những căn hộ có giá cả phù hợp với chất lượng vì giá căn hộ được chủ đầu tư đưa ra căn cứ vào hạng nhà chung cư. Bên cạnh đó, việc phân 9
loại này còn giúp cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức, cá nhân phân biệt được chất lượng của nhà chung cư để quản lý, sử dụng, bảo hành, bảo trì và tính các loại phí vận hành. 1.3.1.1 Dựa vào bốn nhóm tiêu chí gồm: Quy hoạch kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư và chất lượng dịch vụ quản lý, sử dụng nhà chung cư. Theo đó nhà chung cư được phân thành bốn hạng gồm: - Nhà chung cư hạng một - nhà chung cư cao cấp có chất lượng sử dụng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo; - Nhà chung cư hạng hai - nhà chung cư có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý đạt mức độ tương đối hoàn hảo; - Nhà chung cư hạng ba - nhà chung cư có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá; - Nhà chung cư hạng bốn là nhà chung cư có chất lượng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng [12, mục 2 chương 2]. Các căn hộ nhà chung cư - bộ phận cấu thành cơ bản của nhà chung cư theo đó cũng được phân thành bốn hạng như cách phân loại trên. 1.1.3.2 Dựa vào hiện trạng vật chất căn hộ nhà chung cư Dựa vào hiện trạng vật chất căn hộ nhà chung cư cũng có thể được phân thành hai loại là: Căn hộ nhà chung cư dự án là nhà chung cư chưa được hình thành trên thực tế mà nó mới chỉ tồn tại trong dự án xây dựng nhà chung cư của chủ đầu tư đã được 10
phê duyệt. Căn hộ nhà chung cư này mới chỉ được thể hiện trên bản vẽ với diện tích, thiết kế căn hộ,… Căn hộ nhà chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là những nhà chung cư đã được xây xong và có thể dùng vào mục đích chính yếu của nó là để ở và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu. 1.1.3.3 Về mặt sở hữu: Nhà chung cư được phân thành hai nhóm: Nhóm một là nhà chung cư cho thuê hoặc thuộc một chủ sở hữu (Ví dụ như nhà chung cư mini, tuy nhiên loại hình nhà chung cư này chưa được pháp luật điều chỉnh cụ thể); Nhóm hai là nhà chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu: “Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu” là nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu trở lên [20, khoản 1 điều 4]. 1.1.3.4 Về mặt sử dụng: Nhà chung cư có các loại hình sau: - Nhà chung cư chỉ có căn hộ (nhà chung cư đơn thuần), mục đích sử dụng là để ở; - Nhà chung cư hỗn hợp: là nhà chung cư nhiều tầng, có nhiều diện tích với mục đích sử dụng khác nhau (siêu thị, văn phòng, nhà ở,…); - Nhà chung cư tái định cư: là nhà được Nhà nước xây dựng để hỗ trợ việc di dời và chuyển đến nơi ở mới của các hộ dân nằm trong diện giải tỏa giải phóng mặt bằng. Mỗi hộ dân ngoài số tiền đền bù giải phóng mặt bằng còn được quyền mua căn hộ nhà chung cư tái định cư với giá gốc (thường là rẻ hơn nhiều so với giá bán ngoài thị trường); - Nhà chung cư thuộc dự án nhà ở Xã hội: Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường. Hiện nay, để 11
đáp ứng được nguồn nhu cầu của xã hội, UBND các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM đang chương trình chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. 1.1.4 Vai trò của nhà chung cư Hiện nay, Việt Nam đang từng bước khẳng định mình trong nền kinh tế thị trường cùng với sự phát triểnvề kinh tế. Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rất chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở…Điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho Chính phủ và các nhà hoạch định chính sách về nhà ở. Mặt khác, tốc độ gia tăng dân số làm cho quỹ đất ở các thành phố lớn ngày càng bị thu hẹp. Vì thế, Nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở chung cư theo dự án. Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dáng đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lượng của nhân dân. Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau, làm đa dạng hóa các loại hình nhà ở như: chung cư cao cấp và chung cư cho người thu nhập thấp, chung cư thấp tầng và chung cư cao tầng, chung cư hỗn hợp… Sự hình thành của nhà chung cư trong các khu đô thị mới không chỉ giải quyết được chỗ ở mà còn tạo nên diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, đồng bộ về cảnh quan môi trường. Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật, tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước. 1.2 Sự cần thiết phải quản lý nhà chung cƣ: Vào những năm 1960, với sự phát triển ồ ạt những cơ sở công nghiệp ở khu vực phía nam Hà Nội, hàng loạt các nhà máy xí nghiệp sản xuất mới ra đời thu hút rất nhiều lao động ở những nơi khác đến làm việc. Để đáp ứng nhu cầu ăn ở của số lượng lớn cán bộ, công nhân, viên chức đó, nhà nước cho xây dựng rất nhiều khu 12
tập thể 4-5 tầng ở gần các xí nghiệp, nhà máy. Nhà ở tập thể (chung cư) đã hình thành từ đó và đến nay Việt Nam đã có những bước phát triển mạnh mẽ. Nguyên nhân cơ bản chủ yếu là do sự gia tăng đột biến của dân cư trong quá trình đô thi hóa diễn ra hết sức nhanh chóng trong khi quỹ đất ở các thành phố lớn rất hạn hẹp. Chính vì thế mà việc xây dựng nhà chung cư là một giải pháp tương đối hợp lý: diện tích đất sử dụng tiết kiệm hơn, môi trường cảnh quan thoáng mát hơn, khung cảnh kiến trúc của thành phố đẹp hơn… Tuy nhiên, việc bùng phát nhu cầu đầu tư nhà ở chung cư cao tầng và đưa vào xây dựng hàng loạt không đồng bộ đã dẫn đến sản phẩm đưa ra thị trường chưa hiệu quả. Do thiếu tầm nhìn chiến lược, cơ sở hạ tầng chưa được chú trọng đầu tư, sự quy hoạch chưa rõ ràng nên chỉ sau một thời gian đi vào hoạt động đã có nhiều chung cư xuống cấp. Hình ảnh cuộc sống chung đụng, chất lượng thấp, thiếu thốn điện, nước… Sau một thời gian sử dụng, nhà chung cư cũng đã bộc lộ một số điểm hạn chế như người sử dụng/ chủ sở hữu căn hộ tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diện tích, xây thêm bể nước… Điều này đã làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, dẫn đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu, thấm dột mái nhà vệ sinh … Các khu tập thể cũ chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kĩ thuật như cấp thoát nước, xả rác… đều hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết. Thời gian sử dụng thực tế sẽ chỉ có thể đạt 75 -> 80% tuổi thọ thiết kế, cá biệt có khu tập thể mới sử dụng được 50% tuổi thọ thiết kế đã buộc phải phá bỏ [58]. Ngoài ra, tốc độ đô thị hóa tăng nhanh, nhà chung cư xuất hiện dầy đặc ở một số khu đô thi mới đã tăng sức ép lên cơ sở hạ tầng như điện, đường, trường trạm…Như khu đô thị mới Linh Đàm luôn trong tình trạng đông nghẹt, tắc đường trầm trọng vào các giờ cao điểm…. Hiện nay, cùng với sự phát triển của đất nước, đời sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng nâng cao. Do vậy, việc xây dựng nhà chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thời hệ thống dịch vụ và nâng cao công tác quản lý,xây dựng một cơ chế quản lý đồng bộ. Đó là một yêu cầu hết sức bức bách và cần thiết đặt ra trong giai đoạn hiện nay. 13