zunia.vn

Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z

zunia.vn

» Luận Văn - Báo Cáo

» Kinh tế - Thương mại

Luận văn thực trạng và một số biện pháp nhằm thúc đẩy tình hình bất động sản ở Hà Nôi - 4

Chia sẻ: Le Nhu | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:40

Báo xấu

123
lượt xem 26
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Các lĩnh vực Nhà nước cần tập trung hoạch định chính sách bao gồm: Cải cách và giám sát lĩnh vực tài chính Tạo dựng và duy trì lòng tin giữa người gửi tiền / nhà đầu tư lĩnh vực ngân hàng. Xây dựng các chính sách khuyến khích hệ thống ngân hàng huy động các nguồn tín dụng dài hạn. Có chính sách khuyến khích (về tỉ lệ, khoản dự trữ) để thu hút sự quan tâm của ngân hàng trong việc cho hộ thu nhập thấp vay cải thiện nhà ở. Hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn thực trạng và một số biện pháp nhằm thúc đẩy tình hình bất động sản ở Hà Nôi - 4

năng thanh toán. Các lĩnh vực Nhà nước cần tập trung hoạch định chính sách bao gồm: • Cải cách và giám sát lĩnh vực tài chính • Tạo dựng và duy trì lòng tin giữa người gửi tiền / nhà đầu tư lĩnh vực ngân hàng. • Xây dựng các chính sách khuyến khích hệ thống ngân hàng huy động các nguồn tín dụng dài hạn. • Có chính sách khuyến khích (về tỉ lệ, khoản dự trữ) để thu hút sự quan tâm của ngân hàng trong việc cho hộ thu nhập thấp vay cải thiện nhà ở. • Hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị. • Thực thi một quy trình đơn giản về đăng ký thế chấp. • Sửa đổi luật dân sự để hỗ trợ việc thu hồi nợ thế chấp bằng tài sản thông qua hình thức bán tài sản thế chấp. • Hỗ trợ hình thành ngân hàng thương mại bán buôn cho thị trường thứ cấp để có thể phát triển thành một định chế thị trường thế chấp. 130
Vũ Thị Thu Trang Đồ án tốt nghiệp 44KT2 • Cung • Cầu hoạch đô Di cư từ Cấp đất đất đai đất đai Quản lý Tài trợ Tăng tự thôn ra trưởng Hà Nội dân số triển nhiên phát Tăng nông Quy Tiếp cận đất đai thị Trợ cấp sản xuất (cơ sở hạ tầng) Quy định gía đất Tài trợ Hoạt động việc làm nhập gia Thu nhập Thu nhập Nhà ở nhà ở nhà ở Chính của các tạo thu nhân có dựng dựng sách hộ gia Các cá Xây xây nhiều thành đình đình viên Hỗ trợ sản xuất Thuế BĐS Chuyển thu Tiếp cận tới tài trợ xây dựng Thuế thu nhập nhập Quy định giá nhà Thuế môn bài Trợ cấp nhà ở Miễn hoặc thu thuế thấp các hộ Chuyển Vay nợ • năng đình Chi phí nhà của Khả mua gia Tiết kiệm tiền nhập Thu • Các quy định tiếp cận Lãi suất trợ cấp Các quy định về cho thuê Tiếp cận tài trợ c ầm c ố Hỗ trợ quản lý BĐS Các điều kiện cấm cố Hỗ trợ duy trì Khả thuê hồi Thu chi phí Bán Cho Thanh năng tóan thuê chịu chi phí Mua Cho đựng Các chính sách của Nhà nước 131
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 5.4 Tổ chức đinh gía BĐS Một trong những vấn đề quan trọng mà các tổ chức, doanh nghiệp, người dân quan tâm trong giao dịch BĐS hiện nay là làm sao biết được giá trị đích thực của một BĐS cụ thể mà họ muốn giao dịch. Tức là họ muốn biết giá trị mà BĐS đó đã giao dịch thành công, đang giao dịch, đang đựơc giao bán ở mức tương đương. Tóm lại là giá người mua có thể mua, người bán có thể bán, những người môi giới có thể mời chào, những người làm ăn góp vốn có thể chấp nhận được với nhau… Hiện nay tại Hà Nội nơi mà các hoạt động mua bán BĐS diễn ra lớn và sôi động các hoạt động định giá BĐS được thực hiện bởi: • Các ngân hàng định giá phục vụ cho chính ngân hàng đó trong việc thế chấp BĐS đó đi vay tín dụng. • Các công ty kinh doanh BĐS định giá để bán các BĐS mà công ty đang có. • Các trung tâm định gía BĐS. • Ngừơi dân có nhà, đất muốn tự đưa ra giá chào bán. • Những người góp vốn bằng BĐS tự đưa ra giá để thương lượng. Điều dễ dàng nhận thấy là các hoạt động định giá của cơ quan Nhà nứơc, doanh nghiệp và người dân đều phục vụ mục đích chủ quan của mình. Ngân hàng muốn định giá để đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng (thường định giá thấp). Các công ty định giá BĐS muốn định giá để đạt mức lợi nhuận tối đa (định giá cao khi bán, thấp khi mua). Nhìn chung công tác định giá còn thiếu độc lập và khách quan. Định giá là công việc có tầm quan trọng đặc biệt vì kết quả của nó được dùng để làm căn cứ cho: • Xác định giá mua, bán • Xác định giá thế chấp, góp vốn 132
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 • Xác định giá bảo hiểm • Xác định giá đền bù • Xác định giá cho thuê Để định giá BĐS có thể theo quy trình sau: Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể Điều tra, thu thập thông tin thăm dò yêu cầu, tìm hiểu giá cả ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, kinh nghiệm, tình hình thị trường Lựa chọn phương pháp định giá Xác định giá chuẩn Điều chỉnh Điều chỉnh và thay đổi giá cho phù hợp với thị trường Mục tiêu của giải pháp này là quy định rõ một quy trình định giá đê áp dụng thống nhất trong cả nước đồng thời tạo ra mặt bằng giá thống nhất. 133
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 Một là, áp dụng cơ chế một giá đối với đất nhà Nếu coi đất thuộc sở hữu toàn dân và là hàng hoá đặc biệt do Nhà nước định giá thì theo pháp lệnh giá nội dung định giá đất như sau: 1) Hình thái định giá đất 2) Căn cứ định giá đất 3) Thẩm quyền định giá đất 4) Thẩm định giá đất 5) Thông tin, dự báo và điều chỉnh giá đất 6) Kiểm soát giá đất 7) Kiểm tra, thanh tra giá đất 8) Giải quyết khiếu nại, tố cáo về giá đất 9) Khen thưởng và sử lý vi phạm về giá đất 10) Nội dung và thẩm quyền quản lý Nhà nước về giá đất Thành phố nên thành lập những hội đồng giám định giá. Hội đồng này có nhiệm vụ như sau: • Thống kê giá cả mua bán • Xác định giá định hướng • Cung cấp thông tin giá cả cho thị trường • Thu thập các dữ liệu cần thiết để xác định giá Hiện nay giá đất được xác định như sau: Gđất = Go * S * k 3.10 Trong đó: Go: giá đất do UBND thành phố ban hành tại khu vực đó S: diện tích lô đất 134
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 k: hệ số điều chỉnh phụ thuộc vào vị trí lô đất (theo quy định của Nhà nước hiện nay thì k = 0,5 ÷ 1,8) Tuy nhiên việc xác định hệ số k chỉ xác định dựa vào việc quan sát khu đất mà chưa có một cơ sở khoa học nào. Hiện nay có thể thấy hệ số k phụ thuộc vào các nhân tố sau: 1) Khả năng sinh lời của lô đất (K1) 2) Khả năng hợp thức hoá của khu đất (K2) 3) Cơ sở hạ tầng của khu đất (đường giao thông, điện, nước) (K3) 4) Cung cầu nhà đất (K4) 5) Sự tăng trưởng kinh tế (K5) 6) Các nhân tố khác (K6) Để xác định ảnh hưởng của các nhân tố đến hệ số k như thế nào ta dựa vào việc xác định trọng số theo phương pháp ma trận vuông của Warkentin. Các bước tính toán như sau: - Lập ma trận vuông. ở đầu của bảng đặt các chỉ tiêu bị so sánh theo thứ tự BK1…BKj…BKm ở đầu cột đặt các chỉ tiêu theo thứ tự BK1…Bki…BKm - Các chuyên gia tuỳ quan điểm của mình sẽ cho tổng điểm bằng cách so sánh từng cặp những chỉ tiêu theo các ô của ma trận vuông, thang điểm từ 0 đến 4 quy định như sau: + Nếu BKi BKj thì cho điểm Hij = 3 + Nếu BKi >> BKj thì cho điểm Hij = 4 ở đây Hij là tầm quan trọng của một chỉ tiêu BKi nào đó ở cột đầu so với một chỉ tiêu BKj nào đó ở dòng đầu của bảng Các chỉ tiêu:
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 < là kém quan trọng hơn = là quan trọng như nhau > là quan trọng hơn >> là rất quan trọng Các trị số Hij phải tuân theo quy luật sau: Hij = Hji = 2 với i = j Hij + Hji = 4 với i ≠ j m m ∑∑ H 2 = 2m ij i =1 j =1 Các khu đất tại Hà Nội hiện nay được chia làm 4 vị trí như sau: Vị trí 1: Gồm các lô đất có vị trí thuận lợi đặc biệt cho việc kinh doanh, buôn bán dịch vụ và các loại hoạt động khác. Bao gồm các lô đất thuộc các trung tâm thu hút của các đô thị các lô đất có mặt tiền giáp chợ, mặt tiền các đường phố dịch vụ thương mại, mặt tiền các nút giao thông dịch vụ chính. Khu đất này đặc biệt được đánh gía cao bởi có lợi thế về kinh doanh cho nên khả năng sinh lời của lô đất được đưa lên hàng đầu, để có thể kinh doanh thì các yếu tố về cơ sở hạ tầng như: điện, nước, giao thông… cũng được đánh giá cao hơn các nhân tố khác. Mặt khác thì cung cầu về nhà đất và tình hình tăng trưởng kinh tế cũng được đánh gía cao hơn do làm ăn phát triển thì các nhu cầu về chỗ kinh doanh cũng tăng. Vị trí 2: Gồm các lô đất có vị trí tốt, có độ hấp dẫn cao để kinh doanh buôn bán, sản xuất, làm dịch vụ và các hoạt động khác. Bao gồm các lô đất có mặt tiền ở các đường phố lớn, các trục đường lớn. Tại vị trí này nhân tố khả năng sinh lợi vẫn được đánh giá cao hơn tuy nhiên đã có sự chuyển dịch so với tại vị trí 1 đó là khả năng hợp thức hoá của đất đã được đánh giá cao hơn cũng như do ít có khả năng sinh lời nên yếu tố cung cầu nhà đất ít thúc giục người mua chọn khu đất này. 136
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 Vị trí 3: Bao gồm các lô đất có mặt tiền ở các đường phố vừa và nhỏ các ngõ lớn có vị trí ít thuận lợi trong giao dịch, buôn bán và các hoạt động kinh tế khác. Tại các lô đất này khả năng sinh lời không phải là yếu tố hàng đầu các nhân tố dường như ở một mức không chênh lệch nhau nhiều Vị trí 4: Gồm các khu đất có vị trí hoàn toàn không thuận lợi trong giao dịch, buon bán, dịch vụ, sản xuất và các hoạt động kinh tế khác. Đó là các lô đất nằm sâu trong ngõ nhỏ các hẻm nhỏ chỉ xe thô sơ đi vào được Các lô đất này không phù hợp với việc buôn bán mà chỉ thích hợp cho việc ở do vậy yếu tố khả năng sinh lợi không được đặt lên hàng đầu mà ở đây người mua quan tâm đến khả năng hợp thức hoá của đất cũng như một số các yếu tố khác như tâm lý, thói quen, sở thích… Để đánh giá ảnh hưởng của các nhân tố tới gía đất ta chia làm 2 trường hợp: • Đối với người mua đất nhằm mục đích kinh doanh • Đối với những người mua đất để ở ♣ Đối với những người mua đất nhằm mục đích kinh doanh: Qua phân tích tại các vị trí trên ta thấy đối với những người mua đất nhằm mục đích kinh doanh thì tầm quan trọng của các yếu tố được đánh giá như sau: • Khả năng sinh lời của đất: rất quan trọng • Khả năng hợp thức hoá: bình thường • Cơ sở hạ tầng: quan trọng • Cung cầu nhà đất: rất quan trọng • Tăng trưởng kinh tế: quan trọng • Các nhân tố khác bình thường Vậy ta có bảng đánh gía tầm quan trọng của các chỉ tiêu như sau: 137
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 ∑ K1 K2 K3 K4 K5 K6 Wi K1 2 3 3 2 4 4 18 0.25 K2 1 2 2 1 3 3 12 0.167 K3 1 2 2 1 3 3 12 0.167 K4 2 3 3 2 4 4 18 0.25 K5 0 1 1 0 2 2 6 0.083 K6 0 1 1 0 2 2 6 0.083 Hệ số K được tính như sau: 6 = ∑Pij ∗Wi K 3.11 j i=1 Trong đó: Kj : Hệ số điều chỉnh đất tại vị trí j Pij : ảnh hưởng của nhân tố i tại vị trí j đã làm mất đơn vị đo Wi : mức độ ảnh hưởng của nhân tố i đối với hệ số k i: số nhân tố ảnh hưởng tới giá đất j: số vị trí đất Đánh giá ảnh hưởng của các nhân tố tại từng vị trí bằng phương pháp chuyên gia. Số điểm tới đa cho từng nhân tố là 10 điểm. Điểm của các vị trí liền kế nhau cách nhau 2 điểm. Căn cứ vào từng vị trí ta sẽ cho điểm như sau: Vị trí I Vị trí II Vị trí III Vị trí IV Khả năng sinh lời 9 7 5 3 Khả năng hợp thức hoá 7 7 7 7 Cơ sở hạ tầng 8 6 4 2 Cung cầu nhà đất 6 6 6 6 Tăng trưởng kinh tế 6 6 6 6 138
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 Các nhân tố khác 5 5 5 5 Ta chọn hướng của các nhân tố theo hướng càng lớn càng tốt Vậy Pij của các nhân tố khả năng sinh lời, khả năng hợp thức hoá, cơ sở hạ tầng tính như sau: C ij = × 00 P 1 4 3.12 ij ∑C ij j=1 Các nhân tố còn lại theo hướng càng nhỏ càng tốt nên Pij tính toán như sau: 1 C ij P = × 00 1 3.13 4 1 ij ∑ C j=1 ij Vậy ta tính toán được Pij như sau: Vị trí I Vị trí II Vị trí III Vị trí IV Khả năng sinh lời 37,5 29,17 20,83 12,5 Khả năng hợp thức hoá 25 25 25 25 Cơ sở hạ tầng 40 30 20 10 Cung cầu nhà đất 25 25 25 25 Tăng trưởng kinh tế 25 25 25 25 Các nhân tố khác 25 25 25 25 Vậy ta tính được: K1= 30,63 K2= 26,88 K3= 23,12 K4= 19,37 139
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 ♣ Đối với đối tượng mua nhà không nhằm mục đích kinh doanh Những đối tượng này không đánh gía cao nhân tố khả năng sinh lời của đất. Tầm quan trọng của các nhân tố được đánh giá như sau (qua khảo sát tại một số trung tâm nhà đất tại Hà Nội) • Khả năng sinh lời của đất: bình thường • Khả năng hợp thức hoá: rất quan trọng • Cơ sở hạ tầng: quan trọng • Cung cầu nhà đất: rất quan trọng • Tăng trưởng kinh tế: quan trọng • Các nhân tố khác: quan trọng Bảng cho điểm của các nhân tố như sau: K1 K2 K3 K4 K5 K6 å Wi K1 2 0 1 0 1 1 5 0.069 K2 4 2 3 2 3 3 17 0.236 K3 3 1 2 1 2 2 11 0.153 K4 4 2 3 2 3 3 17 0.236 K5 3 1 2 1 2 2 11 0.153 K6 3 1 2 1 2 2 11 0.153 Chỉ tiêu Pij vẫn xác định như trên Vậy ta tính được : K1= 28,16 K2= 26,05 K3= 23,95 K4= 21,84 140
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 H Ö è cña õng Þt Ý s k t v r ®é ¶nh ëng M øc h 40 35 30 25 20 15 10 5 0 V Þt Ý r V Þt ÝI r V Þt ÝI r I V Þt ÝI I r I V Þt ÝI r V V íing êim ua nh»m ôc ch nh m ®Ý ki doanh V íing êim ua kh«ng nh»m ôc ch nh m ®Ý ki doanh Nếu ta chọn vị trí 4 là cơ sở để so sánh và gọi Hệ số ảnh hưởng của vị trí I γ 1= Hệ số ảnh hưởng của vị trí IV Hệ số ảnh hưởng của vị trí II γ 2= Hệ số ảnh hưởng của vị trí IV Hệ số ảnh hưởng của vị trí III γ 3= Hệ số ảnh hưởng của vị trí IV Vậy ta tính được các hệ số γ đối với từng trường hợp như sau: 141
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 Đối với đối tượng mua nhà Đối với đối tượng mua nhà nhằm mục đích kinh doanh ngoài mục đích kinh doanh γ1 1,58 1,29 γ2 1,39 1,19 γ3 1,19 1,09 γ4 1 1 Nhận xét: Hiện nay theo khung giá đất của Nhà nước sắp ban hành thì chênh lệch giữa giá đất tại vị trí I, II, III so với vị trí IV lần lượt là 2,86; 2 và 1,43. Như vậy con số này lơn hơn so với số đã tính ra ở trên. Do thời gian làm đồ án ngắn nên có thể chưa khảo sát hết các nhân tố ảnh hưởng hay việc khảo sát mức độ quan trọng của các nhân tố chưa chính xác do vậy đề tài sẽ nghiên cứu thêm để ra số liệu chính xác nhất. Mặt khác các cơ quan Nhà nước cũng cần xem xét để điều chỉnh lại các hệ số trên H Ö è i u nh ¸ tcña vÞt Ýs víivÞt ÝI s ® Ò chØ gi ®Ê c¸c r o r V H Ö è i u nh s ® Ò chØ 1. 8 1. 6 1. 58 1. 4 1. 39 1. 29 1. 2 1. 19 1. 19 1. 09 1 1 0. 8 0. 6 0. 4 0. 2 0 V Þt ÝI r V V Þt ÝI I r I V Þt ÝI r I V Þt ÝI r V Þt Ý r § èivíi®èit îng ua µ m nh nh»m ôc ch nh m ®Ý ki doanh § èivíi®èit îng ua µ µim ôc ch nh m nh ngo ®Ý ki doanh 142
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 Qua các số liệu ở trên ta thấy mặc dù vị trí I được đánh giá là cao nhất nhưng cũng không chênh lệch nhiều so với các nhóm còn lại đặc biệt là các nhóm đối tượng mua đất không nhằm mục đích kinh doanh. Vậy trong khung giá của Nhà nước (theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ) gía đất tại các vị trí liền nhau như vị trí I so với II, vị trí II so với III, vị trí III so với IV thường từ 2 đến 3 lần. Mặt khác ta có thể dùng các số liệu trên để điều chỉnh các giá đất khi cần thiết theo mức độ tương quan giữa các vị trí như trên. Như vậy khi phải điều chỉnh giá đất cho phù hợp với thực tế ta chỉ cần điều chỉnh vị trí số IV các vị trí còn lại được nhân với hệ số như trên. Để tiện cho việc xác định các hệ số trên trong điều kiện thị trường có nhiều biến động ta có thể lập một chương trình xác định các hệ số trên như sau: 143
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 Begi n Begi n N hËp è µng è s h n,s cétm ña a r n c m tË 1 N hËp µng h1 N hËp è µng è s h n,s cétm ña a r n c m tË 1 i=1 : G¸n ¸ r ®u¬ng Ðo gi tÞcho ch a[] i: i[]=2 i=i : +1 m a r n i[]=2 tË a[]i: sai i> m2 ®óng TÝ c¸c ¸ r l icña a nh gi tÞcßn ¹ m r n tË i=2 : j=i1 : ong: m *( t =2*( 2) m 2) a[] j: a[ [] i[+1] a[ [+1] i[]=( i1] j+a[] j ) ( i1]j ) j=j : +1 sai j m ( 2) ®óng t =2*( *( ong: m 2) m 2) Ý t T nh onghang/ong t i=1 : tonghang: =0 N hËp è µng è s h n,s j=1 : cétm ña a r n c m tË 2 tonghang: onghang+a[]j =t i[] a[] 7]=t i[ : onghang a[] 8]=t i[ : onghang/ong t j=j : +1 i=i : +1 N hËp ¸ r ña gi tÞc c¸c phÇn ö ña a r n t c m tË 2 sai j> m ( 2) ®óng sai sö ông d i>n c«ng hóc 2? t 1/ ®óng Ra Õtqu¶ k N hËp è µng è s h n,s Ý t T nh onghang Ý t T nh onghang cétm ña a r n c m tË 2 c[] j: b[] j/onghang) i[]=( i[]t *100 i[]=( b[] j/onghang) c[] j: 1/ i[]t *100 N hËp phÇn ö c¸c t Ra Õtqu¶ k m a r n tË i=1 : tonghang:=0 ua a Õtqu¶ § r k ndtonhhang:=0 Sö ông d c«ng høc hay t 1 2? ch: eakey =r Ý t T nh ong sai sai t =t ong: ong+a[] 8] j[] i[ *c[]i ch=1 ch=2 j=j : +1 ®óng ®óng j=1 : j=1 : § ua a Õtqu¶ r k tonghang: onghang+b[] j =t i[] tonghang: onghang+1/ i[] =t b[] j c[] j: b[] j/onghang) i[]=( i[]t *100 c[] j: 1/ i[]t i[]=( b[] j/onghang)*100 j=j : +1 j=j : +1 sai sai End j> m j> m ®óng ®óng sai i> n ®óng Ra Õtqu¶ k m a r n tË c i=1 : t =0 ong: j=1 : t :t ong = ong+a[] 8] j[] j[ *c[] i d[]: t i = ong j=j : +1 i=i : +1 sai j> n ®óng sai i> m ®óng Ra Õtqu¶ k m a r n tË d Begi n 144
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 uses crt; const max=10; var i,j,k:integer; n,m:integer; ch:char; a: array[1..max,1..max] of real; b: array[1..max,1..max] of real; c: array[1..max,1..max] of real; d: array[1..max] of real; tong,tonghang,ndtonghang:real; begin clrscr; write('Nhap so hang:');readln(n); write('Nhap so cot:');readln(m); for i:=1 to n do begin write('Nhap phan tu a[1',i,']');readln(a[1][i]); end; for i:=1 to (m-2) do a[i][i]:=2; for i:=2 to n do begin for j:=(i-1) downto 1 do a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j+1])-(a[i-1][j+1]); for j:=(i+1) to (m-2) do a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j-1])-(a[i-1][j-1]); end; tong:=2*(m-2)*(m-2); for i:=1 to n do begin tonghang:=0; for j:=1 to (m-2) do tonghang:=tonghang+a[i][j]; a[i][7]:=tonghang; a[i][8]:=tonghang/tong; end; writeln(tong:8:3); for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin 145
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 write(a[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; write('Nhap so hang:');readln(n); write('Nhap so cot:');readln(m); for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write('Nhap phan tu b[',i,j,']');readln(b[i][j]); end; for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(b[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; writeln; for i:=1 to n do begin write('Su dung cong thuc 1/2?');ch:=readkey; tonghang:=0; ndtonghang:=0; if ch='1' then begin for j:=1 to m do tonghang:=tonghang+b[i][j]; for j:=1 to m do c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100; end; if ch='2' then begin for j:=1 to m do ndtonghang:=ndtonghang+(1/b[i][j]); for j:=1 to m do c[i][j]:=((1/b[i][j])/ndtonghang)*100; end; writeln; end; for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(c[i][j]:8:3,' '); 146
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 if j=m then writeln; end; for i:=1 to m do begin tong:=0; for j:=1 to n do tong:=tong + a[j][8]*c[j][i]; d[i]:=tong; end; writeln; for i:=1 to m do write(d[i]:8:3,' '); readln; end. Để đáp ứng nhu cầu của quản lý Nhà nước cũng như của các lực lượng tham gia thị trường về giá BĐS trong thời gian tới cần:  Khung giá BĐS do Nhà nước ban hành chỉ áp dụng trong phạm vi giao dịch giữa Nhà nước với các tổ chức cá nhân trong việc giao bán, khoán, cho thuê BĐS, thu thuế, phí BĐS, bồi thường và hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Bãi bỏ quy định bắt buộc các bên không phải là Nhà nước tham gia giao dịch trên thị trường BĐS phải tuân thủ khung giá quy định của Nhà nứơc.  Hình thành và đưa vào hoạt động các trung tâm định giá BĐS. Các trung tâm thẩm định giá (không phân biệt công, tư) dưới các công ty tư vấn về định gía đất và các công trình gắn liền với đất hoạt động theo một quy chế chung và đáp ứng nhu cầu sử dụng giá khác nhau theo nguyên tắc hưởng phí dịch vụ. Có hệ thống cấp chứng chỉ cho các chuyên gia định giá theo các phương pháp thông dụng trên thế giới (Bộ Tài chính nghiên cứu trình đề tài làm thí điểm trước tại 1 –2 thành phố năm 2002).  Đối với các lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế, cho phép chính quyền địa phương thực hiện đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu ngân sách. 147
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 Hai là, phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức môi giới, tư vấn, dịch vụ mua bán BĐS Việc hình thành một hệ thống thông tin thường xuyên về thị trường BĐS cho phép thị trường hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu quả hoạt động của thị trường và có thể giảm nguy cơ nền kinh tế “bong bóng” do đâù cơ. Hiện tại các tổ chức này đang bước đầu được hình thành, hoạt động còn nhiều khó khăn, yếu kém, hạn chế. Trong thời gian tới cần: - Xoá bỏ các cản trở trong việc hành nghề của các chuyên gia, khuyến khích việc hình thành các hiệp hội nghề nghiệp, tiến tới chuyển một số chức năng công sang tổ chức tư, hội nghề nghiệp thực hiện…Đa dạng hoá các hình thức cung cấp thông tin và tư vấn cần thiết về pháp luật, quy hoạch, kế hoạch, chính sách, cung cầu, giá cả, tài chính, tín dụng…đối với BĐS thông qua các tổ chức công và tư. Tạo điều kiện về mặt pháp lý, quy chế tổ chức để các trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, các trung tâm môi giới, dịch vụ vay, thanh toán được tiếp tục hình thành, củng cố, mở rộng và hoạt dộng có hiệu quả. Khuyến khích sự hình thành các tổ chức môi giới có tư cách pháp nhân. - Thực hiện đa dạng hoá, công khai, minh bạch thông tin. Theo đó đưa thông tin về pháp luật, cơ chế chính sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý và phát triển thị trường BĐS lên phương tiện thông tin đại chúng và các trang Web. 6.Biện pháp nhằm tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS. Một hệ thống quản lý có hiệu lực sẽ phải tạo ra các lợi ích sau: • Tăng cường nhịp độ và bảo đảm an toàn cho các giao dịch trên thị trường BĐS – nhà đất • Hỗ trợ việc thu thuế BĐS – nhà đất và định gía BĐS – nhà đất • Tăng cường quy mô cũng như sự an toàn của việc thế chấp BĐS – nhà đất 148
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 • Bảo vệ đất công. • Giảm tranh chấp BĐS – nhà đất. • Cải thiện quy hoạch và phát triển kết cấu hạ tầng. • Cải thiện công tác thống kê. Trọng tâm của giải pháp này là tạo ra những điều kiện cần thiết để thực hiện các chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm quản lý Nhà nước nhằm phát triển thị trường BĐS. Thứ nhất, thực hiện đầy đủ trách nhiệm cuả Nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho các đối tượng sử dụng đất và sở hữu nhà. Thứ hai, thực hiện việc đăng ký tài sản BĐS thay thế nhiều thủ tục hành chính trong giao dịch về BĐS hiện nay. Thứ ba, cần xử lý nhanh việc sử dụng đất kém hiệu quả quỹ đất, nhà xưởng của các doanh nghiệp Nhà nước, trụ sở làm việc và quỹ đất cơ quan nhà nước và lực lượng vũ trang. • Đối với các diện tích đất, trụ sở làm việc đang được sử dụng đúng mục đích tại các tổ chức Nhà nước thì tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong đó có quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất) cho các tổ chức này. • Đối với các diện tích đất và nhà đã đang bị tổ chức quản lý đem bán hoặc cho thuê, chuyển nhượng…sai chính sách thì phải xử lý sai phạm và có biện pháp giải quyết hậu quả. • Giá trị của những diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được xác định và hạch toán vào tổng giá trị tài sản BĐS của tổ chức Nhà nước • Đối với các diện tích đất bị bỏ hoang hoá Nhà nước nên dùng biện pháp kinh tế như phạt luỹ tiến theo thời gia bỏ hoang hoặc chậm thực hiện dự án nếu không có lý do chính đáng. Thứ tư, sắp xếp, điều chỉnh bộ máy quản lý Nhà nước về BĐS và thị trường BĐS. Công tác này cần được triển khai theo hướng phân cấp tạo sự tự 149

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

LV.01: Bộ Luận Văn Thạc Sĩ Quản Trị Kinh Doanh MBA

165 tài liệu

2068 lượt tải

THÔNG TIN

TRỢ GIÚP

HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG

Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.