Tiểu luận: Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản trong giai đoạn hiện nay

Chia sẻ: Trương Anh Tuấn Tuấn | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:79

Thêm vào BST

Báo xấu

798
lượt xem 155
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

"Tiểu luận: Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản trong giai đoạn hiện nay" trình bày về BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS, đồng thời đưa ra một số giải pháp, kiến nghị và kết luận để nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản trong giai đoạn hiện nay. Tham khảo để biết thêm chi tiết về tiểu luận này nhé.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tiểu luận: Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản trong giai đoạn hiện nay

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP.HCM KHOA  TIỂU LUẬN ĐỀ TÀI: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY Giảng viên hướng dẫn: Nguyễn Ngọc Hưởng Nhóm thực hiện : Nhóm 1
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN …………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………. Tp.Hồ Chí Minh, Ngày…..tháng….. năm 2013
MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng số liệu Bảng 2.1 : Sự chuyển nhượng dự án của các DN Biểu đồ Biểu đồ 2.1 : Thay đổi giá thứ cấp (theo quý) Biểu đồ 2.2 : Biểu đồ số vốn FDI đầu từ vào BĐS. Biểu đồ 2.3 : Tăng trưởng GDP Việt Nam Biểu đồ 2.4 : Chỉ số CPI Việt Nam theo tháng Biểu đồ 2.5 : Vốn FDI tại Việt Nam Biểu đồ 2.6 : Tốc độ tăng trưởng GDP Biểu đồ 2.7 : Chỉ số CPI theo tháng Biểu đồ 2.8 : Doanh số bán lẻ Biểu đồ 2.9 : Đầu tư trực tiếp nước ngoài Biểu đồ 2.10 : Nguồn cung theo hạng ,Q2 2012 Biểu đồ 2.11 : Công suất thuê và giá thuê Biểu đồ 2.12 : Hoạt động theo hạng,Q2 2012 Biểu đồ 2.13 : Nguồn cung tương lai Biểu đồ 2.14 : Nguồn cung hiện tại,Q2 2012 Biểu đồ 2.15 : Công suất thuê và giá thuê Biểu đồ 2.16 : Giá thuê trung bình theo loại hình Biểu đồ 2.17 : Nguồn cung tương lai dự kiến Biểu đồ 2.18 : Tổng quan thị trường, Q2 2012 Biểu đồ 2.19 : Thị trường sơ cấp,Q2 2012 Biểu đồ 2.20 : Thị trường thứ cấp, Q2 2012 Biểu đồ 2.21 : Nguồn cung tương lại Biểu đồ 2.22 : Phân hạng nguồn cung ,Q2 2012 Biểu đồ 2.23: Hoạt động của văn phòng Hạng A Biểu đồ 2.24: Hoạt động của văn phòng Hạng B
Biểu đồ 2.25: Dự án sẽ hoàn thành cuối năm 2012 Biểu đồ 2.26: Nguồn cung theo năm Biểu đồ 2.27: Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy trung bình Biểu đồ 2.28: Giá thuê Biểu đồ 2.29: Một số dự án hoàn thành năm 2012 Biểu đồ 2.30: Nguồn cung theo Quận ,Q2 2012 Biểu đồ 2.31: Cung mới theo Hạng, Q2 2012 Biểu đồ 2.32: Giá thứ cấp theo Hạng , Q2 2012
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản; WTO Tổ chức thương mại Thế giới; USD Đồng đô la Mỹ; VND Đồng Việt Nam TP Thành phố; NĐ-CP Nghị định Chính phủ; UBND Uỷ ban nhân dân; IRR Hệ số hoàn vốn nội bộ; NPV Giá trị hiện tại ròng; GDP Tổng sản phẩm quốc nội; FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài; XHCN Xã hội chủ nghĩa VAT Thuế giá trị gia tăng TNDN Thuế thu nhập doanh nghiệp DN Doanh nghiệp NHNN Ngân hàng nhà nước VAMC Công ty Quản lý tài sản Việt Nam TCTD Tổ chức tính dụng DATC Công ty mua bán nợ GPMB Giải phóng mặt bằng N/A Chưa có thông tin CPI Chỉ số giá tiêu dung NHNNVN Ngân hàng Nhà nước Việt Nam FDI Vốn đầu tư trực tiếp NFA Hiệp hội Giao dịch Tương lai GFA Tổng diện tích sàn HMTC Công ty Quản lý Kinh Doanh Nhà Thành phố Hồ Chí Minh. Q Quý
LỜI MỞ ĐẦU 1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta có những bước tiến vượt bậc, tốc độ tăng trưởng kinh tế năm sau luôn cao hơn năm trước. Nước ta đang trong quá trình hội nhập n ền kinh tế Thế giới theo cả chiều sâu và chiều rộng. Nhất là gần đây nước ta đã gia nhập Tổ chức thương mại Thế giới (WTO), có rất nhiều cơ hội cũng như thách thức cho tiến trình hội nhập kinh tế thế giới của Việt Nam. Việc tạo ra cơ sở vật chất và hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế xã hội là một điều tất yếu, đi đôi với việc phát triển kinh tế cần chú tr ọng t ới phát triển các ngành phụ trợ một cách đồng bộ. Vì vậy, việc phát triển thị trường bất động sản (BĐS) trong những năm gần đây diễn ra mạnh mẽ và sâu rộng. Bên cạnh sự phát triển kinh tế nói chung thì thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là một thị trường đầy tiềm năng và cơ hội. Nhiều nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài đang nhìn thấy nhiều cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này. Hiện nay, có rất nhiều dự án về BĐS lớn đang thu hút các nhà đ ầu tư trong n ước và n ước ngoài. Hàng loạt các khu đô thị mới, siêu thị, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê... được mọc lên ở các thành phố lớn vừa đáp ứng các nhu cầu ăn ở và các dịch vụ thiết yếu cho cuộc sống, vừa tạo ra một diện mạo cảnh quan đô thị khang trang sạch đẹp. Trong những năm gần có r ất nhi ều doanh nghiệp đã và đang tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS với nhiều dự án lớn có t ổng mức đầu tư hàng trăm triệu đô la Mỹ. Đây là lĩnh vực kinh doanh còn mới mẻ, thị trường có nhiều tiềm năng nhưng cần một lượng nguồn vốn lớn để đầu tư. Sự biến động của thị tr ường BĐS di ễn biến rất phức tạp, nóng lạnh thất thường, lúc thì lên “cơn sốt” lúc thì lại “đóng băng”. Do thị trường này chiếm dụng nguồn vốn lớn trong quá trình hoạt động nên khi thị tr ường có s ự bi ến động tiêu cực sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế, có thể gây khủng hoảng đến nền kinh tế của một nước hoặc một khu vực thậm chí trên toàn cầu. Vì vậy, cần có những nghiên cứu cơ bản về quy luật vận động của thị trường BĐS để có những giải pháp thích hợp trong việc điều chỉnh nóng lạnh thất thường của thị trường BĐS, từ đó hạn chế những tổn thất, thiệt hại do sự biến động thất thường của thị trường BĐS gây ra. Mặt khác, nhiều Doanh Nghiệp mới thành lập còn non trẻ nhưng ngay từ những ngày đầu vài Doanh Nghiệp đã xác định ngành nghề kinh doanh chính là đầu tư và kinh doanh bất động sản. Vì là lĩnh vực kinh doanh chính, vậy nên c ần có m ột sự nghiên cứu tổng quát và cái nhìn tổng quan về thị trường này để định hướng phát triển th ị trường đi đúng hướng, tìm ra những điểm mạnh, điểm yếu của thị trường BĐS để có những biện pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản. Vì vậy, đề tài nghiên cứu “Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản trong giai đoạn hiện nay” là một điều rất cần thiết cho việc tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS. 2. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHAM VI NGHIÊN CỨU Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Hoạt động kinh doanh BĐS trong giai đoạn hiện nay Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Trong phạm vi doanh nghiệp, các hoạt động kinh doanh BĐS trong giai đoạn hiện nay thuộc các loại hình kinh doanh bất động sản: + Đầu tư xây dựng khu đô thị mới. + Đầu tư xây dựng công trình xây dựng để bán và cho thuê: nhà riêng biệt, chung cư, tổ hợp siêu thị, khách sạn, văn phòng… + Tổ chức quản lý các khu đô thị mới, các toà nhà chung cư sau khi hoàn thành đ ưa vào s ử dụng.
3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Kết hợp phương pháp định tính, định lượng, phương pháp phân tích – tổng hợp, phương pháp mô hình hoá, phương pháp thống kê, dự báo và một số phương pháp toán cao cấp ... để giải quyết các vấn đề nghiên cứu của đề tài. 4. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC CỦA TIỂU LUẬN Tổng quan về thị trường bất động sản nói chung và khái lược hệ thống pháp lý điều chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản. Phân tích những đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh BĐS để tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến nâng cao hiệu quả kinh doanh của dự án. Đánh giá kết quả đạt được và những hạn chế trong quá trình thực hiện đ ầu tư các dự án kinh doanh bất động sản trong giai đoạn hiện nay. Phân tích các nguyên nhân dẫn đến các hạn chế trong quá trình thực hiện đầu tư các dự án đầu tư kinh doanh b ất đ ộng s ản trong giai đoạn hiện nay. Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản trong giai đoạn hiện nay 5. TÊN VÀ KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN 5.1 Tên tiểu luận : “Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản trong giai đoạn hiện nay” 5.2 Kết cấu tiểu luận : Mở đầu: Chương 1: Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản. Chương 2: Hoạt động kinh doanh bất động sản trong giai đoạn hiện nay. Chương 3: Một số giải pháp, kiến nghị và kết luận để nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản trong giai đoạn hiện nay. Kết luận Tài liệu tham khảo
CHƯƠNG I: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm về bất động sản (BĐS). Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu v ực giáp ranh” giữa hai khái niệm “BĐS” và “động sản”. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Nhưng nước Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đ ất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy đ ịnh này cũng đ ược th ể hi ện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm c ả nh ững quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối t ượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê nh ững vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy đ ịnh: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài s ản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đ ến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. 1.1.2 Đặc điểm của BĐS. 1.1.2.1 Tính cá biệt và tính khan hiêm. Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đ ất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm c ụ th ể c ủa đ ất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hang hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có v ị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đ ầu t ư, ki ến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn s ở thích cá nhân v.v. 1.1.2.2 Tính bền lâu. Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đ ược xem như không th ể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí s ử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các n ước trên th ế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu b ền c ủa hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. 1.1.2.3 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau. BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác đ ộng c ủa BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
1.1.2.4 Tính tích ứng. Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đ ảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác. 1.1.2.5 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý. Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. 1.1.2.6 Mang nặng yếu tố tập quán , thị hiếu và tâm lý xã hội. Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thong th ường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí c ả các vấn đ ề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. 1.1.3 Phân loại BĐS. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.  BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là tr ụ sở làm việc v.v..Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đ ất nước cũng nh ư phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuy ệt đ ại đa s ố các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.  BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..  BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta. 1.2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Khái niệm về thị trường và thị trường BĐS.
1.2.1.1 Khái niệm về thị trường. Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và l ưu thong hàng hoá. Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ định sự tồn tại khách quan c ủa thị tr ường. Qua nghiên cứu và phân tích lý thuyết về thị trường của các nhà kinh điển ta th ấy một s ố v ấn đ ề c ần lưu ý:  Thị trường gắn với sản xuất hàng hoá. Sản xuất hàng hoá là c ơ s ở kinh t ế quan tr ọng của thị trường. Thị trường phản ánh trình độ và mức độ của nền sản xuất xã hội.  Mối quan hệ giữa thị trường trong nước và thị trường nước ngoài ngày càng đ ược nhận thức đầy đủ và đúng đắn. Từ chỗ chỉ đề cao thị trường ngoài nước hoặc trong nước đếnchỗ thấy được quan hệ thống nhất hữu cơ của 2 loại thị trường này. Phải có các giải pháp để biến thị trường trong nước thành bộ phận của thị trường thế giới.  Vai trò điều tiết của nhà nước đối với thị trường là cần thiết tất y ếu. Đi ều ti ết th ị trường theo yêu cầu các quy luật kinh tế và sự vận động khách quan của thị trường.  Ngày nay, không tồn tại thị trường dưới dạng thuần túy đơn nhất. Trong nền kinh tế mỗi nước đều tồn tại nhiều dạng thức, nhiều thể loại và nhiều cấp đ ộ thị tr ường khác nhau. Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp. Từ những nghiên cứu sơ l ược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày nay phạm trù thị tr ường luôn đ ược đ ưa thêm những nội dung mới. Tuỳ từng điều kiện và giác độ nghiên cứu mà người ta đ ưa ra các khái niệm thị trường khác nhau. Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá. Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những đ ịa đi ểm mua bán hàng hoá cụ thể. Trong kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này. Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều. Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua l ại l ẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán. Theo quan niệm này tác đ ộng và hình thành thị trường là một quá trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể. Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: thị trường là tổng thể các quan hệ về l ưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ. Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. Bản chất của thị trường là giải quyết các quan hệ. Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản trên thị trường. Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố cung - cầu của thị trường. Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng hoá và dịch vụ được tính bằng tiền. 1.2.1.2 Thị trường BĐS. Dựa trên các phân tích lý luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS:
- Khái niệm 1: thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp c ận đ ược BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì. - Khái niệm 2: thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS. - Khái niệm 3: thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác đ ộng quy ết đ ịnh đ ến s ự thúc đ ẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS. - Khái niệm 4: thị trường BĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn.. Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, nhưng sau khi nghiên cứu và tổng hợp thì khái niệm về thị trường BĐS được định nghĩa như sau: Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan nh ư trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. 1.2.2 Đặc điểm của thị trường BĐS. Hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thông thường nên th ị tr ường BĐS cũng có những đặc điểm riêng. Điều đó thể hiện ở những đặc điểm sau: 1.2.2.1 Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá. Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập đ ược nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định. Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có th ể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong c ấp đ ộ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định. Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này ho ặc d ự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định. Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng
hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định. Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐSđều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các n ền kinh t ế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có n ền kinh t ế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đ ồng loạt tất cả các c ơ ch ế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá th ị tr ường BĐS. 1.2.2.2 Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6 - 7 năm, dài là 9 - 10 năm, trung bình là 8 - 9 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng tr ưởng “phi mã” trong 2 năm 1992-1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994. 1.2.2.3 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh h ưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị tr ường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v.. 1.2.2.4 Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác đ ộng mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đ ất và chothuê đ ất) là ch ịu tác đ ộng nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đ ều quan tâm đ ến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. 1.2.2.5 Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường). Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đ ến những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo c ủa th ị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức đ ộ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác. 1.2.2.6 Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng nh ư thu h ồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính l ớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay). Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v..dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
1.2.2.7 Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS. Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn và không mất đi và người có quyền sở hữu và sử dụng đất đai không sử dụng đ ất đai như hàng hoá khác. Điều mà họ muốn là quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó,khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như giá trị của các hàng hoá thông thường mà phải xác định trên cơ sở khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai. 1.2.2.8 Cung về BĐS biến động chậm hơn so với biến động cầu và giá cả BĐS. Với hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu diễn ra theo quy luật chung: khi cầu đẩy giá tăng lên sẽ khích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng nhanh như các loại hàng hoá khác. Đó là do đặc điểm của BĐS cần phải có thời gian đ ể tạo ra chúng, đ ể t ạo ra các công trình cần phải có thời gian tìm hiểu về mọi thông tin về đất đai, làm dự án, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công. Cung BĐS có giới hạn mà cầu BĐS lại luôn tăng, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Do vậy, trong thị trường BĐS sự thay đổi về giá BĐS thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu, hay nói cách khác giá cả là do quan hệ cung cầu quyết đ ịnh. S ự biến đ ộng về giá cả thị trường bắt đầu do sự thay đổi của cầu. Khi giá giảm cầu ít co giãn so với giá bởi vì khi giá giảm nhưng giảm đến mức để người mua có thể mua tăng thêm một đơn vị BĐS; ngược l ại, khi giá tăng thì bản thân do cầu tăng trong khi cung không phản ứng theo kịp làm giá tăng. Khi giá tăng nhưng cung không co giãn vì tổng nguồn BĐS, nhất là đất đai có giới hạn, vi ệc đ ầu t ư phát triển phải mất nhiều thời gian nên khi cầu tăng thì cung không thể tăng ngay. Giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết định, ngược lại giá cả lại ảnh hưởng điều tiết cung và cầu. Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản. Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc biệt là có giải pháp để bình ổn thị trường BĐS, hạn chế về gia tăng của cầu về BĐS không cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo). Chính vì sự hoạt động của thị trường BĐS rất cần có sự quản lý điều tiết của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước. Quá trình giao dịch về BĐS phải trải qua khâu pháp lý nên Nhà n ước là một trong những lực lượng tham gia vào thị trường BĐS. Vai trò của Nhànước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hoá BĐS giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về BĐS thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh BĐS.Nhà nước quản lý thị trường BĐS là nhằm phát huy tính ưu việt của cơ chế thị trường và hạn chế những khuyết tật do cơ chế đó gây ra. Thông qua các công tác quản lý, Nhà nước định hướng, dẫn dắt các thành phần kinh tế, tạo môi tr ường và đi ều ki ện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh BĐS theo cơ chế thị tr ường, ki ểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh tế, đảm bảo sự kết hợp hài hoà trong s ự phát triển kinh tế xã hội ở tầm vĩ mô. 1.2.2.9 Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập. Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập là do hàng hoá BĐS không bày bán trên thị trường như các loại hàng hoá khác, người mua và người bán BĐS không có cơ hội và đủ lượng
thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch. Hơn nữa, vì BĐS thường có giá trị lớn, người mua và người bán thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có c ơ h ội mua ho ặc bán. Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS, cần phải có nhà tư vấn môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ các giao dịch BĐS sẽ dễ dàng hơn. Thực tế cho thấy nếu lực l ượng môi gi ới kém phát triển thì sự vận hành thì sự vận hành của thị trường BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ cao. Do đó, phải coi tư vấn, môi giới trong giao dịch BĐS là một nghề chuyên nghiệp độc lập. Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát huy vai trò c ủa các tổ chức tín dụng trong tư vấn, môi giới giao dịch BĐS vì chính các t ổ ch ức này khi th ực hi ện nghiệp vụ cho vay đã có những bước thẩm định pháp lý cần thiết và định giá BĐS. 1.2.2.10 Thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian. Thị trường BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hoá khác. BĐS là những yếu tố vật chất bền lâu, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không thể thay đổi đ ịnh hướng đầu tư khai thác các công trình BĐS. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị tr ường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư. 1.2.3 Vai trò vị trí của thị trường BĐS. Thị trường BĐS có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng nền kinh tế đồng thời cũng ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng đó đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt sau: 1.2.3.1 Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Thị trường BĐS là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐS, là cầu nối giữa sản xuất vàtiêu dùng BĐS. Đó chính là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân BĐS. Thị trường BĐS là nơi thực hiện chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị (đối với nguồn kinh doanh BĐS). Khi thị trường BĐS không được thông suốt, ngưng trệ sự chuyển hoá gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng l ớn đ ến quá trình tái sản xuất trong những quá trình sản xuất tiếp theo. Khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện cho tốt cho người kinh doanh BĐS cũng nhờ đó mà thúc đẩy mạnh quá trình sản xuất. 1.2.3.2 Thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế. Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị trườngnhư: thị trường vốn, thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường BĐS. Các thị trường này tác động qua lại lẫn nhau, do đó sự phát triển của thị trường BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị tr ường và đó thị trường chung của mỗi quốc gia. Khi thị trường BĐS phát triển nó kéo theo các thị trường khác phát triển theo: thị trường vốn phát triển để cung cấp vốn cho đ ầu tư phát triển; thị tr ường hàng hoá, thị trường lao động là các yếu tố đầu vào cho thị trường BĐS nên cũng phát tri ển theo tương ứng.
Trong thời kỳ hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước. Sự phát triển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường nước ngoài bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể nước ngoài tham gia giao dịch BĐS trong nước, đồng thời cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và có th ể c ư trú và sinh sống tại đó. Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết nhau giữa các nước, giữa các dân tộc. 1.2.3.3 Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô,tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất c ủa mỗi n ước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị tr ường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn đ ể phát triển thông qua hoạt động thế chấp. 1.2.3.4 Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động. Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đ ảm cho các BĐS có đ ủ đi ều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh t ế c ủa quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hang cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát tri ển đ ầu t ư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính d ồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng c ủa nền kinh tế. 1.2.3.5 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đ ặc biệt nhất là khi n ước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc pháttriển và quản lý th ị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
1.2.3.6 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách. Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đó tạo nên chuy ển d ịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật đ ể các giao dịch BĐS chính th ức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm. 1.2.3.7 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn. Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đ ất h ầu h ết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng tr ực ti ếp đ ến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị tr ường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở. 1.2.3.8 Thị trường BĐS góp phần vào sự ổn định xã hội, nâng cao đời sống của nhân dân. Thị trường BĐS trong đó có thị trường đất đai, luôn gắn liền với chính sách về đ ất đai. Ở bất cứ quốc gia nào, thị trường BĐS cũng là thị trường quan trọng bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội. Thị trường BĐS phát triển không lành mạnh sẽ dẫn đến sự rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thường... Đi ều đó tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương, chính sách, sẽ hạn chế s ự phát triển của BĐS, do đó, ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của con người và các hoạt động xã hội nói chung. Thị trường BĐS hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó sẽ góp phần làm cho xã hội ổn định hơn. Thực hiện hoạt động của thị trường BĐS ngầm trong những năm qua ước ta đã chứng minh điều đó. Thị trường không có sự kiểm soát của Nhà nước, nạn đầu cơ đất đai gia tăng... đã khiến giá đất lên cao, làm người dân lo lắng, thiếu an tâm, hoài nghi chính sách đất đai, mối quan hệ về đất đai, nhà ở đã có biểu hiện tiêu cực. Thị trường BĐS phát triển buộc người sản xuất kinh doanh BĐS phải không ngường nâng cao trình độ khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất. Do đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá, thể thao, vui chơi, giải trí, giao tiếp công cộng... Hơn nữa, nó còn góp phần thoả mãn các yêu cầu về nơi ăn chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc, sinh hoạt...Thị trường BĐS là một bộ phận của thị trường xã
hội, do đó, sự phát triển của thị trương này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hoá, nói chung là tác động tốt đ ến s ự phát tri ển th ị trường chung đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con người, qua đó mà nâng cao đời sống của nhân dân. 1.2.3.9 Phát triển thị trường BĐS góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách đất đai, chính sách về BĐS. Chỉ thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường BĐS ta mới thấy rõ đ ược nh ững bất cập của chính sách, đặc biệt là đối với đất đai, từ đó để sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng. Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã hội, được thực hiện chủ y ếu thông qua th ị trường, do đó, từ thị trường đất đai, Nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập của các chính sách , của hệ thống quản lý đối với đất đai. Qua đó, Nhà nước sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sách mà còn cả các công tác quản lý đất đai, quản lý BĐS. Từ đó, khắc phục tình tr ạng thị trường ngầm về BĐS, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai. 1.2.4 Phân loại thị trường BĐS. 1.2.4.1 Thị trường nhà ở và đất ở. Các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm các hàng hoá BĐS đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, BĐS công nghiệp, nông nghiệp, các công trình hạ tầng và các BĐS dịch vụ du lịch, thể thao...đều đã xuất hiện và tham gia vào giao dịch trên thị trường BĐS. Tuy nhiên, các giao dịch về BĐS chủ yếu xoay quanh các giao dịch về đất đai, nhà ở là phổ bi ến và mang tính chất chi phối hoạt động thị trường BĐS hiện nay. Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình cá nhân đ ược chuyển nhượng quyền và nhận quyền chuyển nhượng sử dụng đất, theo cách hiểu của người dân là mua bán đất đai. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà; nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở ra cơ hội cho nhi ều người dân có tiền, có nhu cầu nhà đất riêng yên tâm thực hiện mong ước của mình bằng cách tham gia vào dòng người đi tìm mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở mộtcách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất ở bắt đầu tăng lên từ sau ngày Luật đất đai năm 1993 chính thức có hiệu l ực. Năm 1992 cũng là thời điểm đánh dấu mở đầu của thời kỳ mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn l ực đầu tư nước ngoài. Đây cũng là thời điểm bắt đầu tiến trình bình thường quan hệ bình thường hoá quan hệ Việt - Mỹ với việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xoá bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Đó là tiền đề quan trọng hứa hẹn dòng đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn kỳ vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực tiền vốn chưa biết đầu tư vào đâu ngoài cất trữ và gửi tiết kiệm trong bối cảnh lạm phát phi mã, nay chuyển sang đ ầu tư mua bán đ ất đai, BĐS. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong số đó phải kể đ ến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước Đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi khi chấm dứt hợp đ ồng lao đ ộng khi sáp nhập Đông và Tây Đức. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu đất đai, BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt BĐS cho thị tr ường BĐS trong nh ững năm 1993- 1995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn như: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh,... Sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS tham gia vào giao