Tiểu luận môn Định giá tài sản: Giải thích những hạn chế của phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản

Chia sẻ: Nguyễn Tuấn Đạt | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:18

Thêm vào BST

Báo xấu

228
lượt xem 54
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tiểu luận trình bày tổng quan về bất động sản và thẩm định giá; thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thu nhập và những mặt hạn chế; thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp chi phí và những mặt hạn chế.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tiểu luận môn Định giá tài sản: Giải thích những hạn chế của phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản

BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH _______._______ BÀI TIỂU LUẬN MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Đề bài: Giải thích những hạn chế của phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản. Họ và tên: Nguyễn Tuấn Đạt Mã Sinh viên: 1973402011817 Khóa/Lớp: (tín chỉ) CQ57/19.01_LT1 (Niên chế): CQ57/19.01 STT: 06 ID phòng thi:530 053 0014 HT thi: 202-ĐT Ngày thi: 8/6/2021 Ca thi: 7h30
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này là do tôi độc lập nghiên cứu
LỜI MỞ ĐẦU Trong nền kinh tế thị trường hiện nay thì định giá tài sản nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng là môn khoa học mà giúp nghiên cứu, bổ sung các kiến thức về bất động sản, thị trường bất động sản, giá bất động sản, định giá bất động sản, các phương pháp định giá cơ bản, nguyên tắc xác định giá bất động sản. Đó là sự ước tính về giá trị của bất động sản bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Giá bất động sản ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Định giá bất động sản chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác. Do đó, muốn định giá bất động sản người ta phải căn cứ vào một số nguyên tắc và phương pháp. Có rất nhiều phương pháp để xác định giá bất động sản. Trước khi chúng ta nghiên cứu, để xác định được phương pháp định giá bất động sản phù hợp, có thể áp dụng thì ta phải nắm vững nội dung cũng như ưu điểm và hạn chế của từng phương pháp. Trong đó, ta nên chú ý tới những hạn chế để có hướng khắc phục kịp thời tránh định giá sai làm chênh lệch quá nhiều so với giá trị thực tế của bất động sản. Từ đó em đã chọn đề tài “Giải thích những hạn chế của phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản”. (Trong bài tiểu luận này em sẽ đề cập sâu hơn về mặt hạn chế của các phương pháp.) Hưng Yên, ngày 8 tháng 6 năm 2021 2
A. MỤC LỤC Trang Lời mở đầu 2 Chương I TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ 4 1. Bất động sản 4 2. Thẩm định giá 4 Chương II THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP VÀ NHỮNG MẶT HẠN CHẾ 5 1. Cơ sở lý luận và khái niệm 5 2. Nội dung phương pháp và các bước tiến hành 6 3. Những mặt hạn chế của phương pháp thu nhập 7 4. Điều kiện áp dụng 8 5. Phân tích hạn chế của phương pháp thu nhập thông qua tình huống 8 thẩm định giá bất dộng sản cụ thể Chương III THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ VÀ NHỮNG MẶT HẠN CHẾ 11 1. Cơ sở lý luận và khái niệm 11 2. Nội dung phương pháp và các bước tiến hành 11 3. Những mặt hạn chế của phương pháp chi phí 13 4. Điều kiện áp dụng 13 5. Phân tích hạn chế của phương pháp chi phí thông qua tình huống 14 thẩm định giá bất dộng sản cụ thể
B. NỘI DUNG Chương I TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Bất động sản (BĐS) 1.1. Khái niệm Bất động sản là các tài sản (TS) bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các TS gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các TS khác gắn liền với đất đai; các TS khác do pháp luật quy định. 1.2. Đặc điểm của BĐS Có 6 đặc điểm nổi bật sau: - Cố định về vị trí - Tính bền vững - Tính khan hiếm - Tính khác biệt - Tính ảnh hưởng lẫn nhau - Có giá trị lớn 2. Thẩm định giá (TĐG) 2.1. Khái niệm Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. 2.2. Các nguyên tắc trong thẩm định giá Có 5 nguyên tắc trong TĐG: - Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất - Nguyên tắc thay thế 4
- Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai - Nguyên tắc đóng góp - Nguyên tắc cung cầu 2.3. Quy trình thẩm định giá BĐS Quy trình thẩm định giá BĐS gồm 6 bước: Bước 1: Xác định vấn đề Bước 2: Lập kế hoạch Bước 3: Thu thập thông tin Bước 4: Phân tích thông tin Bước 5: Xác định giá trị tài sản Bước 6: Lập báo cáo Chương II THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP VÀ NHỮNG MẶT HẠN CHẾ 1. Cơ sở lý luận và khái niệm 1.1. Cơ sở lý luận - Phương pháp thu nhập xây dựng trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. - Lập luận theo phương pháp cho rằng giá trị bất động sản được xác định dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho nhà đầu tư. - Giá trị bất động sản mục tiêu được coi là ngang bằng với giá trị của những bất động sản tương đương có thể so sánh được. Và để thuận tiện trong quá trình tính toán người ta thường đưa hết dòng thu nhập dự kiến trong tương lai về thời điểm hiện tại. Vì vậy giá trị bất động sản được xác định bằng giá trị hiện tại của tất các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể. 5
1.2. Khái niệm Trong thẩm định giá tài sản, phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đối với các dòng thu nhập trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. 2. Nội dung phương pháp và các bước tiến hành 2.1. Nội dung Phương pháp thu nhập có bản chất là việc tiến hành chuyển hóa các dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá trị của BĐS. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá tài sản đầu tư (BĐS, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính toán được tỷ lệ chiết khấu phù hợp. Phương pháp thu nhập được chia làm hai phương pháp. Phương pháp thứ nhất là phương pháp vốn hóa thu nhập áp dụng thay đổi với trường hợp của họ thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và đầu tư số năm là vô hạn. Phương pháp thứ hai là phương pháp dòng tiền chiết xuất áp dụng cho trường hợp nhập từ tài sản đâu qua các năm là khác nhau. 2.2. Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của BĐS. Công thức tính doanh thu đem lại: ∑ 𝑫𝒐𝒂𝒏𝒉 𝒕𝒉𝒖 = Đơn giá x Tổng Ssàn xây dựng x Hệ số xây dựng x Tỷ lệ phủ đầy Bước 2: Ước tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm. Bước 3: Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta được thu nhập thuần hàng năm. 6
Bước 4: Xác định tỷ lệ vốn hóa thích hợp dùng để tính toán. Bước 5: Áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS cần định giá. • Đối với bất động sản mang lại thu nhập vĩnh viễn: A V = Áp dụng công thức: i Trong đó: - V: giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai (giá trị BĐS) - A: thu nhập ròng trung bình hàng năm từ BĐS - i: tỷ lệ vốn hoá (tỷ lệ chiết khấu, hoặc chi phí cơ hội của vốn) • Đối với BĐS mang lại thu nhập có thời hạn Thu nhập không bằng nhau: n CFt T V =  (1 + i 1 ) t + (1 + i ) n Trong đó: + V: giá trị của BĐS + CFt: thu nhập ròng năm t + T: giá trị năm n + t: năm thứ t (t=1,n) + n: số năm hoạt động + i: tỷ lệ lãi đòi hỏi Thu nhập bằng nhau: 1 − (1 + i ) − n T V = A + i (1 + i ) n 3. Những mặt hạn chế của phương pháp thu nhập 7
- Trong phân tích các giao dịch cần phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…dẫn đến khó thuyết phục được khách hàng bởi những thông tin đã điều chỉnh. - Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai. - Việc ước tính, dự kiến, dự báo dòng tiền trong tương lai là rất khó khăn; sai số có thể xảy ra vì vậy kết quả định giá sẽ bị ảnh hưởng lớn trước sự thay đổi nhỏ của các tham số trong quá trình tính toán. Do vậy kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan. 4. Điều kiện áp dụng - Phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá đối với các BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định hàng năm và có thể dự báo trước một cách hợp lí. - Trong điều kiện xu hướng thương mại hóa các BĐS, bất kì BĐS nào được đưa vào kinh doanh và tạo ra thành thu nhập, có cơ sở tính dòng thu nhập thì có thể áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá trị. - Phương pháp này thường được áp dụng để tư vấn trong các quyết định lựa chọn các phương án đầu tư. 5. Phân tích hạn chế của phương pháp thu nhập thông qua tình huống thẩm định giá bất dộng sản cụ thể Tình huống đặt ra: Cần thẩm định giá của một thửa đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đường A, quận B, thành phố C. Trên thửa đất có công trình xây dựng, bao gồm 01 tòa nhà văn phòng cho thuê và các hạng mục phụ trợ với các thông tin như sau: – Diện tích thửa đất: 6.000m2, thời hạn sử dụng đất còn lại là 40 năm. 8
– Tòa nhà văn phòng: diện tích xây dựng 3.000m2, cao 10 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng sàn 30.000m2; DT sử dụng cho thuê làm văn phòng chiếm 70% DT sàn. – Tổng giá trị công trình trên đất (tòa nhà chính và các hạng mục phụ trợ) tại thời điểm xác định giá là: 315.000 triệu đồng. – Giá trị thu hồi của công trình sau khi hết thời hạn sử dụng đất là không đáng kể. – Giá thuê văn phòng qua khảo sát từ 03 tòa văn phòng cho thuê tương tự trên cùng địa bàn. Sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt, mức giá bình quân cho thuê trên thị trường tại thời điểm xác định giá là: 0,23 triệu đồng/m2/tháng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng); tỉ lệ cho thuê được (tỉ lệ lấp đầy) là 80%. Tiền thuê được thanh toán hàng năm, lần thanh toán đầu tiên sau thời điểm định giá là một năm. – Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà văn phòng (chi phí điện, nước, an ninh, vệ sinh, nhân công quản lý, sửa chữa bảo dưỡng…) theo thống kê trên địa bàn bằng 15% doanh thu. – Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là 30 triệu đồng. – Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh là: r = 9,83%/năm (năm 2011 là: 12%; năm 2012 là 9%; năm 2013 là 8,5%). Xử lí tình huống đặt ra theo phương pháp thu nhập: Bước 1: Sử dụng công thức tính doanh thu đem lại từ các hoạt động tài chính với BĐS ta được – Doanh thu một năm từ việc cho thuê văn phòng là: 0,23 triệu đồng/m2/tháng x 30.000m2 x 70% x 80% x 12 tháng = 46.368 triệu đồng. 9
 Hạn chế: Sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt mới đưa ra được mức giá bình quân cho thuê trên thị trường tại thời điểm xác định giá là 0,23 trđ như vậy yếu tố đó đã được thẩm định viên làm đẹp nên khó thuyết phục. Bước 2: Chi phí quản lý, vận hành một năm là: 46.368 x 15% = 6.955,2 triệu đồng. – Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là: 30 triệu đồng. Bước 3: Doanh thu thuần một năm từ cho thuê văn phòng là: 46.368 triệu đồng – 6.955,2 triệu đồng – 30 triệu đồng = 39.382,8 triệu đồng. Bước 4: Do khu đất có thời hạn sử dụng còn lại là 40 năm, nên lãi suất được điều chỉnh như sau: r x (1 + r)n 9,83 % x (1 + 9,83 %)40 R= = = 10,07% (1 + r)n – 1 (1 + 9,83 %)40 – 1 Bước 5: Giá trị của bất động sản quy về thời điểm hiện tại 39.382,8 triệu đồng Giá đất của bất động sản = = 391.090,37 triệu đồng 10,07% – Giá trị thị trường của thửa đất là: 391.090,37 triệu đồng – 315.000 triệu đồng = 76.090,37 triệu đồng. Như vậy giá trị thị trường của thửa đất cần thẩm định giá là 76.090,37 triệu đồng.  Hạn chế: Xảy ra sai số trong quá trình thẩm định viên tính toán, ước tính và dự báo dòng tiền nên kết quả trên cũng chỉ mang tính chủ quan. 10
Chương III THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ VÀ NHỮNG MẶT HẠN CHẾ 1. Cơ sở lý luận và khái niệm 1.1. Cơ sở lý luận - Phương pháp chi phí được xây dựng dựa trên việc tuân thủ theo nguyên tắc thay thế. - Lập luận theo phương pháp này cho rằng giá trị BĐS được xác định bằng với tổng chi phí thị trường phải bỏ ra để tạo ra một BĐS tương đương thay thế. 1.2. Khái niệm Phương pháp chi phí là một phương pháp định giá BĐS giả định rằng giá mà người mua phải trả cho BĐS phải (BĐS) bằng chi phí để xây dựng một tòa nhà tương đương. (Theo Cost Approach, Investopedia) Trong thẩm định giá tài sản, phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại để tạo ra một BĐS tương tự với BĐS cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. 2. Nội dung phương pháp và các bước tiến hành 2.1. Nội dung Phương pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hoá có tính thay thế lẫn nhau. Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự. Lập luận trong phương pháp này cho rằng một người mua có đầy đủ thông tin sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để làm ra (tạo ra) một tài sản tương tự. 11
2.2. Các bước tiến hành Bước 1- Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi như miếng đất đó là đất trống và giả sử rằng sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Bước 2- Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại những công trình hiện có trên miếng đất. VD: Chi phí xây dựng mới hiện hành = Đơn giá x ∑ 𝑫𝒊ệ𝒏 𝒕í𝒄𝒉 𝒔à𝒏 𝒙â𝒚 𝒅ự𝒏𝒈 ( với đơn giá dựa trên xuất vốn đầu tư ) Bước 3- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân. ∑ 𝑚ứ𝑐 độ 𝑔𝑖ả𝑚 𝑔𝑖á = 𝑇ỷ 𝑙ệ ℎ𝑎𝑜 𝑚ò𝑛(𝐻) 𝑥 𝐶ℎ𝑖 𝑝ℎí(𝐵2) = 𝐻𝑎𝑜 𝑚ò𝑛 𝑡ự 𝑛ℎ𝑖ê𝑛 Tính tỷ lệ hao mòn (H): Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ Cách 2: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời 𝑇𝑢ổ𝑖 đờ𝑖 ℎ𝑖ệ𝑢 𝑞𝑢ả Tỷ lệ hao mòn: 𝐻 = 𝑥 100% 𝑇𝑢ổ𝑖 đờ𝑖 𝑘𝑖𝑛ℎ 𝑡ế 𝐻 Tỷ lệ hao mòn/năm = 𝑇𝑢ổ𝑖 đờ𝑖 ℎ𝑖ệ𝑢 𝑞𝑢ả Cách 3: Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính hao mòn của công trình ∑𝑛 𝑖=1 H𝑘𝑖 𝑥 T𝑘𝑖 Công thức: 𝐻 = 𝑥 100% ∑𝑛 𝑖=1 T𝑘𝑖 Trong đó: - n là số kết cấu chính của công trình 12
- Tki là tỷ trọng kết cấu chính thứ i trong công trình - Hki là tỷ lệ hao mòn của kết cấu chính thứ i trong công trình Bước 4- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ (Bước 3) khỏi chi phí hiện tại (Bước 2) để xây dựng lại công trình hiện có trên miếng đất, chênh lệch thu được là giá trị hiện tại của công trình. Bước 5- Cộng giá trị (Bước 1) với chi phí giảm giá (Bước 4), sẽ được giá trị ước tính của BĐS cần định giá. 3. Những mặt hạn chế của phương pháp chi phí - Phương pháp chi phí phải dựa vào dữ liệu thị trường nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí. - Chi phí nói chung không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. - Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện. Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào đó được chấp nhận rộng rãi. - Phương pháp chi phí đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo về kĩ thuật xây dựng. Nhìn chung, phương pháp này ít được dùng trong trường hợp quan trọng. 4. Điều kiện áp dụng - Trong thực tế phương pháp chi phí được sử dụng để định giá đối với các BĐS sử dụng với các mục đích riêng biệt như trường học, bệnh viện, trụ sở làm việc,...Đặc biệt là những công trình công cộng ít có chứng cứ thị trường để so sánh. - Phương pháp chi phí được sử dụng theo các hoạt động như: Trích tiền bảo hiểm tài sản, đấu giá đấu thầu tài sản. 13
- Phương pháp chi phí cũng thường được dùng phương pháp bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác. 5. Phân tích hạn chế của phương pháp thông qua tình huống thẩm định giá bất dộng sản cụ thể Tình huống đặt ra: Hiện tại trụ sở làm việc của cơ quan Nhà nước ở tỉnh A đang xuống cấp với tốc độ nhanh. Yêu cầu xác định giá trị thị trường của trụ sở này để lập báo cáo tài chính dựa trên các thông tin sau: 1, Tài liệu về trụ sở làm việc - Diện tích đất là 650m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất. - Công trình xây dựng trên đất: nhà 3 tầng, tổng diện tích sàn là 450m2. - Hao mòn kết cấu chính: Móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%. 2. Các thông tin liên quan: - Một lô đất trống bên cạnh diện tích 580m2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp vừa được bán với giá 5.220 triệu đồng. Theo quy định hiện hành: đối với đất không có tranh chấp, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền thu về sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước qui định đối với diện tích trong hạn mức, 100% đối với diện tích vượt hạn mức. - Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 5 triệu đồng/m2 - Hạn mức đất ở theo quy định là 350m2 - Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: Móng 8%, tường 18%, Sàn 16%, mái 14%. - Đơn giá xây dựng mới đối với nhà ở có kết cấu tương tự là 4,8 triệu đồng/m2 14
- Chi phí khắc phục lạc hậu của hệ thống điều hòa không khí là 100tr đồng. Xử lý tình huống theo các bước của phương pháp chi phí: Tình huống đặt ra yêu cầu xác định giá trị thị trường của trụ sở Nhà nước tỉnh A gồm: đất, công trình trên đất nhưng không đủ dữ liệu để xác định dòng tiền hàng năm. Vì vậy, ta sử dụng phương pháp chi phí kết hợp phương pháp so sánh để xác định giá BĐS. Bước 1: Mảnh đất có S = 580m2 chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện cấp giấy CNQSD đất, được bán với giá 5.220 triệu đồng. - Chi phí để hợp pháp hóa quyền sử dụng của mảnh đất trên: 350 x 5 x 50% + 230 x 5 x 100% = 2.025 (triệu đồng) - Giá trị thị trường của mảnh đất khi có đầy đủ thủ tục pháp lý: 5.220 + 2.025 = 7.245 (triệu đồng) - Giá/m2 đất khi đã hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về đất: 7245 = 12,5 (𝑡𝑟𝑖ệ𝑢 đồ𝑛𝑔) 580 - Giá trị thị trường của mảnh đất cần thẩm định giá với S=650m2 12,5 x 650 = 8.125 (triệu đồng)  Vì bước 1 ta sử dụng kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp nên hạn chế ở bước này giống với hạn chế của phương pháp so sánh đó là để tính được giá trị đất cần phải tìm được những giao dịch về đất của BĐS tương tự và cùng khu vực với BĐS đang thẩm định giá Bước 2: Chi phí thay thế 1 công trình xây dựng trên đất tại thời điểm hiện tại với Ssàn = 450m2 là: 450 x 3 x 4,8 = 6.480 (triệu đồng) - Chi phí thay thế hệ thống điều hòa đang xuống cấp: 100 triệu đồng 15
 Hạn chế: Chi phí tính ra tại bước 2 không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị của BĐS. Nghĩa là giá trị ước tính thay thế có thể lớn hơn hay thấp hơn nhiều so với chi phí tính ra. Do đó, định giá dựa trên chi phí nhiều khi không phản ánh đúng giá trị thị trường. Bước 3: - Tỉ lệ giá trị còn lại của kết cấu chính (Hi): Móng 68%; tường 56%; sàn 64%; mái 56% - Tỉ lệ giá trị kết cấu chính của công trình (Ti): Móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14% - Số kết cấu chính của công trình được đề cập n=4 Áp dụng công thức tỉ lệ chất lượng chất lượng của công trình xây dựng trên đất (tỉ lệ hao mòn công trình): ∑𝑛 𝑖=1 H𝑖 𝑥 T𝑖 (68% 𝑥 8%+56% 𝑥 18%+64% 𝑥 16%+56% 𝑥 14%) 𝐻= ∑𝑛 = = 60% 𝑖=1 T𝑖 8%+18%+16%+14% Như vậy mức độ hao mòn tự nhiên của công trình là: 6.480 x 60% = 3.888 (triệu đồng)  Hạn chế: Ở bước này khi thẩm định viên thiếu những kiến thức về kỹ thuật xây dựng, chưa đủ kinh nghiệm áp dụng đúng phương pháp dẫn đến việc ước tính hao mòn tài sản mang tính chủ quan chưa đúng thực tế. Ví dụ như ước tính tỷ lệ hao mòn kết cấu chính công trình trong tình huống trên cũng chỉ mang tính chủ quan của thẩm định viên và còn nhiều kết cấu chính khác của công trình chưa được đề cập tới. Bước 4: Giá trị ước tính hiện tại của công trình 3.888 – 100 = 3.788 (triệu đồng) 16
Bước 5: Giá trị ước tính cho BĐS trong tình huống đặt ra 3.788 + 8.125 = 11.913 (triệu đồng) Như vậy BĐS cần thẩm định giá có giá trị thị trường vào khoảng 11.913 triệu đồng Danh mục tài liệu tham khảo: - Giáo trình Định giá tài sản, NXB Tài chính; Giáo trình Kinh doanh BĐS, NXB Tài chính - Sách bài tập Định giá tài sản, NXB Tài Chính 17