intTypePromotion=1
ADSENSE

Tiểu luận môn: Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

Chia sẻ: Phạm Vũ Linh Linh | Ngày: | Loại File: DOCX | Số trang:9

417
lượt xem
49
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tiểu luận môn: Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp gửi đến các bạn kiến thức về phân biệt những điểm giống và khác nhau của các phương pháp định giá BĐS. Hi vọng tài sẽ là nguồn tư liệu bổ ích cho các bạn.

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Tiểu luận môn: Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

  1. Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp BÀI TIỂU LUẬN Đề số 1 ­ Số báo danh lẻ Câu 1: Phân biệt những điểm giống và khác nhau của các phương  pháp định giá BĐS mà anh (chị) đã biết. Bài làm: Như chóng ta ®∙ biÕt trªn thùc tÕ cã nhiÒu ph ư¬ng ph¸p kh¸c nhau ®Ó  ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Tuy nhiªn, phư¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ tµi s¶n nãi chung,  ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi  riªng ®ưîc tÊt c¶ mäi ngưêi thõa nhËn ph¶i lµ   phư¬ng ph¸p c¬ b¶n, cã c¬ së khoa häc lµ ph ư¬ng ph¸p ®ưîc x©y dùng trªn c¬  së xem xÐt, ph©n tÝch vµ ®¸nh gi¸ sù t¸c ®éng cña c¸c yÕu tè ¶nh hưëng vµ  ®Æc biÖt lµ ph¶i tu©n thñ mét c¸ch ®Çy ®ñ vµ tuyÖt ®èi c¸c nguyªn t¾c  ®Þnh gi¸. Cã 4 phư¬ng ph¸p chñ yÕu ®Ó tiÕn hµnh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n   bao gåm: 1/ Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp:  Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các  BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem   xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi  và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.  2/ Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư  hoặc  phương pháp vốn hóa):  Phương pháp này dựa trên cơ  sở  thu nhập ròng trung bình hàng năm  trong tương lai từ một BĐS, tương  ứng với một tỷ  lệ  (%) thu hồi vốn nhất   định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó.  Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi  hỏi độ  chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong   điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị  hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác  Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 1
  2. Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải  áp dụng các phương pháp khác để tính toán.  3/ Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành):  Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không  có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị  trường BĐS (nhà thờ,  trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương   pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể  đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế,   nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.  4/ Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh /   phát triển giả định):  Phương pháp này thường được áp dụng để  tính toán giá trị  của những  BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử  dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê  duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư  là một dạng của phương pháp giá  thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ  sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi   nhuận. Mçi  phư¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Òu cã nh÷ng  ưu thÕ vµ h¹n chÕ nhÊt  ®Þnh. Trong c¸c phư¬ng ph¸p trªn kh«ng cã ph ư¬ng ph¸p nµo lµ chÝnh x¸c vµ   duy nhÊt ®óng, mµ chØ cã phư¬ng ph¸p thÝch hîp nhÊt, cßn c¸c phư¬ng ph¸p  kh¸c ®ưîc dïng mang tÝnh chÊt hç trî, bæ sung hoÆc kiÓm tra kÕt qu¶ cña   phư¬ng ph¸p thÝch hîp nhÊt. §Ó tiÕn hµnh ph©n biÖt sù gièng vµ kh¸c nhau gi÷a c¸c phư¬ng ph¸p  ®Þnh gi¸ BĐS : Phư¬ng ph¸p  Phư¬ng ph¸p  Phư¬ng ph¸p chi  Phư¬ng ph¸p  so s¸nh trùc  ®Çu tư phÝ thÆng dư tiÕp Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 2
  3. Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp ­ Được xây  ­ Được xây  ­ Được xây dựng  ­ Là một dạng đặc  dựng trên  dựng trên nguyên chủ yếu dựa trên  biệt của pp đầu tư,  nguyên tắc thay  tắc thay thế. nguyên tắc thay  đòi hỏi quán triệt đủ  thế. ­ Giá trị tài sản  thế. 5 nguyên tắc. Tuy  ­ Giá trị tài sản  mục tiêu được  ­ Giá trị của BĐS  nhiên "nguyên tắc  mục tiêu được  coi là hoàn toàn  mục tiêu tương  đóng góp" giữ vai  C¬   së coi là hoàn toàn  có thể ngang  đương với chi phí  trò chủ đạo. lý luËn có thể ngang  bằng với giá trị  làm ra một BĐS ­ Giá trị của một  bằng với giá trị  của những tài  giống như vậy và  BĐS được xác định  của những tài  sản tương  coi đây như 1 vật  trên cơ sở của sự  sản tương  đương có thể so  thay thế. hiện diện hay thiếu  đương có thể so  sánh được. vắng nó sẽ làm cho  sánh được. giá trị của tổng tài  sản tăng lên hay  giảm đi là bao nhiêu. ­ Thu thập các  ­ Bản chất là  ­ Đây là phương  ­ Xác định giá trị  Kü  giao dịch trên thị tiến hành chuyển pháp định giá mang  BĐS mục tiêu bằng  thuËt  trường hiện  hóa các dòng thu  tính hỗn hợp, trong  cách dựa vào giá trị  ®Þnh  gi¸ hành của các bất nhập tương lai  đó sử dụng cả  còn lại và yếu tố  động sản giống  về hiện tại để  phương pháp so  giả định cấu thành  hoặc tương đối  tìm giá trị của  sánh làm cơ sở để  giá vốn của BĐS  giống so với bất vốn đầu tư và  ước tính chi phí tạo mục tiêu (các chi phí  động sản mục  cũng là giá trị  ra BĐS. cơ hội hợp lý để có  tiêu. Sau đó tiến  của bất động  ­ Ước tính giá trị  BĐS cho việc phát  hành phân tích  sản. của BĐS mục tiêu  triển), gồm các giả  giá mua bán,  bằng cách cộng giá định về phí pháp lý,  phân tích các giá  trị ước tính của  thuế chuyển  trị đã giao dịch  mảnh đất với giá  nhượng BĐS, chi  và làm những  trị ước tính của  phí tài chính và lợi  điều chỉnh cần  công trình. nhuận có liên quan. thiết để tìm giá  Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 3
  4. Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp trị hợp lý của  bất động sản  mục tiêu. ­ Ít gặp khó  ­ Xét về lý  ­ Ưu điểm cơ bản  ­ Sử dụng để đánh  khăn về mặt kỹ  thuyết đây là pp  là nó được sử dụng giá các BĐS có tiềm  thuật. có cơ sở lý luận  khi không có các  năng phát triển. ­ Phương pháp  chặt chẽ nhất, vì bằng chứng thị  ­ Là pp thích hợp  thể hiện sự đánh nó tiếp cấn một  trườngthích hợp để để đưa ra mức giá  giá của thị  cách trực tiếp  so sánh. Sử dụng  khi thực hiện đấu  trường đó là các  những lợi ích mà để đánhgiá các  thầu. bằng chứng rõ  BĐS mang lại  BĐS hiếm khi thay  ­ Có giá trị quan  ràng đã được  cho nhà đầu tư. đổi CSH và thiếu  trọng để tư vấn về  thừa thận trên  ­ Ngoại trừ kỹ  cơ sở dự báo lợi  chi phí xây dựng tối  thực tế về giá đị thuật chiết khấu  ích tương lai. đa và tiền cho thuê  của BĐS. dòng tiền, nói  ­ Thích hợp khi  tối thiểu cần đạt  ¦u  ®iÓm ­ Là cơ sở của  chung là pp đơn  định giá BĐS dùng  được khi thực hiện  các pp chi phí và giản. cho các giao dịch và dự án phát triển  pp thặng dư. ­ Có thể đo  mục đích riêng  BĐS. được độ chính  biệt. xác cao khi có  chứng cứ về các  thương vụ có  thể so sánh  được, khi các  khoản thu nhập  có thể dự báo  trước với một  độ tin cậy cao. H¹n  ­ Phải có giao  ­ Khi phân tích  ­ Phải dựa vào các  ­ Khó khăn trong  chÕ dịch về các BĐS các thương vụ  dữ liệu thị trường,  việc xác định sử  Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 4
  5. Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp tương tự ở trong tương tự cần  cho nên những hạn  dụng tốt nhất và có  cùng khu vực thì phải điều chỉnh  chế của pp so sánh  hiệu quả nhất. mới có thể sử  nhiều mặt. trực tiếp cũng đúng  ­ Chi phí và giá bán  dụng để so sánh  ­ Trong nhiều  với pp chi phí. có thể bị thay đổi  được. trường hợp có  ­ Chi phí nói  tùy theo các điều  ­ Các thông tin  thể thiếu cơ sở  chung không bằng  kiện của thị trường. chứng cứ  dự báo các  với giá trị và không  ­ Giá trị cuối cùng  thường mang  khoản thu nhập  tạo ra giá trị. rất nhạy cảm đối  tính chất lịch sử. tương lai.  ­ Việc ước tính  với các tham số về  ­ Đòi hỏi thẩm  ­ Kết quả định  một khoản giảm  chi phí và giá bán. định viên phải  giá có độ nhạy  giá có thể trở nên  ­ Phương pháp này  có nhiều kinh  lớn trước mỗi sự rất chủ quan và khó không tính đến giá  nghiệm và kiến  thay đổi của các  thực hiện. Trên  trị thời gian của  thức thị trường  tham số tính  thực tế chưa có 1  tiền. thì mới có thể  toán.Do vậy kết  pp ước tính giảm  tiến hành định  quả sẽ chịu ảnh  giá cụ thể nào  giá một cách  hưởng nhiều của được chấp nhận  thích hợp. yếu tố chủ quan. rộng rãi. ­ Phù hợp khi  ­ Nhìn chung ít  ­ Phù hợp khi định  §iÒu  ­ Chất lượng  định giá BĐS có  dùng 1 pp nào trong giá BĐS có yêu  kiÖn  thông tin phải  khản năng mang  các trường hợp  cầuvề sự phát triển  ¸p  dông phù hợp đầy đủ, lại các khoản thu quan trọng, nó  không phức tạp, các  đáng tin cậy và  nhập ổn định và  thường  dùng để  yếu tố ước tính liên  kiểm tra được. có thể dự báo  bổ sung hoặc kiểm quan dến giá bán,  ­ Thị trường  trước một cách  tra các pp khác. giá cho thuê và chi  phải ổn định,  hợp lý. ­ Thích hợp khi  phí đạt được dộ tin  nếu thị trường  ­ Với 1 BĐS có  định giá nhiều loại  cậy cao. biến động sẽ có  thu nhập không  BĐS có mục đích  ­ Nhà định giá phải  sai số lớn, ngay  đều thì có thể sử sử dụng riêng biệt  có nhiều kinh  cả khi các đối  dụng một dạng  như: nhà thờ, bệnh  nghiệm về phát  tượng so sánh  tương tự là DCF. viện, thư viện …  triển và mở rộng  Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 5
  6. Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp giống nhau về  ­ Thường áp  đặc biệt là các  đất đai để xác định  nhiều mặt. dụng để tư vấn  công trình công  đúng cơ hội sử  cho các quyết  cộng có rất ít  dụng tốt nhất và có  định lựa chọn  chứng cứ thị  hiệu quả nhất. phương án đầu  trường để so sánh. ­ Cần sử dụng các  tư. ­ Được vận dụng  kỹ thuật đánh giá  trong trường hợp  rủi ro, phân tích xác  mà người ta tin  suất với sự trợ giúp  tưởng rằng chi phí  của các phương tiện  là yếu tố chính và  tính toán hiện đại. là những khoản chi  tiền cần thiết, thích  hợp để tạo ra giá  trị của BĐS. Câu 2: Với những loại BĐS chủ  yếu của Doanh nghiệp anh chị  đang  làm việc hoặc đã biết, theo anh (chị) dùng phương pháp định giá nào là phù  hợp? Tại sao? Bài làm: Như ta biết, trong quá trình mua bán và đầu tư bất động sản, cả người   mua và người bán đều muốn tối đa hóa lợi ích của mỗi bên.  Vậy giá trị nào cho tòa nhà văn phòng? Bất động sản từ  lâu, cùng với trái phiếu và cổ  phiếu đã là một trong  những tài sản đầu tư  quan trọng tại thị  trường Việt Nam cũng như  trên thế  giới. Do đó, xác định giá trị  thị  trường của bất động sản là điều cần thiết.   Một giá trị hợp lý, được xác định một cách khách quan và minh bạch là cơ sở  để các nhà đầu tư tiến hành giao dịch một cách hiệu quả. Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 6
  7. Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp Nếu giá trái phiếu và cổ  phiếu luôn được xác định nhanh chóng nhờ  tính thanh khoản cao thì giá trị  thị  trường của một tòa nhà văn phòng hoạt  động yêu cầu những kỹ  thuật khác nhau dựa trên rất nhiều những phân tích  chuyên sâu. Có thể dựa trên các phương pháp định giá: ­ So sánh trực tiếp với các tòa nhà tương tự ­ Hoặc vốn hóa nguồn thu nhập dự kiến của tài sản (PP Thu nhập) Do tính thanh khoản hạn chế  và chi tiết thông tin giao dịch không rõ  ràng của bất động sản dẫn đến sự  hạn chế  của phương pháp so sánh trực   tiếp. Trong trường hợp này, phương pháp thu nhập thường sẽ được sử dụng.  Phương pháp này tính toán giá trị tài sản bằng cách sử dụng lợi nhuận thuần   hàng năm và một tỷ  lệ  vốn hóa hoặc tỷ  suất chiết khấu thích hợp. Tỷ  suất   này có thể được sử dụng để so sánh với tỷ suất những loại tài sản khác như  cổ  phiếu, vàng, ngoại hối và do đó, việc đánh giá lợi nhuận đầu tư  có thể  được thực hiện dễ dàng hơn. WACC Rất nhiều nhà phân tích tài chính  ở  Việt Nam sử  dụng phương pháp  WACC (chi phí sử dụng vốn bình quân) để xác định tỷ suất vốn hóa cho việc  định giá. WACC chỉ  dựa trên những lợi nhuận cụ  thể  liên quan đến một   doanh nghiệp cụ  thể, không phải thị  trường nói chung. Các nhà đầu tư  có   động cơ và cấu trúc vốn rất khác nhau, WACC chỉ cho thấy tỷ suất lợi nhuận   kỳ  vọng doanh nghiệp là gì, chứ  không cho thấy thị  trường sẽ  trả  giá bao   nhiêu cho một bất động sản. Phân tích từ các giao dịch sẵn có trên thị trường Tỷ  suất lợi nhuận thị trường là phương pháp tốt nhất để  tìm ra giá trị  bất động sản đầu tư. Tỷ  suất vốn hóa có được từ  việc phân tích thị  trường  thể  hiện lợi nhuận kỳ  vọng khi đầu tư  vào tài sản hoạt động, không bị   ảnh   Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 7
  8. Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp hưởng bởi cấu trúc vốn hay lợi nhuận kỳ vọng chủ quan của nhà đầu tư. Tỷ  suất này cũng đồng thời phản ánh một lợi nhuận đầu tư  có thể  chấp nhận  được dựa trên thị trường. Ví dụ tòa nhà Gemadept, trên đường Lê Thánh Tôn, quận 1, TP.HCM  được chuyển nhượng vào tháng 11/2015 với tổng trị giá 45 triệu đô la Mỹ. Để  xác định được tỷ suất vốn hóa thị trường của tài sản này, trước hết phải xác   định những yếu tố  như  giá thuê thị  trường xấp xỉ  30 USD/m2, chi phí hoạt   động, phí môi giới, phí khuyến mãi, thời gian cần thiết để tìm một khách thuê  mới, chi phí vốn… Những yếu tố này phải dựa vào thị trường, chứ không chỉ  dựa vào thông tin hoạt động quá khứ. Sau khi phân tích, một tỷ suất vốn hóa  được xác định và trong trường hợp này là xấp xỉ 10%. Tỷ suất lợi nhuận dựa   trên thị trường này có thể được áp dụng cho các tài sản khác để  xác định giá   trị thị trường. Xác định giá trị thị trường như thế nào ? Tại các nước có thị trường bất động sản phát triển, giao dịch bất động  sản trên thị trường được ghi nhận và công bố rõ ràng. Các công ty niêm yết có  những quy định nghiêm ngặt về quản trị và công bố thông tin, do đó đảm bảo   tính tin cậy của giá trị  tài sản thuần (NAV). Các nhà đầu tư  từ  đó có thể  tin  tưởng sử  dụng những định giá này làm cơ  sở  cho bảng cân đối của công ty.   Ngành bất động sản rất cần phương pháp định giá chính xác, tuân theo tiêu  chuẩn quốc tế  và cơ  sở  dữ  liệu mạnh theo dõi và phân tích những giao dịch   trên thị trường. Savills là một đơn vị tiên phong trong việc xây dựng những cơ  sở dữ liệu cho thị trường bất động sản. Dữ liệu này là một công cụ có giá trị  trong việc phổ biến các định giá chính xác để  hỗ  trợ thúc đẩy quản trị  tốt và  nhờ  đó cho phép các nhà đầu tư  thêm tự  tin để  đầu tư  vào bất động sản   thương mại. Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 8
  9. Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 9
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2