zunia.vn

Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z

zunia.vn

» Luận Văn - Báo Cáo

» Kinh tế - Thương mại

Tiểu luận môn: Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

Chia sẻ: Phạm Vũ Linh Linh | Ngày: | Loại File: DOCX | Số trang:9

Báo xấu

557
lượt xem 50
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tiểu luận môn: Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp gửi đến các bạn kiến thức về phân biệt những điểm giống và khác nhau của các phương pháp định giá BĐS. Hi vọng tài sẽ là nguồn tư liệu bổ ích cho các bạn.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tiểu luận môn: Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp BÀI TIỂU LUẬN Đề số 1 Số báo danh lẻ Câu 1: Phân biệt những điểm giống và khác nhau của các phương pháp định giá BĐS mà anh (chị) đã biết. Bài làm: Như chóng ta ®∙ biÕt trªn thùc tÕ cã nhiÒu ph ư¬ng ph¸p kh¸c nhau ®Ó ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Tuy nhiªn, phư¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ tµi s¶n nãi chung, ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi riªng ®ưîc tÊt c¶ mäi ngưêi thõa nhËn ph¶i lµ phư¬ng ph¸p c¬ b¶n, cã c¬ së khoa häc lµ ph ư¬ng ph¸p ®ưîc x©y dùng trªn c¬ së xem xÐt, ph©n tÝch vµ ®¸nh gi¸ sù t¸c ®éng cña c¸c yÕu tè ¶nh hưëng vµ ®Æc biÖt lµ ph¶i tu©n thñ mét c¸ch ®Çy ®ñ vµ tuyÖt ®èi c¸c nguyªn t¾c ®Þnh gi¸. Cã 4 phư¬ng ph¸p chñ yÕu ®Ó tiÕn hµnh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n bao gåm: 1/ Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp: Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới. 2/ Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa): Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác Học viên: Nguyễn Thanh Bình Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 1
Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán. 3/ Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành): Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành. 4/ Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định): Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận. Mçi phư¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Òu cã nh÷ng ưu thÕ vµ h¹n chÕ nhÊt ®Þnh. Trong c¸c phư¬ng ph¸p trªn kh«ng cã ph ư¬ng ph¸p nµo lµ chÝnh x¸c vµ duy nhÊt ®óng, mµ chØ cã phư¬ng ph¸p thÝch hîp nhÊt, cßn c¸c phư¬ng ph¸p kh¸c ®ưîc dïng mang tÝnh chÊt hç trî, bæ sung hoÆc kiÓm tra kÕt qu¶ cña phư¬ng ph¸p thÝch hîp nhÊt. §Ó tiÕn hµnh ph©n biÖt sù gièng vµ kh¸c nhau gi÷a c¸c phư¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ BĐS : Phư¬ng ph¸p Phư¬ng ph¸p Phư¬ng ph¸p chi Phư¬ng ph¸p so s¸nh trùc ®Çu tư phÝ thÆng dư tiÕp Học viên: Nguyễn Thanh Bình Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 2
Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp Được xây Được xây Được xây dựng Là một dạng đặc dựng trên dựng trên nguyên chủ yếu dựa trên biệt của pp đầu tư, nguyên tắc thay tắc thay thế. nguyên tắc thay đòi hỏi quán triệt đủ thế. Giá trị tài sản thế. 5 nguyên tắc. Tuy Giá trị tài sản mục tiêu được Giá trị của BĐS nhiên "nguyên tắc mục tiêu được coi là hoàn toàn mục tiêu tương đóng góp" giữ vai C¬ së coi là hoàn toàn có thể ngang đương với chi phí trò chủ đạo. lý luËn có thể ngang bằng với giá trị làm ra một BĐS Giá trị của một bằng với giá trị của những tài giống như vậy và BĐS được xác định của những tài sản tương coi đây như 1 vật trên cơ sở của sự sản tương đương có thể so thay thế. hiện diện hay thiếu đương có thể so sánh được. vắng nó sẽ làm cho sánh được. giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu. Thu thập các Bản chất là Đây là phương Xác định giá trị Kü giao dịch trên thị tiến hành chuyển pháp định giá mang BĐS mục tiêu bằng thuËt trường hiện hóa các dòng thu tính hỗn hợp, trong cách dựa vào giá trị ®Þnh gi¸ hành của các bất nhập tương lai đó sử dụng cả còn lại và yếu tố động sản giống về hiện tại để phương pháp so giả định cấu thành hoặc tương đối tìm giá trị của sánh làm cơ sở để giá vốn của BĐS giống so với bất vốn đầu tư và ước tính chi phí tạo mục tiêu (các chi phí động sản mục cũng là giá trị ra BĐS. cơ hội hợp lý để có tiêu. Sau đó tiến của bất động Ước tính giá trị BĐS cho việc phát hành phân tích sản. của BĐS mục tiêu triển), gồm các giả giá mua bán, bằng cách cộng giá định về phí pháp lý, phân tích các giá trị ước tính của thuế chuyển trị đã giao dịch mảnh đất với giá nhượng BĐS, chi và làm những trị ước tính của phí tài chính và lợi điều chỉnh cần công trình. nhuận có liên quan. thiết để tìm giá Học viên: Nguyễn Thanh Bình Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 3
Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp trị hợp lý của bất động sản mục tiêu. Ít gặp khó Xét về lý Ưu điểm cơ bản Sử dụng để đánh khăn về mặt kỹ thuyết đây là pp là nó được sử dụng giá các BĐS có tiềm thuật. có cơ sở lý luận khi không có các năng phát triển. Phương pháp chặt chẽ nhất, vì bằng chứng thị Là pp thích hợp thể hiện sự đánh nó tiếp cấn một trườngthích hợp để để đưa ra mức giá giá của thị cách trực tiếp so sánh. Sử dụng khi thực hiện đấu trường đó là các những lợi ích mà để đánhgiá các thầu. bằng chứng rõ BĐS mang lại BĐS hiếm khi thay Có giá trị quan ràng đã được cho nhà đầu tư. đổi CSH và thiếu trọng để tư vấn về thừa thận trên Ngoại trừ kỹ cơ sở dự báo lợi chi phí xây dựng tối thực tế về giá đị thuật chiết khấu ích tương lai. đa và tiền cho thuê của BĐS. dòng tiền, nói Thích hợp khi tối thiểu cần đạt ¦u ®iÓm Là cơ sở của chung là pp đơn định giá BĐS dùng được khi thực hiện các pp chi phí và giản. cho các giao dịch và dự án phát triển pp thặng dư. Có thể đo mục đích riêng BĐS. được độ chính biệt. xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao. H¹n Phải có giao Khi phân tích Phải dựa vào các Khó khăn trong chÕ dịch về các BĐS các thương vụ dữ liệu thị trường, việc xác định sử Học viên: Nguyễn Thanh Bình Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 4
Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp tương tự ở trong tương tự cần cho nên những hạn dụng tốt nhất và có cùng khu vực thì phải điều chỉnh chế của pp so sánh hiệu quả nhất. mới có thể sử nhiều mặt. trực tiếp cũng đúng Chi phí và giá bán dụng để so sánh Trong nhiều với pp chi phí. có thể bị thay đổi được. trường hợp có Chi phí nói tùy theo các điều Các thông tin thể thiếu cơ sở chung không bằng kiện của thị trường. chứng cứ dự báo các với giá trị và không Giá trị cuối cùng thường mang khoản thu nhập tạo ra giá trị. rất nhạy cảm đối tính chất lịch sử. tương lai. Việc ước tính với các tham số về Đòi hỏi thẩm Kết quả định một khoản giảm chi phí và giá bán. định viên phải giá có độ nhạy giá có thể trở nên Phương pháp này có nhiều kinh lớn trước mỗi sự rất chủ quan và khó không tính đến giá nghiệm và kiến thay đổi của các thực hiện. Trên trị thời gian của thức thị trường tham số tính thực tế chưa có 1 tiền. thì mới có thể toán.Do vậy kết pp ước tính giảm tiến hành định quả sẽ chịu ảnh giá cụ thể nào giá một cách hưởng nhiều của được chấp nhận thích hợp. yếu tố chủ quan. rộng rãi. Phù hợp khi Nhìn chung ít Phù hợp khi định §iÒu Chất lượng định giá BĐS có dùng 1 pp nào trong giá BĐS có yêu kiÖn thông tin phải khản năng mang các trường hợp cầuvề sự phát triển ¸p dông phù hợp đầy đủ, lại các khoản thu quan trọng, nó không phức tạp, các đáng tin cậy và nhập ổn định và thường dùng để yếu tố ước tính liên kiểm tra được. có thể dự báo bổ sung hoặc kiểm quan dến giá bán, Thị trường trước một cách tra các pp khác. giá cho thuê và chi phải ổn định, hợp lý. Thích hợp khi phí đạt được dộ tin nếu thị trường Với 1 BĐS có định giá nhiều loại cậy cao. biến động sẽ có thu nhập không BĐS có mục đích Nhà định giá phải sai số lớn, ngay đều thì có thể sử sử dụng riêng biệt có nhiều kinh cả khi các đối dụng một dạng như: nhà thờ, bệnh nghiệm về phát tượng so sánh tương tự là DCF. viện, thư viện … triển và mở rộng Học viên: Nguyễn Thanh Bình Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 5
Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp giống nhau về Thường áp đặc biệt là các đất đai để xác định nhiều mặt. dụng để tư vấn công trình công đúng cơ hội sử cho các quyết cộng có rất ít dụng tốt nhất và có định lựa chọn chứng cứ thị hiệu quả nhất. phương án đầu trường để so sánh. Cần sử dụng các tư. Được vận dụng kỹ thuật đánh giá trong trường hợp rủi ro, phân tích xác mà người ta tin suất với sự trợ giúp tưởng rằng chi phí của các phương tiện là yếu tố chính và tính toán hiện đại. là những khoản chi tiền cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS. Câu 2: Với những loại BĐS chủ yếu của Doanh nghiệp anh chị đang làm việc hoặc đã biết, theo anh (chị) dùng phương pháp định giá nào là phù hợp? Tại sao? Bài làm: Như ta biết, trong quá trình mua bán và đầu tư bất động sản, cả người mua và người bán đều muốn tối đa hóa lợi ích của mỗi bên. Vậy giá trị nào cho tòa nhà văn phòng? Bất động sản từ lâu, cùng với trái phiếu và cổ phiếu đã là một trong những tài sản đầu tư quan trọng tại thị trường Việt Nam cũng như trên thế giới. Do đó, xác định giá trị thị trường của bất động sản là điều cần thiết. Một giá trị hợp lý, được xác định một cách khách quan và minh bạch là cơ sở để các nhà đầu tư tiến hành giao dịch một cách hiệu quả. Học viên: Nguyễn Thanh Bình Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 6
Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp Nếu giá trái phiếu và cổ phiếu luôn được xác định nhanh chóng nhờ tính thanh khoản cao thì giá trị thị trường của một tòa nhà văn phòng hoạt động yêu cầu những kỹ thuật khác nhau dựa trên rất nhiều những phân tích chuyên sâu. Có thể dựa trên các phương pháp định giá: So sánh trực tiếp với các tòa nhà tương tự Hoặc vốn hóa nguồn thu nhập dự kiến của tài sản (PP Thu nhập) Do tính thanh khoản hạn chế và chi tiết thông tin giao dịch không rõ ràng của bất động sản dẫn đến sự hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp. Trong trường hợp này, phương pháp thu nhập thường sẽ được sử dụng. Phương pháp này tính toán giá trị tài sản bằng cách sử dụng lợi nhuận thuần hàng năm và một tỷ lệ vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu thích hợp. Tỷ suất này có thể được sử dụng để so sánh với tỷ suất những loại tài sản khác như cổ phiếu, vàng, ngoại hối và do đó, việc đánh giá lợi nhuận đầu tư có thể được thực hiện dễ dàng hơn. WACC Rất nhiều nhà phân tích tài chính ở Việt Nam sử dụng phương pháp WACC (chi phí sử dụng vốn bình quân) để xác định tỷ suất vốn hóa cho việc định giá. WACC chỉ dựa trên những lợi nhuận cụ thể liên quan đến một doanh nghiệp cụ thể, không phải thị trường nói chung. Các nhà đầu tư có động cơ và cấu trúc vốn rất khác nhau, WACC chỉ cho thấy tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng doanh nghiệp là gì, chứ không cho thấy thị trường sẽ trả giá bao nhiêu cho một bất động sản. Phân tích từ các giao dịch sẵn có trên thị trường Tỷ suất lợi nhuận thị trường là phương pháp tốt nhất để tìm ra giá trị bất động sản đầu tư. Tỷ suất vốn hóa có được từ việc phân tích thị trường thể hiện lợi nhuận kỳ vọng khi đầu tư vào tài sản hoạt động, không bị ảnh Học viên: Nguyễn Thanh Bình Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 7
Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp hưởng bởi cấu trúc vốn hay lợi nhuận kỳ vọng chủ quan của nhà đầu tư. Tỷ suất này cũng đồng thời phản ánh một lợi nhuận đầu tư có thể chấp nhận được dựa trên thị trường. Ví dụ tòa nhà Gemadept, trên đường Lê Thánh Tôn, quận 1, TP.HCM được chuyển nhượng vào tháng 11/2015 với tổng trị giá 45 triệu đô la Mỹ. Để xác định được tỷ suất vốn hóa thị trường của tài sản này, trước hết phải xác định những yếu tố như giá thuê thị trường xấp xỉ 30 USD/m2, chi phí hoạt động, phí môi giới, phí khuyến mãi, thời gian cần thiết để tìm một khách thuê mới, chi phí vốn… Những yếu tố này phải dựa vào thị trường, chứ không chỉ dựa vào thông tin hoạt động quá khứ. Sau khi phân tích, một tỷ suất vốn hóa được xác định và trong trường hợp này là xấp xỉ 10%. Tỷ suất lợi nhuận dựa trên thị trường này có thể được áp dụng cho các tài sản khác để xác định giá trị thị trường. Xác định giá trị thị trường như thế nào ? Tại các nước có thị trường bất động sản phát triển, giao dịch bất động sản trên thị trường được ghi nhận và công bố rõ ràng. Các công ty niêm yết có những quy định nghiêm ngặt về quản trị và công bố thông tin, do đó đảm bảo tính tin cậy của giá trị tài sản thuần (NAV). Các nhà đầu tư từ đó có thể tin tưởng sử dụng những định giá này làm cơ sở cho bảng cân đối của công ty. Ngành bất động sản rất cần phương pháp định giá chính xác, tuân theo tiêu chuẩn quốc tế và cơ sở dữ liệu mạnh theo dõi và phân tích những giao dịch trên thị trường. Savills là một đơn vị tiên phong trong việc xây dựng những cơ sở dữ liệu cho thị trường bất động sản. Dữ liệu này là một công cụ có giá trị trong việc phổ biến các định giá chính xác để hỗ trợ thúc đẩy quản trị tốt và nhờ đó cho phép các nhà đầu tư thêm tự tin để đầu tư vào bất động sản thương mại. Học viên: Nguyễn Thanh Bình Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 8
Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp Học viên: Nguyễn Thanh Bình Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 9

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

LV.01: Bộ Luận Văn Thạc Sĩ Quản Trị Kinh Doanh MBA

165 tài liệu

2070 lượt tải

THÔNG TIN

TRỢ GIÚP

HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG

Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.