Tiểu luận môn Định giá tài sản: Thẩm định viên thu thập và lựa chọn thông tin thị trường để thẩm định giá bất động sản theo phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập

Chia sẻ: Phạm Hương Giang | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:18

Thêm vào BST

Báo xấu

583
lượt xem 77
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tiểu luận làm rõ hai phương pháp thẩm định giá; thông tin cần thiết cần sử dụng trong sử dụng phương pháp thẩm định giá; chỉ ra các nguồn thu thập thông tin và những điều kiện để thông tin có thể đáp ứng được yêu cầu sử dụng của phương pháp thẩm định giá.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tiểu luận môn Định giá tài sản: Thẩm định viên thu thập và lựa chọn thông tin thị trường để thẩm định giá bất động sản theo phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập

BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH  BÀI TIỂU LUẬN Đề tài: “Thẩm định viên thu thập và lựa chọn thông tin thị trường để thẩm định giá bất động sản theo phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập.” Bộ môn: Định giá tài sản Sinh viên: Phạm Thị Hương Giang Lớp tín chỉ: 21.1LT3 STT: 20 1
Lớp niên chế: CQ55/21.14 MỤC LỤC Lời mở đầu ……………………………………………………………………… 3 Chương 1: Tổng quan về bất động sản và thẩm định giá 1.1. Bất động sản ……….……………………………………………………….. 4 1.2. Thẩm định giá ……….………………………………………………………. 4 Chương 2: Thẩm định giá BĐS theo phương pháp so sánh 2.1 Khái niệm ……….……………………………………………………………. 5 2.2. Xác định và lựa chọn thông tin thị trường để TĐG theo PPSS……………… 5 2.3. Ưu, nhược điểm ……….………………………………………………..…… 8 2.4. Điều kiện và phạm vi áp dụng ……….……………………………………… 8 2.5. Khắc phục hạn chế ……….………………………………………………….. 8 Chương 3: Thẩm định giá BĐS theo phương pháp thu nhập 3.1 Khái niệm ……….…………………………………………..……………….. 9 3.2. Xác định và lựa chọn thông tin thị trường để TĐG theo PPTN…………… 9 2
3.3. Ưu, nhược điểm ……….…………………………………………………. 10 3.4. Điều kiện và phạm vi áp dụng ……….…………………………………… 10 3.5. Khắc phục hạn chế ……….………………………………………………... 10 Chương 4: Thẩm định viên thu thập và lựa chọn thông tin thị trường để thẩm định giá BĐS 4.1. Thời gian thu thập thông tin ……………………………………………… 11 4.2. Điều kiện thu thập thông tin ……………………………………………… 11 4.3. Các nguồn thu thập thông tin ……………………………………………… 13 4.4. Áp dụng thực tiễn khi thẩm định giá đất trống …………………………….. 13 Chương 5: Kết luận và kiến nghị ……………………………………………….. 15 Tài liệu tham khảo ……………………………………………………………... 16 LỜI MỞ ĐẦU Cùng với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, lĩnh vực định giá tài sản nói chung, định giá bất động sản nói riêng ngày càng phát triển mạnh mẽ. Sự phát triển của lĩnh vực định giá bất động sản thể hiện thông qua việc hình thành các Hiệp hội, trung tâm đào tạo thẩm định giá: IVSC, AVA, AVO,… Định giá là một phần không thể thiếu trong rất nhiều lĩnh vực: Đầu tư dự án, cho thuê nhà đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, sàn giao dịch Bất động sản,... Thẩm định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiện nay vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng tài sản quốc gia. Việc xác 3
định và thu thập thông tin cần thiết để định giá được bất động sản vẫn còn rất nhiều khó khăn và cần có hướng đi rõ ràng hơn. Để tìm hiểu chi tiết và cụ thể về vấn đề, em đã chọn đề tài: “Thẩm định viên thu thập và lựa chọn thông tin thị trường để thẩm định giá bất động sản theo phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập.” Mục tiêu:  Làm rõ hai phương pháp thẩm định giá  Làm rõ những thông tin cần thiết cần sử dụng trong sử dụng phương pháp thẩm định giá  Chỉ ra các nguồn thu thập thông tin và những điều kiện để thông tin có thể đáp ứng được yêu cầu sử dụng của phương pháp thẩm định giá Mục đích: Giúp thẩm định viên có kiến thức căn bản về cách thu thập, lựa chọn thông tin thị trường để thẩm định giá bất động sản theo phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập. Kết cấu đề tài bao gồm: Chương 1: Tổng quan về bất động sản và thẩm định giá Chương 2: Thẩm định giá BĐS theo phương pháp so sánh Chương 3: Thẩm định giá BĐS theo phương pháp thu nhập Chương 4:Thẩm định viên thu thập và lựa chọn thông tin thị trường để thẩm định giá BĐS Chương 5: Kết luận và kiến nghị CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1.Bất động sản (BĐS): là các tài sản bao gồm:đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các TS gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các TS khác gắn liền với đất đai; các TS khác do PL quy định. Đặc điểm của BĐS: 4
 Cố định về vị trí  Tính bền vững  Tính khan hiếm  Tính khác biệt  Tính ảnh hưởng lẫn nhau  Có giá trị lớn 1.2. Thẩm định giá (TĐG): là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định *) 5 nguyên tắc trong TĐG:  Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất  Nguyên tắc thay thế  Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai  Nguyên tắc đóng góp  Nguyên tắc cung cầu *) Quy trình thẩm định giá BĐS Bước 1: Xác định vấn đề Bước 2: Lập kế hoạch Bước 3: Thu thập thông tin Bước 4: Phân tích thông tin Bước 5: Xác định giá trị tài sản Bước 6: Lập báo cáo CHƯƠNG 2: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH. 2.1. Khái niệm 5
Định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên các bằng chứng thị trường của các BĐS tương tự đó giao dịch trong thời gian gần nhất 2.2. Xác định và lựa chọn thông tin thị trường để TĐG theo PPSS.  Lựa chọn thông tin thị trường: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng tới giá trị như: kiểu cách, điều kiện môi trường, vị trí ,… Cụ thể, TĐV cần phải tìm kiếm các thông tin như sau: Tình trạng vật chất của BĐS: Là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất của BĐS. Đó là những công cụ hữu ích mang tính cụ thể và trực quan ảnh hưởng đến giá trị như: kích thước, hình dáng, kết cấu, số lượng các phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế… + Đặc điểm về mặt bằng: đây cũng là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất và công dụng hữu ích của BĐS. Các đặc tính về mặt bằng, gồm: kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý, như: tình trạng ô nhiễm, đặc điểm của hệ thống thoát nước và các đặc tính địa hình như độ cao, độ dốc, độ lún cửa song, biển, đồi núi… Trên thực tế, đặc điểm về mặt bằng là một căn cứ quan trọng để người ta xác định vị trí, địa điểm đó có thể được coi là SDTNVHQN đối với BĐS hay không. + Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan: bao gồm chất lượng xây dựng và chất lượng kiến trúc của gara, đường đi nội bộ, các bức tường xây, hàng rào, bãi cỏ, vườn cây và phong cảnh tổng thể. + Đặc điểm về vị trí hay địa điểm 6
 Là yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã hội của BĐS. Nó phản ánh những điều kiện và khả năng tiếp cận tới các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội của chủ thể sở hữu BĐS như trường học, cửa hàng, bệnh viện, nơi làm việc, nơi vui chơi giải trí và các dịch vụ công cộng khác. Đặc điểm của các yếu tố này thể hiện ở: khoảng cách, số lượng, chất lượng của dịch vụ có tính xã hội ảnh hưởng đến giá trị của BĐS tương đương và BĐS mục tiêu.  Là yếu tố phản ánh đặc điểm khác về môi trường xã hội có liên quan đến BĐS như phong tục tập quán, văn hóa, lối sống của những người hàng xóm, tình trạng sử dụng BĐS xung quanh, khả năng đi lại của xóm ngõ và đặc điểm của các công viên, khu vườn liền kề BĐS Trên thực tế, khi ước tính giá trị bất động sản, những đặc điểm về vị trí hay nói cách khác là những khả năng tiếp cận và môi trường xã hội của bất động sản là yếu tố được người ta thảo luận nhiều nhất. Một phần bởi tính chất quan trọng của yếu tố này, còn một phần khác là do hạn chế về khả năng định lượng đối với chúng. Sự khác biệt về vị trí hai địa điểm thường là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến sự chênh lệch về giá trị giữa các bất động sản, do sự khác biệt về vị trí dẫn đến khác biệt một cách căn bản về môi trường sống và môi trường kinh doanh của chủ thể sử dụng. Tình trạng pháp lý: Để xác định bất động sản có được coi là SDTNVHQN hay không cần phải xét đến những hạn chế về mặt pháp lý của bất động sản bao gồm: + Các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình trên đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ mạch đất; hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình. + Các quy định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê: thời gian, giá thuê. + Yêu cầu tối thiểu về vệ sinh môi trường, về PCCC, về cách âm. + Tình trạng vi phạm giới hạn về không gian kiến trúc và xây dựng, như: hành lang an toàn giao thông, an toàn đê điều và lưới điện quốc gia, giới hạn khi xây dựng bên cạnh các danh lam thắng cảnh, di tích văn hóa; tình 7
trạng vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, chiều cao tòa nhà, chiều cao mỗi tầng,độ nhỏ ban công, chiều kéo cánh cửa, vị trí thoát nước mái, màu sơn mặt tiền… Sự khác biệt về tình trạng pháp lý có thể dẫn tới sự chênh lệch rất lớn về giá trị của các bất động sản, do thời gian để hoàn tất về mặt pháp lý thủ tục phức tạp, chi phí đối với bất động sản thường rất cao.  Nguồn gốc các giao dịch thị trường Các chứng cứ thị trường có thể lựa chọn thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua, bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên về giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh… Để khẳng định nguồn gốc của các giao dịch chứng cớ, đòi hỏi phải có sổ sách ghi chép đáng tin cậy, chính xác và kịp thời việc mua bán và cho thuê bất động sản nhằm tạo điều kiện cho việc so sánh, thẩm định viên phải có một cơ sở dữ liệu về tất cả các giao dịch bất động sản, bao gồm: loại bất động sản, địa chỉ của bất động sản, diện tích đất, diện tích sàn, thời hạn sở hữu, ngày ký hợp đồng giao dịch, giá cả thanh toán và những thông tin khác. Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá bất động sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để đảm bảo đáp ứng yêu cầu kiểm tra của các cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá.  Điều kiện thông tin cần đáp ứng: Thông tin về bất động sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất với bất động sản cần thẩm định giá. 8
Trường hợp giá bất động sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công đến thời điểm cần thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của bất động sản so sánh theo các yếu tố so sánh đã lựa chọn, cần phải điều chỉnh mức giá giao dịch thành công theo chỉ số giá thích hợp chỉ số giá có thể được xác định bởi các cơ quan, tổ chức có uy tín công bố hoặc do thẩm định viên thống kê, tính toán phù hợp với biến động giá thị trường. Theo quy định hiện hành với các giao dịch thị trường có thể so sánh được phải diễn ra trong thời hạn 1 năm trước thời điểm thẩm định giá. 2.3. Ưu, nhược điểm. Ưu điểm:  Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường.  Thể hiện sự đánh giá của thị trường, là cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan quản lý công nhận  Thường được sử dụng kết hợp với các phương pháp khác để định giá BĐS. Nhược điểm:  Phải có giao dịch về các BĐS tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử dụng để so sánh được.  Các thông tin chứng cứ mang tính chất lịch sử  Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị trường. 2.4. Điều kiện áp dụng và phạm vi áp dụng. Điều kiện áp dụng:  Thông tin phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy, kiểm tra được. 9
 Thị trường ổn định. Phạm vi áp dụng:  Các BĐS có tính đồng nhất như: các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt.  Các mảnh đất trống 2.5. Khắc phục một số nhược điểm  TĐV cần thu thập thông tin thị trường để tạo nên một cơ sở dữ liệu đầy đủ (thông tin được thu thập từ các mua bán trên thị trường tự do và các mua bán trên các sàn giao dịch BĐS)  Xây dựng các tỉ lệ điều chỉnh giá trị phù hợp để sử dụng cho trường hợp có sự chênh lệch yếu tố so sánh giữa các BĐS. CHƯƠNG 3:THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP. 3.1. Khái niệm Định giá BĐS theo phương pháp thu nhập là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà BĐS có thể mang lại cho nhà đầu tư. 10
3.2. Xác định và lựa chọn thông tin thị trường để TĐG theo PPTN.  Nguồn gốc thông tin: Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê bất động sản cần định giá thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự. Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự Thẩm định viên xác định tỷ lệ chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng tài sản thông qua điều tra từ thị trường những bất động sản cho thuê tương tự.  Điều kiện thông tin cần đáp ứng: Với bất động sản có dự án cải tạo, đầu tư phức tạp đòi hỏi thẩm định viên đánh giá một cách kỹ càng việc lập dự toán, phân biệt một cách rõ ràng các dòng tiền thu chi đảm bảo độ tin cậy về hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư. Bất động sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí so với bất động sản thẩm định giá. Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến thẩm định viên phải nghiên cứu kỹ đặc điểm đối với từng vùng từng cơ sở kinh tế của địa phương đặc điểm của bất động sản và khả năng ổn định của người thuê. 3.2. Ưu, nhược điểm phương pháp. Ưu điểm:  Tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.  Là phương pháp đơn giản.  Độ chính xác cao khi có những chứng cớ về các thương vụ có thể so sánh được. Nhược điểm: 11
 Cần điều chỉnh nhiều mặt (tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…)  Có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập trong tương lai.  Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các nhân tố tính toán. 3.3 Điều kiện áp dụng và phạm vi áp dụng. Điều kiện áp dụng:  Định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý. Phạm vi áp dụng:  Tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư. 3.4. Khắc phục một số nhược điểm  TĐV cần thu thập được các thương vụ chính xác.  TĐV cần có những kiến thức về kinh doanh của các lĩnh vực cũng như nguồn thông tin thị trường. CHƯƠNG 4: THẨM ĐỊNH VIÊN THU THẬP VÀ LỰA CHỌN THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS 12
4.1. Thời gian thu thập thông tin:  Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá và địa điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần định giá.  Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể thu thập thông tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần định giá. Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành công theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này. 4.2. Điều kiện khi thu thập thông tin: a) Thông tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường. Trong trường hợp cơ sở giá trị là thị trường thì trong các giao dịch này bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.  Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao 13
dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh,…  Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán. b) Đối với các tài sản được chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng làm mức giá so sánh.  Đối với các tài sản được chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh. c, Giao dịch của tài sản so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá. d, Thẩm định viên phải lưu giữ các bằng chứng: về giá tài sản đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường; về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh). 14
4.3. Các nguồn thu thập thông tin. Hiện nay với sự phát triển của công nghệ thông tin, việc tìm kiếm thông tin để định giá các bất động sản cũng trở nên thuận tiện và dễ dàng hơn. Tuy vậy độ chính xác của thông tin cũng không được đảm bảo tuyệt đối. Chính vì vậy mà thẩm định viên phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán. Một số nguồn giúp thẩm định viên có thể thu thập được thông tin:  Với những tài sản cần định giá đã giao dịch thành công trên thị trường: khi thu thập thông tin có thể thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh,…  Với những tài sản so sánh đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… 4.4. Áp dụng thực tiễn khi thẩm định giá đất trống a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá. b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị 15
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm: Giá đất; Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất. c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây: Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai; Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản; Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp. d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất. Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá. Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai. 16
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận: Phương pháp thẩm định giá khác nhau đòi hỏi thẩm định viên có những lựa chọn thông tin khác nhau, tuy nhiên bên cạnh những điểm khác nhau đó, thông tin thị trường dùng để kiểm định vẫn cần những điểm chung đảm bảo, cụ thể là: chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy, mang tính thời điểm. Mỗi phương pháp thẩm định có những ưu điểm và hạn chế nhất định, vì vậy đòi hỏi thẩm định viên cần lựa chọn phương pháp thẩm định phù hợp nhất. Với kết quả nghiên cứu ở trên trang bị cho các TĐV một quy trình chuẩn về thẩm định giá, cách thức lựa chọn, xác định thông tin để định giá BĐS hợp lý, cũng như cách khắc phục nhược điểm của phương pháp thẩm định giá BĐS. Kiến nghị: Khi áp dụng phương pháp thẩm định giá yêu cầu TĐV phải tuân thủ đúng trình tự quy trình thẩm định giá và các nguyên tắc, tiêu chuẩn thẩm định giá. Cần xem xét một cách khách quan, khoa học, trung thực các yếu tố ảnh hưởng đến BĐS. Cần tìm hiểu thông tin, xem xét thông tin một cách đa chiều để có thể sử dụng hiệu quả thông tin. 17
TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Giáo trình “ Định giá tài sản” Học viện Tài chính. 2. Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ Tài chính. 3. Thông tin trên website: www.thamdinhgia.com, www.mof.gov.vn …. 18