Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

Chia sẻ: Nguyễn Minh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:0

Thêm vào BST

Báo xấu

78
lượt xem 13
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở trình bày lý luận của định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở, thực trạng định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở, giải pháp hoàn thiện công tác nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

CHƯƠNG 1. MỞ ðẦU - Các nghiên cứu khoa học ñã chỉ ra tính phức tạp của ñịnh giá nhà ở TMXD, bởi vì giá nhà ở TMXD mới nói riêng và giá BðS nói chung ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài - Các nhà khoa học ñã chỉ ra các quy trình, các nguyên tắc của ñịnh gía BðS, tuy nhiên chưa Với những ñặc ñiểm riêng biệt của mình, nhà ở là một sản phẩm ñặc thù và ñược ñưa ra ñược quy trình và nguyên tắc của ñịnh giá nhà ở TMXDM. ñịnh giá dựa trên các phương pháp và nguyên tắc riêng ñối với sản phẩm này. Trên thực tế 1.2.3. Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu việc ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở vẫn còn nhiều vấn ñề bất cập cụ - Các nghiên cứu chưa có sự so sánh và kiểm chứng mức giá mà nghiên cứu ñưa ra có thực thể: Trong năm 2007 thị trường ñã chứng kiến có nhiều dự án nhà ở khách hàng phải tranh sự phù hợp và hoàn hảo hơn mức giá mà các doanh nghiệp ñưa ra hay không. nhau xếp hàng ñể ñăng ký mua căn hộ như dự án như Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia - Các nghiên cứu này cũng mới chỉ nêu lên vấn ñề và tìm ra quy luật cho quan ñiểm của Lai… tại thành phố Hồ Chí Minh; hoặc như dự án Nam Cường tại ñường Lê Văn Lương mình ở một thị trường cụ thể. kéo dài tại Hà Nội trong năm 2009; trong khi ñó rất nhiều dự án nhà ở có chất lượng, ñiều - Một số tác giả này ñã áp ñặt quan ñiểm của mình trước khi thực hiện nghiên cứu, do kiện mua và có vị trí tương ñồng, ñặc biệt là một số dự án ngay cạnh các vị trí dự án trên, vậy quá trình nghiên cứu ñều hướng theo quan ñiểm từ trước vì thế kết quả nghiên cứu thiếu thậm chí còn ñược ñưa ra bán trước nhưng có rất ít khách hàng quan tâm. tính khách quan. Một trong những nguyên nhân chính dẫn ñến tình trạng trên là do các doanh nghiệp chủ yếu - Việc ñịnh giá BðS ñối với nhà ở TMXDM chưa có một nghiên cứu nào ñi vào nghiên áp dụng phương pháp so sánh ñể nhà ở thương mại xây dựng mới, nhưng phương pháp này lại cứu một cách ñầy ñủ. ñược xây dựng trên các quan ñiểm không thống nhất về nhà ở thương mại xây dựng mới, về quan hệ cung cầu và giá trị nhà ở thương mại xây dựng mới. Một số ít doanh nghiệp cũng ñã sử dụng kết - Việc ñịnh giá nhà ở TMXDM chủ yếu bằng kinh nghiệm mang tính ñịnh tính ñể ñịnh giá.. quả của một số hàm hồi quy khi ñịnh giá, tuy nhiên, thường vẫn mang tính cục bộ trong một vùng - Tổ chức hoạt ñộng ñịnh giá chưa có sự thống nhất. hay một tuyến ñường giới hạn, mà không gắn liền ñược với các thông số ñặc trưng của cấu trúc các - Thế giới ñã ñưa ra mô hình ñịnh lượng ñể ứng dụng ñịnh giá, tuy nhiên chỉ phù hợp với ñô thị cụ thể và như vậy không thể ñưa ra các dự báo quan trọng về biến thiên giá cả nhà ở thương thế giới, với thị trường BðS phát triển có tính ổn ñịnh cao, việc vận dụng trong ñiều kiện ở Việt mại xây dựng mới trên quy mô toàn bộ thành phố. Vậy một câu hỏi ñược ñặt ra là, mô hình ñịnh nam chưa có một nghiên cứu nào cụ thể. giá nào phù hợp với nhà ở thương mại xây dựng mới, và cần có những ñiều kiện gì ñể áp dụng 1.3. Mục ñích, ý nghĩa luận án hiệu quả mô hình này tại Việt Nam. 1.3.1. Mục ñích nghiên cứu của luận án Xuất phát từ những lý do ñó, tác giả luận án ñã chọn ñề tài “ðịnh giá nhà ở thương mại xây Phân tích và ñánh giá thực trạng công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD dựng mới ở các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở” ñể làm chủ ñề nghiên cứu nhà ở, từ ñó ñưa ra các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác này . của mình. 1.3.2. Ý nghĩa nghiên cứu của luận án 1.2 Tổng quan nghiên cứu - Làm tài liệu tham khảo cho những người quan tâm ñến vấn ñề nhà ở thương mại xây 1.2.1 Tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu dựng mới . 1.2.2 Nhận xét và ñánh giá các công trình nghiên cứu - Giúp cho các nhà quản lý và các doanh nghiệp có thêm một căn cứ khoa học về công tác 1.2.2.1. Cơ sở lý thuyết ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñể tham khảo trong quá trình ñưa ra các quyết ñịnh quản Hầu hết các công trình nghiên cứu ñều dựa trên những cơ sở cơ bản về phương pháp, lý và kinh doanh. nguyên tắc và quy trình cơ bản về xác ñịnh giá bất ñộng sản. 1.2.2.2. Các phương pháp nghiên cứu 1.3.3. Câu hỏi nghiên cứu Qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu các công trình nghiên cứu cho thấy, hầu hết các - Công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở còn có những vấn ñề gì nghiên cứu ñều ñược áp dụng cả hai phương pháp nghiên cứu ñịnh tính và ñịnh lượng; trong ñó bất cập và tồn tại? Nguyên nhân dẫn ñến các vấn ñề bất cập và tồn tại ñó? phần lớn các nghiên cứu ñều thực hiện nghiên cứu sâu vào tình huống cụ thể, ñồng thời thu thập số - Giá nhà ở TMXDM ñược các DNðTXD&KD nhà ở ñịnh giá có phù hợp với nhu cầu của liệu qua quan sát thực tế ñể sử dụng cho việc phân tích hàm hồi quy. thị trường và ñảm bảo mục tiêu của doanh nghiệp? 1.2.2.3. Các ñóng góp và mối liên hệ của các công trình nghiên cứu - Những yếu tố nào ảnh hưởng ñến giá nhà ở chung cư TMXDM tại các DNðTXD&KD - Cơ sở xác ñịnh giá nhà và phương pháp xác ñịnh giá nhà là nền tảng quan trọng nhất làm nhà ở? căn cứ ñể xác ñịnh ñược mức giá cơ bản. - Các DNðTXD&KD nhà ở cần làm gì ñể hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM? 1 2
1.4. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu ðịnh giá bất ñộng sản là việc ước tính giá trị của bất ñộng sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ 1.4.1. ðối tượng nghiên cứu cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh rõ trong những ñiều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất Công tác ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và ñịnh với những phương pháp phù hợp. kinh doanh nhà ở. • Khái niệm ñịnh giá nhà ở 1.4.2. Phạm vi nghiên cứu ðịnh giá nhà ở ñược hiểu là sự ước tính về giá trị của một nhà ở xác ñịnh bằng hình thái - Luận án nghiên cứu công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các công ty ñầu tư, xây dựng và tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh. kinh doanh nhà ở. • Khái niệm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới - Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu trong lĩnh vực ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới có thể ñược ñịnh nghĩa như sau: ðịnh giá nhà ở mới tại các DNðTXD&KD nhà ở và tập trung vào giai ñoạn 2008 - 2012. thương mại xây dựng mới là việc chủ dự án ñầu tư xây dựng nhà ở xác ñịnh giá bán hoặc cho thuê ñối với một nhà ở cụ thể, tại một thời ñiểm xác ñịnh dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị 1.5. Các kết quả nghiên cứu dự kiến trí, quy mô, thực trạng của nhà ở ñó và tuân theo cơ chế thị trường tại thời ñiểm ñịnh giá. Dựa trên các mục tiêu nghiên cứu ñã ñặt ra, luận án dự kiến ñóng góp những ñiểm mới Như vậy, ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và sau ñây: kinh doanh nhà ở có thể ñược ñịnh nghĩa như sau: ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại - Tổng hợp các nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà ở thương mại xây dựng mới, từ ñó làm căn các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở là việc các doanh nghiệp sử dụng các cứ cho việc xác ñịnh các biến phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở TMXDM. phương pháp ñịnh giá nhà ở ñể xác ñịnh mức giá bán tại thời ñiểm doanh nghiệp cần ñịnh giá ñể - Xác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng và mức ñộ ảnh của các yếu tố ñó ñến giá nhà chung cư ñáp ứng các mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp. TMXDM. • Thời ñiểm ñịnh giá nhà ở tại các DNðTXD&KD nhà ở: - ðề xuất nhóm các giải pháp ñể hoàn thiện và giải quyết các vấn ñề còn tồn tại của công tác Thông thường các DNðTXD&KD nhà ở sẽ ñịnh giá nhà ở TMXDM tại 03 thời ñiểm ñịnh giá nhà TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở. trong quá trình ñầu tư dự án ñó là: ðịnh giá phục vụ cho việc xây dựng hồ sơ dự án, ñịnh giá tại thời ñiểm ñược phép huy ñộng vốn ñầu tư cho dự án và ñịnh giá bán khi dự án hoàn thiện. CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI - ðịnh giá nhà ở TMXDM phục vụ xây dựng hồ sơ dự án XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG - ðịnh giá nhà ở TMXDM tại thời ñiểm ñược phép huy ñộng vốn của khách hàng theo VÀ KINH DOANH NHÀ Ở quy ñịnh 2.1. ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh - ðịnh giá nhà ở TMXDM tại thời ñiểm dự án hoàn thành phần thô doanh nhà ở 2.2.2. Mục ñích, nguyên tắc và ñặc ñiểm của ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp 2.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 2.2.2.1. Mục ñích 2.1.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại Doanh nghiệp ñầu tư xây dựng nhà ở thương mại thông qua việc ñịnh giá ñể thực hiện mục ðiều 3 của Nghị ñịnh 71/2010/Nð-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ ñã quy ñịnh “Nhà ở tiêu của mình. Mục tiêu ñó có thể là: ðể tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, ñể kiếm doanh thu tối ña thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế ñầu tư xây dựng ñể bán, cho trước mắt, ñể chiếm vị trí dẫn ñầu. thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường; Trong ñó, nhà ở ñược ñầu tư xây dựng ñể bán và cho thuê 2.2.2.2. Nguyên tắc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới sẽ có hai hình thức cơ bản là ñầu tư xây dựng mới hoàn toàn và ñầu tư cải tạo, tu sửa, nâng cấp” 2.2.2.3. ðặc ñiểm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư kinh (12). doanh nhà ở 2.1.1.2. Khái niệm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới - Việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới không chỉ tuân thủ kỹ thuật ñịnh giá mà còn • Khái niệm ñịnh giá tài sản phải gắn mục ñích ñịnh giá. ðịnh giá tài sản là việc ñánh hoặc ñánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại - Nhà ở thương mại xây mới là loại tài sản không thể di dời ñược, nên trong qui trình một ñiểm, thời ñiểm nhất ñịnh theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. ñịnh giá buộc phải có giai ñoạn ñiều tra, khảo sát thực ñịa, tại nơi có bất ñộng sản - ñối tượng của ñịnh giá. • Khái niệm ñịnh giá bất ñộng sản 3 4
- Mỗi nhà ở thương mại xây mới là một tài sản ñộc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí) phản c. Lịch sử ban ñầu của mô hình Hedonic ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa chúng. d. Thực tế nghiên cứu áp dụng mô hình Hedonic 2.2. Quy trình tổ chức và phương pháp ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp e. Các thành phần trong mô hình Hedonic ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở Từ quá trình tìm hiểu các nghiên cứu trên ñây cho thấy, phần lớn các nghiên cứu khi ứng 2.2.1. Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở dụng mô hình Hedonic ñều tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng ñến giá nhà là: Vị trí, cấu trúc của Nhóm 1: nhà, khu dân cư và các thuộc tính của chúng. Sau ñây tác giả sẽ làm rõ về những nghiên cứu này. Doanh nghiệp sẽ thành lập tổ ñịnh giá trên cơ sở huy ñộng các thành viên của các phòng • Thứ nhất thuộc tính vị trí chức năng có liên quan trong doanh nghiệp, sau khi tổ chuyên trách ñịnh giá và ñề xuất giá với lãnh • Thứ hai thuộc tính kết cấu ñạo doanh nghiệp quyết ñịnh. • Thứ ba thuộc tính khu dân cư • Nhóm 2: 2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá ở thương mại xây dựng mới Lãnh ñạo doanh nghiệp căn cứ vào các thông tin do các bộ phận chức năng trong doanh Mục tiêu của doanh nghiệp; Chi phí sản xuất của doanh nghiệp; Yếu tố tâm lí của khách hàng khi nghiệp cung cấp ñể trực tiếp tiến hành ñịnh giá và quyết ñịnh mức giá nhà ở cho dự án của doanh chấp nhận mức giá; Cách thức tổ chức và qui trình ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới; Lựa nghiệp ñang tiến hành ñầu tư. chọn phương pháp ñịnh giá thích hợp; Hệ thống thông tin ñịnh giá; ðội ngũ nhân lực; Các nhân tố • Nhóm 3: về ñiều kiện tự nhiên; Môi trường pháp lý - cơ chế chính sách; Môi trường kinh tế; Hoạt ñộng của thị trường BðS, xu hướng phát triển của thị trường BðS; Nhận thức của người ñịnh giá về các Mô hình quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM nhóm này ñược thực hiện như nhóm nhân tố ảnh hưởng ñến gía nhà ở TMXDM thứ 2, tuy nhiên sự khác biệt của nhóm này là trước khi Lãnh ñạo doanh nghiệp quyết ñịnh mức giá, doanh nghiệp sẽ tiến hành thuê thẩm ñịnh mức giá mà tổ ñịnh giá của doanh nghiệp ñã ñề xuất CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU với ban Lãnh ñạo của doanh nghiệp. 3.1. Khung lý thuyết nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu • Nhóm 4: Trên cơ sở nghiên cứu tổng quan về ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở ðối với nhóm này, việc tổ chức ñịnh giá ñược doanh nghiệp thuê toàn bộ cho tổ chức ñịnh ñể xác ñịnh vấn ñề nghiên cứu, luận án ñưa ra khung nghiên cứu như sau: giá ñộc lập ñịnh giá, doanh nghiệp căn cứ trên mức giá của tổ chức ñịnh giá ñộc lập ñể quyết ñịnh 3.1.1 Khung lý thuyết mức giá. 2.2.2. Phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở ðối với ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại Việt Nam hiện nay thì phương pháp ñược sử dụng phổ biến nhất vẫn là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Trong khuôn khổ của luận án, tác giả sẽ phân tích ba phương pháp cơ bản là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp ñầu tư. Hai phương pháp còn lại là lợi nhuận và thặng dư là các phương pháp phái sinh của 3 phương pháp trên. 2.2.3. Phương pháp ñịnh giá ẩn (Hedonic) a. Cơ sở lý luận Thuật ngữ Hedonic ñược sử dụng ñể mô tả "tỷ trọng về tầm quan trọng tương ñối của các thành phần khác nhau so với các thành phần khác nhằm tạo ra chỉ số về hiệu dụng và sự mong muốn" (Goodman, 1998: 292) (59). Rosen (1974: 34) (87) b. Nền tảng lý thuyết mô hình ñịnh giá Hedonic Trong nghiên cứu vào năm 2003, Malpezzi (78) ñã có một bài nhận ñịnh xuất sắc về sự phát triển lý thuyết của mô hình ñịnh giá Hedonic. Ông chỉ ra, mô hình Hedonic là sự ước lượng giá trị của nhiều yếu tố riêng lẻ. Phương trình Hedonic không chỉ ño lường các nhân tố ảnh hưởng mà Sơ ñồ 3.1: Khung lý thuyết nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM còn ño lường sở thích người mua tác ñộng ra sao ñến giá nhà. 5 6
3.1.2 Khung nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu CHƯƠNG 4. THỰC TRẠNG ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI Nội dung công tác ñịnh Tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại Mục tiêu hoàn thiện công tác ñịnh giá TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở nhà ở TMXDM tại các giá nhà ở TMXDM các DNðTXD&KD nhà ở 4.1. Tổng quan về phát triển nhà ở tại Việt Nam trong thời gian qua DNðTXD&KD nhà ở - ðặc ñiểm và nguyên tắc - Chính sách và căn cứ của DN trong - Lựa chọn và xây dựng ñược mô hình 4.1.1. Kết quả phát triển nhà ở trong thời gian vừa qua ñịnh giá nhà ở TMXDM ñịnh giá nhà ở TMXDM tổ chức ñịnh giá phù hợp với DN Với các chính sách mà Nhà nước ñã ban hành trong thời gian vừa qua thì lĩnh vực nhà ở ñã - Mô hình tổng quát về tổ - Các mô hình tổ chức cơ bản ñã ñược - ðiều chỉnh và xây dựng quy trình ñịnh ñạt ñược những kết quả ñáng khích lệ. Có thể ñánh giá kết quả ở các mặt sau ñây: chức ñịnh giá nhà ở các DNðTXD&KD nhà ở triển khai giá nhà ở TMXDM ñảm bảo tính khoa TMXDM trong quá trình ñịnh giá nhà ở TMXDM học và giảm thiểu chi phí. - Về số lượng nhà ở và hệ thống các ñô thị - Quy trình khung ñịnh giá - Các quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM - Lựa chọn và ứng dụng phương pháp - Tăng trưởng về số lượng nhà ở trong cả nước nhà ở TMXDM ñược các DN tổ chức thực hiện. ñịnh giá nhà ở TMXDM phù hợp với ñặc thù DN và thị trường, có căn cứ - Về hệ thống ñô thị trong cả nước: - Các phương pháp ñịnh - Mức ñộ sử dụng và tính hiệu quả của giá nhà ở TMXDM các phương pháp ñịnh giá ñược các DN khoa học, tính linh hoạt và khả thi cao. - Về tăng trưởng số lượng nhà ở tại ñô thị và nông thôn - Các nhân tố ảnh hưởng sử dụng. - Các ñiều kiện về nhân sự, pháp lý, cơ 4.1.2. Tăng trưởng về diện tích nhà ở ñến ñịnh giá nhà ở - Chính sách, phương pháp và căn cứ sở dữ liệu thông tin ñể ñáp ứng ñược TMXDM. ñiều chỉnh giá sau ñịnh giá nhà ở mục tiêu hoàn thiện. - Tính trong phạm vi cả nước TMXDM của các DN. - So sánh khu vực ñô thị và khu vực nông thôn Sơ ñồ 3.2: Khung nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá 4.1.3. Chất lượng nhà ở và quy mô căn hộ nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 4.1.4. Về tài chính nhà ở 3.2. Quy trình nghiên cứu 4.1.5. Quy mô, năng lực của các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở ðể thực hiện ñược mục tiêu nghiên cứu, luận án tiến hành nghiên cứu theo quy trình sau ñây Số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản hàng năm tăng lên từ 20-50%. Tính ñến (sơ ñồ 1.2): năm 2012 số doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản tăng gấp 5 lần so với năm 2002. Nghiên cứu tổng quan và xin ý Xác ñịnh vấn ñề Xây dựng khung 4.2. Thực trạng ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây kiến chuyên gia trong lĩnh vực ñịnh giá BðS nghiên cứu lý thuyết về ñịnh giá dựng và kinh doanh nhà ở nhà ở TMXDM 4.2.1. Thực trạng giá cả nhà ở thương mại tại Việt Nam Thực trạng giá cả nhà ở thương mại ñể bán Phân tích thực trạng ñịnh Phỏng vấn và xin ý kiến các chuyên gia ðGBðS. giá nhà ở TMXDM tại các Phỏng vấn sâu Lãnh ñạo, chuyên viên chuyên trách ðối với thị trường căn hộ DNðTXD&KD nhà ở ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở. Phỏng vấn khách hàng mua nhà nhằm xác ñịnh nhóm - Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh nhân tố ảnh hưởng giá nhà ở TMXDM. - Tại thị trường TP. Hà Nội ðánh giá thực trạng ñịnh gía nhà ở Thực trạng giá cả nhà ở thương mại cho thuê TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở ðiều tra bằng phiếu khảo sát ñối với khách hàng ñã mua nhà ở TMXDM tại các dự án nhà ở thuộc TP. Hà Nội 4.2.2. Thực trạng về chính sách và căn cứ trong ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở ðề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các doanh nghiệp ðTXD&KD nhà ở 4.2.2.1. Chính sách của các doanh nghiệp về ñịnh giá nhà ở Sơ ñồ 3.3: Quy trình nghiên cứu của luận án Cũng giống như các doanh nghiệp kinh doanh khác, khi thực hiện xác ñịnh giá cho sản 3.3. Phương pháp nghiên cứu phẩm nhà ở thương mại xây dựng mới, các doanh nghiệp ñã xem xét các quan ñiểm chính sách sau ðể giải quyết ñược các vấn ñề nghiên cứu phù hợp với mục tiêu nghiên cứu, luận án ñã sử ñây về vấn ñề xác ñịnh giá nhà ở, ñó là xác ñịnh giá cho sản phẩm mới, xác ñịnh giá có chiết khấu dụng các phương pháp chủ yếu sau: và bù trừ, xác ñịnh giá ñể kích thích tiêu thụ và xác ñịnh giá phân biệt. 3..3.1. Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp 4.2.2.2. Căn cứ xác ñịnh giá nhà của các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 3.3.2. Phương pháp chuyên gia - ðơn giá xây dựng 3.3.3. Phương pháp phỏng vấn sâu - Khung giá chuyển quyền sử dụng ñất: 3.3.4. Phương pháp ñịnh lượng: 7 8
- Lãi suất ngân hàng 4.2.3.2. Thực trạng các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 2 - Quan hệ cung cầu nhà ở Mức ñộ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời ñiểm ñịnh giá khác nhau so với mức 4.2.3. Thực trạng về mô hình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư giá giao dịch bình quân trên thị trường ñược thể hiện qua bảng số liệu sau: kinh doanh nhà ở Bảng 4.5: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 2 tại các thời ñiểm khác nhau Từ thực tế nghiên cứu chưa có một doanh nghiệp nào có một mô hình tổ chức ñịnh giá hoàn của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án thiện, chủ yếu là thành lập tổ ñịnh giá khi có dự án triển khai và tự giải thể sau khi xác ñịnh xong Giá bán bán tại giá bán cho dự án. Giá tại thời Giá tại thời ñiểm thời ñiểm dự án 4.2.3. Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư STT Tên dự án ñiểm lập hồ sơ ñược phép bán hoàn thành (triệu ñồng/m2) (triệu ñồng/m2) kinh doanh nhà ở (triệu ñồng/m2) Thực tế nghiên cứu và tìm hiểu hoạt ñộng ñịnh giá tại các DNðTXD&KD nhà ở cho thấy, 1 CC Lê Văn Lương - Hacinco 7,5 13,5 16,0 cả bốn nhóm quy trình ñược trình bầy tại mục 3.2.3.1 của luận án ñều ñược sử dụng. Tuy nhiên số 2 CC N07 B1 KðT Dịch vọng 26,5 24,5 25,6 lượng doanh nghiệp áp dụng các nhóm quy trình là khác nhau và mức ñộ áp dụng triệt ñể quy trình ñó cũng khác nhau. Mức ñộ áp dụng từng nhóm quy trình của các doanh nghiệp qua số liệu ñiều 3 CC Era – Q. Tân bình 5,2 17,5 14,.0 tra của luận án như sau: 4 CC Hoàng Anh GL – ðà nẵng 4,8 15.5 11,9 Bảng số 4.3: Tỷ lệ áp dụng các nhóm quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM của 5 CC CT2 Ngô Thì Nhậm - Hð 10,5 15,0 17,0 DNðTXD&KD nhà ở tại thời ñiểm năm 2012 6 CC N4 A-B Lê Văn Lương 9,7 17,5 21,5 STT Nhóm quy trình Số lượng DN áp dụng Tỷ lệ DN áp dụng (%) 1 Nhóm quy trình 1 48 58,54 Nguồn: Kết quả ñiều tra khảo sát của luận án 2 Nhóm quy trình 2 17 20,73 4.2.3.3. Thực trạng các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 3 3 Nhóm quy trình 3 5 6,10 Mức ñộ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời ñiểm ñịnh giá khác nhau so với mức 4 Nhóm quy trình 4 12 14,63 giá giao dịch bình quân trên thị trường ñược thể hiện qua bảng số liệu sau: Tổng cộng 82 100,00 Bảng 4.6: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 3 tại các thời ñiểm khác nhau Nguồn: Thống kê từ kết quả khảo sát và ñiều tra của luận án của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án Giá bán tại thời 4.2.3.1. Thực trạng các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 1 Giá tại thời ñiểm Giá tại thời ñiểm ñiểm DA hoàn Mức ñộ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời ñiểm ñịnh giá khác nhau so với mức STT Tên dự án lập hồ sơ ñược phép bán 2 2 thành (triệu ñồng/m ) (triệu ñồng/m ) giá giao dịch bình quân trên thị trường ñược thể hiện qua bảng số liệu sau: (triệu ñồng/m2) Bảng 4.4: Mức giá ñược ñịnh giá quy trình 1 tại các thời ñiểm khác nhau 1 CC Hòa Phát – ðường GP 26,5 31,5 32,0 của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án 2 CC 17CT - Vinaconex 22,5 29,5 31,0 Giá tại thời Giá bán bán tại Giá tại thời ñiểm 3 CC Vimeco – Hoàng Minh Giám 26,0 33,0 33,0 ñiểm ñược thời ñiểm dự án STT Tên dự án lập hồ sơ phép bán hoàn thành 4 CC Petro Landmark – Q. 2 17,5 22,5 21,5 (triệu ñồng/m2) (triệu ñồng/m2) (triệu ñồng/m2) CC M3-4 – Nguyễn Chí Thanh 27,5 32,5 35,1 5 CC 143 ðốc Ngữ 25,5 35,5 35,5 1 2 CC Geleximco 12,5 16,6 17,0 Nguồn: Kết quả khảo sát ñiều tra khảo sát của luận án 3 CC An sinh 5,5 7,5 17,5 4.2.3.4. Thực trạng các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 4 4 CC Anh Bình – Q. Tân Phú 8,7 17,1 15,1 Mức ñộ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời ñiểm ñịnh giá khác nhau so với mức 5 CC TWIN Tower – Q. Bình Tân 6,5 15,8 13,9 giá giao dịch bình quân trên thị trường ñược thể hiện qua bảng số liệu sau: 6 CC Vườn Xuân – Nguyễn Chí Thanh 26,5 31,5 31,5 Nguồn: Kết quả ñiều tra khảo sát của luận án 9 10
Bảng 4.7: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 3 tại các thời ñiểm khác nhau - Tầng cao công trình : 30 tầng của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án - Tổng diện tích sàn xây dựng : 88.038 m2 Giá bán tại thời - Tổng số căn hộ : 400 căn Giá tại thời ñiểm Giá tại thời ñiểm ñiểm dự án hoàn Tòa nhà ñược thiết kế xây dựng với 30 tầng và 02 tầng hầm. Từ tầng 1 ñến tầng 5 là khu STT Tên dự án lập hồ sơ ñược phép bán thành (triệu ñồng/m2) (triệu ñồng/m2) dịch vụ với diện tích sàn mỗi tầng là 3.512 m2. Từ tầng 6 ñến tầng 30 chia thành 2 ñơn (triệu ñồng/m2) nguyên mỗi ñơn nguyên có diện tích sàn 1.200m2 ñược dùng làm các tầng ñể ở (khối chung 1 CC Vincom Bà Triệu 72,00 72,5 74,00 cư). Mỗi tầng của ñơn nguyên ñược bố trí 8 căn hộ ñộc lập khép kín (phòng khách, phòng ăn, 2 CC The Manor 35,5 35,5 36,0 phòng bếp, phòng ngủ, vệ sinh, logia), các căn hộ ñược thiết kế với 02 mẫu thiết kế ñiển hình 3 CC Azura – ðà Nẵng 28,0 28,5 27,5 có diện tích 131 m2 và 120 m2. B/ Xác ñịnh tổng chi phí của dự án 4 CC Keang Nam 41,5 41,5 41,5 • Các ñiều kiện giả ñịnh ñể tính toán tổng chi phí cho dự án Nguồn: Kết quả ñiều tra khảo sát của luận án - ðơn giá ñể tính tổng mức ñầu tư cho dự án là ñơn giá ñược lấy theo các công trình có cùng 4.2.4. Thực trạng mục tiêu và phương pháp ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp quy mô, tính chất ñã và ñang ñược xây dựng, ñơn giá ñể tính chưa bao gồm thuế VAT. ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở - Tiền ñất của dự án ðTXD Khu nhà ñược tính theo Quyết ñịnh số 4352/Qð-UBND Thành 4.2.4.1. Thực trạng mục tiêu ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, phố Hà Nội ngày 16-9-2011, theo ñó giá trị quyền sử dụng ñất tương ñương 29.146.000 ñồng/m2 xây dựng và kinh doanh nhà ở và tiền thuê ñất 8.400.000 ñồng/ m2. Thực tế nghiên cứu cho thấy, mục tiêu ñịnh giá của các doanh nghiệp có sự khác biệt ở mỗi - Lãi suất vốn vay Ngân hàng là 19%/năm. doanh nghiệp và ở mỗi doanh nghiệp có sự thay ñổi ở các thời ñiểm khác nhau phụ thuộc vào ñiều - Thuế thu nhập doanh nghiệp là 25% trên lợi nhuận chịu thuế, thuế VAT 10% trên tổng kiện kinh doanh thực tế của doanh nghiệp doanh thu thuần. 4.2.4.2. Thực trạng phương pháp ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây - Không có sự thay ñổi quá bất thường về ñiều kiện kinh tế xã hội ảnh hưởng ñến dự án: dựng và kinh doanh nhà ở ðộng ñất, chiến tranh… Từ thực tế nghiên cứu hoạt ñộng ñịnh giá tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh • Tính toán tổng mức ñầu tư doanh nhà ở cho thấy, hầu hết các doanh nghiệp ñều sử dụng phương pháp chi phí ñể tính giá, bên + Chi phí xây lắp và thiết bị cạnh ñó có một số doanh nghiệp sử dụng công thức xác ñịnh giá nhà theo Thông tư 15/2009/TT- + Các chi phí khác, chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn khác BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/06/2009. • Tổng hợp vốn ñầu tư của dự án Thực trạng áp dụng phương pháp chi phí ñể tính giá nhà ở thương mại xây dựng Bảng 4.8: Tổng chi phí ñầu tư của dự án chung cư BetexcoII mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở STT Nội dung Cách tính Thành tiền (ñồng) Giá bán nhà ở thương mại ñược xác ñịnh bằng công thức: 1 Chi phí xây lắp Phụ lục bảng 1 638.803.728.000 Giá Giá thành Lợi nhuận Thuế giá trị 2 Chi phí thiết bị Phụ lục bảng 1 59.865.840.000 bán = toàn bộ + dự kiến + gia tăng 3 Chi phí ñất Phụ lục bảng 2 121.117.213.000 Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn Phương pháp ñịnh giá bán nhà ở thương mại xây dựng mới ñược các doanh doanh 4 10% x (CPXL+CPTB) 69.866.956.800 ñầu tư xây dựng và chi phí khác nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở áp dụng có thể mô tả tổng quát qua một dự án cụ thể như sau: 5 Lãi vay trong quá trình xây dựng 19%/năm 15.034.351.739 A/ Thông tin về dự án: 6 Dự phòng phí 19,422% x (CPXL+CPTB+4) 149.265.163.847 - Tên dự án: Chung cư Betexco II. Tổng số 1.053.953.253.386 - Diện tích khu ñất : 5.930 m2 Nguồn: Công ty ðầu tư và xây dựng Betexco - Tổng diện tích chiếm ñất xây dựng : 5.367 m2 11 12
C/ Xác ñịnh giá bán căn hộ và khu thượng mại Áp dụng cho các dự án nhà ở thương mại thì tỷ lệ nộp tiền lần ñầu có thể thay ñổi tùy theo - Phân bổ chi phí: Qua bảng số liệu số 4.8 cho thấy, tổng chi phí ñầu tư tòa nhà ñược phân thỏa thuận giữa người mua và chủ ñầu tư dự án. Thời hạn trả góp cũng có thể thay ñổi linh ñộng bổ cho khu căn hộ có diện tích 120 m2, khu căn hộ 131 m2 và khu thương mại với tổng mức chi cho phù hợp với ñiều kiện tài chính của người mua nhà. phí ñược phân bổ lần lượt là 399,7 tỷ ñồng, 436,4 tỷ ñồng và 217,7 tỷ ñồng. • Phương pháp xác ñịnh giá cho thuê nhà ở thương mại - Xác ñịnh ñơn giá trên mỗi m2 cho từng khu vực ñã ñược phân bổ chi phí: Khu vực căn hộ Công thức xác ñịnh: có diện tích 120 m2 với tổng diện tích 24.000 m2 thì ñơn giá trước thuế trên mỗi m2 là 16,657 triệu Vñ + L + Ql + Bt - Tdv ñồng và sau thuế là 18,33 triệu ñồng; tương tự với khu vực căn hộ 131m2 với tổng diện tích Gt = --------------------------- x K (4.2.2) 26.200m2 thì ñơn giá trước thuế trên mỗi m2 là 16,657 triệu ñồng và sau thuế là 18,33 triệu ñồng; 12 x S ñối với khu vực dịch vụ có tổng diện tích là 13.071 m2 thì ñơn giá trước thuế trên mỗi m2 là 16,657 triệu ñồng và sau thuế là 18,33 triệu ñồng. Trong ñó: Gt : là giá cho thuê 1 m2 sử dụng căn hộ trong 1 tháng (ñồng/ m2/tháng) - Xác ñịnh giá bán căn hộ và khu thương mại ra thị trường: ðối với dự án này, doanh nghiệp lựa chọn ba mức lãi ñể tính giá bán là 10%, 14% và 19%. Với mức lãi lựa chọn như vậy, mức giá Vñ : là chi phí ñầu tư xây dựng của dự án ñược phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo toàn bán căn hộ tương ứng là: 18.400.00ñồng/ m2, 19.083.000 ñồng/m2, 19.920.000 ñồng/ m2. vốn (ñồng/năm) Căn cứ vào các yếu tố trên doanh nghiệp ñã quyết ñịnh mức giá bán trung bình cho căn hộ Công thức xác ñịnh Vñ: và khu thương mại cụ thể như sau: Tñ x r(1+r)n + Khu thương mại, giá bán trung bình cho 1 m2 là: 23.000.000 ñồng/ m2; Vñ = -------------- (4.2.3) n -1 + Khu căn hộ, giá bán trung bình cho 1m2 là: 20.500.000 ñồng/ m2; (1+r) Thực trạng áp dụng phương pháp theo hướng dẫn tại Thông tư 15/2009/TT-BXD do Tñ : là tổng chi phí ñầu tư xây dựng dự án. Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/06/2009 ñể tính giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh r : là lãi suất bảo toàn vốn ñầu tư (% năm). nghiệp ñầu tư, kinh doanh nhà ở n : là số năm thu hồi vốn phụ thuộc ñiều kiện cụ thể của từng dự án, tối thiểu là 20 năm. Cụ thể phương pháp xác ñịnh giá nhà ở thương mại ñược các doanh nghiệp sử dụng L: là lợi nhuận của dự án (ñồng/năm) như sau: Ql : là chi phí quản lý vận hành hàng năm (ñồng/năm) • Phương pháp xác ñịnh giá bán nhà ở thương mại Bt : là chi phí bảo trì công trình bình quân năm (ñồng/năm) - Trường hợp bán nhà trả tiền 1 lần Tdv : là các khoản thu từ kinh doanh các dịch vụ trong khu nhà ở trong năm như: dịch vụ Công thức xác ñịnh: trông xe, dịch vụ căng tin, các khoản thu (nếu có) từ hoạt ñộng thể thao (ñồng/năm) Tñ + L + Bt S: là tổng diện tích sử dụng các căn hộ cho thuê của dự án (m2). Gb = --------------------- x K (4.2.1) K: là hệ số tầng. S Giá cho thuê ñược xác ñịnh theo công thức (4.2.4) và giá cho thuê sẽ thấp hơn so với công Trong ñó: thức (4.2.2). Gb : là giá bán 1 m2 sử dụng căn hộ (ñồng/ m2); Vñ + Ql + Bt - Tdv Tñ : là tổng chi phí ñầu tư xây dựng của dự án. Gt = ----------------------- x K (4.2.4) L : là lợi nhuận của dự án, (ñồng). 12 x S Bt : là chi phí bảo trì công trình cho phần sở hữu chung (ñồng). Phương pháp xác ñịnh giá thuê mua nhà ở S : là tổng diện tích sử dụng các căn hộ của dự án. Công thức xác ñịnh: K: là hệ số phân bổ theo tầng cao trên nguyên tắc bảo toàn vốn theo ví dụ sau: nhà chung cư A x (Vñ + L) x K + Ql + Bt - Tdv có 5 tầng thì có thể phân bổ như sau: K1 = 1,2; K2 = 1,1; K3 = 1,0; K4 = 0,9; K5 = 0,8. Gtm = --------------------------------------- (4.2.5) - Trường hợp bán nhà trả góp 12 x S 13 14
Trong ñó: - Cũng căn hộ trên nếu ñược thuê mua với số tiền thanh toán lần ñầu cho căn hộ là 20% giá Gtm :Llà giá thuê mua 1 m2 sử dụng căn hộ tính theo tháng (ñồng/ m2/tháng); trị, phần còn lại là 80% ñược giả ñịnh trả trong 10 năm. Các ñại lượng khác tương tự như ở phần A : Là hệ số biểu thị tỉ lệ giữa giá trị còn lại của căn hộ (sau khi ñã trừ ñi tiền thanh toán lần tính toán trên, riêng mức lợi nhuận của chủ ñầu tư là 14% trên tổng chi phí của dự án sẽ ñược phân ñầu) so với giá trị ban ñầu của căn hộ thuê mua (A
Về quy trình xác ñịnh giá: ðã ñảm bảo ñược những nguyên tắc cơ bản trong quá trình xác Thứ năm: Thị trường BðS nước ta còn thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu ñủ lớn, ñủ tin cậy ñể các ñịnh giá cho sản phẩm nói chung và sản phẩm bất ñộng sản nói riêng. doanh nghiệp có thể khai thác phục vụ cho công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM. - Trong quá trình xác ñịnh giá, các chủ ñầu tư ñã thực hiện thu thập thông tin, phân tích, so Thứ sáu: ðể có ñược dự án ñầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại ñể bán hoặc cho thuê, sánh và ñánh giá các mức giá của các dự án tương ñồng; các doanh nghiệp hầu hết phải bỏ ra các khoản phụ phí tiêu cực, không thể hạch toán cụ thể ñược vào - Việc sử dụng phương pháp chi phí ñã ñảm bảo ñược cho chủ dự án ñảm bảo bù ñắp ñược chi phí của doanh nghiệp. toàn bộ chi phí ñã bỏ ra và phần lợi nhuận mục tiêu ước tính trước. Thứ bẩy: Thói quen giao dịch ngầm trong mua bán nhà ở tại các dự án nhà ở TMXDM ñã ăn 4.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân sâu trong suy nghĩ của người dân và doanh nghiệp. • Hạn chế trong công tác ñịnh giá nhà ở tại các DNðTXD&KD nhà ở Thứ tám: Các cơ quan quản lý nhà nước chưa xây dựng ñược các chế tài, cũng như các quy ñịnh hước dẫn cụ thể về công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở ñể làm căn Một là: Mục tiêu xác ñịnh giá mặc dù ñã ñược ñưa ra trong quá trình xác ñịnh giá, nhưng cứ cho các doanh nghiệp triển khai một cách bài bản và khoa học. mục tiêu ñược các chủ ñầu tư lựa chọn nhiều khi còn chưa thật sự rõ ràng, cũng như cứng nhắc và thiếu có sự ñiều chỉnh căn cứ theo tình hình thực tế của thị trường. Hai là: Phương pháp ñịnh giá mà các DNðTXD&KD nhà ở ñang áp dụng vẫn nặng về CHƯƠNG 5. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ðỊNH GIÁ NHÀ Ở ñịnh tính, phụ thuộc nhiều vào yếu tố kinh nghiệm vì vậy các doanh nghiệp mới thành lập hoặc có THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ít dự án ñầu tư sẽ rất khó khăn trong việc tổ chức ñịnh giá ñảm bảo ñược mục tiêu của mình cũng ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở như ñược thị trường chấp nhận. 5.1. Xác ñịnh quan ñiểm về ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở Ba là: Cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt ñộng ñịnh giá của phần lớn các DNðTXD&KD Quan ñiểm 1: Việc ñịnh giá nhà ở TMXDM phải ñảm bảo sự kết hợp một cách hợp lý về nhà ở còn rất nghèo nàn. mặt giá trị và giá trị sử dụng của nhà ở Bốn là: Mô hình tổ chức ñịnh giá tại các DNðTXD&KD nhà ở chưa ñược ñịnh hình Quan ñiểm 2 : ðịnh giá nhà ở TMXDM phải phản ánh ñược quan hệ cung cầu và giá cả thị một cách rõ nét và thiếu tính chuyên nghiệp. trường Năm là: Các DNðTXD&KD nhà ở chưa có một quy trình tổ chức ñịnh giá một cách Quan ñiểm 3: Công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM phải ñảm bảo hài hòa lợi ích của doanh hoàn chỉnh. nghiệp – khách hàng và Nhà nước Sáu là: Chất lượng ñội ngũ cán bộ làm công tác ñịnh giá còn khá thấp và rất thiếu 5.2 Các giải pháp hoàn thiện công tác ñịnh giá tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh chuyên nghiệp. doanh nhà ở 5.2.1. Ứng dụng mô hình Hedonic xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở TMXDM Bẩy là: Việc xác ñịnh nhu cầu của thị trường ñối với bất ñộng sản nhà ở của dự án, chưa ñược coi trọng và quan tâm ñúng mức với vai trò của nó trong quá trình xác ñịnh giá. 5.2.1.1. Lý do lựa chọn mô hình Việc sử dụng mô hình giúp nhận ra những yếu tố nào ñược hầu hết những người mua nhà • Nguyên nhân dẫn ñến những hạn chế ñánh giá cao hoặc ñánh giá thấp. Mô hình này không những ñã ñề cập ñến các yếu tố cơ bản của Thứ nhất: Quan ñiểm của lãnh ñạo các DNðTXD&KD nhà ở ñối với công tác ñịnh giá nhà ở nhà ở mà còn ño lường trên các yếu tố khác như trình ñộ dân trí, không gian sống, mức ñộ ô nhiễm TMXDM của doanh nghiệp còn có nhiều sai lệch so với su thế phát triển của thị trường BðS hiện nay môi trường … tại khu vực nhà ở cần ñịnh giá. nói chung và thị trường nhà ở nói riêng. 5.2.1.2. Các bước thực hiện Thứ hai: Cơ sở vật chất, con người cũng như tạo ñiều kiện cho công tác ñịnh giá tại các doanh Bước 1: Thu thập kết quả khảo sát hiện trường hay phân tích số liệu lưu trữ ñể xác ñịnh các nghiệp ðTXD&KD nhà ở chưa ñược ñầu tư một cách ñúng mức, ñáp ứng ñược yêu cầu ñòi hỏi ngày biến số. một cao ñể có thể ñáp ứng ñược yêu cầu. Bước 2: Xác ñịnh hệ số tương quan giữa biến phụ thuộc với từng biến ñộc lập (hệ số tương Thứ ba: Công tác ñào tạo, bồi dưỡng ñội ngũ cán bộ làm công tác ñịnh giá của các quan Pearson - r) DNðTXD&KD nhà ở chưa ñược thực hiện một cách bài bản và khoa học. Bước 3: Xác ñịnh thứ tự của các biến ñộc lập theo tiêu chí hệ số tương quan Pearson với biến Thứ tư: Thông tin thị trường nhà ở TMXDM nói riêng và thị trường BðS nói chung còn thiếu phụ thuộc từ cao xuống thấp. minh bạch. 17 18
Bước 4: ðưa lần lượt từng biến vào phân tích hồi quy, biến nào có r cao thì sẽ ñược ñưa vào với mức giá chủ ñầu tư ñã công bố và mức giá bình quân mà thị trường ñã giao dịch thành công trước. Quá trình ñưa biến vào sẽ dừng lại nếu mô hình hồi quy không nhận biến và các biến ñã của dự án ñó. Thông tin cụ thể của dự án như sau: ñược ñưa vào trước ñó chính là các biến ñược chọn. - Tên chung cư: Tòa nhà Bitexco II. 5.2.1.3. Xây dựng mô hình hồi quy ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới thông qua nghiên cứu - Mức giá bán căn hộ chủ ñầu tư ñã công bố: 23,5 triệu ñồng/1m2 tình huống nhà chung cư thương mại tại TP. Hà Nội. - Mức giá bình quân giao dịch thành công trên thị trường: 28 triệu ñồng/1m2 Từ các biến ñã ñược xác ñịnh và bảng hỏi ñã ñược xây dựng, luận án ñã tiến hành khảo sát - Các thông tin về các biến theo mô hình ñã ñược xây dựng: Khoảng cách từ trung cư ñến 300 mẫu căn hộ chung cư tại hơn 10 dự án nhà chung cư thương mại khác nhau trong phạm vi TP. trung tâm thành phố là 15 km; Giá thành của chung cư là 16 triệu ñồng/1m2; Khoảng cách từ trung Hà Nội. Những dự án ñiều tra, khảo sát ñược thực hiện ñảm bảo với các vị trí, chất lượng nhà khác cư ñến trung tâm mua sắm 2 km; Tình hình an ninh ở khu vực chung cư ñược ñánh giá ở mức 4 nhau. Phương pháp sử dụng hàm hồi quy theo mô hình Hedonic có mở rộng cho phù hợp với biến (tốt) và Môi trường sinh thái của khu vực chung cư ñược ñánh giá ở mức 3 (trung bình). Thay các và dữ liệu nghiên cứu của luận án. thông tin của các biến vào mô hình hồi quy ñã xây dựng ta có: • Xây dựng hàm hồi quy tuyến tính phản ánh các yếu tố ảnh hưởng ñến giá chung cư thương GIA = 19,855 – 0,814*15 + 0,712*16 – 0,556*2 + 1,563*4 + 0,889*3 = 26,8 triệu ñồng/1m2 mại xây dựng mới Như vậy mức giá ñược xác ñịnh qua hàm hồi quy là 26,8 triệu ñồng/1m2, mức giá này gần sát Phương pháp hồi quy bình phương nhỏ nhất OLS (Ordinary Least Squares) ñược sử dụng với mức giá bình quân ñược giao dịch thành công trên thị trường (28 triệu ñồng/1m2), và chênh với biến phụ thuộc: GIA (Giá chung cư) và các biến ñộc lập cho kết quả phân tích sau: lệch so với mức giá chủ ñầu tư công bố là 3,5 triệu ñồng/1m2. Như vậy, nếu chủ ñầu tư sử dụng mô Bảng 5.2: Kết quả phân tích hồi quy ña biến bằng phương pháp stepwise hình hồi quy ñã xây dựng ñể ñịnh giá, thì mức giá mà chủ ñầu tư công bố vẫn ñảm bảo ñược thị Hệ số chưa chuẩn Hệ số Kiểm ñịnh ña cộng trường chấp nhận ñồng thời làm tăng thêm mức lợi nhuận cho chủ ñầu tư là 3,5 triệu ñồng cho mỗi hóa chuẩn hóa tuyến m2 sàn của căn hộ bán ñược. Biến t Sig. ðộ lệch 5.2.1.4. Kết luận B Beta Tolerance VIF chuẩn Hàm hồi quy ña biến với biến phụ thuộc là biến Giá chung cư (GIA) ñã ñược tác giả xây Hằng số 19,855 3,379 5,876 0,000 dựng bằng phương pháp stepwise thông qua công cụ SPSS 16. Bằng phương pháp ñịnh lượng này KC_TT -0,814 0,091 -0,377 -8,973 0,000 0,198 5,045 tác giả ñã xác ñịnh ñược 5 yếu tố tác ñộng trực tiếp ñến Giá chung cư ñó là: Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm thành phố; Giá thành của chung cư; Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm mua GIATHANH 0,712 0,110 0,285 6,487 0,000 0,181 5,511 sắm; Tình hình an ninh ở khu vực chung cư và Môi trường sinh thái của khu vực chung cư. Mức KC_MS -0,556 0,243 -0,096 -2,284 0,023 0,197 5,085 ñộ giải thích sự biến ñộng Giá chung cư của 5 biến này là 89,3% và các kiểm ñịnh sự phù hợp của ANNINH 1,563 0,357 0,165 4,379 0,000 0,246 4,065 hàm hồi quy ñều ñược ñảm bảo và hàm hồi quy không vi phạm bất cứ giả ñịnh quan trọng nào. MOITRUONG 0,889 0,326 0,100 2,727 0,007 0,262 3,822 5.2.2. Hoàn thiện và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở Kết quả bảng 5.1 cho thấy 5 biến ñược chọn bằng phương pháp stepwise ñều có ý nghĩa khi 5.2.2.1. Mô hình dữ liệu giá trị Sig của các biến này ñều bé hơn 0,05. Cụ thể biến KC_TT; GIATHANH; ANNINH; Mô hình dữ liệu là phương thức ñể triển khai một cách có cấu trúc hình ảnh cảu phân lĩnh vực MOITRUONG có ñộ tin cậy 99%, riêng biến KC_MS có ñộ tin cậy 95%. ðiều này cho thấy Giá cần xem xét phân tích. ðây phải là một mô hình lý thuyết có tính chất quan hệ và không phụ thuộc chung cư chịu sự tác ñộng của 5 yếu tố Khoảng cách từ chung cư ñến trung tâm thành phố; Giá vào môi trường kỹ thuật. ðối với hệ thống cơ sở dữ liệu này, ñược xây dựng trên cơ sở phản ánh thành của chung cư; Khoảng cách từ chung cư ñến trung tâm mua sắm; Tình hình an ninh của khu những thông tin, sự vận ñộng của môi trường hiện tại, từ ñó phân tích và dự báo xu hướng và mức chung cư; Môi trường sinh thái. Hàm hồi quy ñược xây dựng có dạng như sau: ñộ ảnh hưởng của các nhân tố ñến giá nhà cần ñược xác ñịnh. GIA = 19,855 – 0,814*KC_TT + 0,712*GIATHANH – 0,556*KC_MS + 5.2.2.2. Mô hình chức năng: 1,563*ANNINH + 0,889*MOITRUONG - Chức năng cập nhật: • Sử dụng mô hình hồi quy ñể ñịnh giá cho dự án chung cư cụ thể - Chức năng tìm kiếm: Từ kết quả phân tích và hàm hồi quy ñược xây dựng, tác giả sử dụng ñể ñịnh giá cho một dự - Chức năng an toàn: án chung cư cụ thể ñể xác ñịnh giá, qua ñó so sánh mức giá ñược xác ñịnh bằng mô hình hồi quy 19 20
5.2.2.3. Thông tin ñầu ra Thứ nhất là, việc ñịnh giá có thể do bộ phận kinh doanh hoặc bộ phận kế toán ñảm nhiệm. Thông tin ñầu ra của hệ thống dữ liệu: Tức là nhân viên của các bộ phận này kiêm nhiệm luôn nhiệm vụ ñịnh giá, tuy nhiên cần phải có 1 - Cung cấp biểu thống kê quy ñịnh pháp lý cho hoạt ñộng xác ñịnh giá nhà. chuyên viên chuyên trách phần công việc thu thập thông tin và xử lý số liệu. - Cung cấp biểu thống kê hệ số ảnh hưởng ñối với mức giá chuẩn. Thứ hai là, tổ chức phòng ñịnh giá ñộc lập. - Cung cấp biểu thống kê theo dõi biến ñộng về giá cả bất ñộng sản nhà trên thị trường. Thứ ba là, doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở tiến hành thuê ñịnh giá nhà ở - Cung cấp biểu thống kê theo dõi biến ñộng về giá nguyên vật liệu, nhân công, ca máy… của các tổ chức bên ngoài, khi năng lực của doanh nghiệp chưa có khả năng ñáp ứng, hoặc số phục vụ cho công tác tính dự toán công trình. dượng dự án triển khai nhiều một lúc. Tuy nhiên việc thuê ñịnh giá từ các tổ chức bên ngoài cần phải ñược cân nhắc và lựa chọn các ñối tác có kinh nghiệm trong ñịnh giá nhà ở . - Chức năng tính toán của hệ thống phục vụ cho một số yêu cầu phân tích. 5.2.5. Hoàn thiện quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh - Cung cấp tài liệu hỗ trợ cho hoạt ñộng xác ñịnh giá. nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở - Cung cấp các phương pháp xác ñịnh giá ñã và ñang ñược áp dụng trong nước và trên Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở do luận án ñề thế giới. xuất ñược thể hiện dưới dạng sơ ñồ như sau: 5.2.2.4. Cấu trúc của hệ thống Mô hình chức năng hệ thống dữ liệu bao gồm các chức năng xử lý chính như sau: Thành lập Tổ/Bộ phận ñịnh giá nhà ở Tổ/BP ñịnh giá tiến hành ñịnh giá TMXDM của DN nhà ở cho việc lập dự án ñầu tư - Cập nhật các danh mục hệ thống dữ liệu. - Cập nhật số liệu ban ñầu. - Cập nhật số liệu biến ñộng. Quyết ñịnh giá nhà ở cho việc lập dự án ñầu tư Thẩm ñịnh ñộc lập - Thống kê tìm kiếm phân tích số liệu. 5.2.3. Xây dựng ñội ngũ nhân sự cho bộ phận ñịnh giá của doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở Tổ/BP ñịnh giá tiến hành ñịnh giá bán nhà ở Thẩm ñịnh ñộc lập - Thực hiện cơ cấu lại ñội ngũ cán bộ sẵn có ñang thực hiện làm việc kiêm nhiệm, thực hiện tại thời ñiểm ñược phép bán. phân công công việc cụ thể. Nhằm ñịnh hướng, giúp cho các cán bộ ñược tiếp xúc với các công việc cụ thể và thường xuyên, từ dó phát huy ñược lý luận và thực tiễn. - Nâng cao tính chủ ñộng trong công tác ñào tạo, bồi dưỡng tại chỗ, thông qua công việc cụ Tổ/BP ñịnh giá tiến hành ñịnh giá bán nhà ở Quyết ñịnh giá nhà ở tại thời ñiểm tại thời ñiểm dự án hoàn thành. ñược phép bán thể ñược hướng dẫn bởi các cán bộ có kinh nghiệm. Thường xuyên mời các chuyên gia có kinh nghiệm trong và ngoài nước thực hiện tư vấn, hướng dẫn cho ñội ngũ cán bộ của doanh nghiệp trong các giai ñoạn thực hiện xác ñịnh giá của một dự án cụ thể. Quyết ñịnh giá nhà ở tại thời ñiểm Thẩm ñịnh ñộc lập - Tăng cường sự liên kết, hợp tác với các cơ sở ñào tạo: dự án hoàn thành - Thực hiện xây dựng môi trường văn hóa doanh nghiệp, tạo dựng những dấu ấn ñặc trưng cho doanh nghiệp như tính dân chủ, ý thức tập thể, sự quan tâm và có ý thức trách nhiệm với nhau Sơ ñồ 5.3: Quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM ñề xuất cho các DNðTXD&KD nhà ở trong công việc. Từ ñó góp phần nâng cao chất lượng công việc và ý thức trách nhiệm của người • ðiều kiện áp dụng: lao ñộng. ðể các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng một cách có hiệu quả quy trình tổ chức ñịnh giá có 5.2.4. Hoàn thiện mô hình tổ chức ñịnh giá nhà ở tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và hiệu quả cao nhất, doanh nghiệp cần ñáp ứng ñược một số ñiều kiện cơ bản sau: kinh doanh nhà ở - Thay ñổi về mặt quan ñiểm của Lãnh ñạo doanh nghiệp: Các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở có thể lựa chọn một trong 3 mô hình tổ chức sau: - Doanh nghiệp có ñội ngũ nhân sự có trình ñộ và ñáp ứng ñược yêu cầu: - Doanh nghiệp cần có hệ thống cơ sở dữ liệu ñủ lớn ñể phục vụ cho công tác ñịnh giá: 21 22
- Doanh nghiệp phải lựa chọn ñược tổ chức ñịnh giá ñộc lập có chất lượng và phù hợp với Thứ ba, từ những vấn ñề tồn tại trong quá trình ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñã ñiều kiện của doanh nghiệp: ñược chỉ ra, luận án ñã ñề xuất ứng dụng mô hình Hedonic cho ñịnh giá nhà ở thương mại xây 5.3 Một số kiến nghị dựng mới. Luận án ñã mô tả và giới thiệu một cách ñầy ñủ các nội dung cơ bản của mô hình, ñặc Ban hành quy ñịnh về mức phí dịch vụ ñối với các loại nhà ở chung cư thương mại xây biệt là việc ứng dụng mô hình Hedonic trên thế giới, từ ñó luận án ñã tổng hợp và xác ñịnh ñược dựng mới các yếu tố (các biến) thường ñược sử dụng nhiều nhất khi ứng dụng mô hình Hedonic ñể ñịnh giá Xây dựng trung tâm lưu trữ cung cấp thông tin quốc gia về bất ñộng sản nói chung và nhà ở nhà ở, ñây là cơ sở quan trọng trong việc xác ñịnh các biến ñể ứng dụng trong việc xây dựng mô TMXDM nói riêng hình ñịnh giá tại Việt Nam. Bằng việc sử dụng dữ liệu từ việc khảo sát 300 căn hộ tại TP. Hà Nội, luận án ñã sử dụng phương pháp Enter và phương phương pháp Stepwise ñể xây dựng mô hình Ban hành quy ñịnh chuẩn hóa công ty tư vấn và thẩm ñịnh giá bất ñộng sản tại Việt Nam ñịnh giá áp dụng cho nhà ở chung cư thương mại xây dựng mới. Qua quá trình nghiên cứu luận án ñã xác ñịnh ra ñược 5 yếu tố và hệ số ảnh hưởng ñến giá nhà ở chung cư xây dựng mới tại ñịa bàn KẾT LUẬN TP. Hà Nội, ñó là (1) Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm thành phố; (2) Giá thành của chung Hoàn thiện việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây cư; (3) Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm mua sắm; (4) Tình hình an ninh ở khu vực chung cư dựng và kinh doanh nhà sẽ góp phần làm lành mạnh hóa thị trường nhà ở nói riêng và thị trường và (5) Môi trường sinh thái của khu vực chung cư. BðS nói chung. ðồng thời sẽ giúp cho doanh nghiệp xác ñịnh ñược mức giá bán phù hợp với mục Thứ tư, từ kết quả ñánh giá thực trạng công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các tiêu kinh doanh của doanh nghiệp, có căn cứ khoa học và cũng ñảm bảo mục tiêu là ñược thị DNðTXD&KD nhà ở, luận án ñã ñưa ra quan ñiểm ñối với ñịnh giá nhà ở TMXDM và ñề trường chấp nhận. ðề tài “ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp ñầu tư, xuất 5 nhóm giải pháp ñể hoàn thiện và khắc phục những vấn ñề tồn tại ñã ñược nêu ra. xây dựng và kinh doanh nhà ở” ñã tập trung nghiên cứu hoạt ñộng ñịnh giá tại các doanh nghiệp Trong ñó, ñồng thời với ñề xuất áp dụng mô hình Hedonic ñể xây dựng hàm hồi quy ñịnh ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam, qua ñó bổ sung thêm tài liệu vào hệ thống các giá nhà ở TMXDM, luận án ñã ñề xuất xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu ñể phục vụ cho việc công trình nghiên cứu liên quan ñến ñịnh giá nhà ở nói riêng và ñịnh giá BðS nói chung. Qua quá xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá cho các loại nhà tại các ñịa bàn khác nhau, cũng như hoàn trình nghiên cứu, luận án ñã trả lời ñược các câu hỏi nghiên cứu ñã ñược ñặt ra. Cụ thể: thiện công tác tổ chức ñịnh giá, quy trình ñịnh giá và xây dựng ñội ngũ nhân sự ñịnh giá nhà Thứ nhất, từ kết quả nghiên cứu cho thấy, giá nhà ở TMXDM ñược các DNðTXD&KD nhà ở TMXDM cho các DNðTXD&KD nhà ở. Những giải pháp này là cơ sở ñể các ở ñịnh giá phần nào ñã ñáp ứng ñược mục tiêu của doanh nghiệp dưới góc ñộ về mặt kinh tế khi DNðTXD&KD nhà ở nghiên cứu ứng dụng nhằm mục tiêu hoàn thiện và khắc phục mức giá ñược xác ñịnh ñã bao gồm mức lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp; phần lớn các sản những vẫn ñề còn tồn tại trong hoạt ñộng ñịnh giá nhà ở thương mại. phầm nhà ở TMXDM tại các thời ñiểm ít có biến ñộng của thị trường ñều có mức tiêu thụ trên Cùng với các nhóm giải pháp ñưa ra, luận án cũng ñã kiến nghị 3 vấn ñề liên quan ñến ban 90%, ñiều ñó thể hiện mức giá nhà ở TMXDM do DNðTXD&KD ñịnh giá ñược thị trường chấp hành quy ñịnh về phí dịch vụ căn hộ, chuẩn hóa các công ty tư vấn và thẩm ñịnh giá và xây dựng nhận. Tuy nhiên, mức giá bán nhà ở TMXDM do các DNðTXD&KD nhà ở ñịnh giá còn có trung tâm quốc gia về lưu trữ cung cấp thông tin BðS ñể tạo ñiều kiện cho các DNðTXD&KD khoảng cách khá cao so với mức giá bình quân giao dịch thành công trên thị trường cho chính dự nhà ở thuận lợi và tự hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM của mình. án ñó của doanh nghiệp, ñiều ñó dẫn ñến mục tiêu tối ña hóa lợi nhuận của doanh nghiệp chưa ñược ñảm bảo. Bên cạnh ñó, còn nhiều dự án nhà ở TMXDM không bán ñược nhà, bởi nhiều lý do nhưng lý do cơ bản là mức giá do DNðTXD&KD nhà ở ñưa ra chưa phù hợp với nhu cầu tại thời ñiểm bán nhà, cũng như mức giá ñược ñịnh giá chưa tính hết ñến các yếu tố ảnh hưởng ñến giá nhà của doanh nghiệp mình ñể có sự ñiều chỉnh cho phù hợp. Thứ hai, trong quá trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM các DNðTXD&KD nhà ở ñã có tính ñến một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá nhà TMXDM như vị trí nhà, tiện ích dịch vụ cung cấp, hệ số tầng, chất lượng căn hộ… tuy nhiên các yếu tố này ñược tính khi ñịnh giá dưới dạng các hệ số ñiều chỉnh, các hệ số ñiều chỉnh này ñược xác ñịnh dựa trên kinh nghiệm và ý kiến chủ quan của người ñịnh giá. Do vậy, việc xác ñịnh những nhân tố nào ảnh hưởng ñến giá nhà ở TMXDM và mức ñộ ảnh hưởng của các nhân tố ñó ñến giá nhà chưa ñược các DNðTXD&KD nhà ở thực hiện ñảm bảo có căn cứ khoa học. 23 24