Tóm tắt luận án Tiến sĩ Luật học: Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Chia sẻ: Cothumenhmong6 Cothumenhmong6 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:27

Thêm vào BST

Báo xấu

23
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của luận án là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Đánh giá thực trạng pháp luật và quá trình thực thi pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Từ đó đề xuất quan điểm, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tóm tắt luận án Tiến sĩ Luật học: Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LÊ HỒNG HẠNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẨU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 9 38 01 07 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2020
Công trình đƣợc hoàn thành tại: TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Trần Quang Huy PGS. TS. Nguyễn Thị Nga Phản biện 1: Phản biện 2: Phản biện 3: Luận án được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án tiến sĩ cấp trường họp tại Trường Đại học Luật Hà Nội vào hồi giờ, ngày tháng năm 2020. Có thể tìm hiểu luận án tại: 1) Thƣ viện Quốc gia; 2) Thƣ viện Trƣờng Đại học Luật Hà Nội.
1 A. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài luận án Thực tế hiện nay nhu cầu về nhà ở của người dân sống tại các đô thị, đặc biệt là những đối tượng có thu nhập thấp là rất lớn. Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đang nhận được sự quan tâm lớn trong xã hội. Trong các phương thức xác lập quyền sử dụng đất cho các nhà đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật hiện hành thì phương thức giao đất có thu tiền sử dụng đất được áp dụng phổ biến nhất. Pháp luật điều chỉnh về nội dung này khá đồ sộ song vẫn còn tồn tại nhiều điểm bất cập: đó là sự không phân định rõ các trường hợp nhà nước thu hồi đất để thực hiện giao đất cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; các căn cứ, điều kiện được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại còn chưa rõ ràng; sự chồng chéo, mâu thuẫn trong quy định về chủ thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; việc tiếp cận thông tin về đất đai còn gặp nhiều khó khăn; quy trình, thủ tục hành chính về đất đai kéo dài;… Những bất cập này đang thực sự làm giảm sút sự hấp dẫn trong thu hút đầu tư, dễ gây tác động tiêu cực đến quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp, làm thất thu ngân sách nhà nước và là một phần nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp, khiếu kiện về đất đai kéo dài hiện nay. Do đó, yêu cầu đặt ra là phải nghiên cứu một cách thấu đáo các vấn đề lý luận cũng như thực trạng pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm tìm ra giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Về mặt thực tiễn, quan sát trực tiếp và khách quan trên việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp để đầu tư các dự án nhà ở thương mại và sự vận hành của thị trường nhà ở thương mại cho thấy, cách tiếp cận này đã và đang để lại nhiều hệ lụy. Có thể liệt kê ra như tình trạng vừa thừa, vừa thiếu về nhà ở đang là bài toán chưa có lời giải; tình trạng “ngổn ngang” các công trình: nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề, nhà phố giữa những cánh đồng lúa; nhiều dự án bỏ dở nhiều năm không được rõ lý do vì sao, trong khi đất là sinh kế của người dân thì không có. Đặt ra câu hỏi lớn về vấn đề quy hoạch, về cân bằng quỹ đất cho phát triển đô thị với vấn đề nông nghiệp, nông dân và nông thôn. Nhiều dự án được cấp phép đầu tư, được giao quỹ đất xây dựng nhà ở song chưa giải phóng xong mặt bằng, chưa làm xong phần móng nhà đầu tư đã không còn khả năng tài chính để thực hiện dự án, và điều tất yếu xảy ra là doanh nghiệp buộc phải huy động vốn ngay từ khi dự án vẫn còn trong trứng nước; tình trạng “bán non dự án” cũng là điều thường thấy các doanh nghiệp áp dụng trong thời gian qua. Yêu cầu điều chỉnh pháp luật trong giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đặt ra là cần phải nghiên cứu một cách có hệ thống pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và thực tiễn thực thi pháp luật về giao
2 đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm xây dựng khung lý thuyết cho việc xây dựng các quy định pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam hiện nay. Với những lý do trên, nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài “Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại” làm đề tài nghiên cứu luận án tiến sĩ luật học của mình. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận án là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Đánh giá thực trạng pháp luật và quá trình thực thi pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Từ đó đề xuất quan điểm, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Để đạt được những mục đích nêu trên, luận án cần thực hiện những nhiệm vụ sau: - Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam. - Nêu và phân tích thực trạng pháp luật hiện hành về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, đưa ra những bình luận về điểm tích cực cũng như những hạn chế, vướng mắc của thực trạng pháp luật về giao đất đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chỉ ra được nguyên nhân của những ưu, khuyết điểm đó. - Phân tích, nhận diện một cách bao quát việc triển khai pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên thực tế ở Việt Nam thời gian qua. Luận án đưa ra những nhận định đánh giá một cách khách quan, thấu đáo những kết quả đạt được và những hạn chế, vướng mắc của thực trạng pháp luật về giao đất đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chỉ ra được nguyên nhân của những ưu, khuyết điểm đó. - Xác định rõ quan điểm phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận án gồm: - Các vấn đề lý luận về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; - Các quy định pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được quy định trong Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Thương mại, Luật Nhà ở và theo pháp luật của một số quốc gia trên thế giới.
3 - Thực tiễn giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam thời gian qua. Phạm vi nghiên cứu của luận án: Về nội dung nghiên cứu: Tác giả giới hạn nghiên cứu chung cho mô hình nhà ở thương mại, không phân tách ra các hình thức kinh doanh thương mại nhà ở cụ thể. Về không gian của đối tượng khảo sát: tác giả chỉ tập trung nghiên cứu khảo sát thực tiễn thực thi pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chung cho cả nước, và tập trung phân tích sâu một số dự án nổi cộm ở Việt Nam thời gian gần đây. 4. Cơ sở phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu Luận án sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử trên cơ sở quan điểm, mục tiêu, đường lối của Đảng và Nhà nước về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội. Về phương pháp nghiên cứu, luận án sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, bao gồm cả các phương pháp nghiên cứu khoa học xã hội nhân văn nói chung và phương pháp nghiên cứu khoa học luật cho từng nội dụng cụ thể để đạt được mục tiêu nghiên cứu mong muốn. 5. Đóng góp mới về khoa học của luận án Luận án “Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” thể hiện những điểm mới sau đây: Thứ nhất, luận án hệ thống hóa các vấn đề lý luận trọng tâm về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, và các vấn để lý luận về pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Thứ hai, luận án phân tích, đánh giá một cách có hệ thống các quy định của pháp luật thực định về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Qua đó, luận án đã bình luận, đánh giá một cách khách quan, dựa trên cơ sở lý thuyết vững chắc những điểm hợp lý và bất hợp lý của các quy định pháp luật hiện hành về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Thứ ba, luận án đã phân tích, làm rõ thực trạng thực thi pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Qua đó, luận án đánh giá, bình luận một cách tổng quát bức tranh thực tiễn áp dụng pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chỉ ra những ưu điểm, những bất cập, hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam hiện nay. Luận án cũng đã luận giải, làm rõ nguyên nhân của những ưu điểm, hạn chế này. Thứ tư, luận án đã đề xuất những quan điểm, hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, và các giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam.
4 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án Thứ nhất, luận án có đóng góp khoa học trong việc cung cấp hệ thống các vấn đề lý luận và thực tiễn về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Từ đó, làm cơ sở cho các nhà lập pháp nghiên cứu, phản ánh chúng vào quy định của pháp luật. Thứ hai, luận án có ý nghĩa trong việc hoàn thiện pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế thị trường. Thứ ba, luận án cũng là nguồn tài liệu tham khảo cho các luật gia trong việc nghiên cứu, vận dụng hoặc giảng dạy chuyên ngành luật Luật Đất đai trong các cơ sở nghiên cứu, đào tạo và giảng dạy ngành luật và cho các chủ thể có liên quan trong việc thực hiện pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 7. Kết cấu của đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận án có kết cấu gồm 04 chương.
5 Chƣơng 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 1.1. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 1.1.1. Các công trình nghiên cứu ở nước ngoài Một số công trình tiêu biểu nghiên cứu liên quan đến pháp luật về giao đất xây dựng nhà ở thương mại ở nước ngoài, có thể kể đến bao gồm: Cuốn sách: cuốn sách “Claims to the Possession of Land” (Xác lập sở hữu với đất đai) của các tác giả Philip Walter, Adrianavis, JamesHarris, B.McGuire, xuất bản tháng 10/2000; Cuốn sách “Design Optimization of Real Estate Tax and Effect Analysis in China” (Thiết kế tối ưu hóa thuế bất động sản và phân tích những ảnh hưởng của nó ở Trung Quốc) của tác giả Aibo Hao, Yipey Ren và Jingjuan Quo được đăng trên Tạp chí Kỹ thuật và quản lý công nghiệp, số đặc biệt Liss 2013, năm 2014 do Nhà xuất bản Vincenc Fernandez, Bacerlona, Tây Ban Nha phát hành; cuốn sách “Guide to Investing in Real Estate in the PRC” (Hướng dẫn đầu tư bất động sản tại Trung Quốc) của Mayer Brown SJC năm 2014; “International Real Estate Briefing” (Bản hướng dẫn về bất động sản quốc tế) với nội dung nghiên cứu thị trường Trung Quốc do Công ty Luật Jones Day của Mỹ thực hiện vào tháng 9 năm 2004; Báo cáo “India’s Real Estate Market - Outlook of structured high yield debt” (Thị trường bất động sản Ấn Độ - Cái nhìn về cấu trúc các khoản nợ có lãi suất cao); Bài báo do Đại sứ quán Pháp tại Trung Quốc và Quỹ phát triển Pháp luật châu Âu lục địa (Fondation pour le Droit continental) đã cho công bố một số báo vào năm 2009 (số 0-Tháng 01-03 năm 2009) về “La propriété en Chine” (Sở hữu tại Trung Quốc); Các công bố ở nước ngoài này chủ yếu nghiên cứu về vấn đề sở hữu, sở hữu đất đai và vốn hóa đất đai nói chung hoặc ở một số nước trên thế giới mà chưa đi vào nghiên cứu phương thức trao quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại nói chung và pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nói riêng. 1.1.2. Các công trình nghiên cứu ở trong nước Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài ở trong nước có thể kể đến đó là: cuốn sách “Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam”, nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, năm 2013, của tác giả PGS. TS. Trần Thị Minh Châu; cuốn “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, nhà xuất bản Hồng Đức, năm 2016 của tác giả TS Lưu Quốc Thái; Cuốn sách “Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam” của tác giả TS. Bùi Văn Huyền, TS. Đinh Thị Nga (chủ biên), nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, năm 2011; Luận án tiến sĩ “Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất” của tác giả Trần Quang Huy, Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2008; Bài báo “Hoạt động trao quyền sử dụng đất của
6 nhà nước tại Hoa Kỳ và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam” của tác giả Ninh Thị Hiền; luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về trao quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam”, trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2017 của tác giả Ninh Thị Hiền; Bài viết “Quy định mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành” của tác giả Nguyễn Xuân Trọng, Tạp chí Luật học - Đặc san 11/2014; Cuốn sách “Chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh - Lý luận và thực tiễn”, nhà xuất bản Phương Đông, Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2012, do GS. TS. Dương Thị Bình Minh chủ biên; Bài báo “Những điểm mới cơ bản của Luật kinh doanh bất động sản 2014 và khuyến nghị về việc ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành” của tác giả PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề Pháp luật về thị trường và kinh doanh bất động sản, năm 2015; Bài viết “Thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất” của TS. Nguyễn Thị Dung đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số chuyên đề Pháp luật về thị trường và kinh doanh bất động sản, năm 2015;… 1.2. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học liên quan đến đề tài và định hƣớng nghiên cứu của luận án 1.2.1. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài Các công trình nghiên cứu pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khá đa dạng, nhưng tập trung ở các công trình trong nước. Việt Nam là một trong số ít quốc gia duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Vì vậy, hầu như không có công trình ở nước ngoài nào trực tiếp nghiên cứu pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chỉ có các công trình nghiên cứu chung về quyền sở hữu đất đai, vốn hóa đất đai, thị trường bất động sản. Đối với các công trình nghiên cứu ngoài nước, các công trình này là những kiến thức mang tính chất nền tảng về vấn đề sở hữu nói chung và sở hữu đất đai nói riêng. Bên cạnh đó, một số công trình đã phân tích chế độ sở hữu và phân phối đất đai ở một số nước trên thế giới, đặc biệt là Trung Quốc - quốc gia có nét tương đồng với Việt Nam về chế độ sở hữu đất đai. Các công trình này sẽ là cơ sở để nghiên cứu sinh lý giải về vấn đề sở hữu đất đai, các phương thức trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở thương mại trong luận án của mình. Các công trình ở trong nước chủ yếu nghiên cứu từng khía cạnh của pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chưa nghiên cứu một cách có hệ thống các vấn đề lý luận về giao đất đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, quy định pháp luật hiện hành về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
7 cũng như thực tiễn giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam. 1.2.2. Định hướng nghiên cứu của Luận án 1.2.2.1. Những vấn đề luận án tiếp thu và tiếp tục phát triển Luận án tiếp tục tiếp thu và phát triển các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài ở các kết quả nghiên cứu về chế độ sở hữu đất đai, các phương thức trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho người sử dụng đất, và các kết quả nghiên cứu về chế độ sở hữu đất đai, các phương thức tiếp cận đất đai thực hiện dự án của các nước trên thế giới. 1.2.2.2. Những định hướng mới của luận án Trên cơ sở tiếp thu các kết quả của các công trình nghiên cứu trước đó, định hướng nghiên cứu của Luận án là: hệ thống hóa các vấn đề lý luận và pháp lý về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, đi sâu nghiên cứu pháp luật thực định về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, thực tiễn giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam, và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam. Theo đó, cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề luận án này muốn hướng tới khi Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm hài hòa hóa giữa cơ chế hành chính và cơ chế thị trường trong giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong bối cảnh vẫn duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, phát huy quyền lực Nhà nước trong quản lý, phân bổ và điều chỉnh đất đai một cách hợp lý trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; vẫn đảm bảo động viên được nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước song tạo sự cạnh tranh bình đẳng và minh bạch hơn trong việc lựa chọn nhà đầu tư, cũng nhằm giúp thanh lọc thị trường, lựa chọn nhà đầu tư thực sự có năng lực và khả năng đầu tư, tạo ra những sản phẩm bất động sản là nhà ở có chất lượng, giá cả hợp lý và tạo hiệu ứng tốt cho thị trường bất động sản. 1.3. Cơ sở lý thuyết của luận án 1.3.1. Lý thuyết vận dụng trong nghiên cứu đề tài luận án Lý thuyết nghiên cứu trong luận án bao gồm: lý thuyết về sở hữu, lý thuyết về hợp đồng, lý thuyết về tài sản công và chuyển giao tài sản công, lý thuyết kinh tế học pháp luật, lý thuyết về nền kinh tế thị trường. 1.3.2. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu được đặt ra cho luận án là: Cơ sở lý luận của việc giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là gì? Cơ cấu pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bao gồm những bộ phận nào? Những yếu tố nào chi phối, tác động đến pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại? Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã hoàn thiện chưa? Các quy định pháp luật hiện hành về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thật sự hợp lý hay chưa? Có tồn tại hiện tượng thiếu minh
8 bạch, khó tiếp cận thông tin, đầu cơ đất, lợi ích nhóm, vi phạm pháp luật về đất đai trong hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hay không? Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã tạo ra sự công bằng, bình đẳng, đảm bảo quyền tiếp cận quyền sử dụng đất cho các nhà đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, đảm bảo khai thác hiệu quả tài nguyên đất hay chưa? Thực tiễn việc giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt nam hiện nay được áp dụng có hiệu quả hay không? Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã thực hiện được chức năng khuyến khích nhà đầu tư, góp phần vận hành và phát triển thị trường bất động sản hay chưa? Giả thuyết nghiên cứu được đặt ra trong luận án là: Một là, pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại còn chứa nhiều điểm bất hợp lý. Hai là, pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chưa thật sự tạo ra sự minh bạch, công bằng, tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiếp cận quyền sử dụng đất thông qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Ba là, pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chưa được thực thi một cách hiệu quả trên thực tế. Kết luận chƣơng 1 Việc nghiên cứu pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã được quan tâm, đề cập đến trên các phương diện và phạm vi khác nhau, nhưng chưa có công trình nghiên cứu một cách chuyên sâu, toàn diện và có hệ thống pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Việc nghiên cứu vấn đề “Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” là nhiệm vụ khoa học cần thiết và có tính mới trên cơ sở kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu.
9 Chƣơng 2 NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 2.1. Lý luận về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại 2.1.1. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sự ảnh hưởng đến phương thức trao quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta được hiểu là thể chế hóa bằng pháp luật về quan hệ sở hữu đất đai với đặc trưng là cơ chế phân chia quyền của chủ sở hữu giữa các chủ thể khác nhau, trong đó Nhà nước có vai trò đặc biệt cả với tư cách đại diện chủ sở hữu lẫn tư cách quản lý đất đai thống nhất trong cả nước. Như vậy, sở hữu toàn dân về đất đai không phải là sở hữu của Nhà nước hay các cơ quan nhà nước mà là sở hữu của toàn thể nhân dân. Chính chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đã làm cho các phương thức tiếp cận quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất ở Việt Nam trở nên khác biệt với phần lớn các quốc gia khác trên thế giới. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam đã quyết định phương thức trao quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất ở Việt nam là giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, phương thức tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam trong thị trường sơ cấp là nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất. 2.1.2. Khái niệm nhà ở thương mại Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì “nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Như vậy, khái niệm nhà ở được dùng để phân biệt với các loại nhà khác như nhà kho, nhà xưởng, nhà máy,… Còn khái niệm nhà ở thương mại nhằm để phân biệt với các loại nhà ở khác, như nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư. Trong đó, điểm khác biệt cơ bản giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư chính là yếu tố “cơ chế thị trường” và phương thức chuyển giao nhà ở thương mại từ chủ đầu tư cho người sử dụng nhà (người mua hoặc người thuê, hoặc thuê mua). 2.1.3. Khái niệm giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có thể được hiểu là việc Nhà nước ra quyết định giao đất có thu tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư để chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chủ đầu tư phải trả tiền sử dụng đất tương đương giá thị trường và chỉ được sử dụng đất trong thời hạn thực hiện dự án. Giao đất để xây dựng nhà ở thương mại thì có khá nhiều điểm đặc thù so với giao đất cho các mục đích khác, cụ thể hơn là giao đất cho hoạt động kinh tế
10 - dịch vụ, giao đất xây dựng nhà ở xã hội về bản chất, về chủ thể được giao đất, mục đích của việc giao đất, về xác định giá đất, phương thức giao đất. 2.1.4. Các phương thức giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có thể tiếp cận quyền sử dụng đất thông qua ba con đường: nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc nhận giao đất, thuê đất từ Nhà nước. Nếu nhà đầu tư nhận giao đất từ Nhà nước, đây là hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thị trường sơ cấp. Hay nói cách khác, việc giao đất của Nhà nước cho người sử dụng đất đã hình thành thị trường bất động sản sơ cấp. Nếu nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đây chính là hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thị trường thứ cấp. Pháp luật đất đai hiện hành cho phép giao đất thông qua một trong hai phương thức: giao đất thông qua đấu giá và giao đất không thông qua đấu giá. 2.1.5. Nguyên tắc giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của Nhà nước là nhằm để thực hiện các mục tiêu: (1) Đảm bảo khai thác hiệu quả giá trị của quyền sử dụng đất nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước, thực hiện mục tiêu xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa; (2) Tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước để tái đầu tư xây dựng các công trình phúc lợi xã hội, phát triển cơ sở hạ tầng cho đất nước và thực hiện nhiệm vụ quản lý xã hội của mình; (3) Cung cấp thêm nguồn cung nhà ở nhằm phúc đáp nhu cầu nhà ở của xã hội, cũng cung cấp thêm nguồn cung hàng hóa vào thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở nói riêng. Chính vì vậy, việc giao đất xây dựng nhà ở thương mại phải được thực hiện dựa trên các nguyên tắc nhằm giúp Nhà nước đạt được các mục tiêu nói trên, bao gồm: Nguyên tắc giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đảm bảo tính công khai, minh bạch. Nguyên tắc giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đảm bảo cho chủ đầu tư có cơ hội tiếp cận quyền sử dụng đất một cách thuận tiện, công bằng. Nguyên tắc giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đảm bảo tuân theo quy luật của nền kinh tế thị trường. Nguyên tắc giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đảm bảo khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai. 2.2. Lý luận chung về pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 2.2.1. Khái niệm pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Pháp luật nói chung là hệ thống các quy tắc xử sự mang tính chất bắt buộc chung do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các quan hệ xã
11 hội, phục vụ và bảo vệ quyền lợi của các tầng lớp dân cư trong xã hội. Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư để chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. 2.2.2. Cơ cấu pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Quan hệ về đất đai và quyền sử dụng đất thuộc đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Hệ thống các văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ đất đai hiện nay rất đồ sộ, bao gồm: (1) Nhóm quy phạm điều chỉnh chung nội dung, thẩm quyền và quản lý hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; (2) Nhóm quy phạm điều chỉnh về điều kiện để chủ thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và điều kiện để quyền sử dụng đất, nhà ở thương mại được tham gia vào thị trường bất động sản; (3) Nhóm quy phạm điều chỉnh hoạt động đầu tư của chủ thể đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; (4) Nhóm quy phạm điều chỉnh quan hệ quy trình và thủ tục giao đất cho nhà đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Trên cơ sở đó, pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đảm bảo điều chỉnh các nội dung sau: - Một là, điều kiện để được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chủ thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, thẩm quyền giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. - Hai là, trình tự, thủ tục giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó bao gồm hồ sơ xin giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, thủ tục và việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở thương mại, xác định giá đất trong giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. - Ba là, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó bao gồm các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, các đảm bảo của chủ đầu tư đối với việc xây dựng dự án nhà ở thương mại. - Bốn là, chính sách phát triển nhà ở thương mại, bao gồm chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, quy hoạch, kế hoạch, chỉ tiêu phát triển nhà ở thương mại. - Năm là, thanh tra, giám sát quá trình giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. 2.2.3. Các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Yếu tố thứ nhất chi phối, tác động đến pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam chính là chế độ sở hữu đất và quyền sử dụng đất. Yếu tố thứ hai chi phối, tác động đến pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là quy luật của nền kinh tế thị trường. Yếu tố thứ ba chi phối, tác động đến pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là tổ chức bộ máy nhà nước.
12 Yếu tố thứ tư chi phối, tác động đến pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là vấn đề bảo vệ môi trường, đảm bảo an sinh xã hội, quy mô dân số. 2.2.4. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 chưa có quy định về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Nhà ở thương mại chỉ xuất hiện trong nền kinh tế thị trường, khi nhu cầu nhà ở của người dân, nhất là ở các đô thị tăng cao và yêu cầu cung cấp hàng hóa để phát triển thị trường bất động sản. Luật số 10/1998/QH10 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993, lần đầu tiên bổ sung quy định về giao đất xây dựng nhà ở thương mại. Sau đó, pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tiếp tục được định hình và hoàn thiện dần cùng với sự ban hành các văn bản pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thương mại, đầu tư. Hiện nay, cùng với sự ra đời Luật Đất đai 2013 thay thế cho Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở 2014 đã được ban hành thay thế cho Luật Nhà ở 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2014 ra đời thay thế cho Luật Kinh doanh bất động sản 2005, Luật đầu tư 2014 ra đời thay thế Luật Đầu tư 2005, Luật Doanh nghiệp 2014 thay thế cho Luật Doanh nghiệp 2005 thực sự là những bước tiến giúp hoàn thiện hơn pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở nước ta hiện nay. Kết luận chƣơng 2 Chương 2 hệ thống hóa những vấn đề lý luận chung về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, bao gồm khái niệm, đặc điểm, phương thức, nguyên tắc giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; khái niệm, cơ cấu, các yếu tố chi phối và quá trình hình thành, phát triển của pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Những kết quả nghiên cứu ở chương 2 sẽ là tiền đề để nghiên cứu, đánh giá các quy định của luật thực định về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và là nền tảng lý luận để luận án đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam.
13 Chƣơng 3 PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 3.1. Nội dung pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 3.1.1. Căn cứ giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Căn cứ giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cũng là căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nói chung, bao gồm: (1) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cần phải được xây dựng đúng quy trình, đúng nguyên tắc, đảm bảo tính khoa học, thống nhất và đồng bộ. Dựa trên căn cứ này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, và việc tổ chức triển khai được thực hiện một cách nghiêm túc, sát sao đối với các chủ thể sử dụng đất thì chắc chắn rằng, việc phân bổ và điều chỉnh quỹ đất ở mỗi địa phương cho các nhu cầu và mục đích khác nhau, trong đó có hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sẽ đảm bảo được sự công bằng, hợp lý và khả thi, tạo được sự bình đẳng cho các nhà đầu tư trong việc tiếp cận đất đai để hiện thực hóa các hoạt động kinh doanh; tình trạng dự án treo, quy hoạch treo sẽ được đẩy lùi. (2) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất: Căn cứ này được đưa ra nhằm đảm bảo chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại - người sử dụng đất, thực sự có nhu cầu sử dụng đất, tránh tình trạng “xí phần” trong giao đất, cho thuê đất gây lãng phí và bất công xã hội. Tuy vậy, đối với nhu cầu sử dụng đất hiện nay, Luật Đất đai chưa có quy định cụ thể mang tính định lượng nào để xác định chủ đầu tư có thật sự có nhu cầu sử dụng đất hay không. Vì thế căn cứ này vẫn chỉ dừng lại ở tính hình thức, chung chung, nhất là trong việc giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. 3.1.2. Điều kiện được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Việc quy định điều kiện để được giao đất thực hiện dự án đầu tư là cần thiết, nhằm tránh tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan làm ảnh hưởng đến diện tích đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ. Bên cạnh đó, việc quy định điều kiện được giao đất thực hiện dự án đầu tư còn có ý nghĩa trong việc sàng lọc nhà đầu tư đủ năng lực cũng như đảm bảo tiến độ thực hiện dự án, tránh tình trạng găm đất, tham nhũng về đất đai. Theo hướng dẫn tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cũng thuộc nhóm các dự án cần phải đáp ứng các điều kiện được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 58
14 Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Như vậy, điều kiện được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật hiện hành bao gồm hai nhóm điều kiện: điều kiện đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất và điều kiện đối với nhà đầu tư để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại. 3.1.3. Chủ thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Chủ thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là chủ thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì có ba nhóm chủ thể được giao đất xây dựng nhà ở thương mại đó là: Thứ nhất là tổ chức kinh tế, bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Thứ hai là người Việt Nam định cư ở nước ngoài: chủ thể này phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã để thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản. Thứ ba là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Cả ba nhóm chủ thể trên đều có thể được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Với quy định này, Luật Đất đai đã thu hẹp sự khác biệt trong việc tiếp cận quyền sử dụng đất giữa tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài 3.1.4. Thẩm quyền giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Thẩm quyền giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được quy định tại khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai 2013. Cụ thể, chủ thể có thẩm quyền giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không được ủy quyền cho chủ thể khác trong việc giao đất. 3.1.5. Trình tự, thủ tục giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Những quy định về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất đã tương đối đầy đủ và cụ thể để hoạt động này mang tính thị trường hơn, khách quan hơn. Những quy định về trình tự, thủ tục giao đất này được quy định cụ thể, công khai giúp người dân có thể nắm bắt được, tránh tình trạng mập mờ dẫn đến một bộ phận cán bộ lợi dụng để nhũng nhiễu người dân, buộc người dân phải nộp những chi phí không chính thức khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai. Thực tế cho thấy, quy định về trình tự, thủ tục giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nói riêng, giao đất nói chung vẫn tồn tại một số điểm bất cập sau đây: Một là, hiện nay ranh giới giữa dự án phát triển kinh tế xã hội cần phải thu hồi đất và dự án phát triển kinh tế xã hội không thông qua thu hồi đất không được phân định rõ ràng trong Luật Đất đai.
15 Hai là, quy định giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không thông qua đấu giá là phi thị trường. Ba là, Luật Đất đai chưa làm rõ khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 3.1.6. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cũng có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Bên cạnh đó, chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại còn một số quyền nghĩa vụ riêng, như nghĩa vụ đảm bảo phần trăm tối thiểu diện tích sàn là nhà chung cư (khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014), phải đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (khoản 3 Điều 26 Luật Nhà ở 2014), nghĩa vụ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất xây dựng nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị (Đ5 Nghị định số 100/2015/NĐ- CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có các nghĩa vụ: nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, nghĩa vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; nghĩa vụ tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu nhà chung cư trong dự án nhà ở thương mại và đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Đồng thời, chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có những quyền sau: quyền chuyển nhượng lại dự án một phần hoặc toàn bộ dự án; quyền huy động vốn từ chủ thể khác để thực hiện dự án;… 3.1.7. Thanh tra, giám sát về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Cơ sở của hoạt động thanh tra, giám sát hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chính là nhằm kiểm soát hoạt động định đoạt tài sản công, tránh tham nhũng, lạm quyền trong lĩnh vực đất đai tránh vi phạm chính sách, pháp luật về đất đai, phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thất thoát ngân sách nhà nước. Xuất phát từ bản chất của Nhà nước Việt Nam, nguyên tắc tổ chức và hoạt động của bộ máy nhà nước, thì hoạt động giám sát hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý đất đai nói chung, trong hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nói riêng chính là Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp, Mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên cùng với toàn thể công dân Việt Nam theo nguyên tắc “dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra” và của thanh tra chuyên ngành về đất đai. 3.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 3.2.1. Những kết quả đạt được trong thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam Những kết quả đạt được trong thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được thể hiện chủ yếu ở các khía cạnh nổi bật sau:
16 Thứ nhất, công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã có sự chú trọng đến vị trí không gian của từng loại đất. Điều này đã góp phần nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 cũng quy định việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải tham vấn ý kiến cộng đồng. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt phải công bố công khai và quy định trách nhiệm công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho các cơ quan cụ thể. Hạn chế trường hợp điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm đảm bảo tính ổn định, công khai, minh bạch của việc thực hiện chức năng quản lý đất đai của nhà nước. Thứ hai, pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã góp phần định hình và phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản. Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp của Việt Nam trong thời gian qua có thể nói đã đạt được nhiều kết quả quan trọng. Việc thực thi pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như cung ứng một lượng nhà ở lớn cho người dân, đặc biệt là ở các đô thị lớn. Thứ ba, việc thực thi pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng thương mại thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 đã động viên được một nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước. Thứ tư, thủ tục hành chính trong giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ngày càng minh bạch, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Thứ năm, Luật Đất đai 2013 cũng đã tạo ra sự bình đẳng giữa các chủ thể trong việc tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. 3.2.2. Những hạn chế, vướng mắc trong thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam và nguyên nhân Bên cạnh những thành tựu đạt được thì thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại còn tồn tại một số hạn chế vướng mắc sau: Thứ nhất, mặc dù Luật Đất đai 2013 đã rất nỗ lực trong việc nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, vẫn còn sự không thống nhất giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp, nhất là cấp tỉnh, cấp huyện với kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, kế hoạch phát triển đô thị, kế hoạch phát triển vùng. Do đó, vẫn còn tình trạng bố trí các dự án nhà ở thương mại không tính đến quy mô dân số, hạ tầng kỹ thuật. Thứ hai, việc giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không thông qua đấu giá thường được thực hiện thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường dẫn đến thất thu ngân sách. Thứ ba, vẫn tồn tại tình trạng điều chỉnh quy hoạch, không sử dụng đất, sử
17 dụng đất không đúng mục đích, chuyển nhượng dự án sai phép, chậm triển khai dự án vẫn xảy ra thường xuyên dẫn đến tình trạng phá vỡ quy hoạch đô thị, lãng phí đất đai, thất thoát ngân sách nhà nước. Thứ tư, tình trạng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước như: tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất… gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước. Thứ năm, thực tế hiện nay xuất hiện nhiều loại hoạt động kinh doanh bất động sản hỗn hợp, trong đó có hoạt động xây dựng nhà ở thương mại, đặc biệt là sự xuất hiện một khái niệm mới; “đất xây dựng nhà ở không hình thành đơn vị ở” mà khuôn khổ pháp lý hiện tại chưa điều chỉnh, dẫn đến xuất hiện nhiều hệ lụy kèm theo. Thứ sáu, pháp luật hiện hành chưa quy định cụ thể cơ chế phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài để đảm bảo điều kiện tài chính “đầu vào” một cách hợp pháp. Thứ bảy, sự không phân định rõ ràng các trường hợp giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và trường hợp giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm mục đích kinh doanh đang là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai kéo dài hiện nay. * Nguyên nhân của những vướng mắc này gồm hai nhóm nguyên nhân: Nhóm nguyên nhân khách quan: quy định về xác định giá đất theo pháp luật hiện hành vẫn chưa hợp lý, mang tính chủ quan; nhiều quy định của pháp luật đất đai về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại còn chưa hợp lý: (1) quy định thẩm định về nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư trong hồ sơ xin giao đất còn quá chung chung, mang tính hình thức mà chưa có tính định lượng, chưa xây dựng được bộ tiêu chí thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi xin giao đất; (2) quy định về điều kiện giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất là phải có văn bản chấp thuận của các cơ quan, bộ, ngành có liên quan là không cần thiết. Điều này vô hình trung tạo ra cơ chế “xin - cho” trong quan hệ giao đất xây dựng nhà ở thương mại có chuyển mục đích sử dụng đất, tạo điều kiện cho tham nhũng, quan liêu phát sinh; (3) về điều kiện được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đối với chủ đầu tư vẫn còn rất chung chung, như: quy định về điều kiện có khả năng huy động vốn tại các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức, cá nhân khác là chưa cụ thể; quy định điều kiện không vi phạm pháp luật về đất đai cũng quá chung chung, mà chưa quy định vi phạm bao nhiêu lần, mức độ vi phạm thế nào, đã
18 khắc phục hậu quả hay chưa; (4) Bốn là quy định cho phép nhà đầu tư có thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không thông qua đấu giá là phi thị trường dẫn đến tình trạng lợi ích nhóm, giao đất với giá thấp hơn giá thị trường nhằm trục lợi hoặc chỉ định giao đất cho các chủ đầu tư “sân sau” của cán bộ có thẩm quyền thoái hóa, biến chất. Nhóm nguyên nhân chủ quan: (1) sự liên kết giữa các chủ thể có mục đích trục lợi với một bộ phận cán bộ có thẩm quyền biến chất tạo thành những “nhóm lợi ích”; (2) nhiều địa phương giao đất không đúng quy định pháp luật, đặc biệt, nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chủ đầu tư được giao đất thông qua chỉ định mà không thông qua đấu giá nên việc xác định giá theo các phương pháp hiện hành của từng địa phương mang tính chất chủ quan, tùy tiện; (3) việc thanh tra, giám sát thực thi pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại còn chưa nghiêm, chưa thực sự hiệu quả; (4) nhiều địa phương còn xác định giá đất đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại còn kéo dài, chưa đảm bảo đúng quy trình nên làm chậm thu ngân sách nhà nước hoặc làm cho các chủ đầu tư phải nộp tiền phạt chậm nộp “oan”. Kết luận chƣơng 3 Chương 3 của Luận án phân tích, đánh giá một cách khách quan, toàn diện các quy định pháp luật hiện hành về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và thực tiễn hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam, nhằm chỉ ra những điểm hợp lý cũng như bất hợp lý của pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, cũng như những ưu điểm, vướng mắc của hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong thực tiễn. Những kết quả nghiên cứu ở chương 2 cho thấy, pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo Luật Đất đai năm 2013 có nhiều điểm tiến bộ hơn so với Luật Đất đai năm 2003 nhưng vẫn còn tồn tại nhiều điểm chưa hợp lý. Những kết quả nghiên cứu này là căn cứ để tác giả đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam.