Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Luật học: Quản lý nhà nước về giá đất

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:30

Thêm vào BST

Báo xấu

9
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Trên nền tảng khoa học luật hành chính, đặc điểm của giá đất và quan điểm đổi mới vai trò quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, đề tài nghiên cứu đánh giá và hoàn thiện cơ sở lý luận, pháp luật quản lý nhà nước về giá đất, cụ thể về nguyên tắc, mục tiêu, nội dung và hình thức quản lý, chủ thể và phương pháp quản lý nhà nước về giá đất ở Việt Nam.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Luật học: Quản lý nhà nước về giá đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHÂU HOÀNG THÂN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ GIÁ ĐẤT Chuyên ngành: LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH Mã số: 9380102 HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN TRUNG HIỀN PGS.TS PHAN NHẬT THANH TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2021
Công trình được hoàn thành tại: Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS Phan Trung Hiền PGS. TS Phan Nhật Thanh Phản biện 1: .............................................................................................. ............................................................................................ Phản biện 2: .............................................................................................. ............................................................................................ Phản biện 3: .............................................................................................. ............................................................................................ Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp trường, họp tại phòng….... Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, số 2 Nguyễn Tất Thành, quận 4, vào hồi………..….giờ…………phút, ngày………tháng……….năm 2021. Có thể tìm hiểu luận án tại Thư viện Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, số 2 Nguyễn Tất Thành, quận 4 hoặc Thư viện Quốc gia.
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực to lớn của đất nước. Giá trị kinh tế của đất đai, các nguồn thu từ đất đai được xác định và chịu ảnh hưởng bởi một yếu tố quan trọng chính là giá đất. Giá đất là cơ sở để xác định chi phí đầu vào của quá trình sản xuất, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận đất đai; giá đất là nguyên nhân phát sinh bất đồng gay gắt trong quản lý đất đai. Vì vậy, giá đất đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế của quốc gia, sự phát triển ổn định, bền vững của xã hội. Bên cạnh đó, thực trạng quản lý giá đất, những mâu thuẫn, xung đột về giá đất ở Việt Nam đã phần nào chứng minh tính cấp thiết trong hoàn thiện vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất. Những hạn chế trong quản lý nhà nước (QLNN) về giá đất là nguyên nhân của tình trạng tham nhũng, thất thu ngân sách về đất đai ngày càng nghiêm trọng, quyền lợi của người sử dụng đất không được bảo đảm, việc tiếp cận đất đai của nhà đầu tư gặp khó khăn. Các loại giá đất nhà nước tồn tại nhiều hạn chế, chưa phát huy tối ưu hiệu quả quản lý và tạo sự chênh lệch lớn với giá đất thị trường. Sự gắn kết vai trò quản lý của Nhà nước trong sở hữu toàn dân về đất đai với giá đất trong phát triển nền kinh tế thị trường là một vấn đề rất đặc trưng trong nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam. Nghiên cứu, tiếp cận giải quyết vấn đề giá đất qua hoàn thiện vai trò quản lý của Nhà nước trên nền tảng luật hành chính là rất phù hợp với thể chế quản lý đất đai ở Việt Nam và có tính mới. Mặc dù tiếp cận từ góc độ luật hành chính nhưng kết quả nghiên cứu là tiền đề tạo nên sự đột phá về kinh tế đất đai, phát huy tối ưu tiềm lực của đất đai trong quá trình phát triển. Từ những lý do trên, tác giả quyết định lựa chọn đề tài “Quản lý nhà nước về giá đất” làm luận án Tiến sĩ luật học chuyên ngành luật hiến pháp và luật hành chính. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục đích nghiên cứu Trên nền tảng khoa học luật hành chính, đặc điểm của giá đất và quan điểm đổi mới vai trò quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, đề tài nghiên cứu đánh giá và hoàn thiện cơ sở lý luận, pháp luật QLNN về giá đất, cụ thể về nguyên tắc, mục tiêu, nội dung và
2 hình thức quản lý, chủ thể và phương pháp QLNN về giá đất ở Việt Nam. 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Thứ nhất, nghiên cứu đặc điểm của giá đất, tác động của giá đất đến phát triển kinh tế - xã hội, đối tượng QLNN về giá đất ở Việt Nam; nội hàm, đặc điểm và các yếu tố tác động đến QLNN về giá đất. Xây dựng cơ sở lý luận về nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, chủ thể, hình thức và phương pháp quản lý giá đất khoa học, hiện đại và hiệu quả trong bối cảnh nước ta hiện nay. Thứ hai, nghiên cứu, đánh giá quy định pháp luật và thực tiễn quản lý giá đất, chỉ ra những hạn chế bất cập và nguyên nhân tồn tại trong QLNN về giá đất ở Việt Nam. Thứ ba, dựa trên cơ sở lý thuyết về QLNN, khung pháp luật hiện hành, đặc điểm của giá đất, luận án vận dụng lý thuyết quản trị tốt hoàn thiện QLNN về giá đất ở Việt Nam. 3. Phạm vi nghiên cứu và đối tƣợng nghiên cứu 3.1. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi về không gian: luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu về quản lý giá đất ở Việt Nam. Phạm vi thời gian: đề tài nghiên cứu từ giai đoạn Luật Đất đai (LĐĐ) năm 1993 đến nay và chủ yếu phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật giá đất trong thời kỳ LĐĐ năm 2013. Phạm vi về nội dung: luận án nghiên cứu đánh giá và đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác QLNN về giá đất ở Việt Nam. Trong cơ chế hai giá đất ở nước ta gồm giá đất nhà nước và giá đất thị trường, với đặc điểm và cơ chế hình thành từng loại giá kết hợp bản chất của QLNN thì phạm vi nghiên cứu của luận án chỉ giới hạn về quản lý giá đất nhà nước. Tuy nhiên, trong mối quan hệ tác động của hai loại giá, các nội dung của giá đất thị trường ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả quản lý giá đất nhà nước cũng được xem xét giải quyết nhằm bảo đảm tính toàn diện và tối ưu hiệu quả quản lý. 3.2. Đối tƣợng nghiên cứu Một là, nghiên cứu, phân tích các quan điểm về giá đất, đặc trưng của giá đất ở Việt Nam. Chứng minh sự cần thiết vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất. Hai là, xây dựng cơ sở lý luận trong QLNN về giá đất. Phân tích những quy định pháp luật về mục tiêu, nguyên tắc, nội dung, chủ thể, hình thức và phương pháp QLNN về giá đất.
3 Ba là, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về mục tiêu, nội dung QLNN đối với giá đất, chủ thể và hình thức, phương pháp quản lý giá đất ở nước ta hiện nay. Bốn là, xây dựng cơ sở lý thuyết, đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật và thực tiễn QLNN về giá đất, bảo đảm hiệu quả của giá đất trong quản lý, sử dụng đất đai, phát huy tối ưu tiềm lực kinh tế đất đai trong quá trình phát triển. 4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu (i) Phương pháp luận Trong quá trình nghiên cứu tác giả sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin kết hợp với tư tưởng Hồ Chí Minh về vai trò quản lý của Nhà nước trong xây dựng, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. (ii) Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp nghiên cứu chính yếu bao gồm: Phương pháp lịch sử được sử dụng để nghiên cứu lịch sử quy định pháp luật trong QLNN về giá đất tại Việt Nam. Phương pháp này được sử dụng chủ yếu tại Chương 1, Chương 2, Chương 3 của luận án. Phương pháp tổng hợp và phân tích được sử dụng xuyên suốt trong đề tài. Trên cơ sở tổng hợp các lý thuyết và quy định pháp luật hiện hành chỉ ra những hạn chế, bất cập trong thực trạng QLNN về giá đất hiện nay. Phương pháp phân tích luật viết được sử dụng chủ yếu trong quá trình phân tích các khái niệm pháp lý, các quy định pháp luật về giá đất về vai trò của Nhà nước trong quản lý giá đất hiện nay. Phương pháp này được sử dụng chủ yếu trong Chương 2, Chương 3 của luận án. Phương pháp so sánh để đối chiếu kết quả nghiên cứu các công trình liên quan rút ra những điểm chung, nhận định và đánh giá trong nghiên cứu. 5. Những điểm mới và ý nghĩa của luận án Những điểm mới và đóng góp của luận án như sau: Một là, luận án có cách tiếp cận mới trong nghiên cứu giải quyết vấn đề giá đất ở Việt Nam - từ góc độ khoa học luật hành chính. Hướng nghiên cứu đánh giá và hoàn thiện vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất ở Việt Nam vừa thể hiện tính mới vừa phù hợp với bối cảnh quản lý đất đai, phát triển kinh tế thị trường ở nước ta.
4 Hai là, kết quả nghiên cứu của luận án chứng minh sự cần thiết về vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất; xác định rõ đối tượng quản lý trong cơ chế hai giá đất ở nước ta. Luận án đã xây dựng cơ sở khoa học thiết lập cơ chế quản lý giá đất phù hợp với bối cảnh sở hữu đất đai và phát triển kinh tế thị trường ở Việt Nam. Ba là, luận án phân tích và xây dựng toàn diện vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất ở Việt Nam, không chỉ đơn thuần là quyền quyết định giá đất. QLNN về giá đất được nghiên cứu toàn diện về nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, chủ thể, hình thức và phương pháp quản lý giá đất. Bốn là, luận án phân tích thực trạng QLNN về giá đất ở Việt Nam với cả hai khía cạnh: thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn thực thi các quy định QLNN về giá đất. Kết quả nghiên cứu đã khái quát bức tranh tổng thể thực trạng QLNN về giá đất ở nước ta; đưa ra những kết luận sâu sắc, xác định bản chất vấn đề. Năm là, luận án nghiên cứu ứng dụng những đặc trưng của lý thuyết quản trị tốt xây dựng những yêu cầu bảo đảm hiệu quả quản lý giá đất, phù hợp với xu hướng đổi mới vai trò quản lý của Nhà nước trong xã hội hiện đại và đặc trưng của Việt Nam. Những yêu cầu được xây dựng trong luận án là cơ sở để đánh giá hiệu quả QLNN về giá đất; là giá trị khoa học, tạo nền tảng lý luận hoàn thiện pháp luật và thực tiễn QLNN về giá đất. Sáu là, luận án đưa ra những định hướng giải quyết vấn đề mang tính cốt lõi và đề xuất những giải pháp cụ thể hoàn thiện cơ sở lý luận, quy định pháp luật và thực tiễn quản lý giá đất ở nước ta. Sự tuân thủ đầy đủ các yêu cầu bảo đảm hiệu quả quản lý giá đất là yếu tố then chốt dung hòa vai trò quản lý của Nhà nước và đặc điểm kinh tế của giá đất, phù hợp xu hướng phát triển của quản trị đất đai hiện đại. Kết quả nghiên cứu của luận án đóng góp những quan điểm khoa học về cơ sở lý luận trong quản lý giá đất ở Việt Nam. Luận án góp phần tích cực vào quá trình xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta; là nguồn tài liệu tham khảo có giá trị cho sinh viên, học viên, người nghiên cứu và những người làm công tác thực tiễn. 6. Kết cấu của luận án Nội dung chính của luận án gồm các Chương sau: Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài và những vấn đề tiếp tục
5 nghiên cứu. Chương 2: Cơ sở lý luận và quy định pháp luật QLNN về giá đất ở Việt Nam. Chương 3: Thực trạng pháp luật về QLNN về giá đất ở Việt Nam. Chương 4: Định hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả QLNN về giá đất ở Việt Nam. CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU 1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.1.1. Tình hình nghiên cứu trong nước 1.1.1.1. Nghiên cứu về đặc điểm của giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất Các nghiên cứu về đặc điểm của giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất, điển hình như: Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam”, NXB Chính trị quốc gia. Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, NXB Hồng Đức. Châu Hoàng Thân, Phan Trung Hiền (2017), “Hoàn thiện các quy định về định giá đất ở Việt Nam hiện nay”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, 3 (347). Các công trình chủ yếu tập trung nghiên cứu tác động đến giá đất thị trường. Tính đặc trưng về tác động của Nhà nước đối với giá đất ở nước ta cần được khai thác sâu hơn. 1.1.1.2. Nghiên cứu liên quan đến QLNN về giá đất ở Việt Nam Trong nội dung này tác giả đánh giá tổng quan về hai vấn đề: một là, những nghiên cứu về thực trạng quản lý giá đất ở Việt Nam; hai là, nghiên cứu về vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất ở Việt Nam. Các công trình nghiên cứu tiêu biểu như: Hoàng Việt, Hoàng Văn Cường (2008), Bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị ở Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia. Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, NXB Lao động. Nguyễn Đình Bồng (2014), Mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia. Nguyễn Quang Tuyến (2014), “Vài suy nghĩ xung quanh nội dung các quy định của pháp luật đất đai năm 2013 về giá đất”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật. Đặng Hùng Võ, Nguyễn Văn Thắng (2014), “Khung đánh giá quản trị đất đai (LGAF) và kết quả nghiên cứu ở Việt Nam”, Tạp chí Kinh tế và phát triển, 202. Nguyễn Hữu Hải (2016), Cải cách hành chính nhà nước, lý luận và thực tiễn, NXB Chính trị quốc gia. Phan Trung Hiền (2018), Những điều cần biết về
6 bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (tái bản có sửa chữa, bổ sung), NXB Chính trị quốc gia sự thật. Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên, 2018), Pháp luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 đến nay, NXB Chính trị quốc gia sự thật. Các nghiên cứu chủ yếu phản ánh thực trạng và những bất cập về giá đất ở Việt Nam - chỉ là kết quả quản lý, chưa là sự đánh giá toàn diện công tác QLNN về giá đất. Những nghiên cứu về nội dung QLNN đối với giá đất còn rời rạc, chưa chuyên sâu, chủ yếu là nghiên cứu chung về QLNN hoặc công tác quản lý đất đai đánh giá liên quan đến giá đất. 1.1.2. Tình hình nghiên cứu ở nước ngoài 1.1.2.1. Nghiên cứu về đặc điểm của giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất Các nghiên cứu tiêu biểu phân tích yếu tố cấu thành và tác động đến giá đất như: Chihiro Shimizu, Kiyohiko G. Nishimura (2006), “Biases in appraisal land price information: the case of Japan”, Journal of Property Investment & Finance, vol.24, No.2, 2006, p.150 - 175. Ling-Hin Li (2009), “Land price changes in the evolving land market in Beijing”, Property Management, Vol.27, No.2. Michal Gluszak, Robert Zygmunt (2017), “Development density, administrative decisions, and land value: An empirical investigation”, Land use policy, (70). 1.1.2.2. Nghiên cứu liên quan đến QLNN về giá đất Các công trình nghiên cứu nước ngoài về vai trò của Nhà nước đối với giá đất chủ yếu giải quyết những vấn đề đối với giá đất thị trường, xử lý các hiện tượng về giá đất nói riêng và giá bất động sản nói chung. Điển hình, Liang Peng & Thomas G. Thibodeau (2012), “Government interference and Efficiency of land market in China”, Journal Real estate finance and economic, vol. 45. Jipeng Zhang, Jiangyong Fan and Jiawei Mo (2017), “Government intervention, land market, and urban development: evidence from Chinese cities”, Economic Inquiry, Vol. 55. Mie Oak Chae, Inhyuk Kwon - Officer of Korea Appraisal Board (2018), “Korea’s mass assessment system of land pricing for taxation, utilizing ICT”, Paper for presentation at the “2018 World bank conference on land and poverty”, Washington DC. Bên cạnh đó, nổi bật là các nghiên cứu về gắn kết lý thuyết quản trị tốt trong đổi mới quản lý đất đai, là nền tảng lý luận đổi mới
7 quản lý giá đất ở Việt Nam, điển hình: Wael Zakout, Babette Wehrmann, Mika-Petteri Törhönen (2007), Good governance in land administration - principles and good practice. Williamson, World Bank (2012), Revising the land law to enable sustainable development in Viet Nam. World Bank (2019), Recommendations on revision of the Land Law 2013 for sustainable development. 1.1.3. Đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu và vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu Luận án tiếp tục giải quyết các vấn đề sau: Thứ nhất, trên cơ sở các nghiên cứu tiếp tục làm rõ những đặc trưng của giá đất ở Việt Nam, xác định đối tượng QLNN về giá đất. Thông qua tác động của giá đất để chứng minh sự cần thiết của QLNN đối với giá đất. Đồng thời, kết hợp lý thuyết QLNN trong khoa học luật hành chính xây dựng cơ sở lý luận trong QLNN về giá đất ở Việt Nam. Thứ hai, nghiên cứu thực trạng pháp luật về quản lý giá đất ở Việt Nam để chỉ rõ những hạn chế trong quy định pháp luật và thực tiễn thực thi các quy định. Dựa trên những đặc trưng, yêu cầu của lý thuyết quản trị tốt đánh giá thực trạng QLNN về giá đất ở Việt Nam. Thứ ba, xác định những hạn chế, bất cập và nguyên nhân tồn tại trong QLNN về giá đất ở Việt Nam. Xây dựng những định hướng và giải pháp cụ thể hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật và thực tiễn công tác quản lý giá đất, thiết lập cơ chế QLNN về giá đất khoa học, hiện đại và hiệu quả. Như vậy, cho đến nay chưa có một công trình khoa học nào ở cấp độ tiến sĩ nghiên cứu chuyên sâu QLNN về giá đất. Đây là công trình đầu tiên nghiên cứu khá toàn diện về công tác quản lý của Nhà nước đối với giá đất cả về lý luận và thực tiễn. 1.2. Cơ sở lý thuyết nghiên cứu Luận án nghiên cứu dựa trên quan điểm chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và các quan điểm chỉ đạo của Đảng về hoàn thiện pháp luật đất đai, nâng cao hiệu quả quản lý đất đai. Nội dung luận án được thiết kế và giải quyết dựa trên ba nhóm lý thuyết cơ bản: (i) Lý thuyết về kinh tế: lý thuyết về vai trò quản lý của Nhà nước trong nền kinh tế thị trường; lý thuyết về mối quan hệ giữa Nhà nước và thị trường đối với giá cả trong nền kinh tế - giải quyết mối quan hệ quản lý của Nhà nước đối với giá đất. (ii) Lý thuyết về đất đai: tầm quan trọng của đất đai và thể chế quản lý đất đai trong quá
8 trình phát triển - chứng minh sự cần thiết vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất; lý thuyết sở hữu đất đai - là cơ sở thiết lập cơ chế QLNN đối với giá đất. (iii) Lý thuyết về QLNN: QLNN trong khoa học luật hành chính, lý thuyết quản trị tốt - là nền tảng thiết lập kết cấu nghiên cứu về QLNN và hoàn thiện cơ chế QLNN về giá đất ở Việt Nam. 1.3. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu 1.3.1. Câu hỏi nghiên cứu Trong bối cảnh Việt Nam, Nhà nước quản lý giá đất như thế nào để bảo đảm tính hiệu quả, khoa học và hiện đại; phát huy tối ưu giá trị của giá đất trong thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và phát triển bền vững. Những câu hỏi nghiên cứu chi tiết bao gồm: Thứ nhất, tại sao Nhà nước cần thiết lập vai trò quản lý đối với giá đất ở Việt Nam? Thứ hai, đối tượng trong QLNN về giá đất ở Việt Nam là gì? Thứ ba, thực trạng QLNN về giá đất ở Việt Nam tồn tại những hạn chế, bất cập gì? Thứ tư, những giải pháp nào nhằm bảo đảm tính hiệu quả, khoa học và hiện đại trong QLNN về giá đất ở Việt Nam? 1.3.2. Giả thuyết nghiên cứu Bất cập về giá đất ở Việt Nam có nguyên nhân chính từ những hạn chế trong quy định và thực tiễn vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất. Sự chặt chẽ, khoa học trong QLNN về giá đất là nền tảng tạo nên sự phát triển đột phá về kinh tế đất đai, phát huy tối ưu nguồn lực của đất đai. Những giả thuyết nghiên cứu cụ thể đặt ra như sau: Một là, giá đất là yếu tố quyết định giá trị kinh tế của đất đai, là công cụ để Nhà nước tổ chức sản xuất, phân phối đất đai và thực hiện công bằng xã hội; ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn thu ngân sách và quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Giá đất tạo nên những tác động tích cực và tiêu cực đến phát triển kinh tế - xã hội. Vì vậy, cần thiết lập vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất. Hai là, với đặc trưng tồn tại giá đất nhà nước và giá đất thị trường đã cho thấy sự ảnh hưởng mạnh mẽ của Nhà nước đến cơ chế hình thành giá đất ở nước ta. Giá đất nhà nước và giá đất thị trường có mối quan hệ tác động lẫn nhau và được cân bằng bởi vai trò quản lý của Nhà nước.
9 Ba là, pháp luật và thực tiễn quản lý giá đất ở Việt Nam chưa thể hiện toàn diện vai trò quản lý của Nhà nước, chưa bảo đảm các nội dung cần thiết, hình thức và phương pháp quản lý còn nhiều hạn chế, chủ thể quản lý chưa được tổ chức và phân công nhiệm vụ, quyền hạn phù hợp. Bốn là, nghiên cứu vận dụng lý thuyết quản trị tốt trong hoàn thiện các thành phần của cơ cấu QLNN về giá đất, cụ thể: hoàn thiện nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, hình thức, chủ thể và phương pháp quản lý giá đất là rất cần thiết và phù hợp để xây dựng một cơ chế QLNN về giá đất khoa học, hiện đại, hiệu quả. KẾT CHƢƠNG Nội dung chương này giúp tác giả đánh giá tình hình nghiên cứu, qua đó khẳng định những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu và tính mới trong hướng nghiên cứu của đề tài QLNN về giá đất. Kết quả nghiên cứu của chương này là nền tảng thiết lập nội dung tổng thể của luận án từ xác định vấn đề cần nghiên cứu, hướng tiếp cận nghiên cứu, nhiệm vụ, phạm vi và phương pháp nghiên cứu của luận án. CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 2.1. Khái quát về giá đất 2.1.1. Khái niệm và đặc điểm của giá đất Giá đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm xác định. Giá đất có những đặc điểm cơ bản sau: (i) giá đất là giá cả hàng hóa đặc biệt trên thị trường; (ii) giá đất phản ánh đặc tính của từng thửa đất riêng biệt và chịu nhiều ảnh hưởng từ các yếu tố bên ngoài; (iii) Giá đất có xu hướng tăng theo thời gian, khó có thể đảo ngược; (iv) Giá đất là một trong những cơ sở quan trọng của chiến lược phát triển kinh tế, tương tác mạnh mẽ với chính sách điều hành kinh tế vĩ mô. Bên cạnh đó, giá đất ở Việt Nam có những đặc trưng sau: một là, sự tồn tại của cơ chế hai giá: giá đất nhà nước và giá đất thị trường. Hai là, giá đất bị chi phối mạnh mẽ bởi vai trò quản lý của Nhà nước thông qua yếu tố pháp lý. Ba là, giá đất nhà nước được áp dụng rộng rãi trong quản lý, sử dụng đất đai. Những nội dung trên cho thấy mối quan hệ giữa
10 Nhà nước - giá đất - phát triển kinh tế đất đai mà ở đó vai trò quản lý của Nhà nước là nền tảng. 2.1.2. Những yếu tố hình thành và ảnh hưởng đến giá đất Yếu tố tự nhiên, khả năng sinh lợi và tác động của quy luật cung - cầu là những yếu tố cơ bản hình thành nên giá cả đất đai. Bên cạnh đó, giá đất còn chịu tác động mạnh mẽ của các yếu tố sau: chính sách điều hành kinh tế, yếu tố thị trường, yếu tố pháp lý, yếu tố tâm lý - xã hội và yếu tố môi trường. 2.1.3. Những tác động của giá đất Tác động của giá đất nhà nước đến phát triển kinh tế - xã hội điển hình như: ảnh hưởng nguồn thu ngân sách nhà nước, hiệu quả khai thác đất công; ảnh hưởng chiến lược đầu tư của các doanh nghiệp; là cơ sở lượng hóa hành vi vi phạm trong lĩnh vực đất đai; ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Bên cạnh đó, giá đất thị trường tạo nên những tác động như: ảnh hưởng sự phát triển ổn định, bền vững và quá trình xây dựng nền kinh tế thị trường; thu hút đầu tư và động lực sản xuất xã hội; ảnh hưởng đến việc làm, khả năng tiếp cận đất đai, công bằng xã hội và trật tự quản lý đô thị, xây dựng. Qua những tác động cho thấy diễn biến của giá đất nhà nước và giá đất thị trường sẽ tạo nên những tác động tích cực và tiêu cực cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội; là sự ảnh hưởng nhất định đến quyền lợi của các nhóm lợi ích đối kháng liên quan đến giá đất. Vai trò quản lý của Nhà nước hạn chế thấp nhất những ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình phát triển. 2.2. Cơ sở lý luận trong QLNN về giá đất 2.2.1. Khái niệm, đặc điểm QLNN về giá đất QLNN về giá đất là hoạt động chấp hành, điều hành việc thực thi các quy định về giá đất trong lĩnh vực đất đai trên cơ sở Hiến pháp, pháp luật dựa trên nền tảng thị trường, hiệu quả quản lý đất đai và những nội dung đặc trưng trong quản lý giá đất. Hoạt động quản lý được thực hiện chủ yếu bởi hệ thống cơ quan hành chính nhà nước nhằm phát huy tối ưu vai trò của giá đất trong thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội; khai thác hiệu quả giá trị kinh tế của đất đai. QLNN về giá đất có những đặc điểm sau: là hoạt động chấp hành, điều hành việc thực thi các quy định về giá đất; đối tượng quản lý là giá đất - yếu tố then chốt phát triển kinh tế đất đai; thực hiện chủ yếu bởi cơ quan hành chính nhà nước; QLNN về giá đất là sự kết
11 hợp của quyền lực nhà nước và yếu tố thị trường; hiệu quả QLNN về giá đất là nền tảng phát triển đột phá kinh tế đất đai, sự phát triển ổn định, bền vững. 2.2.2. Các yếu tố tác động đến QLNN về giá đất Hiệu quả QLNN về giá đất chịu sự ảnh hưởng bởi các yếu tố sau: (i) yếu tố chính trị; (ii) thể chế quản lý đất đai; (iii) chất lượng pháp luật về giá đất; (iv) yếu tố con người và tổ chức quản lý. 2.3. Quy định pháp luật trong QLNN về giá đất 2.3.1. Nguyên tắc QLNN về giá đất QLNN về giá đất phải thể hiện đầy đủ các nguyên tắc cơ bản sau: bảo đảm công khai, minh bạch, dân chủ và công bằng; thể hiện tính Nhân dân trong QLNN về giá đất; kết hợp hài hòa sự quản lý của Nhà nước và các quy luật thị trường; bảo đảm sự thượng tôn của pháp luật; bảo đảm các nguyên tắc phân cấp và trách nhiệm giải trình; QLNN về giá đất phải đáp ứng yêu cầu về tính khoa học, hiện đại và hiệu quả. 2.3.2. Đối tượng quản lý và mục tiêu QLNN về giá đất 2.3.2.1. Đối tượng QLNN về giá đất QLNN về giá đất có đối tượng quản lý là giá đất. Giá đất nhà nước bao gồm khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể có mối quan hệ ràng buộc nhất định và xung đột với nguyên tắc quản lý theo cơ chế thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên thị trường và Nhà nước chủ yếu điều tiết thông qua quản lý thị trường bất động sản, các nội dung quản lý đất đai và phương pháp kinh tế. 2.3.2.2. Mục tiêu QLNN về giá đất QLNN về giá đất nhằm phát huy tối ưu giá trị kinh tế của đất đai, hướng đến mục tiêu phát triển ổn định, bền vững. Bên cạnh đó, QLNN về giá đất ở Việt Nam với những mục tiêu cụ thể sau: (i) phát huy tối ưu nguồn lực kinh tế đất đai và thu hút đầu tư. (ii) Giải quyết bất ổn từ chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường. (iii) Giải quyết hài hòa quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. (iv) Góp phần thực hiện công bằng xã hội, phòng chống tham nhũng trong lĩnh vực đất đai. 2.3.3. Nội dung QLNN về giá đất Tác giả xây dựng những nội dung QLNN về giá đất ở nước ta bao gồm: (i) xây dựng chiến lược, kế hoạch QLNN về giá đất; (ii) ban hành quyết định QLNN về giá đất; (iii) quyết định giá đất; (iv) xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất và dự báo giá đất; (v) đào tạo, bồi
12 dưỡng nghiệp vụ đội ngũ quản lý giá đất; (vi) kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm và giải quyết khiếu nại, tố cáo về giá đất. Những nội dung quản lý trả lời cho câu hỏi: QLNN về giá đất thì Nhà nước sẽ làm gì? 2.3.4. Hình thức QLNN về giá đất Hình thức mang tính pháp lý trong QLNN về giá đất gồm: (i) ban hành các quyết định quản lý; (ii) hình thức báo cáo; (iii) cấp chứng chỉ trong hoạt động tư vấn thẩm định giá; (iv) hợp đồng hành chính. Bên cạnh đó, những hình thức không mang tính pháp lý cũng đóng vai trò quan trọng như: tổ chức hội nghị, hội thảo; hợp tác quốc tế; lấy ý kiến đóng góp của các chủ thể liên quan. 2.3.5. Chủ thể QLNN về giá đất và phương pháp QLNN về giá đất 2.3.5.1. Chủ thể QLNN về giá đất Chủ thể QLNN về giá đất phải là sự phối hợp của hai nhóm: một là, hệ thống cơ quan quản lý giá đất, cụ thể như: Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường; hai là, chủ thể tham gia quá trình quản lý, như: tổ chức tư vấn thẩm định giá, Hội thẩm định giá Việt Nam, Văn phòng đăng ký đất đai, tổ chức dịch vụ bán đấu giá tài sản. Hệ thống cơ quan QLNN về giá đất cần tiếp tục đổi mới theo hướng phát huy dân chủ, pháp quyền, trách nhiệm giải trình; phân cấp và mở rộng sự tham gia của các chủ thể ngoài nhà nước là những yêu cầu bảo đảm hiệu quả hoạt động của chủ thể quản lý giá đất. 2.3.5.2. Phương pháp QLNN về giá đất QLNN về giá đất ở Việt Nam với đối tượng quản lý là giá đất nhà nước, do Nhà nước quyết định nên phương pháp hành chính giữ vai trò chủ đạo. Bên cạnh đó, với bản chất kinh tế của giá đất và định hướng quản lý giá đất theo cơ chế thị trường thì phương pháp kinh tế là rất quan trọng. 2.4. Những nội dung quản lý đất đai ảnh hƣởng đến hiệu quả QLNN về giá đất Những nội dung quản lý đất đai quy định tại Điều 22 LĐĐ năm 2013 sẽ ảnh hưởng nhất định đến hiệu quả QLNN về giá đất. Với đặc điểm, nội dung và mối quan hệ tác động của các nội dung quản lý đất đai thì 03 nội dung ảnh hưởng quyết định hiệu quả QLNN về giá đất gồm: (i) tính chính xác, đầy đủ và hiện đại của công tác đăng ký đất đai, bảo đảm nền tảng dữ liệu địa chính trong quản lý; (ii) chất lượng và tính công khai, minh bạch của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (iii) hiệu quả quản lý thị trường bất động sản.
13 2.5. Những yêu cầu bảo đảm hiệu quả QLNN về giá đất Tiếp thu giá trị những đặc trưng của quản trị tốt và đặc điểm của giá đất ở Việt Nam, tác giả xây dựng những yêu cầu cụ thể bảo đảm hiệu quả QLNN về giá đất gồm: một là, công khai, minh bạch quá trình QLNN về giá đất. Công khai, minh bạch phải được thể hiện đầy đủ trong các hoạt động quản lý suốt toàn bộ quá trình quản lý. Yêu cầu này là tiền đề bảo đảm sự tham gia của Nhân dân và quyền giám sát của Nhân dân đối với hoạt động quản lý giá đất. Hai là, sự tham gia của Nhân dân trong QLNN về giá đất. Yêu cầu thể hiện tính dân chủ, tạo sự đồng thuận trong cộng đồng, là phương thức kiểm soát hiệu quả sự chuyên chế của quá trình quản lý. Ba là, trách nhiệm giải trình trong QLNN về giá đất. Trách nhiệm này được thể hiện cụ thể qua trách nhiệm giải đáp và khả năng gánh chịu hậu quả khi xảy ra vi phạm trong quản lý. Bốn là, cân bằng lợi ích trong QLNN về giá đất. Quyết định quản lý hài hòa giữa lợi ích công – tư trong các mặt chính trị - kinh tế - xã hội để cùng hướng đến mục đích phát triển bền vững. Lợi ích của các nhóm đối kháng phải được dung hòa, nhất là nội dung quyết định giá đất nhà nước. Năm là, nền tảng thị trường trong QLNN về giá đất. Yêu cầu nhằm phát huy tối ưu hiệu quả kinh tế của đất đai, là cơ sở quan trọng thiết lập và vận hành cơ chế quản lý giá đất hiệu quả, phù hợp bản chất của giá đất. Sáu là, thượng tôn pháp luật trong QLNN về giá đất. Yêu cầu cơ bản, bao trùm toàn bộ quá trình quản lý, được bảo đảm trên cơ sở tư pháp độc lập. Bảy là, bảo đảm yếu tố con người và kỹ thuật trong QLNN về giá đất. Đây là hai yếu tố tác động lẫn nhau và cùng quyết định trực tiếp hiệu quả quản lý giá đất. Những yêu cầu trên mang tính nền tảng, then chốt và quyết định hiệu quả QLNN về giá đất. KẾT CHƢƠNG Qua nội dung, tác giả đã giải quyết những vấn đề lý luận cơ bản về giá đất và QLNN về giá đất. Nội dung đã nêu ra những khái niệm, đặc điểm và các yếu tố tác động đến QLNN về giá đất. Tác giả đã xây dựng những nguyên tắc, mục tiêu, những nội dung cụ thể trong QLNN về giá đất, xác định chủ thể thực hiện quản lý, hình thức và phương pháp quản lý giá đất. Những nội dung này là cơ sở nghiên cứu đánh giá thực trạng QLNN về giá đất ở Việt Nam. Đặc biệt, qua phân tích những đặc trưng của lý thuyết quản trị tốt, đặc điểm của QLNN về giá đất và nền tảng khoa học luật hành chính ở Việt Nam, tác giả đã xây dựng bảy yêu cầu cơ bản đảm bảo hiệu quả
14 QLNN về giá đất, là cơ sở tạo nên những thay đổi đột phá trong quản lý giá đất ở Việt Nam. CHƢƠNG 3. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 3.1. Thực trạng nội dung quản lý, hình thức QLNN về giá đất ở Việt Nam 3.1.1. Xây dựng chiến lược, kế hoạch QLNN về giá đất Nội dung xây dựng chiến lược, kế hoạch QLNN về giá đất hiện nay chưa được quy định cụ thể và thực hiện hiệu quả trong thực tiễn. Cơ quan quản lý giá đất chưa xây dựng định hướng chiến lược trong quản lý giá đất; kế hoạch quản lý chỉ là kế hoạch thực hiện nhiệm vụ cụ thể, thiếu sự gắn kết và tính chiến lược trong quản lý. 3.1.2. Ban hành quyết định QLNN về giá đất Đánh giá những hạn chế của nội dung này qua tính hợp pháp và tính hợp lý của các quyết định như sau: (i) Tính hợp pháp của các quyết định QLNN về giá đất: một là, chưa bảo đảm tính hợp pháp trong thẩm quyền, hình thức và trình tự ban hành. Hai là, nội dung quyết định còn bất cập, chưa phù hợp với văn bản của cơ quan cấp trên, còn chồng chéo. Ba là, chưa kịp thời ban hành các quyết định để triển khai quy định vào thực tiễn quản lý. (ii) Tính hợp lý của các quyết định QLNN về giá đất: thứ nhất, chưa bảo đảm tính toàn diện và tính cụ thể trong các quyết định. Thứ hai, hạn chế trong tính khả thi và cân bằng lợi ích. Thứ ba, chưa bảo đảm yêu cầu về kỹ thuật ban hành các quyết định, tồn tại quy định định tính, tùy nghi phụ thuộc vào ý chí chủ quan. 3.1.3. Quyết định giá đất 3.1.3.1. Thực trạng về khung giá đất, bảng giá đất (i) Khung giá đất: mục tiêu duy nhất của khung giá đất đã không được bảo đảm hiệu quả, mức giá trong khung giá thấp hơn rất nhiều so với giá đất thị trường. Sự ràng buộc của khung giá đất đã hạn chế tính thị trường trong xây dựng bảng giá đất. (ii) Bảng giá đất: chưa được xây dựng trên nền tảng thị trường với những phương pháp lạc hậu, cứng nhắc. Quy định xây dựng bảng giá đất chưa đầy đủ, tạo nên những bất cập, thiếu thống nhất trong thực tiễn. Ý chí chủ quan chi phối mạnh mẽ quá trình xây dựng bảng giá đất, trái ngược các quy luật khách quan của giá đất.
15 3.1.3.2. Thực trạng quyết định giá đất cụ thể Giá đất cụ thể là “điểm sáng” của LĐĐ 2013 nhưng vẫn tồn tại nhiều hạn chế: thứ nhất, trường hợp xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá chưa rõ ràng, khó áp dụng. Thứ hai, sự độc quyền quyết định giá đất của UBND cấp tỉnh với những nguyên tắc định tính dẫn đến những hạn chế trong cân bằng lợi ích và tiêu cực trong quyết định giá đất. Thứ ba, cơ sở dữ liệu quyết định giá đất chưa hệ thống, chưa chính xác. 3.1.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu và dự báo về giá đất Thực trạng cho thấy việc xây dựng dữ liệu và dự báo về giá đất chỉ mới hình thành trên những quy định còn nhiều thiếu sót, hạn chế. Bản đồ giá đất chưa hoàn chỉnh cả trong quy định lẫn thực tiễn, không thể có được dữ liệu giá đất thị trường. 3.1.5. Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ đội ngũ quản lý giá đất Công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ quản lý chưa được xây dựng riêng biệt, đáp ứng yêu cầu chuyên môn và sự phân cấp trong quản lý giá đất; còn mang tính đại trà, hình thức. 3.1.6. Kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm và giải quyết khiếu nại, tố cáo về giá đất Thực tiễn thanh tra, kiểm tra chưa bao phủ toàn diện, chưa chuyên sâu các nội dung QLNN về giá đất. Quy định giải quyết khiếu nại về giá đất hiện nay chưa bảo đảm giá trị kiểm soát hoạt động quản lý giá đất của Nhà nước, không giải quyết triệt để bất đồng về giá đất. 3.1.7. Thực trạng về hình thức QLNN về giá đất Hình thức mang tính pháp lý giữ vai trò chính yếu vẫn tồn tại những hạn chế nhất định như: ban hành quyết định quản lý giá đất chưa thể hiện toàn diện vai trò quản lý của Nhà nước, các quyết định ban hành trong quá trình quyết định giá đất chịu sự chi phối mạnh mẽ của ý chí chủ quan, hạn chế tính công khai, minh bạch và chưa có cơ chế hiệu quả giải quyết tranh chấp về các quyết định được ban hành. Những quy định thiếu đồng bộ, thống nhất ảnh hưởng đến hiệu quả hình thức báo cáo. Hình thức cấp chứng chỉ hành nghề thẩm định giá đất bất cập, thiếu thống nhất với Bộ Tài chính. Những hạn chế về tính chuyên nghiệp, độc lập của tổ chức tư vấn thẩm định giá đất và sự khách quan, công bằng trong lựa chọn tổ chức tư vấn tham
16 gia quyết định giá đất ảnh hưởng đến hình thức hợp đồng hành chính. 3.2. Thực trạng về tổ chức, hoạt động của chủ thể QLNN về giá đất và phƣơng pháp QLNN về giá đất 3.2.1. Chủ thể QLNN về giá đất Tổ chức và hoạt động của chủ thể QLNN về giá đất tồn tại những bất cập sau: một là, từng chủ thể quản lý chưa bảo đảm thực hiện đầy đủ và hiệu quả các chức năng, nhiệm vụ quản lý. Hai là, quy định và tổ chức bộ máy phụ trách QLNN về giá đất ở các địa phương chưa bảo đảm nhiệm vụ quản lý. Ba là, chưa phân định rạch ròi chức năng quản lý và chức năng thẩm định giá đất. Bốn là, cơ quan quản lý giá đất chưa hoạt động chặt chẽ giữa quản lý theo ngành và chức năng. Năm là, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý giá đất chưa tương xứng. Sáu là, phân cấp thực hiện nội dung quản lý giá đất không bảo đảm yêu cầu phân cấp quản lý. Bảy là, hoạt động của các chủ thể tham gia quá trình quản lý giá đất còn nhiều hạn chế. 3.2.2. Phương pháp QLNN về giá đất Phương pháp hành chính trong quản lý giá đất ở nước ta chỉ là sự gắn kết tính chất thị trường vào ý chí của chủ thể quản lý. Phương pháp kinh tế, nhất là công cụ thuế còn nhiều hạn chế, chưa phát huy hiệu quả trong điều tiết, quản lý giá đất. 3.3. Thực trạng về nội dung quản lý đất đai ảnh hƣởng đến hiệu quả QLNN về giá đất Công tác đăng ký đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tồn tại nhiều hạn chế. Cơ sở dữ liệu địa chính ở các địa phương đến nay vẫn chưa được xây dựng thống nhất, chưa bảo đảm chính xác, chưa thể chia sẻ và áp dụng liên thông. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn hạn chế về chất lượng và chưa bảo đảm công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Công tác quản lý thị trường bất động sản nhiều bất cập, ảnh hưởng nền tảng thị trường trong quản lý giá đất. Thiếu minh bạch thông tin thị trường, bất cập về phương thức giao dịch ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định giá đất nhà nước. 3.4. Nhận xét hiệu quả QLNN về giá đất Đối chiếu với những yêu cầu bảo đảm hiệu quả QLNN về giá đất trên nền tảng ứng dụng lý thuyết quản trị tốt cho thấy những hạn chế nhất định trong thực trạng quản lý giá đất ở nước ta: (i) công
17 khai, minh bạch được quy định nhưng chưa đầy đủ và không hiệu quả; (ii) sự tham gia của các chủ thể ngoài nhà nước vào quá trình quản lý là rất hạn chế, chưa mang lại kết quả thiết thực; (iii) trách nhiệm giải trình chưa rõ ràng, chưa được bảo đảm cả trong quy định và thực tiễn quản lý; (iv) tồn tại nhiều hạn chế trong cân bằng lợi ích nên phát sinh nhiều xung đột, bất đồng về giá đất; (v) nền tảng thị trường chưa được thể hiện đúng, đầy đủ trong quy định và thực tiễn; (vi) hạn chế về chất lượng pháp luật và ý chí chủ quan ảnh hưởng nghiêm trọng sự thượng tôn pháp luật; (vii) yếu tố con người và kỹ thuật chưa bảo đảm yêu cầu của cơ chế quản lý khoa học, hiện đại. 3.5 Những hạn chế, bất cập và nguyên nhân tồn tại trong QLNN về giá đất ở Việt Nam Thực trạng phản ánh những bất cập sau: (i) cơ chế QLNN về giá đất thể hiện sự chi phối mạnh mẽ của ý chí hành chính, chưa phản ánh đầy đủ bản chất của giá đất và các quy luật thị trường. (ii) Chưa xây dựng mục tiêu và nguyên tắc QLNN về giá đất, chưa nhận thức toàn diện vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất. (iii) Pháp luật QLNN về giá đất chưa toàn diện, chưa đồng bộ, thiếu tính khả thi. (iv) Nền tảng thị trường chưa được bảo đảm trong quy định và thực tiễn quản lý giá đất. (v) Tồn tại nhiều hạn chế trong yêu cầu của một thể chế quản trị đất đai hiện đại. (vi) Hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về giá đất chưa được tổ chức thống nhất, chưa tương xứng nhiệm vụ và không bảo đảm các yêu cầu phân cấp quản lý. QLNN về giá đất ở nước ta đã cho thấy nhiều hạn chế nhất định từ xây dựng tư duy, chủ thuyết quản lý giá đất đến chất lượng pháp luật và thực tiễn quản lý. Những bất cập trên từ những nguyên nhân chủ yếu sau: một là, quan điểm, định hướng xây dựng thể chế quản lý đất đai hiện hành chưa tạo sự đột phá trong QLNN về giá đất; hai là, nhận thức chưa toàn diện, chưa phù hợp vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất, thiết lập cơ chế quản lý cứng nhắc, không đáp ứng đặc điểm của giá đất; ba là, pháp luật QLNN về giá đất chưa được xây dựng trên nền tảng lý luận khoa học, chặt chẽ, kết hợp hài hòa yếu tố hành chính, định hướng trong quản lý với đặc điểm, bản chất của giá đất; bốn là, chưa bảo đảm yêu cầu về tính độc lập và chuyên môn hóa trong phân cấp quản lý giá đất; sự tham gia của các chủ thể ngoài nhà nước rất hạn chế. Ngoài ra, những tồn tại trong các yêu cầu của một thể chế quản trị đất đai hiện đại như: tính công khai, minh bạch;
18 trách nhiệm giải trình, sự tham gia của Nhân dân… là nguyên nhân tạo nên những bất đồng đối với giá đất nhà nước, hạn chế sự đồng thuận đối với các quyết định quản lý. KẾT CHƢƠNG Kết quả nghiên cứu của chương này đã giải quyết những nội dung cụ thể sau: một là, khái quát bức tranh tổng thể về thực trạng QLNN về giá đất ở Việt Nam. Giải quyết câu hỏi nghiên cứu về những tồn tại, hạn chế trong thực trạng quản lý giá đất hiện nay. Hai là, dựa trên nền tảng QLNN trong khoa học luật hành chính tác giả chỉ ra những hạn chế cụ thể trong từng nội dung của cơ chế quản lý giá đất, rút kết những đánh giá sâu sắc về quản lý giá đất ở nước ta hiện nay. Ba là, đánh giá thực trạng quản lý giá đất dựa trên những yêu cầu bảo đảm hiệu quả QLNN về giá đất để thấy được những hạn chế trong yêu cầu của một thể chế quản trị đất đai hiện đại. CHƢƠNG 4. ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 4.1. Định hƣớng hoàn thiện QLNN về giá đất ở Việt Nam QLNN về giá đất không là sự áp đặt ý chí chủ quan của chủ thể quản lý, bóp méo bản chất của giá đất mà Nhà nước phải thiết lập một cơ chế quản lý phù hợp, phát huy tối ưu hiệu quả của giá đất, tạo sự phát triển bức phá về kinh tế đất đai. Đổi mới triệt để và toàn diện trong QLNN về giá đất cần xây dựng những quan điểm, chủ trương đột phá trong thể chế quản lý đất đai, giải quyết những vấn đề cốt lõi trong nhận thức về bản chất và vai trò của giá đất; nghiên cứu, vận dụng những giá trị của lý thuyết quản trị tốt nhằm đáp ứng yêu cầu về tính hiện đại của cơ chế QLNN về giá đất. Bên cạnh đó, xây dựng thể chế pháp lý đất đai trên nền tảng cơ sở lý luận chặt chẽ, khoa học, bảo đảm các quy luật và yêu cầu khách quan, chú trọng phát huy khía cạnh kinh tế đất đai mà trong đó giá đất là chìa khóa giải quyết vấn đề. 4.2. Giải pháp hoàn thiện nội dung quản lý và hình thức QLNN về giá đất Sự gắn kết và đôi khi là trùng lắp giữa nội dung và hình thức trong QLNN về giá đất nên tác giả đề xuất những giải pháp về hình thức quản lý trong từng nội dung quản lý cụ thể.