Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Luật Kinh tế: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:28

Thêm vào BST

Báo xấu

10
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận án "Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh" được hoàn thành với mục tiêu nhằm phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Tp.HCM, chỉ ra những kết quả đã đạt được, làm rõ những hạn chế, vướng mắc, và nguyên nhân của những hạn chế đó. Xác định phương hướng hoàn thiện pháp luật và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam trong thời gian tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Luật Kinh tế: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HÀ HẢI HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 9 38 01 07 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2023
Công trình được hoàn thành tại: HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Bùi Anh Thủy Phản biện 1: PGS.TS. Nguyễn Đức Minh Phản biện 2: PGS.TS. Nguyễn Thị Thương Huyền Phản biện 3: PGS.TS. Nguyễn Hữu Chí Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng đánh giá Luận án cấp Học viện tại: Học viện Khoa học Xã hội Vào hồi…….. giờ, ngày…….tháng…….năm 2023 Có thể tham khảo luận án tại: - Thư viện Quốc gia - Thư viện Học viện Khoa học Xã hội Việt Nam
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong những năm qua luật pháp Việt Nam đã có chú trọng điều chỉnh quan hệ mua bán căn hộ chung cư (CHCC) bởi loại hình này đang ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu về nơi ở. Pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (HĐMBCHC) đã tạo điều kiện cho các chủ đầu tư (CĐT) chủ động xác định rõ được quyền, nghĩa vụ của mình, tạo ra những cơ chế, chính sách hỗ trợ để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (KDBĐS) chủ động và sử dụng nguồn vốn huy động tốt hơn, mang lại hiệu quả trong hoạt động kinh doanh và bảo vệ quyền lợi của các chủ thể khi tham gia giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán (HĐMB), đồng thời tạo điều kiện cho hoạt động của thị trường bất động sản (BĐS) từng bước ổn định, phù hợp với nền kinh tế thị trường và xu thế hội nhập. Tuy nhiên các vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua bán CHCC nảy sinh hàng ngày, mà quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ về mua bán CHCC chưa thể dự liệu hết các tình huống thực tiễn, vẫn còn một số bất cập. Tại thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM), thị trường mua bán CHCC diễn ra sôi động đặc biệt trong 10 năm gần đây với rất nhiều các đối tượng, thành phần kinh tế cùng tham gia và việc mua bán không chỉ dừng lại ở các căn hộ có sẵn, mà còn có cả hình thức mua bán căn hộ hình thành trong tương lai (HTTTL). Mặc dù vậy, thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (HĐMBCHCC) ở Tp.HCM còn nhiều hạn chế, vướng mắc dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra, quá trình giải quyết tranh chấp kéo dài, phức tạp. Trong bối cảnh đó, nghiên cứu pháp luật về HĐMBCHCC tại Việt Nam là một lĩnh vực nghiên cứu có tính thời sự, có giá trị về mặt lý luận và thực tiễn. Vì vậy, nghiên cứu sinh đã lựa chọn đề tài “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” làm luận án tiến sĩ luật học. 2. Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu vấn đề lý luận về HĐMBCHCC và pháp luật về HĐMBCHCC, thực trạng thực hiện pháp luật về HĐMBCHCC từ thực tiễn Tp.HCM Nghiên cứu pháp luật về HĐMBCHCC trong tổng thể hệ thống các quy phạm pháp luật hiện hành như Luật Nhà ở (LNO), Luật Kinh doanh bất động sản (LKDBĐS), Bộ Luật Dân sự (BLDS), Luật Bảo vệ Quyền lợi người tiêu dùng (LBVQLNTD), Luật Đất đai (LĐĐ) và cả những quy định của pháp luật khác điều chỉnh đối với hoạt động mua bán nhà CHCC . 1
Nghiên cứu các quan điểm, đường lối, chủ trương về chiến lược phát triển, xu hướng cần phải ban hành, sửa đổi các quy định của pháp luật về HĐMBCHCC trong thời gian tới. Nghiên cứu các quan điểm khoa học của các học giả trong và ngoài nước liên quan đến HĐMBCHCC. 3. Mục đích nghiên cứu Thông qua việc làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về pháp luật HĐMBCHCC, đánh giá thực trạng pháp luật về HĐMBCHCC ở Việt Nam hiện nay, chỉ ra các hạn chế, bất cập, vướng mắc của pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật tại Tp.HCM về HĐMBCHCC, luận án đề xuất các định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về HĐMBCHCC. 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.1.1. Nhóm các công trình nghiên cứu lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 1.1.2. Nhóm công trình nghiên cứu về thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 1.1.3. Nhóm công trình nghiên cứu về giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 1.2. Đánh giá tình hình nghiên cứu và những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu 1.2.1. Đánh giá tình hình nghiên cứu, kết quả nghiên cứu mà luận án kế thừa Các công trình nghiên cứu nói trên là nguồn tài liệu tham khảo vô cùng quý giá cho tác giả trong quá trình thực hiện đề tài, đặc biệt trong điều kiện tại Việt Nam loại hình CHCC chỉ mới phát triển khoảng 20 năm gần đây, cụ thể như sau: Thứ nhất, về mặt lý luận các công trình nghiên cứu ở nhiều góc độ khác nhau đã đưa ra khái niệm về HĐMBCHCC, phân tích được tính chất của HĐMBCHCC, chỉ ra các nội dung của HĐMBCHCC. Đặc biệt các nghiên cứu đã có sự so sánh đối chiếu giữa pháp luật ở một số quốc gia khác trên thế giới. Các nghiên cứu đã phần nào chỉ ra những đặc điểm cơ bản của HĐMBCHCC so với các loại hợp đồng khác. Một số nghiên cứu đã phân tích sự bất cân xứng trong vị thế của bên mua và bên bán CHCC trong quá trình giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng. Vấn đề hợp đồng theo mẫu đã được đề cập khá nhiều trong các công trình nghiên cứu. Các công trình nghiên cứu về lý luận pháp luật hiện có đã giải thích và đi đến xác định các vấn đề pháp luật hợp đồng hiện đại cần phải có, xác định những quy định pháp luật cần đặt ra để điều chỉnh hợp đồng nhằm đảm bảo hợp đồng phát huy được vai trò là công cụ phân phối hiệu quả các nguồn lực của nền kinh tế - xã hội. Các nguyên tắc pháp luật về hợp đồng đã được các công trình nghiên cứu phân tích khá kỹ, đây là nguồn tham khảo tốt cho nghiên cứu sinh trong quá trình tổng hợp, xây dựng các nguyên tắc cơ bản của pháp luật về HĐMBCHCC. Thông qua tổng hợp các nội dung của HĐMBCHCC trong các công trình nghiên cứu trước, nghiên cứu sinh đã kế thừa được những nội dung cơ bản của pháp luật về HĐMBCHCC. 3
Thứ hai, về thực trạng, các công trình nghiên cứu thực trạng pháp luật về HĐMBCHCC ở Việt Nam đã phân tích thực trạng pháp luật điều chỉnh các HĐMBCHCC và thực tiễn thực hiện pháp luật HĐMBCHCC dưới nhiều góc độ khác nhau về: chủ thể, đối tượng của HĐMBCHCC; phân tích khá kỹ hình thức của HĐMBCHCC; về hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của HĐMBCHCC. Ngoài ra, các nghiên cứu đã phân tích một số vấn đề về phạt vi phạm bồi thường thiệt hại (BTTH) HĐMBCHCC, đa phần các nghiên cứu đều cho rằng mức độ xử phạt và chế tài chưa thỏa đáng với những vi phạm. Đây là một trong những nội dung mà tác giả có thể tham khảo, kế thừa trong luận án khi phân tích về thực trạng pháp luật về HĐMBCHCC. Thứ ba, về phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật đã cung cấp cái nhìn tổng quát về xu hướng phát triển chung của HĐMBCHCC và cách thức điều chỉnh quan hệ về mua bán CHCC của các quốc gia đó là tư liệu tham khảo quan trọng trong việc xác định phương hướng hoàn thiện pháp luật và đề xuất các giải pháp đúng hướng. 1.2.2. Những vấn đề luận án cần tiếp tục nghiên cứu Thứ nhất, trên cơ sở tiếp thu những giá trị của các công trình nghiên cứu có liên quan trước để lại, cùng với việc đi sâu nghiên cứu thực tiễn, tác giả luận án sẽ tiếp tục làm rõ những vấn đề mang tính lý luận chưa được lý giải đầy đủ, đồng thời đi sâu nghiên cứu một cách tổng quan, toàn diện những quy định của pháp luật hiện hành, có sự so sánh với pháp luật của các nước trên thế giới. Từ đó tìm ra và lý giải những thực trạng trong đời sống xã hội hiện tại với cái nhìn đa chiều; đề xuất những giải pháp tháo gỡ, khắc phục, hoàn thiện cơ chế pháp lý trong việc mua bán CHCC; kiến nghị cơ quan thẩm quyền nhằm nâng cao hiệu quả trong vấn đề quản lý, giảm thiểu và ngăn chặn những bất hợp lý trong ban hành và thực thi pháp luật, hạn chế và đi đến chấm dứt tình trạng vi phạm pháp luật trong các giao dịch mua bán CHCC, đặc biệt là các căn hộ HTTTL. Trong đó tác giả chú ý đến việc khắc phục sự bất bình đẳng giữa các chủ thể trong việc tiếp cận thông tin, ký kết hợp đồng, những công cụ để ràng buộc nghĩa vụ giữa các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng, những vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp, những biện pháp để bảo vệ quyền và lợi ích của bên yếu thế. Thứ hai, mặc dù các công trình nghiên cứu trước đã chỉ ra một số bất cập của pháp luật về HĐMBCHCC. Tuy nhiên, do các công trình đã công bố trước đây tập trung nghiên cứu pháp luật về HĐMBCHCC dựa trên LNO năm 2014, LKDBĐS năm 4
2014, BLDS năm 2015 và các văn bản hướng dẫn liên quan nhưng đến nay trải qua 10 năm kể từ ngày các văn bản luật được ban hành và có hiệu lực nên có những quy định không còn phù hợp với thực tế phát triển của hoạt động KDBĐS và chưa có các văn bản luật sửa đổi bổ sung phù hợp. Đây chính là nội dung luận án cần tiếp tục nghiên cứu nhằm có cơ sở đề xuất các cơ quan ban hành pháp luật có thể tham khảo trong quá trình hoàn thiện những dự thảo sửa đổi, ban hành các quy định mới để điều chỉnh pháp luật về HĐMBCHCC đảm bảo cho thị trường nhà ở ngày càng hoàn thiện và phát huy tốt vai trò ngành kinh tế trọng yếu trong xu thế hội nhập hiện nay. Đặc biệt trong bối cảnh, LĐĐ năm 2013 đang trong quá trình sửa đổi. Thứ ba, do khác biệt về thể chế chính trị nên các nhà nghiên cứu nước ngoài thường tập trung nghiên cứu về yếu tố thị trường, không xem giao dịch mua bán CHCC là một dạng giao dịch riêng biệt cần phải có sự tham gia của các nhà hoạch định chính sách, cần một hệ thống quy phạm pháp luật riêng biệt để điều chỉnh. Các công trình tập trung nghiên cứu lĩnh vực KDBĐS trước nay tập trung vào việc phân tích, đánh giá nhu cầu nhà chung cư, thực trạng thị trường nhà chung cư, các giai đoạn thăng trầm. Trong khi ở Việt Nam do đặc thù về thể chế chính trị, chính sách về nhà đất còn có một số hạn chế trong việc công nhận quyền sở hữu đất đai cho người nước ngoài được mua CHCC, việc mua bán CHCC, có những điểm hết sức khác biệt so với các nước, giao dịch mua bán CHCC, các yếu tố giá cả, thời gian giao nhà, diện tích nhà, diện tích chung riêng, giấy tờ nhà, phí quản lý, phí bảo trì chung cư... bị chi phối rất lớn bởi chính sách pháp luật mà chính sách pháp luật của Việt Nam lại bị điều chỉnh bởi chế định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý. Do đó nghiên cứu về HĐMBCHCC không thể như các tác giả nước ngoài lấy các yếu tố thị trường làm trọng tâm mà ở Việt Nam khi nghiên cứu phải lấy chính sách pháp luật làm trọng tâm. Đây là hướng đi mới mẻ và cấp thiết, có giá trị khoa học và thực tiễn cao. Cho đến thời điểm hiện tại, các quy định pháp luật này hầu như không theo kịp sự phát triển của thị trường mua bán CHCC. Trong khi các giao dịch mua bán CHCC diễn ra ngày càng phức tạp, ví dụ như chế định về HĐMBCHCC HTTTL là đặc thù của nước ta, giao dịch này diễn ra hàng ngày và chiếm tỉ trọng rất lớn trong các loại HĐMBCHCC nhưng chưa có đầy đủ các quy định pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên, đặc biệt là bên mua. Vì vậy luận án sẽ tập trung phân tích các giải pháp hoàn thiện pháp luật về HĐMBCHCC trong thời gian tới. 1.3. Lý thuyết nghiên cứu, câu hỏi và giả thuyết nghiên cứu 5
1.3.1. Lý thuyết nghiên cứu Lý thuyết về hợp đồng Lý thuyết về hạn chế tự do khế ước (vì nhà nước can thiệp bằng pháp luật) Lý thuyết về dịch quyền (Các hộ chung cư phải tuân thủ các quy tắc chung) Lý thuyết về tài sản HTTTL Lý thuyết về bảo vệ bên yếu thế 1.3.2. Câu hỏi và giả thuyết nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu thứ nhất: Pháp luật điều chỉnh HĐMBCHCC có cấu trúc ra sao? Giả thuyết nghiên cứu thứ nhất: Việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với HĐMBCHCC có tính thời sự, tính cấp thiết, cần có các quy định pháp luật mang tính hệ thống để điều chỉnh một cách có hiệu quả loại hợp đồng này. Hiện nay pháp luật về HĐMBCHCC còn nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau, việc hình thành cấu trúc pháp luật về HĐMBCHCC là cần thiết. Câu hỏi nghiên cứu thứ hai: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về HĐMBCHCC tại Việt Nam hiện nay như thế nào? Các quy định hiện hành về hợp đồng hiện nay tại Việt Nam chưa đủ để điều chỉnh hiệu quả đối với HĐMBCHCC trong thực tiễn tại Việt Nam, các quy định đó hiện chưa bảo vệ một cách thích đáng cho bên yếu thế hơn trong hợp đồng là người mua CHCC. Đặc biệt quy định pháp luật hiện hành còn nhiều bất cập cần sửa đổi bổ sung cho phù hợp với thực tiễn. Bên cạnh đó, thực tiễn thực hiện pháp luật còn này sinh nhiều vướng mắc, hạn chế cần có giải pháp điều chỉnh phù hợp. Câu hỏi nghiên cứu thứ ba: Cần xây dựng và ban hành các quy định pháp luật nào và như thế nào để điều chỉnh HĐMBCHCC tại Việt Nam? Giả thuyết nghiên cứu thứ ba: Quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về HĐMBCHCC cần có giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật. Cần bổ sung các quy định cần thiết để bảo vệ các bên liên quan đến HĐMBCHCC. Và các quy định này nên được bổ sung bằng cách sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật hiện có như tại LKDBĐS, Quy chế về quản lý, sử dụng nhà chung cư, đồng thời cần có những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật như nâng cao ý thức pháp luật, tăng cường sự phối hợp giữa các bên liên quan, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng với tư cách là bên mua CHCC. 6
Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 2.1. Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 2.1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại căn hộ chung cư 2.1.1.1. Khái niệm căn hộ chung cư Mặc dù có nhiều khái niệm khác nhau về CHCC, nhưng tựu chung lại có 2 yếu tố đặc thù của CHCC là: (1) CHCC nằm trong nhà chung cư; (2) CHCC là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. 2.1.1.2. Đặc điểm của căn hộ chung cư Thứ nhất, CHCC liên quan đến sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư. Thứ hai, nhà chung cư chỉ có niên hạn sử dụng nhất định - đây là quy định trong LNO năm 2014. Người sở hữu CHCC có thể phải chịu những thiệt hại nếu như chủ đầu tư thuê đất khá ngắn hạn như 30, 50 năm hoặc những tranh chấp, rủi ro trong việc hết thời hạn thuê đất nhưng không có thỏa thuận nào về việc chủ đầu tư sẽ chịu phí thuê đất tiếp khi nhà chung cư vẫn đang trong thời hạn sử dụng. Thứ ba, về quản lý sử dụng nhà chung cư khá phức tạp. Chủ sở hữu nhà ở phố được toàn quyền quyết định trong việc quản lý nhà ở của mình nhưng đối với căn hộ chung cư, vì có phần sở hữu riêng và sở hữu chung nên việc quản lý sẽ không hề đơn giản. Thứ tư, việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu CHCC. Các chủ căn hộ trong chung cư sở hữu không giống hoàn toàn với quyền sở hữu tài sản thông thường vì họ là chủ sở hữu trong một cộng đồng sở hữu chung. Thứ năm, CHCC dễ tiếp cận các gói tín dụng và có nhiều hỗ trợ, ưu đãi lãi suất hoặc cam kết cho thuê từ CĐT, việc này cũng được ghi rõ trong một số loại HĐMBCHCC. Thứ sáu, có nhiều quy định pháp luật về đối tượng sở hữu là nhà chung cư như BLDS năm 2015, LNO năm 2014, LXD năm 2014, Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng, Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ… Các quy định này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc tăng cường thực hiện quản lý sử dụng nhà chung cư, góp phần nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo an ninh, trật tự, tạo lập nếp sống văn minh trong các khu nhà chung cư. 2.1.1.3. Phân loại căn hộ chung cư Thứ nhất, dựa vào xếp hạng của nhà chung cư để phân loại CHCC: CHCC cao 7
cấp - Hạng A; CHCC trung cấp - Hạng B; CHCC bình dân - Hạng C. Thứ hai, theo cách phân loại nhà ở phổ biến trong thị trường BĐS hiện nay, dựa vào đặc điểm của chủ thể và chính sách đất đai của nhà nước trong từng giai đoạn, CHCC có thể phân thành: CHCC tái định cư; CHCC là nhà ở xã hội; và CHCC thương mại. Thứ ba, dựa vào vị trí, đặc điểm của từng CHCC trong nhà chung cư có thể phân loại các CHCC thành 9 loại: 1. CHCC thông thường – Basic apartment; 2. Căn hộ Studio – Studio apartment; 3. Căn hộ Officetel (OT) – Căn hộ văn phòng – Officetel apartment; 4. Căn hộ Shophouse – Căn hộ thương mại; 5. Căn hộ Penthouse; 6. Căn hộ Dual-key – Căn hộ kép – Dual-key apartment; 7. Căn hộ Duplex – Căn hộ thông tầng – Duplex apartment; 8. Căn hộ Sky Villa – Sky Villa Apartment; 9. Căn hộ tầng hầm – Basement Apartment. Thứ tư, căn cứ vào tình trạng xây dựng, CHCC được đưa vào kinh doanh có thể là CHCC có sẵn hoặc là căn hộ chung cư HTTTL. 2.1.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 2.1.2.1. Khái niệm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Dựa vào khái niệm hợp đồng và các đặc trưng của CHCC (đối tượng của hợp đồng này) mà có thể chỉ ra khái niệm về HĐMBCHCC như sau: HĐMBCHCC là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao CHCC và chuyển quyền sở hữu CHCC cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. 2.1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư HĐMBCHCC mang những đặc điểm chung của HĐMB tài sản và HĐMB nhà ở. Thứ nhất, HĐMBCHCC mang tính chất của hợp đồng ưng thuận, song vụ, có đền bù. Thứ hai, HĐMB có đặc điểm đặc thù về đối tượng của HĐMBCHCC phải tuân theo những nguyên tắc nhất định. Thứ ba, chủ thể của HĐMBCHCC (đối với CHCC nằm trong dự án), bên bán là các tổ chức, cá nhân khi KDBĐS. Thứ tư, khác với các HĐMB tài sản thông thường, sự thỏa thuận của các bên tham gia hợp đồng không bị giới hạn bởi các quy định của pháp luật chuyên ngành. Điều này cho thấy sự can thiệp của nhà nước vào loại hợp đồng này nhiều hơn bởi tính chất quan trọng của đối tượng hợp đồng là một dạng tài sản đặc biệt. 8
Thứ năm, hình thức mua bán CHCC có tính chất đặc thù đó là mua nhà thông qua hình thức góp vốn. Thứ sáu, đặc trưng về hình thức, HĐMBCHCC phải tuân thủ hình thức văn bản, các bên được tự do, tự nguyện thoả thuận với nhau về giá cả, phương thức thanh toán, thời điểm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ, phải thực hiện theo các thủ tục do pháp luật quy định. 2.1.2.3. Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Thứ nhất, dựa vào mục đích của hợp đồng thì HĐMBCHCC được chia thành hai loại: Mục đích để ở; Mục đích kinh doanh. Thứ hai, dựa vào đối tượng của hợp đồng thì HĐMBCHCC được chia thành: HĐMBCHCC là tài sản HTTTL; HĐMBCHCC đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Thứ ba, dựa vào phương thức thanh toán thì HĐMBCHCC được chia thành: HĐMBCHCC theo phương thức trả tiền một lần; HĐMBCHCC theo phương thức trả chậm, trả dần; Hợp đồng thuê mua CHCC. 2.2. Những vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 2.2.1. Khái niệm, đặc điểm pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Từ khái niệm về pháp luật hợp đồng và bản chất của hoạt động mua bán CHCC có thể đưa ra khái niệm: “Pháp luật về HĐMBCHCC là tổng hợp các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong hoạt động mua bán CHCC”. Pháp luật về HĐMBCHCC có những đặc điểm cơ bản sau: Thứ nhất, pháp luật điều chỉnh HĐMBCHCC mang tính tổng hợp liên ngành. Thứ hai, pháp luật về HĐMBCHCC là hệ thống quy định pháp luật thuộc lĩnh vực luật tư và luật công. Thứ ba, pháp luật điều chỉnh HĐMBCHCC chứa đựng các quy phạm của pháp luật điều chỉnh giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu. Thứ tư, pháp luật điều chỉnh HĐMBCHCC hướng tới chính sách phát triển nhà ở để đảm bảo an sinh xã hội. 2.2.2. Những nguyên tắc cơ bản của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Thứ nhất, nguyên tắc tự do ý chí, tự do thỏa thuận không trái với quy định của pháp luật. 9
Thứ hai, nguyên tắc bình đẳng, tắc thiện chí, trung thực trong giao kết và thực hiện HĐMBCHCC. Thứ ba, nguyên tắc về đảm bảo quyền và lợi ích của người tiêu dùng trong giao kết và thực hiện HĐMBCHCC. Thứ tư, pháp luật HĐMBCHCC thể hiện rất rõ dạng hợp đồng trọng hình thức có hiệu lực khi các bên đã hoàn tất thủ tục theo quy định của pháp luật. 2.2.3. Nội dung của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 2.2.3.1. Quy định về chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Với tính chất là một dạng hợp đồng song vụ, HĐMBCHCC gồm 2 bên là bên bán và bên mua. Các quy định về chủ thể của HĐMBCHCC thể hiện một số nội dung sau: Thứ nhất, chủ thể của HĐMBCHCC phải đáp ứng các điều kiện về năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự. Thứ hai, điều kiện của các bên khi giao kết HĐMBCHCC. 2.2.3.2. Quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Đối tượng của HĐMBCHCC là quyền sở hữu CHCC. Khác với các loại tài sản là động sản và BĐS khác, CHCC có những đặc điểm đặc thù riêng. Dù có nhiều cách phân loại CHCC khác nhau nhưng khi đề cập đến CHCC với tính chất là đối tượng của HĐMB thì có thể xem xét ở hai loại CHCC HTTTL và CHCC đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng. 2.2.3.3. Quy định về hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Các hợp đồng liên quan đến BĐS ở nhiều quốc gia thường được xem là những hợp đồng trọng thức, theo đó sự thoả thuận giữa các bên phải thể hiện dưới hình thức chứng thư văn bản hay văn bản công chứng, chứng thực. Quy định chung của các quốc gia theo truyền thống Thông luật hiện nay như ở Anh, và hầu hết các bang của Hoa Kỳ là các hợp đồng chuyển nhượng quyền lợi đối với BĐS đều phải đáp ứng yêu cầu chặt chẽ về hình thức chứng thư văn bản. Tương tự như vậy, ở nhiều quốc gia theo truyền thống Dân Luật như Đức, Hà Lan… việc chuyển nhượng BĐS đều phải lập thành văn bản công chứng. Ở nhiều nước châu Âu lục địa, từ hàng trăm năm nay duy trì hình thức văn bản công chứng trong đó đặc trưng là sự tham gia của các công chứng viên - với tư cách là người am hiểu pháp luật và hành nghề chuyên nghiệp trong việc soạn thảo tư vấn hợp đồng - như là người gác cổng, cảnh báo những rủi ro và thúc đẩy an toàn pháp lý đối với các giao dịch quan trọng như chuyển nhượng BĐS. Trong pháp luật dân sự và pháp luật chuyên ngành liên quan đến HĐMBCHCC ở Việt Nam đều 10
quy định về giao dịch liên quan đến nhà ở thương mại, hay quyền sử dụng đất, mua bán CHCC… cũng đều phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. 2.2.3.4. Quy định về nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Nội dung của HĐMBCHCC thể hiện rất rõ quyền và nghĩa vụ pháp lý các bên phải thực hiện thông qua các điều hoản do các bên thỏa thuận về đối tượng, giá cả, phương thức, thời hạn thanh toán và bàn giao nhà, bảo hành, bảo đảm thực hiện hợp đồng, trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng và các điều hoản khác. 2.2.3.5. Quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu Thứ nhất, về hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Trong HĐMBCHCC việc thiết lập hiệu lực hợp đồng là để ràng buộc về quyền và nghĩa vụ nên hiệu lực của hợp đồng được xem là “linh hồn” của giao dịch. HĐMBCHCC là một dạng của giao dịch dân sự nên những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định của BLDS cũng chính là những điều kiện có hiệu lực của HĐMBCHCC. Trong đó, điều kiện để HĐMBCHCC là: chủ thể phải có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự theo quy định, chủ thể tham gia ký kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội và phải tuân thủ hình thức của HĐMBCHCC như đã phân tích ở trên. Thứ hai, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu. Cũng như các loại hợp đồng khác, vấn đề vô hiệu của HĐMBCHCC có một ý nghĩa lý luận và thực tiễn rất quan trọng. HĐMBCHCC vô hiệu có thể được phân loại thành vô hiệu toàn bộ và vô hiệu từng phần hoặc có thể phân loại thành vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối. Theo quy định thì các trường hợp HĐMBCHCC vô hiệu gồm: - HĐMBCHCC vô hiệu do giả tạo. - HĐMBCHCC vô hiệu do bị nhầm lẫn. - HĐMBCHCC vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép. - HĐMBCHCC vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình. - HĐMBCHCC vô hiệu do vi phạm điều kiện hình thức hợp đồng. - HĐMBCHCC vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được. Thứ ba, hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu. 11
HĐMBCHCC khi bị tuyên vô hiệu phát sinh các hậu quả pháp lý sau: (1) toàn bộ hợp đồng hoặc một phần hợp đồng không phát sinh hiệu lực tại thời điểm ký kết. (2) các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. (3) BTTH phát sinh. 2.2.3.6. Quy định về phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại khi vi phạm quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Căn cứ để xử lý vi phạm hợp đồng là hợp đồng đã phát sinh hiệu lực nhưng một trong các bên đã vi phạm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng. Chủ thể nào không thực hiện đúng cam kết trong HĐMBCHCC thì sẽ phải gánh chịu hậu quả pháp lý bất lợi thông qua các biện pháp chế tài do pháp luật quy định (như BTTH, đơn phương chấm dứt hay hủy bỏ hợp đồng,...) hoặc do các bên thỏa thuận nhưng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội (phạt vi phạm, miễn trách nhiệm bồi thường....). 12
Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.1. Thực trạng quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 3.1.1. Thực trạng quy định về chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Chủ thể của HĐMBCHCC có đặc điểm của HĐMB tài sản. Tuy nhiên, vì tính đặc thù của đối tượng của hợp đồng là CHCC nên chủ thể của hợp đồng này còn có những đặc có đặc điểm liên quan đến chủ thể của hợp đồng có yếu tố nước ngoài. Quy định về chủ thể của HĐMBCHCC phải đáp ứng các điều kiện chung và các điều kiện khác theo luật chuyên ngành để đáp ứng một trong các điều kiện hợp đồng có hiệu lực. Tuy nhiên, khi đối chiếu quy định pháp luật về chủ thể giữa các văn bản pháp luật khác nhau cho thấy vẫn còn sự thiếu thống nhất. Đối chiếu quy định tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP với quy định của BLDS năm 2015 có thể hiểu người có năng lực hành vi dân sự không xác định là đầy đủ hay không đều có thể ký kết HĐMBCHCC và điều này hoàn toàn khác với quy định tại Điều 119 LNO năm 2014. 3.1.2. Thực trạng quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Trong HĐMBCHCC thì đối tượng mua bán là CHCC. Theo quy định của LKDBĐS năm 2014 thì đối tượng HĐMBCHCC là quyền sở hữu CHCC. Trong CHCC chúng ta lại chia ra là BĐS có sẵn và BĐS HTTTL. Tuy nhiên, quy định vẫn có những bất cập nhất định: Một là, làm phát sinh chi phí bảo lãnh tính trên giá trị sản phẩm nhà ở mà chủ đầu tư phải trả cho ngân hàng, tạo gánh nặng tài chính lên người mua, trực tiếp làm tăng giá BĐS. Hai là, quy định về điều kiện dự án đủ điều kiện chuyển nhượng còn một số điểm chưa phù hợp làm phát sinh thêm thủ tục hành chính đối với doanh nghiệp, đi ngược lại với xu hướng cải cách thủ tục hành chính hiện nay do trước khi bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL, CĐT phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và phải chờ đợi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trả lời bằng văn bản trong thời hạn 15 ngày rồi mới được phép giao dịch. Và liệu 15 ngày có là đủ cho việc thẩm định một cách chính xác tính pháp lý của dự án có giá trị như vậy không? 13
Thứ ba, điều khoản về phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng. Thực tế là tại thời điểm ký kết HĐMB, rất ít người mua quan tâm đến các nội dung liên quan đến phần sở hữu chung - riêng, đến khi đưa căn hộ vào sử dụng mới bắt đầu phát sinh mâu thuẫn. Mặt khác, pháp luật hiện hành cũng chỉ xác định phần nào thuộc sở chung, phần nào thuộc sở hữu riêng, còn việc xác định vị trí cụ thể các phần diện tích này phải xem xét, đối chiếu trong các quyết định, giấy phép, hồ sơ thiết kế công năng sử dụng của chung cư đã được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Những hồ sơ này người mua thường ít được tiếp cận khi ký HĐMB hoặc nếu được tiếp cận thì cũng đòi hỏi phải có kiến thức chuyên môn về xây dựng mới có thể hiểu được. 3.1.3. Thực trạng quy định về hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Các CĐT dự án phải thực hiện đăng ký HĐMBCHCC với Cục Quản lý cạnh tranh – Bộ Công thương theo quy định của LBVQLNTD, của Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 (QĐ02/2012) của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung được sửa đổi, bổ sung một số điều bởi Quyết định 35/2015/QĐ- TTg ngày 20/08/2015 và Quyết định 25/2019/QĐ-TTg ngày 13/08/2019 thì “CHCC” là một trong các hàng hóa, dịch vụ bắt buộc phải đăng ký hợp đồng theo mẫu. Tuy nhiên, nhiều quy định liên quan đến loại hợp đồng này chưa rõ ràng, cụ thể: Một là, hợp đồng theo mẫu không được đăng ký thì có hiệu lực không? Hai là, việc kiểm soát HĐMB CHCC theo mẫu không có các điều khoản gây bất lợi cho người tiêu dùng chưa chặt chẽ. Ba là, chưa có quy định cụ thể ràng buộc trách nhiệm của CĐT trong việc tạo điều kiện cho người mua nhà nghiên cứu nội dung hợp đồng trước khi ký. Bốn là, BLDS năm 2015 quy định khắc phục hạn chế tuyên bố HĐMBCHCC vô hiệu khi vi phạm hình thức nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó khi có yêu cầu của một trong các bên. Tuy nhiên, căn cứ nào để pháp luật công nhận HĐMBCHCC vô hiệu về hình thức khi một trong các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng khi trong một số trường hợp, việc xác định khối lượng nghĩa vụ đã thực hiện là 2/3 hay không là không dễ dàng. 3.1.4. Thực trạng quy định về nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 14
Nội dung HĐMB nhà ở nói chung, CHCC nói riêng được quy định cụ thể trong LNO năm 2014. Bên cạnh những quy định khá đầy đủ về nội dung của HĐMBCHCC thì vẫn còn một số bất cập, hạn chế như: Thứ nhất, về nghĩa vụ bàn giao CHCC. Đây là nghĩa vụ của bên bán đối với bên mua, tại khoản 4 Điều 21 LKDBĐS năm 2014 quy định “Bên bán không bàn giao nhà khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”. Tuy nhiên quy định này mâu thuẫn quy định tại Điều 411 BLDS năm 2015 “mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn trừ khi có thỏa thuận khác”. Do HĐMBCHCC là hợp đồng song vụ nên phải xem xét lại quy định tại khoản 4 Điều 21 LKDBĐS để đảm bảo phù hợp với tính chất song vụ của HĐMBCHCC. Thứ hai, về nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng trong HĐMBCHCC hiện chỉ quy định một nghĩa vụ đơn nhất khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng và bên mua có yêu cầu. Ngoài nghĩa vụ bảo lãnh nêu trên trong trường hợp bên bán bàn giao nhà ở đúng tiến độ nhưng chất lượng không đảm bảo hoặc không đúng diện tích đã thỏa thuận thì nghĩa vụ hoàn trả số tiền mà bên mua đã thanh toán hoặc tiền phạt, bồi thường do vi phạm về chất lượng chưa được quy định rõ. Thứ ba, về nghĩa vụ chuyển giao CHCC cho thấy bất cập về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với BĐS có nhiều nghiên cứu với nhiều cách tiếp cận khác nhau nhưng nhìn chung đều thống nhất “thời điểm chuyển giao quyền sở hữu của BĐS được tính từ khi đăng ký quyền sở hữu”. Thứ tư, quy định về việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu CHCC, thực tế tình trạng chậm chễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư cho bên mua vẫn chưa được cải thiện. Điều đó cho thấy việc cấp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư nhất là đối với căn hộ chung cư hình thành trong tương lai biện pháp chế tài đủ mạnh để ngăn ngừa các vi nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua. Thứ năm, nghĩa vụ bảo hành, pháp luật về nhà ở và pháp luật về KDBĐS chưa có một chế tài cụ thể nên bên bán thường vi phạm hoặc miễn cưỡng thực hiện trách nhiệm bảo hành mà không có bất kỳ sự giám sát của cơ quan chính quyền nào. 3.1.5. Thực trạng quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu và xử lý vô hiệu Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, Khoản 1 Điều 122 LNO năm 2014 quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp 15
đồng. Tuy nhiên, Điều 17 LKDBĐS năm 2014 lại quy định các hợp đồng KDBĐS, gồm cả hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng chỉ cần lập bằng văn bản, còn việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. Căn cứ Điều 117 BLDS năm 2015, các điều kiện có hiệu lực của HĐMBCHCC và trường hợp vô hiệu thể hiện như sau: Thứ nhất, chủ thể tham gia giao dịch có năng lực pháp luật dân sự dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Thứ hai, chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. Thứ ba, mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội (Điều 117, 118, 123 BLDS năm 2015). Thứ tư, hình thức giao dịch phù hợp với quy định của luật. Đối với HĐMBCHCC điều kiện là buộc lập thành văn bản có công chứng, chứng thực thì các bên khi giao kết hợp đồng phải tuân thủ quy định đó. Tuy nhiên vấn đề vi phạm về hình thức của HĐMBCHCC theo quy định Điều 129 BLDS có một số ngoại lệ sau: Điều kiện để văn bản không tuân thủ hình thức được Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực là một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Tuy nhiên, việc xác định thế nào cho chính xác một hoặc các bên đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ sẽ gặp khó khăn trong thực tế. Hậu quả pháp lý của HĐMBCHCC vô hiệu căn cứ trước hết vào Điều 131 BLDS năm 2015. Cụ thể: Thứ nhất, HĐMBCHCC vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm hợp đồng được xác lập. Thứ hai, khi HĐMBCHCC vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Thứ ba, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Việc hoàn trả những gì đã nhận đôi khi chưa đủ và vấn đề bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu được đặt ra. Tuy nhiên, BLDS năm 2015 không quy định rõ “bên” trong quan hệ này là ai. “Bên” có lỗi làm hợp đồng vô hiệu là bên trong hợp đồng vô hiệu. Đây là bên tham gia vào hợp đồng hay là một chủ thể nào khác? Nếu bên tham gia vào hợp đồng chết và người thừa kế không tiến hành các thủ tục làm cho hợp đồng vô hiệu thì ai sẽ là “bên” trong hợp đồng? Trong trường hợp tài sản giao dịch thuộc nhiều người và có người trực tiếp xác lập giao dịch còn người khác biết và không phản đối (đồng ý) thì ai là “bên” theo quy định của Điều 131 BLDS năm 2015? 16
3.1.6. Thực trạng quy định về phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại khi vi phạm pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư LNO năm 2014, LKDBĐS năm 2014 có quy định các điều cấm, nhưng không có điều khoản chế tài. Thêm vào đó, Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, quản lý phát triển nhà... đã hết hiệu lực. Hiện nay đã được thay đổi bằng Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở. Khi tranh chấp xảy ra, phương thức giải quyết tranh chấp gồm có thương lượng, hòa giải, Trọng tài, Tòa án với các chế tài dân sự: Chế tài buộc thực hiện hợp đồng; Chế tài tạm ngừng thực hiện hợp đồng; Chế tài hủy bỏ thực hiện hợp đồng; Chế tài đình chỉ hợp đồng; Chế tài BTTH. Các chế tài xử lý vi phạm pháp luật về HĐMBCHCC hiện nay bị đánh giá là nhẹ so với hậu quả của hành vi vi phạm nên không đủ sức răn đe. 3.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh 3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hồ Chí Minh tác động đến thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Tp.HCM nằm ở vị trung tâm Nam Bộ, giữ vai trò gắn kết Đông – Tây Nam Bộ và nằm trong tổng thể sự vận động của khu vực ở Đông Nam Á khi ở vị trí trung tâm nối liền Nam Á và Đông Bắc. Tp.HCM đi đầu trong cả nước về tốc độ tăng trưởng kinh tế đã tạo ra mức đóng góp GDP chiếm 1/3 GDP của cả nước đồng thời là trung tâm xuất nhập khẩu chiếm tỷ trọng lớn trong tổng kim ngạch xuất nhập khẩu của cả nước. Với điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội thuận lợi như vậy Tp.HCM là nơi tập trung dân cư khắp 63 tỉnh, thành về cư trú. Dân cư đông đã tạo điều kiện thuận lợi trong việc đáp ứng nguồn nhân lực trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Tthu hút lực lượng lao động lớn trong nước và nước ngoài, đội ngũ trí thức, sinh viên dẫn đến tăng nhu cầu mua bán CHCC. Bên cạnh đó, chính sách đưa Tp.HCM phát triển tương ứng với vị trí địa lý, trở thành trung tâm kinh tế - du lịch lớn nhất của cả nước và triển khai đồng bộ các giải pháp mà một trong những giải pháp quan trọng đó là giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân. 17
Để đáp ứng mục tiêu phát triển nhà ở trong giai đoạn 2016 -2020, định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030, ngày 30/10/2017 Tp.HCM đã ban hành các Quyết định số 5754/QĐ-UBND với chủ trương “Đầu tư xây dựng, phát triển các dự án nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu của thị trường về nhà ở, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội trong giai đoạn 2016 -2020 của thành phố”, Quyết định 4834/QĐ- UBND ngày 311/12/2020 về “xây dựng chương trình phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021 – 2030”. Ngoài những kế hoạch, mục tiêu phát triển nhà ở, các cấp chính quyền địa phương đã chú trọng tìm những biện pháp tháo gỡ những khó khăn nhằm khơi thông thị trường nhà ở phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội thúc đẩy sự phát triển của hoạt động mua bán CHCC thì cũng còn một số yếu tố ảnh hưởng khác như: sự chênh lệch về tài chính, nhận thức của người dân trên địa bàn Tp.HCM dẫn đến khả năng tiếp cận mua bán CHCC và hiểu biết về HĐMBCHCC có sự chênh lệch. 3.2.2. Những kết quả đạt được trong thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh Thứ nhất, việc phát triển CHCC đã đáp ứng được nhu cầu về nhà ở theo sự gia tăng dân số của Tp.HCM. Thứ hai, nhận thức pháp luật về giao dịch BĐS nói chung, HĐMBCHCC nói riêng của CĐT và người tiêu dùng ngày càng được nâng cao. Thứ ba, minh bạch hóa thị trường BĐS và thị trường mua bán CHCC ngày càng được quan tâm thực hiện. 3.2.3. Những hạn chế trong thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh Hạn chế trọng thực hiện pháp luật về HĐMBCHCC tại Tp.HCM thể hiện tiêu biểu qua một số vụ việc vi phạm điển hình sau: 3.2.3.1. Vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin trong giao kết HĐMBCHCC 3.2.3.2. Vi phạm điều kiện mở bán căn hộ khi giao kết HĐMBCHCC 3.2.3.3. Vi phạm chất lượng công trình xây dựng khi thực hiện HĐMBCHCC 3.2.3.4. Vi phạm nghĩa vụ của các bên trong HĐMBCHCC 3.2.3.5. Thực trạng chuyển nhượng HĐMBCHCC 18