Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai khu vực phía Đông thành phố Hà Nội

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:27

Thêm vào BST

Báo xấu

15
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận án nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai khu vực phía Đông thành phố Hà Nội. Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đông thành phố Hà Nội và xác định mô hình giá đất cho các loại đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn, đất nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai khu vực phía Đông thành phố Hà Nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM PHẠM SỸ LIÊM NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC PHÍA ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 9 85 01 03 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ Hà Nội - 2019
Công trình được hoàn thành tại: HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM Người hướng dẫn khoa học: 1. PGS.TS. Trần Văn Tuấn 2. TS. Thái Thị Quỳnh Như Phản biện 1: TS. Nguyễn Đình Bồng Hội Khoa học đất Việt Nam Phản biện 2: PGS.TS. Trần Trọng Phương Học viện Nông nghiệp Việt Nam Phản biện 3: TS. Đào Trung Chính Tổng cục Quản lý đất đai Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng đánh giá luận án cấp Học viện họp tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam vào hồi giờ ngày tháng năm 2019 Có thể tìm hiểu luận án tại thư viện: - Thư viện Quốc gia Việt Nam - Thư viện Học viện Nông nghiệp Việt Nam i
PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai luôn là những vấn đề nóng bỏng của mỗi quốc gia, của mỗi địa phương và từ lâu đất đai đã được thừa nhận là "có giá" (Hoàng Văn Cường, 2010; Đặng Hùng Võ và Nguyễn Đức Khả, 2005). Quản lý giá đất trở thành một công cụ kinh tế đắc lực để đảm bảo nguồn thu ổn định, lâu dài cho ngân sách Nhà nước, đảm bảo sử dụng tiết kiệm và phân bổ đất đai như một nguồn lực xã hội có hiệu quả. Trên thế giới, bản đồ vùng giá trị đất đai đã được sử dụng phổ biến cho nhiều mục đích khác nhau như thu thuế, quy hoạch, quản lý bất động sản và trong lĩnh vực đầu tư phát triển (Wyatt, 1996). Tại nhiều nước châu Âu, bản đồ vùng giá trị đất đai đang trở thành một công cụ thông dụng và không thể thiếu đối với sự phát triển bền vững trong lĩnh vực quản lý đất đai (Gall, 2006). Trong Đề án nâng cao năng lực quản lý Nhà nước ngành Quản lý đất đai giai đoạn 2011 - 2020 đã được phê duyệt (Chính phủ, 2012), yêu cầu đặt ra từ nay đến năm 2020 đối với công tác định giá đất là hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo vùng giá trị. Như vậy, vùng giá trị đất đai trong tương lai sẽ là cơ sở dữ liệu cơ bản phục vụ quy hoạch, quản lý tài chính và phát triển thị trường bất động sản. Hiện tại ở Việt Nam, công tác nghiên cứu về vùng giá trị đất đai đang dần được triển khai, do vậy sự phân biệt giữa hai thuật ngữ xây dựng vùng giá trị đất đai và vùng giá đất cần được xác định rõ ràng trong lĩnh vực nghiên cứu này. Khu vực nghiên cứu gồm hai đơn vị hành chính là quận Long Biên và huyện Gia Lâm. Trước năm 2004, khu vực phía Đông thành phố Hà Nội chính là huyện Gia Lâm cũ. Quyết định số 6115/QĐ-UBND năm 2014 điều chỉnh quy hoạch và Quyết định số 2783/QĐ-UBND năm 2018 phê duyệt khu đô thị lớn cho khu vực phía Đông thành phố Hà Nội. Với mức độ phát triển tại khu vực nghiên cứu, địa bàn quận Long Biên được lựa chọn đại diện cho loại hình đô thị phát triển nhanh và địa bàn huyện Gia Lâm được chọn đại diện cho khu vực sản xuất nông nghiệp có đặc điểm đang trong quá trình chuyển đổi mạnh mẽ. Giá trị của đất đai khu vực nghiên cứu cần được xác định một cách toàn diện và phân tích tổng thể theo vùng giá trị để có cơ sở dự báo và kiểm soát được xu hướng biến động trong tương lai, đảm bảo việc sử dụng nguồn lực đất đai hợp lý và hiệu quả nhất. Xuất phát từ thực tế trên, việc thực hiện đề tài luận án là một nhu cầu mang tính cấp thiết và có ý nghĩa khoa học cũng như ý nghĩa thực tiễn cao. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai khu vực phía Đông thành phố Hà Nội. - Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đông thành phố Hà Nội và xác định mô hình giá đất cho các loại đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn, đất nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu. 1
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Phạm vi không gian: Khu vực phía Đông thành phố Hà Nội bao gồm quận Long Biên với 14 phường và huyện Gia Lâm với 20 xã và 02 thị trấn. Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu được thực hiện từ năm 2013-2017. Phạm vi nội dung khoa học: Các nhóm đất khu vực nghiên cứu gồm 2 nhóm: đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Đất phi nông nghiệp trong nghiên cứu này gồm các loại đất: đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn. Đất nông nghiệp trong nghiên cứu này bao gồm các loại đất: đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác và đất trồng cây lâu năm. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở gồm có 4 nhân tố: (1) giao thông với trọng số là 0,354, (2) vị trí với trọng số là 0,329, (3) môi trường với trọng số là 0,203, (4) kinh tế - xã hội với trọng số là 0,114 và 13 yếu tố cụ thể. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp gồm có 4 nhân tố: (1) thủy văn với trọng số là 0,337, (2) vị trí với trọng số là 0,295, (3) cá biệt với trọng số là 0,268, (4) kinh tế - xã hội với trọng số là 0,100 và 10 yếu tố cụ thể. Phân vùng giá trị đất đai cho loại đất ở và đất nông nghiệp tại khu vực phía Đông thành phố Hà Nội theo góc độ giá trị sử dụng tiềm năng trên cơ sở dữ liệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất của khu vực nghiên cứu. 1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TİỄN CỦA ĐỀ TÀİ Ý nghĩa khoa học: Góp phần hoàn thiện cơ sở khoa học về phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai và vùng giá đất theo góc độ đánh giá giá trị sử dụng tiềm năng và góc độ tiệm cận giá trị thị trường. Ý nghĩa thực tiễn: Bản đồ vùng giá trị đất đai và các mô hình giá đất khu vực nghiên cứu sẽ là cơ sở giúp cho các nhà quản lý, các nhà hoạch định chính sách sử dụng có hiệu quả trong công tác quy hoạch sử dụng đất, quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản. PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 2.1.1. Các khái niệm về giá trị đất đai Giá trị (value) là một khái niệm tổng quát thể hiện tính có ích, có ý nghĩa hay lợi ích của một sự vật, hiện tượng tự nhiên hoặc xã hội có khả năng đáp ứng nhu cầu con người (Đào Văn Khiêm và Bùi Thị Thu Hòa, 2009; Nguyễn Phi Sơn, 2015). Trong lĩnh vực đất đai, giá trị của đất đai được mô tả như là sự biểu hiện khả năng của đất liên quan đến việc sử dụng. Có 2 cách hiểu về giá trị đất đai. Về phương diện kinh tế, giá trị đất đai được định nghĩa là sự dự kiến về tính hữu dụng thông qua khả năng sử dụng đất nhằm thỏa mãn các nhu cầu khác nhau của con người (Trịnh Hữu Liên, 2013). Về phương diện pháp luật đất đai (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2014) giá trị đất đai hay giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Giá đất, hay giá cả đất đai, là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị đất đai, là một trong những thông số thể hiện giá trị của đất (Verheye, 2003). Tại các quốc gia có 2
nền kinh tế thị trường, giá cả đất đai được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Tại Việt Nam, theo quy định của Luật Đất đai 2013, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá đất được chia làm hai loại chính: giá do Nhà nước quy định (giá Nhà nước), giá giao dịch thực tế trên thị trường (giá thị trường). 2.1.2. Nguồn gốc của giá trị đất đai Đất đai tự nhiên là sản phẩm phi lao động nên được coi là không có giá trị. Giá trị thực sự xuất hiện khi đất đai tự nhiên trải qua lao động chiếm hữu và sử dụng của con người trở thành đất đai kinh tế. Giá trị đất đai được thể hiện khi thỏa mãn 4 điều kiện, đó là tính hữu ích, sự khan hiếm, sự xuất hiện nhu cầu và khả năng có thể chuyển giao (Eckert et al., 1990). 2.1.3. Phân loại giá trị đất đai Giá trị sử dụng. Đây là loại giá trị đất đai đối với mục đích sử dụng đất cụ thể. Khái niệm này thể hiện giá trị vốn có trong bản thân đất đai, nghĩa là giá trị dựa trên khả năng tạo ra lợi ích từ đất thông qua các quyền sở hữu về đất đai (IAAO, 2014). Giá trị trao đổi. Đối với đất đai, giá trị này có thể được định nghĩa là giá bán có khả năng xảy ra nhất mà một thửa đất mang lại trong một thị trường cạnh tranh và thị trường mở dưới tất cả các điều kiện cần thiết để mua bán hợp lý, người mua và người bán hành động một cách thận trọng và am hiểu, và giả định là giá không bị ảnh hưởng bởi các tác nhân kích thích quá mức. Giá trị thị trường. Giá trị này được định nghĩa là giá ước tính cao nhất bằng tiền mà một tài sản mang lại khi chúng được đem bán trên một thị trường mở nơi mà cho phép đủ lượng thời gian để tìm người mua với kiến thức về tất cả các cách sử dụng được phép và có thể. Giá trị nội tại. Giá trị nội tại của đất đai biểu hiện độc lập với việc sử dụng chủ động hoặc bị động bởi một số thực thể khác. Giá trị nội tại đề cập đến giá trị của các yếu tố sự sống và phi sự sống đối với chúng hoặc hệ sinh thái cảnh quan theo một thể thống nhất (Bergstrom et al., 2004). 2.2. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHƢƠNG PHÁP LUẬN XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 2.2.1. Lý thuyết về vùng giá trị đất đai Theo định nghĩa của Chương trình hợp tác với Thụy Điển CPLAR, vùng giá trị đất đai là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý mà tại đó đất đai (hoặc bất động sản) - đối tượng của định giá, có giá trị tương tự nhau, tức là cùng chịu ảnh hưởng bởi các tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật giống nhau hoặc gần giống nhau (Tổng cục Địa chính, 2001; Trịnh Hữu Liên và Hoàng Văn Hùng, 2013). Vùng giá đất là một khu vực địa lý nơi mà đối tượng đất được so sánh có giá trị thị trường xấp xỉ nhau (Ardiwijaya, 2006; Leksono et al., 2008). Đối với đặc thù chế độ sở hữu đất đai ở nước ta, vùng giá đất được định nghĩa là tập hợp các vùng có cùng ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích (Trịnh Hữu Liên và Hoàng Văn Hùng, 2013). 3
2.2.2. Các cách tiếp cận xây dựng vùng giá trị đất đai Phân hạng định cấp đất đai. Đây là quá trình tiến hành kiểm định tổng hợp đối với các thuộc tính kinh tế, tự nhiên của đất đai và xếp hạng các kết quả kiểm định theo mục đích xác định. Quá trình phân chia cấp hạng sinh ra các vùng có cùng cấp hạng đất, hay có cùng giá trị sử dụng, các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng. Phân vùng yếu tố ảnh hưởng. Khi tiến hành xây dựng các vùng tác động vào giá trị đất đai thì tập giao của các vùng tác động (hay vùng ảnh hưởng) đến giá trị của đất trong khoảng thời gian nào đó sẽ là vùng giá trị đất đai trong khoảng thời gian đó. Định giá đất hàng loạt. Theo Hiệp hội quốc tế của các nhà định giá (IAAO, 2013), đây là quá trình định giá về một nhóm tài sản vào một thời điểm nhất định, áp dụng dữ liệu chung, những phương pháp được chuẩn hóa và kiểm tra thống kê. 2.2.3. Các quy định pháp lý liên quan đến phân hạng, phân vùng và định giá đất Việc phân hạng đất đai đã được Chính phủ quy định chi tiết để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp (Chính phủ, 1993). Phân hạng đất đai được thực hiện căn cứ theo 5 yếu tố: yếu tố chất đất, yếu tố vị trí, yếu tố địa hình, yếu tố điều kiện khí hậu thời tiết và yếu tố điều kiện tưới tiêu. Điều 3 của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định về phân vùng tại nông thôn. Theo đó, phân vùng đất tại nông thôn là việc phân định quỹ đất gồm các loại đất trong vùng có điều kiện đất đai, thổ nhưỡng, khí hậu tương đồng. Điều 10 cũng của Nghị định này có quy định về phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất. Điều 112 của Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc định giá; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định căn cứ xây dựng khung giá đất, bảng giá đất; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định 5 phương pháp định giá đất: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. 2.3. TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG VÀ NGOÀI NƯỚC 2.3.1. Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân hạng định cấp đất đai Tại Việt Nam, dự án “Xây dựng, thử nghiệm mô hình lập bản đồ giá đất” từ năm 2011 - 2013 của Cục kinh tế và Phát triển quỹ đất - Tổng cục Quản lý đất đai triển khai thực hiện, trong đó bản đồ vùng giá trị đất được xây dựng phục vụ định giá đất chi tiết đến từng thửa. Phương pháp xây dựng bản đồ vùng giá trị đất đai được thực hiện bằng cách khoanh các đơn vị đất và tính điểm cho các đơn vị đất trên nền bản đồ địa chính. 2.3.2. Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân vùng các yếu tố tác động Nghiên cứu của Bovkir and Arif (2018) sử dụng cơ sở dữ liệu địa lý quốc gia của Thổ Nhĩ Kỳ để có được thông tin chính thức và tin cậy liên quan đến đất đai từ các tổ chức công lập xây dựng. Trong thiết kế mô hình, các yếu tố tác động đến giá trị đất đai được xem xét trong 7 nhóm yếu tố chính. Tiếp đó, nghiên cứu sử dụng kỹ thuật phân tích địa lý và logic mờ để chạy mô hình, thu được thông tin các bản đồ chuyên đề và bản đồ vùng giá trị đất đai. Sử dụng mô hình này, các chỉ số giá trị các yếu tố chuyên đề gồm 23 tiêu chí của thửa đất được xác định và bổ sung vào thông tin thửa đất để chia sẻ thông qua các dịch vụ của chính phủ điện tử. 4
2.3.3. Xây dựng vùng giá trị đất đai theo định giá đất hàng loạt Năm 2004, Việt Nam và Thụy Điển có dự án hợp tác về xây dựng hệ thống định giá bất động sản trên máy tính nhằm tự động hoá một số bước và hỗ trợ các cán bộ trong quá trình thực hiện công tác định giá bất động sản. Năm 2006, trong hệ thống thông tin đất đai VILIS có tích hợp Modul định giá bất động sản. Tuy nhiên, kết quả mới chỉ đưa ra một số nguyên tắc thiết kế cơ bản và cách tính hệ số ảnh hưởng đến giá đất của hệ thống chứ chưa nêu rõ về phương pháp thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai, và việc ứng dụng còn hạn chế (Nguyễn Phi Sơn, 2015). Đề tài “Nghiên cứu cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai” của Trịnh Hữu Liên (2010) đã nghiên cứu theo hướng ứng dụng cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng và nền cơ sở dữ liệu hạ tầng thông tin địa lý để thành lập bản đồ giá đất theo quy định của Nhà nước. Trên cơ sở tính toán mối tương quan giữa các yếu tố của tuyến đường từ dữ liệu giá Nhà nước quy định, giá đất thực tế trên thị trường sẽ được xác định và được thể hiện trên bản đồ vùng giá trị đất đai. Các nghiên cứu mang tính ứng dụng công nghệ GIS, trong đó kỹ thuật nội suy giá đất từ những giá đất thu thập trên cơ sở gán các hệ số ảnh hưởng được sử dụng để thành lập bản đồ giá đất. Một số nghiên cứu điển hình theo hướng này là của Trần Quốc Bình và cs. (2010) và Phạm Anh Tuấn và cs. (2016). Đây là hướng tiếp cận mang lại sự đơn giản nhưng lại hiệu quả về kỹ thuật thực hiện, dựa trên nguyên tắc định giá theo cách tiếp cận so sánh, mô hình định giá thuộc loại mô hình nhân. 2.3.4. Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá trị đất đai Theo nghiên cứu đô thị ở Trung Quốc, các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị gồm 3 nhóm cơ bản: nhân tố khả năng tiếp cận, nhân tố khu vực lân cận và nhân tố môi trường (Ai, 2005). Tương tự, các nhóm tác giả Wen et al. (2005) và Chin and Chau (2003) đề xuất các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị gồm: nhóm thuộc tính cấu trúc, nhóm thuộc tính công trình, nhóm thuộc tính vị trí và nhóm thuộc tính khu vực lân cận. Đối với nghiên cứu giá đất ở đô thị của Thổ Nhĩ Kỳ, các tác giả Topcu and Kubat (2009) đề xuất: nhân tố khả năng tiếp cận, nhân tố môi trường và có sử dụng thêm nhân tố an ninh. Kết quả nghiên cứu về sự ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp tại thành phố Chicago của Mỹ, tác giả Chicoine (1981) đề xuất bốn nhóm nhân tố chính, đó là: chất lượng đất, vị trí, lân cận, phân vùng. Trong nghiên cứu dự đoán giá đất nông nghiệp tại Mỹ bằng công nghệ vệ tinh, nhóm tác giả Nivens et al. (2002) đưa ra công thức nhóm nhân tố chính ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp bao gồm hai nhóm: đặc điểm địa lý và đặc điểm kinh tế - xã hội. Theo tác giả Bills (2008), giá đất nông nghiệp ở cấp độ vùng và cấp độ liên tỉnh tại tiểu bang của Mỹ chịu ảnh hưởng của hai nhóm nhân tố lớn: nhóm nhân tố gắn liền với thửa đất và nhóm nhân tố bên ngoài thửa đất. Các tác giả Choumert and Phelinas (2014) cũng thống nhất quan điểm này khi đưa ra nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp tại Argentina bao gồm nhóm nhân tố thuộc bản chất bên trong thửa đất và nhóm nhân tố tác động từ bên ngoài đến thửa đất. Các nghiên cứu tiếp theo của các tác giả Deaton and Vyn (2010) đưa ra ba nhóm nhân tố 5
chính ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp vùng Bắc Mỹ, bao gồm: chất lượng đất; vị trí; tiện ích và khu vực lân cận. Cũng đối với đất nông nghiệp tại Mỹ, nhóm tác giả Borchers et al. (2014) đồng thuận rằng các nhân tố ảnh hưởng gồm: dân số và đô thị; tiện ích tự nhiên và giải trí; vị trí. Các nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của đất có thể khái quát thành ba nhóm lớn: nhóm nhân tố thông thường (hành chính, nhân khẩu, xã hội, kinh tế, quốc tế), nhóm nhân tố khu vực (vị trí, giao thông, cơ sở hạ tầng, môi trường, quy hoạch) và nhóm nhân tố cá biệt (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Mặt khác, có thể chia thành bốn nhóm nhân tố ảnh hưởng: nhân tố kinh tế; nhân tố xã hội; nhân tố pháp lí, nhà nước và chính trị; nhân tố tự nhiên, môi trường và địa phương (Trịnh Hữu Liên, 2010). Ngoài ra, có thể phân chia nhân tố chính thành các nhóm lớn theo mối liên hệ với thửa đất: nhóm nhân tố có mối liên hệ trực tiếp với thửa đất, nhóm nhân tố pháp lý, nhóm nhân tố chung bên ngoài (Nguyễn Phi Sơn, 2015). 2.4. NHẬN XÉT CHUNG VÀ ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI 2.4.1. Nhận xét chung Trên thế giới, xây dựng vùng giá trị đất đai là lĩnh vực nghiên cứu rất phổ biến. Ở Việt Nam, công tác xây dựng vùng giá trị đất đai còn khá mới mẻ. Một số nghiên cứu tập trung nhiều hơn vào công nghệ GIS, trong đó có kỹ thuật nội suy. Một số đề tài xây dựng bản đồ giá đất có sử dụng kết hợp toán học thống kê, công nghệ GIS và phương pháp bản đồ, tuy nhiên chưa có sự áp dụng đối với đất nông nghiệp và yêu cầu ứng dụng của phương pháp kết hợp này cần cơ sở dữ liệu địa chính và địa lý. Các đề tài tại Việt Nam tập trung nghiên cứu cho một số phường hay một số xã hoặc nghiên cứu một quận hay một huyện. Chưa có nghiên cứu nào tổng hợp cho một tập hợp các xã/phường, các quận/huyện, nơi mà có các đối tượng loại đất đa dạng, thực hiện trên một phạm vi rộng. Các nghiên cứu trong lĩnh vực định giá đất hàng loạt hay mô hình giá đất tại Việt Nam chủ yếu tập trung vào đất ở tại đô thị, còn đối tượng đất nông nghiệp mặc dù chiếm diện tích lớn tại Việt Nam lại ít được nghiên cứu. Mô hình giá đất nông nghiệp hầu như chưa có nghiên cứu nào thực hiện tại Việt Nam. Cơ sở dữ liệu không gian rất phù hợp cho công tác quản lý theo hướng hiện đại trong tương lai. Tuy nhiên, thực trạng cơ sở dữ liệu hiện nay không thể đáp ứng được nếu Việt Nam xây dựng bản đồ vùng giá đất trên quy mô lớn. 2.4.2. Định hƣớng nghiên cứu của đề tài Định hướng nghiên cứu của đề tài là đánh giá giá trị sử dụng tiềm năng của đất đai theo phân vùng và đánh giá giá trị thị trường của đất đai theo định giá hàng loạt từ mô hình giá đất đối với 2 loại đất ở và đất nông nghiệp trên nền bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Việc xây dựng vùng giá trị theo 2 hướng đánh giá trên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu. Vì vậy, đề tài nghiên cứu cần trả lời các câu hỏi: những yếu tố nào ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai; kết quả phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đông thành phố Hà Nội ra sao; các mô hình giá đất cụ thể trên địa bàn nghiên cứu như thế nào. 6
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU (1) Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu (2) Thực trạng về giá trị đất đai khu vực nghiên cứu (3) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu (4) Phân vùng giá trị đất đai theo các vùng yếu tố ảnh hưởng (5) Xác định một số mô hình giá đất tại khu vực nghiên cứu 3.2. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.2.1. Các phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp Thu thập các tài liệu, số liệu có sẵn từ phòng Tài nguyên và Môi trường như các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tài nguyên đất đai, tình hình quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất, biến động đất đai tại khu vực phía Đông thành phố Hà Nội. 3.2.2. Các phƣơng pháp thu thập số liệu sơ cấp Các số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra phỏng vấn người sử dụng đất, lấy ý kiến chuyên gia, nhà khoa học, cán bộ quản lý dựa trên việc chọn điểm nghiên cứu với 3 điểm đại diện đó là phường Bồ Đề, thị trấn Trâu Quỳ và xã Dương Quang. 3.2.3. Các phƣơng pháp phân tích và xử lý số liệu (1) Phương pháp phân tích nhân tố Phương pháp rút gọn bộ yếu tố bằng cách tìm mối liên quan của các biến liên tục, gom lại thành từng nhóm và tách ra khỏi các biến khác ít liên quan. (2) Phương pháp phân tích thứ bậc Phân tích thứ bậc AHP xác định trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai từ ý kiến đánh giá của chuyên gia. (3) Phương pháp phân tích hồi quy đa biến Phương pháp này sẽ tìm ra được mối quan hệ giữa các biến độc lập với biến phụ thuộc giá đất thông qua phương trình hồi quy đa biến, từ đó rút ra được yếu tố nào tác động nhiều nhất và yếu tố nào tác động ít nhất đến giá đất. (4) Phương pháp phân tích tương quan Phân tích tương quan là một phép phân tích được sử dụng làm thước đo độ lớn của các mối liên hệ giữa các biến định lượng trong nghiên cứu. (5) Phương pháp đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai Các yếu tố được đánh giá theo các phân cấp cụ thể nhằm phục vụ xây dựng các lớp dữ liệu thể hiện sự phân bố giá trị của chúng. (6) Phương pháp phân tích không gian và phương pháp bản đồ Các phương pháp phân tích khoảng cách, phân tích phân bố, phân tích mật độ, tạo vùng đệm, phân tích nội suy trong phần mềm ArcGIS. Sử dụng phương pháp bản đồ để xây dựng bản đồ phân vùng giá trị đất đai, bản đồ vùng giá đất theo các mô hình giá đất, các bản đồ chuyên đề của các yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai. (7) Phương pháp xử lý số liệu giá đất Giá đất trước khi đưa vào tính toán đã được hiệu chỉnh một số yếu tố cá biệt của thửa đất và yếu tố tỉ lệ lạm phát theo các năm. 7
PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 4.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI KHU VỰC NGHIÊN CỨU Khu vực nghiên cứu nằm ở cửa ngõ phía Đông của thành phố Hà Nội, gồm hai đơn vị hành chính là quận Long Biên và huyện Gia Lâm, có tổng diện tích tự nhiên là 17.653,3 ha, tổng số dân năm 2017 là 558.500 người, có vị trí thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội và giao lưu thương mại, là điểm tập trung của nhiều đầu mối giao thông quan trọng nối liền các tỉnh phía Bắc và phía Đông Bắc. Địa hình tương đối bằng phẳng thấp dần từ phía Tây Bắc xuống Đông Nam theo hướng chung của địa hình và theo hướng dòng chảy của sông Hồng. Do nằm ở trung tâm đồng bằng Bắc Bộ nên khu vực này mang sắc thái đặc trưng của đồng bằng châu thổ sông Hồng với khí hậu vùng nhiệt đới ẩm gió mùa. Khu vực nghiên cứu chịu ảnh hưởng chế độ thủy văn của sông Hồng và sông Đuống. Đất đai của khu vực nghiên cứu khá phì nhiêu và địa hình bằng phẳng với 4 loại đất chính: đất phù sa được bồi hàng năm; đất phù sa không được bồi hàng năm không glây; đất phù sa không được bồi hàng năm có glây; đất phù sa không được bồi hàng năm có ảnh hưởng của vỡ đê năm 1971. Khu vực nghiên cứu có hai con sông lớn chảy qua là sông Hồng và sông Đuống. Đây là hai sông có trữ lượng nước khá lớn, là nguồn chính đáp ứng yêu cầu về nguồn nước ngọt phục vụ cho phát triển sản xuất và đời sống dân sinh. Các khu vực thị trấn và các trung tâm kinh tế xã hội, các khu làng nghề công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp đang được xây dựng và phát triển khá mạnh. Quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa ngày càng làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp. Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp ở khu vực nông thôn chủ yếu phát triển theo mô hình kinh tế hộ gia đình. Việc hình thành các khu công nghiệp, cụm công nghiệp ở khu vực nông thôn đã tác động tích cực đến tiến trình phát triển kinh tế nông thôn. Khu vực đô thị có mật độ dân số bình quân 4.811 người/km2, thấp hơn nhiều so với bình quân chung của thành phố. Vì thế sức ép về nhà ở, việc làm và một số vấn đề khác chưa thực sự là vấn đề bức xúc như ở một số quận khác của Thủ đô. Tại khu vực đô thị, không có hộ đói, tỷ lệ hộ nghèo còn thấp. Tại khu vực nông thôn, đa phần người dân sinh sống bằng nghề nông nghiệp. Hệ thống giao thông khu vực phía Đông thành phố Hà Nội khá phát triển với sự tập trung nhiều đầu mối giao thông quan trọng. Mạng lưới giao thông được phân bố hợp lý, mật độ giao thông cao. Hệ thống thuỷ lợi phục vụ sản xuất đã được chú trọng đầu tư xây dựng, đến nay đã có nhiều đóng góp quan trọng trong phát triển sản xuất nông nghiệp. 4.2. THỰC TRẠNG VỀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC NGHIÊN CỨU 4.2.1. Giá đất do Nhà nƣớc quy định Giá đất ở tại đô thị của khu vực phía Đông thành phố Hà Nội được xác định theo 64 đoạn đường thuộc quận Long Biên, 12 đoạn đường thuộc thị trấn Trâu Quỳ và Yên Viên, 05 đoạn đường thuộc đất giáp ranh huyện Gia Lâm, 25 đoạn đường thuộc đất ven trục huyện Gia Lâm. 8
Giá đất ở tại đô thị khu vực nghiên cứu có mức giá cao nhất là 35 đồng/m2 thuộc giá đất ở tại vị trí 1 của tuyến đường Nguyễn Văn Cừ. Mức giá trung bình theo quy định đối với loại đất ở tại khu vực phía Đông thành phố Hà Nội là 12,1 triệu đồng/m2, trong đó giá đất ở bình quân tại quận Long Biên là 17,9 triệu đồng/m2, tại huyện Gia Lâm là 10,1 triệu đồng/m2. Có thể thấy, giá đất ở tại nông thôn thấp hơn nhiều so với đất ở tại đô thị, trong đó giá đất ở tại nông thôn dao động từ 1,1 triệu đồng/m2 đến 2,5 triệu đồng/m2. Đối với loại đất nông nghiệp, giá đất nông nghiệp theo quy định gồm một mức giá đối với quận Long Biên (252.000 đồng/m2) và hai mức giá khác nhau dựa theo các loại đất đối với huyện Gia Lâm (135.000 đồng/m2 và 189.600 đồng/m2). 4.2.2. Giá thị trƣờng Đối với loại đất nông nghiệp, giá đất được thu thập từ Văn phòng đăng ký đất đai của huyện Gia Lâm. Theo đó, giá trung bình của các giao dịch thực tế trên thị trường là 165 triệu đồng/sào, tương đương với 458.000 đồng/m2, gấp hơn hai lần mức giá đất nông nghiệp theo quy định. Đường phố nhóm I có mức giá cao nhất thuộc đường Nguyễn Văn Cừ tại VT1 là 220 triệu đồng/m2. Giá đất ở thực tế tính trung bình tại tuyến đường này là 105,25 triệu đồng/m2. Đối với giá đất ở thực tế của đường phố nhóm II, mức giá cao nhất thuộc về đường Nguyễn Sơn tại VT1 là 200 triệu đồng/m2 và giá đất tính bình quân đối với đường phố nhóm II là 74,85 triệu đồng/m2. Đối với giá đất ở thực tế của đường phố nhóm III, mức giá cao nhất thuộc về đường Hoàng Như Tiếp tại VT1 là 133 triệu đồng/m2 và giá đất tính bình quân đối với đường phố nhóm III là 70,38 triệu đồng/m2. Đối với giá đất ở thực tế của đường phố nhóm IV, mức giá cao nhất thuộc về đường Thạch Bàn tại VT1 là 131 triệu đồng/m2 và giá đất tính bình quân đối với đường phố nhóm IV là 58,55 triệu đồng/m2. Đối với giá đất ở thực tế của đường phố nhóm V, mức giá cao nhất thuộc về đường Thạch Cầu tại VT1 là 81 triệu đồng/m2 và giá đất tính bình quân đối với đường phố nhóm V là 29,31 triệu đồng/m2. Đối với giá đất ở thực tế của đường phố nhóm VI, mức giá cao nhất thuộc về đường Bắc Cầu tại VT1 là 35 triệu đồng/m2 và giá đất tính bình quân đối với đường phố nhóm VI là 18,75 triệu đồng/m2. Đối với giá đất ở thực tế của đường phố nhóm VII, mức giá cao nhất thuộc về đường Phù Đổng tại VT1 là 20,50 triệu đồng/m2 và giá đất tính bình quân đối với đường phố nhóm VII là 13,15 triệu đồng/m2. 4.2.3. Sự chênh lệch giữa các loại giá Mức độ chênh lệch cao tại khu vực nghiên cứu phân bố tại các đường phố thuộc nhóm I như đường Nguyễn Văn Cừ. Mức độ chênh lệch thấp tại khu vực nghiên cứu phân bố tại các đường phố thuộc nhóm VII như đường Phù Đổng. Mức độ chênh lệch bình quân giữa giá quy định và giá thực tế của khu vực nghiên cứu là 4,05 lần. 9
Hình 4.1. Biểu đồ thể hiện mức độ chênh lệch giữa giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá thị trƣờng của một số tuyến đƣờng tại khu vực nghiên cứu Như vậy, do những mục đích áp dụng giá đất khác nhau, nguyên tắc sử dụng khi xác định giá cũng khác nhau dẫn tới sự chênh lệnh lớn giữa giá Nhà nước và giá thị trường. 4.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC NGHIÊN CỨU 4.3.1. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị của đất ở Để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai, đề tài luận án sử dụng thang đo lường giá trị, theo đó thang đo lường tương ứng với nhân tố, biến quan sát tương ứng với yếu tố cụ thể. Thang đo lường giá trị đất ở được đề xuất có 4 thang đo với 32 biến quan sát: thang đo vị trí với 20 biến; thang đo cơ sở hạ tầng với 4 biến; thang đo môi trường với 3 biến, thang đo kinh tế - xã hội với 5 biến. Sau khi kiểm định độ tin cậy của thang đo theo hệ số Cronbach’s Alpha, các thang đo lường giá trị và 17 biến thỏa mãn yêu cầu được giữ lại cho các phân tích tiếp theo. Cụ thể giữ lại thang đo vị trí với 11 biến (VT1, VT2, VT3, VT4, VT5, VT6, VT10, VT13, VT18, VT19, VT20); thang đo cơ sở hạ tầng với 2 biến (CSHT1, CSHT4); thang đo kinh tế xã hội với 4 biến (KTXH1, KTXH2, KTXH3, KTXH5). Việc kiểm định tính thích hợp của mô hình dựa vào chỉ tiêu KMO và kiểm định Bartlett. Kết quả hệ số KMO = 0,794 (> 0,5) và ý nghĩa thống kê của kiểm định Bartlett với sig. = 0,000 (< 0,05) thể hiện có sự liên quan giữa các thang đo. Như vậy cỡ mẫu và các biến quan sát sử dụng thích hợp để phân tích nhân tố. Chỉ chọn 4 nhân tố có giá trị hệ số Eigen > 1. Như vậy, 17 biến sẽ gom lại thành 4 nhóm nhân tố và cả 4 nhân tố này giải thích được 64,14% sự biến thiên của các biến quan sát. Để có ý nghĩa đạt mức tối thiểu, loại bỏ các biến VT13, VT10, CSHT4, KTXH5 do có hệ số tải < 0,3. Kết quả cuối cùng trích xuất được 4 nhân tố: Nhân tố 1 gồm 5 biến quan sát: VT4 (khoảng cách đến chợ), VT5 (khoảng cách đến trường), VT6 (khoảng cách đến trung tâm y tế), VT18 (khoảng cách đến hồ), VT3 (khoảng cách đến UBND). Các biến này đều liên quan đến vị trí của thửa đất, vì vậy có thể đặt tên nhân tố 1 là nhân tố Vị trí (Location). Nhân tố 2 gồm 3 biến quan sát: VT1 (loại đường tiếp giáp), CSHT1 (mật độ mạng lưới đường sá), VT2 (khoảng cách đến đường tiếp giáp). Các biến này đều liên quan đến đặc điểm của hệ thống giao thông. Có thể đặt nhân tố này là nhân tố Giao thông (Transport). 10
Nhân tố 3 gồm 3 biến quan sát: KTXH1 (tỉ lệ gia tăng dân số), KTXH3 (thu nhập bình quân trên đầu người), KTXH2 (mật độ dân số). Các biến này liên quan đến đặc điểm của kinh tế - xã hội. Có thể đặt tên nhân tố này là nhân tố Kinh tế - xã hội (Socio-Economy). Nhân tố 4 gồm 2 biến quan sát: VT20 (khoảng cách đến khu công nghiệp), VT19 (khoảng cách đến bãi rác thải). Cả 2 biến này đều có liên quan đến môi trường, có thể đặt tên nhân tố này là nhân tố Môi trường (Environment). Bảng 4.1. Thang đo yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất ở tại khu vực nghiên cứu Thang Ký hiệu Biến quan sát Ký hiệu lại đo/Nhân tố Khoảng cách đến UBND KC_UBND Khoảng cách đến chợ KC_CHO Vị trí VT Khoảng cách đến trường học KC_TRUONG Khoảng cách đến trung tâm y tế KC_YTE Khoảng cách đến hồ KC_HO Loại đường tiếp giáp LOAI_DTG Giao thông GT Khoảng cách đến đường tiếp giáp KC_DTG Mật độ mạng lưới đường sá MD_DUONG Khoảng cách đến bãi rác thải KC_RAC Môi trường MT Khoảng cách đến KCN KC_KCN Tỉ lệ gia tăng dân số TLGT_DAN Kinh tế - xã hội KTXH Mật độ dân số MD_DAN Thu nhập bình quân trên đầu người THUNHAP Như vậy, có 4 nhân tố và 13 yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở tại khu vực phía Đông thành phố Hà Nội (bảng 4.1). 4.3.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp Thang đo lường giá trị đất nông nghiệp được đề xuất có 4 thang đo với 14 biến quan sát: thang đo cá biệt với 2 biến; thang đo vị trí với 6 biến; thang đo cơ sở hạ tầng với 3 biến, thang đo kinh tế - xã hội với 3 biến. Sau khi kiểm định độ tin cậy của thang đo theo hệ số Cronbach’s Alpha, các thang đo lường giá trị và 12 biến thỏa mãn yêu cầu được giữ lại cho các phân tích tiếp theo. Cụ thể giữ lại thang đo yếu tố cá biệt với 2 biến (CB1, CB2); thang đo yếu tố vị trí với 5 biến (VT1, VT2, VT4, VT5, VT6); thang đo yếu tố cơ sở hạ tầng với 2 biến (CSHT1, CSHT2); thang đo yếu tố kinh tế - xã hội với 3 biến (KTXH1, KTXH2, KTXH3). Việc kiểm định tính thích hợp của mô hình dựa vào chỉ tiêu KMO và kiểm định Bartlett. Kết quả hệ số KMO = 0,756 và sig. = 0,000 thể hiện có sự liên quan giữa các thang đo. Như vậy cỡ mẫu và biến quan sát sử dụng thích hợp để phân tích nhân tố. Chỉ chọn 4 nhân tố có giá trị hệ số Eigen > 1. Như vậy, 12 biến sẽ gom lại thành 4 nhóm nhân tố và cả 4 nhân tố này giải thích được 71,59% sự biến thiên của các biến quan sát. Để có ý nghĩa đạt mức tối thiểu, loại bỏ các biến VT1, CSHT1 do có hệ số tải < 0,3. Kết quả cuối cùng trích xuất được 4 nhân tố: 11
Nhân tố 1 gồm 3 biến: VT2 (khoảng cách đến trục đường chính), VT4 (khoảng cách đến khu dân cư), VT5 (khoảng cách đến thị trường tiêu thụ). Cả 3 biến này đều liên quan đến vị trí của thửa đất, vì vậy có thể đặt tên nhân tố này là nhân tố Vị trí (Location). Nhân tố 2 gồm 3 biến: KTXH1 (tỷ lệ gia tăng dân số), KTXH2 (mật độ dân số), KTXH3 (thu nhập bình quân trên đầu người). Các biến này đều liên quan đến đặc điểm của kinh tế - xã hội vì vậy có thể đặt nhân tố này là nhân tố Kinh tế - xã hội (Socio-Economy). Nhân tố 3 gồm 2 biến: CB1 (chất lượng đất), CB2 (loại sử dụng đất). Các biến này liên quan đến đặc điểm cá biệt của thửa đất vì vậy có thể đặt tên nhân tố này là nhân tố Cá biệt (Individual). Nhân tố 4 gồm 2 biến: VT6 (khoảng cách đến nguồn nước), CSHT2 (mật độ hệ thống thủy lợi). Cả 2 biến này đều liên quan đến đặc điểm của hệ thống thủy văn, có thể đặt tên nhân tố này là nhân tố Thủy văn (Hydrology). Bảng 4.2. Thang đo yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp tại khu vực nghiên cứu Thang Ký hiệu Biến quan sát Ký hiệu lại đo/Nhân tố Chất lượng đất CL_DAT Cá biệt CB Loại sử dụng đất LOAI_SDD Khoảng cách đến trục đường chính KC_TDC Vị trí VT Khoảng cách đến khu dân cư KC_KDC Khoảng cách đến thị trường tiêu thụ KC_CHO Khoảng cách đến nguồn nước KC_NUOC Thủy văn TV Mật độ hệ thống thủy lợi MD_THUYLOI Tỉ lệ gia tăng dân số TLGT_DAN Kinh tế - xã KTXH Mật độ dân số MD_DAN hội Thu nhập bình quân trên đầu người THUNHAP Như vậy, có 4 nhân tố và 10 yếu tố có ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp tại khu vực phía Đông thành phố Hà Nội (bảng 4.2). 4.4. PHÂN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI THEO CÁC VÙNG YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG 4.4.1. Phân vùng giá trị đất ở Việc tính toán trọng số của các yếu tố ảnh hưởng được thực hiện bằng kỹ thuật phân tích AHP. Kỹ thuật này dựa trên cơ sở thu thập ý kiến đánh giá của 16 chuyên gia để xây dựng ma trận so sánh các cặp yếu tố theo 2 cấp: cấp độ 1 so sánh giữa 4 nhân tố và cấp độ 2 so sánh giữa 13 yếu tố. Kết quả giá trị trọng số được tổng hợp tại bảng 4.3. Kết quả phân tích thu được các tỉ số nhất quán CR < 0,1 chứng tỏ rằng sự đánh giá của các chuyên gia là nhất quán và các trọng số của các yếu tố được chấp nhận. Trên cơ sở trọng số được xác định từ bảng 4.3, công thức tính giá trị đất ở (V1) với 4 tham số được viết cụ thể như sau: V1 = 0,329* VT + 0,354*GT + 0,203*MT + 0,114*KTXH 12
Thực hiện phân tích trong ArcGIS bằng công cụ tính toán dữ liệu dạng raster theo công thức đã tính toán ở bảng 4.3 đối với 4 lớp dữ liệu của các nhân tố vị trí, giao thông, môi trường và kinh tế - xã hội sẽ cho kết quả bản đồ phân vùng giá trị đất ở tại khu vực nghiên cứu. Bảng 4.3. Trọng số của các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất ở Yếu tố cấp Trọng Trọng Trọng số Yếu tố cấp độ 2 độ 1 số 1 số 2 chung KC đến UBND 0,117 0,042 KC đến chợ 0,306 0,097 Vị trí 0,329 KC đến trường học 0,250 0,084 KC đến trung tâm y tế 0,128 0,041 MKC đến hồ 0,199 0,065 Loại đường tiếp giáp 0,606 0,217 Giao thông 0,354 KC đến đường tiếp giáp 0,243 0,085 Mật độ mạng lưới đường sá 0,151 0,052 KC đến bãi rác thải 0,617 0,123 Môi trường 0,203 KC đến KCN 0,383 0,079 Tỉ lệ gia tăng dân số 0,218 0,025 Kinh tế - 0,114 Mật độ dân số 0,433 0,048 xã hội Thu nhập bình quân trên đầu người 0,349 0,041 Kết quả phân vùng cho thấy, giá trị của loại đất ở khu vực phía Đông thành phố Hà Nội phân chia thành 5 tiểu vùng giá trị khác nhau. Có thể thấy, tiểu vùng giá trị đất ở của cấp độ rất cao tập trung các các ngã ba và ngã tư giao cắt của 2 tuyến đường chính Nguyễn Văn Cừ và Ngô Gia Tự; tiểu vùng giá trị đất ở của cấp độ cao phân bố dọc theo các tuyến đường chính, thuộc phần lớn các phường như phường Ngọc Lâm, Bồ Đề, Gia Thụy và Đức Giang; những khu vực phân bố tiểu vùng giá trị đất ở của cấp độ trung bình tập trung tại khu vực có mật độ đường sá thưa thớt; tiểu vùng giá trị đất ở của cấp độ thấp phân bố ở những khu vực xa đường chính, giáp ranh bãi bồi sông Hồng, sông Đuống. 4.4.2. Phân vùng giá trị đất nông nghiệp Tương tự như đối với đất ở, kết quả giá trị trọng số của đất nông nghiệp được tổng hợp tại bảng 4.4. Bảng 4.4. Trọng số của các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất nông nghiệp Trọng Trọng Trọng số Yếu tố cấp độ 1 Yếu tố cấp độ 2 số 1 số 2 chung Loại sử dụng đất 0,471 0,122 Cá biệt 0,268 Chất lượng đất 0,529 0,107 Khoảng cách đến trục đường chính 0,334 0,127 Vị trí 0,295 Khoảng cách đến khu dân cư 0,321 0,119 Khoảng cách đến thị trường tiêu thụ 0,345 0,117 Khoảng cách đến nguồn nước 0,608 0,159 Thủy văn 0,337 Mật độ hệ thống thủy lợi 0,392 0,126 Tỉ lệ gia tăng dân số 0,225 0,029 Kinh tế - xã hội 0,100 Mật độ dân số 0,367 0,046 Thu nhập bình quân trên đầu người 0,408 0,049 13
Kết quả phân tích thu được các tỉ số nhất quán CR < 0,1 chứng tỏ rằng sự đánh giá của các chuyên gia là nhất quán và các trọng số của các yếu tố được chấp nhận. Trên cơ sở trọng số được xác định từ bảng 4.4, công thức tính giá trị đất nông nghiệp (V2) với 4 tham số được viết cụ thể như sau: V2 = 0,268* CB + 0,295* VT + 0,337*TV + 0,100*KTXH Hình 4.2. Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đông thành phố Hà Nội 14
Thực hiện phân tích trong ArcGIS bằng công cụ tính toán dữ liệu dạng raster theo công thức đã tính toán ở bảng 4.4 đối với 4 lớp dữ liệu của các nhân tố cá biệt, vị trí, thủy văn và kinh tế - xã hội sẽ cho kết quả bản đồ phân vùng giá trị đất nông nghiệp tại khu vực nghiên cứu. Kết quả phân vùng cho thấy, đất nông nghiệp khu vực phía Đông thành phố Hà Nội phân chia thành 5 tiểu vùng giá trị khác nhau. Có thể thấy, tiểu vùng có giá trị đất nông nghiệp của cấp độ cao và rất cao phân bố ở những nơi có mật độ hệ thống thủy lợi dày đặc, gần nguồn nước tưới tiêu, gần các trục đường chính. Tiểu vùng có giá trị đất nông nghiệp của cấp độ thấp và rất thấp phân bố tại những khu vực cách xa hầu hết các dịch vụ và tiện ích nông nghiệp. Tiểu vùng có giá trị đất nông nghiệp của cấp độ trung bình tập trung tại các vị trí lân cận khu dân cư, khu đô thị. Tổng hợp kết quả phân vùng của 2 loại đất trên ứng với đối tượng nghiên cứu đất ở và đối tượng nghiên cứu đất nông nghiệp, thu được bản đồ phân vùng giá trị đất đai tổng quát của khu vực phía Đông thành phố Hà Nội. Kết quả phân vùng giá trị đất đai được thể hiện ở hình 4.2. Kết quả phân vùng giá trị đất đai toàn bộ khu vực nghiên cứu cho thấy, giá trị đất đai khu vực này được chia thành 10 cấp, trong đó có 5 cấp đối với loại đất nông nghiệp và 5 cấp đối với loại đất ở. 4.4.3. Kết quả và kiểm định phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu Để đánh giá độ tin của của kết quả phân vùng giá trị đất đai, nghiên cứu đã thống kê dữ liệu giá đất thực tế trên thị trường của 87 điểm khảo sát giá đất, so sánh với giá trị đất đai theo phân vùng đã xây dựng. Kết quả phân tích cho thấy, hệ số r = 0,825 chứng tỏ có một mối tương quan chặt giữa giá trị đất đai theo phân vùng và giá đất giao dịch thực tế trên thị trường và hệ số sig. < 0,05 thể hiện hệ số tương quan là phù hợp. 4.4.4. Một số đề xuất cho công tác phân vùng giá trị đất đai Nghiên cứu đề xuất phân vùng giá trị đất đai theo 4 giai đoạn với 9 bước trong điều kiện hệ thống dữ liệu hoàn chỉnh và đồng bộ. Khi đó tiến trình thực hiện phân vùng giá trị đất đai như sau: a) Tập hợp các dữ liệu cơ bản Bước 1: Thu thập dữ liệu phục vụ xây dựng CSDL nền cấp quận/huyện: bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản đồ địa chính, niên giám thống kê. Bước 2: Thu thập thông tin về hệ thống giao thông trong đơn vị hành chính cấp quận/huyện. b) Xác định các thông số của yếu tố ảnh hưởng Bước 3: Lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai. Sử dụng khung chung của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai được đề xuất trong luận án cho các địa phương có điều kiện tương đồng. Bước 4: Xác định trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai bằng phân tích AHP. c) Xây dựng các vùng yếu tố ảnh hưởng Bước 5: Thiết kế hệ thống giao thông chi tiết theo đường phố, ngõ/ngách. 15
Bước 6: Xây dựng các vùng yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai. Bước 7: Dựa vào các vùng yếu tố ảnh hưởng đã xây dựng và sự trợ giúp của công nghệ GIS, chồng xếp các vùng ảnh hưởng để thành lập các bản đồ vùng giá trị đất đai theo loại đất. Bước 8: Phân tích các vùng giá trị đất đai theo các loại đất, tổ hợp phân vùng giá trị đất đai hoàn chỉnh. d) Quản lý dữ liệu phân vùng giá trị Bước 9: Hoàn thiện CSDL đưa vào quản lý và sử dụng. 4.5. XÁC ĐỊNH MỘT SỐ MÔ HÌNH GIÁ ĐẤT TẠI KHU VỰC NGHIÊN CỨU 4.5.1. Mô hình giá đất ở tại đô thị phƣờng Bồ Đề, quận Long Biên Mô hình giá đất đề xuất đối với loại đất ở tại đô thị của phường có dạng: GĐodt1 = β0 + β1*LOAI_DUONG + β2*KC_DUONG + β3*KC_UBND + β4*KC_CHO + β5*KC_TRUONG + β6*KC_YTE + β7*G_HO + β8*G_ONHIEM + β9*MD_DUONG Theo kết quả điều tra, giá đất cao nhất thu thập được là 220 triệu đồng/m2, giá đất thấp nhất thu thập được là 15,5 triệu đồng/m2, giá đất trung bình là 112,1 triệu đồng/m2. Hệ số hiệu chỉnh R2 = 0,885 chứng tỏ mô hình giải thích trên 88% sự phụ thuộc của giá đất đối với các yếu tố ảnh hưởng của mô hình. Về mức độ phù hợp của mô hình, phân tích ANOVA cho thấy, hệ số sig. < 0,01 chứng tỏ mô hình có nghĩa. Các biến độc lập có tương quan tuyến tính với biến phụ thuộc. Kết quả phân tích hồi quy được thể hiện ở bảng 4.5. Bảng 4.5. Kết quả hệ số hồi quy của mô hình giá đất ở tại đô thị của phường Hệ số hồi quy Hệ số hồi quy chƣa chuẩn hóa Mô hình chuẩn hóa t Sig. β Sai số chuẩn βs (Hằng số) 18452,025 4205,472 4,388 0,000 LOAI_DUONG 8969,854 65,456 0,897 137,037 0,000 KC_DUONG -1849,751 292,489 -0,041 -6,324 0,000 KC_UBND -2875,765 657,783 -0,038 -4,372 0,000 KC_CHO -6837,047 600,276 -0,084 -11,390 0,000 1 KC_TRUONG -4947,120 939,916 -0,051 -5,263 0,000 KC_YTE -5887,314 730,344 -0,066 -8,061 0,000 G_HO 8290,138 1147,264 0,052 7,226 0,000 G_ONHIEM 10237,545 1673,590 0,041 6,117 0,000 MD_DUONG 4112,123 528,658 0,080 7,778 0,000 Theo kết quả của hệ số hồi quy chuẩn hóa (βs), loại đường tiếp giáp (βs = 0,897) là yếu tố có mức độ ảnh hưởng rất cao đến giá đất ở tại đô thị của phường. Các yếu tố khoảng cách đến chợ (βs = -0,084), khoảng cách đến trung tâm y tế (βs = -0,066) và mật độ đường sá (βs = 0,080) có ảnh hưởng ở mức độ trung bình đến giá đất ở tại đô thị của phường. Yếu tố khoảng cách đến đường (βs = -0,041) và chất lượng môi trường (βs = 0,041) có mức độ ảnh hưởng thấp đến giá đất ở tại đô thị của phường. Giá đất ở tại đô thị của phường xác định theo công thức: 16
GDodt1 = 18452,025 + 8969,854*LOAI_DUONG - 1849,751*KC_DUONG - 2875,765*KC_UBND - 6837,047*KC_CHO - 4947,120*KC_TRUONG - 5887,314*KC_YTE + 8290,138*G_HO + 10237,545*G_ONHIEM + 4112,123*MD_DUONG Bản đồ vùng giá đất là kết quả của hai quá trình định giá hàng loạt và nội suy giá đất. Kết quả hình thành 5 tiểu vùng giá đất ở tại đô thị của phường Bồ Đề, thể hiện ở hình 4.3. Có thể thấy những tiểu vùng có giá đất cao nhất (trên 145 triệu đồng/m2) thuộc khu vực nằm gần những trục đường chính của đô thị, có khả năng kinh doanh tốt như đường Nguyễn Văn Cừ, đường Cổ Linh, đường Nguyễn Sơn. Những tiểu vùng có giá đất thấp là những khu vực nằm cạnh đường nhỏ hoặc ngõ/ngách. Những khu vực gần trung tâm của phường (UBND và chợ) có giá đất ở mức cao và rất cao. Hình 4.3. Bản đồ vùng giá đất ở tại đô thị phƣờng Bồ Đề, quận Long Biên, thành phố Hà Nội Những khu vực gần hồ Bồ Đề cũng có giá cao hơn những khu vực có vị trí tương tự. Tuy nhiên những thửa đất gần hồ Lâm Du và sông Hồng lại có giá đất ở mức trung bình và thấp. Nguyên nhân là do những tác động cực đoan từ sông Hồng mang lại hay ảnh hưởng bởi mức độ ô nhiễm của hồ và sông. 4.5.2. Mô hình giá đất ở tại đô thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm Mô hình giá đất đề xuất đối với loại đất ở tại đô thị của thị trấn có dạng: GĐodt2 = β0 + β1*LOAI_DUONG + β2*KC_DUONG + β3*KC_UBND + β4*KC_CHO + β5*KC_TRUONG + β6*KC_YTE + β7*G_HO + β8* G_ONHIEM + β9* MD_DUONG 17
Theo kết quả điều tra, giá đất cao nhất thu thập được là 92 triệu đồng/m2, giá đất thấp nhất thu thập được là 14,5 triệu đồng/m2, giá đất trung bình là 48,2 triệu đồng/m2. Kết quả hệ số hiệu chỉnh R2 = 0,870. Điều này có nghĩa là 87% sự biến thiên của giá đất ở tại đô thị của thị trấn được giải thích bởi các biến trong mô hình. Kiểm định ANOVA trong mô hình với hệ số sig. < 0,01 chứng tỏ mô hình có ý nghĩa. Các biến độc lập có tương quan tuyến tính với biến phụ thuộc. Kết quả phân tích hồi quy được thể hiện ở bảng 4.6. Bảng 4.6. Kết quả hệ số hồi quy của mô hình giá đất ở tại đô thị của thị trấn Hệ số hồi quy chƣa Hệ số hồi quy chuẩn hóa chuẩn hóa Mô hình t Sig. Sai số β βs chuẩn (Hằng số) 28.434,681 2.771,724 10,259 0,000 LOAI_DUONG 4.131,345 76,946 0,723 53,691 0,000 KC_DUONG -1.884,280 391,516 -0,066 -4,813 0,000 KC_UBND -3.182,415 496,341 -0,182 -6,412 0,000 KC_CHO -4.011,904 416,750 -0,228 -9,627 0,000 2 KC_TRUONG -4.760,930 488,193 -0,163 -9,752 0,000 KC_YTE -1.123,776 419,863 -0,055 -2,677 0,008 G_HO 1.193,068 731,734 0,022 1,630 0,000 G_ONHIEM 2.657,582 1.853,708 0,019 1,434 0,000 MD_DUONG 1.036,204 410,774 0,044 2,523 0,013 Với hệ số sig. < 0,05, mô hình có 9 biến đảm bảo ý nghĩa thống kê với độ tin cậy trên 95%. Dựa vào hệ số hồi quy β thu được, giá đất ở tại đô thị của thị trấn được xác định theo công thức: GĐodt2 = 28.434,681 + 4.131,345*LOAI_DUONG - 1.884,280*KC_DUONG - 3.182,415*KC_UBND - 4.011,904*KC_CHO - 4.760,930*KC_TRUONG - 1.123,776*KC_YTE + 1.193,068*G_HO + 2.657,582*G_ONHIEM + 1.036,204*MD_DUONG Theo kết quả của hệ số hồi quy chuẩn hóa (βs), loại đường tiếp giáp (βs = 0,723) là yếu tố có mức độ ảnh hưởng rất cao đến giá đất ở tại đô thị của thị trấn. Các yếu tố khoảng cách đến chợ (βs = -0,228), khoảng cách đến trường (βs = -0,163) và khoảng cách đến UBND (βs = -0,182) có ảnh hưởng ở mức độ cao đến giá đất ở tại đô thị của thị trấn. Yếu tố gần hồ (βs = 0,022) và gần khu vực ô nhiễm (βs = 0,019) có ảnh hưởng ở mức độ thấp đến giá đất ở tại đô thị của thị trấn. Bản đồ vùng giá đất là kết quả của hai quá trình định giá hàng loạt và nội suy giá đất. Kết quả hình thành 5 tiểu vùng giá đất ở tại đô thị của thị trấn Trâu Quỳ, thể hiện ở hình 4.4. 18