Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Kế toán: Phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty Cổ Phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:25

Thêm vào BST

Báo xấu

39
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu tổng quát của luận văn là đánh giá thực trạng hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty Cổ Phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng. Khuyến nghị giải pháp nâng cao công tác phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty Cổ Phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Kế toán: Phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty Cổ Phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN THỊ TƢỜNG PHI PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN PGT, ĐÀ NẴNG TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ KẾ TOÁN Mã số: 8 34 03 01 Đà Nẵng - Năm 2020
Công trình được hoàn thành tại TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. HOÀNG TÙNG Phả n biện 1: PGS.TS. Ngô Hà Tấn Phản biện 2: TS. Bùi Thị Yến Linh Luận văn đã được bảo vệ trước Hội đồng chấm Luận văn tốt nghiệp thạc sĩ Kế toán họp tại Trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng vào ngày 15 tháng 11 năm 2020 Có thể tìm hiểu luận văn tại: - Trung tâm Thông tin – Học liệu, Đại học Đà Nẵng
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đà Nẵng không ai có thể phủ nhận là đây đã đang và sẽ là thành phố đáng sống nhất Việt Nam. Bởi một mảnh đất miền trung hội tụ đủ cảnh vật thiên nhiên hữu tình, khí hậu thoáng mát quanh năm, danh lam thắm cảnh tự nhiên, những công trình nhân tạo nổi tiếng mà Đà Nẵng đang sở hữu đã nói lên được giá trị to lớn thành phố này. Vấn đề an sinh xã hội, phát triển du lịch, phát triển kinh tế của thành phố luôn ở mức tốt càng làm tăng chất lượng cuộc sống con người thành phố biển. Những dự án đầu tư vào thành phố ngày càng nhiều và quy mô ngày càng lớn. Hoạt động đầu tư đòi hỏi số lượng vốn lớn, thời gian dài và tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro cao. Chính vì thế đứng trước mỗi cơ hội đầu tư đòi hỏi doanh nghiệp phải tính toán, phân tích và đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đầu tư một cách đầy đủ, chính xác và hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra. Đầu tư mang tính chất rủi ro và lợi nhuận cao nên việc cân nhắc đầu tư là một bài toán khó đối với mỗi doanh nghiệp trên thị trường hiện nay. Hiệu quả của dự án đầu tư là toàn bộ mục tiêu đề ra của dự án, một doanh nghiệp đầu tư không hiệu quả có thể làm cho doanh nghiệp đó rơi vào hoàn cảnh khó khăn và dần mất đi lợi thế cạnh tranh. Công ty CP Tập Đoàn PGT là một đơn vị kinh doanh Bất động sản, để đáp ứng được yêu cầu phát triển và cạnh tranh là một vấn đề đang được Ban lãnh đạo công ty hết sức quan tâm. Việc xem xét các nhu cầu và bảo đảm về nguồn lực tài chính giúp cho việc thực hiện các dự án đầu tư có hiệu quả. Thông qua các kỹ năng, nghiệp vụ chuyên môn mà có thể xác định quy mô đầu tư, cơ cấu của các loại vốn và nguồn tài trợ dự án tới từ đâu, xem xét tình hình, hết quả và hiệu quả của hoạt động trong dự án. Chính vì thế, việc phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư sẽ giúp cho Ban lãnh đạo công ty thấy
2 được những điểm mạnh và điểm yếu còn tồn tại trong tình hình tài chính và hoạt động đầu tư của doanh nghiệp, đưa ra các quyết định quan trọng cho công ty phát triển. Nhận thức được tầm quan trọng của việc phân tích hiệu quả tài chính dự án tư của công ty, tôi chọn đề tài: “Phân tích tài chính dự án đầu tƣ tại Công ty Cổ Phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty Cổ Phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng. - Khuyến nghị giải pháp nâng cao công tác phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty Cổ Phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu * Đối tượng nghiên cứu Công tác phân tích tài chính dự án đầu tư. * Phạm vi nghiên cứu Công ty CP Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Trên cơ sở các dữ liệu thứ cấp thu được, luận văn sử dụng các phương pháp truyền thống như: Phương pháp thống kê, phương pháp so sánh. 5. Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm có 3 chương: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về phân tích tài chính dự án đầu tƣ. Chƣơng 2: Thực trạng phân tích tài chính dự án đầu tƣ tại Công ty CP Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng. Minh họa phân tích tài chính dự án Khu tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp duyên hải miền trung Central Coast - Đà Nẵng Chƣơng 3: Một số giải pháp góp phần nâng cao công tác
3 phân tích tài chính tại Công ty CP Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng. 6. Tổng quan đề tài nghiên cứu Khoa học kinh tế đầu tư có nội dung rất rộng và có tính liên ngành vì vậy tuỳ theo mục đích của người nghiên cứu, tiếp cận trên nhiều góc độ khác nhau, trên các khía cạnh kinh tế - xã hội, tài chính của đầu tư dự án, so sánh lựa chọn phương án đầu tư…, cho đến nay, đã có một số nghiên cứu liên quan đến đề tài.
4 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ 1.1. TỔNG QUAN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ 1.1.1. Khái niệm đầu tƣ, dự án đầu tƣ và các giai đoạn thực hiện dự án đầu tƣ a. Đầu tư b. Dự án đầu tư c. Các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư - Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: + Nghiên cứu phát hiện cơ hội đầu tư + Nghiên cứu tiền khả thi. + Nghiên cứu khả thi - Giai đoạn thực hiện đầu tư: Phần lớn chi phí của dự án thường nằm trong giai đoạn này. Đây chính là giai đoạn mà sau khi kết thúc sẽ tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật cho hoạt động của dự án sau này. Có thể tóm tắt nội dung các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư như sau:
5 Bảng 1.1. Tóm tắt các giai đoạn thực hiện đầu tư dự án Giai đoạn vận hành kết Giai đoạn Giai đoạn quả của việc đầu tƣ và chuẩn bị đầu tƣ thực hiện đầu tƣ đánh giá sau đầu tƣ Nghiên Nghiên Nghiên Triển Thiết kế, Thi Chạy thử Tổ chức hoạt cứu phát cứu tiền cứu khả khai kế lập dự công và nghiệm động sản hiện cơ khả thi thi hoạch toán, ký xây lắp thu đưa xuất, kinh hội đầu thực kết hợp và hoàn vào sử doanh, thu tư hiện đồng thi thành dụng công hồi đủ vốn đầu tư công xây công trình đầu tư và có dựng, lắp trình lợi nhuận đặt thiết theo kế bị hoạch dự kiến 1.1.2. Ý nghĩa của hoạt động đầu tƣ đối với doanh nghiệp 1.2. NỘI DUNG CƠ BẢN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ 1.2.1. Khái niệm, mục đích, yêu cầu của phân tích tài chính a. Khái niệm phân tích tài chính dự án đầu tư b. Mục đích phân tích tài chính dự án đầu tư c. Yêu cầu phân tích tài chính dự án đầu tư - Xác định tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn và loại vốn của dự án. - Xác định các dòng thu chi dự án - Xác định các chỉ tiêu hiệu quả và lựa chọn phương án - Phân tích độ an toàn về mặt tài chính 1.2.2. Các bƣớc tính toán, so sánh phƣơng án a. Xác định số lượng các phương án có thể đưa vào so sánh
6 b. Xác định thời kì tính toán của phương án đầu tư c. Tính toán các chỉ tiêu thu, chi, hiệu số thu chi của các phương án qua các năm - Vốn đầu tư (kể cả vốn lưu động) - Giá thành sản phẩm (hay dịch vụ) - Chi phí vận hành (giá thành không có khấu hao) - Chi phí khấu hao - Các khoản tiền phải trả nợ (cả vốn gốc và lãi) theo các năm, các khoản thuế. - Các khoản thu chủ yếu là: doanh thu hàng năm, giá trị thu hồi khi đào thải tài sản cố định trung gian và cuối cùng, khoản thu hồi vốn lưu động ở cuối đời dự án. d. Xác định giá trị tương đương của tiền tệ theo thời gian Xác định suất chiết khấu hay suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được để quy đổi các dòng tiền của dự án về cùng một thời điểm, hiện tại, tương lai hay về thời điểm giữa tùy theo chỉ tiêu được chọn làm chỉ tiêu hiệu quả tài chính là chỉ tiêu gì. e. Lựa chọn loại chỉ tiêu dùng làm chỉ tiêu hiệu quả tổng hợp Chỉ tiêu hiệu quả tổng hợp ở đây được lựa chọn tùy theo quan điểm và chiến lược của Chủ đầu tư và nó nằm trong số các chỉ tiêu tĩnh hoặc động, ví dụ NPV, IRR, T, B/C… f. Xác định tính hiệu quả của mỗi phương án đem so sánh g. So sánh các phương án theo chỉ tiêu hiệu quả đã lựa chọn Ở bước này ta phải chọn trong số các phương án đã được xét là đáng giá một phương án có trị số hiệu quả lớn nhất. Đó là phương án được lựa chọn.
7 h. Phân tích độ nhạy, độ an toàn và mức tin cậy của phương án i. Lựa chọn phương án tốt nhất có tính đến độ an toàn và tin cậy của kết quả phân tích 1.2.3. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tƣ a. Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư  Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay phải lớn hơn hoặc bằng 1. b. Lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án c. Giá trị hiện tại ròng (NPV)  Cách xác định n 1  B (1  IRR ) n 1 NPV = 0 = t 0 t t - C t 0 t (1  IRR )t (*) e. Chỉ số doanh lợi (PI)  Khái niệm  Ý nghĩa  Cách xác định n CFt  (1  r ) t 1 t PI = CF0 f. Thời gian hoàn vốn (PP) g. Lợi nhuận kế toán bình quân (AAP) h. Điểm hòa vốn (BP) KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 Trong chương 1, Luận văn đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về phân tích tài chính dự án đầu tư, giới thiệu tổng quan về phân tích tài chính dự án đầu tư, nội dung phân tích tài chính và phân tích rủi ro tài chính dự án đầu tư, bao gồm các nội dung: khái niệm đầu tư, dự án đầu tư và các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư; ý nghĩa hoạt động
8 đầu tư đối với doanh nghiệp; các quan điểm về đầu tư; quy trình phân tích và ra quyết định đầu tư; ước tính dòng tiền dự án đầu tư; phương pháp xác định suất chiết khấu; các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tư; các phương pháp phân tích rủi ro tài chính dự án đầu tư;… Với những nội dung cơ sở lý luận cơ bản nhất nghiên cứu trong chương này làm cơ sở khoa học cho việc nghiên cứu thực tiễn và nêu được khuyến nghị giải pháp trong chương 2 và chương 3.
9 CHƢƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN PGT, ĐÀ NẴNG - MINH HOẠ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KHU TỔ HỢP KHÁCH SẠN VÀ CĂN HỘ CAO CẤP DUYÊN HẢI MIỀN TRUNG CENTRAL COAST, ĐÀ NẴNG. 2.1. KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN PGT. 2.1.1. Thông tin ngƣời sáng lập 2.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển 2.1.3. Tầm nhìn sứ mệnh 2.1.4. Sơ đồ tổ chức của PGT, Đà Nẵng 2.1.5. Đặc điểm tình hình kinh doanh bất động sản tại PGT, Đà Nẵng 2.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ - MINH HỌA PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KHU TỔ HỢP KHÁCH SẠN VÀ CĂN HỘ CAO CẤP DUYÊN HẢI MIỀN TRUNG CENTRAL COAST - ĐÀ NẴNG 2.2.1. Quy trình và nội dung phân tích tài chính dự án đầu tƣ a. Quy trình lập dự án đầu tư - Sau khi nghiên cứu và phát hiện cơ hội đầu tư, Phòng Đầu tư cùng Ban Tổng Giám đốc đề xuất Hội đồng quản trị Công ty chấp thuận cho tiến hành lập Báo cáo đầu tư dự án. - Phòng xây dựng, Phòng thiết kế - Dự toán, Phòng Pháp chế đề xuất các điều kiện và giải pháp kỹ thuật cho từng phần dự án, tổ chức khảo sát, đánh giá thực tế để điều tra hiện trạng, thu thập ý kiến các chuyên gia, thu thập tài liệu cơ sở làm căn cứ lập dự án đầu tư. - Trình bày đề cương, phương hướng và điều kiện kinh tế, kỹ thuật của dự án trước lãnh đạo Công ty.
10 - Sau khi kế hoạch tổng thể được phê duyệt, Phòng Tài chính – Kế toán chịu trách nhiệm chính trong việc phân tích tài chính dự án và báo cáo kết quả phân tích cho Phòng Đầu tư chủ trì lập dự án đầu tư. - Phòng Đầu tư báo cáo đầu tư dự án trước lãnh đạo Công ty và trình Hội đồng quản trị phê duyệt. b. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư Để phục vụ công tác phân tích tài chính dự án đầu tư, Phòng Tài chính – Kế toán sẽ tiến hành thực hiện thu thập thông tin từ Phòng Đầu tư, Phòng Xây dựng, Phòng Thiết kế-Dự toán, Phòng Pháp chế; thị trường Bất động sản; tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty; các ngân hàng TMCP; quy định của pháp luật liên quan; và tra cứu thông tin trên Internet,… Trên cơ sở thông số đầu vào đã được đánh giá, chọn lọc, Phòng Tài chính – Kế toán sẽ tiến hành phân tích tài chính dự án, gồm các nội dung sau: - Lập tổng mức đầu tư của dự án - Ước lượng cơ cấu nguồn vốn của dự án và phân bổ nguồn vốn đầu tư. - Tính toán phương án vay vốn và trả nợ vay - Tính toán chi phí khấu hao của dự án - Ước lượng doanh thu, chí phí hàng năm của dự án. - Tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính: NPV, IRR, PBP, B/C. - Đưa ra kết luận dự án đầu tư có khả thi và hiệu quả tài chính hay không?
11 2.2.2 Minh họa phân tích tài chính dự án Khu tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng a. Vài nét về dự án Khu tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng * Tên công trình: KhuTổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Duyên hải miền Trung Central Coast. * Địa điểm xây dựng: Lô 29&30 Khu biệt thự cao cấp Redstar, đường Võ Nguyên Giáp, phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng. * Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Tập Đoàn PGT, Đà Nẵng b. Phân tích tài chính dự án Khu tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng * Tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư là toàn bộ chi phí dự tính để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình, được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng, phù hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở. Tổng mức đầu tư là một trong những cơ sở để đánh giá hiệu quả kinh tế và lựa chọn phương án đầu tư; là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình. * Cấu thành tổng mức đầu tư dự án Nội dung cụ thể các khoản mục chi phí trong tổng mức đầu tư bao gồm chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí chuyển nhượng đất; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn xây dựng; chi phí khác; dự phòng phí; chi phí thẩm tra, thẩm định và kiểm toán; lãi vay trong thời gian xây dựng;
12 * Cơ cấu nguồn vốn đầu tƣ dự án - Việc xác định cơ cấu nguồn vốn đầu tư đòi hỏi phải vừa đáp ứng được nhu cầu vốn đầu tư cho công trình, đồng thời phù hợp với tình hình tài chính thực tế của chủ đầu tư cũng như khả năng huy động được từ nguồn vốn bên ngoài. - Cơ cấu nguồn vốn của dự án bao gồm vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng và vốn huy động khác và vốn huy động từ khách hàng mua căn hộ. c. Các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế-xã hội của dự án +Doanh thu kinh doanh - Doanh thu từ bán căn hộ Dự án Central Coast hoàn thành sẽ cung cấp 486 căn hộ cao cấp (tương đương 37,498 m2) trong đó bao gồm cả các căn hộ: 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ, 3 phòng ngủ, phục vụ sinh sống và nghỉ dưỡng cao cấp theo mùa, được mở bán ngay từ khi hoàn tất thủ tục đầu tư. Doanh thu từ bán căn hộ cao cấp được thu theo 7 đợt trong 4 năm xây dựng với tỷ lệ thu khác nhau. Phương án này vừa đảm bảo khả năng thanh toán cho khách hàng, mặt khác giúp giảm áp lực về nguồn vốn khá lớn cho chủ đầu tư của dự án bởi nguồn thu này có thể được huy động vào việc đầu tư xây dựng dự án theo nhu cầu sử dụng vốn xây dựng công trình - Doanh thu khách sạn Dự án cung cấp 300 phòng khách sạn đạt chuẩn 5 sao nhằm phục vụ nhu cầu thuê dài hạn sinh sống và công tác, nghỉ dưỡng của du khách, các nhà đầu tư đến Đà Nẵng, cũng như nhu cầu lưu trú
13 của du khách đến du lịch khám phá Đà Nẵng, đặc biệt là các mùa lễ hội, mùa du lịch. Các phòng khách sạn được trang bị đạt chuẩn 5 sao, nằm trong vị trí gần biển và cách trung tâm không xa nên mức giá được điều chỉnh hợp lý theo mức giá các khách sạn có quy mô tương đương cùng nằm trong khu vực. - Doanh thu dịch vụ tiện ích khách sạn Đi kèm với dịch vụ cho thuê phòng lưu trú khách sạn là các dịch vụ tiện ích, nhằm phục vụ các nhu cầu cần thiết khác một cách đầy đủ, tiện lợi và tốt nhất cho khách hàng sinh sống và lưu trú tại khách sạn. Khách hàng có thể sử dụng và tận hưởng các dịch vụ thư giãn, chăm sóc sức khỏe, giải trí tại nhà hàng ẩm thực, cà phê, quầy bar, spa, bể bơi... và các dịch vụ tiện ích khác: giặt ủi, điện thoại, dịch vụ đi lại du lịch khi khách có nhu cầu. Doanh thu các dịch vụ tiện ích tính theo tỷ lệ doanh thu lưu trú khách sạn. Doanh thu dịch vụ tổ chức sự kiện, hội họp được tính theo giá cho thuê theo m2 với hệ số lấp đầy trung bình những năm ổn định là 65%. d. Chi phí hoạt động và trích phân bổ khấu hao Tài sản cố định (TSCĐ) của dự án hàng năm - Chi phí hoạt động kinh doanh hàng năm Chi phí giá vốn dịch vụ thuê phòng khách sạn và các dịch vụ tiện ích đi kèm : căn cứ vào các chi phí chính của sản phẩm dịch vụ cụ thể, tùy vào từng loại dịch vụ mà ta có tỷ lệ chi phí giá vốn tính theo doanh thu dịch vụ tương ứng, tỷ lệ này được tạm tính ở mức hợp lý. Tỷ lệ giá vốn của các dịch vụ này được căn cứ vào giá thực tế và tìm hiểu thị trường, nhưng tùy thuộc vào mức tăng các chi phí
14 nguyên nhiên liệu hàng năm, có thể điều chỉnh lại cho phù hợp với mức kinh doanh của dự án. Chi phí marketing,bán hàng, hoa hồng chiết khấu, hoạt động kinh doanh ở mỗi bộ phận: căn hộ, khách sạn, dịch vụ. Bảng 2.12. Chi phí khối khách sạn I Chi phí dịch vụ khách sạn Giá trị ĐVT 1 Chi phí phòng khách sạn 17% DT Phòng KS 2 Chi phí cho nhà hàng 42% DT nhà hàng 3 Chi phí coffee 30% DT Coffee 4 Chi phí quầy bar 30% DT quầy Bar Chi phí khác : giặt ủi. điện 5 15% DT dịch vụ khác thoại.… DT tổ chức sự 6 Chi phí tổ chức sự kiện 20% kiện II Chi phí quản lý chung Giá trị ĐVT Tổng Doanh thu 1 Chi phí tiền lương nhân viên 2% khối KS 2 Các khoản trích theo lương 21.50% Lương Cơ bản 3 Lương cơ bản 50% CP tiền lương NV Chi phí tiếp thị. Marketing. Tổng Doanh thu 4 3% Hoa hồng khối KS 5 Chi phí chung Tổng Doanh thu 5.1 Chi phí điện nước 7% khối KS Chi phí thông tin liên lạc. nhiên Tổng Doanh thu 5.2 3% liệu chung khối KS Tổng Doanh thu 5.3 Chi phí khác 3% khối KS
15 (Nguồn: Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình Dự án Tổ hợp Khách sạn và Căn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast lập ngày 31/01/2018) + Chi phí lƣơng nhân viên và các khoản phụ trợ Chi phí này gồm các khoản mục: + Chi phí lương trả cho nhân viên hằng năm: được ước tính bằng 2% tổng doanh thu dự án hằng năm. + Các khoản trích nộp theo lương: bao gồm BHYT, BHXH, BHTN, trích nộp theo quy định của nhà nước gồm 21.5% Lương cơ bản (Lương cơ bản tạm tính 50% chi phí lương nhân viên) + Chi phí quản lý chung - Chi phí thông tin liên lạc, nhiên liệu: chiếm 3% doanh thu hằng năm củakhách sạn và dịch vụ. - Chi phí chung khác: tạm tính 3% doanh thu hằng năm của khách sạn và dịch vụ. + Chi phí sửa chữa, bảo dƣỡng công trình: - Chi phí sửa chữa bảo dưỡng công trình hằng năm: mỗi năm 1 lần, trích khoản chiếm 3% doanh thu trước thuế để sửa chữa , bảo dưỡng. - Chi phí sửa chữa bảo dưỡng trang thiết bị hằng năm: mỗi năm 1 lần, trích khoản chiếm 2% doanh thu trước thuế để sửa chữa , bảo dưỡng. - Chi phí bảo dưỡng sửa chữa lớn : 5 năm 1 lần, trích khoản chiếm 10% Tỷ lệ tính toán các chi phí khác này tùy theo mức doanh thu hàng năm để cân đối lại cho phù hợp nhất. Bảng 2.13. Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng STT NỘI DUNG Giá trị ĐVT Ghi chú Chi phí sửa chữa. 2 bảo dƣỡng:
16 Chi phí bảo dưỡng Tổng doanh Hằng 2.1 3.00% sửa chữa công trình thu KS năm Chi phí bảo dưỡng Tổng doanh Hằng 2.2 sửa chữa trang thiết 2.00% thu KS năm bị Chi phí bảo dưỡng 2.3 10.00% 5 năm/lần sửa chữa lớn (Nguồn: Thuyết minh Dự án đầu tư Công trình Dự án Tổ hợp Khách sạn và Căn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast lập ngày 31/01/2018) + Trích quỹ khấu hao và phân bổ chi phí TSCĐ + Đối với xây dựng công trình: thời gian khấu hao là 25 năm + Đối với phần thiết bị: thời gian khấu hao là 8 năm + Đối với phần chi phí tiền sử dụng đất: thời gian khấu hao là 20 năm + Đối với chi phí khác: thời gian khấu hao là 5 năm Giá trị khấu hao các TSCĐ là giá trị chưa có VAT e. Chi phí lãi vay Trong thời gian xây dựng lãi vay phát sinh được cộng dồn tích luỹ và sẽ cộng với vốn gốc để bắt đầu trả ngay vào năm có lợi nhuận đầu tiên. Lãi suất vay dài hạn ngân hàng tại thời điểm vay là 10.5%/ năm. f. Dự trù lỗ lãi Phân tích lỗ lãi nhằm xem xét dự án có đủ khả năng cân đối tài chính và đảm bảo trả nợ vay, khi toàn bộ dự án đi vào hoạt động (năm 2020).
17 Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp tính bằng 20% lợi nhuận trước thuế( bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/1/2016) - Lợi nhuận gộp = Tổng doanh thu - Tổng chi phí. - Lợi nhuận trước thuế = Lợi nhuận gộp – Lãi vay ngân hàng – khấu hao - Thuế thu nhập doanh nghiệp: 20% Lợi nhuận trước thuế - Lợi nhuận ròng = Lợi nhuận trước thuế – Thuế TNDN g. Đánh giá hiệu quả kinh tế tài chính của dự án Dự án có nguồn vốn đầu tư khá lớn, và tuổi thọ công trình của dự án khá cao nên ta chọn thời gian tính toán dự án là 30 năm. + Xác định tỷ suất chiết khấu Đối với dự án “Tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Central Coast”, chọn tỷ số chiết khấu WACC (suất chiết khấu) tính toán là 11%. + Đánh giá hiệu quả kinh tế dự án - Hiện giá của hiệu số thu chi: NPV (Net Present Value) Để xác định giá trị NPV, ta dùng suất chiết khấu để tính tổng hiện giá các khoản thu hồi ròng từng năm trong tương lai của dự án. Chỉ tiêu NPV cho ta biết được khả năng sinh lợi của dự án trong toàn bộ thời gian khai thác, là một chỉ tiêu rất quan trọng của dự án. Dự án đáng giá khi NPV > 0 NPV = 454.776.994.048 > 0: Dự án đáng giá có thể đầu tư - Tỷ suất thu hồi nội bộ IRR Tỷ suất thu hồi bộ IRR chính là lãi suất chiết khấu r mà ứng với nó, tổng giá trị hiện tại của thu hồi ròng bằng tổng hiện giá vốn
18 đầu tư hay tại đó lũy kế hiện giá thu hồi ròng bằng lũy kế hiện giá vốn đầu tư và NPV = 0 Giá trị IRR của dự án : IRR = 16.1 % > 11 % Nhận xét : Tỷ suất hoàn vốn nội bộ của dự án lớn hơn tỉ suất sinh lợi tối thiểu và lớn hơn lãi gửi tiết kiệm ngân hàng. - Thời gian hoàn vốn(PBP): 10 năm 8 tháng Kết luận: Thông qua các kết quả tính toán của NPV, IRR, PBP đều thỏa mãn các điều kiện đảm bảo một dự án đáng giá và có khả thi. Và quyết định đầu tư luôn là quyết định khó khăn hàm chứa độ mạo hiểm và quyết đoán của nhà đầu tư, có như thế hiệu quả đầu tư đem lại mới trở thành phần thưởng xứng đáng cho những người dám kinh doanh và chấp nhận rủi ro trong kinh doanh. 2.3 Đánh giá thực trạng công tác phân tích tài chính dự án đầu tư tại PGT-Đà Nẵng 2.3.1. Những mặt đạt được 2.3.2. Những mặt còn hạn chế - Quy trình lập dự án đầu tư - Nội dung phân tích tài chính dự án 2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế a. Nguyên nhân chủ quan b. Nguyên nhân khách quan KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 Luận văn đã giới thiệu khái quát về Công ty Cổ phần tập đoàn PGT, Đà Nẵng và thực trạng công tác phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần tập đoàn PGT, minh họa bằng việc phân tích tài chính dự án Khu tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Duyên hải Miền Trung Central Coast – Đà Nẵng: quy trình lập dự án đầu tư; nội dung trong phân tích tài chính dự án đầu tư; phân tích hiệu