Tóm tắt Luận văn thạc sĩ Luật học: Thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

Chia sẻ: Hinh Duyệt | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:26

Thêm vào BST

Báo xấu

50
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nội dung của luận văn có kết cấu gồm 3 chương như sau: Cơ sở lý luận về thực hiện pháp luật quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; Thực trạng thực hiện pháp luật các quyền sử dụng đất ở thành phố Quảng Ngãi; Một số giải pháp để thực hiện pháp luật quyền sử dụng đất tại Thành phố Quảng Ngãi.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tóm tắt Luận văn thạc sĩ Luật học: Thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ …………/………… ……/…… HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA NGUYỄN THỊ DUNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI Chuyên ngành: Luật Hiến pháp và Luật Hành chính Mã số: 60 38 01 02 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH THỪA THIÊN HUẾ- NĂM 2017
Công trình được hoàn thành tại: HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. TRẦN THỊ CÚC Phản biện 1 :.................................................................................... Phảnbiện 2 :...................................................................................... Luận văn được bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ, Học viện Hành Chính Quốc gia Địa điểm : Phòng họp............, nhà............ – Hội trường bảo vệ luận văn thạc sĩ Học viện Hành chính Quốc gia Số :.........–Đường....................................– Quận :........... Thành phố........... Thời gian : vào hồi............. giờ............ tháng...............năm 201.............. Có thể tìm hiểu luận văn tại Thư viện Học viện Hành chính Quốc gia hoặc trên trang Web Khoa Sau đại học, Học viện Hành chính Quốc gia
MỞ ĐẦU 1.Lý do chọn đề tài Đất đai là tài sản của Quốc gia, đồng thời là tài sản của công dân. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp năm 1980 và Hiến pháp năm 1992, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Hiến pháp năm 2013, tại Điều 54 đã quy định: Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Điều 4, Luật đất đai năm 2013 qui định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Luật Đất đai năm 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định trên của Hiến pháp với xu hướng ngày càng mở rộng các quyền của người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất đai năm 2013 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương nói chung và trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi nói riêng vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như: - Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định. - Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều hạn chế đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. - Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước 1
quy định còn nhiều bất cập. Thành phố Quảng Ngãi là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội, khoa học kỹ thuật và an ninh - quốc phòng của tỉnh Quảng Ngãi. Do có lợi thế về vị trí và tiềm năng phát triển kinh tế, nên chịu tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hóa; tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát triển khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh mẽ; nhu cầu về QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội rất lớn nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ cũng diễn ra hết sức sôi động trên thị trường. Tuy nhiên, việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn thành phố có nơi, có lúc còn chưa đáp ứng kịp thời, còn bộc lộ những hạn chế, tồn tại, vướng mắc nhất định. Nghiên cứu, đánh giá tình hình thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi nhằm phân tích, đánh giá và giải đáp một cách khoa học để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong thời gian tới. Xuất phát từ thực tế nêu trên, học viên chọn đề tài: “Thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi” làm luận văn thạc sĩ của mình. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Đã có nhiều đề tài, bài viết liên quan đến các khía cạnh khác nhau về thực hiện quyền sử dụng đất, ví dụ các đề tài, bài viết dưới đây: - Đề tài luận văn thạc sĩ của Tác giả Nguyễn Thu Trang về thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô tại tỉnh Bình Dương ( 2010) – Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả đã phân tích các khía cạnh của pháp luật đất đai thực định qui định về quyền của người sử dụng đất, mà quyền cao nhất đối với mảnh đất là chuyển nhượng. Tác giả phân tích bất cập trong thực hiện quyền chuyển nhượng như đất chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất, người dân vẫn chuyển nhượng không cần qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và như vậy, nhà nước sẽ thất thu về thuế. Luận án tiến sĩ luật học của tác giả Nguyễn Cảnh Quý về đề tài "Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam" (2002); Luận văn của thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Thu Thuỷ với đề tài "Pháp luật về chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cả nhân" (2001); Luận văn thạc sĩ luật học của Trần Đăng 2
Vinh về đề tài "Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta" (2000); Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài "Những điểm mới của Luật đất đai 2003 về chuyển quyền sử dụng đất " (2004). Luận văn thạc sĩ ( 2014) của tác giả Nguyễn Ngọc Anh bảo vệ tại Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội với đề tài: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo qui định của Luật đất đai năm 2013. Các luận văn, luận án kể trên đều phân tích các khía cạnh của chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phân tích pháp luật thực định qui định về quyền của người sử dụng đất, nêu bất cập của các qui định và nêu các giải pháp sửa đổi bổ sung Luật đất đai. Mặt khác, việc tìm hiểu về chuyển quyền sử dụng đất dưới khía cạnh hoạt động kinh doanh BĐS đã được đề cập và công bố trên các tạp chí chuyên ngành khác, cụ thể: "Sự tác động của Luật đất đai 2003 đến việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta" của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 10/2005; bài "Một sổ vấn đề về thị trường bất động sản" của tác giả Vũ Anh công bố trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 2/2014; bài "Đất đai và thị trường bất động sản" của tiến sỹ Nguyễn Đình Bồng - Tạp chí Địa chính, số 1 - 2/2015... Các công trình trên đã giải quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn, bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của chuyển quyền sử dụng đất; cơ sở của quy định về chuyển quyền sử dụng đất; phân tích nội dung quy định của chuyển quyền sử dụng đất và đưa ra giải pháp hoàn thiện. Tuy nhiên, tìm hiểu, phân tích một cách có hệ thống, toàn diện và đầy đủ về thực hiện các quyền sử dụng của hộ gia đình và cá nhân chưa có đề tài nào. Bởi vậy, học viên chọn đề tài: “Thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi” làm luận văn không trùng lặp với bất cứ đề tài nào trước đó. 3. Mục đích và nhiệm vụ của đề tài 3.1. Mục đích - Từ việc phân tích, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi để tìm ra được những tồn tại, bất cập, nguyên nhân của tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi. - Đưa ra các giải pháp có ý nghĩa thực tiễn, góp phần thúc đẩy 3
việc thực hiện các QSDĐ ở thành phố Quảng Ngãi. 3.2. Nhiệm vụ - Hệ thống hóa vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật và thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Đánh giá những mặt được và chưa được trong thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi. - Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện pháp luật các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi đã được pháp luật qui định. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 4.1. Đối tượng nghiên cứu của luận văn: Thực hiện pháp luật về các quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Quảng Ngãi. 4.2. Phạm vi nghiên cứu: Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất (chủ yếu của hộ gia đình, cá nhân) trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi, từ năm 2012 đến năm 2016. 5. Phương pháp nghiên cứu của đề tài 5.1. Phương pháp luận Đề tài sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật lịch sử và chủ nghĩa duy vật biện chứng của Chủ nghĩa Mác – Lê Nin, vận dụng quan điểm của Đảng và tử tưởng Hồ Chí Minh. 5.2.Phương pháp nghiên cứu cụ thể Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội; tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất. Số liệu các trường hợp đăng ký biến động do thực hiện các quyền sử dụng đất được thu thập tại 2 nguồn là: Phòng Tài nguyên và môi trường thành phố Quảng Ngãi; Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi (tiền thân là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi). Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp GCN quyền sử dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Phòng Tài nguyên và Môi trường. Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội theo báo cáo của UBND thành phố và các Phòng, ban chuyên môn. Số liệu về công tác giải phóng mặt bằng tại Trung tâm phát 4
triển Quỹ đất tỉnh-Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi cung cấp. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu, xử lý số liệu: Tổng hợp tình hình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ và thế chấp bằng QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ và quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi. Trên cơ sở đó, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa bàn là xã, phường từng nội dung quyền sử dụng đất và từng năm để đánh giá, phân tích. Tác giả sử dụng phần mềm máy tính Microsoft Excel để tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu. 5. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Luận văn là công trình của kết hợp giữa cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của quá trình nghiên cứu. Luận văn hoàn thành góp phần đánh giá đúng thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn, từ đó đề xuất được những giải pháp nhằm thúc đẩy tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Luận văn có thể là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên, cán bộ nghiên cứu về đất đai, quản lý nhà nước về đất đai. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn có kết cấu gồm 3 chương như sau: Chương 1: Cơ sở lý luận về thực hiện pháp luật quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Chương 2: Thực trạng thực hiện pháp luật các quyền sử dụng đất ở thành phố Quảng Ngãi. Chương 3: Một số giải pháp để thực hiện pháp luật quyền sử dụng đất tại Thành phố Quảng Ngãi. 5
Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm về quyền sở hữu, quyền sở hữu đất đai Điều 158, Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 qui định về quyền sở hữu, theo đó quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật. Điều 159, Bộ luật dân sự 2015 qui định về quyền khác đối với tài sản như sau: 1. Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác. 2. Quyền khác đối với tài sản bao gồm: Quyền đối với bất động sản liền kề; quyền hưởng dụng; quyền bề mặt. 1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất 1.1.3. Khái niệm về quyền của người sử dụng đất Khi nghiên cứu về các quyền của người sử dụng đất, các tác giả Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), Nguyễn Đình Bồng (2006) đã hệ thống hoá các khái niệm về quyền của người sử dụng đất như sau: - Chuyển đổi QSDĐ: - Chuyển nhượng QSDĐ: - Cho tặng, thừa kế QSDĐ: - Thế chấp QSDĐ: - Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: - Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: 1.2. Cơ sở lý luận của việc tổ chức thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam 1.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam 1.2.2.Cơ sở lý luận tổ chức thực hiện các quyền của người sử dụng đất Theo lý luận về nhà nước và pháp luật có 4 hình thức thực hiện pháp luật: - Tuân thủ pháp luật: 6
- Thi hành pháp luật: - Sử dụng pháp luật: - Áp dụng pháp luật 1.2.3. Chủ thể, khách thể, hình thức tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất 1.2.3.1. Chủ thể tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất 1.2.3.2.Khách thể của việc tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất 1.2.3. Quá trình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam 1.3. Qui định pháp luật về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 1.3.1. Một số nước phát triển 1.3.1.1. Thụy Điển 1.3.1.2. Ôxtrâylia 1.3.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức 1.3.1.4. Mỹ 1.3.2.Một số nước và vùng lãnh thổ trong khu vực 1.3.2.1. Thái Lan 1.3.2.2. Singapore 1.3.2.3. Trung Quốc 1.3.3. Một số kinh nghiệm tham khảo của một số nước 7
TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 Thực tiễn ở Việt Nam cho thấy các quyền của người sử dụng đất ngày càng được hoàn thiện. Luật đất đai năm 2013 ra đời cũng không ngoài mục đích đó. Các nghiên cứu và thực tiễn đã chỉ ra rằng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thời gian qua đã có sự cải thiện, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập, tồn tại. Hàng loạt các văn bản có liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất được ban hành nhằm cải thiện và hoàn thiện các quyền của người sử dụng đất nhưng cần phải có thời gian để kiểm chứng và phải có các nghiên cứu, đánh giá cụ thể ở nhiều địa bàn khác nhau mới có thể khẳng định được tính đúng đắn, cũng như những điểm hạn chế trong việc thực thi các quyền của người sử dụng đất đang được triển khai. 8
Chương 2 THỰC TRẠNG TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI 2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Quảng Ngãi. 2.1.1. Điều kiện tự nhiên 2.1.1.1. Vị trí địa lý Thành phố Quảng Ngãi thuộc tỉnh Quảng Ngãi, là trung tâm chính trị, kinh tế - xã hội của tỉnh, có vị trí nằm về phía Đông Bắc của tỉnh. Tọa độ địa lý từ 15003'18" đến 15014'07" vĩ độ Bắc và 108033'39" đến 108046'04" kinh độ Đông. Ranh giới hành chính của thành phố Quảng Ngãi được xác định như sau: - Phía Đông giáp: Biển Đông. - Phía Tây giáp: Huyện Sơn Tịnh và huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi. - Phía Nam giáp: Huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi. - Phía Bắc giáp: Huyện Sơn Tịnh Hình 2.1. Sơ đồ khu vực nghiên cứu (Nguồn: UBND thành phố Quảng Ngãi) 2.1.1.2. Địa hình, địa mạo a) Địa hình: b) Địa mạo: 2.1.1.3. Khí hậu và thời tiết Khí hậu của thành phố Quảng Ngãi mang đặc tính chung của khí hậu cả tỉnh và khu vực Duyên hải Nam Trung bộ là nhiệt đới, gió mùa, nền nhiệt độ trong năm cao và ít biến động. a) Nhiệt độ: b) Lượng mưa: 9
c) Nắng: d) Độ ẩm không khí: e) Gió: 2.1.1.4. Thực trạng về môi trường 2.1.1.5. Thủy văn 2.1.1.6. Các nguồn tài nguyên a) Tài nguyên đất 4.74% Đất nông 50.24% nghiệp 45.02% Hình 2.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 của thành phố Quảng Ngãi (Nguồn:Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi) b) Tài nguyên nước - Nguồn nước mặt - Nguồn nước ngầm: c) Tài nguyên biển và ven biển: d) Tài nguyên khoáng sản: đ) Tài nguyên rừng và thảm thực vật: e) Tài nguyên nhân văn 2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 2.1.2.1. Tình hình kinh tế - xã hội của thành phố Quảng Ngãi 14.95% 46.39% Dịch vụ 38.66% Hình 2.3. Cơ cấu các ngành kinh tế ở thành phố Quảng Ngãi (Nguồn: UBND thành phố Quảng Ngãi) a) Dịch vụ, thương mại và du lịch b) Công nghiệp - xây dựng 10
c) Nông, lâm nghiệp và thủy sản 2.1.2.2. Dân số, lao động và việc làm - Dân số: - Lao động và việc làm: 2.1.2.3. Tình hình phát triển cơ sở hạ tầng 2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội 2.1.3.1. Thuận lợi 2.1.3.2. Khó khăn 2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi: Trên cơ sở Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy định, hướng dẫn thi hành Luật của Chính phủ, UBND tỉnh và UBND thành phố đã tổ chức triển khai thực hiện. Đồng thời, đã ban hành các văn bản thuộc thẩm quyền của mình để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương. Thời gian qua, dưới sự chỉ đạo lãnh đạo của Thành Ủy, sự hướng dẫn chuyên môn của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố đã đi vào nề nếp, có nhiều chuyển biến tích cực và đã đạt được những kết quả khả quan. Theo Luật đất đai năm 2003 có 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (Luật Đất đai 2013 có 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai), tuy nhiên đề tài chỉ nghiên cứa 6 nhóm vấn đề thể hiện rõ các công cụ quản lý Nhà nước về đất đai hiện nay như sau: 2.2.1. Tình hình thực hiện văn bản qui phạm pháp luật đất đai tại Thành phố Quảng Ngãi Kết quả nghiên cứu cho thấy, công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi được xem là một trong những nhiệm vụ đặc biệt quan trọng và được lãnh đạo UBND thành phố quan tâm, quản lý rất chặt chẽ. Trên cơ sở của Luật đất đai 2013; các văn bản quy định, hướng dẫn thi hành Luật của Chính phủ và của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính; UBND tỉnh và UBND thành phố Quảng Ngãi đã tổ chức triển khai thực hiện. Đồng thời, UBND tỉnh Quảng Ngãi đã ban hành một số văn bản thuộc thẩm quyền phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, nhằm thúc đẩy và tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi, gồm những văn bản thuộc các lĩnh vực như sau: 11
- Về giá đất, hàng năm: - Về công tác đầu tư, xây dựng, quy trình thực hiện các thủ tục pháp lý trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai: - Về lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: - Việc chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất: + Giai đoạn thứ nhất: + Giai đoạn thứ hai: 2.2.2. Công tác lập, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi 2.2.2.1. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 2.2.2.2. Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 2.2.3. Quản lý hành chính về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi 2.2.3.1. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính 2.2.3.2. Công tác lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 2.2.3.3. Thống kê, kiểm kê đất đai 2.2.3.4. Đăng ký sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ tại thành phố Quang Ngãi Theo báo cáo của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi, từ năm 2012 đến ngày 31 tháng 12 năm 2016 UBND thành phố đã cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, với tổng số là 24.552 GCNQSDĐ [16]. 2.2.3.5. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi - Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất: - Chuyển mục đích sử dụng đất: 2.2.3.6. Công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai tại thành phố Quảng Ngãi 2.2.4. Quản lý tài chính về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi Để giải quyết khó khăn về điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, tỉnh Quảng Ngãi nói chung và thành phố Quảng Ngãi nói riêng đặc biệt quan tâm nguồn lực thu ngân sách từ đất. Hàng năm, UBND tỉnh Quảng Ngãi đã kịp thời ban hành bảng giá các loại đất để thực hiện bồi thường, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Giá đất được ban hành phù hợp với khung giá do Chính phủ quy định. Sau khi có cơ chế đấu giá QSDĐ, tỉnh đã chỉ đaọ các địa 12
phương lập quy hoạch tạo quỹ đất, đưa vào đấu giá QSDĐ, qua đó đã phát huy giá trị QSDĐ, tăng thu ngân sách tỉnh qua từng năm. Nhìn chung, việc thu tiền sử dụng đất qua các năm ở thành phố đều đạt và vượt dự toán UBND tỉnh, Hội đông nhân dân thành phố giao. Tổng hợp các nguồn thu từ đất giai đoạn 2012 - 2016 được thể hiện tại bảng 2.1. 2.2.5. Ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai tại thành phố Quảng Ngãi 2.2.5.1. Công nghệ trong quản lý đất đai 2.2.5.2. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 2.3. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi 4.74% Đất nông 50.24% nghiệp 45.02% Đất phi nông nghiệp Hình 2.3. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 của thành phố Quảng Ngãi (Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi) Tổng diện tích tự nhiên của toàn thành phố Quảng Ngãi là 15.903,97 ha. Trong đó diện tích đất nông nghiệp là 7.991,04 ha, chiếm 50,24% tổng diện tích tự nhiên; đất phi nông nghiệp là 7.159,43, ha chiếm 45,02% và đất chưa sử dụng là 753,50 ha, chiếm 4,74%. Việc phân bổ theo mục đích sử dụng với diện tích, cơ cấu được thể hiện cụ thể ở bảng 4.3, 4.4 và bảng 4.5 [16]. 2.3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp Từ bảng 2.3 cho thấy, diện tích đất nông nghiệp của thành phố Quảng Ngãi là 7.991,04 ha, tăng 6.429,01 ha so với trước ngày 01/4/2014. Nguyên nhân diện tích đất nông nghiệp tăng là do thành phố Quảng Ngãi mở rộng địa giới hành chính (tăng thêm 13 xã, phường). 13
2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp Từ bảng 2.4 cho thấy, diện tích đất phi nông nghiệp tại thành phố Quảng Ngãi sau khi mở rộng địa giới hành chính là 7.159,43 ha, tăng 4.736,23 ha so với trước ngày 01/4/2014. Nguyên nhân diện tích đất phi nông nghiệp tăng chủ yếu là do thành phố mở rộng địa giới hành chính. Ngoài ra, quá trình đô thị hóa ở thành phố diễn ra mạnh nên nhu cầu về đất ở tăng cao và việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất ở là nguyên nhân tăng diện tích đất phi nông nghiệp [16]. 2.3.3. Hiện trạng đất chưa sử dụng Từ bảng 2.5 cho thấy trước khi thành phố Quảng Ngãi mở rộng địa giới hành chính (trước ngày 01/4/2014) thì diện tích đất chưa sử dụng là 22,11 ha; sau khi thành phố mở rộng địa giới hành chính diện tích đất chưa sử dụng là 753,5 ha (chiếm 4,74 % diện tích tự nhiên), diện tích đất chưa sử dụng tăng 731,39 ha. Nguyên nhân diện tích tăng là do thành phố mở rộng địa giới hành chính [16]. 2.4. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn từ năm 2012 – 2016. 2.4.1.Tình hình thực hiện quyền chung của người sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi. Trong nhóm quyền chung của người sử dụng đất, đề tài chỉ nghiên cứu về tình hình thực hiện 02 quyền mà người dân thường hay quan tâm, đó là: Quyền cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân và quyền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi. 2.4.1.1. Tình hình thực hiện quyền cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Quảng Ngãi a) Tình hình thực hiện cấp GCNQSDĐ đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân (giai đoạn từ năm 2012 – 2016): b) Những nguyên nhân ảnh làm hưởng đến quá trình thực hiện hiện quyền cấp GCNQSDĐ lần đầu của hộ gia đình, cá nhân 2.4.1.2. Tình hình thực hiện quyền được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi 2.4.2. Tình hình thực hiện các quyền trong giao dịch chuyển quyền của người sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi 14
2.4.2.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Kết quả tổng hợp số liệu điều tra các hộ gia đình tham gia thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ được thể hiện trong bảng 4.8 và phụ lục 02. 2.4.2.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.4.2.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 2.4.2.4. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 2.4.2.5. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 2.4.2.6. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất 2.4.2.7. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất 2.5. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi 2.5.1. Những mặt làm được 2.5.2. Những mặt còn hạn chế 15
TIỂU KẾT CHƯƠNG 2: Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2012 - 2016 cho thấy mức độ thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại các xã, phường có sự khác nhau, mỗi năm cũng có sự khác nhau. Đánh giá của chủ sử dụng đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi khi thực hiện các quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2012-2016 cho thấy: về thủ tục hành chính và các văn bản hướng dẫn có 40% ý kiến cho rằng đơn giản và rất đơn giản. Tuy nhiên chỉ có 16% chủ sử dụng đất đó cho rằng thời gian để hoàn thành thủ tục là rất nhanh và nhanh; đồng thời có đến 41% ý kiến cho rằng các khoản phí, lệ phí khi thực hiện các quyền còn ở mức cao và rất cao; vẫn còn một bộ phận cán bộ (4%) khi tiếp xúc, giao tiếp với người dân có thái độ gây phiền hà. Như vậy, các bất cập trong thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân chủ yếu trong thủ tục thực hiện quyền sử dụng đất. 16
Chương 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỂ TỔ CHỨC THỰC HIỆN ĐÚNG QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI Pháp luật đất đai là một bộ phận cấu thành nên hệ thống pháp luật của Nhà nước, do đó, có đầy đủ những thuộc tính của hệ thống pháp luật nói chung và một trong những thuộc tính đó là tính thống nhất. Tất cả các hành vi (về quản lý và sử dụng đất) của mọi thành viên trong xã hội đều áp dụng chung một hệ thống quy phạm pháp luật về đất đai do Nhà nước ban hành, đồng thời không cho phép các ngành, địa phương đưa ra những quy định riêng, trái với pháp luật đất đai của Nhà nước. Như vậy, mặc dù việc điều tra chỉ thực hiện trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi nhưng kết quả nghiên cứu của đề tài là những giải pháp được đề xuất của pháp luật đất đai, những quy định này không chỉ giới hạn trong phạm vi không gian của đề tài (thành phố Quảng Ngãi) mà còn có tính chất chung, áp dụng cho các địa phương khác. 3.1. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất Nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai chiếm một tỷ trọng đáng kể và ngày càng tăng, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai là rất nặng nề, tuy nhiên đầu tư ngân sách cho công tác này chưa tương xứng, chưa có sự khen thưởng, động viên kịp thời đối với những người trực tiếp thực hiện các công việc chuyên môn trong lĩnh vực quản lý đất đai. Trong khi đó, đối với một số ngành, lĩnh vực chuyên môn khác (thuế, hải quan, công an) đã có quy định trích một tỷ lệ nhất định từ các khoản thu để đầu tư trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ và động viên, khen thưởng các cán bộ chuyên môn hoàn thành xuất sắc công việc được giao. 3.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất - Nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của các cán bộ địa chính cơ sở. 17
- Đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân còn nhiều hạn chế, một bộ phận người dân và thậm chí cả cán bộ ở cơ sở vẫn chưa nắm bắt được đầy đủ quy định của pháp luật hiện hành trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng. Do đó, bên cạnh việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến trên các phương tiện thông tin, cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước về đất đai để cung cấp cho các địa phương. - Tăng cường cập nhật, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai cho các xã, phường trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi để thực hiện tốt công tác đăng ký QSDĐ. 3.3. Giải pháp về chính sách đất đai Qua kết quả đã nêu ở trên, mặc dù tại thành phố Quảng Ngãi, số lượng người sử dụng đất nông nghiệp hiện nay không còn nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp để trực tiếp sản xuất là khá lớn (do chuyển sang nghề khác: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại dịch vụ,...). 3.4. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân còn nhiều bất cập, một bộ phận người dân và thậm chí cả những cán bộ ở cơ sở còn chưa nắm bắt được đầy đủ quy định pháp luật hiện hành trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng. Do đó, ngoài việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến trên các phương tiện thông tin, cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước về đất đai để cung cấp cho các địa phương. 3.5. Giải pháp đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Để thuận lợi cho người dân trong giao dịch bất động sản, trước hết 18