Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Quản lý công: Thể chế quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản từ thực tiễn Thành phố Hà Nội

Chia sẻ: Nhumbien999 Nhumbien999 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:26

Thêm vào BST

Báo xấu

24
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của đề tài là làm rõ thực trạng và đánh giá thể chế QLNN về KDBĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội. Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện thể chế QLNN về kinh doanh bất động sản nói chung và đối với kinh doanh bất động sản tại Hà Nội nói riêng.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Quản lý công: Thể chế quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản từ thực tiễn Thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ …………/………… ...…/…… HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA PHẠM THỊ THƢƠNG THỂ CHẾ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý công Mã số: 60 34 04 03 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ CÔNG HÀ NỘI – NĂM 2017
Công trình đƣợc hoàn thành tại: HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. VŨ ĐỨC ĐÁN Phản biện 1:………………………………………………...… …………………………………………………… Phản biện 2:………………………………………………..… …………………………………………………… Luận văn được bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ, Học viện Hành chính Quốc gia Địa điểm: Phòng họp …...., Nhà...... - Hội trường bảo vệ luận văn thạc sĩ, Học viện Hành chính Quốc gia Số 77 Nguyễn Chí Thanh, Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội Thời gian: vào hồi 17 giờ ngày 12 tháng 4 năm 2018
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thị trường đã hình thành và phát triển, trong đó có thị trường bất động sản (TTBĐS). Tuy mới hình thành nhưng sự phát triển của TTBĐS gắn bó mật thiết với sự tăng trưởng của nền kinh tế, với giá trị tài sản của thị trường chiếm 50-70% trong tổng tài sản quốc gia [31]. TTBĐS tác động vào hầu hết các lĩnh vực của nền kinh tế, có ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế, chính trị, đời sống văn hoá, xã hội, của người dân, góp phần vào việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá. Đồng thời, TTBĐS cũng là thị trường đặc biệt và liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính, lao động, khoa học công nghệ và hàng hóa dịch vụ. Bên cạnh những mặt tích cực, TTBĐS cũng bộc lộ một số hạn chế như: Phát triển thiếu lành mạnh, thông tin thị trường thiếu minh bạch, thị trường có lúc bất ổn và trải qua nhiều biến động, quy mô thị trường vẫn còn khá khiêm tốn trong tương quan với các nước. TTBĐS vẫn phụ thuộc kênh tín dụng ngân hàng, tính minh bạch thấp do chưa hình thành được hệ thống chỉ số đo lường và phản ánh biến động thị trường; Ngoài ra, đầu tư kinh doanh bất động sản (KDBĐS) còn mang yếu tố tâm lý, đám đông và phong trào mà phần lớn nguyên nhân là do các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng, đất đai... thiếu công khai và phân tán. Vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản chưa hoàn thiện, hệ thống thông tin đất đai không rõ ràng và minh bạch ảnh hưởng đến cung cầu và giao dịch BĐS trên thị trường, khiến cho các chi phí giao dịch BĐS tăng cao (mà chủ yếu là các chi phí phi chính quy), gây trở ngại, hạn chế đầu tư và phát triển BĐS. Vấn đề hiệu lực và hiệu quả trong thực thi thể chế, chính sách TTBĐS còn thấp, trong khi các chính sách lại thay đổi nhanh và khó dự báo, đôi khi các văn bản hướng dẫn giữa các luật còn chồng chéo nhau. BĐS nói chung, đặc biệt là nhà đất chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn. Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS đang gây bất bình trong xã hội, làm giảm lòng tin của nhân dân. Nhiều yếu tố quan trọng có tính quyết định cho việc hình thành và vận hành TTBĐS như dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn, định giá bất động 1
sản, dịch vụ quản lý bất động sản... chưa thực sự phát triển lành mạnh và vận hành bình thường. Sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào các giao dịch và TTBĐS còn nhiều hạn chế cả về số lượng và nghiệp vụ, chưa đóng vai trò hậu thuẫn về vốn cho TTBĐS phát triển. Để khắc phục được những điểm yếu của TTBĐS và tăng cường công tác quản lý của Nhà nước (QLNN) đối thị trường này, Nhà nước đã thi hành rất nhiều chính sách về đất đai và KDBĐS như: Luật Đất đai 1993, 2003 và 2013, Luật KDBĐS 2006, 2014. Nhưng trong quá trình triển khai các văn bản pháp luật này để quản lý TTBĐS vẫn còn nhiều bất cập, hệ thống các quy định chưa thực sự đầy đủ và thống nhất. QLNN đối với TTBĐS còn nhiều hạn chế, hiệu quả chưa cao, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế, đặc biệt là đối với thành phố Hà Nội, nơi tập trung đông dân cư và là một trong những nơi TTBĐS diễn ra sôi động và thu hút một nguồn vốn đầu tư cho BĐS cực lớn nhưng cũng đầy rủi ro và mạo hiểm. Với nhận thức và những lý do nêu trên, tôi đã lựa chọn đề tài: “Thể chế quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản từ thực tiễn Thành phố Hà Nội”. 2. Tổng quan về tình hình nghiên cứu đề tài Qua tìm đọc các tài liệu, cũng như hiểu biết thực tế tôi nhận thấy rằng: Để việc KDBĐS có hiệu quả, cần phải có thể chế chính sách phù hợp, minh bạch, cũng như công tác quản lý của cơ quan nhà nước được thực hiện đúng vai trò, chức năng. Đối với KDBĐS cả nước nói chung, cũng như KDBĐS Hà Nội nói riêng thì để đạt được mục tiêu, tiêu chí ban đầu cần phải tuân thủ quy định chính sách về KDBĐS cũng như Nhà Nước phải quản lý tốt hoạt động KD này. Việt Nam là một nước đang phát triển, có rất nhiều dự án BĐS đang được đầu tư vào, nhất là nhà ở phân khúc thấp và trung cấp. Thực tế đã có nhiều công trình nghiên cứu về thể chế KDBĐS như luận án LA 12.0766.3 “Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” tác giả Vũ Anh, nơi bảo vệ Học viện Khoa học xã hội, ngày bảo vệ 06/6/2012. Trong luận văn này, tác giả đã trình bày những vấn đề lý luận về Pháp luật KDBĐS ở Việt Nam. Nghiên cứu thực trạng, định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về KDBĐS ở Việt Nam. Luận văn thạc sỹ “Hoàn thiện quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trong quá trình CNH, HĐH qua thực tế quận Thanh Xuân - TP Hà Nội” (2008) của tác giả Nguyễn Mạnh Lam. Luận văn này phân tích 2
tình hình thực hiện chính sách tín dụng, chính sách thuế, chính sách đất đai… các chính sách liên quan đến TTBĐS với TTBĐS quận Thanh Xuân, đồng thời chỉ ra những thành tựu, cũng TTBĐS. Luận văn thạc sỹ “Phát triển TTBĐS – phát triển TTBĐS Việt Nam hội nhập kinh tế quốc tế. Nghiên cứu cũng đưa ra đánh giá hiện trạng phát triển của TTBĐS đánh giá đối với sự phát triển của TTBĐS Hà Nội. Trên cơ sở những nghiên cứu đó các kiến nghị biện pháp nhằm góp phần phát triển TTBĐS QLNN về KDBĐS. Tuy nhiên chưa có một công trình sáctgv h nhà nước về KDBĐS. Do đó tác giả đã lựa chọn đề tài “Thể chế quản lý nhà nước về kinh doanh Bất động sản từ thực tiễn Thành phố Hà Nội” để nghiên cứu một cách hệ thống về thể chế chính sách nhà nước về KDBĐS. 3. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn - Mục tiêu: Từ nghiên cứu làm rõ cơ sở lý luận của KDBĐS và thể chế QLNN đối với KDBĐS. Phân tích nội dung, trách nhiệm của QLNN đối với KDBĐS. Làm rõ thực trạng và đánh giá thể chế QLNN về KDBĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội. Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện thể chế QLNN về KDBĐS nói chung và đối với KDBĐS tại Hà Nội nói riêng. - Nhiệm vụ: Hệ thống hoá cơ sở lý luận của thể chế QLNN về KDBĐS. Nghiên cứu thực trạng thể chế QLNN đối với KDBĐS ở nước ta hiện nay, tìm hiểu những tồn tại những hạn chế, những đổi mới, những mặt tích cực và tiêu cực của vấn đề từ thực tiễn Hà Nội. Đưa ra đưa ra một số giải pháp hoàn thiện thể chế QLNN đối với KDBĐS. 3
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu là các quy định của pháp luật về công tác quản lý, các công cụ điều tiết KDBĐS của nhà nước, các tài liệu nghiên cứu, đánh giá, tổng kết của các đơn vị liên quan về KDBĐS, TTBĐS. Những tác động của nó lên sự vận động của TTBĐS ở nước ta hiện nay. 4.2 Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Mục đính của luận văn là đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về KDBĐS 2006, 2014 và đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện. Vì KDBĐS là ngành nghề kinh doanh có nhiều lĩnh vực hoạt động như môi giới giao dịch BĐS, tư vấn, bán, cho thuê, mua, cho thuê lại...và BĐS là khái niệm rộng. Hoạt động KDBĐS được quy định ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật trong nhiều giai đoạn của nước ta. Vì vậy, nội dung nghiên cứu của tác giả là tập trung chủ yếu một số hoạt động KDBĐS như: Sàn giao dịch, môi giới KDBĐS... theo luật KDBĐS 2006, 2014 và công tác các nội dung QLNN với các hoạt động KDBĐS như: Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh BĐS. Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển TTBĐS, kế hoạch thực hiện các dự án BĐS. Xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá TTBĐS. Xây dựng hệ thống thông tin về TTBĐS. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS, tình hình triển khai thực hiện dự án BĐS. Phổ biến, giáo dục pháp luật về KDBĐS. Về không gian: Trên địa bàn thành phố Hà Nội; Về thời gian: Thời gian thực hiện nghiên cứu từ tháng 6 năm 2017 đến tháng 11 năm 2017. 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu của luận văn - Phương pháp luận: Để thực hiện mục đích nghiên cứu, giải quyết nhiệm vụ nghiên cứu mà luận văn đưa ra, luận văn được thực hiện trên cơ sở phép biện chứng duy vật, các quan điểm lý luận về nhà nước, pháp luật, từ đó nghiên cứu, xác định nội dung và yêu cầu điều chỉnh pháp luật về KD BĐS. - Phương pháp nghiên cứu: + Phương pháp phân tích tổng hợp + Phương pháp logic 4
+ Phương pháp biện chứng lịch sử 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Chỉ ra được những tồn tại, lỗ hổng trong chính sách, cơ chế QLNN đối với KDBĐS, đồng thời đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của KDBĐS trong thời gian tới. TTBĐS nước ta hiện nay đang trong quá trình hình thành và phát triển cùng với sự phát triển nền kinh tế thị trường. Việc nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước đối với TTBĐS nói chung, KDBĐS nói riêng là vấn đề hết sức quan trọng. Đánh giá chung về thể chế QLNN về KDBĐS từ thực tiễn thành phố Hà Nội từ đó đưa ra các giải pháp để hoàn thiện thể chế QLNN đối với KDBĐS ở thành phố Hà Nội. 7. Kết cấu của luận văn Gồm 2 phần: Chương 1: Những vấn đề lý luận của thể chế quản lý nhà nước về Kinh doanh bất động sản. Chương 2: Thực trạng thể chế quản lý nhà nước về Kinh doanh bất động sản và giải pháp hoàn thiện Thể chế quản lý nhà nước về Kinh doanh bất động sản từ thực tiễn Thành phố Hà Nội. Chƣơng 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỂ CHẾ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản, thị trƣờng bất động sản, kinh doanh bất động sản 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản Thứ nhất, tính cá biệt và khan hiếm Thứ hai, tính bền lâu Thứ ba, tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau Thứ tư, tính thích ứng Thứ năm, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý. Thứ sáu, phụ thuộc yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của thị trƣờng bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm về thị trƣờng bất động sản 5
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản BĐS đặc điểm: Thứ nhất, TTBĐS có sự cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch. Thứ hai, TTBĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc. Thứ ba, TTBĐS là thị trường không hoàn hảo. Thứ tư, TTBĐS, cung phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả. Thứ năm, TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Thứ sáu, TTBĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút lui đều khó khăn, phức tạp. Khái niệm, đặc điểm của kinh doanh bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm kinh doanh bất động sản 1.1.3.2. Đặc điểm kinh doanh bất động sản Thứ nhất, KDBĐS là hoạt động có vốn đầu tư lớn và lâu dài. Thứ hai, KDBĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của chính sách Thứ ba, KDBĐS là hoạt động đa ngành và là hoạt động KD đặc thù. Thứ tư, đối tượng KD là một loại hàng hóa đặc biệt. Thứ năm, là loại hình KD mạo hiểm, lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cũng rất nhiều. 1.2. Những vấn đề chung của thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản 1.2.1. Khái niệm thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản 1.2.1.1. Khái niệm về quản lý nhà nƣớc 1.2.1.2. Khái niệm về thể chế quản lý nhà nƣớc Từ khái niệm thể chế QLNN thì khái niệm thể chế QLNN về KDBĐS được hiểu là đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về KDBĐS được cụ thể hóa bằng các văn bản quy phạm pháp luật như: Hiến pháp, Bộ luật, luật, nghị định, thông tư, các văn bản hướng dẫn thi hành về KDBĐS. Bao gồm các bộ phận hợp thành sau: Chủ thể tham mưu và ban hành thể chế QLNN về KDBĐS gồm các Cơ quan QLNN về KDBĐS theo quy định của pháp luật bao gồm: Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Ngân 6
hàng Nhà nước Việt Nam, Các bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức quản lý, kiểm tra, thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS, và UBND tỉnh, thành phố. Và hệ thống các giải pháp để bảo đảm thi hành cơ chế chính sách thể chế QLNN về KDBĐS. 1.2.2.Nội dung quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản Nhà nước ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ KT - XH, do vậy có rất nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt động của TTBĐS. Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển TTBĐS, kế hoạch thực hiện các dự án BĐS. Xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá TTBĐS. Xây dựng hệ thống thông tin về TTBĐS. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về KDBĐS, Phổ biến, giáo dục pháp luật về KDBĐS và Giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật KDBĐS. Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS 1.2.3. Vai trò của quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản Nhà nước tạo lập môi trường pháp lý cho TTBĐS. Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực hiện đúng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản. Cung cấp dịch vụ và tư vấn pháp luật. Thực hiện các chính sách vĩ mô nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển của TTBĐS. Nhà nước hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, về giao lưu dân sự, về xây dựng, về giao thông, về xây dựng kết cấu hạ tầng, về môi trường… về các chính sách và pháp luật khác có liên quan đến sự hình thành và phát triển của TTBĐS. 1.2.4. Hệ thống bộ máy quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản Bộ máy QLNN về KDBĐS là hệ thống các cơ quan từ Trung ương đến địa phương do nhà nước thành lập để thực hiện các hoạt động QLNN đối với KDBĐS. Chính phủ thống nhất QLNN về KDBĐS. Theo quy định của pháp luật hiện hành, QLNN về TTBĐS được giao cho nhiều bộ, ngành quản lý. Trong đó Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm 7
trước Chính phủ thực hiện chức năng QLNN về KDBĐS trên phạm vi cả nước. Sơ đồ 1. Bộ máy quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản Chính phủ Bộ xây dựng Bộ Tài chính Ngân hàng Nhà Bộ KH&ĐT, TN và MT, nước Việt Nam Công thương Cục QLN và TT Các Cục Vụ liên Các Cục Vụ Các Cục Vụ BĐS quan chuyên môn chuyên môn Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Sở Xây dựng Sở Tài chính Ngân hàng Nhà Các sở chuyên môn nước tỉnh liên quan Các phòng, ban quản lý, chuyên môn nghiệp vụ thuộc các sở ngành chuyên môn 1.2.5. Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản Hệ thống QLNN về KDBĐS gồm các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các hàng hoá BĐS, các giao dịch và dịch vụ liên quan đến TTBĐS, QLNN đối với TTBĐS. Hệ thống văn bản pháp lý này điều chỉnh từ giai đoạn giao đất, cho thuê đất, xây dựng, tạo lập BĐS đến giao dịch trên thị trường và bảo hộ tài sản là BĐS. Văn bản pháp luật quan trọng nhất là Chính phủ chỉ đạo Luật Đất đai (1987, 1993, 1998, 2001, 2003, 2013), Luật Xây dựng (2003), Luật Đầu tư, Luật Nhà ở (2005, 2014), Luật KDBĐS (2006, 2014), Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật Cư trú … Các văn bản càng về sau càng xác định rõ hơn, đơn giản, minh bạch hơn mối quan hệ giữa các chủ thể kinh tế với nhau và với cơ quan QLNN. Một số văn bản pháp lý như Nghị định 181, 197, 198/2004/NĐ-CP, Nghị định 69, 88/2009/NĐ-CP, Nghị định 153/2007, NĐ 71/2010… đã được xã hội hoan nghênh do đáp ứng được yêu cầu trong thực tiễn. Các Bộ ngành hướng dẫn thực hiện về chuyên môn nghiệp vụ theo chức năng, nhiệm vụ Chính phủ giao (Thông tư, Quyết định). 8
UBND các cấp: Tổ chức thực hiện theo chỉ đạo của Chính phủ, hướng dẫn của các Bộ ngành (Chỉ thị, Quyết định). 1.3. Các yếu tố tác động đến quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản Tư duy nhận thức quản lý KDBĐS: Năng lực quản lý, điều hành của các cơ quan QLNN từ Trung ương đến các địa phương có ý nghĩa quan trọng trong xây dựng các cơ chế chính sách QLNN về KDBĐS và thực thi, đưa các chính sách đi vào thực tế cuộc sống. Những nhân tố về cung, cầu và sự QLNN đối với TTBĐS. Nhu cầu về BĐS: bao gồm BĐS nhà ở dân cư; BĐS thương mại dịch vụ; BĐS văn phòng; BĐS công nghiệp; BĐS nông nghiệp... Nguồn cung BĐS: Khả năng chủ động về sản phẩm BĐS để cung cấp cho thị trường. Giá cả BĐS trên thị trường. 1.4. Thể chế quản lý nhà nƣớc đối với kinh doanh bất động sản ở một số quốc gia trên thế giới và bài học kinh nghiệm 1.4.1 Thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản của một số nƣớc trên thế giới Hàn Quốc, Nhật Bản, và Trung Quốc 1.4.2 Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam Những kinh nghiệm về quản lý TTBĐS để tránh rơi vào tình trạng “bong bóng” giá BĐS và bài học từ Nhật Bản và Trung Quốc: Một là, cần hiểu về đặc tính của bong bóng BĐS. Hai là, việc đánh giá tình hình kinh tế trên quan điểm vĩ mô và trung lập là đặc biệt quan trọng. Ba là, cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động KD. Bốn là, cần cải thiện cơ chế, chính sách giám sát tín dụng. Năm là, xác lập cơ chế cho việc phá sản ngân hàng. Sáu là, tái cơ cấu bên đi vay là một biện pháp xử lý nợ xấu phát sinh sau khi vỡ bong bóng BĐS. Kết luận chƣơng 1 Trong chương 1 luận văn đã làm rõ những khái niệm chính liên quan đến đề tài như: BĐS, KD BĐS, QLNN về KD BĐS. Từ đó luận văn đưa ra quan niệm về thể chế QLNN về KDBĐS là toàn bộ các văn kiện pháp luật: Hiến pháp, luật, Bộ luật, văn bản dưới luật để tạo thành khuôn khổ pháp 9
luật để Bộ máy nhà nước thực hiện chức năng QLNN về KDBĐS đối với toàn xã hội, để cá nhân, tổ chức sống và làm việc theo pháp luật. Trên cơ sở đó luận văn phân tích đặc điểm, nội dung của thể chế QLNN đối với hoạt động KDBĐS. Ngoài ra, trong chương này luận văn đã nghiên cứu việc QLNN đối với hoạt động KDBĐS và các quy định pháp luật đối với KDBĐS ở một số quốc gia trên thế giới trong đó có khu vực châu Á như: Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam. Chƣơng 2 THỰC TRẠNG THỂ CHẾ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THỂ CHẾ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tác động đến thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội 2.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Hà Nội 2.1.2. Sản xuất công nghiệp 2.1.3 Vốn đầu tƣ 2.1.4. Tín dụng ngân hàng 2.2.Thực trạng thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản tại thành phố Hà Nội 2.2.1. Thực trạng hệ thống các cơ quan quản lý nhà nƣớc đối với kinh doanh bất động sản tại thành phố Hà Nội UBND Thành phố Hà Nội: đẩy phát triển các thị trường khác, cũng như tăng cường hiệu quả công tác kiểm soát, điều tiết TTBĐS phát triển đúng hướng, UBND thành phố đã và đang nghiên cứu, xây dựng Chiến lược phát triển TTBĐS trên cơ sở quán triệt các quan điểm khoa học và đưa ra các giải pháp đồng bộ phù hợp với điều kiện thực tiễn của Hà Nội. Những chính sách mới của thành phố Hà Nội gần đây 'chuyển mình' rất tốt, đặc biệt những chính sách liên quan đến đô thị như cây xanh, chiếu 10
sáng, trang trí thành phố… đáp ứng được nhu cầu của người dân. UBND TP. Hà Nội có chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc xây dựng chương trình phát triển đô thị, điều này cho thấy thành phố đã có định hướng rõ khu vực phát triển. Sở Xây dựng: Sở Xây dựng là cơ quan chuyên môn thuộc UBND thành phố thực hiện chức năng tham mưu, giúp UBND thành phố QLNN về các lĩnh vự TTBĐS. . 2.2.2. Thực trạng các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản tại thành phố Hà Nội Hiện nay, các chủ thể tham gia hoạt động trong TTBĐS ngày càng đa dạng. Hoạt động KDBĐS không chỉ là lĩnh vực độc quyền của các doanh nghiệp nhà nước mà đã được khuyến khích, mở rộng đối với nhiều thành phần kinh tế khác nhau (doanh nghiệp tư nhân, công ty TNHH, công ty cổ phần, hợp tác xã, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài...). - Dịch vụ môi giới BĐS - Định giá BĐS - Sàn giao dịch BĐS - Dịch vụ tư vấn, quản lý BĐS 2.2.3. Thực trạng các quy định về kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội Thời gian qua, thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản pháp lý để cụ thể hoá các văn bản luật, pháp lệnh, nghị định, quyết định của cấp trên để điều tiết thị trường BĐS. Nhờ có hệ thống văn bản pháp lý này, TTBĐS ở thành phố Hà Nội đã dần đi vào trật tự, ổn định; quy mô, chủng loại hàng hoá ngày càng tăng lên, các giao dịch BĐS đi vào nề nếp, chính quy hơn. Luật KDBĐS 2006 ra đời đã góp phần thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đồng thời thể hiện rõ các quan điểm của Đảng về phát triển TTBĐS ở nước ta theo hướng: chủ động phát triển vững chắc TTBĐS, có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế; khuyến khích các thành phần kinh tế trong và ngoài nước tham gia đầu tư xây dựng và KDBĐS. - Về ban hành và thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về KDBĐS 11
- Các Quyết định, quy định về xây dựng, ban hành chiến lược phát triển TTBĐS, kế hoạch thực hiện các dự án BĐS. Về xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá TTBĐS. Về xây dựng hệ thống thông tin về TTBĐS Về thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về KDBĐS, tình hình triển khai thực hiện dự án bất động sản. Về phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản. 2.3. Kết quả Quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản thành phố Hà Nội Từ năm 2000, sự phục hồi và triển vọng tăng trưởng của nền kinh tế đã đẩy cầu về nhà đất gia tăng dẫn đến cơn sốt giá nhà đất vào năm 2001 - 2003. Từ năm 2006 TTBĐS nước ta nói chung, Hà Nội nói riêng chính thức được hình thành và phát triển, một số dự án khu đô thị mới có quy mô lớn bắt đầu được triển khai như khu đô thị mới Bắc Linh Đàm, khu Trung Hòa – Nhân Chính, khu đô thị mới Văn Quán... Trong thời kỳ này các dự án BĐS nhà ở chủ yếu bán cho người có nhu cầu mua nhà để ở. Luật nhà ở 2005 có quy định chủ đầu tư dự án được bán nhà hình thành trong tương lai khi làm xong móng, quy định này đã tạo cho doanh nghiệp cơ hội huy động vốn rộng rãi trong nhân dân. Thời kỳ này các khu đô thị bắt đầu triển khai xây dựng nhiều chung cư cao tầng, nhiều đô thị hiện đại ra đời đã làm thay đổi bộ mặt đô thị của Thủ đô. Năm 2007, cùng với việc Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới, sự bùng nổ dòng tiền do tăng trưởng tín dụng đã dẫn đến cơn sốt giá nhà đất. Cơn sốt này diễn khi nền kinh tế đang trong đà tăng trưởng mạnh, dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào lớn và tăng trưởng tín dụng cao. Năm 2007 tại Hà Nội, chủ đầu tư bán nhỏ giọt, người mua nhà phải bốc thăm, mua chênh hàng trăm triệu đồng và xếp hàng từ lúc nửa đêm để có suất mua nhà. Giai đoạn 2009 - 2010, Chính phủ thực hiện một loạt các giải pháp kích cầu đã có tác động tích cực đến TTBĐS. Chính phủ đầu tư cho nhà ở xã hội, thông qua các cơ chế chính sách nhằm thúc đẩy, phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009, các Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg....Các 12
chính sách đã có tác động tích cực đến TTBĐS Hà Nội. TTBĐS phục hồi và phát triển mạnh mẽ trong năm 2009 và 2010. Nhiều dự án nhà ở được khởi công rầm rộ, như Khu đô thị Dương Nội, khu Mỗ Lao, Khu đô thị Văn Khê, Văn Phú, tại các quận Cầu Giấy, Từ Liêm.... Thời kỳ này các doanh nghiệp đổ xô đầu tư BĐS, vốn cho các dự án chủ yếu từ ngân hàng và huy động của người dân. Các chủ đầu tư huy động vốn rầm rộ bằng nhiều hình thức hợp tác kinh doanh, vay vốn, góp vốn, bán nhà hình thành trong tương lai để triển khai dự án. Nhiều doanh nghiệp đã huy động vốn trái pháp luật, nhiều dự án hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ cũng huy động vốn, người dân kỳ vọng vào lợi nhuận đã vay tiền ngân hàng, huy động của người thân để đầu tư vào TTBĐS. Đến giai đoạn 2011 - 2013, đầu tư KDBĐS được coi là lĩnh vực phi sản xuất, các ngân hàng đã siết chặt nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS, ngay lập tức thị trường rơi vào tình trạng trầm lắng, “đóng băng”. Giá cả BĐS nhà ở sụt giảm ở hầu hết các phân khúc của thị trường (giảm trung bình từ 20-30%) các biệt có những dự án giảm giá tới 50% so với thời kỳ 2009-2010 [31]; số lượng giao dịch thành công giảm mạnh; tồn kho BĐS tăng cao; cơ cấu hàng hóa BĐS mất cân đối, lệch pha cung cầu... Xác định được các nguyên nhân dẫn đến tính trạng “đóng băng” của TTBĐS, Chính phủ đã đề ra các nhóm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường được đánh giá là phù hợp với tình hình thực tế, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tại Hà Nội, TTBĐS đóng băng làm cho nhiều doanh nghiệp BĐS, doanh nghiệp KD dịch vụ BĐS thực sự gặp khó khăn, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Đồng thời ảnh hưởng đến thanh khoản ngân hàng và làm gia tăng nợ xấu, đồng thời gây đình trệ sản xuất cho các ngành vật liệu xây dựng, xây lắp...do chủ đầu tư không còn khả năng tiếp tục dự án. Nhiều dự án BĐS phải ngừng thi công, bỏ hoang gây lãng phí đất đai, ảnh hưởng xấu đến cảnh quan môi trường. Một số doanh nghiệp KDBĐS rơi vào tình trạng kinh doanh thua lỗ, phá sản, ảnh hưởng lớn đến tình hình KT-XH. Chi tiết một số dự án như bảng 2.4. 13
Bảng 2.4: Danh mục các dự án có dấu hiệu đầu tƣ không hiệu quả ĐVT: Tỷ đồng Tổng mức đầu tƣ (TMĐT) TT Tên cơ quan/đơn vị Ghi chú CT TNHH MTV Hà I Thành Dự án tạm dừng, dở 1 Dự án KĐT tại Mê Linh 510,47 510,47 dang, chưa hoàn thiện đầu tư II TCT Thành An Dự án Khu nhà ở, dịch vụ thương mại và văn Dự án tạm dừng, dở 2.1 phòng làm việc tại 694,4 694,4 dang, chưa Phường Nhân Chính, hoàn thiện đầu tư Thanh Xuân Dự án tổ hợp văn phòng, Dự án tạm dừng, dở dịch vụ thương mại và 2.2 804 804 dang, chưa nhà ở Thành An Tower hoàn thiện đầu tư tại 21 Lê Văn Lương Tổng công ty truyền III 1678 1678 thông đa phƣơng tiện Các dự án đã được đầu tư xong và đưa vào sử dụng nhưng chưa đạt tối đa công Dự án xây dựng trụ sở suất, công năng sử 3 Đài truyền hình kỹ thuật 624 624 dụng thấp có nguy cơ số giảm hiệu quả, lãng phí nếu quá trình bàn giao tài sản giữa VTC và Đài Truyền hình kỹ thuật số VTC kéo dài Nguồn: Tổng hợp từ các công ty và tổng công ty nhà nước, 2017 14
Giai đoạn 2009 - 2014 quỹ nhà ở của thành phố tăng từ 134,2 triệu/m2 lên 166,8 triệu/m2, diện tích bình quân nhà ở tăng từ 20,8 m2/người lên 23,6 m2/người [34]. Chất lượng nhà ở ngày càng được nâng cao, nhiều khu nhà ở mới khang trang đã và đang dần dần thay thế các khu nhà ở cũ bị xuống cấp, hư hỏng. Nhiều khu dân cư mới, tuyến phố mới được hình thành, góp phần vào việc chỉnh trang bộ mặt đô thị. Mô hình nhà ở chung cư cao tầng phát triển ngày càng đa dạng từ quy mô, chất lượng, đến đa chức năng sử dụng, tạo nên những khu vực dân cư với môi trường sống văn minh, tiện lợi và hiện đại như các khu: Royal City, Times City của Tập đoàn Vingroup... Sau một thời gian “đóng băng”, thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc từ nửa cuối năm 2013, trong giai đoạn 2014-2016 và 6 tháng đầu năm 2017 tiếp tục đà phục hồi tích cực, thể hiện qua các nhiều mặt. Lượng giao dịch tăng ổn định chủ yếu tại phân khúc căn hộ có diện tích vừa và nhỏ, các dự án đã hoàn thành, dự án tại khu vực có đầy đủ các công trình hạ tầng. Nhiều dự án được triển khai trở lại như dự án Khu ngoại giao đoàn, các dự án dọc đường Tố Hữu, Lê Văn Lương, các dự án tại khu vực Tây Hồ, Thanh Xuân, Long Biên...Nhiều dự án trước kia chủ đầu tư tạm dừng do thiếu vốn nay được triển khai trở lại, các chủ đầu tư uy tín như Vingroup, Sungroup, Gleximco, Nam Cường... triển khai đầu tư nhiều dự án lớn với tiến độ nhanh đã lấy lại niềm tin của khách hàng. Các thông tin về các dự án điển hình trong phân đoạn TTBĐS tại Hà Nội được thể hiện ở bảng 2.5 dưới đây: 15
Bảng 2.5: Một dự án điển hình trong thị trƣờng bất động sản tại Hà Nội Tổng diện Tổng Giá bán DA Quy Quy tích xây vốn đã hoàn Tên dự Chủ đầu Địa mô hoạch dựng đầu tƣ thành án tƣ điểm dự án (Triệu Triệu/m2 (ha) (m2) USD) hoặc USD/m2 Biệt thự Đường và 2 3.500-4.000 Golden Tập đoàn Hoàng tòa 2 USD/m2 (nhà Weslake Tungshinh Hoa tháp chung cư) Thám 23 Phân tầng đoạn Tòa nhà cao 70 Đường Landmark Tập đoàn tầng, 2.600-3500 Phạm 4,6 1.050 Tower Keangnam cùng 579.000 USD/m2 Hùng 2 tòa cao 47 tầng Biệt thự 3.000- Vinhome Biệt Long 4.000 USD tùy Vinhome 183,5 720.000 455 Riverside thự Biên thuộc loại biệt thự Liên doanh 1.500 UDIC và Biệt Đường USD/m2 (nhà Nam Cty Thanh thự, Lạc chung cư); Thăng viên DPIP 394,135 2.817.600 2.100 chung Long 4.800- Long thuộc Tập Phân cư Quân 5.600USD/m2 đoàn đoạn (biệt thự) CIPUTRA bậc Biệt trung Công ty CP thự, cao Văn đầu tư và nhà Biệt thự 4.800 Giang, Ecopark phát triển vườn 500ha 800 USD/m2 Hưng đô thị Việt và Yên, Hưng chung cư Phân Biệt Tứ 16-19 triệu/m2 Đô thị đoạn Tổng công thự, Hiệp, (nhà chung mới Linh 200 * bậc ty HUD nhà Hoàng 990.000 cư); 50-80 Đàm trung vườn Mai triệu/m2 (nhà 16
bình và thấp tầng) chung cư Biệt 18-25 triệu/m2 thự, Mỹ ( chung Đô thị Tổng công nhà Đình, cư); 75-115 mới Mỹ ty Sông vườn 36 400 Từ 229.490 triệu/m2 (đất Đình Đà và Liêm biệt thự, nhà chung vườn) cư Khu Đô thị Yên Tổng công nhà ở Nam Hòa, 19-21 triệu/m2 ty tái 56,4 82 Trung Cầu 380.000 (nhà chung cư) Phân HADINCO định Yên Giấy đoạn cư bậc Khu Khu Đô thấp Tổng công nhà ở Đường thị Trung 18-20 triệu/m2 ty tái Lê Văn 30 40 Hòa Nhân 137.893 (nhà chung cư) HADINCO định Lương Chính cư Nguồn: Tổng hợp thông qua các sàn giaodịch BĐS và các Trung tâm môi giới nhà đất trên địa bàn Hà Nội TTBĐS năm 2016 và đầu năm 2017 tiếp tục tăng trưởng ổn định. Các giao dịch thành công trên thị trường sơ cấp chủ yếu là các dự án căn hộ chung cư trung cấp và cao cấp. Các dự án có số lượng giao dịch tăng và giá tăng trong thời gian gần đây đều nằm tại các khu vực đã và đang hoàn thiện tạ tầng giao thông tại các quận, huyện vùng ven, có quy hoạch tốt, gần trung tâm như quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, Hà Đông, Hoàng Mai...Điều đáng chú ý là phần lớn người mua nhà để ở, lượng mua đầu cơ giảm đáng kể. Cơ cấu hàng hóa BĐS được điều chỉnh hợp lý hơn 60 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; gần 90 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp hơn với nhu cầu thị trường... Các dự án mới đã được thiết kế, phê duyệt phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường (diện tích từ 50-70m2, giá bán dưới 2 tỷ đồng). Nhóm các dự án trong phân khúc thị trường dành cho người thu nhập thấp và nhà ở chính sách. Phân đoạn nhà chính sách và nhà cho người thu nhập thấp có ít công ty tham gia do hiện tại đầu tư vào mảng này mang lại hiệu quả không cao. 17
Bên cạnh đó, hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của TTBĐS đã từng bước được hoàn thiện, hình thành khung pháp lý, tạo điều kiện để TTBĐS phát triển, môi trường đầu tư ngày càng thông thoáng và thuận lợi cho cả các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. 2.4. Đánh giá chung về Thể chế quản lý nhà nƣớc về kinh doanh bất động sản từ thực tiễn thành phố Hà Nội Sau khi có Luật KDBĐS 2014 thì bộ máy QLNN về KDBĐS đã và đang dần hoàn thiện và chặt chẽ, phù hợp với TTBĐS nói chung và lĩnh vực KDBĐS nói riêng, cụ thể phân công chi tiết đến từng phòng ban thuộc các sở, ban ngành.... Thứ hai, nguồn vốn cho TTBĐS nói chung cũng như dòng sản phẩm giá rẻ, nhà ở cho người thu nhập thấp còn hạn chế, chưa đáp ứng phù hợp với thực tế. Thứ ba, hệ thống thông tin, dữ liệu TTBĐS vẫn chưa được cải thiện, các dự báo về thị trường thiếu và không sát với thực tế. Điều này ảnh hưởng lớn tới sự điều hành của Chính phủ và các quyết định của Chủ đầu tư trở nên thiếu chính xác, nhiều rủi ro. Người dân cũng chịu nhiều thiệt thòi khi không đủ thông tin khi quyết định mua nhà. Có những điểm yếu và hạn chế trên nguyên nhân do: Thứ nhất, Việt Nam chưa hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, quy luật cung cầu vận hành không hoàn hảo, hiện tượng đầu cơ trục lợi phổ biến dẫn đến sự méo mó của thị trường, khó khăn trong hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực KDBĐS. Thứ hai, tư duy đối với nền kinh tế thị trường còn hạn chế dẫn đến hoạt động quản lý nhà nước còn bất cập, văn bản quản lý nhà nước được ban hành nhiều nhưng hiệu quả không cao, hệ thống luật pháp chưa ngăn chặn được tình trạng đầu cơ trục lợi gây mất ổn định của thị trường BĐS; nhiều chính sách được ban hành không phù hợp với Việt Nam trong bối cảnh mới, chưa tuân thủ theo các quy luật của kinh tế thị trường. Thứ ba, năng lực quản lý nhà nước còn nhiều hạn chế. Sự yếu kém trong điều hành thị trường BĐS gây nhiều trở ngại đối với các bên tham gia thị trường. Năm 2016, về cơ bản, các thể chế quản lý chính sách nhà nước đã hoàn thành, tuy nhiên cần tiếp tục rà soát những vấn đề còn tồn tại, bất cập để sửa đổi, bổ sung. Trong đó, đẩy mạnh phân cấp triệt để cho các địa 18