Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Quản lý kinh tế: Công tác xác định giá đất để chống thất thu ngân sách địa phương

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:29

Thêm vào BST

Báo xấu

8
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn "Công tác xác định giá đất để chống thất thu ngân sách địa phương" được hoàn thành với mục tiêu nhằm đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động xác định giá đất nhằm chống thất thu ngân sách địa phương.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Quản lý kinh tế: Công tác xác định giá đất để chống thất thu ngân sách địa phương

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA TRẦN ĐỨC HỮU CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ CHỐNG THẤT THU NSĐP Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 8310110 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ HÀ NỘI- 2023
Công trình được hoàn thành tại: HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA Người hướng dẫn khoa học: PGS – TS Lê Chi Mai Phản biện 1: PGS.TS.Mai Ngọc Anh, Trường Đại học Kinh tế quốc dân Phản biện 2: TS Nguyễn Thế Trung, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh Luận văn được bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ, Học viện Hành chính Quốc gia Địa điểm: Phòng họp 4B, Nhà G- Hội trường bảo vệ luận văn thạc sĩ, Học viện Hành chính Quốc gia Số: 77 Đường Nguyễn Chí Thanh Quận Đống Đa Thành phố Hà Nội Thời gian: Vào hồi 9 giờ 21 tháng 7 năm 2023
MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài luận văn Trong các năm qua nguồn thu từ đất luôn chiếm một tỷ trọng lớn trong NSĐP. Quản lý tài chính về đất đai trở thành một trong các nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Hiện nay công tác xác định giá đất và chấp hành nghĩa vụ với NSNN của các Dự án về đất đai và công tác kê khai giá bán nhà đất để thu NSNN về các khoản thuế, phí lệ phí liên quan chưa đạt hiệu quả cao. Chính vì lý do trên, mà học viên đã chọn đề tài: ”Công tác xác định giá đất để chống thất thu NSĐP”để có thể vận dụng những kiến thức lý luận và thực tế vào nghiên cứu, phân tích, đánh giáthực trạng về công tác xác định giá đất; đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong xác định giá đất để chống thất thu NSĐP. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đề tài luận văn Những nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam, nghiên cứu về nội dung QLNN đối với giá đất còn tập trung chỉ vào một vài vấn đề, chưa cụ thể hết các nội dung, chủ yếu là nghiên cứu chung về QLNN hoặc công tác quản lý đất đai, đánh giá liên quan đến định giá đấtcần được khai thác sâu hơn. Để nâng cao công tác xác định giá đất giúp các địa phương chống thất thu trong NSNN hiện nay cũng chưa có tác giả nào nghiên cứu chuyên sâu về đề tài này. Đây cũng là một lý do để học viên lựa chọn đề tài sau nhiều năm công tác trong ngành. 3. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn - Mục tiêu: Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động xác định giá đất nhằm chống thất thu NSĐP. - Nhiệm vụ: Nghiên cứu, làm rõ những quy định của 1
pháp luật.Phân tích, đánh giá thực trạng xác định giá đất của một số địa phương,đểchỉ những hạn chế, tồn tại trong quá trình thực hiện xác định giá đất. Đề xuất và đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạtđộng xác định giá đất nhằm chống thất thu NSĐP. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn - Đối tượng nghiên cứu:Công tác xác định giá đất tại các dự án đất của một số địa phương. - Phạm vi nghiên cứu: các nội dung liên quan công tác xác định giá đất; số liệu, tình hình quản lý để nghiên cứuđược lấy từ các các thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đấttrên địa bàn tỉnh Quảng Ninh, thành phố Hải Phòng, tỉnh Hải Dương qua kết quả kiểm toán của Kiểm toán Nhà nước khu vực VI từ 01/01/2017 đến 31/12/2021 và định hướng giải pháp đến 2030. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của luận văn Phương pháp luận: chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp thống kê; thu thập; Phương pháp phân tích; Phương pháp tổng hợp. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn. Ý nghĩa khoa học: khái quát và hệ thống hóa những vấn đề lý luận và pháp lý. Ý nghĩa thực tiễn: phân tích, đánh giá thực trạng để đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạtđộng xác định giá đất để chống thất thu trong NSĐP. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, luận văn gồm 3 chương: - Chương 1 Cơ sở lý luận về đất đai, giá đất, định giá đất và tác động đến thu Ngân sách địa phương 2
- Chương 2 Thực trạng xác định giá đất tại các địa phương. - Chương 3 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động xác định giá đất nhằm chống thất thu NSĐP. CHƯƠNG 1:CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤT ĐAI, GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN THU NGÂN SÁCH ĐỊA PHƯƠNG 1.1. Khái quát về đất đai và giá đất 1.1.1. Khái niệm, vai trò và đặc trưng của đất đai - Khái niệm: Khái quát đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, là một nguồn lực của một quốc gia. Đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất và mọi thứ sinh sôi trênđất, không do lao động và con người làm ra. - Vai trò của đất đai: là nguồn tài nguyên quý báu, là nguồn của cải cải vô giá, là nơi cư trú của con người, là cơ sở cho mọi lĩnh vực sản xuất vật chất, là cơ sở để vạn vật sinh trưởng, làm nền tảng cho sự tồn tại, phát triển. Đất đai không thể tự sinh ra thêm, là một nguồn tài nguyên hữu hạn nhưng nhu cầu sử dụng lại không bao giờ mất đi tăng dần theo sự phát triển. - Đặc trưng của đất đai:(1) Có vị trí cố định; (2) Có hạn về diện tích; (3) Tính năng lâu bền; (4) Chất lượng khác nhau. 1.1.2. Khái niệm, bản chất, đặc trưng về giá đất và định giá đất a. Khái niệm giá đất:Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá trị 3
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. b. Bản chất của giá đất: (1) không thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn có của đất đai và giá của bất động sản vì còn giá trị hữu hình và giá trị vô hình; (2) giá đất chứa đựng nhiều yếu tố địa phương, yếu tố vùng, mang tính cục bộ, biến động theo từng giai đoạn cụ thể, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như xã hội, kinh tế...(3) giá đất bị chi phối bởi yếu tố tâm lý, yếu tố pháp lý; (4) giá đất bị chi phối bởi mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất qua quá trình khai thác các lợi ích có được từ đất. c. Đặc trưng của giá đất: (1) không giống nhau về cơ sở giá cả; (2) không giống nhau về thời gian hình thành; (3) không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai; (4) Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định; (5) có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt; (6) không giống nhau về hiện tượng khấu hao; (7) Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng. d. Định giá đất: là một trong các quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước; là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường; là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng. 1.2. Tác động của giá đất đến thu ngân sách địa phương: Các khoản thu từ đất là một nguồn thu quan trọng cho NSNN; giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, trong công tác quản lý Nhà nước và tác động tới sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương; Giá đất là căn cứ quan trọng nhất 4
để xác định các nghĩa vụ tài chính từ đất đai,định giá đất giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, đảm bảo khai thác có hiệu quả nguồn lực đất đai. 1.3. Công tác xác định giá đất: - Nguyên tắc xác định giá đất: (1) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;(2) Theo thời hạn sử dụng đất; (3) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;(4) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. - Các phương pháp xác định giá đất: (1) Phương pháp so sánh trực tiếp; (2) Phương pháp chiết trừ; (3) Phương pháp thu nhập; (4) Phương pháp thặng dư; (5) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. - Trình tự xác định giá đất đối với ngân sách địa phương:(1) Xác định mục đích định giá đất cụ thể; (2) Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất; (3) Xây dựng phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh;(4) Thẩm định phương án giá đất; (5) Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh quyết định; (6) UBND cấp tỉnh quyết định giá đất. 1.4. Các tiêu chí đánh giá tác động của công tác xác định giá đất đến thu ngân sách địa phương - Các yếu tố ảnh hưởng đến xác định giá đất đang được các địa phương xem xét khi định giá: (1) Vị trí; (2) Diện tích; 5
(3) Mặt tiền, chiều sâu; (4) Hình dáng; (5) Hệ thống cơ sở hạ tầng; (6) Khả năng sinh lời; (7) Tình trạng pháp lý của BĐS; (8)Quy định về xây dựng; (9) Quy hoạch đô thị. - Các yếu tố ảnh hưởng đến xác định giá đất chưa được các địa phương xem xét khi định giá: (i) Về các yếu tố tự nhiên có thể kể đến (1) Địa hình, (2) Hình thức,(3) Địa chất, (4) Môi trường, (5) Rủi ro về thiên nhiên; (ii) Về các yếu tố kinh tế có thể kể đến (1) Tỷ lệ phát triển kinh tế, (2) Tỷ lệ thất nghiệp, (3) Sự ổn định đồng tiền; b. Về các yếu tố nhân tố xã hội có thể kể đến (1) Mật độ nhân khẩu, (2) Trình độ giáo dục, văn hóa, (3) Trạng thái ổn định chính trị,(4) An ninh xã hội, (5) Đầu cơ nhà đất, (6) Tiến trình đô thị hóa; (iii) Về các yếu tố liên quan đến thị trường có thể kể đến (1)Người tham gia thị trường BĐS, (2) Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực, (3) Tính hữu dụng của BĐS, (4) Nhu cầu loại BĐS trên thị trường, (5) Cung - cầu trên thị trường; (iv) Về các yếu tố liên quan đến can thiệp của Nhà nước có thể kể đến (1) Chế độ về đất, (2) Chế độ nhà ở, (3) Chính sách về giá đất, (4) Chính sách thuế, (5) Thay đổi về hành chính. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI CÁC ĐỊA PHƯƠNG 2.1. Công tác xác định giá đất tại các địa phương 2.1.1. Các văn bản quy phạm pháp lý áp dụng cho lĩnh vực đất đai hiện hành:(1) Văn bản Luật của Quốc Hội; (2) Các Nghị định của Chính Phủ; (3) Các Thông tư liên tịch của các Bộ; (4)Các Thông tư của Bộ Tài chính; (5)Các Thông tư của Bộ Tài nguyên & Môi trường. 2.1.2. Các cơ quan quản lý có chức năng nhiệm vụ 6
của về đất đai tại các địa phương gồm: (1). UBND các cấp (UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện); (2) Sở TN&MT; (3) Sở Tài chính; (4) Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc tại TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh); (5) Phòng TN&MT huyện, thành phố, thị xã. 2.1.3. Thẩm quyền xác định giá đất tại các địa phương: Thẩm quyền xác định giá đất tại các địa phương là do UBND cấp tỉnh quyết định. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể,cơ quan quản lý đất đai có thể thuê tổ chức có chức năng để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. 2.1.4. Thực hiện trình tự xác định giá đất: Bước 1. Lập kế hoạch định giá đất cụ thể; Bước 2. Chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể; Bước 3. Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất và xây dựng phương án giá đất; Bước 4. Thẩm định và hoàn chỉnh dự thảo phương án giá đất cụ thể; Bước 5. Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND tỉnh quyết định; Bước 6. UBND cấp tỉnh quyết định giá đất. 2.2. Phân tích về công tác định giá đất tại một số dự án trên địa bàn một số địa phương là tỉnh Hải Dương, tỉnh Quảng Ninh và thành phố Hải Phòng thông qua các Biên bản kiểm toán, kiểm tra giá đất của dự án. 2.2.1. Phân tích các sai sót, vướng mắc, tồn tại trong 7
công tác định giá đất tại 03 dự án trên địa bàn tỉnh Hải Dương và các ảnh hưởng tới thu ngân sách địa phương - Dự án thực hiện tính giá đất theo tổng mức đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, quy định các khoản chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng, chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng, lợi nhuận nhà đầu tư sẽ được xác định lại theo quyết toán. Tuy nhiên khi Dự án hoàn thành được quyết toán, có thay đổi các chi phí lại chưa được xác định lại giá đất. - Xác định số liệu tính toán khi định giá chưa phù hợp, chưa căn cứ với số liệu trong hồ sơ dự án; xác định khoản lợi nhuận nhà đầu tư trên tổng chi phí đầu tư bao gồm cả chi phí lãi vay, xác định các chi phí không phù hợp; Các chi phí thuộc tổng mức đầu tư được phê duyệt nhưng khi thực hiện đầu tư xây dựng dự án nhà đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện chưa đúng với hồ sơ đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; xác định chi phí lãi vay cho cả chi phí bồi thường giải phòng mặt bằng là không phù hợp do nhà đầu tư tự nguyện ứng ra được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo Luật Đất đai... 2.2.2. Phân tích các sai sót, vướng mắc, tồn tại trong công tác định giá đất của15 dự án tại thành phố Hải Phòngvà các ảnh hưởng tới thu ngân sách địa phương - Dự án xác định tiền sử dụng đất, giá đất sai thời điểm giao đất. Tính trừ giá chi phí đầu tư ban đầu của toàn bộ diện tích thực hiện dự án vào giá trị quyền sử dụng đất ở từ đó xác định đơn giá bình quân chưa phù hợp; Các ngành không thực hiện sử dụng đúng phương pháp xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, không thuê tổ chức có chức năng thẩm định để xác định tiền sử dụng đất của Dự án theo quy định và văn bản Bộ 8
Tài chính; Dự án có quyết định thu hồi một phần diện tích chưa nêu rõ có thu hồi diện tích xây nhà ở để bán theo cơ chế kinh doanh hay không, sau thời điểm thu hồi đất vẫn căn cứ giá đã tính toán để xác định tiền sử dụng đất đối với diện tích đất còn lại được giao cho Chủ đầu tư. - Xác định giá đất nhiều lần có dự án chiều hướng làm giảm tiền sử dụng đất phải nộp NSNN, đồng thời làm tăng chi phí thẩm định giá đất (do Chủ đầu kiến nghị giá quá cao, thành viên Hội đồng định giá chưa thống nhất); Có dự án xác định giá đất chưa hợp lý và chưa có căn cứ khi áp dụng phương pháp so sánh chỉ căn cứ thông tin của 01 tài sản chuyển nhượng thành công, lựa chọn, thu thập thông tin về 03 tài sản so sánh nhưng chưa được giao dịch thành công, lựa chọn tài sản so sánh không đúng phương pháp xác định giá đất được quy định. - Xác định sai các số liệu so với các văn bản nhà nước ban hành; xác định các số liệu không có sự thống nhất khi định giá; đưa ra các số liệu nhưng không có thuyết minh cụ thể cơ sở tính; áp dụng các số liệu trên cơ sở sử dụng một văn bản chưa phù hợp mà nếu áp dụng một văn bản khác sẽ thu được giá cao hơn; còn các chỉ tiêu áp dụng chưa đảm bảo tính chính xác, logíc. - Dự án có diện tích đất ở đã giao từ lâu nhưng chưa phê duyệt giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện thu hồi một phần diên tích bàn giao cho đơn vị khác và đã tính giá cho cả phần diện tích thu hồi; Xác định diện tích đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất còn chưa phù hợp Luật đất đai khi gộp chung diện tích đất ở được giao lâu dài và diện tích đất cho thuê thời hạn 50 năm để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê 9
đất; xác định thiếu doanh thu phát triển và chi phí phát triển của phần xây dựng nhà ở thương mại trên diện tích đất ở giao lâu dài làm thay đổi kết quả đơn giá tiền sử dụng đất; Xác định chi phí phát triển không căn cứ vào thỏa thuận thiết kế được duyệt của các cơ quan có thẩm quyền; Xác định cơ cấu vốn vay chưa phù hợp khi dự án được duyệt điều chỉnh lại cơ cấu vốn vay. - Phương pháp thặng dư kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp, sử dụng chiết khấu dòng tiền để xác định giá đất tại khu đất cần định giá có kết quả còn thấp hơn xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất -Xác định thiếu hệ số tăng thêm, mật độ xây dựng, diện tích sàn, thời gian thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án có sự thay đổi so với chỉ tiêu đưa vào áp dụng tại chứng thư thẩm định giá làm thay đổi doanh thu phát triển và chi phí phát triển dẫn đến phải xác định lại giá đất 2.2.3. Phân tích các sai sót, vướng mắc, tồn tại trong công tác định giá đất của18 dự án tại tỉnh Quảng Ninhvà các ảnh hưởng tới thu ngân sách địa phương - Dự án phải xác định lại doanh thu bán công trình, chi phí xây dựng trên đất theo thiết kế đô thị của các công trình sau khi điều chỉnh giảm tầng cao; điều chỉnh tỷ lệ tăng giá bán công trình trên đất; Xác định giá đất giả định các yếu tố sai so số liệu thực hiện; không tách diện tích chưa GPMB ra khỏi dự án làm tăng chi phí dự toán đầu tư dự án; phương án tính tiền sử dụng đất không điều chỉnh thời gian theo thực tế thực hiện dự án; chưa áp dụng suất vốn đầu tư Bộ Xây dựng đúng kỳ đã ban hành; phân kỳ doanh thu theo tiến độ bán hàng chưa căn cứ các báo cáo có hiệu lực; chưa thực hiện chuyển nhượng hết các lô 10
đất theo hồ sơ được duyệt, không xác định được tỷ lệ tăng giá bất động sản theo thời gian tương ứng với sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng. -Doanh thu phát triển quy về thời điểm định giá tăng, do xác định lại lợi thế vị trí các ô đất, Chi phát quảng cáo, bán hàng tăng do tăng doanh thu phát triển thu được; Thời gian từ khi có quyết định giao đất đến khi có quyết định phê duyệt đơn giá đất kéo dài; lựa chọn 03 tài sản tương tự để so sánh còn có sự bất cập về việc đưa ra các hệ số điều chỉnh; lựa chọn tài sản đã trúng đấu giá không sát, cách xa thời gian định giá, sau đó thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt dựa trên phương pháp thống kê kinh nghiệm, không dựa trên cơ sở căn cứ vào điều tra thị trường - Chi phí phát triển xác định chưa chính xác giảm so với giá trị dự toán được thẩm định do giảm trừ chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán, giảm trừ giá trị dự toán hạng mục, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác điều chỉnh giảm tương ứng; xác định lại khối lượng của các hạng mục và các chi phí khác kèm theo; phân kỳ lại chi phí phát triển theo thời gian đầu tư xây dựng; thay đổi tiến độ giải ngân cho phù hợp các văn bản pháp lý; Chưa có biện pháp sử dụng tối ưu trong đầu tư làm tăng chi phí giảm giá trị đất của Dự án. 2.3. Đánh giá chung về công tác xác định giá đất tại các địa phương 2.3.1. Các kết quả đạt được: Các địa phương đã thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn thực hiện của các Bộ, ngành. 2.3.2. Những hạn chế trong công tác định giá đất tại 11
các địa phươngcó ảnh hưởng làm thất thu tới thu ngân sách địa phương Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đánh giá: ”Chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai chưa thực sự khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững; chưa hạn chế được tình trạng lãng phí và vi phạm pháp luật về đất đai; cơ cấu nguồn thu từ đất chưa bền vững. Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất được xác định thưởng thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương. Chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Năng lực quản lý Nhà nước về đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu. Cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin đất đai chưa được hoàn thiện. Đất đai chưa được khai thác, sử dụng hiệu quả để trở thành nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước. ... Tổng hợp trong công tác định giá đất tại các địa phương còn có các hạn chế như sau: a. Quá trình thực hiện công tác định giá còn những hạn chế như sau: (1) Giao đất thực hiện dự án sử dụng hình thức chỉ định nhà đầu tư, không thông qua đấu giá; xác định giá theo các phương pháp hiện hành do địa phương lựa chọn tùy tiện dẫn đến nhiều bất cập, hạn chế, sai sót và làm thất thoát NSNN; (2) Thời gian từ khi có quyết định giao đất đến khi phê duyệt đơn giá đất kéo dài làm chậm thu vào NSNN, chậm tiến 12
độ xây dựng và phát huy hiệu quả của dự án đầu tư; (3) Công tác định giá đất tại các địa phương khi định giá đất chưa thực sự sát với mức giá thị trường;Giá đất xác định không phù hợp với thời điểm giao đất thực tế; (4) Công tác định giá đất trong nhiều trường hợp chưa đáp ứng kịp thời với tiến độ thu tiền và tiến độ để triển khai dự án nguyên nhân chủ yếu do cơ chế và quy trình hành chính trong khâu tổ chức thực hiện; (5) Triển khai dự án sau khi đã xác định giá đất một số chủ đầu tư chưa tuân thủ các quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng; chưa tuân thủ quy hoạch xây dựng, triển khai trước khi được cấp phép hoặc vi phạm về giấy phép xây dựng, tiến độ triển khai, thực hiện nhiều dự án còn chậm so với kế hoạch; (6) Còn có các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đối với một số dự án không đúng đối tượng; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa hoàn thành việc giải phóng mặt bằng; cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng đất lâu dài đối với đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh không đúng quy định; (7) Xác định giá đất cho công tác bồi thường GPMB của cơ quan Nhà nước có xu hướng phổ biến là mức giá bồi thường thấp hơn giá thị trường là một trong những nguyên nhân chính tạo nên sự phức tạp của khiếu nại; giá đất tính tiền bồi thường vẫn mang tính áp đặt và được quyết định với những tiêu chí định tính không rõ ràng, dẫn đến mức giá bồi thường trên thực tế không đảm bảo yêu cầu phù hợp giá thị trường, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất;Diện tích đất tính tiền bồi thường, hỗ trợ về đất, hỗ trợ tài sản trên đất của một số 13
dự án không đúng với thực tế. (8) Các dự án đầu tư được giao đất là thường có thời hạn thi công nhiều năm, trong quá trình thực hiện có sự điều chỉnh về quy hoạch so với ban đầu, làm tăng diện tích tính thu tiền sử dụng đất nhưng nhiều chủ đầu tư không kê khai để nộp tiền sử dụng đất;Các cơ quan quản lý chưa cập nhật các thay đổi về quy hoạch của dự án làm cơ sở để UBND tỉnh phê duyệt thay đổi giá đất thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. (9) Các cơ quan quản lý đất đai chưa thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ theo quy định khi một số dự án chưa xác định hoặc đã xác định giá đất nhưng chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đã thực hiện chuyển nhượng, chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng đã được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. (10) Xác định giá đất theo quyết định giao đất có diện tích thấp hơn trên bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Chưa kịp thời xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất với phần diện tích đất giao bổ sung. Có diện tích đất đã giao nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dẫn đến chậm thời gian xác định giá đất từ khi có quyết định giao đất. (11) Có dự án: xác định giá đất theo giá đất tại thời điểm lập dự án, không phải thời điểm có quyết định giao đất; không thực hiện đúng và so sánh giữa các phương pháp xác định giá đất; không thuê doanh nghiệp có chức năng thẩm định để giá xác định giá đất, tiền sử dụng đất của Dự án mà để bộ phận không có chuyên môn thực hiện; Các dự án chia làm nhiều 14
giai đoạn giao đất nên có nhiều dự án có diện tích đã được giao nhưng chưa được định giá đất; thực hiện thu hồi một phần diện tích bàn giao mà không xác định lại giá đất hoặc tính giá trị diện tích đã thu hồi để giảm trừ. (12) Dự án xác định giá không phù hợp lợi ích nhà đầu tư, giá quá cao dẫn đến phải xác định lại nhiều lần làm tăng chi phí thẩm định giá đất, lãng phí thời gian và công sức của các bộ phận liên quan trong công tác định giá. b. Trong quá trình áp dụng các phương pháp định giá đất còn tồn tại hạn chế như sau Phương pháp xác định giá đất hiện nay chưa được hướng dẫn cụ thể, không rõ ràng, còn nhiều bất cập nên vướng mắc trong quá trình thực hiện. Chưa áp dụng những phương pháp định giá đất phù hợp nhất để áp dụng cho các dự án.Cụ thể tồn tại hạn chế trong phương pháp định giá đất khi áp dụng gặp phải là: (1) Đối với Phương pháp triết trừ và Phương pháp thu nhập: trên thực tế định giá đất, 2 phương pháp này ít được sử dụng do phụ thuộc vào nhiều thông số (giá trị tài sản trên đất, thu nhập ròng bình quân), độ chính xác không cao, giá đất được định giá theo phương pháp này thường có khoảng chênh lớn so với giá thị trường, đặc biệt là phương pháp thu nhập. (2) Phương pháp sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất: phương pháp này áp dụng cho các thửa đất có giá trị thấp; giá đất được xây dựng trên cơ sở khảo sát và áp dụng chung nên không phù hợp với từng thửa đất cụ thể với mục đích sử dụng, điều kiện sử dụng, lợi thế sử dụng khác nhau. (3) Phương pháp so sánh trực tiếp: Thường xuyên được 15
áp dụng và có sai sót trong áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp: (1) lựa chọn tài sản so sánh (2) các hệ số điều chỉnh. (4) Phương pháp thặng dư: (1) chứa đựng những rủi ro, bất cập của phương pháp so sánh; (2) xác định doanh thu, chi phí dự án tiềm ẩn nhiều rủi ro sai sót; (3) phương án đầu tư không phải là tốt và hiệu quả, nhưng vẫn xây dựng để thẩm định giá; (4) thực hiện triển khai không theo phương pháp định giá đã tính toán; (5) Tỷ lệ chiết khấu trong phương pháp thặng dư nhiều địa phương có chỗ thực hiện có chỗ lại không tính tỷ lệ trượt giá. 2.3.3. Nguyên nhân của hạn chế trong công tác định giá đất tại các địa phương 2.3.3.1. Các nguyên nhân khách quan (1) Các thửa đất ít có sự tương đồng nên quá trình định giá đất thường không có sự thống nhất, đồng nhất; chưa thể xây dựng được một hệ thống các mẫu tiêu biểu cho so sánh giá đất tại các vùng, các khu vực. (2) Giá thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở để hình thành giá đất, nhưng cũng phụ thuộc vào các tác động về mặt tâm lý của người mua.Trong mua bán các cá nhân có xu hướng làm hợp đồng với giá thấp hơn thực tế dẫn đến khó tiếp cận được đầy đủ thông tin thị trường. (3) Chưa quy định cụ thể việc lựa chọn, áp dụng các phương pháp định giá đất trong quá trình xác định giá đất cụ thể. (4) Công tác định giá đất do các cá nhân thực hiện lại thường là làm việc kiêm nhiệm, chưa có sự đào tạo bài bản, thời gian đầu tư cho công tác định giá đất còn nhiều hạn chế. 16
(5) Các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất: chỉ được thuê thực hiện định giá đất, xây dựng phương án giá đất, không tham gia trong quá trình quyết định giá đất để xem xét các yếu tố ảnh hưởng giá đất chưa hợp lý; là đơn vị được thuê xây dựng phương án giá đất cho cơ quan Nhà nước xem xét, quyết định nên ít chịu trách nhiệm trong công tác định sai giá đất. (6)Quy định pháp luật hiện hành không xác định cụ thể thế nào là “phù hợp giá đất phổ biến trên thị trường” nên quyết định giá đất cụ thể chịu ảnh hưởng nhiều từ phương pháp định giá, ý kiến cơ quan định giá chứ rất khó xác định là giá đất phổ biến trên thị trường để quyết định. (7) Luật đất đai và Văn bản quy định của Nhà nước về đất đai hiện tại chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm đối với các cá nhân, cơ quan trong công tác định giá đất dẫn đến khi xảy ra các sai sót, sai phạm hình thức xử lý chưa mang tính răn đe (trừ trường hợp phát hiện có tham ô tham nhũng lợi dụng chức vụ quyền hạn gây hậu quả nghiêm trọng). (8) Các chính sách quản lý đất đai chưa thống nhất, nhất quán, chưa đảm bảo được thực hiện trong dài hạn; liên tục bổ sung, sửa đổi thiếu tính kế thừa gây khó khăn cho các cơ quan thực thi ở địa phương cũng như các tổ chức, cá nhân có quyền lợi liên quan. 2.3.3.2. Các nguyên nhân chủ quan (1) Chưa thực hiện nghiêm túc trong thực hiện các quy định của Luật đất đai, có hướng ưu ái nhà đầu tư theo hướng chỉ định thực hiện dự án chứ ko thực hiện đấu giá, đấu thầu. (2) Công tác quy hoạch và quản lý đầu tư dự án: Do 17
chưa có quy hoạch tổng thể nên các dự án do một chủ đầu tư thực hiện từ lập dự án đầu tư, ứng tiền giải phóng mặt bằng... và được chỉ định thực hiện dự án. Quá trình định giá đất được thực hiện sau khi đã biết chủ đầu tư dự án, vì vậy cán bộ làm công tác định giá đất phần nào bị tác động từ các nhà đầu tư và các tổ chức, cá nhân liên quan. Ngoài ra, không loại trừ có những tiêu cực nhất định trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, định giá đất dự án. (3) Chưa bảo đảm tính độc lập, khách quan trong quá trình xác định giá đất cụ thể, bị chi phối rất lớn bởi Sở TN&MT và các đơn vị tham gia ban hành giá. (4) Quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất có nơi thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế xin-cho, nhũng nhiễu, dẫn đến thất thu NSNN và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh. (5) Các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất: Nhiều trường hợp bắt tay nhà đầu tư để giảm giá đất của Nhà nước; hoặc là đơn vị được đi thuê làm tư vấn nên không làm hết trách nhiệm trong công tác định giá; một số đơn vị tư vấn trình độ cán bộ thẩm định còn yếu, không nắm bắt được thị trường và các yếu tố hình thành giá dẫn đến sai sót trong công tác tư vấn cho các địa phương khi định giá đất. (6) Các phương pháp khác nhau, giá trị quyền sử dụng đất khác nhau, người xây dựng giá đất có thể thu thập thông tin theo phương pháp họ mong muốn để định giá đất. Chênh lệch giá đất rất lớn giữa các phương pháp xác định giá khác nhau là một khoảng trống pháp lý dễ bị lợi dụng để trục lợi, tham nhũng trong quá trình xác định giá đất cụ thể. 18