Bài 5: Phân tích đầu tư bất động sản thương mại

Chia sẻ: Ly Minh Tan | Ngày: | Loại File: PPT | Số trang:42

Thêm vào BST

Báo xấu

159
lượt xem 56
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

BĐS thương mại là gì? Các tòa nhà văn phòng (bao gồm tất cả, từ những tòa nhà chọc trời cho đến những tòa nhà nhỏ chỉ gồm một phòng khám nha khoa Những khu căn hộ với ít nhất năm phòng Cửa hàng, cửa hiệu có thể nằm ở những trung tâm mua sắm lớn hay các trung tâm mua sắm nhỏ ở địa phương Khách sạn và nhà hàng Khu vực công nghiệp (nhà máy, kho bãi,…)

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài 5: Phân tích đầu tư bất động sản thương mại

Bài 5 PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ BĐS THƯƠNG MẠI Phan Thị Thu Hương 1
Nội dung Các loại BĐS Các động cơ đầu tư Phân tích ngân lưu và giá trị hiện tại Phân tích rủi ro Phan Thị Thu Hương 2
BĐS thương mại là gì? Các tòa nhà văn phòng (bao gồm tất cả, từ những tòa nhà chọc trời cho đến những tòa nhà nhỏ chỉ gồm một phòng khám nha khoa Những khu căn hộ với ít nhất năm phòng Cửa hàng, cửa hiệu có thể nằm ở những trung tâm mua sắm lớn hay các trung tâm mua sắm nhỏ ở địa phương Khách sạn và nhà hàng Khu vực công nghiệp (nhà máy, kho bãi,…) Phan Thị Thu Hương 3
Các cơ hội đầu tư tổng thể Quyền sở hữu các tài sản tạo ra thu nhập   BĐS đầu tư  REITS  Các tài khoản tiết kiệm  Các trái phiếu công ty  Trái phiếu chính phủ  Chứng khoán thường/ưu đãi Các tài sản phi tài chính   Hàng hóa  Kinh doanh mạo hiểm (Business Ventures)  Hàng hóa xa xỉ (Luxury Items) Phan Thị Thu Hương 4
Các mục tiêu của Nhà đầu tư trong BĐS Ngân lưu định kỳ - - Khả năng thanh khoản - Sự tăng giá - Sự gia tăng trong vốn CSH thông qua việc giảm khoản vay thế chấp - Lá chắn thuế - Tỷ suất sinh lợi vốn CSH cao - Tác dụng của đòn bẩy tài chính - Sở hữu cao ốc - Bảo hiểm lạm phát - Các yếu tố tâm lý Phan Thị Thu Hương 5
Mục đích của phân tích đầu tư  Ước lượng giá trị tài sản dựa trên nguyên lý kinh tế của Nhà đầu tư cụ thể  Các yếu tố thu nhập và chi phí (lịch sử và xu hướng)  Các mục tiêu đầu tư tùy thuộc vào Nhà đầu tư và dự án Phan Thị Thu Hương 6
Các Báo cáo hoạt động, Thu nhập và Giá trị dự kiến Phan Thị Thu Hương 7
Các khoản mục thu nhập  Tiền thuê đối với các tài sản cạnh tranh  Thu nhập hỗn hợp dựa trên các tài sản cạnh tranh  Mặt bằng bỏ không và tiền thu được dựa trên các tài sản cạnh tranh Phan Thị Thu Hương 8
Các khoản mục chi phí  Các chi phí hoạt động và chi phí quản lý  Biến phí so với định phí  Xem xét các nghĩa vụ nợ  Thẩm định không xem xét các nghĩa vụ nợ  Xem xét thuế thu nhập và các khoản khấu trừ khấu hao  Thẩm định không xem xét thuế thu nhập hoặc khấu hao  Xem xét các khoản chiết khấu/ trợ cấp để cải thiện vốn  Thẩm định có thể hoặc không thể xem xét giới Phan hạn Hương khoản trợ cấp/chiết khấu Thị Thu các 9
Thu nhập ròng từ hoạt động Thu nhập gộp tiềm năng (PGI) Trừ: Mất mát do mặt băng bỏ không/trong việc thu tiền Thu nhập gộp hiệu dụng (EGI) Trừ: Chi phí hoạt động/Phí quản lý Thu nhập ròng từ hoạt động trước nợ (NOI) Phan Thị Thu Hương 10
Phân tích ngân lưu và giá trị hiện tại Phan Thị Thu Hương 11
Phân tích ngân lưu trong/theo tiêu chí quyết định đầu tư  Hiện giá thu nhập thuần (NPV)  Được sử dụng phổ biến  Biểu thị giá trị kỳ vọng tốt hơn  Cho phép các giả định tốt hơn trong phân tích  Suất sinh lời nội bộ (IRR)  Chứa đựng những điểm yếu mà không tìm th ấy trong những chỉ số đánh giá Phan Thị Thu Hương 12
Đánh giá kết quả thực hiện đầu tư trong tương lai HAI YẾU TỐ ĐẦU TIÊN ĐƯỢC PHÂN TÍCH : 1. Thời gian nắm giữ tài sản (Holding Period)  Để đơn giản, nhiều người giả định là 10 năm  Nhà đầu tư – và tài sản – cụ thể  Giai đoạn dài hơn cung cấp phân tích tốt hơn (Chụp ảnh nhanh của một chu kỳ kinh tế thực sự tốt hơn) 2. Suất chiết khấu và tỷ lệ vốn hóa Phan Thị Thu Hương 13
Nguồn giá trị từ tài sản tạo ra thu nhập 1. Ngân lưu định kỳ (Kỳ vọng) 2. Giá trị chấp nhận của thị trường  Được xem xét ở cuối giai đoạn nắm giữ (vào lúc bán tài sản) Phan Thị Thu Hương 14
Suất chiết khấu và suất vốn hóa  Suất chiết khấu  “Chiết khấu” dòng ngân lưu theo giá trị hiện tại dựa trên lý thuyết “giá trị tiền tệ theo thời gian”  Sử dụng suất sinh lợi “tối thiểu – có thể chấp nhận” của Nhà đầu tư suốt giai đoạn năm giữ tài sản đã phân tích  Suất vốn hóa  Chuyển một ngân lưu thành một giá trị xác định  Thay đổi theo chi phí vốn và sự nhận th ức của nhà đ ầu tư về ngân lưu tương lai từ đầu tư  Có thể được xác định theo xu hướng lịch sử của các tỷ lệ vốn hóa, đặc biệt đối với các thị trường theo thời gian, loại tài sản và vị trí thị trường Phan Thị Thu Hương 15
Ước lượng giá trị thị trường của tài sản tạo ra thu nhập 1. Ngân lưu định kỳ (kỳ vọng) Sử dụng suất chiết khấu 1. Giá thị trường (Market Appreciation) Sử dụng suất vốn hóa Phan Thị Thu Hương 16
Khoản thu hồi của vốn CSH (Equity Reversion) Phan Thị Thu Hương 17
Phân tích ngân lưu đã chiết khấu (Thu nhập kỳ vọng) Công thức tính hệ số chiết khấu: PV = 1 / (1 + i)n i = Lãi suất n = Thời gian năm giữ Phan Thị Thu Hương 18
Vốn hóa thu nhập (Giá trị thị trường) Thu nhập ròng từ hoạt động (vào năm kết thúc của thời gian nắm giữ tài sản) Chia cho: suất vốn hóa Giá trị tài sản ước lượng vào lúc bán Phan Thị Thu Hương 19
Khoản thu hồi của vốn CSH 1. Sử dụng vốn hóa thu nhập để ước lương giá trị (giá bán) vào cuối giai đoạn nắm giữ tài sản Công thức: NOI đối với năm liền sau thời gian nắm giữ tài sản 2. Ước lượng chi phí bán hàng và chi phí kết thúc (hoa hồng cho người môi giới, các khoản tiền phạt trả trước, v.v.) 3. Tính toán cân đối khoản vay còn lại (Xác định “tiền thu được ròng từ doanh thu”) Phan Thị Thu Hương 20