Bài giảng Nguyên lý thẩm định giá: Chương 4.3 - ThS. Võ Thị Hoàng Vi

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:36

Thêm vào BST

Báo xấu

9
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài giảng Nguyên lý thẩm định giá - Chương 4.3: Các cách tiếp cận, cung cấp cho người học những kiến thức như: Cách tiếp cận thị trường; Cách tiếp cận chi phí; Cách tiếp cận thu nhập. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài giảng Nguyên lý thẩm định giá: Chương 4.3 - ThS. Võ Thị Hoàng Vi

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 4 CÁC CÁCH TIẾP CẬN & CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
CÁC CÁCH TIẾP CẬN
4.1 CÁC CÁCH TIẾP CẬN 01 Cách tiếp cận thị trường 02 Cách tiếp cận chi phí 03 Cách tiếp cận thu nhập 4
01 Cách tiếp cận thị trường v Khái niệm Cách tiếp cận thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường. v Cơ sở giá trị ü Cơ sở giá trị thị trường ü Cơ sở giá trị phi thị trường Your Date Here Your Footer Here 5
02 Cách tiếp cận chi phí v Khái niệm Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá. v Cơ sở giá trị ü Cơ sở giá trị thị trường ü Cơ sở giá trị phi thị trường 6
03 Cách tiếp cận thu nhập v Khái niệm Cách tiếp cận thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại. v Cơ sở giá trị ü Cơ sở giá trị thị trường ü Cơ sở giá trị phi thị trường 7
4.2 CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ 8
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
YÊU CẦU ĐẠT ĐƯỢC – Sinh viên nắm được các cách tiếp cận trong thẩm định giá – Sinh viên nắm được khái niệm, trường hợp áp dụng, quy trình thực hiện và ưu nhược điểm của phương pháp so sánh. – Vận dụng kiến thứcđã học ước tính giá trị tài sản bằng phương pháp so sánh trong những tình huống minh họa điển hình
NỘI DUNG 1 Giới thiệu 2 Các bước tiến hành 3 Công thức 4 Ví dụ 5 Phạm vi áp dụng 6 Ưu – nhược điểm
4.2.1 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH v Giới thiệu Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. (Tiêu chuẩn TĐGVN-O8)
4.2.1 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH v Giới thiệu “Tài sản so sánh” – Tài sản giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá; – Đã giao dịch thành công hoặc được chào mua, chào bán trên thị trường; – Tại địa điểm tương tự với tài sản thẩm định giá vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá. (Tiêu chuẩn TĐGVN-O8/2015) 13
4.2.1 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH vGiới thiệu “Tài sản tương tự” Là tài sản cùng loại, tương đồng với tài sản TĐG về một số đặc trưng cơ bản (mục đích sử dụng, công dụng, đặc điểm pháp lý và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật chủ yếu như nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng). (Tiêu chuẩn TĐGVN-O8) 14
4.2.1 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH v Giới thiệu “Giao dịch thành công” – Các hoạt động mua bán tài sản ĐÃ diễn ra, – Tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng - đối với đất) cho bên mua, nhận thanh toán; – Bên mua đã thanh toán cho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận. (Tiêu chuẩn TĐGVN-O8/2015) 15
4.2.1 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH vCác bước tiến hành Nghiên cứu thị trường tài sản cần thẩm định giá BƯỚC 1 Thu thập, kiểm tra thông tin tài sản so sánh BƯỚC 2 Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn BƯỚC 3 Phân tích và thực hiện điều chỉnh BƯỚC 4 Tổng hợp và rút ra mức giá ước tính BƯỚC 5 16
Nghiên cứu thị trường tài sản cần thẩm định giá 4.2.1 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH BƯỚC 1 Nghiên cứu thị trường để có thông tin về: – Giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán, – Những yếu tố có ảnh hưởng lớn đến giá của tài sản tương tự với tài sản TĐG. 17
Thu thập, kiểm tra thông tin tài sản so sánh BƯỚC 2 − Thu thập và kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được. − Đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường. − Vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá 18
Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn BƯỚC 3 −Là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau. −Ví dụ: mét, m2, m3, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sản lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn ... 19
Phân tích và thực hiện điều chỉnh BƯỚC 4 − Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá. − Thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh; − Tìm ra mức chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh. 20
Phân tích và thực hiện điều chỉnh BƯỚC 4 Cách thức phân tích: − Phân tích định lượng: phân tích cặp, hồi quy, thống kê,…tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ %. − Phân tích định tính: so sánh tương quan, xếp hạng, phỏng vấn chuyên gia. Mục đích: −Nhằm rút ra những điểm tương tự và khác biệt, lợi thế hay bất lợi của TS TĐG với TS SS. Làm cơ sở điều chỉnh giá TSSS. 21