Bài giảng Nguyên lý thẩm định giá: Chương 4.1 - ThS. Võ Thị Hoàng Vi

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:10

Thêm vào BST

Báo xấu

5
lượt xem 1
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài giảng Nguyên lý thẩm định giá - Chương 4.1: Phương pháp chi phí, cung cấp cho người học những kiến thức như: Một số khái niệm chung về phương pháp chi phí, chi phí tái tạo, chi phí thay thế; Trường hợp áp dụng; Các bước tiến hành; Ưu nhược điểm. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài giảng Nguyên lý thẩm định giá: Chương 4.1 - ThS. Võ Thị Hoàng Vi

7/7/21 TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 4: CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Nội dung 1. Một số khái niệm chung v Phương pháp chi phí 1. Một số khái niệm chung 2. Trường hợp áp dụng Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá để xác định 3. Các bước tiến hành giá trị của tài sản thẩm định giá. 4. Ưu nhược điểm (Theo: TĐGVN09) 1
7/7/21 1. Một số khái niệm chung 1. Một số khái niệm chung vChi phí thay thế vChi phí tái tạo § Là CHI PHÍ HIỆN HÀNH tại thời điểm thẩm định giá để § Là CHI PHÍ HIỆN HÀNH tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản có CÔNG DỤNG XÂY DỰNG, SẢN XUẤT HAY CHẾ TẠO tài sản GIỐNG TƯƠNG TỰ như tài sản cần thẩm định giá NGUYÊN MẪU với tài sản cần thẩm định giá; § Có LOẠI TRỪ các bộ phận có chức năng LỖI THỜI, nhưng có tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời § Bao GỒM TẤT CẢ NHỮNG ĐIỂM LỖI THỜi, lạc hậu của điểm cần thẩm định giá; tài sản cần thẩm định giá. § Để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn (Theo: TĐGVN09) so với tài sản cần thẩm định giá. (Theo: TĐGVN09) 2. Trường hợp áp dụng 3. Các bước tiến hành Đối với bất động sản § Thẩm định giá tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt, tài sản chuyên dùng; Tài sản không có đủ thông tin Ước tính giá trị của bất động sản cần TĐG Bước 5 để áp dụng phương pháp so sánh, thu nhập. Ước tính giá trị của CTXD Bước 4 § Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước Xác định&ước tính tổng giá trị hao mòn Bước 3 giải tỏa, đền bù. Ước tính các chi phí tái tạo, chi phí § Kiểm tra các phương pháp khác. thay thế Bước 2 Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị BĐS Bước 1 2
7/7/21 Ví dụ: 3. Các bước tiến hành vƯớc tính giá trị BĐS tại thời điểm 7/2017. Bước 1: v Thông tin tài sản: Ước tính giá trị riêng của lô đất thuộc bất động sản - Đất: § S=64m2 (4mx16m) bằng cách coi như LÔ ĐẤT TRỐNG, đang được sử dụng § Vị trí mặt tiền, một bên trong điều kiện TỐT NHẤT & HIỆU QUẢ NHẤT. giáp hẻm 4m - Công trình xây dựng: § Nhà cấp 3. § S sàn XD: 150 m2 § Chi phí xây dựng mới: 6,8 trd/m2; § Tỷ lệ hao mòn 40% 3. Các bước tiến hành 3. Các bước tiến hành Bước 2: Ước tính chi phí thay thế, tái tạo CTXD. Bước 2: Ước tính chi phí thay thế, tái tạo CTXD Chi phí xây dựng công trình bao gồm: Việc tính toán chi phí xây dựng công trình căn cứ vào: − Chi phí trực tiếp: các chi phí nguyên vật liệu, nhân công, Chi phí xây dựng công trình bao gồm: chi phí sử dụng máy thi công, các chi phí trực tiếp khác. − Mặt bằng giá thị trường của nguyên, nhiên vật liệu tại − Chi phí gián tiếp: chi phí phục vụ thi công, điều hành thời điểm định giá. sản xuất tại công trường, và các chi phí gián tiếp khác − Các quy định của cơ quan có thẩm quyền về định mức − Lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định kinh tế, kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên vật liệu. − Các hướng dẫn về xác lập đơn giá xây dựng. 3
7/7/21 3. Các bước tiến hành 3. Các bước tiến hành Bước 3: Xác định, ước tính tổng hao mòn Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng − Xác định các loại hao mòn (hao mòn vật lý, hao mòn Giá trị hiện tại của công trình xây dựng được tính bằng: chức năng, hao mòn kinh tế). (Chi phí tái tạo/thay thế mới) – (Tổng hao mòn tích lũy) − Ước tính giá trị hao mòn lũy kế của công trình xây dựng hiện có. 3. Các bước tiến hành 3.1 Ước tính chi phí thay thế, tái tạo CTXD Các phương pháp phổ biến ước tính chi phí tái tạo hoặc Bước 5: Ước tính giá trị BĐS cần thẩm định giá chi phí thay thế công trình xây dựng Tổng giá trị BĐS cần thẩm định giá bằng: Dựa trên cơ sở so sánh tổng chi phí xây dựng của (Giá trị lô đất) + (Giá trị hiện tại công trình xây dựng) công trình tương tự. Xác định Hay: chi phí Tổng chi phí của tất cả các hạng mục công trình. Bất động sản Chi phí tái tạo/ Hao mòn Giá trị Giá trị = + thay thể của - luỹ kế Text in here đất trống BĐS công trình Tổng chi phí dựa trên bảng dự toán thiết kế. 4
7/7/21 Phương pháp so sánh theo đơn vị Ví dụ: Tính chi phí xây dựng nhà kho diện tích 500m2, biết thông tin như sau: Chi phí xây dựng thô là 3,26 triệu đồng/m2, Cp gián tiếp bằng 7% chi phí trực tiếp. Lợi nhuận cho nhà đầu tư bằng 10% tổng chi phí trực tiếp và gián tiếp. Company Logo 3.2 Xác định hao mòn của tài sản Phương pháp so sánh theo đơn vị Hao mòn tích luỹ là khác biệt giữa chi phí xây dựng công trình tại thời điểm thẩm định và giá trị thị trường của công trình tại NỘI DUNG CHI PHÍ cùng thời điểm 1. Chi phí xây dựng thô 3,26tr/m2 Nguyên nhân do sự hư hỏng hay không dùng được Các nữa của tài sản. 2. Chi phí gián tiếp [(1)*0,05] 0,163tr/2 loại 3. Lợi nhuận nhà thầu [7%*(1+2)] 0,240tr/m2 hao mòn Nguyên nhân từ đặc điểm bên trong của tài sản 4. Tổng chi phí công trình [1+2+3] 3,662tr/m2 như thiết kế nền yếu, cấu trúc không tương thích 5. Giá trị công trình thay thế mới 1.831,3 tr Text in here 500m2 *3,662tr/m2 do những điều kiện bên ngoài tác động như nhu cầu bị sụt giảm, thay đổi mục đích sử dụng, kinh tế sụt giảm. 5
7/7/21 3.2 Xác định hao mòn của tài sản 3.2.1 Xác định hao mòn bằng phương pháp so sánh Các phương pháp phổ biến ước tính chi phí tái tạo hoặc v Bước 1: Chọn các bất động sản đã/đang được giao chi phí thay thế công trình xây dựng dịch trên thị trường có đặc điểm tương đồng về mức độ hao mòn với BĐS cần thẩm định giá. Dựa trên cơ sở so sánh hao mòn của của công trình tương tự. v Bước 2: Chiết trừ giá đất ra khỏi giá bán của các bất Xác định động sản so sánh nhằm tìm ra giá trị hiện tại của công hao mòn trình xây dựng Dựa trên tỷ lệ tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của tài sản v Bước 3: Xác định chi phí thay thế (hoặc tái tạo) mới Text in here 100% của công trình tương tự. Tổng giá trị hao mòn (hao mòn vật lý, chức năng, ngoại vi.) Company Logo 3.2.1 Xác định hao mòn bằng phương pháp so sánh 3.2.1 Xác định hao mòn bằng phương pháp so sánh v Bước 4: Gía trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời v Bước 8: Xác định tỷ lệ hao mòn hàng năm của TSTĐ điểm thẩm định giá, bước 3 trừ (-) bước 2. (Bình quân tỷ lệ hao mòn của các TSSS); v Bước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế, bước 4 chia (:) v Bước 9: Xác định hao mòn TSTĐ (bước 8 nhân TĐHQ). bước 3; v Bước 6: Xác định tuổi đời hiệu quả (năm) của công trình so sánh; v Bước 7: Xác định tỷ lệ hao mòn hàng năm của TSSS, bước 5 chia (:) bước 6; 6
7/7/21 3.2.1 Xác định hao mòn bằng phương pháp so sánh Xác định hao mòn bằng phương pháp tuổi đời Cần xác định tỷ lệ hao mòn của một ngôi nhà 2 tầng, có tuổi đời hiệu quả 22 năm. Qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu được thông tin sau: Ø Tại thị trường lân cận có 2 BĐS mà CTXD có mức độ hao mòn tương tự với ngôi nhà cần TĐG, đã được bán với giá 3,55 tỷ đồng (BĐS 1) và 3,1 tỷ (BĐS 2). Ø Tuổi đời hiệu quả của 2 BĐS này lần lượt là 21 năm và 22 năm. Ø Chi phí xây dựng ngôi nhà tương tự, mới 100% của BĐS 1 là 1,765 tỷ và BĐS 2 là 1,8 tỷ. Ø Gía đất qua điều tra thị trường của 2 BĐS này lần lượt là 2,485 tỷ và 2,015 tỷ. ĐS: 42,62% Tuổi đời kinh tế = Tuổi đời hiệu quả + Tuổi đời kinh tế còn lại Xác định hao mòn bằng phương pháp tuổi đời Cần xác định tuổi đời kinh tế, tuổi đời kinh tế còn lại, tuổi đời thực tế và tuổi đời hiệu quả, tỷ lệ hao mòn một ngôi nhà có các thông số sau: § Hoàn thành xây dựng vào năm 1990 Tuổi đời hiệu quả § Theo tiêu chuẩn kỹ thuật thì ngôi nhà sẽ tồn tại trong 70 % Hao mòn = *100% Tuổi đời kinh tế năm (đến năm 2060 bị phá bỏ). Trong đó, giá trị ngôi nhà đóng góp vào giá trị chung của bất động sản sẽ giảm dần, ước tính đến năm 2058 giá trị ngôi nhà đóng Ví dụ: góp giá trị BĐS bằng 0 đ và từ sau năm 2058 ngôi nhà Cần xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời đóng góp giá trị âm (chi phí sửa chữa nhà lớn hơn giá trị của một công trình có các thông tin sau: mang lại cho BĐS). - Tuổi đời hiệu quả: 10 năm. § Năm 2000 ngôi nhà được nâng cấp sửa chữa. Do được - Tuổi đời kinh tế còn lại: 40 năm. nâng cấp nên tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà được kéo dài thêm 8 năm nữa. § Năm 2008 tiến hành thẩm định giá. 7
7/7/21 3. Các bước tiến hành 3. Các bước tiến hành Đối với máy thiết bị Bước 1: Ước tính giá trị của máy thiết bị Đánh giá toàn diện về tình trạng Máy – Thiết bị cần Bước 4 cần TĐG thẩm định giá. Xác định tổng giá trị hao mòn Bước 3 Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo, − Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản thay thế mới Bước 2 xuất và đưa Máy – thiết bị vào sử dụng. Đánh giá toàn diện về tình trạng máy thiết bị cần TĐG Bước 1 − Gồm lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải nộp theo quy định 4. Công thức tính 3. Các bước tiến hành Lưu ý: Bước 3: Phương pháp chi phí tái tạo Thành phần: Trường hợp không thể tìm được vật liệu, máy móc kỹ Xác định các loại HAO MÒN HỮU HÌNH, hao thuật để tạo ra sản phẩm giống hệt với tài sản thẩm định giá, cần cân nhắc áp dụng loại vật liệu hoặc máy móc kỹ thuật tương tự với mòn VÔ HÌNH và giá trị lũy kế của tổng các hao tài sản thẩm định giá mòn. Phương pháp chi phí thay thế Bước 4: Thành phần: Để xác định chi phí thay thế thay thế, thẩm định viên cần xác định tài sản thay thế trên cơ sở hiểu biết về các chức năng và công dụng của tài sản thẩm định giá. Sau đó xác định chi phí để tạo ra Ước tính giá trị của Máy – thiết bị bằng kết quả hoặc mua tài sản thay thế. bước(2) trừ (-) kết quả bước (3). 8
7/7/21 3. Các bước tiến hành Ước tính giá trị hiện tại của máy thiết bị cần thẩm định biết: Công thức: § Tuổi đời kinh tế 10 năm; § Thiết bị vừa trải qua một đợt sửa chữa lớn cách đây 2 năm, sau khi sửa chữa hoạt động Máy thiết bị Giá trị của Chi phí tái tạo - Hao mòn của thiết bị này được đánh giá 70% so với lúc = máy, thiết bị hay thay thế mới tích luỹ mới. § Giá mua mới tài sản là 1 tỷ đồng. 3. Ưu, nhược điểm 3. Các bước tiến hành Xác định hao mòn theo các kết cấu chính Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục S Hki x Tki đích riêng biệt. H= STki Ø Chi phí không phải lúc Trong đó: nào cũng bằng với giá • i = 1…n: là số kết cấu của tài sản thẩm định giá trị. Ø Giá trị thị trường toàn bộ không Ø Phải có dữ liệu từ thị • H: là hao mòn của tài sản TĐG tính theo tỷ lệ % hẳn là giá trị của từng bộ phận trường; • Hki: là hao mòn của kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ % cộng lại; Ø Khấu hao mang tính chủ quan; • Tki: là tỷ trọng của kết cấu thứ i trong tổng giá kết Ø Thẩm định viên phải có kinh cấu của tài sản TĐG nghiệm 9
7/7/21 3. Các bước tiến hành Xác định hao mòn theo các kết cấu chính Cần xác định tỷ lệ hao mòn của một ô tô tải nhẹ hiệu TOYOTA Tỷ lệ kết cấu HI, thẩm định viên sau khi khảo sát từ kinh nghiệm thực tế có Kết cấu chính Hao mòn Tỷ lệ chính các thông số sau: (1) (2) (3) (4) =(2)*(3) Hao mòn của Móng 8% 32% 2,56% Tỷ trọng giá trị của bộ phận kỹ Giá trị hao Tường 18% 44% 7,92% Bộ phận bộ phận i trong thuật mòn Sàn (nền) 16% 36% 5,76% tổng giá trị chủ yếu Mái 14% 44% 6,16% Động cơ 20% 55% 11,0% Tổng tỷ lệ 56% 22,4% Khung gầm 15% 15% 2,25% Tỷ lệ hao mòn của công trình 22,4% / 56% = 40% Hệ thống điện 5% 20% 1% Hệ thống khác 5% 10% 0,5% Company Logo Cần xác định tuổi đời kinh tế, tuổi đời kinh tế còn lại, tuổi đời thực tế và tuổi đời hiệu quả một ngôi nhà có các thông số sau: § Hoàn thành xây dựng vào năm 1990 § Theo tiêu chuẩn kỹ thuật thì ngôi nhà sẽ tồn tại trong 70 năm (đến năm 2060 bị phá bỏ). Trong đó, giá trị ngôi nhà đóng góp vào giá trị chung của bất động sản sẽ giảm dần, ước tính đến năm 2058 giá trị ngôi nhà đóng góp giá trị BĐS bằng 0 đ và từ sau năm 2058 ngôi nhà đóng góp giá trị âm (chi phí sửa chữa nhà lớn hơn giá trị mang lại cho BĐS). § Năm 2000 ngôi nhà được nâng cấp sửa chữa. Do được nâng cấp nên tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà được kéo dài thêm 8 năm nữa. § Năm 2008 tiến hành thẩm định giá. 10