H và tên: Nguy n Ng c Trangọ ễ ọ Môn: PL Kinh doanh B t đng s nấ ộ ả
MSSV: 1711546444
L p: 17DLK1Bớ
Đ: 01ề
Bài làm
Câu 1. Lý thuy t:ế
Nghĩa v c a doanh nghi p, cá nhân kinh doanh d ch v môi gi i b t đng s n ụ ủ ệ ị ụ ớ ấ ộ ả
đc quy đnh t i Đi u 67 Lu t Kinh doanh b t đng s n 2014, s a đi b sung ượ ị ạ ề ậ ấ ộ ả ử ổ ổ
2020:
1. Th c hi n đúng h p đng đã ký v i khách hàng: Các bên th c hi n đúng nghĩa vự ệ ợ ồ ớ ự ệ ụ
c a mình đc quy đnh trong h p đông đã ký (th i h n, s ti n, đa đi m,...). Ví ủ ượ ị ợ ờ ạ ố ề ị ể
d : Đn ngày h n ph i giao gi y t (gi y ch ng nh n quy n s d ng đt,..) cho ụ ế ẹ ả ấ ờ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ
khách thì ph i giao đúng ngày.ả
2. Cung c p h s , thông tin v b t đng s n do mình môi gi i và ch u trách nhi m ấ ồ ơ ề ấ ộ ả ớ ị ệ
v h s , thông tin do mình cung c p: Cung c p thông tin chính xác, k p th i v b t ề ồ ơ ấ ấ ị ờ ề ấ
đng s n cho khách hàngộ ả
3. H tr các bên trong vi c đàm phán, ký k t h p đng mua bán, chuy n nh ng, ỗ ợ ệ ế ợ ồ ể ượ
cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua b t đng s n.ạ ấ ộ ả
4. Th c hi n ch đ báo cáo theo quy đnh c a pháp lu t và ch u s ki m tra, thanh ự ệ ế ộ ị ủ ậ ị ự ể
tra c a c quan nhà n c có th m quy n.ủ ơ ướ ẩ ề
5. B i th ng thi t h i do l i c a mình gây ra: trong quá trình mô gi i, n u doanh ồ ườ ệ ạ ỗ ủ ớ ế
nghi p gây ra thi t h i gì đi v i tài s n ho c gi y t thì ph i ch u trách nhi m và ệ ệ ạ ố ớ ả ặ ấ ờ ả ị ệ
b i th ng t n th t cho khách hàng và cho c doanh nghi p c a mình.ồ ườ ổ ấ ả ệ ủ
6. Th c hi n nghĩa v v thu v i Nhà n c theo quy đnh c a pháp lu t.ự ệ ụ ề ế ớ ướ ị ủ ậ
Ví d : đóng thu đy đ cho nhà n c khi hoàn thành vi c mô gi i, n u vi c mô ụ ế ầ ủ ướ ệ ớ ế ệ
gi i ch a hoàn thành cũng ph i th c hi n nghĩa v thu đi v i công vi c c a cá ớ ư ả ự ệ ụ ế ố ớ ệ ủ
nhân, doanh nghi p đó.ệ
7. Các nghĩa v khác trong h p đng: n u trong h p đng còn quy đnh các nghĩa vụ ợ ồ ế ợ ồ ị ụ
khác thì cá nhân và doanh nghi p n u đã kí v i khách hàng r i thì cũng ph i th c ệ ế ớ ồ ả ự
hi n đy đ.ệ ầ ủ
Câu 2. Nh n đnh:ậ ị
a) Nh n đnh: Saiậ ị
C s pháp lý: Đi u 10 Lu t Kinh doanh b t đng s n 2014, Đi u 3 Ngh đnh ơ ở ề ậ ấ ộ ả ề ị ị
76/2015/NĐ-CP
Gi i thích: Theo quy đnh t i Đi u 10 Lu t Kinh doanh b t đng s n, Đi u 3 Ngh ả ị ạ ề ậ ấ ộ ả ề ị
đnh 76/2015/NĐ-CP, Đi u ki n đ t ch c, cá nhân kinh doanh b t đng s n là ị ề ệ ể ổ ứ ấ ộ ả
ph i thành l p doanh nghi p ho c h p tác xã (sau đây g i chung là doanh nghi p) ả ậ ệ ặ ợ ọ ệ
và có v n pháp đnh không đc th p h n 20 t đng.ố ị ượ ấ ơ ỷ ồ
Đi v i T ch c, h gia đình, cá nhân bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê mua ố ớ ổ ứ ộ ể ượ
b t đng s n quy mô nh , không th ng xuyên; T ch c, cá nhân kinh doanh d ch ấ ộ ả ỏ ườ ổ ứ ị
v b t đng s n thì không ph i thành l p doanh nghi p nh ng ph i kê khai n p ụ ấ ộ ả ả ậ ệ ư ả ộ
thu theo quy đnh c a pháp lu t.ế ị ủ ậ
b) Nh n đnh: Đúngậ ị
C s pháp lý: kho n 2 Đi u 68 Lu t Kinh doanh b t đng s n 2014ơ ở ả ề ậ ấ ộ ả
Gi i thích: Căn c theo kho n 2 Đi u 68 Lu t Kinh doanh b t đng s n 2014 quy ả ứ ả ề ậ ấ ộ ả
đnh ch ng ch hành ngh môi gi i b t đng s n có th i h n s d ng là 05 năm.ị ứ ỉ ề ớ ấ ộ ả ờ ạ ử ụ
c) Nh n đnh: Saiậ ị
C s pháp lý: kho n 1 đi u 101 Lu t Nhà s a đi b sung 2020ơ ở ả ề ậ ở ử ổ ổ
Gi i thích:ả Đi v i ch đ xe ô tô dành cho ch s h u nhà chung c thì ng i ố ớ ỗ ể ủ ở ữ ư ườ
mua, thuê mua căn h ho c di n tích khác trong nhà chung c có th thuê ho c ộ ặ ệ ư ể ặ
“mua”. Ch không ph i ch có th thuê.ứ ả ỉ ể
Câu 3. Bài t p: ậ
T v n cho anh A và ch B nh sau:ư ấ ị ư
Th nh t ph i phù h p v i đi u ki n đc quy đnh t i đi u 55ứ ấ ả ợ ớ ề ệ ượ ị ạ ề
Đi u 55. Đi u ki n c a b t đng s n hình thành trong t ng lai đc đa vào kinh ề ề ệ ủ ấ ộ ả ươ ượ ư
doanh
1. Có gi y t v quy n s d ng đt, h s d án, thi t k b n v thi công đã đc ấ ờ ề ề ử ụ ấ ồ ơ ự ế ế ả ẽ ượ
c p có th m quy n phê duy t, Gi y phép xây d ng đi v i tr ng h p ph i có ấ ẩ ề ệ ấ ự ố ớ ườ ợ ả
Gi y phép xây d ng, gi y t v nghi m thu vi c hoàn thành xây d ng c s h ấ ự ấ ờ ề ệ ệ ự ơ ở ạ
t ng k thu t t ng ng theo ti n đ d án; tr ng h p là nhà chung c , tòa nhà ầ ỹ ậ ươ ứ ế ộ ự ườ ợ ư
h n h p có m c đích đ hình thành trong t ng lai thì ph i có biên b n nghi m ỗ ợ ụ ể ở ươ ả ả ệ
thu đã hoàn thành xong ph n móng c a tòa nhà đó.ầ ủ
2. Tr c khi bán, cho thuê mua nhà hình thành trong t ng lai, ch đu t ph i có ướ ở ươ ủ ầ ư ả
văn b n thông báo cho c quan qu n lý nhà c p t nh v vi c nhà đ đi u ki n ả ơ ả ở ấ ỉ ề ệ ở ủ ề ệ
đc bán, cho thuê mua.ượ
Trong th i h n 15 ngày k t ngày nh n đc thông báo, c quan qu n lý nhà c pờ ạ ể ừ ậ ượ ơ ả ở ấ
t nh có trách nhi m tr l i b ng văn b n cho ch đu t v nhà đ đi u ki n ỉ ệ ả ờ ằ ả ủ ầ ư ề ở ủ ề ệ
đc bán, cho thuê mua; tr ng h p không đ đi u ki n ph i nêu rõ lý do.ượ ườ ợ ủ ề ệ ả
Th hai v nguy c r i ro cho anh A và ch Bứ ề ơ ủ ị
H n ch r i ro khi mua căn h chung cạ ế ủ ộ ư
1.Ch đu t có đ đi u ki n bán chung củ ầ ư ủ ề ệ ư
Đ có quy n bán chung c thì ch đu t ph i có đ 2 đi u ki n sau:ể ề ư ủ ầ ư ả ủ ề ệ
Đi u ki n 1. Có đy đ gi y t theo quy đnhề ệ ầ ủ ấ ờ ị
Theo Đi u 55 Lu t Kinh doanh b t đng s n 2014 quy đnh v đi u ki n c a b t ề ậ ấ ộ ả ị ề ề ệ ủ ấ
đng s n hình thành trong t ng l i đc đa vào kinh doanhộ ả ươ ạ ượ ư
Theo đó, ch đu t ph i có đ gi y t sau:ủ ầ ư ả ủ ấ ờ
– Có gi y t v quy n s d ng đt .ấ ờ ề ề ử ụ ấ
Gi y ch ng nh n quy n s d ng đt hay quy n thuê đt r t quan tr ng đ ch ng ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ề ấ ấ ọ ể ứ
minh căn h chung c c a b n đã có đy đ pháp lý khi hình thành trong t ng lai. ộ ư ủ ạ ầ ủ ươ
H n th n a, gi y ch ng nh n này s ch ng minh d án ch đu t đang bán ơ ế ữ ấ ứ ậ ẽ ứ ự ủ ầ ư
không b th ch p ngân hàng, hay v n đang trong quá trình xin gi y phép ch ng ị ể ấ ẫ ấ ứ
nh n quy n s d ng đt. Có nh v y thì trong t ng lai, khi căn h chung c hoàn ậ ề ử ụ ấ ư ậ ươ ộ ư
thành, b n m i có Gi y ch ng nh n quy n s d ng đt riêng.ạ ớ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ
H s xác đnh ch đu t đã hoàn thi n nghĩa v v i nhà n c:ồ ơ ị ủ ầ ư ệ ụ ớ ướ
H s này s xác nh n ch đu t đã hoàn thành nghĩa v n p ti n s d ng đt, ồ ơ ẽ ậ ủ ầ ư ụ ộ ề ử ụ ấ
ti n thu liên quan đn đt cho nhà n c. Nhi u khu chung c đn khi c dân đi ề ế ế ấ ướ ề ư ế ư
làm s đ b v ng m c m i bi t ch đu t còn thi u nghĩa v tài chính v i nhà ổ ỏ ị ướ ắ ớ ế ủ ầ ư ế ụ ớ
n c.ướ
– H s d án:ồ ơ ự
+ Thi t k b n v thi công đã đc c p có th m quy n phê duy t,ế ế ả ẽ ượ ấ ẩ ề ệ
+ Gi y phép xây d ng đi v i tr ng h p ph i có Gi y phép xây d ng, Gi y phép ấ ự ố ớ ườ ợ ả ấ ự ấ
xây d ng c a d án s đm bào d án đc thi công đúng ti n đ, không lo s b ự ủ ự ẽ ả ự ượ ế ộ ợ ị
đình ch thi công, d n đn r t nhi u thi t h i cho ng i mua nhà trong quá trình chỉ ẫ ế ấ ề ệ ạ ườ ờ
nhà hoàn thi n.ệ
+ Gi y t v nghi m thu vi c hoàn thành xây d ng c s h t ng k thu t t ng ấ ờ ề ệ ệ ự ơ ở ạ ầ ỹ ậ ươ
ng theo ti n đ d án;ứ ế ộ ự
+ Biên b n nghi m thu đã hoàn thành xong ph n móng c a tòa nhà đó.ả ệ ầ ủ
Đi u ki n 2: Ph i có thông báo v vi c đ đi u ki n đc b n c a c quan Nhà ề ệ ả ề ệ ủ ề ệ ượ ả ủ ơ
n cướ
– Tr c khi b n, cho thuê mua nhà hình thành trong t ng lai, ch đu t ph i có ướ ả ở ươ ủ ầ ư ả
văn b n thông báo cho c quan qu n lý nhà c p t nh v vi c nhà đ đi u ki n ả ơ ả ở ấ ỉ ề ệ ở ủ ề ệ
đc bán, cho thuê mua.ượ
– Trong th i h n 15 ngày k t ngày nh n đc thông báo, c quan qu n lý nhà ờ ạ ể ừ ậ ượ ơ ả ở
c p t nh có trách nhi m tr l i b ng văn b n cho ch đu t v nhà đ đi u ki nấ ỉ ệ ả ờ ằ ả ủ ầ ư ề ở ủ ề ệ
đc bán, cho thuê mua; tr ng h p không đ đi u ki n ph i nêu rõ lý do.ượ ườ ợ ủ ề ệ ả
2.Chung c đc ngân hàng b o lãnhư ượ ả
Theo kho n 1 Đi u 56 Lu t Kinh doanh b t đng s n 2014 thì ch đu t d án b tả ề ậ ấ ộ ả ủ ầ ư ự ấ
đng s n tr c khi b n ph i đc ngân hàng th ng m i có đ năng l c th c hi n ộ ả ướ ạ ả ượ ươ ạ ủ ự ự ệ
b o lãnh nghĩa v tài chính c a ch đu t đi v i khách hàng khi ch đu t ả ụ ủ ủ ầ ư ố ớ ủ ầ ư
không bàn giao nhà theo đúng ti n đ đã cam k t v i khách hàng.ở ế ộ ế ớ
– Khi ký k t h p đng mua nhà chung c thì ch đu t có trách nhi m g i b n saoế ợ ồ ư ủ ầ ư ệ ử ả
h p đng b o lãnh cho bên mua.ợ ồ ả
– Tr ng h p ch đu t không th c hi n bàn giao nhà theo ti n đ đã cam k t ườ ợ ủ ầ ư ự ệ ở ế ộ ế
và bên mua có yêu c u thì bên b o lãnh (ngân hàng có trách nhi m hoàn l i s ti n ầ ả ệ ạ ố ề
ng tr c và các kho n ti n khác cho khách hàng theo h p đng mua bán, thuê mua ứ ướ ả ề ợ ồ
nhà và h p đng b o lãnh đã ký k t.ở ợ ồ ả ế
3.D án chung c có đang b th ch pự ư ị ế ấ
Theo kho n 1 Đi u 147 Lu t Nhà 2014 cho phép ch đu t d án th ch p d ánả ề ậ ở ủ ầ ư ự ể ấ ự
t ch c tín d ng đang ho t đng t i Vi t Nam đ vay v n cho vi c đu t d án ổ ứ ụ ạ ộ ạ ệ ể ố ệ ầ ư ự
ho c xây d ng nhà .ặ ự ở
4.Quy đnh v thanh toán ti n mua chung cị ề ề ư
Theo kho n 1 Đi u 57 Lu t Kinh doanh b t đng s n 2014 quy đnh v m c thanh ả ề ậ ấ ộ ả ị ề ứ
toán nh sau:ư
1. Vi c thanh toán trong mua bán, thuê mua b t đng s n hình thành trong t ng ệ ấ ộ ả ươ
lai đc th c hi n nhi u l n, l n đu không quá 30% giá tr h p đng, nh ng l n ượ ự ệ ề ầ ầ ầ ị ợ ồ ữ ầ
ti p theo ph i phù h p v i ti n đ xây d ng b t đng s n nh ng t ng s không quáế ả ợ ớ ế ộ ự ấ ộ ả ư ổ ố
70% giá tr h p đng khi ch a bàn giao nhà, công trình xây d ng cho khách hàng; ị ợ ồ ư ự
tr ng h p bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghi p có v n đu t n c ngoài thìườ ợ ệ ố ầ ư ướ
t ng s không quá 50% giá tr h p đng.ổ ố ị ợ ồ
Tr ng h p bên mua, bên thuê mua ch a đc c p Gi y ch ng nh n quy n s ườ ợ ư ượ ấ ấ ứ ậ ề ử
d ng đt, quy n s h u nhà và tài s n khác g n li n v i đt thì bên bán, bên cho ụ ấ ề ở ữ ở ả ắ ề ớ ấ
thuê mua không đc thu quá 95% giá tr h p đng; giá tr còn l i c a h p đng ượ ị ợ ồ ị ạ ủ ợ ồ
đc thanh toán khi c quan nhà n c có th m quy n đã c p Gi y ch ng nh n ượ ơ ướ ẩ ề ấ ấ ứ ậ
quy n s d ng đt, quy n s h u nhà và tài s n khác g n li n v i đt cho bên ề ử ụ ấ ề ở ữ ở ả ắ ề ớ ấ
mua, bên thuê mua.
2. Ch đu t ph i s d ng ti n ng tr c c a khách hàng theo đúng m c đích đãủ ầ ư ả ử ụ ề ứ ướ ủ ụ
cam k t.ế
5.H p đng mua bán căn h chung cợ ồ ộ ư
Đng ti n thanh toán trong h p đng mua bán ph i là VNĐ đ đm tuân th quy ồ ề ợ ồ ả ể ả ủ
đnh c a Ngân hàng Nhà n c. N u h p đng mua bán ghi b ng b t c đn v ti n ị ủ ướ ế ợ ồ ằ ấ ứ ơ ị ề
t nào khác s không có hi u l c tr c pháp lu t. Nên ng i mua nhà n u th y h pệ ẽ ệ ự ướ ậ ườ ế ấ ợ
đng ghi đn v ti n t khác VNĐ c n yêu c u quy đi ra VND v i đi u kho n rõ ồ ơ ị ề ệ ầ ầ ổ ớ ề ả
ràng.
Ti n đ thanh toán c a căn h ph i g n v i ti n đ hoàn thành t ng ph n xây d ngế ộ ủ ộ ả ắ ớ ế ộ ừ ầ ự
Cho đn tr c khi nh n bàn giao nhà, ng i mua nhà ch c n thanh toán t i đa 70% ế ướ ậ ườ ỉ ầ ố
giá tr cănh . Nên gi l i 5 -10% giá tr căn h đn khi nh n đc Gi y ch ng nh nị ộ ữ ạ ị ộ ế ậ ượ ấ ứ ậ
quy n s h u căn h m i thanh toán n t.ề ở ữ ộ ớ ố
Nên ký h p đng tr c ti p v i ch đu t mà không thông qua trung gian, ng i ký ợ ồ ự ế ớ ủ ầ ư ườ
h p đng c n là ng i có th m quy n phía ch đu t , ho c có gi y y quy n h pợ ồ ầ ườ ẩ ề ủ ầ ư ặ ấ ủ ề ợ
pháp
Đi v i d án s đc hình thành trong t ng lai, th i đi m ký h p đng cân là ố ớ ự ẽ ượ ươ ờ ể ợ ồ
th i gian đã hoàn thành ph n móng d án.ờ ầ ự
H p đng mua bán c n quy đnh rõ các m c phí d ch v , phí đi n n c, phí qu n lý ợ ồ ầ ị ứ ị ụ ệ ướ ả
chung c rành m ch theo đn v VND, tránh các khúc m c v sau.M t đi u l u ý ư ạ ơ ị ắ ề ộ ề ư
cu i cùng là h p đng mua bán ph i quy đnh rõ ch đu t ph i có nghĩa v b o ố ợ ồ ả ị ủ ầ ư ả ụ ả
hành nhà chung c cho bên mua trong th i h n t i thi u là 60 tháng k t ngày ở ư ờ ạ ố ể ể ừ
hoàn thành xây d ng và nghi m thu đa vào xây d ng. N i dung b o hành bao g m ự ệ ư ự ộ ả ồ
s a ch a, kh c ph c các h h ng liên quan đn các b ph n nhà (sàn, t ng, ử ữ ắ ụ ư ỏ ế ộ ậ ở ườ
tr n, c u thang b …) và c nh ng h th ng ph c v sinh ho t (đi n, n c…).ầ ầ ộ ả ữ ệ ố ụ ụ ạ ệ ướ
6. Tính pháp lý d ánự
7. Khi ti n đ song ph n nào thì thanh toán ph n đóế ộ ầ ầ
8. Xem d án đó có đ đi u ki n hay khôngự ủ ề ệ
9. Xem xét theo ti n đ xây d ngế ộ ự
10. Xem xét k h p đng mua bánỹ ợ ồ
11. Ki m tra tình tr ng th c t c a BĐSể ạ ự ế ủ
12. Ki m tra gi y t pháp lý liên quanể ấ ờ