intTypePromotion=1
zunia.vn Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z zunia.vn zunia.vn
ADSENSE
 » 
 » 

Báo cáo " Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự các văn bản pháp luật hiện hành"

Chia sẻ: Phung Han | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:7

Thêm vào BST
Báo xấu
97
lượt xem 6
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự các văn bản pháp luật hiện hành Những điểm tiến bộ của Luật tố tụng hành chính năm 2010 3.1. Mở rộng phạm vi khiếu kiện Thứ nhất, Luật tố tụng hành chính năm 2010 tạo cơ sở pháp lí vững chắc hơn cho hoạt động khiếu kiện của cá nhân, tổ chức. Ngoài việc pháp điển hoá nội dung khiếu kiện từ văn bản dưới luật (Pháp lệnh) thành văn bản luật (Luật),...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Báo cáo " Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự các văn bản pháp luật hiện hành"

  1. nghiªn cøu - trao ®æi NguyÔn Quang TuyÕn* C ¸c quy ®Þnh vÒ hîp ®ång thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ®−îc BLDS ®Ò cËp t¹i ch−¬ng V - PhÇn thø n¨m (tõ §iÒu 727 ®Õn ®Êt cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n m ch−a cã c¸c quy ®Þnh vÒ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt cho c¸c tæ chøc. §iÒu 737). Trong ph¹m vi b i viÕt n y, Thø hai, ®iÒu kiÖn duy nhÊt ®Ó hé gia chóng t«i muèn trao ®æi mét sè ý kiÕn xung ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt ®−îc thÕ chÊp quanh c¸c quy ®Þnh cña BLDS vÒ hîp ®ång quyÒn sö dông ®Êt l hä cã giÊy chøng nhËn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt. quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p. Hä kh«ng ph¶i 1. C¸c quy ®Þnh vÒ thÕ chÊp quyÒn sö xin phÐp, còng kh«ng ph¶i tr×nh b y lÝ do víi dông ®Êt c¬ quan nh n−íc cã thÈm quyÒn ®Ó ®−îc thÕ 1.1. Hîp ®ång thÕ chÊp quyÒn sö dông chÊp quyÒn sö dông ®Êt. ®Êt l sù tho¶ thuËn gi÷a c¸c bªn tu©n theo Së dÜ, ®iÒu kiÖn thÕ chÊp quyÒn sö dông c¸c ®iÒu kiÖn, néi dung, h×nh thøc chuyÓn ®Êt ®−îc BLDS quy ®Þnh kh«ng kh¾t khe so quyÒn sö dông ®Êt ®−îc Bé luËt n y v ph¸p víi c¸c h×nh thøc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt luËt vÒ ®Êt ®ai quy ®Þnh, theo ®ã bªn sö dông kh¸c l v× sau khi kÝ kÕt hîp ®ång thÕ chÊp, ®Êt dïng quyÒn sö dông ®Êt cña m×nh ®Ó b¶o ng−êi sö dông ®Êt (bªn thÕ chÊp) vÉn tiÕp tôc ®¶m viÖc thùc hiÖn nghÜa vô d©n sù. ®−îc chiÕm h÷u v sö dông ®Êt. Trªn thùc tÕ Bªn thÕ chÊp ®−îc tiÕp tôc sö dông ®Êt ch−a cã sù chuyÓn giao quyÒn sö dông ®Êt trong thêi h¹n thÕ chÊp (§iÒu 727 BLDS). cho ng−êi kh¸c (bªn ®−îc thÕ chÊp). Hay nãi §iÒu 728 BLDS quy ®Þnh: "Hé gia ®×nh, c¸ch kh¸c, ph¸p luËt ch−a cÇn thiÕt ph¶i can c¸ nh©n sö dông ®Êt cã giÊy chøng nhËn thiÖp s©u v o vÊn ®Ò n y, v× thÕ chÊp quyÒn quyÒn sö dông ®Êt ®−îc c¬ quan nh n−íc cã sö dông ®Êt còng chØ l biÖn ph¸p b¶o ®¶m thÈm quyÒn cÊp theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt cho hîp ®ång vay vèn; l h×nh thøc chuyÓn vÒ ®Êt ®ai th× cã quyÒn thÕ chÊp quyÒn sö quyÒn sö dông ®Êt cã ®iÒu kiÖn tøc l chØ x¶y dông ®Êt theo quy ®Þnh cña Bé luËt n y v ra khi hé gia ®×nh, c¸ nh©n kh«ng tr¶ ®−îc ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai". tiÒn vay. Tõ quy ®Þnh n y, cã thÓ ®−a ra mét sè Tuy nhiªn, trªn thùc tÕ viÖc thùc hiÖn nhËn xÐt sau ®©y: ®iÒu kiÖn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt trªn Thø nhÊt, Bé luËt d©n sù míi chØ dõng l¹i * Gi¶ng viªn Khoa ph¸p luËt kinh tÕ ë c¸c quy ®Þnh vÒ thÕ chÊp quyÒn sö dông Tr−êng ®¹i häc luËt H Néi 50 - T¹p chÝ luËt häc
  2. nghiªn cøu - trao ®æi ®©y l rÊt khã. Bëi lÏ, viÖc cÊp giÊy chøng nhËn thÕ chÊp v môc ®Ých sö dông vèn vay nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho hé gia ®×nh, c¸ réng r i h¬n so víi tr−êng hîp thÕ chÊp nh©n tiÕn h nh rÊt chËm, do nhiÒu nguyªn quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nh©n kh¸c nhau. §Õn n¨m 2000, c¶ n−íc míi nghiÖp ®Ó trång rõng. §èi t−îng nhËn thÕ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho chÊp quyÒn sö dông ®Êt ë l c¸c tæ chøc kinh 10.417.437 hé n«ng d©n víi diÖn tÝch ®−îc tÕ, c¸ nh©n ViÖt Nam ë trong n−íc (trong ®ã cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt l cã ng©n h ng ViÖt Nam v c¸c tæ chøc tÝn 5.852.750 ha chiÕm 88,55% vÒ sè hé v dông ViÖt Nam do Nh n−íc cho phÐp th nh 81,79% vÒ diÖn tÝch ®−îc giao(1) v ®Êt ë t¹i lËp). Môc ®Ých sö dông vèn vay l phôc vô ®« thÞ míi cÊp ®−îc kho¶ng 10%, chñ yÕu l cho ph¸t triÓn s¶n xuÊt nãi chung v c¸c nhu t¹i ba th nh phè lín l thñ ®« H Néi, th nh cÇu cña ®êi sèng. phè Hå ChÝ Minh v th nh phè § N½ng. Thø hai, së dÜ, ph¸p luËt quy ®Þnh ®èi 1.2. §èi t−îng nhËn thÕ chÊp v môc t−îng nhËn thÕ chÊp v môc ®Ých cña viÖc ®Ých thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt n«ng thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng v ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng chÆt chÏ (h¹n chÕ) ë ®−îc quy ®Þnh t¹i §iÒu 729 v §iÒu 730 nh− vËy, l v×: BLDS. Tõ c¸c quy ®Þnh n y cã thÓ rót ra mét + Nh l m luËt mong muèn viÖc thÕ chÊp sè nhËn xÐt sau ®©y: quyÒn sö dông c¸c lo¹i ®Êt n y ®Ó nh»m ph¸t Thø nhÊt, ®èi t−îng nhËn thÕ chÊp v triÓn s¶n xuÊt n«ng - l©m nghiÖp, n©ng cao môc ®Ých thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt n«ng hiÖu qu¶ sö dông ®Êt ®ai. nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng ®−îc + Nh n−íc mong muèn ®Ó quyÒn sö quy ®Þnh kh¸c víi ®èi t−îng nhËn thÕ chÊp dông c¸c lo¹i ®Êt n y kh«ng ®−îc chuyÓn v môc ®Ých thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ë. giao cho nhiÒu tæ chøc, c¸ nh©n kh¸c. Cô thÓ: + Kh«ng ®−îc biÕn ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt + Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt n«ng l©m nghiÖp ®Ó trång rõng th nh ph−¬ng tiÖn nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng chØ b¶o ®¶m tr n lan cho c¸c nghÜa vô kh¸c. ®−îc thÕ chÊp quyÒn sö dông c¸c lo¹i ®Êt n y 1.3. Ph¹m vi thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt t¹i Ng©n h ng ViÖt Nam, c¸c tæ chøc tÝn ®−îc quy ®Þnh t¹i §iÒu 732 BLDS. Theo ®ã, dông ViÖt Nam do Nh n−íc cho phÐp th nh quyÒn sö dông ®Êt cã thÓ ®−îc thÕ chÊp mét lËp m kh«ng ®−îc thÕ chÊp ë bÊt k× tæ chøc phÇn hoÆc to n bé. MÆt kh¸c, ng−êi sö dông kinh tÕ n o kh¸c. Môc ®Ých sö dông vèn vay ®Êt cã thÓ thÕ chÊp kh«ng chØ quyÒn sö dông khi thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt n y còng ®Êt m cßn cã thÓ thÕ chÊp c¶ nh cöa, c«ng ®−îc ph¸p luËt quy ®Þnh rÊt chÆt chÏ, hä chØ tr×nh x©y dùng, c©y cèi v c¸c t i s¶n kh¸c ®−îc sö dông vèn vay v o viÖc phôc vô s¶n g¾n liÒn víi ®Êt, nÕu cã tháa thuËn gi÷a hä xuÊt - kinh doanh nãi chung hoÆc ®Ó tiªu víi ng−êi nhËn thÕ chÊp. dïng.(2) 1.4. Khi thiÕt lËp quan hÖ thÕ chÊp quyÒn + §èi víi tr−êng hîp thÕ chÊp quyÒn sö sö dông ®Êt, c¸c bªn ® ph¸t sinh quyÒn v dông ®Êt ë, ph¸p luËt quy ®Þnh vÒ ®èi t−îng nghÜa vô ®èi víi nhau. C¸c quyÒn v nghÜa T¹p chÝ luËt häc - 51
  3. nghiªn cøu - trao ®æi vô n y ®−îc quy ®Þnh t¹i c¸c ®iÒu 733, 734, nhÊt, 14% d nh vÞ trÝ ®ã cho quyÒn thõa kÕ 735, 736 BLDS. Trong ®ã, ®iÓm ®¸ng l−u ý v 3% kh«ng ®¸nh gi¸ ®−îc quyÒn n o l l quy ®Þnh: Bªn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt quan träng nhÊt.(3) §iÒu n y ph¶n ¸nh t×nh ®−îc sö dông ®Êt trong thêi h¹n thÕ chÊp v h×nh hiÖn nay ng−êi sö dông ®Êt thiÕu vèn ®Ó kh«ng ®−îc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho ®Çu t− cho s¶n xuÊt v gi¶i quyÕt khã kh¨n thuª quyÒn sö dông ®Êt ® thÕ chÊp. trong cuéc sèng nªn quyÒn ®−îc thÕ chÊp 1.5. BLDS ® cã quy ®Þnh vÒ xö lÝ quyÒn quyÒn sö dông ®Êt l biÖn ph¸p gióp hä gi¶i sö dông ®Êt ® thÕ chÊp t¹i §iÒu 737. Theo quyÕt ®−îc vÊn ®Ò vèn. ®ã, khi ® ®Õn h¹n thùc hiÖn nghÜa vô ®−îc Tuy nhiªn, sè ng−êi thùc hiÖn quyÒn thÕ b¶o ®¶m b»ng thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt chÊp quyÒn sö dông ®Êt l¹i ch−a nhiÒu. LÝ do m bªn thÕ chÊp kh«ng thùc hiÖn hoÆc thùc l hä ch−a ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn hiÖn kh«ng ®óng nghÜa vô th× bªn nhËn thÕ sö dông ®Êt, ®Æc biÖt l ®èi víi ®Êt ë. T©m lÝ chÊp cã quyÒn yªu cÇu c¬ quan nh n−íc cã chung cña ng−êi sö dông ®Êt khi ®i vay vèn thÈm quyÒn tæ chøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông l muèn vay ®−îc sè vèn lín. Trong khi ®ã ®Êt ®Ó thu håi vèn v l i. theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 12 Quy chÕ thÕ chÊp, 1.6. VÒ h×nh thøc hîp ®ång thÕ chÊp cÇm cè t i s¶n v b¶o l nh vay vèn ng©n quyÒn sö dông ®Êt. Theo §iÒu 731 BLDS th× h ng, ban h nh kÌm theo QuyÕt ®Þnh sè hîp ®ång thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ®−îc 217/Q§-NH1 ng y 17/8/1996 cña Thèng lËp th nh v¨n b¶n. ViÖc thÕ chÊp quyÒn sö ®èc Ng©n h ng nh n−íc th× c¸c tæ chøc tÝn dông ®Êt ph¶i ®−îc l m thñ tôc v ®¨ng kÝ t¹i dông ViÖt Nam chØ cho vay: "Sè tiÒn tèi ®a uû ban nh©n d©n cÊp cã thÈm quyÒn theo quy b»ng 70% gi¸ trÞ t i s¶n thÕ chÊp, cÇm cè v ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. t i s¶n b¶o l nh ® ®−îc x¸c ®Þnh v ghi 2. Thùc tr¹ng cña viÖc thùc hiÖn c¸c trªn hîp ®ång". T¹i §iÒu 26 QuyÕt ®Þnh sè quy ®Þnh vÒ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt 217/Q§-NH1 quy ®Þnh viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ v nh÷ng bÊt cËp n¶y sinh quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp dùa trªn b¶ng gi¸ 2.1. ViÖc LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993, cho do ñy ban nh©n d©n tØnh, th nh phè trùc phÐp ng−êi sö dông ®Êt ®−îc chuyÓn quyÒn thuéc trung −¬ng ban h nh theo khung gi¸ sö dông ®Êt ® ®em l¹i hiÖu qu¶ kinh tÕ to ChÝnh phñ quy ®Þnh m khung gi¸ ®Êt do lín. Trong sè 5 quyÒn cña ng−êi sö dông ®Êt, ChÝnh phñ ban h nh t¹i NghÞ ®Þnh sè 87/CP quyÒn thÕ chÊp ®−îc nhiÒu ng−êi quan t©m ng y 17/8/1994, mÆc dï ® qua mét sè lÇn ®Æc biÖt. Qua ®iÒu tra x héi häc th× 1,5% sè bæ sung, ®iÒu chØnh vÉn cßn nhiÒu ®iÒu bÊt ng−êi ®−îc hái cho r»ng quyÒn chuyÓn ®æi cËp, ch−a hîp lÝ cÇn ®−îc thay thÕ b»ng v¨n quyÒn sö dông ®Êt l quan träng nhÊt, 12,2% b¶n míi. Do ®ã, ng−êi sö dông ®Êt kh«ng cho r»ng quyÒn chuyÓn nh−îng quyÒn sö muèn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt t¹i c¸c tæ dông ®Êt l quan träng nhÊt, 1,3% d nh vÞ trÝ chøc tÝn dông ViÖt Nam. ®ã cho quyÒn cho thuª quyÒn sö dông ®Êt, 2.2. LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 cho phÐp 68% cho r»ng quyÒn thÕ chÊp l quan träng ng−êi sö dông ®Êt ®−îc thÕ chÊp gi¸ trÞ 52 - T¹p chÝ luËt häc
  4. nghiªn cøu - trao ®æi quyÒn sö dông ®Êt. BLDS còng ® cã nh÷ng tÝn dông n−íc ngo i ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam. quy ®Þnh cô thÓ ho¸ nh»m t¹o ®iÒu kiÖn gióp §©y còng l lÝ do c¶n trë c¸c nh ®Çu t− n−íc ng−êi sö dông ®Êt trong viÖc vay vèn ®Ó phôc ngo i ®Çu t− v o lÜnh vùc n y ë n−íc ta. vô nhu cÇu s¶n xuÊt v ®êi sèng. Tuy nhiªn, Thø hai, NghÞ ®Þnh sè 178/1999/N§-CP trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn c¸c quy ®Þnh n y v cña ChÝnh phñ ng y 29/12/1999 vÒ b¶o ®¶m c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt kh¸c cã liªn quan ® tiÒn vay cña c¸c tæ chøc tÝn dông (sau ®©y béc lé nh÷ng ®iÒu bÊt cËp l m c¶n trë ng−êi gäi t¾t l NghÞ ®Þnh sè 178/1999) míi quy sö dông ®Êt thùc hiÖn quyÒn n¨ng n y, cô thÓ ®Þnh vÒ tr−êng hîp thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö nh− sau: dông ®Êt v trªn ®Êt cã t i s¶n g¾n liÒn víi Thø nhÊt, §iÒu 729 v §iÒu 730 BLDS ®Êt (kho¶n 4 §iÒu 8) m ch−a cã quy ®Þnh cô quy ®Þnh hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®−îc thÕ chÊp thÓ vÒ c¸c tr−êng hîp ng−êi sö dông ®Êt chØ quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m thÕ chÊp mét phÇn quyÒn sö dông ®Êt hoÆc nghiÖp ®Ó trång rõng t¹i ng©n h ng v c¸c tæ mét phÇn t i s¶n cña hä trªn ®Êt. Nh− vËy, chøc tÝn dông ViÖt Nam do Nh n−íc cho nÕu ng−êi sö dông ®Êt muèn thÕ chÊp mét phÐp th nh lËp, ®−îc thÕ chÊp quyÒn sö dông phÇn gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt hoÆc mét ®Êt ë víi c¸c tæ chøc kinh tÕ c¸ nh©n ViÖt phÇn gi¸ trÞ t i s¶n trªn ®Êt th× vÊn ®Ò n y Nam ë trong n−íc. Nh− vËy, ph¸p luËt ch−a vÉn ch−a cã c¸ch gi¶i quyÕt. cho phÐp hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®−îc thÕ chÊp Thø ba, t¹i ®iÓm a kho¶n 3 cña §iÒu 8 gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt víi c¸c tæ chøc tÝn NghÞ ®Þnh sè 178/1999 quy ®Þnh: "Gi¸ trÞ dông n−íc ngo i, tæ chøc tÝn dông liªn doanh quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp ®−îc x¸c ®Þnh ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam.(4) theo gi¸ ®Êt cña ñy ban nh©n d©n tØnh, th nh Trong khi ®ã LuËt ®Çu t− n−íc ngo i t¹i phè trùc thuéc trung −¬ng ban h nh ¸p dông ViÖt Nam (® ®−îc söa ®æi, bæ sung ng y t¹i thêi ®iÓm thÕ chÊp". Quy ®Þnh n y ch−a 9/6/2000) l¹i cho phÐp "doanh nghiÖp cã vèn phï hîp, nã m©u thuÉn víi b¶n chÊt cña viÖc ®Çu t− n−íc ngo i ®−îc thÕ chÊp t i s¶n g¾n thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. Bëi lÏ, liÒn víi ®Êt v gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thùc chÊt cña viÖc thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö b¶o ®¶m vay vèn t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông dông ®Êt l quan hÖ giao dÞch d©n sù, do ®ã ®−îc phÐp ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam" (kho¶n 3 gi¸ ®Êt thÕ chÊp ph¶i do bªn thÕ chÊp v bªn §iÒu 46). C¸c tæ chøc tÝn dông n y bao gåm: nhËn thÕ chÊp tho¶ thuËn th× míi phï hîp. Tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam, chi nh¸nh ng©n Cã nh− vËy th× quyÒn lîi cña bªn thÕ chÊp h ng n−íc ngo i ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam v míi kh«ng bÞ thiÖt thßi. Chóng t«i ñng hé ng©n h ng liªn doanh gi÷a ViÖt Nam víi quan ®iÓm n y. n−íc ngo i theo quy ®Þnh cña LuËt c¸c tæ Thø t−, ®èi víi c¸c hé nhËn kho¸n ®Êt chøc tÝn dông. Nh− vËy, cã thÓ thÊy râ r»ng cña c¸c n«ng, l©m tr−êng ®Ó sö dông v o c¸c hé gia ®×nh v c¸ nh©n ch−a ®−îc quyÒn môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp lùa chän n¬i thÕ chÊp; hä ch−a cã ®iÒu kiÖn v× bÞ r ng buéc bëi hîp ®ång nhËn kho¸n ®Êt ®Ó "tiÕp cËn" víi nguån vèn cña c¸c tæ chøc ®èi víi n«ng tr−êng, l©m tr−êng nªn hä T¹p chÝ luËt häc - 53
  5. nghiªn cøu - trao ®æi kh«ng ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö hiÖn c¸c quy ®Þnh vÒ thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn dông ®Êt, do vËy, hä kh«ng ®−îc h−ëng c¸c sö dông ®Êt trong thùc tÕ. quyÒn cña ng−êi sö dông ®Êt m ph¸p luËt Thø b¶y, c¸c quy ®Þnh vÒ tr×nh tù thñ tôc quy ®Þnh, trong ®ã cã quyÒn thÕ chÊp gi¸ trÞ xö lÝ quyÒn sö dông ®Êt ® thÕ chÊp, trong quyÒn sö dông ®Êt. Trong nÒn s¶n xuÊt h ng tr−êng hîp ng−êi sö dông ®Êt kh«ng thùc hãa ë n−íc ta hiÖn nay, nh÷ng ng−êi n y hiÖn hoÆc thùc hiÖn kh«ng ®óng nghÜa vô tr¶ còng rÊt cÇn vèn ®Ó ®Çu t− më réng s¶n xuÊt nî t¹i c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cßn chång chÐo, nh−ng viÖc cho vay vèn cña c¸c tæ chøc tÝn phøc t¹p v ch−a râ r ng. dông kh«ng ®Õn ®−îc víi hä v× "thiÕu v¾ng" - NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP ng y c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ vÊn ®Ò n y. 29/3/1999 cña ChÝnh phñ cã quy ®Þnh: "Khi Thø n¨m, ng−êi sö dông ®Êt míi chØ bªn thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt kh«ng ®−îc phÐp thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thùc hiÖn hoÆc thùc hiÖn kh«ng ®óng nghÜa ®Ó vay vèn, ch−a ®−îc phÐp dïng ®Êt nh− l vô tr¶ nî theo hîp ®ång thÕ chÊp th× quyÒn biÖn ph¸p ®Ó b¶o l nh vay vèn cho ng−êi sö dông ®Êt ® thÕ chÊp ®−îc xö lÝ theo tho¶ kh¸c. §iÒu n y còng phÇn n o g©y khã kh¨n thuËn trong hîp ®ång, tr−êng hîp kh«ng xö cho ng−êi sö dông ®Êt trong viÖc huy ®éng lÝ ®−îc theo tháa thuËn ® ghi trong hîp vèn v× nhu cÇu cña s¶n xuÊt v ®êi sèng(6). ®ång th× gi¶i quyÕt theo quy ®Þnh cña ph¸p Thø s¸u, ®iÒu kiÖn ®¨ng kÝ hîp ®ång thÕ luËt" (kho¶n 1 §iÒu 31). Nh−ng gi¶i quyÕt chÊp quyÒn sö dông ®Êt còng cã nh÷ng khã theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt l gi¶i quyÕt nh− thÕ n o? Dùa v o quy ®Þnh cña v¨n b¶n ph¸p kh¨n ®¸ng kÓ. luËt n o ®Ó gi¶i quyÕt? BLDS quy ®Þnh t¹i Theo quy ®Þnh t¹i NghÞ ®Þnh sè §iÒu 737 l : "Ng−êi nhËn thÕ chÊp cã quyÒn 08/2000/N§-CP ng y 10/3/2000, theo ®ã sau yªu cÇu c¬ quan nh n−íc cã thÈm quyÒn tæ khi kÝ kÕt hîp ®ång thÕ chÊp quyÒn sö dông chøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thu håi ®Êt th× ph¶i ®¨ng kÝ hîp ®ång thÕ chÊp quyÒn vèn v l i" (quy ®Þnh n y chØ ¸p dông cho sö dông ®Êt t¹i c¬ quan ®¨ng kÝ giao dÞch b¶o tr−êng hîp hé gia ®×nh, c¸ nh©n thÕ chÊp gi¸ ®¶m. Song c¬ quan n y míi ®−îc th nh lËp trÞ quyÒn sö dông ®Êt). NghÞ ®Þnh sè 86/CP nªn ®ang thùc hiÖn mét sè ho¹t ®éng cã tÝnh ng y 19/12/1996 cña ChÝnh phñ vÒ b¸n ®Êu thÝ ®iÓm. C¸c quy ®Þnh vÒ sù phèi hîp gi÷a gi¸ t i s¶n cã quy ®Þnh: Riªng quyÒn sö dông c¬ quan ®¨ng kÝ giao dÞch b¶o ®¶m víi c¬ ®Êt tr−íc khi b¸n ®Êu gi¸ ph¶i ®−îc c¬ quan quan l m thñ tôc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt nh n−íc cã thÈm quyÒn cho phÐp b¸n ®Êu (ñy ban nh©n d©n cÊp x , së ®Þa chÝnh hoÆc gi¸. §Õn ®©y, vÊn ®Ò ®Æt ra l LuËt ®Êt ®ai së ®Þa chÝnh - nh ®Êt) cßn ch−a cã. H¬n n÷a, kh«ng quy ®Þnh khi b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö n¨ng lùc qu¶n lÝ cña uû ban nh©n d©n cÊp x dông ®Êt ph¶i ®−îc c¬ quan nh n−íc cã hiÖn nay rÊt h¹n chÕ, liÖu cã ho n th nh thÈm quyÒn cho phÐp. Trong khi ®ã NghÞ nhiÖm vô ®¨ng kÝ ®Êt ®ai theo hÖ thèng c¬ ®Þnh sè 86/CP l¹i quy ®Þnh khi b¸n ®Êu gi¸ quan ®¨ng kÝ quèc gia kh«ng? (5) §©y còng l quyÒn sö dông ®Êt ph¶i ®−îc c¬ quan nh vÊn ®Ò n¶y sinh g©y khã kh¨n cho viÖc thùc n−íc cã thÈm quyÒn cho phÐp. Râ r ng, ë 54 - T¹p chÝ luËt häc
  6. nghiªn cøu - trao ®æi ®©y cã sù m©u thuÉn vÒ c¸c quy ®Þnh trong Thø nhÊt, söa ®æi quy ®Þnh t¹i kho¶n 5 c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt, g©y c¶n trë, l m chËm §iÒu 6 NghÞ ®Þnh sè 178/1999/N§-CP ng y tiÕn ®é xö lÝ quyÒn sö dông ®Êt ® thÕ chÊp 29/12/1999, kh«ng nªn quy ®Þnh: Khi thÕ ®Ó thu håi nî cho c¸c tæ chøc tÝn dông. M©u chÊp t i s¶n g¾n liÒn víi ®Êt, kh¸ch h ng vay thuÉn n y cÇn sím ®−îc kh¾c phôc. ph¶i thÕ chÊp c¶ gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt - MÆc dï, so víi c¸c quy ®Þnh cña NghÞ cïng víi t i s¶n ®ã, trõ tr−êng hîp ph¸p luËt ®Þnh sè 17/1999/N§-CP v NghÞ ®Þnh sè cã quy ®Þnh kh¸c. V× quy ®Þnh nh− vËy l 86/CP, NghÞ ®Þnh sè 178/1999/N§-CP ng y m©u thuÉn víi quy ®Þnh t¹i §iÒu 732 BLDS. 29/12/1999 cã quy ®Þnh râ h¬n l tr−êng hîp Thø hai, söa ®æi quy ®Þnh t¹i kho¶n 5 tæ chøc tÝn dông (bªn nhËn thÕ chÊp) ®−îc §iÒu 8 NghÞ ®Þnh sè 178/1999/N§-CP ng y quyÒn thùc hiÖn xö lÝ t i s¶n ®Ó b¶o ®¶m tiÒn 29/12/1999 vÒ x¸c ®Þnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông vay b»ng c¸ch b¸n, nhËn chÝnh t i s¶n b¶o ®Êt thÕ chÊp. Kh«ng nªn quy ®Þnh "gi¸ trÞ ®¶m tiÒn vay hoÆc trùc tiÕp nhËn c¸c kho¶n quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp ®−îc x¸c ®Þnh tiÒn hoÆc t i s¶n tõ bªn thø ba l ng−êi cã theo gi¸ ®Êt cña ñy ban nh©n d©n tØnh, th nh nghÜa vô tr¶ thay cho kh¸ch h ng vay. Nh−ng phè trùc thuéc trung −¬ng ban h nh ¸p dông NghÞ ®Þnh l¹i kh«ng quy ®Þnh râ l trong t¹i thêi ®iÓm thÕ chÊp". Bëi v×, xÐt vÒ b¶n tr−êng hîp t i s¶n b¶o ®¶m tiÒn vay l gi¸ trÞ chÊt thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt l quan hÖ quyÒn sö dông ®Êt th× tæ chøc tÝn dông ®ã cã giao dÞch d©n sù, do ®ã, ph¶i ®Ó cho c¸c bªn ®−îc trùc tiÕp b¸n hoÆc nhËn chÝnh diÖn tÝch thÕ chÊp v bªn nhËn thÕ chÊp ®−îc tháa ®Êt ®ã kh«ng? thuËn vÒ gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp. - Trong c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt nªu trªn H¬n n÷a, t¹i §iÒu 12 LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 ch−a quy ®Þnh râ c¬ quan nh n−íc cã thÈm kh«ng cã quy ®Þnh khung gi¸ ®Êt do Nh quyÒn tæ chøc b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt n−íc ban h nh ®−îc ¸p dông ®Ó tÝnh gi¸ trÞ cã ph¶i l c¬ quan nh n−íc cã thÈm quyÒn quyÒn sö dông ®Êt khi thÕ chÊp. cho phÐp b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt Thø ba, cÇn bæ sung c¸c quy ®Þnh vÒ kh«ng? Tr−êng hîp ®Êu gi¸ quyÒn sö dông chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña c¸c tæ chøc ®Êt ®Ó thu håi vèn vay cã ph¶i l tr−êng hîp trong BLDS ®Ó b¶o ®¶m sù thèng nhÊt víi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cho ng−êi kh¸c c¸c quy ®Þnh cña LuËt söa ®æi, bæ sung mét kh«ng? Khi b¸n ®Êu gi¸ t i s¶n g¾n liÒn víi sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai ®−îc Quèc héi quyÒn sö dông ®Êt th× cã l m thñ tôc ®Ó ®ång th«ng qua ng y 2/12/1998 v NghÞ ®Þnh sè thêi b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt kh«ng v 17/CP/1999 ng y 29/3/1999. ph¶i gi¶i quyÕt thñ tôc vÒ quyÒn sö dông ®Êt Thø t−, cÇn bæ sung quy ®Þnh cho phÐp nh− thÕ n o cho tr−êng hîp ng−êi mua ®Êu hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®−îc thÕ chÊp quyÒn sö gi¸ t i s¶n g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt? dông c¸c lo¹i ®Êt t¹i c¸c tæ chøc kinh tÕ, c¸ 3. KiÕn nghÞ nh©n ViÖt Nam ë trong n−íc. Nh»m ph¸t huy Tõ nh÷ng ph©n tÝch trªn, chóng t«i xin "néi lùc", huy ®éng mäi nguån vèn trong m¹nh d¹n ®−a ra mét sè kiÕn nghÞ sau ®©y: nh©n d©n v o viÖc ph¸t triÓn s¶n xuÊt. T¹p chÝ luËt häc - 55
  7. nghiªn cøu - trao ®æi Thø n¨m, khÈn tr−¬ng r so¸t c¸c v¨n - B i bá c¸c quy ®Þnh t¹i §iÒu 7 NghÞ b¶n ph¸p luËt hiÖn h nh, kh¾c phôc c¸c quy ®Þnh sè 38/CP/2000/N§-CP ng y 23/3/2000 ®Þnh m©u thuÉn, x©y dùng c¬ chÕ thèng nhÊt cña ChÝnh phñ vÒ thu tiÒn sö dông ®Êt khi trong viÖc xö lÝ quyÒn sö dông ®Êt ® thÕ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. chÊp ®Ó thu håi vèn vay. - Nªn thèng nhÊt sö dông thuËt ng÷ trong Cô thÓ, ph¸p luËt ph¶i x¸c ®Þnh râ c¬ c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt l "thÕ chÊp gi¸ trÞ quan n o cã thÈm quyÒn cho phÐp b¸n ®Êu quyÒn sö dông ®Êt" ®Ó ph©n biÖt râ víi gi¸ quyÒn sö dông ®Êt v c¬ quan nh n−íc tr−êng hîp thÕ chÊp t i s¶n th«ng th−êng. V× cã thÈm quyÒn tæ chøc ®Êu gi¸ quyÒn sö trªn thùc tÕ viÖc sö dông ®Êt lu«n g¾n víi c¸c dông ®Êt. t i s¶n trªn ®Êt nh− nh cöa; vËt kiÕn tróc - CÇn cã quy ®Þnh gi¶i thÝch râ trong kh¸c v c©y cèi. V× vËy, thuËt ng÷ "thÕ chÊp tr−êng hîp t i s¶n b¶o ®¶m tiÒn vay l gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt" cã thÓ hiÓu bao h m: ThÕ quyÒn sö dông ®Êt th× tæ chøc tÝn dông cã chÊp quyÒn sö dông ®Êt v t i s¶n trªn ®Êt ®−îc trùc tiÕp b¸n hoÆc nhËn chÝnh diÖn tÝch hoÆc chØ thÕ chÊp riªng quyÒn sö dông ®Êt. ®Êt ®ã kh«ng? Tr−êng hîp ®Êu gi¸ quyÒn sö MÆt kh¸c, thuËt ng÷ "thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn dông ®Êt ®Ó thu håi vèn vay cã ph¶i l tr−êng sö dông ®Êt" xÐt vÒ ý nghÜa ng«n ng÷ l phï hîp chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt kh«ng? Khi hîp h¬n./. b¸n ®Êu gi¸ t i s¶n g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt th× vÊn ®Ò quyÒn sö dông ®Êt n y (1).Xem: T×nh h×nh thùc hiÖn trªn c¶ n−íc vÒ giao ®Êt ®−îc xö lÝ ra sao? v cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, T¹p chÝ ®Þa chÝnh, sè 4 th¸ng 4 n¨m 2000. Thø s¸u, cÇn bæ sung quy ®Þnh cho phÐp (2), (4), (6). §Ó kh¾c phôc nh−îc ®iÓm n y, LuËt söa c¸c hé nhËn kho¸n ®Êt cña c¸c n«ng, l©m ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai võa ®−îc tr−êng ®Ó sö dông v o môc ®Ých s¶n xuÊt Quèc héi, kho¸ X, k× häp thø IX th«ng qua ng y n«ng, l©m nghiÖp ®−îc quyÒn thÕ chÊp quyÒn 29/6/2001 v cã hiÖu lùc thi h nh tõ ng y 1/10/2001, ® bæ sung quy ®Þnh §iÒu 78g: "Tæ chøc kinh tÕ, hé sö dông ®Êt ®Ó vay vèn ph¸t triÓn s¶n xuÊt ®Ó gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt cã quyÒn thÕ chÊp gi¸ b¶o ®¶m sù b×nh ®¼ng vÒ ®Þa vÞ ph¸p lÝ gi÷a trÞ quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai c¸c chñ thÓ sö dông ®Êt kh¸c. th× ®−îc thÕ chÊp hoÆc b¶o l nh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö Thø b¶y, ®Èy nhanh tiÕn ®é cÊp giÊy dông ®Êt, t i s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt ®ã t¹i tæ chøc tÝn dông ®−îc phÐp ho¹t ®éng t¹i chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, ®Æc biÖt l ViÖt Nam". ®èi víi ®Êt ë t¹i ®« thÞ. Sím thay thÕ NghÞ (3).Xem: B¸o c¸o tæng hîp kÕt qu¶ nghiªn cøu ®Ò t i ®Þnh sè 60/CP v NghÞ ®Þnh sè 61/CP ng y ®éc lËp cÊp Nh n−íc - c¬ së khoa häc cho viÖc ho¹ch 5/7/1994 cña ChÝnh phñ b»ng nghÞ ®Þnh míi ®Þnh c¸c chÝnh s¸ch v sö dông hîp lÝ quü ®Êt ®ai. Tæng côc §Þa chÝnh, H. 2000, tr.118. víi c¸c quy ®Þnh vÒ cÊp giÊy chøng nhËn (5).Xem: NguyÔn Xu©n Träng - "CÇn cã thªm c¸c quy quyÒn sö dông ®Êt ë v quyÒn së h÷u nh ë ®Þnh cho viÖc thùc hiÖn quyÒn thÕ chÊp quyÒn sö dông t¹i ®« thÞ phï hîp víi thùc tÕ h¬n. ®Êt", T¹p chÝ ®Þa chÝnh, sè 9, th¸ng 9 n¨m 2000. 56 - T¹p chÝ luËt häc
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

LV.11: Bộ Luận Văn Tốt Nghiệp Chuyên Ngành Tài Chính Ngân Hàng
172 tài liệu
838 lượt tải
THÔNG TIN
TRỢ GIÚP
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.

 

Đồng bộ tài khoản
4=>1