intTypePromotion=1
zunia.vn Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z zunia.vn zunia.vn
ADSENSE
 » 
 » 

Báo cáo tốt nghiệp: Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất. Liên hệ với thị trường bất động sản ở Việt Nam

Chia sẻ: Phan Ngi Ngoc Giau | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:29

Thêm vào BST
Báo xấu
235
lượt xem 58
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tham khảo luận văn - đề án 'báo cáo tốt nghiệp: những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất. liên hệ với thị trường bất động sản ở việt nam', luận văn - báo cáo, tài chính - kế toán - ngân hàng phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu và làm việc hiệu quả

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Báo cáo tốt nghiệp: Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất. Liên hệ với thị trường bất động sản ở Việt Nam

  1. BÁO CÁO TỐT NGHIỆP Đề tài: “Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất. Liên hệ với thị trường bất động sản ở Việt Nam”
  2. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc Môc lôc Lêi nãi ®Çu..................................................................................................................2 Ch­¬ng I. c¬ së lý luËn vÒ gi¸ ®Êt ............................................................................4 I.Kh¸i niÖm,quan ®iÓm vÒ ®Êt ®ai..........................................................................4 1.Kh¸i niÖm......................................................................................................5 2.C¸c quan ®iÓm vÒ gi¸ ®Êt .............................................................................6 II.Sù cÇn thiÕt ph¶i x¸c ®Þng gi¸ ®Êt .....................................................................7 III.C¬ së h×nh thµnh gi¸ ®Êt ..................................................................................9 1.B¶n chÊt cña gi¸ ®Êt .....................................................................................9 2.C¸c quyÒn vµ quyÒn lîi trong ®Êt ®ai .........................................................11 IV.Mét sè ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt hiÖn nay ....................................................12 1.Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp ....................................................................12 2.Ph­¬ng ph¸p thu nhËp.................................................................................13 3.Ph­¬ng ph¸p ®Çu t­.....................................................................................14 Ch­¬ng II. Nh÷ng nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ ®Êt ..................................................16 1. §Æc ®iÓm vËt lý cña ®Êt ®ai .......................................................................16 2. Nh©n tè vÒ kh¶ n¨ng ®Çu t­ c¬ së h¹ tÇng .................................................18 3. Nh©n tè vÒ kh¶ n¨ng ph©n lo¹i ®« thÞ theo quy m« vµ vÞ trÝ ®Þa lý ............19 4. Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ...................................................................................20 5. YÕu tè c¹nh tranh.......................................................................................23 6. ChÝnh s¸ch tiÒn tÖ.......................................................................................25 7. YÕu tè ph¸p lý............................................................................................26 KÕt luËn.....................................................................................................................27 Tµi liÖu tham kh¶o ....................................................................................................28 NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44 1
  3. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc Lêi nãi ®Çu ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam ®· ®­îc h×nh thµnh vµ ®ang trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn b­íc ®Çu ®­îc më réng. §Õn nay c¸c t¸c nh©n tham gia thÞ tr­êng nµy b¾t ®Çu ho¹t ®éng cã hiÖu qu¶ t¹o c¬ së cho tÝnh ­u viÖt cña thÞ tr­êng nµy ho¹t ®éng. QuyÒn sö dông ®Êt lµ mét lo¹i hµng ho¸ quan träng cña thÞ tr­êng ®ã. V× thÕ gi¸ quyÒn sö dông ®Êt hay nãi ng¾n gän lµ gi¸ ®Êt cã mét vÞ trÝ ®Æc biÖt trong thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, thu hót ®­îc sù quan t©m cña rÊt nhiÒu ®èi t­îng. §Êt ®ai lµ mét nhu cÇu thiÕt yÕu cña mçi tæ chøc, c¸ nh©n, hé gia ®×nh bëi v× ®Êt ®ai lµ ®iÓm tùa ®Ó sinh ho¹t, lao ®éng, s¶n xuÊt… TÊt c¶ mäi ng­êi ®Òu cã nhu cÇu cã chç ë, tÊt c¶ mäi x· héi ®Òu cÇn ®Êt ®ai ®Ó ph¸t triÓn …Cã thÓ nãi kh«ng cã ®Êt kh«ng cã sù tån t¹i cña x· héi loµi ng­êi. §Æc biÖt, ®èi víi c¸ nh©n, hé gia ®×nh ®Êt ®ai ®ãng vai trß hÕt søc quan träng v× nhu cÇu cã chç ë lµ nhu cÇu thiÕt yÕu cña con ng­êi, hay nh­ c¸c cô ta th­êng nãi “ an c­ míi l¹c nghiÖp”. Tuy nhiªn, ®Êt ®ai l¹i kh«ng thÓ ®­îc s¶n xuÊt ®¹i trµ nh­ c¸c lo¹i hµng ho¸ kh¸c bëi nh÷ng ®Æc tr­ng cña nã v× thÕ ®Êt ®ai ngµy cµng trë nªn khan hiÕm. Mµ ®Êt cµng khan hiÕm th× gi¸ cña nã ngµy cµng cao. Sù thùc hiÓn nhiªn ®ã gi¶i thÝch v× sao khi ®i mua ®Êt quan t©m hµng ®Çu cña tÊt c¶ mäi ng­êi kh«ng ph©n biÖt giµu, nghÌo chÝnh lµ gi¸ ®Êt. Thùc tÕ hiÖn nay gi¸ ®Êt còng g©y rÊt nhiÒu bøc xóc cho c¶ c¬ quan cã thÈm quyÒn vµ ng­êi d©n bëi v× gi¸ ®Êt qu¸ cao, cã th«ng tin cho r»ng gi¸ ®Êt ë Hµ Néi vµ Thµnh phè Hå ChÝ Minh cßn cao h¬n gi¸ ®Êt ë thñ ®« Tokyo cña NhËt B¶n. Ngoµi ra gi¸ ®Êt trong båi th­êng gi¶i phãng mÆt b»ng khi Nhµ n­íc thu håi còng cßn nhiÒu bÊt cËp g©y t×nh tr¹ng l«n xén nh­ trong thêi gian qua. ChÝnh v× nh÷ng bÊt hîp lý vÒ gi¸ ®Êt hiÖn nay mµ t«i quan t©m ®Õn gi¸ ®Êt. §Ó t×m hiÓu kü h¬n nh÷ng vÊn ®Ò liªn quan ®Õn gi¸ ®Êt, thùc tr¹ng nh÷ng g× ®ang diÔn ra liªn quan ®Õn gi¸ ®Êt ®Æc biÖt t«i quan t©m ®Õn c¸c nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ ®Êt nªn t«i quyÕt ®Þnh chän nghiªn cøu ®Ò tµi “Nh÷ng nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ quyÒn sö dông ®Êt. Liªn hÖ víi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam”. §ång thêi t×m hiÓu vÊn ®Ò nµy t«i còng bæ sung ®­îc kiÕn thøc c¸c m«n häc trong nhµ tr­êng vµ ch¾c ch¾n sÏ cã Ých cho c«ng viÖc trong t­¬ng lai. §Ó nghiªn cøu ®­îc ®Ò tµi nµy t«i ®· sö dông kiÕn thøc cña c¸c m«n: kinh tÕ tµi nguyªn ®Êt, Nguyªn lý thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. §Ó cã c¸i nh×n ®óng ®¾n vÒ nh÷ng vÊn ®Ò liªn quan ®Õn c¸c nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ ®Êt t«i ®· sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu biÖn chøng vµ duy vËt lÞch sö, ph­¬ng ph¸p so s¸nh, ®iÒu tra, ph©n tÝch. NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44 2
  4. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc KÕt cÊu cña ®Ò tµi nµy nh­ sau: Ch­¬ng I: C¬ së lý luËn vÒ gi¸ ®Êt I. Kh¸i niÖm, quan ®iÓm vÒ ®Êt ®ai. 1.Kh¸i niÖm 2.C¸c quan ®iÓm vÒ gi¸ ®Êt. II. Sù cÇn thiÕt ph¶i x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt. III. C¬ së h×nh thµnh gi¸ ®Êt. 1. B¶n chÊt cña gi¸ ®Êt 2. C¸c quyÒn vµ quyÒn lîi ®èi víi ®Êt ®ai. IV. C¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt hiÖn nay. 1. Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp. 2. Ph­¬ng ph¸p thu nhËp 3. Ph­¬ng ph¸p ®Çu t­ Ch­¬ng II: Nh÷ng nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ ®Êt. 1. §Æc ®iÓm vËt lý cña ®Êt ®ai. 2. Nh©n tè vÒ kh¶ n¨ng ®Çu t­ c¬ së h¹ tÇng. 3.Nh©n tè vÒ kh¶ n¨ng ph©n lo¹i ®« thÞ theo quy m« vµ vÞ trÝ ®Þa lý. 4. Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸. 5. yÕu tè c¹nh tranh. 6. ChÝnh s¸ch tiÒn tÖ 7. ChÝnh s¸ch ph¸p luËt Do thêi gian vµ tr×nh ®é cã h¹n, ®Ò tµi nghiªn cøu nµy ch¾c ch¾n kh«ng tr¸nh khái thiÕu sãt. T«i rÊt mong nhËn ®­îc sù ®ãng gãp ý kiÕn cña quý vÞ ®Ó ®Ò tµi nµy hoµn chØnh h¬n. T«i xin ch©n thµnh c¶m ¬n c¸c thÇy c« gi¸o trong Trung t©m ®µo t¹o §Þa chÝnh vµ Kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Æc biÖt lµ Ths. Vò ThÞ Th¶o ®· nhiÖt t×nh gióp ®ì trong thêi gian nghiªn cøu vµ hoµn thiÖn ®Ò tµi nghiªn cøu nµy. NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44 3
  5. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc Ch­¬ng I. C¬ së lý luËn vÒ gi¸ ®Êt I. Kh¸i niÖm vµ c¸c quan ®iÓm vÒ ®Êt ®ai. 1.Kh¸i niÖm vÒ ®Êt ®ai LuËt §Êt ®ai 1993 n­íc CHXHCN ViÖt Nam kh¼ng ®Þnh:” §Êt ®ai lµ tµi nguyªn quèc gia v« cïng quý gi¸, lµ t­ liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt, lµ thµnh phÇn quan träng hµng ®Çu cña m«i tr­êng sèng, lµ ®Þa bµn ph©n bè c¸c khu d©n c­, x©y dùng c¸c c¬ së kinh tÕ, v¨n ho¸, x· héi, an ninh quèc phßng. Tr¶i qua nhiÒu thÕ hÖ nh©n d©n ta ®· tèn bao c«ng søc, x­¬ng m¸u míi t¹o lËp, b¶o vÖ ®­îc vèn ®Êt ®ai nh­ ngµy nay”. Nh­ vËy ®Êt ®ai cã vai trß ®Æc biÖt quan träng trong ®êi sèng còng nh­ trong ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña ®Êt n­íc. Trong tiÕn tr×nh lÞch sö cña loµi ng­êi, con ng­êi vµ ®Êt ®ai cã mèi quan hÖ kh«ng thÓ t¸ch rêi. §Êt ®ai lµ nguån cña c¶i v« tËn cña con ng­êi, dùa vµo ®Êt ®ai con ng­êi t¹o nªn ®­îc nh÷ng s¶n phÈm ®Ó duy tr× sù tån t¹i cña m×nh. Khi d©n sè ngµy cµng ®«ng th× ®Êt ®ai vÉn cã kh¶ n¨ng t¹o ra mét l­îng s¶n phÈm lín h¬n l­îng s¶n phÈm ®ñ ®Ó duy tr× sù sèng cña ng­êi lao ®éng. Ng­îc l¹i, con ng­êi cïng víi nh÷ng t¸c ®éng tÝch cùc hay tiªu cùc ®Õn ®Êt ®ai nh»m phôc vô ®êi sèng cña m×nh. §Êt ®ai lµ thµnh phÇn quan träng cña m«i tr­êng sèng, lµ mét trong nh÷ng tµi nguyªn v« cïng quan träng cña con ng­êi. Cã thÓ nãi kh«ng cã ®Êt ®ai kh«ng thÓ cã sù tån t¹i cña x· héi loµi ng­êi. §Êt ®ai tham gia vµo tÊt c¶ c¸c ho¹t ®éng cña ®êi sèng kinh tÕ, x· héi. §Êt ®ai lµ ®Þa ®iÓm, lµ c¬ së cña c¸c thµnh phè, lµng m¹c, c¸c c«ng tr×nh c«ng nghiÖp, giao th«ng, vËn t¶i, thuû lîi… §Êt ®ai cßn cung cÊp nguyªn liÖu cho c¸c ngµnh x©y dùng nh­: g¹ch ngãi, gèm sø…cho c¸c ngµnh c«ng nghiÖp chÕ biÕn, cao su, cµ phª…ngoµi ra ®Êt ®ai con tham gia vµo c¸c ngµnh s¶n xuÊt cña x· héi nh­ lµ mét t­ liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt. Tuy nhiªn, ®èi víi tõng ngµnh cô thÓ trong nÒn kinh tÕ quèc d©n ®Êt ®ai còng gi÷ vai trß kh¸c nhau. §Æc biÖt trong n«ng nghiÖp ®Êt ®ai lµ yÕu tè hµng ®Çu cña ®ã lµ yÕu tè ®Çu vµo cÇn thiÕt vµ kh«ng thÓ thiÕu ®­îc. §èi víi n­íc ta- mét n­íc chñ yÕu lµ s¶n xuÊt n«ng nghiÖp th× ®Êt ®ai cµng quan träng. §Êt ®ai còng lµ c¬ së ®Ó s¶n xuÊt ra tÊt c¶ c¸c vËt phÈm phôc vô cuéc sèng cña con ng­êi. Bëi vËy Wiliam Petis ®· kh¼ng ®Þnh: “Lao ®éng lµ cha, ®Êt lµ mÑ cña cña c¶i”. Khi x· héi cµng ph¸t triÓn vai trß cña ®Êt ®ai ngµy cµng trë nªn quan träng. Do nh÷ng yªu cÇu cña thùc tiÔn ®Êt ®ai trë thµnh mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt. D©n sè NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44 4
  6. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc n­íc ta ngµy cµng t¨ng lªn, qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ diÔn ra m¹nh mÏ, mµ tæng cung vÒ ®Êt ®ai coi nh­ kh«ng ®æi nªn ®Êt ®ai trë nªn khan hiÕm. Nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai t¨ng nhanh bëi vËy gi¸ trÞ cña nã ®­îc quan t©m nhiÒu h¬n. §Êt ®ai lµ nguån cña c¶i, lµ th­íc ®o sù giµu cã cña mçi quèc gia. Nã còng lµ mét trong nh÷ng bé phËn l·nh thæ cña ®Êt n­íc. T«n träng chñ quyÒn cña mét quèc gia tr­íc hÕt ph¶i t«n träng l·nh thæ cña quèc gia ®ã. Nh­ vËy, ®Êt ®ai kh«ng chØ ®ãng vai trß quan träng trong ®êi sèng, s¶n xuÊt mµ cßn cã mét ý nghÜa cùc kú to lín ®èi víi an ninh quèc gia. Víi nh÷ng g× ®Êt ®ai mang l¹i cho con ng­êi, chóng ta kh«ng thÓ phñ nhËn vai trß ®Æc biÖt quan träng cña nã. Trong bÊt cø mét giai ®o¹n nµo cña lÞch sö, trong bÊt cø hoµn c¶nh nµo ®Êt ®ai còng lµ n¬i c­ tró cña con ng­êi, lµ nguyªn liÖu, lµ c¬ së cho mäi lÜnh vùc s¶n xuÊt vËt chÊt. §Êt ®ai theo khÝa c¹nh ®Þa lý ®­îc hiÓu mét c¸ch cô thÓ nh­ sau: §Êt ®ai lµ s¶n phÈm cña tù nhiªn qua qu¸ tr×nh phong ho¸ ®¸ mÑ h×nh thµnh nªn nhiÒu lo¹i ®Êt kh¸c nhau. MÆt kh¸c, ®Êt ®ai lµ líp bÒ mÆt cña tr¸i ®Êt, cã kh¶ n¨ng cho s¶n phÈm c©y trång ®Ó nu«i sèng loµi ng­êi, lµ m«i tr­êng ®Ó con ng­êi ho¹t ®éng g¾n bã chÆt chÏ víi líp bÒ mÆt ®ã theo thêi gian vµ kh«ng gian nhÊt ®Þnh. Trong tiÕn tr×nh lÞch sö cña x· héi loµi ng­êi, con ng­êi vµ ®Êt ®ai cã mèi quan hÖ ngµy cµng chÆt chÏ. §Êt ®ai trë thµnh nguån cña c¶i v« tËn cña con ng­êi, con ng­êi dùa vµo ®ã ®Ó nu«i sèng m×nh. §Êt ®ai lu«n lu«n lµ thµnh phÇn quan träng hµng ®Çu cña m«i tr­êng sèng, kh«ng cã ®Êt ®ai th× kh«ng cã bÊt kú mét ho¹t ®éng nµo cña con ng­êi vµ còng kh«ng thÓ tån t¹i x· héi loµi ng­êi. vÒ m«i tr­êng, ®Êt ®ai th­êng g¾n liÒn víi khÝ hËu, ®Þa h×nh, thæ nh­ìng vµ yÕu tè kh«ng gian vµ ®­îc ph©n bè réng r·i trªn ph¹m vi toµn cÇu còng nh­ trªn tõng vïng, tõng miÒn l·nh thæ. §Êt ®ai lµ yÕu tè h×nh thµnh nªn m«i tr­êng vµ chÞu t¸c ®éng cña m«i tr­êng. Do ®ã ®Êt ®ai vµ m«i tr­êng cã quan hÖ chÆt chÏ víi nhau. Th«ng qua c¸c t¸c ®éng tÝch cùc cña con ng­êi vµo ®Êt ®ai, m«i tr­êng sÏ ®­îc b¶o vÖ nh­ lµ trªn ®Êt dèc, ®Êt ®åi nói träc khi trång c©y g©y rõng lµm gi¶m ®é xãi mßn, b¶o vÖ ®­îc m¹ch n­íc ngÇm, ®iÒu hoµ kh«ng khÝ…Ng­îc l¹i, ®Êt ®ai n»m ë c¹nh c¸c khu c«ng nghiÖp kh«ng xö lý triÖt ®Ó n­íc th¶i th× m«i tr­êng ®Êt còng sÏ bÞ « nhiÔm. 2. C¸c quan ®iÓm vÒ gi¸ ®Êt. Gi¸ ®Êt lµ mét ph¹m trï kinh tÕ kh¸ch quan, nã g¾n liÒn víi qu¸ tr×nh trao ®æi, chuyÓn nh­îng, thÕ chÊp, b¶o l·nh, thõa kÕ…Trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt lu«n lu«n cã lao ®éng kÕt tinh trong ®Êt nªn ®Êt ®ai cã gi¸ trÞ vµ gi¸ trÞ sö dông. Khi hai gi¸ trÞ nµy ®­¬ck thÓ hiÖn qua quan hÖ trao ®æi tøc lµ cã ng­êi mua vµ ng­êi b¸n th× ®Êt NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44 5
  7. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc ®ai trë thµnh hµng ho¸. Gi¸ ®Êt ®­îc coi lµ mét tiªu chuÈn ®Ó ®¸nh gi¸ møc ®é, hiÖu qu¶ cña qu¸ tr×nh sö dông ®Êt. §©y lµ mét vÊn ®Ò rÊt phøc t¹p mµ hiÖn nay cßn nhiÒu quan ®iÓm kh¸c nhau thËm chÝ tr¸i ng­îc nhau. Trong ®ã cã c¸c quan ®iÓm næi bËt sau: Cã quan ®iÓm cho r»ng víi môc ®Ých x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nh­ hiÖn nay cÇn ph¶i gi¶ quyÕt, ®iÒu hoµ hai lîi Ých lu«n ®èi lËp nhau: X¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh nguån thu ng©n s¸ch Nhµ n­íc nh­: tÝnh thuÕ, tÝnh tiÒn giao ®Êt, tiÒn thuª ®Êt, tiÒn sö dông ®Êt, lÖ phÝ tr­íc b¹…X¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó båi th­êng cho ng­êi sö dông ®Êt khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt, khi thÕ chÊp, khi ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, ®Ó tr¶ nî vµ thi hµnh ¸n…§ã lµ hai mÆt ®èi lËp nhau vÒ lîi Ých. Thùc chÊt quan ®iÓm nµy lµ ®i gi¶i quyÕt hµi hoµ lîi Ých cña Nhµ n­íc vµ c¸c bªn liªn quan trong quan hÖ giao dÞch d©n sù. §Ó gi¶ quyÕt lîi Ých cña ng­êi bÞ Nhµ n­íc thu håi ®Êt th× Nhµ n­íc ph¶i båi th­êng cho ng­êi sö dông ®Êt. Khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt phôc vô cho môc ®Ých c«ng céng, quèc phßng an ninh sÏ g©y ¶nh h­ëng rÊt lín ®Õn ®êi sèng cña ng­êi bÞ thu håi ®Êt. §Êt ®ai, tµi s¶n bÞ thu håi mÆc dï ®­îc båi th­êng nh­ng c¸c hé trong diÖn ph¶i di dêi sÏ gÆp rÊt nhiÒu khã kh¨n, nÕu kh«ng cã khu t¸i ®Þnh c­ hä ph¶i tù ®i t×m n¬i ë míi. §Æc biÖt ®èi víi nh÷ng hé cã vÞ trÝ ®Êt tèt ®ang tiÕn hµnh kinh doanh cã hiÖu qu¶ mµ ph¶i di dêi ®Õn vÞ trÝ kh¸c sÏ ¶nh h­ëng rÊt lín ®Õn doanh thu cña hä. Trong tr­êng hîp ®ã viÖc thu håi ®Êt cña Nhµ n­íc ®· ¶nh h­ëng trùc tiÕp ®Õn lîi Ých tr­íc m¾t cña c¸c c¸ nh©n, hé gia ®×nh vµ c¸c tæ chøc. MÆt kh¸c, ng­êi ViÖt Nam cßn cã t©m lý g¾n bã víi n¬i m×nh sinh sèng, kh«ng muèn chuyÓn ®i n¬i kh¸c víi nh÷ng mèi quan hÖ kh¸c. V× thÕ ®Ó gi¶i quyÕt lîi Ých cña ng­êi bÞ thu håi ®Êt ®ång thêi thuyÕt phôc ®­îc t©m lý Êy, Nhµ n­íc ph¶i ®Æt ra gi¸ båi th­êng hîp lý ®Ó kh«ng lµm tæn h¹i ®Õn lîi Ých cña hä. Bªn c¹nh ®ã cßn cã quan ®iÓm cho r»ng cÇn ph¶i gi¶i quyÕt ®Çu tiªn vÊn ®Ò hai gi¸ ®èi víi cïng mét thöa ®Êt, víi hai néi dung lµ: Mét lµ, gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc x¸c ®Þnh khi thu håi ®Êt cÇn lÊy theo gi¸ ®Êt khi ch­a chuyÓn môc ®Ých sö dông, ch­a cã ®Çu t­, do ®ã gi¸ thÊp ( vÝ dô lµ gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp); nh­ng sau khi chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Ó giao, ®Ó cho ng­êi kh¸c thuª, th× gi¸ ®Êt cao ( vÝ dô lµ gi¸ ®Êt ë t¹i ®« thÞ). Hai lµ, xem xÐt gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc x¸c ®Þnh vµ gi¸ chuyÓn nh­îng thùc tÕ trªn thÞ tr­êng. Thùc tÕ cã hai lo¹i gi¸ ®Êt ®­îc ¸p dông ®ã lµ gi¸ thÞ tr­êng vµ gi¸ chuÈn. Gi¸ thÞ tr­êng cña ®Êt lµ gi¸ hiÖn thùc ¸p dông trong mua b¸n quyÒn sö dông ®Êt, gi¸ nµy tù ®iÒu chØnh lªn xuèng tuú theo nhu cÇu sö dông ®Êt vµ chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai. Gi¸ chuÈn lµ gi¸ do Nhµ n­íc x©y dùng dùa trªn c¸c yÕu tè: gi¸ c¶ thÞ tr­êng, møc thu nhËp cña ng­êi tiªu dïng, søc mua cña ®ång tiÒn. Th«ng th­êng gi¸ chuÈn ®­îc x©y dùng thµnh khung gi¸, lµ gi¸ tèi ®a, tèi thiÓu do Nhµ NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44 6
  8. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc n­íc quy ®Þnh ®Ó qu¶n lý gi¸ ®Êt vµ kiÓm so¸t sù biÕn ®éng cña thÞ tr­êng ®Êt phôc vô cho môc tiªu qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai. Víi 4 lÇn thay ®æi khung gi¸ ®Êt cña ChÝnh phñ, víi kho¶ng vµi n¨m mét lÇn thay ®æi khung gi¸ cña c¸c UBND tØnh, víi sù biÕn ®éng kinh tÕ, x· héi rÊt kh¸c nhau cña 64 tØnh, thµnh phè lµm thay ®æi c¬ cÊu sö dông ®Êt ®· lµm cho kho¶ng c¸ch gi÷a gi¸ ®Êt cña Nhµ n­íc vµ gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ qu¸ c¸ch biÖt, v­ît ra khái tÇm kiÓm so¸t cña Nhµ n­íc t¹o ra nhiÒu m©u thuÉn trong x· héi. Quan ®iÓm cña Nhµ n­íc vÒ gi¸ ®Êt theo v¨n b¶n míi nhÊt lµ LuËt ®Êt ®ai 2003 lµ: “ Gi¸ ®Êt ®­îc h×nh thµnh trong c¸c tr­êng hîp:  Do UBND tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ­¬ng quy ®Þnh.  Do ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt hoÆc ®Êu thÇu dù ¸n cã sö dông ®Êt.  Do ng­êi sö dông ®Êt tho¶ thuËn vÒ gi¸ ®Êt víi nh÷ng ng­êi cã liªn quan khi thùc hiÖn c¸c quúªn chuyÓn nh­îng, cho thuª, cho thuª l¹i quyÒn sö dông ®Êt; gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt” ( §iÒu 55). Gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc quy ®Þnh cÇn ph¶i ®¶m b¶o c¸c nguyªn t¾c theo §iÒu 56 LuËt ®Êt ®ai 2003. II. Sù cÇn thiÕt ph¶i x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt. Gi¸ ®Êt lµ ph¹m trï kinh tÕ kh¸ch quan, nã g¾n liÒn víi c¸c qu¸ tr×nh trao ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, thÕ chÊp, cÇm cè, b¶o l·nh, gãp vèn… vµ cã liªn quan ®Õn lîi Ých cña c¸c ®èi t­îng liªn quan. Th«ng th­êng, tr­íc khi tµi s¶n nhµ ®Êt tham gia c¸c giao dÞch cho c¸c môc ®Ých kh¸c nhau ®Òu cÇn ph¶i x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt. Chóng ta biÕt r»ng gi¸ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh th«ng qua luång thu nhËp do m¶nh ®Êt ®ã mang l¹i nªn gi¸ ®Êt ®Ó ®¸nh gi¸ tiªu chuÈn ®Ó ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ sö dông ®Êt. NÕu ng­êi sö dông ®Êt biÕt khai th¸c nh÷ng lîi thÕ cña m¶nh ®Êt th× sÏ ®¸nh gi¸ m¶nh ®Êt ®ã cã gi¸ cao h¬n nh÷ng ng­êi kh«ng thÊy ®­îc lîi thÕ ®ã. V× thÕ ®Êt ®ai cµng ®­îc sö dông cã hiÖu qu¶ th× gi¸ cña nã sÏ cµng cao. §Æc biÖt, ®èi víi bÊt kú mét sù trao ®æi, mua b¸n cña mét lo¹i hµng ho¸ nµo ®Òu cÇn ph¶i cã yÕu tè gi¸ c¶. QuyÒn sö dông ®Êt còng kh«ng n»m ngoµi quy luËt ®ã. Tuy nhiªn, quyÒn sö dông ®Êt lµ mét hµng ho¸ ®Æc biÖt. Nã kh«ng ®­îc bµy b¸n trªn thÞ tr­êng nh­ c¸c hµng ho¸ kh¸c. Ng­êi mua vµ ng­êi b¸n kh«ng cã c¬ héi vµ ®ñ l­îng th«ng tin cÇn thiÕt ®Ó lùa chän. MÆt kh¸c, ®Êt ®ai th­êng cã gi¸ trÞ lín, sè lÇn mua b¸n Ýt do ®ã thiÕu kinh nghiÖm. V× nh÷ng lý do ®ã nªn x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cÇn ph¶i cã c¸c nhµ chuyªn m«n cã kinh nghiÖm. Nh­ vËy, c¸c lo¹i giao dÞch trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n liªn quan ®Õn quyÒn sö dông ®Êt ®Òu cÇn ph¶i x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt. Ngoµi ra, gi¸ ®Êt theo NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44 7
  9. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc khung gi¸ cña Nhµ n­íc ban hµnh lµ c¬ së ph¸p lý, t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai ®­îc hoµ nhËp vµo c¬ chÕ thÞ tr­êng. Khung gi¸ ®Êt ban hµnh theo lo¹i ®­êng phè, theo vÞ trÝ. HÖ thèng khung gi¸ nµy cßn bao gåm b¶ng gi¸ cña c¸c UBND tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ­¬ng ban hµnh theo tõng n¨m. C¸c giao dÞch trªn thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt ®Òu dùa trªn c¬ së cña khung gi¸ nµy ®Ó ®Þnh gi¸ cho thöa ®Êt. HiÖn nay, gi¸ trong khung gi¸ míi theo NghÞ ®Þnh 188 ®· cao h¬n rÊt nhiÒu so víi khung gi¸ cò, ch¼ng h¹n ë Hµ Néi, gi¸ cao nhÊt lµ 67.2triÖu ®ång/ m2, thÊp nhÊt lµ 500 ngh×n ®ång/ m2. . §iÒu ®ã ®· t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi h¬n cho ng­êi sö dông ®Êt tham gia c«ng khai vµo thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng vµ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n nãi chung. MÆc dï khung gi¸ ®Êt ®· n©ng lªn ®¸ng kÓ nh­ng vÉn thÊp h¬n nhiÒu so víi gi¸ thÞ tr­êng, v× vËy n¶y sinh c¸c ho¹t ®éng giao dÞch “ngÇm” v­ît khái tÇm kiÓm so¸t cña Nhµ n­íc. §Æc biÖt, ®èi víi c«ng t¸c båi th­êng, gi¶i phãng mÆt b»ng khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt, gi¸ ®Êt còng ®ãng vai trß v« cïng quan träng. §ã lµ mét chÝnh s¸ch ®Ó ®Èy nhanh tiÕn ®é gi¶i phãng mÆt b»ng. Tõ tr­íc ®Õn nay cã lÏ nh÷ng v­íng m¾c nhiÒu nhÊt liªn quan ®Õn ®Êt ®ai lµ gi¸ båi th­êng ®Êt khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt cho c¸c môc ®Ých c«ng céng, quèc phßng an ninh...N­íc ta ®ang trong qu¸ tr×nh c«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸ nªn diÖn tÝch ®Êt phi n«ng nghiÖp t¨ng lªn lµ ®iÒu tÊt yÕu trong ®ã chñ yÕu lµ ®Êt x©y dùng khu c«ng nghiÖp, khu chung c­, ®­êng giao th«ng…§Ó lµm ®­îc ®iÒu ®ã Nhµ n­íc ta buéc ph¶i thu håi ®Êt nh­ng ®Ó ®¶m b¶o lîi Ých cña ng­êi ®ang sö dông ®Êt Nhµ n­íc ph¶i båi th­êng. Tuy nhiªn, gi¸ båi th­êng th­êng thÊp h¬n gi¸ thÞ tr­êng tõ 3 ®Õn 5 lÇn thËm chÝ cã n¬i lªn tíi 10 lÇn dï c¸c ®Þa ph­¬ng ®· ¸p dông gi¸ båi th­êng ®­îc phÐp t¨ng lªn 20% so víi khung gi¸ ®Êt cña Nhµ n­íc. §ã lµ nguyªn nh©n chñ yÕu cña t×nh tr¹ng khiÕu kiÖn liªn miªn ®ång thêi kh«ng cã mÆt b»ng x©y dùng. §øng tr­íc thùc tÕ trªn Nhµ n­íc ph¶i cã biÖn ph¸p nghiªn cøu x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt hîp lý h¬n, gÇn víi gi¸ thÞ tr­êng h¬n. Qua néi dung tr×nh bµy ë trªn ta thÊy gi¸ ®Êt thùc sù cÇn thiÕt trong rÊt nhiÒu lÜnh vùc. V× thÕ ph¶i x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt chÝnh x¸c, hîp lý ®Ó ®¶m b¶o tÝnh c«ng b»ng, gi¶i quyÕt hµi hoµ lîi Ých cña c¸c bªn tham gia: ng­êi mua- ng­êi b¸n, ng­êi thÕ chÊp - Ng©n hµng, ng­êi bÞ thu håi ®Êt - Nhµ n­íc. III. C¬ së h×nh thµnh gi¸ ®Êt. §Êt ®ai ®­îc h×nh thµnh qua qu¸ tr×nh lÞch sö l©u dµi. Ban ®Çu ®Êt ®ai chØ ®¬n thuÇn lµ s¶n phÈm cña tù nhiªn, nh­ng do sù ph¸t triÓn cña x· héi ®Êt ®ai trë thµnh NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44 8
  10. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc s¶n phÈm cña x· héi. V× vËy, gi¸ ®Êt ®­îc h×nh thµnh trªn c¬ së yÕu tè tù nhiªn vµ yÕu tè x· héi. 1. B¶n chÊt cña gi¸ ®Êt. Mua ®Êt lµ mua quyÒn thu ®Þa t«, nªn gi¸ ®Êt c¨n cø vµo kh¶ n¨ng sinh lêi cña ®Êt, mµ ®Þa t« lµ h×nh th¸i theo ®ã quyÒn së h÷u ruéng ®Êt ®­îc thùc hiÖn vÒ mÆt kinh tÕ tøc lµ ®em l¹i thu nhËp cho ng­êi së h÷u ruéng ®Êt ®ã. §Þa t« xuÊt hiÖn khi cã sù t¸ch rêi gi÷a ng­êi sö dông vµ ng­êi së h÷u ruéng ®Êt. Ng­êi së h÷u ruéng ®Êt ®ã cã quyÒn sö dông ruéng ®Êt theo ý muèn cña hä: Trùc tiÕp kinh doanh hoÆc cho thuª. Trong tr­êng hîp cho thuª quyÒn së h÷u ruéng ®Êt vµ quyÒn dông ®ã t¸ch rêi, ng­êi thuª ®Êt ph¶i tr¶ cho ng­êi chñ ®Êt mét kho¶n tiÒn nhÊt ®Þnh theo hîp ®ång. Quan hÖ ®Þa t« trong sö dông ®Êt thùc chÊt lµ ph©n chia lîi Ých gi÷a ng­êi sö dông vµ ng­êi së h÷u ruéng ®Êt. Bëi vËy nã g¾n liÒn víi chÕ ®é t­ h÷u ®Êt ®ai. Theo tiÕn tr×nh lÞch sö, ®Þa t« ®­îc biÓu hiÖn d­íi c¸c h×nh thøc: ®Þa t« lao dÞch, ®Þa t« hiÖn vËt vµ ®Þa t« b»ng tiÒn. Trong ®ã ®Þa t« b»ng tiÒn lµ h×nh thøc biÓu hiÖn cao nhÊt vµ ph¸t triÓn cña ®Þa t« t­ b¶n chñ nghÜa. C¸c h×nh th¸i c¬ b¶n cña ®Þa t« lµ: ®Þa t« chªnh lÖch vµ ®Þa t« tuyÖt ®èi. §Þa t« chªnh lÖch lµ lîi nhuËn siªu ng¹ch do viÖc sö dông c¸c thöa ®Êt cã ®iÒu kiÖn kh¸c nhau vÒ vÞ trÝ vµ ®é ph×. PhÇn nµy nhµ t­ b¶n sö dông ruéng ®Êt ph¶i tr¶ cho chñ ®Êt. §Þa t« chªnh lÖch I cã ®­îc do viÖc sö dông ®Êt ®ai cã ®iÒu kiÖn thuËn lîi h¬n vÒ vÞ trÝ vµ ®é ph×. MÆt kh¸c, trong qu¸ tr×nh khai th¸c vµ sö dông ruéng ®Êt, ng­êi sö dông ruéng ®Êt ( cã khi lµ ng­êi së h÷u ®Êt) ®· cã nh÷ng ®Çu t­ vµo ®Êt lµm cho ®é ph× nhiªu cña ®Êt t¨ng lªn, ®ã lµ nh÷ng ®Çu t­ l©u dµi hoÆc ng¾n h¹n ®Ó lµm t¨ng s¶n l­îng ruéng ®Êt. Nh÷ng kho¶n chi phÝ Êy ®Òu lµm t¨ng s¶n l­îng ruéng ®Êt, vµ biÕn ruéng ®Êt tõ chç vËt chÊt ®¬n thuÇn thµnh ruéng ®Êt t­ b¶n. “Tuy cã nh÷ng thuéc tÝnh tù nhiªn nh­ nhau, nh­ng mét ®¸m ®Êt ®­îc canh t¸c cã gi¸ trÞ lín h¬n mét ®¸m ®Êt bá hoang” ( M¸c – Enghen toµn tËp). §Þa t« cã ®­îc nhê vµo viÖc ®Çu t­ kh¸c nhau vµo nh÷ng ®¸m ®Êt nh­ nhau do ®ã cã ®­îc nh÷ng n¨ng suÊt kh¸c nhau. §ã lµ ®Þa t« chªnh lÖch II. Nh­ vËy, ®Þa t« chªnh lÖch II cã ®­îc do ®Çu t­ t­ b¶n liªn tiÕp trªn cïng mét lo¹i ®Êt, tøc lµ do tr×nh ®é th©m canh quyÕt ®Þnh. Khi nghiªn cøu ®Þa t« chªnh lÖch, chóng ta ®· xuÊt ph¸t tõ gi¶ thuyÕt gi¸ c¶ s¶n xuÊt chung ngang b»ng víi gi¸ c¶ s¶n xuÊt c¸ biÖt trªn lo¹i ®Êt xÊu x· héi cÇn thiÕt. Nãi c¸ch kh¸c, gi¸ c¶ s¶n xuÊt cã t¸c dông ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng ngang víi gi¸ c¶ c¸ biÖt trªn ®Êt xÊu nhÊt x· héi cÇn thiÕt. Khi ®ã chØ cã nh÷ng m¶nh ®Êt nµo cã gi¸ c¶ s¶n xuÊt c¸ biÖt thÊp h¬n gi¸ c¶ s¶n xuÊt c¸ biÖt x· héi cÇn thiÕt th× míi cã lîi NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44 9
  11. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc nhuËn siªu ng¹ch- c¸i sÏ chuyÓn ho¸ thµnh ®Þa t« chªnh lÖch. §Þa t« ®ã cã c¬ së lµ sù chªnh lÖch vÒ ®é ph× tù nhiªn hoÆc lµ kÕt qu¶ chªnh lÖch gi÷a c¸c lÇn ®Çu t­ liªn tiÕp trªn cïng mét thöa ®Êt hoÆc lµ kÕt qu¶ chªnh lÖch gi÷a c¸c møc ®Çu t­ kh¸c nhau trong mét lÇn ®Çu t­ trªn cïng mét thöa ®Êt. Tuy nhiªn, theo gi¶ thiÕt ®ã th× c¸c chñ t­ b¶n kinh doanh trªn ®Êt xÊu nhÊt x· héi cÇn thiÕt sÏ kh«ng ph¶i nép ®Þa t« cho chñ ®Êt v× gi¸ c¶ s¶n phÈm trªn thÞ tr­êng do gi¸ c¶ s¶n xuÊt trªn lo¹i ®Êt xÊu ®ã quyÕt ®Þnh vµ chñ ®Êt lo¹i ®Êt xÊu nhÊt còng kh«ng thu ®­îc mét ®Þa t« nµo c¶. Trªn thùc tÕ kh«ng ph¶i nh­ vËy. Ngay c¶ lo¹i ®Êt ®ã còng ®em l¹i ®Þa t«. §ã chÝnh lµ ®Þa t« tuyÖt ®èi. §Þa t« tuyÖt ®èi lµ nh÷ng gi¸ trÞ thÆng d­ kh¸c nhau trong viÖc sö dông ®Êt ®ai øng víi tû suÊt gi¸ trÞ thÆng d­ nh­ nhau trong nh÷ng ngµnh s¶n xuÊt kh¸c nhau do cã cÊu t¹o h÷u c¬ t­ b¶n kh¸c nhau. V× vËy, ®Þa t« lµ mét nh©n tè quan träng ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ ®Êt. Trªn c¬ së ®Þa t« c¸ch tÝnh gi¸ ®Êt cÇn dùa vµo c¸c tiªu thøc: Møc ®Þa t« thu ®­îc hµng n¨m trªn mét diÖn tÝch ®Êt ®ai, tû suÊt lîi tøc tiÒn göi ng©n hµng trong n¨m, ­u thÕ ®Êt ®ai vÒ vÞ trÝ, chÊt ®Êt, quan hÖ cung cÇu vÒ ®Êt ®ai ë tõng thêi ®iÓm. 2. C¸c quyÒn vµ quyÒn lîi ®èi víi ®Êt ®ai. §Êt ®ai g¾n liÒn víi l·nh thæ cña mét quèc gia v× thÕ nã liªn quan ®Õn t×nh h×nh an ninh chÝnh trÞ cña mét quèc gia. §ã chÝnh lµ lý do ®Ó hÇu hÕt c¸c quèc gia trªn thÕ giíi ®Òu quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc quyÒn së h÷u tèi cao cña Nhµ n­íc. ë ViÖt Nam, ®Êt ®ai thuéc quyÒn së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý ( LuËt §Êt ®ai 1993) cßn theo v¨n b¶n ph¸p luËt míi nhÊt vÒ ®Êt ®ai th× “®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc ®¹i diÖn chñ së h÷u”. Quy ®Þnh nµy nh»m ®¶m b¶o cho ®Êt ®ai ®­îc sö dông ®Çy ®ñ, hîp lý, tiÕt kiÖm vµ ®¹t hiÖu qu¶ cao nhÊt ®ång thêi còng b¶o vÖ chÕ ®é së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai. Nhµ n­íc kh«ng trùc tiÕp sö dông ®Êt ®ai mµ giao cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông (sau ®©y gäi chung lµ ng­êi sö dông ®Êt) d­íi c¸c h×nh thøc: giao ®Êt, cho thuª ®Êt. Nhµ n­íc qu¶n lý viÖc sö dông ®Êt ë tÇm vÜ m« nh­: quy ho¹ch sö dông c¸c lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp, phi n«ng nghiÖp; cho phÐp chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông…Khi ng­êi sö dông ®Êt ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt th× hä sÏ cã c¸c quyÒn lîi sau ®èi víi thöa ®Êt cña m×nh:  §­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt.  §­îc h­ëng thµnh qu¶ lao ®éng, kÕt qu¶ ®Çu t­ trªn ®Êt mang l¹i.  §­îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt.  H­ëng c¸c lîi Ých do c«ng tr×nh c«ng céng vÒ b¶o vÖ, c¶i t¹o ®Êt mang l¹i. NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44 10
  12. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc  §­îc Nhµ n­íc h­íng dÉn vµ hç trî trong viÖc c¶i t¹o vµ båi bæ ®Êt.  §­îc Nhµ n­íc b¶o vÖ khi bÞ ng­êi kh¸c x©m ph¹m ®Õn quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p cña m×nh, ®­îc båi th­êng thiÖt h¹i khi bÞ thu håi.  §­îc quyÒn gãp ®Êt ®Ó hîp t¸c s¶n xuÊt vµ kinh doanh theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt phï hîp víi môc ®Ých khi giao ®Êt.  §­îc quyÒn khiÕu n¹i, tè c¸o vÒ nh÷ng hµnh vi vi ph¹m quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p cña m×nh vµ nh÷ng hµnh vi kh¸c vi ph¹m ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. Song song víi nh÷ng quyÒn lîi ®ã ng­êi sö dông ®Êt ph¶i thùc hiÖn nghÜa vô ®èi víi ®Êt ®ai:  Sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých, ®óng ranh giíi vµ c¸c yªu cÇu kh¸c ®· ®­îc quy ®Þnh khi giao ®Êt.  Thùc hiÖn c¸c biÖn ph¸p ®Ó b¶o vÖ vµ lµ t¨ng kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt.  Tu©n theo nh÷ng quy ®Þnh vÒ b¶o vÖ m«i tr­êng, kh«ng lµm tæn h¹i ®Õn lîi Ých chÝnh ®¸ng cña ng­êi sö dông ®Êt xung quanh.  Nép thuÕ sö dông ®Êt, thuÕ thu nhËp tõ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, lÖ phÝ tr­íc b¹…  Giao l¹i ®Êt cho Nhµ n­íc cã quyÕt ®Þnh thu håi. Ng­êi sö dông ®Êt khi ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt sÏ cã nh÷ng quyÒn lîi nhÊt ®Þnh, ®Æc biÖt hä ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt bëi v× khi ®ã hä ®­îc ph¸p luËt b¶o hé vÒ quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p. Ngoµi ra hä cßn ®­îc h­ëng lîi tõ nh÷ng c«ng tr×nh c«ng céng b¶o vÖ, c¶i t¹o ®Êt mang l¹i. Ch¼ng h¹n mét thöa ®Êt trång lóa n­íc, nÕu Nhµ n­íc ®Çu t­ cho khu vùc ®ã mét hÖ thèng thuû lîi th× ng­êi sö dông thöa ®Êt ®o nghiÔm nhiªn sÏ cã ®­îc nguån n­íc tèt cho ruéng lóa cña m×nh mµ kh«ng ph¶i mÊt g×. Cßn ®èi víi quy ®Þnh vÒ quyÒn ®­îc chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông th× LuËt ®Êt ®ai 2003 ®· co quy ®Þnh cô thÓ, cã nh÷ng tr­êng hîp ®­îc phÐp chuyÓn môc ®Ých sö dông kh«ng ph¶i xin phÐp c¬ quan cã thÈm quyÒn nh­ng vÉn ph¶i ®¨ng ký ®Ó qu¶n lý, còng cã nh÷ng tr­êng hîp b¾t buéc khi chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt ph¶i xin phÐp c¬ quan cã thÈm quúªn…Ng­îc l¹i, trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt ng­êi sö dông ®Êt ph¶i thùc hiÖn ®Çy ®ñ nghÜa vô cña m×nh. Nhµ n­íc nghiªm cÊm viÖc sö dông l·ng phÝ ®Êt, huû ho¹i ®Êt. Ng­êi sö dông ®Êt ph¶i t«n träng c¸c quy ®Þnh vÒ nghÜa vô v× chØ cã nh­ vËy chóng ta míi ®¶m b¶o sö dông ®Êt mét c¸ch bÒn v÷ng. NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44 11
  13. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc IV. Mét sè ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt hiÖn nay. 1. Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp §©y lµ ph­¬ng ph¸p ®­îc sö dông réng r·i nhÊt. Trong qu¸ tr×nh sö dông cã thÓ ®­îc kÕt hîp víi c¸c ph­¬ng ph¸p kh¸c. ViÖc ®Þnh gi¸ theo ph­¬ng ph¸p nµy lµ x¸c ®Þnh møc gi¸ th«ng qua viÖc tiÕn hµnh ph©n tÝch c¸c møc gi¸ thùc tÕ ®· chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ tr­êng cña lo¹i ®Êt t­¬ng tù (vÒ lo¹i ®Êt, diÖn tÝch ®Êt, thöa ®Êt, h¹ng ®Êt, lo¹i ®« thÞ, lo¹i ®­êng phè vµ vÞ trÝ) ®Ó so s¸nh, x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cña thöa ®Êt, lo¹i ®Êt cÇn ®Þnh gi¸. Cã thÓ nãi ph­¬ng ph¸p nµy quan t©m ®Õn sù nhËn biÕt vµ ®o l­êng t¸c ®éng cña sù hiÖn h÷u hay thiÕu v¾ng mét sè ®Æc tÝnh cã trong gi¸ c¶, tiÒn thuª cña c¸c tµi s¶n cã thÓ so s¸nh ®­îc. Tuy nhiªn ph­¬ng ph¸p chØ ¸p dông cho c¸c tµi s¶n cã tÝnh ®ång nhÊt, c¸c lo¹i ®Êt trång, c¸c lo¹i ®Êt cã khu vùc gÇn nhau vµ gÇn gièng nhau. NÕu sö dông ph­¬ng ph¸p nµy ®Ó tÝnh gi¸ ®Êt ®ßi hái ph¶i cã th«ng tin râ rµng vÒ m¶nh ®Êt cÇn ®­îc ®Þnh gi¸. Nh­ng thùc tÕ nh÷ng th«ng tin nµy lu«n bÞ l¹c hËu (chØ cÇn trong thêi gian ng¾n). Do ®ã kh«ng thÓ ®¶m b¶o ph­¬ng ph¸p nµy sÏ tÝnh ®­îc gi¸ ®Êt ph¶n ¸nh ®óng gi¸ trÞ thùc tÕ. §©y lµ ph­¬ng ph¸p cã vÎ ®¬n gi¶n vµ trùc tiÕp nh­ng l¹i dÔ m¾c sai lÇm. Khi sö dông ph­¬ng ph¸p nµy, ng­êi ®Þnh gi¸ muèn so s¸nh nh÷ng bÊt ®éng s¶n cã gi¸ trÞ ngang nhau trong mét vïng hoÆc dùa vµo c¸c giao dÞch ®­îc thùc hiÖn trong thêi gian tr­íc ®ã. §Ó sö dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp cÇn thùc hiÖn qua bèn b­íc sau: Thø nhÊt lµ thu thËp th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n ®· thùc hiÖn giao dÞch tr­íc ®ã. Trong qu¸ tr×nh thu thËp chó ý ph¶i thu thËp c¸c bÊt ®éng s¶n cã ®iÓm t­¬ng ®ång nh­: c¨n hé cïng lo¹i, cïng khu vùc, cïng môc ®Ých sö dông… Thø hai kiÓm tra l¹i c¸c yÕu tè cña bÊt ®éng s¶n ®Ó thÊy ®­îc kh¶ n¨ng so s¸nh gi÷a c¸c bÊt ®éng s¶n thu thËp ®­îc víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Thø ba lµ quyÕt ®Þnh lùa chon nh÷ng bÊt ®éng s¶n thÝch hîp nhÊt ®Ó ®­a vµo lµm c¸c bÊt ®éng s¶n tham chiÕu cho qu¸ tr×nh so s¸nh. C¨n cø vµo c¸c ®Æc tÝnh, ®iÒu kiÖn mµ bÊt ®éng s¶n ®ã cã thÓ so s¸nh ®­îc. Thø t­ lµ so s¸nh trùc tiÕp tõng yÕu tè cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu víi c¸c bÊt ®éng s¶n tham chiÕu ®Ó t×m ra c¸c sai lÖch gi÷a bÊt ®éng s¶n môc tiªu vµ bÊt ®éng s¶n tham chiÕu. Thø n¨m lµ x¸c ®Þnh c¸c c¬ së ®Ó ®¸nh gi¸ sù thay ®æi gi÷a c¸c tiªu thøc so s¸nh ®Ó t×m ra c¸c yÕu tè tiÕn hµnh ®iÒu chØnh bao gåm: +TÝnh chÊt ¶nh h­ëng: ¶nh h­ëng Ýt hay nhiÒu. +§¸nh gi¸ c¶m quan vÒ møc ®é xÊu- tèt. NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44 12
  14. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc Thø s¸u lµ tæng hîp tÊt c¶ c¸c yÕu tè ¶nh h­ëng sÏ cã ®­îc gi¸ x¸c ®Þnh cho bÊt ®éng s¶n môc tiªu, tõ ®ã cã ®­îc kho¶ng gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu. 2. Ph­¬ng ph¸p thu nhËp. ph­¬ng ph¸p thu nhËp lµ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh møc gi¸ tÝnh b»ng th­¬ng sè gi÷a møc lîi nhuËn thuÇn tuý thu ®­îc hµng n¨m trªn mét diÖn tÝch ®Êt so víi l·i suÊt cña tiÒn göi ng©n hµng quèc doanh cã møc l·i suÊt tiÒn göi tiÕt kiÖm VN§ cao nhÊt kú h¹n 1 n¨m trªn ®Þa bµn. Nh÷ng kho¶n lîi nhuËn ®ã nãi chung ë d¹ng tiÒn cho thuª hoÆc gi¸ trÞ cña vèn cho thu håi trong t­¬ng lai. §©y lµ ph­¬ng ph¸p x©y dùng trªn c¬ së tµi chÝnh, lµ ph­¬ng ph¸p mang tÝnh khoa häc h¬n c¶ nh­ng tµi s¶n nhµ ®Êt kh«ng hoµn toµn gièng c¸c d¹ng ®Çu t­ tµi chÝnh kh¸c. Do ®ã cÇn cã hiÓu biÕt kü l­ìng vµ cã tµi liÖu chÝnh x¸c. Ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc thùc hiÖn theo c¸c b­íc nh­ sau: B­íc 1: TÝnh tæng thu nhËp hµng n¨m do bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ mang l¹i. B­íc 2: TÝnh tæng chi phÝ ph¶i chi ra h×nh thµnh tæng thu nhËp vµ c¸c kho¶n ph¶i nép theo luËt ®Þnh. B­íc 3: X¸c ®Þnh thu nhËp thuÇn tuý hµng n¨m theo c«ng thøc sau: thu nhËp Tæng thu nhËp Tæng chi phÝ thuÇn tuý = hµng n¨m tÝnh - ®· tÝnh ë hµng n¨m ®­îc ë b­íc 1 b­íc 2 B­íc 4: ¦íc tÝnh møc gi¸ ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ theo c«ng thøc sau: Thu nhËp thuÇn tuý hµng n¨m thu ®­îc Gi¸ ®Êt tõ ®Êt ­íc tÝnh = L·i suÊt tiÒn göi tiÕt kiÖm kú h¹n 12 th¸ng 3. Ph­¬ng ph¸p ®Çu t­. Ph­¬ng ph¸p ®Çu t­ dùa trªn nguyªn lý lµ gi¸ trÞ hµng n¨m vµ gi¸ trÞ cña vèn cã mèi quan hÖ víi nhau. Vµ khi biÕt tr­íc thu nhËp hay gi¸ trÞ hµng n¨m do bÊt ®éng s¶n t¹o ra ta cã thÓ ®Ô dµng tÝnh ra gi¸ trÞ vèn ban ®Çu cña bÊt ®éng s¶n. Ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc sö dông réng r·i khi bÊt ®éng s¶n t¹o ra thu nhËp ®­îc b¸n cho ng­êi mua víi môc ®Ých ®Çu t­. Nã ®­îc x¸c ®Þnh dùa trªn quan niÖm nhµ ®Çu t­ cã thÓ ®o l­êng ®­îc thu nhËp b»ng lîi Ých kinh tÕ hoÆc phi kinh tÕ. Gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n ®­îc x¸c ®Þnh b»ng c«ng thøc: Gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n = Thu nhËp x HÖ sè vèn ho¸. NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44 13
  15. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc Tr×nh tù ®­îc thùc hiÖn nh­ sau: B­íc 1: ¦íc tÝnh tæng luång thu thËp bÊt ®éng s¶n mang l¹i B­íc 2: Ph¶i tÝnh ®Õn c¸c kho¶n chi phÝ, ®Çu t­ ®Ó duy tr×, vËn hµnh bÊt ®éng s¶n ®ã. B­íc 3: X¸c ®Þnh hÖ sè vèn ho¸: x¸c ®Þnh tû suÊt sinh lîi cña tiÒn vèn ®Çu t­ ®­îc x¸c ®Þnh b»ng møc sinh lîi cña c¸c nguån vèn ®Çu t­ cho c¸c ho¹t ®éng t­¬ng tù, cã kh¶ n¨ng thay thÕ. Ngoµi c¸c ph­¬ng ph¸p c¬ b¶n trªn c¸c nhµ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cßn sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p kh¸c nh­: Ph­¬ng ph¸p thÆng d­, ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn. Nhê c¸c ph­¬ng ph¸p nµy chóng ta cã thÓ x¸c ®Þnh ®­îc t­¬ng ®èi chÝnh x¸c gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi chung vµ gi¸ ®Êt nãi riªng. NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44 14
  16. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc Ch­¬ng II Nh÷ng nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ ®Êt. Trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña x· héi, loµi ng­êi dùa vµo ®Êt ®ai vµ khai th¸c, sö dông ®Êt ®ai ®Ó phôc vô cho cuéc sèng cña chÝnh m×nh. X· héi ngµy cµng ph¸t triÓn, cña c¶i lµm ra ngµy cµng nhiÒu n¶y sinh quan hÖ mua b¸n, trao ®æi. NÒn kinh tÕ hµng ho¸ ra ®êi vµ ngµy cµng ph¸t triÓn ®Ønh cao lµ xuÊt hiÖn c¬ chÕ thÞ tr­êng. Ngµy nay, ho¹t ®éng kinh tÕ chÞu t¸c ®éng cña c¬ chÕ thÞ tr­êng. §Êt ®ai còng kh«ng n»m ngoµi sù t¸c ®éng ®ã, nã trë thµnh ®èi t­îng trao ®æi mua b¸n, chuyÓn nh­îng vµ thùc sù h×nh thµnh thÞ tr­êng ®Êt ®ai. V× vËy chóng ta kh«ng thÓ phñ nhËn vµi trß quan träng cña gi¸ ®Êt. Nh­ng gi¸ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh nh­ thÕ nµo, ®é chÝnh x¸c ra sao th× cã thÓ dùa vµo nh÷ng ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ võa tr×nh bµy ë trªn nh­ng tr­íc hÕt chóng ta cÇn nghiªn cøu ®Çy ®ñ c¸c yÕu tè ¶nh h­ëng tíi sù h×nh thµnh nªn gi¸ ®Êt. 1. §Æc ®iÓm vËt lý cña ®Êt. Thø nhÊt, t«i muèn ®Ò cËp ®Õn lµ tÝnh hai mÆt cña ®Êt ®ai ®ã lµ ®Æc tÝnh kh«ng thÓ s¶n sinh vµ kh«ng thÓ t¸i t¹o. §Êt ®ai bÞ giíi h¹n vÒ diÖn tÝch vµ kh«ng gian nh­ng cã tÝnh v« h¹n vÒ thêi gian sö dông. §Êt ®ai ®­îc t¹o ra do qu¸ tr×nh lÞch sö l©u dµi cña tù nhiªn nªn ®­îc coi lµ kh«ng thÓ s¶n sinh ®­îc t¹o nªn ®Æc tÝnh c¬ b¶n nhÊt cña ®Êt ®ai. Còng v× thÕ mµ ®Êt ®ai cã tÝnh khan hiÕm vµ trë thµnh mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt. §Êt ®ai lµ s¶n phÈm tù nhiªn, cã tÝnh cè ®Þnh kh«ng di dêi ®­îc vµ cã h¹n trªn ph¹m vi toµn cÇu vµ trong ph¹m vi mçi quèc gia. ChÝnh vÞ trÝ ®· quy ®Þnh tÝnh giíi h¹n vÒ quy m« theo kh«ng gian cña ®Êt ®ai. §ã còng lµ mét trong nh÷ng c¬ së ®Ó x¸c ®Þnh ®Þa t«- tøc lµ lîi Ých m¶nh ®Êt ®ã mang l¹i. VÞ trÝ ®Êt ®ai còng cã ý nghÜa lín vÒ mÆt kinh tÕ trong qu¸ tr×nh khai th¸c, sö dông ®Êt. VÞ trÝ cña ®Êt ®ai lµ c¬ së cho viÖc tÝnh to¸n møc ph¶i tr¶ cho ng­êi sö dông ®Êt. Ch¼ng h¹n nh­ c¸c ®« thÞ gÇn c¸c trung t©m kinh tÕ, v¨n ho¸, chÝnh trÞ, gÇn c¸c ®Çu mèi giao th«ng th× ®­îc khai th¸c, sö dông triÖt ®Ó vµ hiÖu qu¶ h¬n so víi vïng n«ng th«n hay nh÷ng vïng xa x«i, ®iÒu kiÖn giao l­u kinh tÕ, ®i l¹i khã kh¨n vµ do ®ã gi¸ trÞ vµ gi¸ trÞ sö dông lín h¬n. §Êt ®ai kh«ng thÓ s¶n sinh tuy nhiªn nã cã kh¶ n¨ng t¸i t¹o. Kh¶ n¨ng phôc håi vµ t¸i t¹o cña ®Êt chÝnh lµ kh¶ n¨ng phôc håi vµ t¸i t¹o ®é ph× th«ng qua tù nhiªn hay do ho¹t ®éng cña con ng­êi. §é ph× lµ mét thuéc tÝnh tù NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44 15
  17. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc nhiªn cña ®Êt, thÓ hiÖn kh¶ n¨ng cung cÊp thøc ¨n, n­íc…cho c©y trång trong qu¸ tr×nh sinh tr­ëng vµ ph¸t triÓn. Lîi dông kh¶ n¨ng t¸i t¹o cña ®Êt mµ trong lÞch sö con ng­êi ®· cã nh÷ng h×nh thøc canh t¸c nh­: chÕ ®é bá hoang, chÕ ®é bá ho¸, chÕ ®é lu©n phiªn c©y trång. Ngµy nay con ng­êi c¶i t¹o, båi d­ìng ®Êt b»ng c¸c biÖn ph¸p kü thuËt nh»m b¶o vÖ vµ t¸i sö dông ®Êt ®ai. TÝnh hai mÆt cña ®Êt ®ai cã ý nghÜa cùc kú quan träng trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt. Mét mÆt ph¶i hÕt søc tiÕt kiÖm ®Êt ®ai, bè trÝ hîp lý c¸c ho¹t ®éng s¶n xuÊt. MÆt kh¸c ph¶i chó ý øng dông khoa häc c«ng nghÖ ®Ó t¨ng kh¶ n¨ng phôc håi vµ t¸i t¹o cña ®Êt. C¸c ®Æc tÝnh vËt lý kh¸c nhau lµm ph©n biÖt ®Êt ®ai víi c¸c t­ liÖu s¶n xuÊt kh¸c nh­: ®Êt kh«ng di chuyÓn, ®Êt kh«ng thuÇn nhÊt ( chØ tÝnh riªng vÒ mÆt ®Þa ®iÓm), ®Êt kh«ng bÞ ph¸ huû ( kh«ng tÝnh ®Õn ®Çu t­ vµ tµi s¶n trªn ®Êt ®ã). V× vËy nã cã ®Æc thï riªng vÒ mÆt gi¸ trÞ nh­ sau: -§Êt ®ai cè ®Þnh vÒ mÆt sè l­îng cung cÊp…Mét yÕu tè quan träng cÇn biÕt lµ trong khi ®Êt ®ai coi nh­ kh«ng ®æi vÒ tæng cung th× ®Êt ®ai cho mét chøc n¨ng sö dông x¸c ®Þnh l¹i biÕn thiªn… cã nghÜa lµ sù cung cÊp kh«ng hoµn toµn bÊt biÕn. VÝ dô, Nhµ n­íc khuyÕn khÝch x©y dùng nhµ ë chung c­, nhµ cao tÇng sÏ gi¶m bít søc Ðp vÒ ®Êt ë còng sÏ lµm thay ®æi gi¸ ®Êt ë. - Gi¸ trÞ cña ®Êt phô thuéc vµo cung vµ cÇu cña thÞ tr­êng. Cung ®Êt cã thÓ coi lµ æn ®Þnh, viÖc sö dông ®Êt ®­îc ®Þnh h­íng bëi nhu cÇu cña thÞ tr­êng. Nhu cÇu sö dông lo¹i ®Êt nµo t¨ng lªn th× thÞ tr­êng ®¸p øng lo¹i ®Êt t¹i ®ã. VÝ dô ®Êt ë t¹i ®« thÞ kh¸c ®Êt ë t¹i n«ng th«n vµ phô thuéc vµo møc ®é ph¸t triÓn cña khu d©n c­ theo quy ho¹ch. §iÒu nµy thÓ hiÖn rÊt râ trong khung gi¸ cña Nhµ n­íc. Bảng: Khung giá đất ở tại nông thôn (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại đô Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi thị Giá tối thiểu 3,0; Giá tối đa Giá tối thiểu 2,0; Giá tối đa Giá tối thiểu 0,5; Giá tối đa Mức giá 90,0 850,0 24,0 Bảng: Khung giá đất ở tại đô thị (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại đô Đặc biệt I II thị Giá tối thiểu 1.500,0; Giá tối Giá tối thiểu 400,0; Giá tối đa Giá tối thiểu 150,0; Giá tối đa Mức giá đa 67.500,0 42.500,0 30.000,0 Loại đô III IV V thị Giá tối thiểu 120,0; Giá tối đa Giá tối thiểu 50,0; Giá tối đa Giá tối thiểu 30,0; Giá tối đa Mức giá 19.500,0 13.350,0 6.700,0 NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44 16
  18. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc Nh×n vµo b¶ng trªn ta thÊy ë x· ®ång b»ng gi¸ cao nhÊt lµ 90000®ång/m2 cßn ®Êt ë t¹i ®« thÞ møc cao nhÊt lµ 67.5 triÖu ®ång/ m2. §ã lµ sù so s¸nh rÊt khËp khiÔng nh­ng ®Ó thÊy r»ng sù ph¸t triÓn ¶nh h­ëng nh­ thÕ nµo ®Õn gi¸ ®Êt ®ai. Ngoµi ra, c¸c tÝnh chÊt vËt lý kh¸c cña ®Êt ®ai nh­: vÞ trÝ, ®é ph× nhiªu, ®é Èm, tÝnh bÒn v÷ng… cña ®Êt còng gãp phÇn h×nh thµnh gi¸ ®Êt. Ch¼ng h¹n nh÷ng lo¹i ®Êt cã ®é ph× cao, ®é Èm, ®é xèp lín th× sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp lµ rÊt tèt nªn trong lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp gi¸ ®Êt ®ã ph¶i cao h¬n nh÷ng lo¹i ®Êt cã ®iÒu kiÖn kÐm h¬n. ®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp gi¸ sÏ chñ yÕu phô thuéc vµo chÊt ®Êt (®é ph× cña ®Êt) v× ®ã lµ yÕu tè quan träng nhÊt ®èi víi c©y trång. Nh÷ng yÕu tè vËt lý cã t¸c ®éng kh«ng nhá ®Õn gi¸ ®Êt: NÕu mét m¶nh ®Êt ë ë trªn nÒn mét ®Êt ao do míi v­ît lªn ch¾c ch¾n sÏ kh«ng bÒn v÷ng b»ng mét m¶nh ®Êt trªn nÒn ®Êt ®åi vµ gi¸ cua hai m¶nh ®Êt ®ã sÏ kh¸c nhau dï c¸c yÕu tè kh¸c t­¬ng tù. §èi víi ®Êt ë ®« thÞ, gi¸ ®Êt phô thuéc chñ yÕu vµo vÞ trÝ m¶nh ®Êt, ®é bÒn v÷ng cña ®Êt. 2. Nh©n tè vÒ kh¶ n¨ng ®Çu t­ c¬ së h¹ tÇng. C¬ së h¹ tÇng gåm c¬ së h¹ tÇng kü thuËt ( ®­êng giao th«ng. hÖ thèng dÞch vô cÊp tho¸t n­íc, hÖ thèng dÞch vô ®iÖn sinh ho¹t vµ chiÕu s¸ng, hÖ thèng th«ng tin liªn l¹c…) vµ c¬ së h¹ tÇng x· héi (tr­êng häc, bÖnh viÖn, khu vui ch¬i gi¶i trÝ…). MËt ®é ph¸t triÓn cña kÕt cÊu h¹ tÇng cã t¸c ®éng rÊt lín ®Õn gi¸ ®Êt. KÕt cÊu h¹ tÇng cã tÝnh ®Æc tr­ng kh¸c nhau gi÷a thµnh thÞ vµ n«ng th«n. Cã thÓ thÊy c¬ së h¹ tÇng ë ®« thÞ cã ý nghÜa quan träng trong viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt h¬n so víi c¬ së h¹ tÇng ë n«ng th«n. KÕt cÊu h¹ tÇng cã thÓ lµm thay ®æi c«ng dông vµ gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai hiÖn cã. ViÖc ph¸t triÓn kÕt cÊu h¹ tÇng ®­îc thÓ hiÖn th«ng qua sù ph¸t triÓn cña hÖ thèng ®­êng giao th«ng ®ång bé, hÖ thèng dÞch vô cÊp tho¸t n­íc, hÖ thèng dÞch vô ®iÖn sinh ho¹t vµ chiÕu s¸ng, hÖ thèng dÞch vô th«ng tin liªn l¹c, hÖ thèng xö lý c¸c chÊt th¶i, hÖ thèng phßng ch¸y ch÷a ch¸y, hÖ thèng an toµn lao ®éng…ViÖc gi¸ ®Êt t¨ng ë nh÷ng khu vùc cã ®Çu t­ kÕt cÊu h¹ tÇng tèt chñ yÕu lµ do t©m lý cña ng­êi sö dông ®Êt. Khi ®i mua nhµ, ®Êt bÊt kú ai còng chó ý ®Õn hÖ thèng c¬ së h¹ tÇng: ®­êng giao th«ng ë ®ã ®­îc hoµn chØnh ®Õn møc nµo? hÖ thèng dÞch vô cÊp tho¸t n­íc ®­îc x©y dùng ra sao? hÖ thèng dÞch vô ®iÖn sinh ho¹t vµ chiÕu s¸ng ®­îc l¾p ®Æt víi quy m« g×? hÖ thèng th«ng tin liªn l¹c ®ang ®­îc trang bÞ hiÖn ®¹i ®Õn kh¶ n¨ng nµo?... §ã sÏ lµ c¸c nh©n tè t¸c ®éng trùc tiÕp ®Õn nhiÒu gi¸ trÞ sö dông cña vÞ trÝ ®Êt ®ai cña khu vùc ®ã. NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44 17
  19. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc Nhê cã sù ph¸t triÓn cña hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng mµ ®iÒu kiÖn tiÕp cËn cña ®Êt ®ai trë nªn dÔ dµng h¬n, nã cã thÓ ®¸p øng vµ tho¶ m·n ®­îc nh÷ng yªu cÇu kh¸c nhau cña ng­êi sö dông ®Êt. Nhê ®ã mµ ®Êt ®ai cã thÓ tham gia vµo thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n mét c¸ch dÔ dµng h¬n. mét khu ®Êt kh«ng cã kÕt cÊu h¹ tÇng th× nhu cÇu sö dông ®Êt ®ã kh«ng cao nªn gi¸ ®Êt ë khu vùc ®ã thÊp lµ ®iÒu dÔ hiÓu. Ng­îc l¹i, còng khu vùc ®ã nÕu ®­îc x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ®ång bé, kh¶ n¨ng tiÕp cËn dÔ dµng thuËn tiÖn th× ®ã lµ nguån cung rÊt cã ý nghÜa ®èi víi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, nhu cÇu sö dông ®Êt khu vùc ®ã ch¾c ch¾n t¨ng lªn lËp tøc kÐo gi¸ ®Êt khu vùc ®ã t¨ng cao. Mét vÝ dô vÒ sù thay ®æi gi¸ ®Êt sau khi cã ®Çu t­ c¬ së h¹ tÇng lµ: T¹i Khu 19 ph­êng B×nh Hµn, Thµnh phè H¶i D­¬ng khi ch­a cã con ®­êng Chî M¸t th× gi¸ ®Êt ë ®ã lµ 1.5 triÖu ®ång/m2, nh­ng tõ khi UBND tØnh ®Çu t­ më réng ®­êng Chî M¸t vµ ®­êng vµnh ®ai thµnh phè th× gi¸ t¨ng lªn 5 triÖu ®ång/m2. hay nh­ dù ¸n quèc lé 10 qua c¸c tØnh H¶i phßng, H¶i D­¬ng, Th¸i B×nh lµm cho gi¸ ®Êt hai bªn ®­êng t¨ng lªn tõ 7 ®Õn 9 lÇn. Qua nh÷ng vÝ dô trªn ta thÊy r»ng viÖc ®Çu t­ c¬ së h¹ tÇng cã t¸c ®éng to lín ®Õn gi¸ ®Êt. 3.Nh©n tè vÒ kh¶ n¨ng ph©n lo¹i ®« thÞ theo quy m« vµ vÞ trÝ ®Þa lý. Trong mçi lo¹i ®« thÞ, ®­îc chia lµm 04 lo¹i ®­êng phè, bao gåm: - §­êng phè lo¹i 1 - §­êng phè lo¹i 2 - §­êng phè lo¹i 3 - §­êng phè lo¹i 4 Mçi lo¹i ®­êng phè ®­îc thÓ hiÖn tÝnh ®Æc tr­ng vµ kh¶ n¨ng ®¸p øng cao nhÊt ®èi víi c¸c yªu cÇu vÒ ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh, bu«n b¸n, sinh ho¹t, c¬ së h¹ tÇng ®ång bé. Nh­ vËy, kh¶ n¨ng ph©n lo¹i ®« thÞ theo quy m« tr­íc hÕt lµ dùa vµo quy m« cña ®« thÞ ®ã. Quy m« cña ®« thÞ kh«ng chØ lµ quy m« vÒ diÖn tÝch mµ cßn ph¶i xem xÐt ®« thÞ ®ã ph¸t triÓn ®Õn møc nµo. T¹i mçi lo¹i ®« thÞ gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë sÏ thay ®æi tuú thuéc vµo mçi lo¹i ®­êng phè trong mçi lo¹i ®« thÞ ®ã. C¬ së khoa häc nµy sÏ gióp chóng ta x¸c ®Þnh ®­îc mét c¸ch cô thÓ vÒ gi¸ ®Êt cho tõng khu vùc trong ®« thÞ. Gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë t¹i ®­êng phè lo¹i 1 ®­¬ng nhiªn ph¶i cao h¬n t¹i ®­êng phè lo¹i 2 Ýt nhÊt lµ mét bËc, vµ c¸ch x¸c ®Þnh gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë t¹i c¸c lo¹i ®­êng phè cßn l¹i còng t­¬ng tù nh­ vËy. §ã còng lµ sù ph©n chia hîp lý vµ c«ng b»ng. NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44 18
  20. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc Trong mçi lo¹i ®­êng phè ®· ®­îc ph©n lo¹i chÝnh x¸c, vÞ trÝ ®Êt còng gãp phÇn quyÕt ®Þnh gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë. Ch¼ng h¹n cïng ®­êng phè lo¹i 1 nh­ nhau, nÕu diÖn tÝch ®Êt ë n»m t¹i vÞ trÝ mÆt ®­êng phè sÏ cã gi¸ trÞ thùc tÕ cao h¬n khi nã ë vÞ trÝ xa mÆt ®­êng phè hoÆc ë trong ngâ, trong hÎm vÝ dô t¹i QuËn Thanh Xu©n ®­êng Tr­êng Chinh, ®o¹n ®­êng tõ Ng· T­ Së ®Õn ng· ba T«n ThÊt Tïng: VÞ trÝ 1: 23 triÖu ®ång/m2 VÞ trÝ 2: 13.3 triÖu ®ång/m2 VÞ trÝ 3: 11.2 triÖu ®ång/m2 VÞ trÝ 4: 10 triÖu ®ång/m2 MÆt kh¸c, diÖn tÝch ®Êt ë ®Æt t¹i ®Çu phè gÇn trung t©m bu«n b¸n, khu vui ch¬i gi¶i trÝ…sÏ cã gi¸ trÞ thùc tÕ cao h¬n h¼n so víi ë vÞ trÝ cuèi phè xa c¸c trung t©m trªn (cïng ®Æt t¹i mÆt ®­êng phè). Ng­îc l¹i, nÕu t¹i vÞ trÝ ®Æt diÖn tÝch ®Êt ë t¹i c¸c khu s¶n xuÊt vµ th¶i c¸c chÊt ®éc h¹i th× gi¸ trÞ thùc tÕ cña diÖn tÝch ®Êt ®ã sÏ gi¶m m¹nh so víi diÖn tÝch ®Êt ®Æt ë xa khu vùc ®ã (cïng ®Æt t¹i mÆt ®­êng phè). C¸c diÖn tÝch ®Êt ë t¹i c¸c vÞ trÝ kh¸c trªn cïng mét ®­êng phè cña cïng mét lo¹i ®« thÞ vµ kh¸c nhau vÒ c¸c ®iÒu kiÖn nh­ trªn th× sÏ cã sù thay ®æi gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë còng t­¬ng tù. C¬ së khoa häc nµy sÏ gióp chóng ta kh¾c phôc ®­îc t×nh tr¹ng thiÕu c¨n cø trong qu¸ tr×nh x¸c ®Þnh gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt mét c¸ch cô thÓ cho tõng diÖn tÝch ®Êt trong tõng lo¹i ®­êng phè cña cïng mét lo¹i ®« thÞ. NhiÖm vô cña c¬ quan cã thÈm quyÒn t¹i c¸c ®Þa ph­¬ng lµ x¸c ®Þnh mét c¸ch cô thÓ vµ chÝnh x¸c thø tù c¸c lo¹i ®­êng phè. Cã nh­ vËy khi x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cho cïng lo¹i ®­êng phè trong tõng ®« thÞ míi ph¶n ¸nh ®óng gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë t¹i ®ã. Sù ph©n lo¹i ®« thÞ theo quy m« sÏ t¹o nªn kh¶ n¨ng thuËn lîi hay khã kh¨n cho sù ph¸t triÓn vÒ mäi mÆt cña ®« thÞ. Gi¸ trÞ sö dông cña ®Êt còng biÕn ®æi theo quy m« ph¸t triÓn cña ®« thÞ ®Æc biÖt trong ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh, ®èi víi ®« thÞ nÕu ®« thÞ nµo ph¸t triÓn, giao th«ng thuËn lîi, nhu cÇu tiªu dïng lín th× ch¾c ch¾n gi¸ ®Êt ë ®« thÞ ®ã còng cao lªn. ngµy nay xu thÕ ®« thÞ ho¸ ®ang diÔn ra m¹nh mÏ nªn viÖc më réng c¸c ®« thÞ vµ sù “ bµnh tr­íng” cña ®« thÞ ra vïng l©n cËn còng lµm thay ®æi gi¸ ®Êt ®ai ®Æc biÖt gi¸ ®Êt c¸c vïng l©n cËn sÏ t¨ng lªn. 4. Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸. §« thÞ ho¸ lµ qu¸ tr×nh tÊt yÕu trªn con ®­êng ph¸t triÓn cña c¸c quèc gia ®Æc biÖt lµ ë c¸c n­íc ®ang ph¸t triÓn trong ®ã cã ViÖt Nam. Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ diÔn ra ngµy cµng m¹nh mÏ vµ ®Æt ra nhiÒu vÊn ®Ò phøc t¹p c¶ vÒ lý luËn vµ thùc tiÔn cÇn NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44 19
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

LV.01: Bộ Luận Văn Thạc Sĩ Quản Trị Kinh Doanh MBA
165 tài liệu
2068 lượt tải
THÔNG TIN
TRỢ GIÚP
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2