intTypePromotion=1
ADSENSE

Báo cáo " Tương đồng và khác biệt giữa pháp luật đất đai Singapore và pháp luật đất đai Việt Nam - gợi mở cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai "

Chia sẻ: Mơ Mộng | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:9

104
lượt xem
15
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tương đồng và khác biệt giữa pháp luật đất đai Singapore và pháp luật đất đai Việt Nam - gợi mở cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai Trường hợp hết thời hạn nêu trên mà không có ý kiến thì coi như HĐXN đã đồng ý với quyết định của NSDLĐ. Ngoài hai loại đơn phương chấm dứt hợp đồng nêu trên, NSDLĐ còn có thể chấm dứt hợp đồng theo cách gọi là "chấm dứt HĐLĐ có sự thay đổi"....

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Báo cáo " Tương đồng và khác biệt giữa pháp luật đất đai Singapore và pháp luật đất đai Việt Nam - gợi mở cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai "

  1. nghiªn cøu - trao ®æi TS. NguyÔn Quang TuyÕn * T ng là thu c a c a Anh, h th ng pháp lu t Singapore dư ng như hoàn toàn ch u nh hư ng c a pháp lu t Anh, ch nhân. Cho dù t ai thu c hình th c s h u nào chăng n a thì vi c qu n lí, s d ng t (SD ) u ph i tuân theo các quy nh v tr m t s v n mang tính cá nhân i v i quy ho ch t ai do nhà nư c ban hành. c ng ng H i giáo, n giáo và ngư i Lu t pháp Singapore cho phép ngư i nư c Hoa ch u s i u ch nh c a lu t h i giáo, ngoài ư c mua nhà (bao g m căn h lu t n giáo và phong t c c a ngư i chung cư ho c ngôi nhà g n li n v i t ). Hoa. Bên c nh pháp lu t Anh, Singapore ã Ph n l n t ai ư c s d ng theo hình ban hành nhi u lu t và pháp l nh theo mô th c nhà nư c cho thuê t v i th i h n thuê hình c a các nư c khác phù h p hơn v i t 10 năm - 20 năm ( i v i t nông i u ki n th c t c a mình ví d như thông nghi p) ho c th i h n thuê kéo dài n 99 qua B lu t hình s , Lu t v ch ng c theo năm ( i v i t , t s d ng vào m c hình m u c a các b lu t thu c a n ; ích thương m i). thông qua Pháp l nh v các quan h công Th hai, v quy ho ch t ai: Quy nghi p năm 1960 và Lu t công ti năm 1967 ho ch t ai Singapore bao g m các lo i ch y u sau: 1) Quy ho ch nh hư ng theo mô hình c a Australia. Trong lĩnh v c (Concept plan): Lo i quy ho ch này nh m t ai, pháp lu t là công c ch y u nhà nh hư ng phát tri n các khu ch c năng nư c qu n lí t ai v i vi c thông qua các d a trên vi c nghiên c u các khía c nh như o lu t: Lu t v quy n t ai năm 1956, hư ng phát tri n; cơ c u di n tích, m i Lu t v thu h i t (Land Acquisition Act), tương quan gi a các khu ch c năng. Quy Lu t xâm chi m t công (State Lands ho ch nh hư ng có giá tr trong 10 năm; Encroachment Act) v.v.. Nh ng o lu t này 2) Quy ho ch t ng th (Master plan): Lo i c p các ch nh ch y u sau ây: quy ho ch này có giá tr trong 05 năm. Nó Th nh t, v s h u t ai: Singapore ư c xây d ng d a trên quy ho ch nh có nhi u hình th c s h u khác nhau v t hư ng bao g m các n i dung chi ti t c a ai: s h u nhà nư c, s h u tư nhân… t ng khu v c, t ng c m dân cư theo các t Ph n l n t ai thu c s h u nhà nư c (kho ng 90% di n tích t t nhiên). Ph n * Gi ng viên chính Khoa pháp lu t kinh t di n tích t ai còn l i thu c s h u tư Trư ng i h c Lu t Hà N i 52 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010
  2. nghiªn cøu - trao ®æi l không gi ng nhau. Sau khi xây d ng Trư ng h p ngư i b thu h i t không xong, quy ho ch t ng th ư c công b th c hi n quy t nh thu h i t s b nhà công khai, r ng rãi m i ngư i dân tham nư c áp d ng các bi n pháp cư ng ch ho c gia óng góp ý ki n. K t thúc quá trình b ph t theo Lu t xâm chi m t công (State tham v n, cơ quan có trách nhi m ti p thu, Lands Encroachment Act). ch nh s a, trình phê duy t và công b chính Th tư, v m c b i thư ng thi t h i. th c th c hi n; 3) Vi c th c hi n d án M c b i thư ng thi t h i ư c xác nh căn b t bu c tuân th các quy ho ch t ai: c vào giá tr th c t b t ng s n (B S) c a Trư c khi tri n khai d án, ch u tư ph i ch s h u; các chi phí tháo d , di chuy n l p d án c th , chi ti t phù h p v i quy ch h p lí; chi phí mua nguyên li u xây ho ch t ai. Sau ó, h trình d án này d ng nhà m i; thu nhà m i v.v.. v i Cơ quan tái phát tri n ô th (URA) Trư ng h p ngư i b thu h i t không tán xem xét, phê duy t (Guiding plan). Căn c thành v i phương án b i thư ng thi t h i do trên cơ s quy ho ch t ai s xác nh Nhà nư c xác nh, h có quy n thuê t vi c phân b SD h p lí. ch c nh giá tư nhân ti n hành nh giá Th ba, v thu h i t: Lu t pháp Singapore l i các chi phí thi t h i. Nhà nư c tr ti n (theo Lu t v thu h i t) quy nh nhà nư c cho vi c làm này. Vi c xác nh b i thư ng có th m quy n thu h i t. Ngư i dân có ư c Nhà nư c Singapore th c hi n căn c nghĩa v ch p hành quy t nh thu h i t vào giá tr B S do ngư i b thu h i t u c a nhà nư c. Vi c thu h i t ư c th c tư ch không căn c vào giá tr th c t c a hi n d a trên quy ho ch t ng th ã ư c cơ B S. Ph n giá tr tăng thêm do s u tư cơ quan có th m quy n xét duy t và tuân th s h t ng c a nhà nư c ư c bóc tách kh i các nguyên t c ch y u sau ây: 1) Thu h i giá tr b i thư ng c a B S. i u này có t b t bu c SD vào m c ích công nghĩa là nhà nư c không b i thư ng theo giá c ng như phát tri n cơ s h t ng, xây d ng B S hi n t i mà b i thư ng theo giá th p công trình phúc l i xã h i và ch nh trang ô hơn do tr i ph n giá tr B S tăng thêm t th ; 2) H n ch vi c thu h i t thu c s h u s u tư cơ s h t ng c a nhà nư c. tư nhân. Lo i t này, nhà nư c ch thu h i Bên c nh ó, nhà nư c cũng xem xét b i trong các trư ng h p c n thi t; 3) Vi c thu thư ng cho ngư i b thu h i t các thi t h i h i t ph i ư c s ng ý c a Chính ph sau ây: Trư ng h p công trình công c ng i và các thành viên n i các Chính ph , sau khi ngang qua B S gây nh hư ng x u n l i ích ã th o lu n và tham kh o ý ki n c a c ng c a ngư i s d ng t (SD ) như ti ng n, ng; 4) Vi c thu h i t ư c th c hi n khói b i, ngư i i ư ng có th nhìn vào nhà theo quy trình ch t ch do pháp lu t quy v.v. trư ng h p công trình công c ng gây chia nh. Nhà nư c thông báo cho ngư i b thu c t manh mún m nh t hi n h u; chi phí h i t bi t trư c t 2 n 3 năm trư c khi ra hoàn t t th t c ng tên ch s h u ho c ch quy t nh thu h i t; s d ng i v i ph n di n tích t còn l i. t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 53
  3. nghiªn cøu - trao ®æi Nh ng yêu c u sau ây c a ngư i b thu 2. Nh ng i m tương ng gi a pháp h i t s không ư c xem xét b i lu t t ai Singapore và pháp lu t t thư ng: 1) Yêu c u òi ư c thư ng cho ai Vi t Nam vi c di chuy n ch s m ho c c tình So sánh các ch nh cơ b n c a pháp không ch u th c hi n quy t nh thu h i t lu t t ai Singapore v i pháp lu t t ai òi m c giá b i thư ng cao hơn; 2) Yêu Vi t Nam có th rút nh ng i m tương ng c u òi b i thư ng i v i ph n chi phí u ch y u sau ây: tư thêm vào ngôi nhà sau khi nhà nư c ã có Th nh t, v ch s h u t ai: Hình quy t nh thu h i t; 3) Trư ng h p c th c s h u nhà nư c v t ai u hi n tình xây d ng nhà sau khi nhà nư c ra quy t di n trong h th ng pháp lu t c a hai nư c. nh thu h i t trong th i h n 02 năm k t Singapore, 90% di n tích t ai thu c s ngày có quy t nh thu h i; 4) Yêu c u b i h u nhà nư c; tương t , Vi t Nam, toàn b thư ng theo giá mua bán, chuy n như ng v n t ai thu c s h u toàn dân do Nhà t ai th c t ; 5) Trư ng h p thu h i B S nư c i di n ch s h u ( i u 5 Lu t t i v i ho t ng kinh doanh không có gi y ai năm 2003). phép; 6) Thu h i t trong trư ng h p ngư i phân ph i t ai cho các nhu c u s SD không có căn c pháp lí b i thư ng; d ng c a xã h i, pháp lu t hai nư c u quy 7) Thu h i t c a t ch c, cá nhân s d ng nh hình th c nhà nư c cho thuê t v i B S b t h p pháp…; th i h n s d ng n nh lâu dài; Th năm, v tái nh cư: Chính ph Th hai, do t m quan tr ng c bi t c a Singapore r t chú tr ng n vi c gi i quy t t ai mà pháp lu t c a hai nư c u quy v n tái nh cư cho ngư i b thu h i t . nh nhà nư c qu n lí ch t ch v n t ai. Chính sách này ư c th c hi n g n v i vi c c hai nư c, nhà nư c u s d ng quy b trí nhà do nhà nư c xây d ng ( ư c g i ho ch như là m t trong nh ng bi n pháp cơ là nhà công) và cung c p v i giá r i kèm b n qu n lí t ai. v i m t s i u ki n. C c phát tri n nhà Th ba, pháp lu t t ai c a Singapore (HDB) ư c thành l p năm 1960 có nhi m và Vi t Nam u cho phép ngư i nư c ngoài v cung c p nhà công cho ngư i dân, trong ư c quy n s h u nhà thông qua vi c ó ch y u ph c v công tác tái nh cư. mua căn h . Tính t khi thành l p n nay, HDB ã cung Th tư, Singapore quy ho ch t ai c p nhà cho 85% dân s ; trong ó có 2% bao g m quy ho ch nh hư ng có giá tr ngư i dân ư c thuê căn h ; trong 10 năm và quy ho ch t ng th có th i Th sáu, nhà nư c th c hi n phân ph i h n th c hi n trong vòng 05 năm. Quy t ai cho các nhu c u c a xã h i thông qua ho ch t ng th ư c xây d ng d a trên quy nh ng hình th c ch y u sau ây: 1) u giá ho ch nh hư ng. Tương t Vi t Nam, ho c u th u t ai; 2) Bán tr c ti p; 3) pháp lu t t ai có các quy nh v quy u th u h n ch . ho ch SD và k ho ch SD ai. Kì quy 54 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010
  4. nghiªn cøu - trao ®æi ho ch SD là 10 năm và kì k ho ch SD quy t nh thu h i. Hơn n a, pháp lu t t là 05 năm ( i u 24 Lu t t ai năm 2003). ai c a Vi t Nam và Singapore u quy nh K ho ch SD ư c xây d ng căn c vào c th , rõ ràng nh ng trư ng h p thu h i t quy ho ch SD và g n v i k ho ch phát nh m h n ch vi c tùy ti n thu h i t. tri n kinh t -xã h i 05 năm c a c nư c và M t i m tương ng khác trong pháp t ng a phương (kho n 2 i u 22 Lu t lu t t ai c a Vi t Nam và Singapore là t ai năm 2003). u coi tr ng tính công khai minh b ch và Pháp lu t t ai c a hai nư c u coi b o m quy n l i cho ngư i dân trong vi c tr ng tính dân ch , công khai minh b ch c a thu h i t b ng quy nh trư c khi thu h i vi c xây d ng và th c hi n quy ho ch t t, Nhà nư c thông báo trư c cho ngư i ai, th hi n: dân t 2 - 3 năm (Lu t t ai Singapore). - Singapore, quy ho ch t ng th ư c Còn Lu t t ai Vi t Nam quy nh: công b công khai, r ng rãi cho m i ngư i “Trư c khi thu h i t, ch m nh t là 90 dân tham gia góp ý ch nh s a và công b ngày i v i t nông nghi p và 180 ngày chính th c th c hi n. i v i t phi nông nghi p, cơ quan có - Vi t Nam, pháp lu t t ai quy nh th m quy n thu h i t ph i thông báo cho trong quá trình xây d ng quy ho ch, k ngư i b thu h i t bi t lí do thu h i, th i ho ch SD chi ti t, cơ quan có th m quy n gian, k ho ch di chuy n, phương án t ng ph i l y ý ki n óng góp c a ngư i dân th v b i thư ng thi t h i” ( i u 39). (kho n 5 i u 25 Lu t t ai năm 2003) Th sáu, v chính sách b i thư ng cho ho c “Trong vòng 30 ngày làm vi c, k t ngư i b thu h i t. Pháp lu t t ai c a ngày quy ho ch s d ng t ư c c p có Vi t Nam và Singapore u có các quy nh th m quy n quy t nh ho c xét duy t, u c th v vi c b i thư ng. Nh ng i m ban nhân xã, phư ng, th tr n có trách tương ng ch y u trong pháp lu t t ai nhi m công b công khai quy ho ch, k c a hai nư c v v n này bao g m: 1) ho ch s d ng t ai t i tr s u ban nhân Ngư i b thu h i t ư c Nhà nư c b i dân. Cơ quan qu n lí t ai các c p có thư ng; 2) M c b i thư ng căn c vào giá trách nhi m công b công khai quy ho ch, tr B S ư c t o ra t s u tư c a ngư i k ho ch s d ng t ai t i tr s cơ quan SD ai; 3) Giá tính b i thư ng th p hơn và trên các phương ti n thông tin i chúng. giá chuy n như ng t ai th c t trên th Vi c công b công khai ư c th c hi n trong trư ng; 4) Quy nh c th các trư ng h p su t kì quy ho ch, k ho ch s d ng t có ngư i b thu h i t không ư c b i hi u l c” ( i u 28 Lu t t ai năm 2003). thư ng nh m gi m nh ng khi u ki n, tranh Th năm, pháp lu t t ai c a hai nư c ch p không c n thi t; 5) Quy nh v th c u có các quy nh v thu h i t s d ng hi n h tr , t o i u ki n giúp v công vào m c ích chung, l i ích qu c gia, l i ích ăn, vi c làm cho ngư i nông dân b m t t công c ng; vi c thu h i t do Nhà nư c ra s n xu t; 6) Quy nh v vi c b trí tái t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 55
  5. nghiªn cøu - trao ®æi nh cư cho ngư i b thu h i t mà ph i s h u nhà c a ngư i nư c ngoài b h n di chuy n ch thông qua vi c thuê ho c ch hơn so v i pháp lu t c a Singapore. C mua nhà thu c s h u nhà nư c; 7) Quy th theo quy nh, “t ch c, cá nhân nư c nh v trình t , th t c ch t ch c a vi c ngoài thu c các i tư ng sau ây ư c mua th c hi n tái nh cư; 8) Quy nh cho và s h u nhà t i Vi t Nam: phép ngư i b thu h i t có quy n khi u 1. Cá nhân nư c ngoài có u tư tr c n i v giá tr b i thư ng v i cơ quan có ti p t i Vi t Nam theo quy nh c a pháp th m quy n. Trư ng h p không nh t trí v i lu t v u tư ho c ư c doanh nghi p (DN) quy t nh gi i quy t khi u n i c a h i ang ho t ng t i Vi t Nam theo quy nh ng b i thư ng, h có quy n kh i ki n v c a pháp lu t v DN, bao g m DN trong vi c ra toà án. nư c và DN có v n u tư nư c ngoài thuê Th b y, pháp lu t t ai c a Vi t gi ch c danh qu n lí trong DN ó; Nam và pháp lu t t ai c a Singapore 2. Cá nhân nư c ngoài có công óng u quy nh vi c nhà nư c s d ng hình góp cho Vi t Nam ư c Ch t ch nư c C ng th c u giá ho c u th u trong phân ph i hoà xã h i ch nghĩa Vi t Nam t ng thư ng t ai b o m s bình ng, công khai huân chương, huy chương; cá nhân nư c minh b ch gi a nh ng ngư i có nhu c u ngoài có óng góp c bi t cho Vi t Nam do SD trong vi c ti p c n t ai. Hơn n a, Th tư ng Chính ph quy t nh; v n này còn ư c quy nh c th , rõ 3. Cá nhân nư c ngoài ang làm vi c ràng v trình t , th t c th c hi n u giá, trong lĩnh v c kinh t -xã h i có trình i u th u t ai. h c ho c tương ương tr lên và ngư i có 2. Nh ng i m khác bi t gi a pháp ki n th c, kĩ năng c bi t mà Vi t Nam có lu t t ai Singapore và pháp lu t t nhu c u; ai Vi t Nam 4. Cá nhân nư c ngoài k t hôn v i công Bên c nh nh ng i m tương ng, so dân Vi t Nam; sánh các ch nh ch y u c a pháp lu t t 5. DN có v n u tư nư c ngoài ang ai Singapore và Vi t Nam có th rút ra m t ho t ng t i Vi t Nam theo pháp lu t v s i m khác bi t cơ b n sau ây: u tư không có ch c năng kinh doanh B S, Th nh t, v hình th c s h u: Singapore có nhu c u v nhà cho nh ng ngư i ang có các hình th c s h u t ai: S h u nhà làm vi c t i DN ó ; nư c, s h u tư nhân; trong khi ó Vi t Cá nhân nư c ngoài thu c các i tư ng Nam, pháp lu t ch th a nh n m t hình th c trên ây ư c s h u nhà trong th i h n s h u t ai duy nh t: S h u toàn dân v t i a là 50 năm, k t ngày ư c c p gi y t ai do Nhà nư c i di n ch s h u. ch ng nh n quy n s h u nhà . Th i h n Hình th c s h u tư nhân v t ai chưa này ư c ghi trong gi y ch ng nh n quy n ư c pháp lu t th a nh n. s h u nhà . Trong th i h n 12 tháng, k t Th hai, theo pháp lu t Vi t Nam, quy n khi h t th i h n s h u nhà t i Vi t Nam, 56 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010
  6. nghiªn cøu - trao ®æi i tư ng quy nh t i kho n này ph i bán sinh vi c l p quy ho ch, k ho ch SD ho c t ng cho nhà ó” (Ngh quy t s ch ng chéo ho c mâu thu n, khó th c hi n 19/2008/NQ-QH12 c a Qu c h i ngày th ng nh t và n y sinh nguy cơ d dàng thay 03/06/2008 v vi c thí i m cho t ch c, cá i quy ho ch SD ã ư c xét duy t. nhân nư c ngoài mua và s h u nhà t i Th năm, các quy nh v thu h i t, Vi t Nam). Trong khi ó, Singapore ngư i b i thư ng, tái nh cư c a Singapore và nư c ngoài ư c quy n s h u căn h ho c Vi t Nam có nh ng nét khác bi t ch y u căn nhà (bi t th ) kèm theo v i t . sau ây: Th ba, pháp lu t Vi t Nam quy nh - V th i h n thông báo quy t nh thu Nhà nư c giao t, cho thuê t cho các t h i t: Lu t pháp Singapore quy nh trư c ch c, h gia ình, cá nhân s d ng n nh khi thu h i t, nhà nư c thông báo cho lâu dài v i th i h n t 20 năm n 50 năm. ngư i SD bi t trư c t 2 - 3 năm. Trong Trư ng h p u tư vào vùng có i u ki n khi ó, lu t t ai Vi t Nam ch quy nh kinh t -xã h i khó khăn ho c c bi t khó trư c khi thu h i t ch m nh t là 90 ngày khăn thì th i h n thuê t có th kéo dài i v i t nông nghi p và 180 ngày i v i nhưng t i a không quá 70 năm ( i u 67 t phi nông nghi p, cơ quan nhà nư c có Lu t t ai năm 2003). Trong khi ó th m quy n thu h i t ph i thông báo cho Singapore, ch SD ph bi n là h p ngư i SD bi t lí do thu h i t ( i u 39 ng thuê t c a nhà nư c v i th i h n thuê Lu t t ai năm 2003). t 10 năm n 99 năm áp d ng i v i t ng - Lu t pháp Singapore bóc tách rõ ph n lo i t v i m c ích s d ng khác nhau. giá tr tăng thêm t t ai do nhà nư c Th tư, Singapore, quy ho ch không u tư cơ s h t ng không ư c tính vào ph thu c vào ranh gi i hành chính mà theo m c giá tr b i thư ng khi nhà nư c thu các phân khu ch c năng, do ó vi c quy h i t. Vi t Nam l i chưa quy nh rõ v ho ch và tri n khai th c hi n th ng nh t. v n này. Nhà nư c không cho phép ch u tư mua i - Singapore là nư c công nghi p phát bán l i trên m nh t ư c giao, tr m t s tri n nên s lư ng ngư i làm nông nghi p trư ng h p c bi t. Trong khi ó, Vi t không nhi u; vì v y vi c t o i u ki n Nam quy ho ch, k ho ch SD ư c l p chuy n i ngh nghi p, tìm ki m công ăn theo t ng c p ơn v hành chính: Chính ph vi c làm cho ngư i b m t t s n xu t l p quy ho ch, k ho ch SD c a c nư c; không còn là v n nghiêm tr ng. Còn U ban nhân dân (UBND) t nh, thành ph Vi t Nam v i i u ki n có kho ng 65% dân tr c thu c trung ương, UBND huy n, qu n, s làm nông nghi p thì vi c ào t o chuy n th xã, thành ph thu c t nh và UBND xã, i ngh nghi p, b o m i s ng cho phư ng, th tr n t ch c vi c l p quy ho ch, ngư i nông dân b m t t s n xu t ang là k ho ch SD c a a phương mình ( i u v n nóng b ng và là m t trong nh ng 25 Lu t t ai năm 2003). i u này d n y thách th c c a quá trình công nghi p hoá, t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 57
  7. nghiªn cøu - trao ®æi hi n i hoá hi n nay. pháp lu t t ai Vi t Nam quy nh vi c - Singapore, pháp lu t không cho gi i quy t tái nh cư cho ngư i b thu h i phép ngư i nông dân chuy n như ng t t ư c th c hi n b ng các hình th c: 1) cho nhà u tư xây d ng các khu dân cư. khu v c ô th , ngư i b thu h i t Trong khi ó, lu t t ai Vi t Nam l i cho ư c b i thư ng b ng ti n ho c ưu tiên mua phép ngư i nông dân ư c chuy n quy n ho c thuê nhà thu c s h u nhà nư c SD cho nhà u tư th c hi n d án ( i u 42 Lu t t ai năm 2003). Tuy theo hình th c chuy n như ng, cho thuê nhiên, quá trình th c thi n y sinh v n ó ho c góp v n b ng quy n SD ( i u 40 là ti n b i thư ng th p hơn so v i giá nhà Lu t t ai năm 2003). i u này d n n trên th trư ng nên ngư i ư c b i thư ng vi c phát sinh nh ng m c giá b i thư ng không th mua ư c nhà m i. Nhà tái khác nhau gi a các d án; gây khó khăn cho nh cư ư c xây d ng v i ch t lư ng th p công tác b i thư ng, gi i phóng m t b ng ho c do s không công khai, minh b ch ( c bi t i v i các d án do Nhà nư c trong vi c bán nhà tái nh cư nên ngư i th c hi n vi c b i thư ng). b thu h i t g p nhi u khó khăn trong - Singapore, ti n b i thư ng ch chi m vi c tìm ch m i. M t khác, chính sách kho ng 9% t ng giá tr u tư m t d án; tài chính c a Nhà nư c trong vi c h tr trong khi ó t l này Vi t Nam có th lên ngu n v n cho ch u tư nh m phát tri n n 70 - 80% t ng giá tr u tư. i u này lo i nhà xã h i, nhà tái nh cư không gây ra r t nhi u khó khăn khi tri n khai các rõ ràng, thi u ng b là tr ng i làm cho d án u tư xây d ng cơ s h t ng và làm qu nhà khan hi m, không áp ng ư c n n lòng các nhà u tư. nhu c u c a ngư i dân. Hơn n a, Vi t Nam - Singapore, vi c tái nh cư ư c l i chưa có quy nh v vi c s d ng nhà th c hi n thông qua chương trình phát tri n tái nh cư trong m t th i h n nh t nh r i và b trí nhà công v i các lo i nhà khác m i ư c bán nên nhi u ngư i dân ư c nhau áp ng nhu c u a d ng c a ngư i mua ho c thuê nhà tái nh cư ã bán l i dân. Bên c nh ó, chính ph Singapore có ki m l i làm cho th trư ng B S phát tri n chính sách tài chính nh m h tr ngu n v n khó ki m soát; 2) khu v c nông thôn: cho cơ quan phát tri n nhà u tư xây d ng Ngư i b thu h i t ư c b i thư ng các khu nhà m i làm tăng lư ng nhà b ng vi c giao t m i. Do không có quy hàng hoá tho mãn nhu c u xã h i. Hơn nh v i u ki n th i gian s d ng t i thi u n a, h n ch tình tr ng u cơ, mua bán nên m t s ngư i dân sau khi nh n b i nhà ki m l i, lu t pháp c a Singapore quy thư ng t tái nh cư ã chuy n như ng nh ngư i dân ch ư c bán nhà khi ã s cho ngư i khác ki m l i; d ng nhà trong m t th i h n nh t nh; Th sáu, v các hình th c phân ph i t quy nh th i gian c th ư c mua ti p căn ai c a Nhà nư c: Singapore, Nhà nư c nhà th 2 k t khi bán nhà . Trong khi ó, phân ph i t ai theo các hình th c cho 58 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010
  8. nghiªn cøu - trao ®æi thuê t; u th u ho c u giá t; bán tr c Singapore ư c th hi n m nét trên các ti p và u th u h n ch . Trong khi ó khía c nh cơ b n sau: 1) h n ch tình Vi t Nam, Nhà nư c phân ph i t ai cho tr ng u cơ, mua bán t ai ki m l i, pháp nhu c u s d ng c a xã h i thông qua các lu t t ai c a Singapore quy nh nh ng hình th c: giao t (bao g m giao t không i u ki n ch t ch trong vi c chuy n như ng thu ti n SD và giao t có thu ti n SD ); t ai và nhà ; 2) Coi tr ng và s d ng cho thuê t (bao g m cho thuê t tr ti n quy ho ch qu n lí t ai. i u này có hàng năm và cho thuê t tr ti n 1 l n cho nghĩa là vi c giao t, th c hi n d án u c th i gian thuê) và công nh n quy n SD d a trên cơ s quy ho ch; 3) Nhà nư c th c ang s d ng n nh (kho n 4 i u 5 Lu t thi chính sách nhà xã h i thông qua vi c t ai năm 2003). u tư v n xây d ng nhà xã h i bán Th b y, v cơ ch pháp lí gi i quy t ho c cho ngư i có thu nh p th p hay ngư i khi u n i, tranh ch p v t ai: Singapore, b thu h i t thuê, mua v.v.. các tranh ch p, khi u n i v t ai u ư c Th hai, Singapore, công tác quy gi i quy t t i toà án. Trong khi ó Vi t ho ch t ai c bi t ư c coi tr ng và Nam, vi c gi i quy t tranh ch p trư c h t ư c xác nh là phương th c quan tr ng ph i do các bên tranh ch p t hoà gi i ho c nh t qu n lí t ai. Vi c xây d ng quy thông qua hoà gi i c a UBND xã, phư ng, ho ch ư c th c hi n c th , t m d a trên th tr n, n u không thành m i ưa ra toà án nh ng căn c khoa h c và l y ý ki n óng gi i quy t ( i u 135 và i u 136 Lu t t góp r ng rãi c a nhân dân trư c khi công b ai năm 2003). i v i vi c gi i quy t các công khai. Quy ho ch t ai không xây khi u n i v t ai, trư c tiên ngư i khi u d ng theo ph m vi a gi i hành chính mà n i ph i g i ơn khi u n i n cơ quan b theo khu v c ch c năng nh m m b o tính khi u n i yêu c u gi i quy t. Sau khi th ng nh t, ng b và d th c hi n, d qu n nh n ư c tr l i c a cơ quan này mà ngư i lí trên th c t . K lu t ch p hành quy ho ch khi u n i không nh t trí thì m i ti p t c t ai ư c tuân th nghiêm ng t trong vi c khi u n i lên cơ quan hành chính c p trên c a th c hi n các d án u tư. cơ quan b khi u n i ho c g i ơn n toà Th ba, Nhà nư c Singapore ch u trách hành chính yêu c u gi i quy t. Như v y, nhi m thu h i t (t c là m nhi m vi c t o vi c gi i quy t khi u n i, tranh ch p v t ra qu t “s ch”) sau ó cung c p cho các ai thư ng kéo dài, qua nhi u th t c ph c ơn v th c hi n d án theo quy ho ch. t p, hi u qu gi i quy t không cao. Không có hi n tư ng ch u tư t thương 3. Nh ng g i m cho Vi t Nam trong lư ng v i ngư i SD mua l i t th c quá trình hoàn thi n pháp lu t t ai hi n các d án u tư, kinh doanh. i u này Th nh t, Singapore, Nhà nư c óng t o i u ki n thu n l i cho các d án ư c vai trò trung tâm và ch ng qu n lí t ai. tri n khai úng ti n , ch u tư không Vai trò qu n lí t ai c a nhà nư c ph i m t nhi u th i gian, công s c, ti n c a t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 59
  9. nghiªn cøu - trao ®æi vào vi c b i thư ng, gi i phóng m t b ng; t ai ki m l i nh m y giá t lên cao chi phí b i thư ng chi m t tr ng th p trong g p nhi u l n so v i giá tr th c t dư ng t ng giá tr c a d án. như ít có i u ki n t n t i. Th tư, Singapore, công tác thu h i Th b y, theo pháp lu t t ai c a t, b i thư ng ư c th c hi n c n th n, Singapore, m i tranh ch p t ai, khi u n i ch t ch d a trên vi c tuân th pháp lu t v t ai ư c gi i quy t t i toà án m b o m b o s công b ng, minh b ch. Trư c s công b ng, minh b ch, úng pháp lu t và khi thu h i t, nhà nư c ti n hành i u tra có hi u qu . Ngư i dân không ph i t n quá xã h i h c m t cách t m v i tư ng b nhi u công s c, th i gian và ti n b c vào thu h i t nh m b o v quy n l i cho vi c theo u i các v ki n t ng liên quan ngư i dân. Có s “bóc tách” rõ ràng giá tr n t ai. tăng thêm c a B S do s u tư cơ s h Th tám, vi c phân ph i t ai cho các t ng c a Nhà nư c t o ra ra kh i giá tr b i nhu c u SD c a xã h i ư c nhà nư c thư ng khi thu h i t. B i l , chính ph Singapore áp d ng cơ ch th trư ng th c Singapore nh n th c sâu s c ư c s ph c hi n thông qua u giá ho c u th u, bán t p c a vi c b i thư ng cho ngư i b thu tr c ti p ho c u th u h n ch . i u này h i t. Mu n t o s ng thu n r ng rãi m b o s công b ng, minh b ch cho m i c a ngư i dân thì vi c thu h i t ph i th c ch th có nhu c u SD trong vi c ti p c n hi n công khai, minh b ch, công b ng, v n t ai c a Nhà nư c. khách quan và úng pháp lu t. Th chín, Singapore, vi c qu n lí t Th năm, Chính ph Singapore th c hi n ai theo h th ng Torres (qu n lí t ai theo thành công vi c tái nh cư thông qua chính th a t) không ch b o m cho Nhà nư c sách nhà công nh m áp ng các nhu c u n m ch c ư c các thông tin chi ti t c a s d ng a d ng c a ngư i dân; ng th i th a t và m i bi n ng c a quá trình pháp lu t có nh ng quy nh c th nh m SD mà còn giúp ngư i SD d dàng, h n ch vi c “mua i - bán l i” nhà . Nhà thu n ti n trong vi c ăng kí quy n s h u nư c có chính sách tài chính c th , rõ ràng ho c quy n s d ng nh m b o v quy n và nh m h tr ngu n v n cho các doanh l i ích h p pháp i v i t ai; thúc y s nghi p kinh doanh B S u tư phát tri n phát tri n c a th trư ng B S. lo i nhà xã h i cung c p cho i tư ng là Th mư i, pháp lu t t ai Singapore ngư i có thu nh p th p. không h n ch ngư i nư c ngoài ư c quy n Th sáu, chính sách qu n lí, SD rõ s h u nhà . i u này không ch góp ph n ràng. H th ng pháp lu t t ai ng b và làm tăng tính h p d n c a môi trư ng u tư ý th c tuân th pháp lu t cao c a ngư i dân - kinh doanh mà còn làm cho n n kinh t th mà nhà nư c Singapore ã qu n lí hi u qu trư ng c a Singapore phát tri n năng ng th trư ng B S, tình tr ng u cơ, mua - bán và có tính c nh tranh cao./. 60 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD


ERROR:connection to 10.20.1.100:9312 failed (errno=113, msg=No route to host)
ERROR:connection to 10.20.1.100:9312 failed (errno=113, msg=No route to host)

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2