CHƯƠNG 3: CÁC NGUYÊN TẮC CƠ BẢN TRONG ĐỊNH GIÁ

Chia sẻ: Salen Yuyu | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:4

Thêm vào BST

Báo xấu

753
lượt xem 43
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là gì? Theo IVSC, đây là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. Nội dung nguyên tắc: mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và mang lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định dựa trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. ...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: CHƯƠNG 3: CÁC NGUYÊN TẮC CƠ BẢN TRONG ĐỊNH GIÁ

CHƯƠNG 3: CÁC NGUYÊN TẮC CƠ BẢN TRONG ĐỊNH GIÁ. I. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (highest and best use). II. Nguyên tắc thay thế. III. Nguyên tắc ước tính các khoản thu nhập trong tương lai. IV. Nguyên tắc đóng góp. V. Nguyên tắc cung cầu. I. NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ HIỆU QUẢ NHẤT Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là gì? Theo IVSC, đây là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. Nội dung nguyên tắc: mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và mang lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định dựa trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Lưu ý: khi áp dụng nguyên tắc này, TĐV phải xác định được chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt được tình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về tài chính. 1
II. NGUYÊN TẮC THAY THẾ • Nội dung nguyên tắc: giới hạn cao nhất về giá trị của tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương. • Tài sản tương đương (tài sản thay thế): là tài sản có thể có được bằng cách mua trên thị trường hay bỏ tiền ra để xây dựng mới. • Thực hiện nguyên tắc này, TĐV phải nắm được thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh. III. NGUYÊN TẮC ƯỚC TÍNH CÁC KHOẢN THU NHẬP TƯƠNG LAI • Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản được quyết định bởi các khoản thu nhập mà tài sản đó mang lại trong tương lai. • Cơ sở của nguyên tắc: GTTS là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ sở hữu trong tương lai. • Yêu cầu: TĐV phải ước tính được tất cả các khoản thu nhập từ tài sản phát sinh trong tương lai. 2
IV. NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP 1. Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu. Ví dụ: một biệt thự không có hồ bơi được bán với giá 6 tỷ, nhưng nếu có thêm hồ bơi thì được bán với giá 7 tỷ (chi phí xây hồ bơi là 200 triệu) => giá trị của hồ bơi là 1 tỷ. IV. NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP 2. Cơ sở của nguyên tắc: theo định nghĩa: giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể. 3. Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị các bộ phận có thể không phải là giá trị toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của một bộ phận tài sản chính là hiệu số giữa giá trị tài sản khi có sự đóng góp và không có sự đóng góp của bộ phận đó trong tài sản. 3
V. NGUYÊN TẮC CUNG CẦU • Nội dung: giá cả chính là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản. - Trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là sự thừa nhận có tính khách quan nhất về giá trị hàng hóa. - Tuy nhiên, trong các thị trường khác, giá cả có thể có sự khác biệt rất lớn so với giá trị thực. Do đó, cần phân tích tác động của cung cầu đến giá trị tài sản cần thẩm định. V. NGUYÊN TẮC CUNG CẦU • Việc thẩm định giá trị tài sản là dựa trên giá thị trường, giá thị trường lại chịu ảnh hưởng của cung-cầu thị trường. Do đó, TĐV cần đánh giá được tác động của yếu tố này trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, để quyết định là định giá trên cơ sở giá thị trường hay phi thị trường. • Nguyên tắc cung cầu còn là cơ sở của các nguyên tắc khác như: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc ước tính thu nhập tương lai … 4