Cơ sở lý luận của chính sách bồi thường về đất khi giải phóng mặt bằng

Chia sẻ: Lam Hoang Sia | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:31

Thêm vào BST

Báo xấu

904
lượt xem 316
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Cơ sở lý luận của chính sách bồi thường về đất khi giải phóng mặt bằng

Cơ sở lý luận của chính sách bồi thường về đất khi giải phóng mặt bằng
MỤC LỤC 1.1. Khái quát chung về giải phóng mặt bằng ............................................................ 3 1.1.1. Khái niệm ............................................................................................................ 3 1.1.2. Ý nghĩa ................................................................................................................ 3 1.1.3. Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng trong việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước ........................................................................................................................ 3 1.2. Tổng quan về chính sách bồi thường ................................................................... 4 1.2.1. Cơ sở lý luận về bồi thường ................................................................................. 4 1.2.2. Bản chất của việc bồi thường ............................................................................... 5 1.2.3. Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt nam qua các thời kỳ.................................................................................................................................. 6 CHƯƠNG 2: CHÍNH SÁCH VÀ PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG ........................ 9 2.1. Cơ sở pháp lý về bồi thường giải phóng mặt bằng .............................................. 9 2.2. Đối tượng được bồi thường .................................................................................. 9 2.3. Nguyên tắc bồi thường ......................................................................................... 9 2.4. Điều kiện để được bồi thường ............................................................................ 11 2.4.1. Điều kiện bồi thường của Hộ gia đình, cá nhân. ................................................. 11 2.4.2. Điều kiện bồi thường của tổ chức, cộng đồng dân cư. ........................................ 16 2.5. Chủ thể tham gia bồi thường ............................................................................. 17 2.6. Diện tích và giá đất tính bồi thường .................................................................. 18 2.6.1. Diện tích đất bồi thường .................................................................................... 18 2.6.2. Giá đất tính bồi thuờng ...................................................................................... 18 2.6.2.1. Xác định giá đất .............................................................................................. 18 2.6.2.2. Giá đất trong trường hợp thực hiện bồi thường chậm ...................................... 20 2.7. Quy định chi tiết về bồi thường thiệt hại đối với các loại đất khi giải phóng mặt bằng ........................................................................................................................... 21 2.7.1. Bồi thường với nhóm đất nông nghiệp ............................................................... 21 2.7.2.Bồi thường với nhóm đất phi nông nghiệp .......................................................... 25 Đất phi nông nghiệp là đất ở ..................................................................................... 27 2.7.3. Bồi thường thiệt hại về đất trong trường hợp đặc thù ................................... 29 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. Khái quát chung về giải phóng mặt bằng 1.1.1. Khái niệm Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành Hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan trực tiếp đến các bên tham gia và của toàn xã hội. 1.1.2. Ý nghĩa Trong điều kiện nước ta hiện nay, “Giải phóng mặt bằng” là một trong những công việc quan trọng phải làm trên con đường công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ tầng, nhiều khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, theo đó các cơ sở văn hoá giáo dục, thể dục thể thao cũng đuợc phát triển, tốc độ đô thị hoá cũng diễn ra nhanh chóng. Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Có thể nói: “Giải phóng mặt bằng nhanh là một nửa dự án”. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của người bị thu hồi đất. 1.1.3. Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng trong việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước  Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng Ở mỗi một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích ứng của hạ tầng kinh tế xã hội. Với tư cách là phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế xã hội mà trong đó giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để dự án có được triển khai hay không. - Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án + Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như: Tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của người dân trong diện bị giải toả… Nhưng nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành giải phóng mặt bằng. + Giải phóng mặt bằng thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiên dự án có hiệu quả. Ngược lại giải phóng mặt bằng kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng. Chẳng hạn một dự án dự kiến hoàn thành đến hết mùa khô nhưng do giải
phóng mặt bằng chậm, kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa mưa gây khó khăn cho việc thi công cũng như tập trung vốn, lao động, công nghệ cho dự án này và ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án khác. - Về mặt kinh tế của dự án: Giải phóng mặt bằng thực hiện tốt giảm tối đa chi phí cho việc giải toả đền bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các công trình khác. giải phóng mặt bằng kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Đặc biệt, các nhà đầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là rất cần thiết để đảm bảo tận dụng cơ hội đấu thầu của các công trình khác.  Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội Nếu công tác giải phóng mặt bằng không được thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện tượng “treo” công trình làm cho chất lượng công trình bị giảm, các mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách Nhà nước. Mặt khác, khi giải quyết không thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng nỗ ra những khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể, làm cho tình hình chính trị - xã hội mất ổn định. 1.2. Tổng quan về chính sách bồi thường 1.2.1. Cơ sở lý luận về bồi thường Khi các công trình được xây dựng nhằm phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia được triển khai thì Nhà nước cần phải có mặt bằng để thực hiện dự án. Thế nhưng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với tư cách là người quản lý, nhằm đảm bảo được lợi ích của Nhà nước, lợi ích của nhân dân, khi đó Nhà nước sẽ ra quyết định thu hồi quyền sử dụng đất của người dân hoặc đất được Nhà nước giao quản lý. Theo điều 4, Luật đất đai năm 2003 “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu hồi quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý”. Việc xây dựng những khu công nghiệp cho mục tiêu phát triển kinh tế, những con đường quốc gia để phục vụ lợi ích chung là rất cần thiết nhưng không vì thế mà phải hy sinh quyền lợi của những cá nhân, những nhóm người. Do đó, khi quyền sử dụng đất của người dân bị thu hồi thì Nhà nước sẽ bồi thường thiệt hại. Vậy, “ Bồi thuờng khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất ” “Bồi thường” là sự đền trả lại tất cả những thiệt hại mà chủ thể gây ra một cách tương xứng, trong quy hoạch xây dựng thiệt hại gây ra có thể là thiệt hại vật chất và thiệt hại phi vật chất. Trong giải phóng mặt bằng, cùng
với chính sách hỗ trợ và tái định cư, chính sách bồi thường là một phần quan trọng trong chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Chính sách này nhằm giúp cho người bị thu hồi đất có thể tái lập, ổn định cuộc sống mới do những thiệt hại vật chất hoặc thiệt hại phi vật chất do việc thu hồi đất gây ra, mặt khác giúp họ giải quyết được những khó khăn khi phải thay đổi nơi ở mới. 1.2.2. Bản chất của việc bồi thường Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất nước của Đảng và Nhà nước ta đó là: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”. Trong nhiều chiến lược phát triển của đất nước có chiến lược phát triển nhà ở nhằm tạo điều kiện cho nhân dân có chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn qua mỗi thời kỳ phát triển. Ăn và ở là hai nhu cầu tối thiểu của con người, trong đó nhu cầu về nhà ở có tầm quan trọng trong việc ổn đời sống của mỗi người dân. Câu nói tuy giản dị từ bao đời nay của ông cha ta “Có an cư, mới lạc nghiệp” nhưng trong hoàn cảnh nào cũng đúng vì sự du canh, du cư của con người khó làm nên sự nghiệp. Do đó trong quá trình thu hồi đất để giải phóng mặt bằng, người dân phải di chuyển chỗ ở và kéo theo đó là những khó khăn mà họ sẽ, gặp phải trong cuộc sống hiện tại cũng như tương lai. không có chỗ ở ổn định thì con người sẽ không có điều kiện tốt nhất cho việc học tập, lao động, nghiên cứu khoa hoc… Bài học của một số nước phát triển cho ta cách nhìn mới, đó là bên cạnh những công sở nguy nga tráng lệ, những cao ốc trọc trời là những khu nhà “ổ chuột” của dân lao động – công bằng và dân chủ không thể chỉ thông qua việc hô hào mà thực tế lại không thực hiện. Đất nước ta đang bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Chúng ta không thể chỉ có những đô thị đẹp, hiện đại, những khu chế xuất khổng lồ, những công trình công cộng khang trang mà kèm theo đó chỗ ở của người dân phải được nâng cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn… Chính vì vậy phải tính một cách toàn diện, không thể có một hiện tượng một công trình mới ra đời lại kéo theo những người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở cũ. Nếu không nhìn rõ bản chất vấn đề, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn dự án cần giải phóng mặt bằng, mỗi dự án chỉ kéo theo một gia đình không có chỗ ở thì đã có hàng ngàn gia đình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ. Như vậy là sự phát triển sẽ thiên lệch, lợi ích của quốc gia, lợi công cộng không hài hoà với lợi ích cá nhân, gia đình. Từ đó mục tiêu lớn của quốc gia sẽ không đạt được. Từ những nhận thức trên có thể giúp chúng ta hiểu được bản chất quan trọng của vấn đề, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng nói chung và
chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng nói riêng cơ bản phù hợp với nguyện vọng chính đáng của người dân, nhưng để chính sách đi vào cuộc sống cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các nghành, các cấp có liên quan. Đồng thời cần có sự chỉ đạo kịp thời, sự quan tâm đúng mức của những người đứng đầu các cơ quan, tổ chức trong việc xảy ra những vướng mắc, khó khăn nhằm có những giải pháp phù hợp cho từng khu vực, từng dự án và cả từng hộ dân trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. 1.2.3. Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt nam qua các thời kỳ  Thời kỳ trước năm 1945 Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt nam gắn liền với việc hình thành các triều đại phong kiến. Ở mỗi kiểu Nhà nước các hình thức sở hữu đất đai luôn được các giai cấp thống trị chú trọng. Bắt đầu từ thời vua Gia Long, Nhà nước thật sự thừa nhận quyền sở hữu ruộng đất không chỉ thuộc sở hữu Nhà nước mà cả sở hữu tư nhân và sở hữu làng xã. Tuy nhiên sỡ hữu Nhà nước bao giờ cũng lấn át sở hữu tư nhân và sở hữu làng xã. Chính sách bồi thường được thực hiện rất nguyên tắc và chặt chẽ.  Thời kỳ sau cách mạng tháng 8/1945 đến năm 1975 Sau cách mạng tháng tám thành công chúng ta tiến hành xoá bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của địa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho nông dân. Hiến pháp năm 1959, Nhà nước thừa nhận ba hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu Nhà nước, sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể. Khi tiến hành thu hồi đất Nhà nước tiến hành điều chỉnh ruộng đất hoặc nhượng lai ruộng đất cho người bị trưng dụng sẽ được đền bù từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng được trưng dụng. Thực tế trong thời kỳ này phương án bồi thường chủ yếu là thoả thuận sau đó thống nhất giá mà không cần có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hay ban hành giá bồi thường.  Thời kỳ sau năm 1975 đến trước sự ra đời Luật đất đai năm 1993 Trên cơ sở hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Vì vậy việc thực hiện đền bù về đất không được thực hiện mà chỉ thực hiện đền bù tài sản gắn liền với đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên.Ngày 01/07/1980 hội đồng chính phủ ra quyết định 201/CP về việc: không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất với bất kỳ hình thức nào, không được dùng để thu những khoản lợi nhuận không do thu nhập mà có, trừ trường hợp do Nhà nước quy định”. Quan hệ đất đai thời kỳ này đơn thuần chỉ là quan hệ “giao-thu” giữa Nhà nước và người sử dụng.
Ngày 31/5/1990, hội đồng bộ trưởng ban hành Nghị định 186/HĐBT về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác, điều 1 của NĐ này quy định rõ mọi tổ chức, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất có rừng sử dụng vào mục đích khác phải đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước. Tiền bồi thường tài sản trên mặt đất và tài sản trong lòng đất cho chủ sử dụng không phụ thuộc các khoản đền bù về đất. Khung giá đền bù thiệt hại do UBND tỉnh, thành phố, dặc khu trực thuộc trung ương quy định cụ thể. Mức bồi thường đối với quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh sát với giá đất địa phương nhưng không được thấp hơn hoặc cao hơn giá quy định của chính phủ.  Thời kỳ Sau khi ban hành Luật đất đai 1993 đến nay Hiến pháp năm 1992 ra đời thay thế Hiến pháp năm 1980 đã quy định: “Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN”. Và điều 18 quy định: “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Trên cơ sở hiến pháp năm 1992 kế thừa có chọn lọc Luật đất đai năm 1988, Luật đất đai năm 1993 ra đời. Đây là văn kiện chính sách quan trọng đối với việc thu hồi đất và đền bù thiệt hại của Nhà nước, Luật đất đai quy định rõ hơn về quyền của người được giao đất gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp. Đồng thời chính phủ quy định khung giá cho từng loại đất, từng vùng và theo thời gian. Sau khi Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, Chính phủ ban hành Nghị định số 90/CP-NĐ ngày 17/08/1994 để cụ thể hoá chính sách bồi thường. Tuy nhiên có thể nói chính sách bồi thường của nghị định này vẫn còn rất nhiều hạn chế, chưa bù đắp một cách đầy đủ những thiệt hại gây ra từ việc thu hồi đất , chỉ bồi thường thiệt hại về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản, cho nên người bị thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn, không đủ khả năng tái tạo lại cuộc sống so với trước khi bị thu hồi, quyền và nghĩa vụ của họ chưa được quan tâm nột cách đầy đủ. Đến năm 1998 Chính phủ ban hành nghị định số 22/1998 ngày 24/4/1998 để thay thế Nghị định 90/CP, chính sách bồi thường đã thay đổi có sự mở rộng phạm vi bồi thường để bù đắp một phần nào đó cho người bị thu hồi đất nhưng vẫn chưa đảm bảo hết thiệt hại. Đặc biệt với sự ra đời của Luật đất đai năm 2003 đã khắc phục được những thiếu sót trong công tác bồi thường. Trong đó có những quy định cụ thể về việc tính bồi thường về đất, điều kiện nơi tái định cư đối với các trường hợp được áp dụng cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc. Trong suốt thời gian này, Nhà nước đã ban hành rất nhiều văn bản duới Luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý đất
đai nhằm cụ thể hoá các điều luật, trong đó có những quy định chi tiết về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để giải phóng măt bằng, cụ thể như: - Nghị định của chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai. - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Thông tư 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của chính phủ về quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường,hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Thông tư liên tịch số 14/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/1/2008 của Bộ Tài Chính và Bộ Tài nguyên Môi truờng, hướng dẫn thực hiện Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của chính phủ. - Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ, quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư. * Nghị định 69 của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 1/10/2009, Nghị định gồm 3 chương, 41 điều quy định cụ thể về quy hoạch sử dụng đất; giá đất; bồi thường hỗ trợ, tái định cư; trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất; phát triển quỹ đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), sử dụng đất công trình ngầm và gia hạn sử dụng đất. Nghị định đã góp phần giải quyết nhiều khó khăn, vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất đai. Với nhiều thay đổi tích cực và thông thoáng về các quy trình thủ tục ở các khâu: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
CHƯƠNG 2: CHÍNH SÁCH VÀ PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 2.1. Cơ sở pháp lý về bồi thường giải phóng mặt bằng Sau một thời gian dài thực hiện Luật đất đai 1993 đã thấy những thiếu sót, những khó khăn về phạm vi bồi thường, nên đến Luật đất đai 2003 và cùng với đó Chính phủ ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 đã khắc phục được những thiếu sót, khó khăn trên. Hiện nay cùng với Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP là sự ra đời của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ, trong đó công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã có nhiều thay đổi khi UBND cấp tỉnh có dự án được thoả thuận với người dân về mức bồi thường. Qua đó kéo gần thêm khoảng cách giữa chủ đầu tư với người có đất bị thu hồi, hạn chế những “dự án treo” trên giấy mà nguyên nhân chủ yếu là việc bồi thường giải phóng mặt bằng gặp khó khăn. 2.2. Đối tượng được bồi thường - Đối tượng được áp dụng bồi thường bao gồm tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân ở nước ngoài đang sử dụng dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất (gọi chung là người bị thu hồi đất) - Người bị thu hồi đất là đối tượng nằm trong quy định được bồi thường sẽ được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, những trường hợp khác chỉ được xem xét hỗ trợ và tái định cư. - Nhà nước khuyến khích những người có đất, tài sản gắn liền với đất thuộc phạm vi thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc vì mục đích phát triển kinh tế tự nguyện hiến, tặng một phần hoặc toàn bộ đất, tài sản cho Nhà nước. 2.3. Nguyên tắc bồi thường
Nguyên tắc của pháp luật là những tư tưởng pháp lý chỉ đạo toàn bộ các quy phạm pháp luật, các chế định pháp luật cũng như hệ thống các nghành luật cụ thể. Việc bồi thường quyền sử dụng đất của người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất cũng có những nguyên tắc chủ đạo, xuyên suốt trong tất cả trong các chế định pháp luật của nó, bao gồm có 2 nhóm: nhóm các nguyên tắc chung của chính sách bồi thường và thứ nhóm các nguyên tắc điều chỉnh các hoạt động riêng biệt của việc bồi thường đất đai.  Nhóm các nguyên tắc chung: Bao gồm 2 nguyên tắc * Nguyên tắc dân chủ, công bằng, công khai. - Dân chủ: có sự tham gia của chủ đầu tư và đại diện của những hộ gia đình có đất bị thu hồi trong việc thẩm tra và xét duyệt phương án bồi thường. - Công bằng: trong cùng một thời điểm, theo yêu cầu tiến độ giải phóng mặt, vị trí như nhau thì được bồi thường như nhau. - Công khai: niêm yết công khai phương án bồi thường tại trụ sở UBND cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư cá người bị thu hồi đất và người có liên quan tham gia ý kiến. * Nguyên tắc đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và của chủ đầu tư. - Nhà nước là người vừa quyết định chính sách bồi thường vừa là người đưa ra các biện pháp xử lý hài hoà lợi ích người đang sử dụng đất với lợi ích nhà đầu tư khi thực hiện các quy hoạch. - Người sử dụng đất hợp pháp khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thì Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một cách thoả đáng theo quy định của pháp luật. - Nhà đầu tư: để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, nhưng trong quá trình thu hồi đất nhà đầu tư không thoả thuận được với người dân thì Nhà nước có thể can thiệp vào việc thỏa thuận này sao cho giữa nhà đầu tư và người dân đều có lợi, không gây thiệt hại cho người bị thu hồi đất, không kéo dài thời gian cho chủ đầu tư.  Nhóm các nguyên tắc điều chỉnh các hoạt động riêng biệt của việc bồi thường khi giải phóng mặt bằng Bao gồm có 4 nguyên tắc: - Người bị thu hồi đất phải đủ điều kiện bồi thường (đựoc nghiên cứu kỹ ở phần sau). Tuy nhiên trường hợp không đủ điều kiện để bồi thường thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) xem xét hỗ trợ.
- Người bị thu hồi đất được bồi thường cùng mục đích sử dụng đất. Nếu không có đất thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi cụ thể: + Đất nông nghiệp được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền theo đơn giá đất nông nghiệp nhưng tự ý sử dụng làm đất phi nông nghiệp thì chỉ bồi thường theo đất nông nghiệp. + Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì được bồi thường bằng đất phi nông hoặc bằng tiền theo đơn giá đất phi nông nghiệp nhưng tự ý sử dụng làm đất ở thì chỉ bồi thường theo đất phi nông nghiệp. + Đất ở được bồi thường bằng đất ở hoặc bằng tiền theo đơn giá đất ở. Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần trên lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền. - Người bị thu hồi đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. + Nghĩa vụ tài chính bao gồm: tiền sử dụng đất phải nộp, tiền thuê đất đối với đất Nhà nước cho thuê, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất các thửa đất khác của người có đất bị thu hồi (nếu có), tiền thu xừ phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai, phí và lệ phí trong sử dụng đất đai. + Trường hợp người sử dụng đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách Nhà nước. Nhưng các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai phải nộp lớn hơn hoặc bằng tiền bồi thường thì số tiền được trừ tối đa bằng tiền bồi thường. - Tài sản gắn liền với đất thuộc đối tượng được bồi thường, khi tiến hành thu mà bị thiệt hại phải được bồi thường. 2.4. Điều kiện để được bồi thường Không phải trường hợp thu hồi đất nào thì người sử dụng đất cũng được bồi thường, mà người bị thu hồi đất phải thoả mãn một trong các điều kiện luật định thì mới được bồi thường, các đối tượng khác nhau thì sẽ có những điều kiện quy định cho từng đối tượng khác nhau. Cụ thể gồm ba đối tượng là hộ gia đình cá nhân, tổ chức và cộng đồng dân cư. 2.4.1. Điều kiện bồi thường của Hộ gia đình, cá nhân. Đây là bộ phận chiếm số đông khi tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng và cũng là bộ phận có thể nói là khó khăn, phức tạp nhất. Có 2 trường hợp: Thứ nhất, nếu có những loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì sẽ được bồi thường căn cứ vào những giấy tờ hợp pháp đó. Thứ hai, nếu hộ
gia đình cá nhân không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì có thể được bồi thường hoặc không bồi thường.  Trường hợp có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất. Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong việc bồi thường giá trị quyền sử dụng đất cho người bị thu hồi. Khi người sử dụng đất chứng minh được đất đang sử dụng là hợp pháp có thể bằng nhiều loại giấy tờ khác nhau, người được giao đất cho thuê đất thì có quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Tuy nhiên không phải người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất là được bồi thường mà các loại giấy tờ đó phải hợp pháp - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đây là hai loại giấy tờ cơ bản và được xem xét đầu tiên để được bồi thường, nếu hộ gia đình cá nhân không có hai loại giấy tờ trên mà đất đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp thì phải kèm theo các loại giấy tờ sau: - Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam và Nhà nuớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam được thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan Tài nguyên và Môi Trường. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính. - Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất. - Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15/10/1993. - Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật. Nhà ở phải là nhà thuộc sở hũu Nhà nước, bao gồm: nhà ở tiếp quản từ chế độ cũ, nhà vô chủ, nhà vắng chủ đã đựoc xác lập sở hữu Nhà nước, nhà ở đuợc tạo lập bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, nhà ở được tạo lập bằng tiền theo phương thức nhà nước và nhân dân cùng làm, các nhà khác thuộc sở hữu Nhà nước. Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở mua nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước trước ngày 057/1994. Có giấy tờ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức đoàn thể
nhà nước, tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định tại Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở. - Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Nếu trên các loại giấy tờ này ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được xác nhận là đất không có tranh chấp thì cũng được xem là hợp pháp. - Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp. - Được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. - Đất đang sử dụng mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.  Trường hợp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất Một trong những căn cứ quan trọng để tiến hành bồi thường là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất. Thế nhưng trường hợp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì việc xác định căn cứ để bồi thường sẽ khó khăn hơn. Chính vì vậy việc bồi thuờng sẽ dựa vào thời gian sử dụng đất, mỗi giai đoạn sẽ có những đặc điểm khác nhau nên việc bồi thường cho mỗi giai đoạn cũng khác nhau, có ba giai đoạn gồm: * Giai đoạn trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. Đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhưng không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và được xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường được thực hiện như sau: - Đất có nhà ở: đất đang sử dụng là đất có nhà ở thì người đang sừ dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất do Ủy ban nhân dân tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương quy định. Đối với phần vượt quá hạn mức giao đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở ( nếu có) thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư.
- Đất phi nông nghiệp: đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải đất ở) thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng. Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hổ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp. Tuy nhiên các loại đất nêu trên, người sử dụng đất tính lại thời điểm bắt đầu sử dụng đất có một trong những hành vi sau, thì sẽ không được bồi thường. + Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai. + Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý. + Lấn,chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cấm mốc. + Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tồ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm Nhưng các hành vi này phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được bồi thường. - Đất nông nghiệp: trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp ở mỗi địa phương và hạn mức giao đất chung của hai vùng là: vùng các tình, thành phố trực thuộc trung ương ở Đông nan bộ và đồng bằng sông cữu long và vùng các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương khác, phần diện tích vượt hạn mức thì không được bồi thường. - Trường hợp không được bồi thường: người sử dụng đất có các hành vi vi phạm nêu trên, sử dụng đất vượt hạn mức giao đất tại địa phương thì không được bồi thường, nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác thì được hỗ trợ về đất hoặc giải quyết nhà tái định cư theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, mà đất được tách ra từ thửa đất không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì diện tích đất ở được xác định là không quá năm lần hạn mức diện tích giao đất ở của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nhưng tổng diện tích không vượt quá diện tích đất mà hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng. Thửa đất cìn lại sau khi đã tách đất ở mà được xác nhận không có tranh chấp thì được bồi thường theo hiện trạng sử dụng đất.
* Từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau. Trường hợp thu hồi đối với đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và được xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường về đất được thực hiện đương đấi giống như đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, tuy nhiên có một số điểm khác như sau. - Đất có nhà ở: trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở thì giá trị bồi thường phải trừ đi quyền sử dụng đất phải nộp theo mức thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở (chỉ được thực hiện một lần đối với hộ gia đình, cá nhân), lần giao đất sau thu 100% tiền sử dụng đất. Đối với phần diện tích vượt hạn mức đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp. - Đất phi nông nghiệp: trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì giá trị bồi thường phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp, mức thu tiền sử dụng đất giống như đất có nhà ở. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp cùng loại. Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp. - Đất nông nghiệp: được bồi thường giống như giai đoạn trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. - Trường hợp không được bồi thường: người sử dụng đất thuộc các trường hợp không được bồi thường giống các giai đoạn trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nên đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác thì được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyềnxem xét giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở mới. Người được thuê nhà hoặc mua nhà phải trả tiền thuê nhà mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Đất do lấn, chiếm và đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kề từ ngày 01 tháng 7 năm 1993 trở về sau thì người có hành vi lấn, chiếm hoặc được giao đất , cho thuê đất không đúng thẩm quyền không được bồi thường về đất khi bị thu hồi. * Giao đất không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004. Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền đã nộp để được sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 có hai thời điểm giao đất là thời điểm trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và thời điểm sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 người sử dụng đất ở hai thời điểm này thì chính sách bồi thường sẽ khác nhau. - Trước ngày 15/10/1993: giai đoạn này chưa có luật đất đai năm 1993 nên chưa có quy định rõ về hạn mức giao đất đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp. Người sử dụng đất được giao loại nào thì thì được bồi thường theo loại đất đó kể cả đất ở, diện tích bồi thường không bị hạn chế là toàn bộ diện tích đất được giao. - Sau ngày 15/10/1993: đây là giai đoạn Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, chính sách quản lý đất đai đã được chặt chẽ hơn, nhưng việc bồi thường cho người bị thu hồi mà đất có được, đuợc giao không đúng thẩm quyền tương đối giống như trước ngày 15/10/1993. sự khác nhau giữa hai thời điểm này là chính sách bồi thường đất phi nông nghiệp là đất ở, sau ngày 15/10/1993 chính sách bồi thường còn phải căn cứ vào hạn mức giao đất của từng địa phương. + Nếu nằm trong hạn mức thì được bồi thường bằng đất ở, diện tích bồi thường là toàn bộ diện tích đang sử dụng. + Nếu nằm ngoài diện tích thì phần nằm ngoài vẫn được bồi thường nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp. 2.4.2. Điều kiện bồi thường của tổ chức, cộng đồng dân cư. Đây có thể xem là hai đối tượng có đặc điểm rất riêng so với hộ gia đình, cá nhân. Trong một dự án thu hồi đất để giải phóng mặt bằng thì tỷ lệ tổ chức và cộng đồng dân cư chiếm rất ít, công tác tiến hành bồi thường cũng không phức tạp như hộ gia đình cá nhân. Hai đối tượng này mục đích sử dụng là đất là khác nhau, mục chủ yếu của tổ chức sử dụng đất để sản xuất kinh doanh còn đối với cộng đồng dân cư sử dụng đất là để bảo tồn phong tục tập quán và một đặc điểm khác khá quan trọng của cộng đồng dân cư là chỉ tính cho dân tộc thiểu số. Từ những đặc điểm đó mà điều kiện bồi thường của hai đồi tượng này sẽ khác nhau.  Đối với tổ chức: - Đất được Nhà nước giao có thu tiền sữ dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. - Đất chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân ksách nhà nước. - Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.  Đối với cộng đồng dân cư: cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
Lưu ý: đất sử dụng ổn định bao gồm: Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng. Đất ở. Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Đất xây dựng trụ sở sơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh. Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng. Đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ. Đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh. đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận là không có tranh chấp. 2.5. Chủ thể tham gia bồi thường Chủ thể tham gia bồi thường bao gồm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và chủ đầu tư. Trong đó việc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc mục đích phát triển kinh tế thì Nhà nước sẽ là chủ thể đứng ra để bồi thường, ngoài ra đối với các dự án nhỏ lẻ sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà nước không thu hồi đất, vì vậy việc bồi thường sẽ không được Nhà nước thực hiện mà chủ đầu tư và người sử dụng đất sẽ thoả thuận với nhau theo hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Trường hợp do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bồi thường: cơ quan Nhà nước thu hồi đất sẽ tiến hành bồi thường (có 2 cơ quan hành chính Nhà nước địa phương có thẩm quyền thu hồi đất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện), việc bồi thường sẽ căn cứ vào tình hình thực tế ở địa phương mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ giao việc bồi thường cho Hội đồng bồi thường cấp huyện hay Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện. - Trường hợp thoả thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất: + Nếu các bên đạt được thống nhất Hội đồng bồi thường sẽ gửi biên bản xác nhận phương án bồi thường cho chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt, sau đó phương án bồi thường sẽ được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người bị thu hồi đất rà soát và có ý kiến cuối cùng. + Nếu trong quá trình thoả thuận mà các bên không đạt được thống nhất thì Hội đồng giải phóng mặt bằng sẽ yêu cầu các cơ quan quản lý, nhà đầu tư hoặc nhà tư vấn xem xét lại phương án bồi thường. Nếu xét thấy vấn đề
nào chưa phù hợp, chưa công bằng thì Hội đồng bồi thường sẽ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định phê duyệt bổ sung hoặc điều chỉnh, nhưng xét thấy đề xuất là đúng đắn mà người sử dụng đất vẫn cố tình không thực hiện, Hội đồng bồi thường sẽ trình cơ quan có thẩm quyền tiến hành biện pháp cưỡng chế đo đạc, kiểm kê tài sản để làm căn cứ cho việc bồi thường. 2.6. Diện tích và giá đất tính bồi thường 2.6.1. Diện tích đất bồi thường Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất khi bị thu hồi giải phóng mặt bằng. Mặc dù người dân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phần diện tích đã ghi rõ trên giấy tờ, tuy nhiên không phải lúc nào diện tích ghi đó cũng chính xác với phần diện tích họ đang xử dụng, trên thực tế có thể dư hoặc thiếu cho nên khi bồi thường phải tiến hành đo đạ. Diện tích bồi thường là diện tích được xác định trên thực địa - thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng người sử dụng đất, khi tiến hành đo đạc có thể diện tích thực tế khác với diện tich trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do nhiều nguyên nhân có thể do kỹ thuật đo đạc lúc làm giấy vẫn còn thủ công, lỗi ghi chép hoặc do người sử dụng đất khai không đúng sự thật và dẫn tới diện tích thực tế có thể nhỏ hơn hoặc lớn hơn trên giấy. - Trường hợp diện tích thực tế nhỏ hơn, diện tích bồi thường là diện tích đo đạc thực tế. - Trường hợp diện tích thực tế lớn hơn: + Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn chiếm thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. + Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. + Không bồi thường về đất đối với diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có. 2.6.2. Giá đất tính bồi thuờng 2.6.2.1. Xác định giá đất
Giá đất là công cụ quan trọng để quản lý đất đai, trong nền kinh tế thị trường, đất đai được coi là tài sản - bất động sản – hàng hoá đặc biệt nên nó cũng có những đặc điểm chung của hàng hoá như: giá trị, giá trị sử dụng, giá cả và cũng được trao đổi trên thị trường bằng hình thức chuyển nhượng. Khi đó đất đai trở thành “hàng hoá đất”. Giá trị của hàng hoá đất thể hiện ở mặt khả năng sinh lợi của đất và tính sở hữu. Trong vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng thì giá đất là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng trực tiếp đến thành công hay thất bại của công tác bồi thường. Đó là vấn đề mọi người ảnh hưởng đều quan tâm, là nguyên nhân chủ yếu cản trở việc thu hồi đất. Vì vậy việc xây dựng giá đất phù hợp là rất cần thiết cho công tác bồi thường. * Việc bồi thường hiện nay được tiến hành với ba hình thức: - Bồi thuờng bằng đất có cùng mục đích sử dụng - Bồi thường bằng nhà tái định cư - Bồi thường bằng tiền theo đơn giá của loại đất được bồi thường (giá đất nông nghiệp, giá đất phi nông nghiệp, giá đất ở). Nhưng trên thực tế các nhà đầu tư cũng như nhà nước khi tiến hành bồi thường, chủ yếu áp dụng hình thức bồi thường bằng tiền và giá đất tính bồi thường do nhà nước quy định. “Giá đất tính bồi thường là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm theo quy định của Chính phủ, không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi, không bồi thường theo giá đất do thực tế sử dụng không phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Theo cách tính bồi thường này thì gặp một vấn đề khó khăn là dù hai khoảng thời gian khác nhau thì giá đất bồi thường vẫn giống nhau mặc dù giá chuyển nhượng ở hai thời điểm này là khác nhau. Ví dụ: Ủy ban nhân dân tỉnh công bố giá đất vào ngày 01/01/2007 thì có thể tương đương với giá chuyển nhượng, nhưng đến thời điểm tháng 12/2007 thì giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh vẫn không thay đổi nhưng trên thực tế giá chuyển nhượng có thể cao hơn nhiều so với giá đất của Ủy ban. Khuyết điểm này đã được khắc phục ngay sau đó là Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần (gọi tắc là Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006), “giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích sử dụng đã được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố, không bồi
thường theo bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng, trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giá đất cho phù hợp”. Như vậy giá đất bồi thường đã được thay đổi theo hướng có lợi cho người có đất bị thu hồi, không còn hiện tượng áp dụng một mức giá được công bố ngày 01 tháng 01 hàng năm, có thể thời điểm khác nhau nhưng Ủy ban nhân tỉnh có thể điều chỉnh giá bồi thường để sát với giá chuyển nhượng. 2.6.2.2. Giá đất trong trường hợp thực hiện bồi thường chậm Không phải trường hợp nào việc bồi thường đối với người có đất bị thu hồi cũng diễn ra đúng tiến độ, sẽ có những trường hợp việc bồi thường chậm do người sử dụng đất và có một khả năng khá cao là khi diễn ra bồi thường chậm thì giá đất khi có quyết định thu hồi sẽ thấp hơn giá đất tại thời điểm bồi thường chậm, vậy thiệt hại sẽ thuộc về người sử dụng đất nếu giá bồi thường là giá ra quyết định thu hồi. Tuy nhiên, không vì thế nhà nước lúc nào cũng áp dụng giá bất lợi cho người bị thu hồi đất mà còn phụ thuộc vào việc xác định bồi thường chậm là do ai: do cơ quan tổ chức có trách nhiệm bồi thường hay do người sử dụng đất.  Do cơ quan tổ chức tiến hành bồi thường gây ra Trường hợp này thì phải áp dụng giá nào có lợi cho người sử dụng đất. Nếu giá đất tại thời điểm bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường. Nếu giá đất tại thởi điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.  Do người có đất bị thu hồi gây ra Để tránh hiện tượng đối với những người không chấp nhận giá đất ban đầu (trong khi đó đa phần người dân đã đồng ý) nhằm đòi hỏi bồi thường những giá rất cao hoặc một số nguyên nhân khác mà họ gây ra. Cho nên giữa người dân và cơ quan tổ chức không thoã thuận được giá và cứ kéo dài thời gian nên giá bồi thường đã thay đổi, nếu bồi thường theo giá có lợi cho người sử dụng đất thì những lần thu hồi đất tiếp theo sẽ gặp rất nhiều khó khăn do họ nghĩ rằng càng kéo dài thời gian thì sẽ có lợi cho mình. Để khắc phục hiện tượng này, giá đất bồi thường được tính như sau: - Nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường.