Đề tài " Bất động sản "

Chia sẻ: Nguyen Nhi | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:124

Thêm vào BST

Báo xấu

465
lượt xem 224
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng với thị tr ờng vốn, thị trờng lao động thị trờng BĐS là một trong những thị trờng đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trờng BĐS là một trong những thị trờng quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nớc ta trớc đây thị trờng này cha phát triển. ...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề tài " Bất động sản "

Luận Văn Đề Tài: Bất động sản
më ®Çu I. Môc ®Ých nghiªn cøu BÊt ®éng s¶n (B§S) g¾n liÒn víi cuéc sèng cña mäi thµnh viªn trong x· héi. Cïng víi thÞ tr êng vèn, thÞ trêng lao ®éng thÞ trêng B§S lµ mét trong nh÷ng thÞ trêng ®Çu vµo cña qu¸ tr×nh s¶n xuÊt. ThÞ trêng B§S lµ mét trong nh÷ng thÞ trêng quan träng cña nÒn kinh tÕ. Víi m« h×nh kinh tÕ kÕ ho¹ch tËp trung cña níc ta tríc ®©y thÞ trêng nµy cha ph¸t triÓn. Trong qu¸ tr×nh chuyÓn ®æi sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng nhiÒu thµnh phÇn theo ®Þnh híng XHCN cã sù qu¶n lý cña Nhµ níc nh÷ng n¨m võa qua, thÞ trêng B§S níc ta ®· ®ang h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn víi tèc ®é nhanh vµ hÕt søc phøc t¹p. NÒn kinh tÕ níc ta trong nh÷ng n¨m qua ®· chÊm døt ®îc t×nh tr¹ng suy tho¸i, ph¸t triÓn t- ¬ng ®èi toµn diÖn vµ liªn tôc t¨ng trëng víi nhÞp ®é cao. Tõ n¨m 1986 nÒn kinh tÕ níc ta chuyÓn tõ nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch tËp trung bao cÊp sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng theo ®Þnh híng x· héi cã sù ®iÒu chØnh cña Nhµ níc, nÒn kinh tÕ nhiÒu thµnh phÇn ®ang ®îc h×nh thµnh râ nÐt. NÒn kinh tÕ níc ta ®îc chuyÓn ®æi mét bíc theo híng khai th¸c kh¶ n¨ng ®Çu t vµ ph¸t triÓn toµn diÖn x· héi, lÊy hiÖu qu¶ kinh tÕ x· héi lµm tiªu chuÈn chän ph¬ng híng hiÖu qu¶ quy m« ®Çu t. Thñ ®« Hµ Néi vµ thµnh phè Hå ChÝ Minh lµ n¬i tËp trung nhiÒu ®iÒu kiÖn u viÖt thu hót vèn ®Çu t cña c¶ níc vµ quèc tÕ nh»m ph¸t huy m¹nh mÏ vai trß trung t©m kinh tÕ v¨n ho¸ khoa häc kü thuËt ®Çu mèi ph¸t triÓn kinh tÕ ®èi ngo¹i, liªn kÕt thóc ®Èy vµ l«i kÐo c¸c vïng kh¸c ph¸t triÓn. §Ó t¨ng cêng ®Çu t t¹i c¸c vïng ®« thÞ trªn vµ c¸c khu c«ng nghiÖp Nhµ níc cÇn quan t©m ®Õn viÖc x©y dùng chÝnh s¸ch u tiªn vµ luËt ph¸p nh»m b¶o hé quyÒn lîi hîp ph¸p vµ lîi Ých chÝnh ®¸ng cña chñ ®Çu t h×nh thµnh ®ång bé c¸c lo¹i thÞ trêng hµng ho¸, dÞch vô, søc lao ®éng, vèn, kü thuËt c«ng nghÖ trong ®ã næi bËt lªn lµ thÞ trêng B§S. Thùc tÕ cho thÊy nÕu ®Çu t vµ ph¸t triÓn ®óng møc th× thÞ trêng B§S sÏ r¹o ra nh÷ng kÕt qu¶ to lín: 1 Kinh doanh B§S t¹o ra lîi nhuËn lín v× vËy dÔ dµng hÊp dÉn vèn ®Çu t vµ B§S nhÊt lµ vèn níc ngoµi vµ vèn tÝch luü cña c¸c tÇng líp d©n c 2 Nhµ níc sÏ t¨ng nguån thu, ®ång thêi qu¶n lý tèt tµi nguyªn ®Êt 3 ThÞ trêng B§S díi sù qu¶n lý vµ ®iÒu chØnh cña Nhµ níc sÏ ph¸t triÓn lµnh m¹nh, hiÖn t îng kinh doanh ngÇm ®ù¬c xo¸ bá 4 Nhµ ë vµ ®Êt ë lµ lÜnh vùc quan träng chøa ®ùng c¸c yÕu tè kinh tÕ – x· héi – chÝnh trÞ, do vËy qu¶n lý vµ ph¸t triÓn ®óng møc thÞ trêng B§S sÏ kÐo theo nhiÒu yÕu tè kh¸c nh: sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých tr¸nh l·ng phÝ ®Êt, t¹o ®îc chç ë cho nh©n d©n, ®¶m b¶o chÝnh s¸ch quy ho¹ch cña Nhµ níc…
Tuy nhiªn hiÖn nay do t¸c ®éng cña c¬ chÕ thÞ trêng, do biÖn ph¸p qu¶n lý cßn yÕu kÐm thiÕu ®ång bé nªn thÞ trêng B§S ë níc ta h×nh thµnh tù ph¸t thiÕu tæ chøc ngoµi tÇm qu¶n lý. T×nh h×nh ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S cha lµnh m¹nh ¶nh hëng lín tíi sù ph¸t triÓn n«ng th«n vµ ®« thÞ theo quy ho¹ch g©y thÊt thu cho ng©n s¸ch nhµ níc vµ ¶nh hëng kh«ng nhá tíi t©m lý ngêi d©n. Nh÷ng tiªu cùc trong qu¸ tr×nh ho¹t ®éng thÓ hiÖn râ ë nh÷ng ®iÓm sau: 1 Tû lÖ giao dÞch phi chÝnh thøc cao. ThÞ trêng “ngÇm” ph¸t triÓn m¹nh n¹n ®Çu c¬ ®Êt ®ai g©y hçn lo¹n thÞ trêng. 2 MÊt c©n b»ng cung cÇu do nhu cÇu cña ngêi d©n t¨ng nhanh. 3 ThÞ trêng nãng l¹nh bÊt thêng, gÝa c¶ dÔ biÕn ®éng. 4 Th«ng tin vÒ thÞ trêng kh«ng ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vµ khã tiÕp cËn nªn xuÊt hiÖn nhiÒu “cß måi” ®Êt ®ai nhµ ë. 5 Quy tr×nh mua b¸n phøc t¹p qua nhiÒu kh©u trung gian kh«ng cÇn thiÕt, tèn nhiÒu thêi gian, chi phÝ giao dÞch cao. 6 Cßn tån t¹i c¬ chÕ bao cÊp, cßn cã sù ph©n biÖt kh«ng cÇn thiÕt gi÷a quèc doanh, ngoµi quèc doanh, gi÷a trong níc vµ ngoµi níc trong c¬ chÕ chÝnh s¸ch, trong qu¶n lý ®iÒu hµnh cña bé m¸y Nhµ níc vÒ lÜnh vùc B§S vµ thÞ trêng B§S. Trong nh÷ng n¨m qua mÆc dï Nhµ níc ®· tËp trung nhiÒu søc lùc vµ tiÒn cña nh»m gi¶i quyÕt vÊn ®Ò trªn nhng thùc tÕ ®©y vÉn lµ vÊn ®Ò cßn nhiÒu bÕ t¾c cÇn kh¾c phôc vµ gi¶i quýªt. §iÒu nµy lu«n thóc ®Èy c¸c nhµ qu¶n lý ph¶i nhanh chãng t×m ra c¸c biÖn ph¸p hç trî nh»m qu¶n lý vµ thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S. II. §èi tîng, ph¹m vi nghiªn cøu ThÞ trêng B§S lµ thÞ trêng réng lín bao gåm thÞ trêng ®Êt vµ thÞ trêng nhµ ®Êt. Trong ph¹m vi cña ®Ò tµi tèt nghiÖp chØ ®i vµo ph©n tÝch mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ trêng B§S nhµ ®Êt. Trong thÞ trêng nhµ ®Êt còng ph©n thµnh nhiÒu lo¹i theo tõng ph¹m vi nh. Theo yÕu tè sö dông ph©n ra thµnh: thÞ trêng nhµ ë, thÞ trêng kh¸ch s¹n, thÞ trêng v¨n phßng, thÞ trêng c«ng nghiÖp. Theo khu vùc ®Þa lý cã thÞ trêng nhµ ®Êt ë c¸c ®« thÞ, thÞ trêng nhµ ®Êt ë n«ng th«n, thÞ trêng nhµ ®Êt ë c¸c ®« thÞ lín…Ngoµi ra cßn nhiÒu c¸ch ph©n lo¹i kh¸c sÏ ®îc ®Ò cËp kü trong phÇn sau. Do thêi gian cã h¹n còng nh tr×nh ®é cßn h¹n chÕ ®å ¸n tèt nghiÖp chØ ®i s©u vµo thÞ trêng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi, n¬i mµ thÞ trêng B§S ph¸t triÓn t¬ng ®èi sím vµ còng t¬ng ®èi phøc t¹p thu hót sù quan t©m cña c¸c nhµ qu¶n lý vµ cã ¶nh hëng s©u s¾c tíi nÒn kinh tÕ. §èi tîng nghiªn cøu cña khoa häc thÞ trêng nhµ ®Êt lµ nghiªn cøu c¸c yÕu tè c¬ b¶n cña thÞ 2
trêng nhµ ®Êt nh: cung, cÇu, gi¸ c¶ nhµ ®Êt vµ mèi quan hÖ gi÷a chóng ®ång thêi nghiªn cøu c¸c nguyªn t¾c, ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt còng nh sù t¸c ®éng cña Nhµ níc ®èi víi lo¹i thÞ trêng nµy nh»m gãp phÇn ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt ®¹t hiÖu qu¶ cao. §Ó n¾m ®îc néi dung cña khoa häc thÞ trêng nhµ ®Êt cÇn ph¶i trang bÞ kiÕn thøc cña nhiÒu khoa häc kh¸c cã liªn quan nh: qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë, kinh tÕ tµi nguyªn ®Êt, kinh tÕ ®« thÞ, kinh tÕ n«ng th«n, quy ho¹ch ®Êt ®ai, kinh tÕ x©y dùng… C¸c ph¬ng ph¸p dïng ®Ó nghiªn cøu lµ: ph¬ng ph¸p ph©n tÝch, tæng hîp, ph¬ng ph¸p hÖ thèng, ph¬ng ph¸p thèng kª, ph¬ng ph¸p to¸n häc, ph¬ng ph¸p tæng kÕt thùc tiÔn ®Ó lµm s¸ng tá phong phó thªm nh÷ng vÊn ®Ò vÒ lý luËn. III Néi dung cña ®å ¸n tèt nghiÖp Ch¬ng I: Mét sè vÊn ®Ò vÒ thÞ trêng B§S I. Kh¸i niÖm B§S II. Kh¸i niÖm thÞ trêng B§S III.Kh¸i niÖm IV.TÝnh tÊt yÕu cña viÖc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S V. Ph©n lo¹i thÞ trêng B§S VI.Kh¸i qu¸t vÒ thÞ trêng nhµ ®Êt VII.Kh¸i niÖm thÞ trêng nhµ ®Êt. VIII.§Æc ®iÓm cña thÞ trêng nhµ ®Êt. IX.VÞ trÝ cña thÞ trêng nhµ ®Êt trong nÒn kinh tÕ quèc d©n Ch¬ng II. Thùc tr¹ng t×nh h×nh ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi I. Nh÷ng mÆt ®îc cña viÖc ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt II. Nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm trong ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt vµ hËu qu¶ III.Nguyªn nh©n cña nh÷ng yÕu kÐm trªn Ch¬ng III. Mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ trêng nhµ ®Êt A. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt t¹i mét sè níc trªn thÕ giíi vµ bµi häc kinh nghiÖm ®èi víi ViÖt Nam. I. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt t¹i mét sè níc. II. C¸c bµi häc kinh nghiÖm ®èi víi ViÖt Nam B. Mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng Nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi I. Nhãm c¸c ph¬ng ph¸p chung vÒ ph¸p lý, tµi chÝnh II. BiÖn ph¸p ®æi míi c«ng t¸c quy ho¹ch, x©y dùng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch tæng thÓ vÒ 3
ph¸t triÓn c¸c vïng vµ sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ ®¸p øng c¸c môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi ®Êt níc. III.BiÖn ph¸p t¹o lËp vµ ph¸t triÓn thÞ trêng hµng ho¸ cho thÞ trêng nhµ ®Êt IV.BiÖn ph¸p x©y dùng n¨ng lùc thÓ chÕ vµ tæ chøc tham gia thÞ trêng nhµ ®Êt V. Thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng b»ng viÖc sö dông c¸c biÖn ph¸p tµi chÝnh VI.BiÖn ph¸p t¨ng cêng hiÖu qu¶ vµ n¨ng lùc qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng nhµ ®Êt VII.BiÖn ph¸p tæ chøc cung cÊp th«ng tin cho thÞ trêng nhµ ®Êt VIII.øng dông c¸c biÖn ph¸p tin häc ®Ó gãp phÇn qu¶n lý thÞ trêng nhµ ®Êt Ch¬ng I Mét sè vÊn ®Ò vÒ bÊt ®éng s¶n vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. I.Kh¸i niÖm vÒ bÊt ®éng s¶n (B§S) Trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña nh©n lo¹i, tµi s¶n ®· ®îc chia thµnh “ bÊt ®éng s¶n” vµ “ ®éng s¶n”. Sù ph©n lo¹i nµy cã nguån gèc tõ luËt cæ La M·, theo ®ã B§S kh«ng chØ lµ ®Êt ®ai, cña c¶i 4
trong lßng ®Êt mµ cßn lµ nh÷ng g× ®îc t¹o ra do søc lao ®éng cña con ngêi trªn m¶nh ®Êt. Ph¸p luËt cña nhiÒu níc trªn thÕ giíi ®Òu tiÕp nhËn c¸ch ph©n lo¹i tµi s¶n nh trªn, ®Òu thèng nhÊt ë chç coi B§S gåm ®Êt ®ai vµ nh÷ng tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai. Tuy nhiªn, hÖ thèng ph¸p luËt cña mçi níc còng cã nh÷ng nÐt ®Æc thï riªng thÓ hiÖn ë quan ®iÓm ph©n lo¹i vµ tiªu chÝ ph©n lo¹i, t¹o ra c¸i gäi lµ “khu vùc gi¸p ranh gi÷a hai kh¸i niÖm B§S vµ ®éng s¶n”. HÇu hÕt c¸c níc ®Òu coi B§S lµ ®Êt ®ai vµ nh÷ng tµi s¶n cã liªn quan ®Õn ®Êt ®ai, kh«ng t¸ch rêi víi ®Êt ®ai, ®îc x¸c ®Þnh bëi vÞ trÝ ®Þa lý cña ®Êt (Ph¸p, NhËt, §øc…), nhng cã níc (Nga) quy ®Þnh cô thÓ B§S lµ “m¶nh ®Êt” chø kh«ng ph¶i lµ ®Êt ®ai nãi chung. Tuy nhiªn cã níc l¹i cã quan niÖm kh¸c vÒ nh÷ng tµi s¶n “ g¾n liÒn” víi nh÷ng ®Êt ®ai ®îc coi lµ B§S. §iÒu 520 LuËt d©n sù Ph¸p quy ®Þnh nh÷ng “mïa mµng cha gÆt, tr¸i c©y cha bøt khái c©y lµ B§S, nÕu bøt khái c©y ®îc coi lµ ®éng s¶n. T¬ng tù, quy ®Þnh nµy còng ®îc thÓ hiÖn ë LuËt d©n sù NhËt B¶n, LuËt d©n sù B¾c Kú vµ Sµi Gßn cò. Trong khi ®ã ®iÒu 100 LuËt d©n sù Th¸i Lan quy ®Þnh: “B§S lµ ®Êt ®ai vµ nh÷ng vËt g¾n liÒn víi ®Êt ®ai hoÆc hîp thµnh mét hÖ thèng nhÊt víi ®Êt ®ai vµ c¸c tµi s¶n g¾n víi viÖc së h÷u ®Êt”. LuËt d©n sù §øc ®a ra kh¸i niÖm B§S bao gåm ®Êt ®ai vµ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt. Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “B§S bao gåm ®Êt ®ai vµ nh÷ng tµi s¶n kh«ng di dêi ®îc ®îc quy ®Þnh bëi ph¸p luËt”. HiÖn nay cã nhiÒu quan niÖm kh¸c nhau vÒ B§S, cã thÓ cã ba kh¸i niÖm nh sau: Kh¸i niÖm 1: B§S lµ ®Êt, cïng víi nhµ vµ c¸c ph¬ng tiÖn kh¸c trªn ®Êt §©y lµ kh¸i niÖm cha ®ñ bëi kh«ng quy ®Þnh râ c¸c ph¬ng tiÖn trªn ®Êt nh thÕ nµo th× ®îc coi lµ B§S. Kh¸i niÖm 2: B§S lµ 1, §Êt 2, Nhµ vµ c¸c c«ng tr×nh kh¸c x©y trªn ®Êt Kh¸i niÖm nµy kh¸c c¸c kh¸i niÖm trªn ë chç: coi nh÷ng vËt kh«ng di dêi ®îc lµ B§S, cã hai thø kh«ng di dêi ®îc ®ã lµ ®Êt vµ nhµ. Kh¸i niÖm nµy t¸ch nhµ khái ®Êt. Kh¸i niÖm 3: Theo ®iÒu 181 Bé luËt d©n sù (n¨m 1995) B§S lµ tµi s¶n kh«ng di dêi ®îc bao gåm: - §Êt - Nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt kÓ c¶ tµi s¶n x©y dùng g¾n liÒn víi nhµ ë - C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt - C¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh 5
Kh¸i niÖm thø 3 cã u ®iÓm: - Mét lµ: B§S lµ tµi s¶n kh«ng thÓ di dêi ®îc, yÕu tè kh«ng thÓ di dêi ®îc nh lµ yÕu tè sè 1. - Hai lµ: KÓ thø tù c¸c yÕu tè kh«ng di dêi ®îc nh: nhµ x©y trªn ®Êt, vËt x©y dùng g¾n liÒn víi nhµ ngoµi ra cßn cã c¸c tµi s¶n cè ®Þnh kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh bëi v×: trong B§S th× cã tµi s¶n cè ®Þnh. ë ®©y kh«ng kÓ tµi s¶n cè ®Þnh nãi chung theo nghÜa trong kÕ to¸n (tµu thuû, m¸y bay, m¸y mãc thiÕt bÞ…) lµ vËt cã thÓ di dêi ®ù¬c tuy nhiªn kh«ng ph¶i lµ B§S. B§S chØ bao gåm nh÷ng tµi s¶n cè ®Þnh g¾n liÒn víi nhµ mµ th«i. Nãi chung B§S lµ ®Êt vµ c¸c c«ng tr×nh vËt kiÕn tróc ®· x©y dùng trªn ®ã. II. Kh¸i niÖm vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 1. Kh¸i niÖm Tõ khi thùc hiÖn chuyÓn ®æi nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa (1986), ViÖt Nam ®· nç lùc x©y dùng vµ ph¸t triÓn ®ång bé c¸c yÕu tè cña kinh tÕ thÞ trêng. §Õn nay vÒ c¬ b¶n chóng ta ®· h×nh thµnh ®Çy ®ñ c¸c bé phËn cña kinh tÕ thÞ trêng, trong ®ã mét sè thÞ trêng ®· ph¸t triÓn kh¸ nh thÞ trêng c¸c s¶n phÈm ®Çu ra, nhÊt lµ thÞ trêng hµng ho¸ vµ mét sè s¶n phÈm phôc vô. Tuy nhiªn, ®èi víi c¸c thÞ trêng s¶n phÈm ®Çu vµo cã ý nghÜa quan träng ®èi víi viÖc ph¸t triÓn s¶n xuÊt kinh doanh nh thÞ trêng vèn thÞ trêng lao ®éng ®Æc biÖt lµ thÞ trêng B§S l¹i míi chØ trong giai ®o¹n ban ®Çu h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn. 6
Cã thÓ thÊy r»ng b¶n th©n thÞ trêng B§S kh«ng tù dng mµ cã, nã phô thuéc vµo yÕu tè khi nµo B§S ®îc coi lµ hµng ho¸, ®îc trao ®æi, mua, b¸n, cho thuª, chuyÓn nhîng v.v… Nãi chung lµ ho¹t ®éng kinh doanh B§S. HiÖn nay quan niÖm vÒ thÞ trêng B§S còng ®ang ®ù¬c tranh luËn vµ næi lªn mét sè ý kiÕn nh sau: Kh¸i niÖm 1: ThÞ trêng B§S lµ thÞ trêng cña ho¹t ®éng mua b¸n, trao ®æi, cho thuª, thÕ chÊp, chuyÓn nhîng quyÓn sö dông B§S theo quy luËt cña thÞ trêng cã sù qu¶n lý cña Nhµ níc. Kh¸i niÖm 2: ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ tæng hoµ c¸c giao dÞch d©n sù vÒ B§S t¹i mét ®Þa bµn nhÊt ®Þnh, trong thêi gian nhÊt ®Þnh. Kh¸i niÖm 3: ThÞ trêng B§S lµ tæ chøc c¸c quyÒn cã liªn quan ®Õn ®Êt sao cho chóng cã thÓ trao ®æi gi¸ trÞ gi÷a c¸c c¸ nh©n hoÆc thùc thÓ. C¸c quyÒn nµy ®éc lËp víi c¸c ®Æc tÝnh vËt chÊt mµ thêng ®îc gäi lµ ®Êt. §Þnh nghÜa thø ba nµy nghiªng vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ mét m« h×nh, mét tæ chøc ®Ó c¸c quyÒn cã liªn quan ®Õn ®Êt ®îc thùc hiÖn mét c¸ch ®éc lËp. Tuy r»ng tÝnh kh¸ch quan cña thÞ trêng B§S lµ quan hÖ giao dÞch mua b¸n B§S theo quy luËt ®Æc thï cña thÞ trêng gi¸ trÞ nhng vÒ chñ quan lµ sù giao dÞch ®ã ph¶i ®îc tæ chøc theo mét ý ®å nhÊt ®Þnh. Cã thÓ m« t¶ thÞ trêng B§S theo m« h×nh sau: 7
Do quan niÖm kh¸c nhau vÒ hµng ho¸ B§S vµ ph¹m vi thÞ trêng nªn cã mét sè quan niÖm kh¸c nhau vÒ thÞ trêng B§S. 1 Cã ý kiÕn cho r»ng thÞ trêng B§S vµ thÞ trêng ®Êt ®ai lµ mét bëi v× tµi s¶n lµ nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ph¶i g¾n víi ®Êt ®ai míi trë thµnh B§S ®îc. Do ®ã ®Êt ®ai b¶n th©n nã lµ B§S ®ång thêi lµ yÕu tè ®Çu tiªn cña bÊt kú B§S nµo kh¸c. Tuy nhiªn, trªn thùc tÕ, thÞ tr- êng ®Êt ®ai chØ lµ mét bé phËn cña thÞ trêng B§S vµ hµng ho¸ ®Êt ®ai chØ lµ mét bé phËn cña hµng ho¸ B§S. 2 Trªn thùc tÕ, cã mét sè ngêi cho r»ng thÞ trêng BDS lµ thÞ trêng nhµ ®Êt (thÞ trêng ®Þa èc). Quan niÖm nµy kh¸ phæ biÕn ë nø¬c ta v× cho r»ng chØ cã nhµ ®Êt míi mang ra mua b¸n chuyÓn nhîng trªn thÞ trêng. Còng gièng nh quan niÖm trªn B§S nhµ ®Êt chØ lµ mét bé phËn cña hµng ho¸ B§S trªn thÞ trêng. V× vËy quan niÖm nµy lµ kh«ng ®Çy ®ñ. 3 Mét quan niÖm kh¸ phæ biÕn kh¸c cho r»ng thÞ trêng B§S lµ ho¹t ®éng mua b¸n, trao ®æi, cho thuª, thÕ chÊp, chuyÓn dÞch quyÒn së h÷u (quyÒn sö dông) B§S theo quy luËt thÞ tr- êng. Kh¸i niÖm nµy ph¶n ¸nh trùc diÖn c¸c ho¹t ®éng cña thÞ trêng cô thÓ. Kh¸i niÖm nµy dÔ lµm ngêi ta nhËn biÕt ph¹m vi vµ néi dung cña thÞ trêng B§S h¬n lµ kh¸i niÖm cã tÝnh kh¸i qu¸t. Còng cã ý kiÕn bæ sung cho kh¸i niÖm nµy, cho r»ng thÞ trêng B§S lµ thÞ trêng cña ho¹t ®éng mua b¸n trao ®æi cho thuª, thÕ chÊp, chuyÓn dÞch quyÒn së h÷u (quyÒn sö dông) B§S theo quy luËt thÞ trêng cã sù qu¶n lý cña nhµ níc. ý kiÕn nµy xuÊt ph¸t tõ ®Æc ®iÓm lµ ho¹t ®éng cña thÞ trêng B§S ë hÇu hÕt c¸c níc ®Òu ®îc ®iÒu chØnh b»ng ph¸p luËt 8
d©n sù hoÆc ph¸p luËt ®Êt ®ai vµ chÞu sù can thiÖp vµ qu¶n lý chÆt chÏ cña nhµ níc. 2. TÝnh tÊt yÕu cña qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S Qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S lµ mét qu¸ tr×nh tÊt yÕu kh¸ch quan g¾n liÒn víi qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña s¶n xuÊt hµng ho¸. C¬ së kinh tÕ – x· héi cña sù ra ®êi vµ tån t¹i cña s¶n xuÊt hµng ho¸ lµ ph©n c«ng lao ®éng gi÷a ngêi s¶n xuÊt nµy vµ ngêi s¶n xuÊt kh¸c, do quan hÖ kh¸c nhau vÒ t liÖu s¶n xuÊt quy ®Þnh. Con ngêi ngoµi c¸c nhu cÇu vÒ ¨n mÆc, lµm viÖc, lao ®éng… th× nhµ ë còng lµ mét nhu cÇu kh«ng thÓ thiÕu ®ù¬c cña cuéc sèng. æn ®Þnh chç ë lµ c«ng viÖc ®Çu tiªn con ngêi cÇn lµm tríc khi b¾t tay vµo thùc hiÖn c¸c dù ®Þnh tiÕp theo. HiÖn nay trong khi d©n sè ®ang t¨ng nhanh, qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ diÔn ra nhanh chãng, møc sèng cña con ngêi ngµy cµng t¨ng lªn … nhu cÇu vÒ nhµ ë vµ ®Êt ®ai do vËy còng t¨ng lªn, trong khi ®ã ®Êt ®ai vµ nhµ ë l¹i cã h¹n viÖc mua b¸n, chuyÓn nhîng, cho thuª… lµ mét ho¹t ®éng tÊt yÕu ph¶i diÔn ra. Bªn c¹nh ®ã th× c¸c yÕu tè x· héi nh t©m lý, thãi quen tËp qu¸n còng ¶nh hëng ®¸ng kÓ tíi viÖc n¶y sinh nhu cÇu vÒ B§S. Ngµy nay khi cuéc sèng ë c¸c ®« thÞ ngµy cµng ph¸t triÓn th× sè thÕ hÖ trong mét gia ®×nh gi¶m ®i, nhu cÇu ®îc sèng riªng t¨ng lªn, con c¸i khi ®· lín ®Òu cã mong muèn ®îc cã phßng riªng 9
do vËy nhu cÇu x©y dùng më réng chç ë t¨ng nªn. §iÒu nµy lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n dÉn tíi nhu cÇu vÒ B§S t¨ng lªn. Trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng khi mµ ®· cã cÇu, lîi nhuËn mµ cÇu nµy mang l¹i l¹i rÊt lín, ph¸p luËt l¹i kh«ng cÊm th× tÊt yÕu ngêi ta sÏ t×m c¸ch ®¸p øng cung. Cung cÇu gÆp nhau trªn c¬ së ph¸p luËt cho phÐp th× tÊt yÕu h×nh thµnh thÞ trêng. NÒn kinh tÕ vËn hµnh theo c¬ chÕ thÞ trêng th× mäi yÕu tè ®Çu vµo s¶n xuÊt vµ ®Çu ra s¶n phÈm ®Òu trë thµnh hµng ho¸ vµ h×nh thµnh c¸c lo¹i thÞ trêng chuyªn biÖt ph¸t triÓn ë c¸c møc ®é kh¸c nhau. Trong ®iÒu kiÖn ®ã nÕu kh«ng thõa nhËn c¸c B§S lµ hµng ho¸, kh«ng thõa nhËn thÞ trêng B§S th× sÏ t¹o nªn sù khuýªt thiÕu, kÐm ®ång bé trong hÖ thèng thÞ trêng lµm suy yÕu ®éng lùc thóc ®Èy cña c¬ chÕ thÞ trêng tíi sù vËn hµnh cña nÒn kinh tÕ. ThÞ trêng B§S lµ mét bé phËn cña hÖ thèng thÞ trêng. Nãi nh thÕ cã nghÜa lµ thÞ trêng B§S lµ mét lo¹i thÞ trêng, nã tån t¹i vµ ph¸t triÓn theo quy luËt riªng nhng còng chÞu ¶nh hëng cña c¸c lo¹i thÞ trêng kh¸c vµ cña nhiÒu yÕu tè kinh tÕ, x· héi kh¸c. X· héi cµng ph¸t triÓn th× nhµ ®Êt, ®Êt cµng cã vai trß quan träng. ViÖt Nam ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ theo ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa, trong bèi c¶nh nh vËy cµng ph¶i hiÓu râ thÞ trêng B§S nh mét bé phËn cÊu thµnh cña thÞ trêng níc nhµ cã tÝnh tíi ®iÒu kiÖn héi nhËp quèc tÕ. Ch¾c ch¾n viÖc x©y dùng nÒn kinh tÕ thÞ tr êng cña nø¬c ta cßn cÇn nhiÒu thêi gian cho viÖc hoµn thiÖn thÞ trêng B§S. Víi lý do nh trªn cã thÓ kh¼ng ®Þnh lµ sù h×nh thµnh vµ tån t¹i vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S kh«ng ph¶i lµ tríc m¾t mµ cßn lµ l©u dµi. 3. Ph©n lo¹i thÞ trêng B§S * Theo c¸c cÊp cña thÞ trêng ThÞ trêng cÊp I: ThÞ trêng cÊp I: lµ thÞ trêng ngêi së h÷u ®Êt chuyÓn giao quyÒn sö dông ®Êt cho ngêi kh¸c. ThÞ trêng nµy hoµn toµn do Nhµ níc khèng chÕ ThÞ trêng cÊp II: lµ thÞ trêng ngêi ®îc cÊp quyÒn sö dông ®Êt t¸i chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt. Trong thÞ trêng nµy c¶ ngêi b¸n vµ ngêi mua ®Òu kh«ng ph¶i lµ ngêi së h÷u ®Êt ®ai hä chØ tham gia mua b¸n quyÒn sö dông ®Êt. ThÞ trêng cÊp III: lµ thÞ trêng ngêi sö dông ®Êt cho thuª quyÒn sö dông ®Êt hoÆc cho thuª B§S n»m trªn ®Êt ®ai. * Theo ®èi tîng cña thÞ trêng 1 ThÞ trêng nhµ ë 2 ThÞ trêng kh¸ch s¹n 3 ThÞ trêng nhµ cho thuª 4 ThÞ trêng v¨n phßng * Theo môc ®Ých sö dông 10
4 ThÞ trêng mua vµ b¸n 5 ThÞ trêng cho thuª 6 ThÞ trêng thÕ chÊp, b¶o hiÓm * Theo khu vùc - ThÞ trêng B§S ë ®« thÞ - ThÞ trêng B§S ë n«ng th«n - ThÞ trêng B§S ë c¸c ®« thÞ lín III. Kh¸i qu¸t vÒ thÞ trêng nhµ ®Êt 1. Kh¸i niÖm Cïng víi sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ, thÞ trêng nhµ ®Êt ngµy cµng ®îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn. ThÞ trêng nhµ ®Êt ®îc coi lµ mét bé phËn cña thÞ trêng B§S vµ lµ n¬i diÔn ra c¸c hµnh vi mua vµ b¸n hµng ho¸ nhµ vµ ®Êt còng nh c¸c dÞch vô g¾n liÒn víi hµng ho¸ ®ã. ThÞ trêng nhµ ®Êt lµ thÞ trêng c¸c yÕu tè nhµ vµ ®Êt hîp thµnh. Theo nghÜa hÑp, thÞ trêng nhµ ®Êt gåm thÞ trêng c¸c yÕu tè nhµ vµ ®Êt ë, vên tîc, khu«n viªn g¾n liÒn víi nhµ. Theo nghÜa réng, thÞ trêng nhµ ®Êt bao gåm ®Êt ë, vên tîc vµ khu«n viªn g¾n liÒn víi nhµ vµ ®Êt ®Ó sö dông cho c¸c môc ®Ých kh¸c. Trªn thùc tÕ hiÖn nay ë níc ta mét sè ý kiÕn quan niÖm vÒ thÞ trêng B§S theo nghÜa hÑp ®ång nghÜa lµ thÞ trêng nhµ ®Êt. ThÞ trêng nhµ ®Êt tríc hÕt ®îc hiÓu lµ n¬i diÔn ra c¸c hµnh vi mua vµ b¸n hµng ho¸ nhµ ®Êt còng nh dÞch vô g¾n liÒn víi hµng ho¸ ®ã. Qu¸ tr×nh trao ®æi – mua vµ b¸n nhµ ®Êt lu«n vËn 11
®éng vµ ph¸t triÓn lµm cho c¸c ph¬ng thøc giao dÞch, trao ®æi còng diÔn ra nhiÒu d¹ng kh¸c nhau. ë níc ta, trong c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt nhµ níc quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, do Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý vµ Nhµ níc giao cho c¸c tæ chøc vµ c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi. C¸c tæ chøc c¸ nh©n ®îc Nhµ níc giao ®Êt sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt: quyÒn chuyÓn ®æi, quyÒn chuyÓn nhîng, quyÒn thõa kÕ, quyÒn cho thuª, quyÒn thÕ chÊp vµ quyÒn kinh doanh gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó hîp t¸c kinh doanh. Do vËy ë níc ta thùc chÊt hµng ho¸ trao ®æi trªn thÞ trêng nhµ ®Êt lµ quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ ë. V× vËy thÞ trêng nhµ ®Êt cã thÓ h×nh dung mét c¸ch trõu tîng lµ n¬i mµ ngêi mua vµ ngêi b¸n tho¶ thuËn ®îc víi nhau vÒ sè lîng, chÊt lîng vµ gi¸ c¶ hµng ho¸. 2. §Æc ®iÓm cña thÞ trêng nhµ ®Êt ThÞ trêng nhµ ®Êt lµ mét bé phËn chñ yÕu cña thÞ trêng B§S. ThÞ trêng nhµ ®Êt ®îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cïng víi qóa tr×nh ph¸t triÓn hµng ho¸ trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng. ThÞ trêng nhµ ®Êt cã c¸c ®Æc ®iÓm sau: 2.1.ThÞ trêng nhµ ®Êt mang tÝnh vïng, tÝnh khu vùc s©u s¾c Nhµ ®Êt lµ mét lo¹i hµng hãa cè ®Þnh vµ kh«ng thÓ di dêi vÒ mÆt vÞ trÝ vµ nã chÞu ¶nh hëng cña yÕu tè tËp qu¸n, t©m lý, thÞ hiÕu. Trong khi ®ã t©m lý, tËp qu¸n, thÞ hiÕu cña mçi vïng, ®Þa ph¬ng kh¸c nhau. §ång thêi ®Êt ®ai kh«ng thÓ di chuyÓn tõ vïng nµy sang vïng kh¸c ®îc, t©m lý, thÞ hiÕu, tËp qu¸n còng kh«ng thÓ di chuyÓn tõ vïng nµy sang vïng kh¸c ®îc. ThÞ trêng nhµ ®Êt thêng bao gåm hµng lo¹t thÞ trêng nhá, mçi thÞ trõ¬ng mang b¶n chÊt ®Þa ph¬ng víi quy m« vµ tr×nh ®é kh¸c nhau do cã sù ph¸t triÓn kh«ng ®ång ®Òu gi÷a c¸c vïng miÒn do ®iÒu kiÖn tù nhiªn vµ tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ, v¨n ho¸ x· héi kh¸c nhau quy ®Þnh. 2.2. ThÞ trõ¬ng nhµ ®Êt lµ thÞ trêng kh«ng hoµn h¶o Do nhµ ®Êt cã tÝnh dÞ biÖt (xuÊt ph¸t tõ ®Æc trng cña mçi vïng, chÞu sù chi phèi cña diÒu kiÖn tù nhiªn còng nh truyÒn thèng, tËp qu¸n sö dông), tin tøc thÞ trêng bÞ h¹n chÕ, thÞ trêng nhµ ®Êt mang tÝnh chÊt ®éc quyÒn h¬n thÞ trêng hµng ho¸ nªn thÞ trêng nhµ ®Êt lµ thÞ trêng c¹nh tranh kh«ng ®Çy ®ñ. Sù t¸c ®éng cña Nhµ níc lµ mét trong c¸c yÕu tè t¹o nªn tÝnh kh«ng hoµn h¶o cña thÞ trêng B§S. BÊt cø Nhµ níc nµo ®Òu cã sù can thiÖp vµo thÞ trêng nhµ ®Êt ë c¸c møc ®é kh¸c nhau trong ®ã chñ yÕu lµ ®Êt ë ®Ó thùc hiÖn c¸c môc tiªu ph¸t triÓn chung. Nhµ níc lËp quy ho¹ch kinh tÕ – x· héi vµ quy ho¹ch sö dông ®Êt, t¹o c¬ së cho viÖc chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt, t¹o quü ®Êt míi, ®Çu t ®Ó t¨ng gi¸ trÞ ®Êt, quy ®Þnh khung ph¸p luËt ®Ó qu¶n lý viÖc sö dông ®Êt. Nhµ níc cßn can thiÖp trùc tiÕp thÞ trêng nhµ ®Êt b»ng biÖn ph¸p ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, sö dông quü ®Êt c«ng ®Ó ®iÒu hoµ thÞ trêng…Do ®ã kh«ng thÓ bá qua vai trß cña Nhµ 12
níc khai th¸c ®Êt ®ai nh mét nguån tµi nguyªn to lín cho sù ph¸t triÓn. Tuy nhiªn ®èi víi thÞ tr êng c¸c s¶n phÈm nhµ ®Êt hoµn chØnh nh nhµ ë t¹i khu ®« thÞ ®· æn ®Þnh vÒ quy ho¹ch (thÞ trêng thø cÊp), Nhµ níc cÇn t«n träng tÝnh thÞ trêng vµ t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó thÞ trêng nµy ph¸t triÓn. 2.3. Cung trong thÞ trêng nhµ ®Êt ph¶n øng chËm h¬n so víi cÇu vµ lµ nguån cung cã giíi h¹n t¬ng ®èi. Mäi hµng ho¸ ®îc ®a ra thÞ trêng khi ®îc thõa nhËn vµ xuÊt hiÖn cÇu t¨ng lªn th× nhµ s¶n xuÊt cã thÓ ®Èy m¹nh s¶n xuÊt vµ t¨ng lîng cung nhanh chãng. Tuy nhiªn khi cÇu vÒ nhµ ®Êt t¨ng lªn th× cung nhµ ®Êt trªn thÞ trêng nhµ ®Êt kh«ng thÓ ph¶n øng nhanh chãng nh c¸c hµng ho¸ th«ng thêng kh¸c bëi v× viÖc t¨ng cung nhµ ®Êt víi mét lo¹i môc ®Ých cô thÓ nµo ®ã cÇn cã thêi gian dµnh cho t¹o nguån cung thÞ trêng nh xin phÐp chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông, mua ®Êt, xin cÊp phÐp x©y dùng, thiÕt kÕ, thi c«ng… “§Êt ®ai lµ tµi nguyªn quèc gia v« cïng quý gi¸, lµ t liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt, lµ thµnh phÇn quan träng hµng ®Çu cña m«i trêng sèng, lµ ®Þa bµn ph©n bè c¸c khu d©n c, x©y dùng c¸c c¬ së kinh tª, v¨n ho¸, x· héi, an ninh, quèc phßng” – (LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993). §Êt ®ai bao gåm c¸c lo¹i sau: 7 §Êt n«ng nghiÖp; 8 §Êt l©m nghiÖp; 9 §Êt khu d©n c n«ng th«n; 10 §Êt ®« thÞ; 11 §Êt chuyªn dïng; 12 §Êt cha sö dông Nhµ ë chØ ®îc x©y dùng trªn c¸c khu ®Êt ®· ®îc Nhµ níc cho phÐp phï hîp víi quy ®Þnh cña ph¸p luËt vµ quy ho¹ch cña Nhµ níc. Ngµy nay khi nhu cÇu vÒ nhµ ®Êt t¨ng nhanh ®· dÉn ®Õn t×nh tr¹ng ngêi d©n tù ®éng chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt sang x©y dùng nhµ ë. Trªn thùc tÕ cung kh«ng nhÊt thiÕt cè ®Þnh cho tõng môc ®Ých sö dông cô thÓ nhng tæng cung ®Êt lµ cè ®Þnh vµ h¹n chÕ b»ng kiÓm so¸t quy ho¹ch cã ¶nh hëng lín ®Õn giíi h¹n cung ®Êt bæ sung cho nh÷ng môc ®Ých cô thÓ ®ã. 2.4. ThÞ trêng nhµ ®Êt cã mèi liªn hÖ chÆt chÏ víi thÞ trêng tµi chÝnh – tiÒn tÖ Hµng ho¸ nhµ ®Êt lµ lo¹i hµng ho¸ cã gÝa trÞ lín do ®ã c¸c ho¹t ®éng giao dÞch, ®Çu t, kinh doanh trªn thÞ trêng nhµ ®Êt ®Òu cã nhu cÇu rÊt lín vÒ vèn. Mét phÇn nhu cÇu vÒ vèn cho ho¹t ®éng ®Çu t kinh doanh nhµ ®Êt ®îc huy ®éng trªn thÞ trêng ®ång thêi mét lîng vèn ®ù¬c huy ®éng trªn thÞ trêng tµi chÝnh ®îc ®Çu t trªn thÞ trêng nhµ ®Êt – mét thÞ trêng ®Çu t ®îc a chuéng 13
do lîi nhuËn thu ®îc cao. Hµng ho¸ nhµ ®Êt cã gi¸ trÞ lín cã mét sè ®Æc ®iÓm nh kh«ng thÓ di dêi, l©u bÒn … nªn thêng ®ãng vai trß lµ tµi s¶n thÕ chÊp trong ho¹t ®éng vay mîn trªn thÞ trêng vèn. ChÝnh v× vËy, thÞ trêng nhµ ®Êt cña mét quèc gia chØ cã thÓ ph¸t triÓn lµnh m¹nh vµ æn ®Þnh khi cã mét thÞ trêng vèn ph¸t triÓn lµnh m¹nh vµ æn ®Þnh. Muèn cã thÞ trêng B§S lµnh m¹nh th× ph¶i cã thÞ trêng tiÒn tÖ hïng m¹nh lµm hËu thÉu. Nhng huy ®éng vèn trong thÞ trêng tiÒn tÖ nhµ kinh doanh nhµ ®Êt ph¶i lu«n n¾m v÷ng mét ®Æc tÝnh kinh tÕ cña nhµ ®Êt lµ khã chuyÓn ®æi nã ngay thµnh tiÒn, ch¼ng h¹n ®Ó kÞp tr¶ nî kÞp thêi hay ®Ó gãp vèn kinh doanh nh÷ng ngêi mua nhµ ®Êt còng cÇn vay tiÒn trong thÞ trêng tiÒn tÖ. NÕu kh«ng cã c¬ chÕ cho vay ®Ó mua nhµ nµy th× thÞ trêng khã mµ ph¸t triÓn m¹nh mÏ. Gi÷a hai thÞ trêng nµy cã mèi liªn hÖ kh¨ng khÝt, biÕn ®éng cña thÞ trêng nµy sÏ dÉn ®Õn biÕn ®éng ë thÞ trêng kia. 2.5. Toµn bé qu¸ tr×nh ho¹t ®éng cña thÞ trêng nhµ ®Êt chia lµm ba kh©u: 1 Kh©u s¶n xuÊt b¾t ®Çu b»ng viÖc t×m kiÕm vµ khai th¸c ®Êt ®ai ®Ó x©y dùng c«ng tr×nh. Khai th¸c ®Êt ®ai cã ý nghÜa lµ chuyÓn ®Êt thuéc lo¹i kh¸c ®Êt ®ai x©y dùng b»ng c¸ch t¹o lËp mÆt b»ng x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt, do ®ã ngêi kinh doanh B§S – nhµ ®Êt cã khi ® îc gäi lµ “ngêi khai th¸c”. ThÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt chñ yÕu ho¹t ®éng vµo giai ®o¹n nµy, bao gåm thÞ trêng cÊp I – trong ®ã Nhµ níc ®¹i diÖn cho chñ së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai thùc hiÖn chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt cho bªn cã nhu cÇu vµ thÞ trêng cÊp II – trong ®ã ngêi sö dông ®Êt cã ba ph¬ng thøc: tho¶ thuËn, ®Êu thÇu dù ¸n sö dông ®Êt vµ ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt 2 Kh©u lu th«ng lµ thùc hiÖn gi¸ trÞ vµ gi¸ trÞ sö dông cña nhµ ®Êt th«ng qua h×nh thùc mua b¸n, cho thuª vµ thÕ chÊp. Do nhµ ®Êt lµ tµi s¶n cè ®Þnh l¹i cã gi¸ trÞ lín nªn ph¬ng thøc l u th«ng cã ®Æc ®iÓm riªng xoay quanh vÊn ®Ò së h÷u vµ quyÒn sö dông. C¸c vÊn ®Ò næi lªn trong kh©u nµy lµ th«ng tin, mÉu m·, chÊt lîng, gi¸ c¶, ph¸p lý ®Òu kh¸ phøc t¹p nªn hai bªn mua vµ b¸n ®Òu cÇn ®Õn trung t©m nh ngêi m«i giíi, chuyªn viªn gi¸ vµ luËt s cè vÊn. 3 Kh©u tiªu thô b¾t ®Çu khi kÕt thóc qu¸ tr×nh giao dÞch vµ nhµ ®Êt ®îc chuyÓn cho ngêi tiªu dïng. Do nhµ ®Êt cã ®Æc tÝnh cè ®Þnh, l©u bÒn vµ t¨ng trÞ nªn vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ ®Êt cã ý nghÜa quan träng, bao gåm qu¶n lý quyÒn vµ s¶n tÞch, qu¶n lý söa ch÷a vµ qu¶n lý dÞch vô nh cÊp níc, cÊp ®iÖn, thu gom r¸c, gi÷ xe, an ninh vµ nhiÒu dÞch vô kh¸c trong vµ ngoµi nhµ… C¸c chung c dï lµ chung c cho thuª hay chung c céng ®ång së h÷u cµng cÇn ®Õn c«ng t¸c qu¶n lý B§S ®îc chuyªn nghiÖp ho¸, x· héi ho¸ vµ thÞ trêng ho¸. 14
3. VÞ trÝ cña thÞ trêng B§S - nhµ ®Êt trong nÒn kinh tÕ quèc d©n Cïng víi qu¸ tr×nh qu¶n lý vËn hµnh nÒn kinh tÕ thÞ trêng, nguån hµng ho¸ nhµ ®Êt ngµy cµng phong phó vµ ®a d¹ng víi chÊt lîng ngµy cµng cao nh»m ®¸p øng nhu cÇu s¶n xuÊt kinh doanh, nhu cÇu sö dông cña d©n c gãp phÇn vµo viÖc x©y dùng vµ ph¸t triÓn ®Êt níc. 3.1.ThÞ trêng nhµ ®Êt ph¸t triÓn lµ nh©n tè quan träng gãp phÇn ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi ®Êt níc vµ n©ng cao ®êi sèng cña c¸c tÇng líp d©n c. ThÞ trêng nhµ ®Êt gi÷ mét vÞ trÝ quan träng ®èi víi sù æn ®Þnh x· héi. ThÞ trêng nhµ ®Êt cña bÊt cø x· héi nµo còng g¾n víi chÝnh s¸ch cña mét quèc gia, mét khi thÞ trêng nhµ ®Êt ph¸t triÓn lµnh m¹nh còng tøc lµ c¸c chÝnh s¸ch vÒ nhµ ®Êt ph¸t triÓn phï hîp, x· héi æn ®Þnh. Vai trß cña thÞ trêng B§S ®îc x¸c ®Þnh trong mèi quan hÖ t¸c ®éng cña thÞ trêng nµy ®èi víi c¸c thÞ trêng kh¸c vµ ®èi víi tæng thÓ nÒn kinh tÕ quèc d©n thÓ hiÖn trong s¬ ®å sau: 15
ThÞ trêng B§S lµ yÕu tè hµng ®Çu t¸c ®éng quyÕt ®Þnh tíi t¨ng, gi¶m tÝch luü cña nÒn kinh tÕ gãp phÇn n©ng cao møc sèng cña nh©n d©n, t¹o ®iÒu kiÖn cho hä an c lËp nghiÖp, ®ång thêi t¹o c¬ së vËt chÊt cho sù nghiÖp c«ng nghiÖp ho¸ hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt níc. Tuú theo quy m« vµ tr×nh ®é ph¸t triÓn, c¸c nÒn kinh tÕ thÞ trêng trªn thÕ giíi ®Òu quan t©m ®Õn tæng tÝch luü trong mèi quan hÖ gi÷a tÝch luü vµ tiªu dïng cña nÒn kinh tÕ. ë møc thÊp, tæng tÝch luü thêng chiÕm tû träng 10 – 20% GDP, ë møc cao tû träng nµy chiÕm 30 – 40% GDP. Trong tæng tÝch luü th× tµi s¶n cè ®Þnh lu«n cao gÊp nhiÒu lÇn so víi tµi s¶n lu ®éng. Tuú theo ®Æc ®iÓm cña mçi nÒn kinh tÕ, møc cao nµy cã khi lªn ®Õn 7 – 9 lÇn. Cã thÓ nãi, tÝch luü tµi s¶n cè ®Þnh lµ tÝch luü chñ yÕu ®èi víi tÊt c¶ c¸c nÒn kinh tÕ. Tµi s¶n cè ®Þnh bao gåm nhiÒu lo¹i, trong ®ã tµi s¶n bÊt ®éng s¶n thêng chiÕm ®a phÇn, thêng lµ trªn 60% tæng tÝch luü tµi s¶n cè ®Þnh. Tµi s¶n B§S víi t c¸ch lµ nh÷ng hµng ho¸ lu th«ng trªn thÞ trêng ®· trùc tiÕp trë thµnh mét trong nh÷ng thµnh tè quan träng cña GDP. Quy m« cña thµnh tè nµy ®èi víi nh÷ng nÒn kinh tÕ cã tæng tÝch lòy thÊp còng chiÕm 5 – 10% GDP, ®èi víi nh÷ng nÒn kinh tÕ cã tæng tÝch luü cao cã thÓ tíi 15 – 20% GDP. Do quy m« ®ã, thÞ trêng B§S khi nãng lªn sÏ lµm cho nÒn kinh tÕ cã tèc ®é t¨ng trëng cao h¬n so víi b×nh thêng vµ khi nguéi ®i sÏ lµm cho t¨ng trëng gi¶m ®i kh«ng b×nh thêng, cã khi cßn t¨ng trëng ©m (®èi víi nh÷ng nÒn kinh tÕ “bong bãng”, thuËt ng÷ dïng cho nh÷ng quèc gia ph¸t triÓn khu vùc qu¸ nãng vÒ thÞ trêng B§S). ThÞ trêng nhµ ®Êt ph¸t triÓn thóc ®Èy ¸p dông khoa häc, kü thuËt vµ c«ng nghÖ, n©ng cao chÊt lîng nhµ ë còng nh c¸c c«ng tr×nh phôc vô cho c¸c ho¹t ®éng trùc tiÕp cña con ngêi, cho nhu 16
cÇu v¨n ho¸, x· héi, thÓ thao, giao tiÕp cña céng ®ång. Sù vËn ®éng vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng nhµ ®Êt còng ®ång thêi lµ kÕt qu¶ cña sù t¸c ®éng t¬ng hç lÉn nhau gi÷a c¸c yÕu tè c¬ b¶n lµ cung vµ cÇu, ®ã còng lµ sù t¸c ®éng t¬ng hç gi÷a c¸c yÕu tè s¶n xuÊt vµ tiªu dïng, s¶n xuÊt tho¶ m·n nhu cÇu tiªu dïng ngµy cµng cao cña con ngêi vÒ n¬i ¨n chèn ë, ®i l¹i, sinh ho¹t, n¬i con ngêi thùc hiÖn s¶n xuÊt kinh doanh vµ c¸c ho¹t ®éng kh¸c. §ång thêi thÞ trêng nhµ ®Êt ph¸t triÓn ¶nh hëng tíi sù ph¸t trØªn cña thÞ trêng hµng ho¸, thÞ trêng vèn… gãp phÇn thóc ®Èy sù ph¸t triÓn chung cña thÞ trêng ®¸p øng nhu cÇu nhiÒu mÆt ®êi sèng con ngêi. 3.2. ThÞ trêng nhµ ®Êt lµ n¬i thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè s¶n xuÊt cho c¸c nhµ kinh doanh nhµ ®Êt. Trªn thÞ trêng nhµ ®Êt, c¸c nhµ kinh doanh B§S vµ nh÷ng ngêi tiªu dïng thùc hiÖn viÖc mua b¸n cña m×nh. Víi vai trß lµ mét hµng ho¸ ®Æc biÖt, ®Êt ®ai vµ nhµ ë ®îc chuyÓn quyÒn së h÷u vµ quúªn sö dông tõ ngêi nµy sang ngêi kh¸c. ViÖc mua ®i b¸n l¹i nh vËy t¹o ra mét khèi lîng hµng ho¸ kh«ng bao giê c¹n kiÖt cung cÊp cho thÞ trêng, lµm cho thÞ trêng hµng ho¸ nhµ ®Êt lu«n lu«n phong phó. ThÞ trêng lµ n¬i chuyÓn ho¸ vèn tõ h×nh th¸i hiÖn vËt sang gi¸ trÞ, lµ nh©n tè quyÕt ®Þnh tèc ®é chu chuyÓn vèn, sù t¨ng trëng cña kinh doanh vµ sù tån t¹i cña c¸c doanh nghiÖp kinh doanh B§S. 3.3. §éng th¸i ph¸t triÓn cña thÞ trêng nhµ ®Êt t¸c ®éng tíi nhiÒu lo¹i thÞ trêng trong nÒn kinh tÕ quèc d©n ®Æc biÖt lµ thÞ trêng tµi chÝnh – tiÒn tÖ. Do c¸c quan hÖ liªn ®íi, nh©n qu¶, thÞ trêng nhµ ®Êt ngoµi sù vËn hµnh cña chÝnh m×nh th× thÞ trêng nµy cßn t¸c ®éng vµo nhiÒu läai thÞ trêng kh¸c. DÔ nhËn thÊy nhÊt lµ thÞ trêng m¸y mãc thiÕt bÞ, vËt liÖu x©y dùng, c¸c ngµnh c«ng nghiÖp n¨ng lîng, cÊp níc viÔn th«ng vµ s¶n xuÊt ®å néi thÊt, ®å ®iÖn vµ ®iÖn tö gia dông ®¾t tiÒn…ë c¸c níc ph¸t triÓn, ngµnh B§S t¨ng s¶n lîng 1 USD th× c¸c ngµnh cã liªn quan t¨ng 1,5 – 2 USD. Ngµnh B§S còng lµ ®èi tîng phôc vô cña thÞ trêng tiÒn tÖ, ch¼ng h¹n chiÕm 1/3 kho¶n cho vay cña hÖ thèng ng©n hµng Hång K«ng. T¸c ®éng cña thÞ trêng nhµ ®Êt cßn lan to¶ s©u ®Ëm vµo thÞ trêng tµi chÝnh – tiÒn tÖ. Trªn thùc tÕ, khi l·i suÊt tiÒn göi thÊp ®¸ng kÓ so víi lîi nhuËn cã thÓ thu ®ù¬c tõ kinh doanh nhµ ®Êt, tõ ®Çu c¬ nhµ ®Êt th× nhiÒu nhµ kinh doanh s½n sµng kh«ng göi tiÒn vµo ng©n hµng, thËm chÝ rót tiÒn göi ra khái ng©n hµng ®µm ph¸n ®Ó ®îc ng©n hµng cho vay thªm ®Ó ®Çu t vµo nhµ ®Êt. T×nh tr¹ng nµy t¸c ®éng m¹nh vµo thÞ trêng tÝn dông c¶ ë phÝa cung tÝn dông, c¶ ë phÝa cÇu tÝn dông. §Ó x¶y ra kh«ng Ýt ®æ vì, lµm ph¸ ho¹i hµng lo¹t nhµ ®Çu c¬ nhµ ®Êt vµ c¸c tæ chøc tÝn dông tham gia vµo qu¸ tr×nh ®Çu c¬ nµy. MÆt kh¸c ë níc ta hiÖn nay gi¸ ®Êt thêng ®îc giao b¸n b»ng vµng v× vËy khi gi¸ vµng thay ®æi còng ¶nh hëng tíi gi¸ ®Êt. Các chuyên gia địa ốc nhận định, giá vàng lên xuống thất thường 17
trong thời gian qua đã khiến thị trường nhà đất biến động mạnh theo kiểu “rao nhiều nhưng bán chẳ ng được bao”. Người mua thì sợ đắt, người bán thì sợ “hớ”, do vậy, khả năng thành công của các phiên giao dịch chỉ tính trên đầu ngón tay. Theo các trung tâm giao dịch nhà đất ở Hà Nội, việc giá vàng cao hay thấp thì thị trường nhà đất nhìn chung vẫn hoạt động bình thường. Tuy nhiên, việc lên xuống thất thường khó dự đoán theo kiểu “sáng nắng chiều mưa” như hiện nay tạo tâm lý bất an cho hầu hết những người mua bán. Chẳng hạn chiều h«m tríc, giá vàng bán ra tại Công ty vàng bạc SJC là 800.000 đồng/chỉ thì sáng h«m sau, giá vàng đã tăng lên mức 810.000 đồng/chỉ. "Không ai đoán được, chiều h«m tíi, giá vàng tiếp tục tăng hay giảm", ông Trịnh Văn Luận, Giám đốc Trung tâm Nhà đất Uy tín nói. Theo các trung tâm bất động sản, nhiều người bán nhà lại muốn quay về cách giao dịch cũ, niêm yết giá bán bằng vàng (hiện có tới 90% số căn hộ được rao bán theo hình thức này). Tuy nhiên, trong 2 tháng qua, lượng giao dịch thành công nhà đất bằng vàng của hầu hết các công ty bất động sản đã giảm tới 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chủ yếu là do giá vàng và USD liên tục biến động theo chiều hướng tăng cao, khiến cho hầu hết các phiên giao dị ch bị ngừng trệ. Mặc dù giá nhà từ thời điểm rao đến lúc bán hầu như không tăng nhưng khi hoàn tất một hợp đồ ng cũng mất khoảng 1-2 tháng. Do vậy, khi giá vàng tăng, người mua có khả năng phải trả thêm cho mỗi căn nhà khoảng vài chục triệu động. "Thậm chí, người mua và người bán còn không thống nhất nổi giữa giá vàng ở chợ đen và vàng tại các công ty vàng bạc, vì nó chênh nhau quá xa. Xót của, nhiều người mua thậm chí còn hủy bỏ việc mua bán do không thống nhất về giá cả", ông Luận nói. Ông nhận định, thời gian tới nếu giá vàng không ổn định thì có khả năng tỷ lệ giao dịch bằng vàng s ẽ giảm mạnh, thậm chí sẽ không còn ai dám mua bán nhà đất theo hình thức này nữa. ë tr¹ng th¸i b×nh thêng, thÞ trêng nhµ ®Êt vµ thÞ trêng tµi chÝnh tiÒn tÖ n¬ng tùa vµo nhau ®Ó cïng ph¸t triÓn. Nh÷ng giao dÞch nhµ ®Êt lu«n lu«n kÐo theo nh÷ng giao dÞch tµi chÝnh, tiÒn tÖ. §¬n gi¶n nhÊt trong mèi quan hÖ nµy lµ tæ chøc tµi chÝnh- tiÒn tÖ ®øng gi÷a ngêi mua vµ ngêi b¸n nhµ ®Êt ®Ó gióp hä an toµn hiÖu qu¶. ë møc ®é phøc t¹p, tæ chøc tµi chÝnh tiÒn tÖ cã thÓ cho bªn mua nhµ ®Êt vay mét kho¶n tµi chÝnh tiÒn tÖ ®Ó thanh to¸n cho bªn b¸n nhµ ®Êt. HoÆc bªn b¸n nhµ ®Êt vay mét kho¶n tµi chÝnh ®Ó n©ng cÊp tµi s¶n tríc khi ®em b¸n. ë tÇm cao h¬n, tæ chøc tµi chÝnh tiÒn tÖ trùc tiÕp ®Çu t cïng víi tæ chøc kinh doanh nhµ ®Êt ®Ó cïng së h÷u tµi s¶n nhµ ®Êt hµng ho¸ b¸n trªn thÞ trrêng. Tõ mèi quan hÖ nµy, kh«ng Ýt ng©n hµng ®Þa èc, quü x©y dùng nhµ ë…®· ®îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn t¹i nhiÒu quèc gia trªn thÕ giíi. 3.4. Ph©n bæ hîp lý tµi nguyªn ®Êt ®ai. Thêi bao cÊp sö dông ®Êt ®ai kh«ng mÊt tiÒn dÉn ®Õn l·ng phÝ ®Êt. Huy ®éng ®îc nguån vèn to lín th«ng qua sö dông ®Êt ®Ó ph¸t triÓn, t¨ng thu nhËp ng©n s¸ch trung ¬ng vµ ®Þa ph¬ng. Tõ 18
n¨m 1999 ®Õn 2000 diÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp t¨ng liªn tôc (chñ yÕu do khai hoang më réng diÖn tÝch tõ ®Êt cha sö dông (chiÕm 50,5%) vµ do ®Êt rõng bÞ chÆt ph¸ ®Ó chuyÓn sang s¶n xuÊt n«ng nghiÖp (chiÕm 16,98% diÖn tÝch t¨ng ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp). Trong giai ®o¹n 1995 – 2000 tuy ®· chuyÓn gÇn 400.000 ha ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp (b»ng kho¶ng 4,3% diÖn tÝch ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp n¨m 2000) sang sö dông vµo môc ®Ých kh¸c nhng diÖn tÝch ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp thùc sù sö dông vÉn t¨ng 1.351.598 ha (b»ng kho¶ng 14,46% diÖn tÝch ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp n¨m 2000) (nguån: theo kÕt qu¶ kiÓm kª ®Êt n¨m 2000 ®· ®îc Thñ tíng ChÝnh phñ phª duyÖt t¹i QuyÕt ®Þnh sè 24/2001/Q§-TTg ngµy 1/3/2001) 19